Verwaltungsgericht Düsseldorf, WohnungsbauförderungsR, -bindungsR m Mietpreisbldg

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Anerkennung seiner Schlussabrechnungsanzeige nebst Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich geförderten Wohnraum sowie die Genehmigung einer bestimmten Durchschnittsmiete.

Auf dem Gelände Cstraße, Gemarkung E-G, Flur 25, vormals Flurstück 403, wurden durch die Rechtsvorgängerin des Klägers, seine Mutter C., in den Jahren 2002/2003 zwölf nicht unterkellerte Einfamilienhäuser und eine Tiefgarage errichtet (heute Cstraße 21-43, Flurstücke 476, 477, 478 und 479). Eine ehemals auf dem Gelände vorhandene Tennishalle war bereits im Jahr 2000 abgebrochen worden. Ein im Zusammenhang mit den Abbrucharbeiten erstelltes Gutachten des Ingenieurbüros H. T (Büro T) vom 08.03.2000 zu einer auf dem Baugrundstück durchgeführten orientierenden Altlastenuntersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass eine ca. 30 cm dicke, auf die betonierte Fläche vor der Tennishalle beschränkte Schicht mit Blei kontaminiert sei (sog. Schlackengrus). Die übrigen Bodenschichten seien den Wiedereinbauklassen II und III zuzuordnen und könnten wiederverwertet werden. Der Schlackengrus wurde im Zusammenhang mit dem Abbruch der Tennishalle vollständig entfernt.

Die für die Errichtung der zwölf Einfamilienhäuser erteilten Baugenehmigungen enthalten unter Ziff. 8 die Auflage, den vom Aushub betroffenen Bereich gemäß Verwertungskonzept der Stadt E zu untersuchen und basierend auf diesen Untersuchungsergebnissen sechs Wochen vor Beginn der Maßnahme ein Konzept vorzulegen, in dem Separierungs-, Verwertungs- und Entsorgungswege (Art, Menge und Verbringungsort) angezeigt werden.

Unter dem 15.10.2002 beantragte die Rechtsvorgängerin des Klägers bei der Beklagten für den Neubau von vier der geplanten Einfamilienhäuser (Cstraße 37-43, Flurstück 476 und Anteil von Flurstück 477) ein öffentliches Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 391.600 Euro, ein Zusatzdarlehen für Kinderreiche in Höhe von 22.300,00 Euro sowie ein Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen (Brachflächendarlehen) in Höhe von 60.000,00 Euro. Grundlage für das beantragte Brachflächendarlehen war eine „Kostenschätzung der Abbruch- und Gründungsarbeiten“ des Büros für Geotechnik D und Ingenieure (Büro D) vom 23. September 2002. Für diese hatte das Büro D Bodenproben entnommen und organoleptisch untersucht. Die Kostenschätzung kommt auf der Grundlage dieser organoleptischen Ansprache zu dem Ergebnis, dass der im Bereich des Baugeländes anstehende Boden kontaminiert sei und aufgrund der sensiblen Nutzung des Geländes (Wohnbebauung) nicht im Untergrund bleiben könne. Der aufgefüllte Bereich des Baugeländes sei vollständig zu entfernen und zu entsorgen.

Unter dem 30.10.2002 erteilte die Beklagte der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Förderzusage und bewilligte die beantragten Darlehen.

Unter Abschnitt H der Förderzusage finden sich u.a. folgende Auflagen und Bedingungen:

1. Die unter Abschnitt A der Förderzusage zugesagten Mittel werden nach Maßgabe der am Bewilligungstage geltenden Fassung der nachstehend aufgeführten Bestimmungen zu Bedingungen gewährt, die sich im einzelnen aus dem mit der Wohnungsbauförderungsanstalt abzuschließenden Vertrag und den dazu gehörenden AGB ergeben:

a) das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) nach Maßgabe des § 46 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)

Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB)

b) bei Wohnheimen zusätzlich:

Bestimmungen zur Förderung von Wohnheimen für Menschen mit Behinderungen (Wohnheimbestimmungen – WHB) ...

8. Die Förderzusage kann widerrufen werden, ...

e) bei Nichterfüllung der Auflagen und Bedingungen der Förderzusage. ...

