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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung L, Flur 00, Flurstück 000, L1platz 4 in L. Das Grundstück ist mit einem im Jahre 1858 errichteten zweigeschossigen Gebäude (Altes Pfarrhaus) bebaut. Es steht seit dem Jahre 2003 leer. Das Objekt wurde mit (sofort vollziehbarem) Bescheid der Beklagten vom 09.07.2012 als Baudenkmal in die Denkmalliste der Stadt L eingetragen. Hiergegen erhob die Klägerin die Klage 9 K 5587/12, die mit Urteil vom heutigen Tage abgewiesen wurde.

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Mit Ordnungsverfügung vom 28.01.2013 gab die Beklagte der Klägerin gemäß § 7 Abs. 1 DSchG NRW Folgendes auf:

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  1 Die auf dem Dach des Grundstücks L1platz 4 beschädigten und die nicht mehr vorhandenen Dachziegel zu ersetzen.

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  2 Die an der Vorderseite des Hauses befindliche Dachrinne samt Fallrohr zu reparieren oder so zu ersetzen, dass das gesammelte Regenwasser wieder vollständig in den Kanal geleitet wird.

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  3 Die an der Rückseite des Gebäudes befindliche Dachrinne samt Fallrohr auf Dichtigkeit zu prüfen.

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  4 Sollte bei der unter 3 genannten Prüfung festgestellt werden, dass Dachrinne oder Fallrohr undicht sind, diese Stellen zu reparieren oder zu ersetzen, so dass das gesammelte Regenwasser vollständig in den Kanal geleitet wird.

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  5 Die vorzunehmenden Maßnahmen sind innerhalb von 3 Wochen nach Zustellung dieses Bescheides vorzunehmen.

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  6 Die sofortige Vollziehung der unter 1 bis 4 genannten Maßnahmen wird angeordnet.

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Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, bei einer Ortsbesichtigung sei festgestellt worden, dass auf dem Dach des Alten Pfarrhauses Dachziegel beschädigt seien. Einzelne Dachziegel fehlten komplett. Dies führe dazu, dass Wasser in das Gebäude eindringe. Darüber hinaus sei festgestellt worden, dass die Regenrinne auf der Vorderseite des Hauses undicht sei. Die Anordnung sei erforderlich, da zu befürchten sei, dass das Gebäude Schaden nehmen könne, bis eine Entscheidung im anhängigen Unterschutzstellungsverfahren getroffen werde. Der Aufwand sei auch zumutbar, da die Arbeiten einen verhältnismäßig geringen finanziellen Aufwand bedeuteten. Für den Fall des Nichtbefolgens innerhalb der gesetzten Frist drohte die Beklagte ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,- Euro (Maßnahme 1), 500,- Euro (Maßnahme 2), 250,- Euro (Maßnahme 3) und 500,- Euro (Maßnahme 4) an.

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Die Klägerin hat hiergegen am 04.02.2013 Klage erhoben und gleichzeitig einen Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes gestellt. Sie macht im Wesentlichen geltend, die Anordnungen seien ohne vorherige Anhörung ergangen und zudem unverhältnismäßig. Die Unterschutzstellung des Gebäudes sei noch nicht rechtskräftig. Die Maßnahmen seien auch nicht notwendig. Hauptursache der festgestellten Schimmelbildung sei ein Wasserrohrbruch vor mehreren Jahren, der aufgrund der fehlenden Nutzung des Gebäudes zu spät bemerkt worden sei. Inzwischen sei das Wasser vollständig abgestellt, so dass ein erneuter Schadenfall nicht eintreten könne. Im hinteren Bereich des Daches befinde sich nur der provisorisch überdachte Terrassenanbau, der nicht Teil des Denkmals sei. Warum dennoch auch an dieser Stelle Erhaltungsmaßnahmen notwendig seien, sei nicht ersichtlich. Zudem sei aufgrund der Problematik des Schimmelbefalls und des Hausschwamms noch zu klären, ob das Gebäude überhaupt noch zu retten sei, was auch den Sinn der Erhaltungsmaßnahmen in Frage stelle.

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Das Gericht hat den Antrag im einstweiligen Rechtsschutz mit Beschluss vom 22.02.2013 – 9 L 222/13 – abgelehnt.

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Die angeordneten Maßnahmen sind in der Folgezeit durchgeführt worden.

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Die Klägerin beantragt,

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die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28.01.2013 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf die Gründe des angefochtenen Bescheides.

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Die Berichterstatterin hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Auf das Protokoll vom 17.09.2013 wird Bezug genommen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der im Verfahren 9 K 5587/12 beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

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Die angegriffene Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28.01.2013 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

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Formelle Bedenken gegen die Verfügung bestehen nicht. Die offenbar unterlassene Anhörung kann gemäß § 45 Abs. 2 VwVfG NRW bis zum Abschluss eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden. Im Klageverfahren hatte die Klägerin umfänglich Gelegenheit, sich zur Sache zu äußern.

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Auch materiell ist die Ordnungsverfügung rechtmäßig.

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Rechtsgrundlage für die der Klägerin aufgegebenen Erhaltungsmaßnahmen ist § 7 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 DSchG NRW. Danach kann die untere Denkmalbehörde die notwendigen Anordnungen treffen, soweit der Eigentümer seinen Erhaltungsverpflichtungen nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW nicht nachkommt. 