14. weitere Auflagen und Bedingungen:

a) Mit der Vorlage der Schlussabrechnung sind detaillierte Kostennachweise der im Gutachten geschätzten Kosten, sowie Deponienachweise für die Aufbereitung der Brachflächen vorzulegen. ...

Die Rechtsvorgängerin des Klägers und die Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa) schlossen daraufhin am 09.01.2001/20.02.2003 Darlehensverträge über die bewilligten Darlehen. Die Darlehen wurden in dem Zeitraum vom März bis August 2003 ausgezahlt.

Mit Schreiben vom 12.05.2003 forderte das Bauaufsichtsamt der Beklagten die Generalunternehmerin für das Bauvorhaben auf der Cstraße, die U Hausbau AG, auf, vor der Schlussabnahme eine Bestätigung über die Vorlage eines Konzepts beim Umweltamt vorzulegen, in dem Separierung-, Verwertungs- und Entsorgungswege angezeigt werden. Hierauf teilte die U Hausbau AG mit Schreiben vom 26.06.2003 mit, zu dem Bauvorhaben liege keine Bestätigung bzw. Vorlage eines Konzeptes beim Umweltamt vor. Hier hätten keine Entsorgungsmaßnahmen stattgefunden. Das gesamte Erdmaterial sei auf dem Bauvorhaben geblieben bzw. wieder eingebaut worden.

Am 30.10.2003 legte die Rechtsvorgängerin des Klägers bei der Beklagten die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung für das Förderobjekt Cstraße 37-43 vor, die Erschließungskosten in Höhe von 94.277,51 Euro ausweist.

Da die Rechtsvorgängerin des Klägers in der Folgezeit keine Kosten- und Deponienachweise hinsichtlich der Brachflächenaufbereitung vorlegte, erließ die Beklagte am 26.09.2006 einen Änderungsbescheid, mit dem sie das Brachflächendarlehen in Höhe von 60.000,00 Euro ersatzlos strich.

Die Rechtsvorgängerin des Klägers erhob am 11.11.2009 Klage gegen den Änderungsbescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 21. Oktober 2009. Die erkennende Kammer wies die Klage mit Urteil vom 22.09.2010 (14 K 7301/09) mit der Begründung ab, dass der Änderungsbescheid auf der Rechtsgrundlage des § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwVfG NRW rechtmäßig erlassen worden sei. Die Schlussrechnung erfülle die Auflage Nr. 14a der Förderzusage nicht, weil ihr weder Deponienachweise noch Kostennachweise der im Gutachten geschätzten Kosten beigefügt seien, so dass die zweckentsprechende Mittelverwendung nicht nachgewiesen worden sei. Dies sei aber unter anderem deshalb unabdingbar, weil die Generalunternehmerin des Bauvorhabens, die U Hausbau AG mit Schreiben vom 26.06.2003 gegenüber dem Bauaufsichtsamt erklärt habe, es hätten keinerlei Entsorgungsmaßnahmen stattgefunden und das gesamte Erdmaterial sei auf dem Bauvorhaben geblieben bzw. wieder eingebaut worden.

Gegen dieses Urteil beantragte die Rechtsvorgängerin des Klägers die Zulassung der Berufung.

Während der Rechtshängigkeit des Verfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht (14 A 2473/10) schlossen die Beteiligten am 28.12.2011 vor der Vorsitzenden Richterin der 14. Kammer als ersuchter Richterin zur Beendigung des Verfahrens einen Vergleich folgenden Inhalts:

125
Die Beklagte ändert den Änderungsbescheid vom 28.08.2006 dahingehend ab, dass das mit Zusage vom 30.10.2002 bewilligte Brachflächendarlehen auf 30.000,00 Euro gekürzt wird.

[…]

Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 29.12.2011 die Mieteinfamilienhäuser in der Cstraße 37-43 von seiner Mutter.

In Erfüllung des Vergleiches widerrief die Beklagte zunächst durch Bescheid vom 04.01.2012 gegenüber der Rechtsvorgängerin des Klägers den Änderungsbescheid vom 28.09.2006, kürzte mit Änderungsbescheid vom gleichen Tage das Brachflächendarlehen auf 30.000,00 Euro und setzte die Kosten für die Brachflächensanierung auf 40.000,00 Euro fest. Ferner wurde die Rechtsvorgängerin des Klägers aufgefordert, eine aktualisierte Schlussabrechnungsanzeige einzureichen. Nach Kenntnis des Rechtsübergangs ergingen die Bescheide vom 04.01.2012 mit gleichem Inhalt gegenüber dem Kläger. Gleichzeitig wurde er aufgefordert, unter Berücksichtigung der geänderten Kosten bis zum 30.04.2012 eine aktualisierte Schlussabrechnungsanzeige vorzulegen.