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Gem. § 7 Abs. 1 DSchG NRW hat der Eigentümer sein Denkmal in Stand zu halten, in Stand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdungen zu schützen. Die Klägerin ist als Eigentümerin des hier streitgegenständlichen Baudenkmals Altes Pfarrhaus ihren Verpflichtungen zur Instandhaltung und ‑setzung des Objekts offensichtlich nicht nachgekommen. Die schadhafte Dacheindeckung und die jedenfalls an der Vorderseite befindliche beschädigte Dachrinne sind unstreitig. Dass auch nach der Durchführung der Maßnahmen noch bzw. wieder Dachziegel fehlen, hat die Ortsbesichtigung ergeben. Die Gebäudesubstanz des Objekts war auf Grund des vorbeschriebenen Zustands Witterungseinflüssen, insbesondere solchen durch eindringende Feuchtigkeit, zunehmend schutzlos ausgesetzt und drohte Schaden zu nehmen.

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Der Beklagte war zur Anordnung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen berechtigt. Nach dem Inhalt der Ordnungsverfügung ist der Klägerin aufgegeben worden, die auf dem Dach des Hauses L1platz 4 beschädigten und nicht mehr vorhandenen Dachziegel zu ersetzen, Dachrinnen und Fallrohre zu reinigen und soweit notwendig zu reparieren, um die ordnungsgemäße Ableitung von Regenwasser zu sichern.

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Die Aufforderung, für den Fall, dass die Dachrinne oder das Fallrohr an der Rückseite des Gebäudes undicht seien, diese zu reparieren oder zu ersetzen, ist ausreichend bestimmt. Die zusätzliche Formulierung, den Zustand der Dachrinne und des Fallrohres an der Rückseite des Gebäudes vorab zu überprüfen, begegnet ebenfalls keinen Bedenken. Insbesondere verlagert die Beklagte hierdurch nicht etwa ihr obliegenden Amtsermittlungspflichten auf die Klägerin. Sie bringt damit lediglich zum Ausdruck, dass die Durchführung der konkreten Instandsetzung zielgerichtet auf den Ergebnissen einer solchen Überprüfung aufbauen sollte um sicherzustellen, dass alle schadhaften Stellen berücksichtigt werden.

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Die Beklagte war insbesondere nicht verpflichtet, selbst den exakten Umfang der erforderlichen Reparaturen, die genaue Position jeder Schadensstelle einschließlich etwaiger verdeckter Schäden zu ermitteln und anzugeben. Denn sie musste davon ausgehen, dass sowohl das Dach als auch Dachrinnen und Fallrohre schadhaft waren, weil dies zwischen den Beteiligten unstreitig bzw. offenkundig war, und dass die seit Jahren vorhandenen Schäden zu Folgeschäden an dem Denkmal zu führen geeignet waren. Deshalb durfte sie sich darauf beschränken, die schadhaften Bauteile und das Ziel der Reparaturen zu benennen sowie die Reparatur der Schäden und eine Untersuchung auf weitere Mängel an den schadhaften Bauteilen zu fordern.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.07.2003 – 8 A 3991/02 -, Urteil vom 26.3.1996 - 5 A 3812/92 -, VG Düsseldorf, Urteil vom 25.07.2002 – 4 K 960/01 -, juris.

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Die der Klägerin aufgegebenen Instandsetzungen sind ihr auch zumutbar. Die Zumutbarkeitsfrage ist objektbezogen (nicht personenbezogen) zu entscheiden. Dem Eigentümer eines Denkmals sind dabei grundsätzlich solche Erhaltungs‑ und Instandsetzungsarbeiten zumutbar, deren Kosten unter Berücksichtigung der Zuwendungen von öffentlichen Mitteln und der steuerlichen Vorteile in einem angemessenen Verhältnis zu dem tatsächlich realisierbaren Nutzwert des Denkmals stehen.

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Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 12.01.1999 ‑ 10 B 2574/98 ‑, vom 30.01.1991 ‑ 7 B 3127/90 ‑ und vom 28.04.1989 ‑ 10 B 833/89 ‑, juris.

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Im Rahmen der danach vorzunehmenden Abwägung ist hier zu berücksichtigen, dass sich die Zumutbarkeitsgrenze wegen § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW von vornherein schon deswegen zu Lasten der Klägerin verschiebt, weil etwaige Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten wegen gesetzwidrig unterlassener Erhaltungsmaßnahmen verursacht worden sind. Zwar spricht einiges dafür, dass der aktuell schlechte Zustand des Alten Pfarrhauses auf unterlassene Erhaltungsmaßnahmen auch seit der Unterschutzstellung und auf Witterungseinflüsse zurückgeht, denen das Gebäude ohne jegliche Instandsetzung preisgegeben war. Letztlich bedarf es aus Anlass des vorliegenden Verfahrens hierzu keiner abschließenden Entscheidung. Denn auch im Übrigen ergeben sich weder aus wirtschaftlichen noch aus sonstigen Gründen Anhaltspunkte für eine Unzumutbarkeit. Kosten für solche Maßnahmen, die sich wie hier auf Sicherungsmaßnahmen beschränken, stehen zum wirtschaftlichen Nutzwert des Objekts auf jeden Fall in einem angemessenen Verhältnis, zumal die Klägerin ergänzend öffentliche Zuwendungsgelder beantragen kann und ihr steuerliche Vorteile zugute kommen. Dass die Klägerin trotz eines von ihr zu erarbeitenden Nutzungs- und Projektentwicklungskonzeptes dauerhaft zuschießen müsste, hat sie nicht vom Ansatz her plausibel dargetan.

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Auch im Übrigen ist die Ordnungsverfügung nicht zu beanstanden. Insbesondere liegen keine Ermessensfehler, etwa hinsichtlich des von der Beklagten vorgegebenen - engen - Zeitrahmens vor. Die Anordnungen beschränken sich auf das zur Erhaltung der Gebäudesubstanz aktuell erforderliche und sind angemessen.

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Die Zwangsgeldandrohung im der Verfügung vom 28.01.2013 war gemäß §§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 VwVG NRW rechtmäßig.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.