Mit Schreiben vom 18.05.2012 trug der Kläger vor, dass aus seiner Sicht die Schlussabrechnung lediglich dahingehend zu verändern sei, dass die um 30.000,00 Euro gekürzten Brachlanddarlehen um 30.000,00 Euro Eigenkapital zu ersetzen seien, da die in der (bisherigen) Schlussabrechnungsanzeige genannten Kosten tatsächlich von der Bauherrin aufgewendet worden seien.

Mit Schreiben vom 31.05.2012 erläuterte die Beklagte die Notwendigkeit für die Änderung der Schlussabrechnungsanzeige. In dem geschlossenen Vergleich habe sie zugestimmt, das Brachflächendarlehen auf 30.000,00 Euro zu kürzen und damit Kosten für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 40.000,00 Euro anzuerkennen. Das Brachflächendarlehen diene der anteiligen Finanzierung der anerkannten Erschließungskosten. Anteilig bedeute, dass ein Brachflächendarlehen 75 % der anerkannten Kosten, maximal jedoch 15.000,00 Euro pro Wohnung betrage. Bei Antragstellung und Bewilligung hätten die Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche 97.000,00 Euro betragen. Das Brachflächendarlehen sei auf 60.000,00 Euro (4 x 15.000,00 Euro) beschränkt worden. Infolge des Vergleiches betrage das Brachflächendarlehen nunmehr 30.000,00 Euro. Diese 30.000,00 Euro (75 %) dienten somit der Finanzierung der von der Beklagten anerkannten Kosten in Höhe von 40.000,00 Euro (100 %). Die Schlussabrechnung vom 21.10.2003 habe sie bis heute nicht anerkannt. Es werde daher erneut um die Aufstellung einer geänderten Schlussabrechnung gebeten.

Unter dem 15.06.2012 überreichte der Kläger eine geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung, die weiterhin Erschließungskosten in Höhe von 94.227,51 Euro vorsieht und bei unveränderten Gesamtkosten den Ersatz des teilweisen Fortfalls der Brachlandmittel durch Eigenmittel beinhaltete. Insoweit werden unter Ziffer II. der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Eigenleistungen im Zeitpunkt der Bewilligung mit 7.861,00 Euro und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 37.861,00 Euro (7.861,00 Euro + 30.000,00 Euro) angegeben. Hinsichtlich des Brachflächendarlehens in Höhe von 30.000,00 Euro werden Zinsen in Höhe von 0,5 % als Eigenleistung angesetzt. Die unter Ziffer IV. angegebene Durchschnittsmiete wird im Zeitpunkt der Bewilligung und im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 4,80 Euro monatlich je qm Wohnfläche beziffert.

Mit Bescheid vom 05.07.2012 lehnte die Beklagte die Anerkennung der geltend gemachten Gesamtkosten ab, änderte die Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend ihrer Ausführungen im Schreiben vom 31.05.2012 ab und genehmigte gemäß § 72 II. WoBauG eine Durchschnittsmiete von monatlich 4,76 Euro pro qm ab dem 01.07.2003 und von monatlich 4,80 Euro pro qm ab dem 01.01.2005. Ab dem 30.06.2005 sei der Eigentümer für die Bildung der Kostenmiete im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften eigenverantwortlich zuständig. Dem Bescheid fügte sie die geänderte und anerkannte Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Berechnung der Durchschnittsmiete ab 2008 bei.

Der Kläger hat am 26.07.2012 Klage erhoben.

Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, die Auffassung der Beklagten, wonach infolge des gerichtlichen Vergleiches nicht nur das Brachflächendarlehen zu kürzen, sondern auch die in der Schlussabrechnungsanzeige anzusetzenden Kosten entsprechend herabzusetzen seien, sei unzutreffend. Die von der Rechtsvorgängerin des Klägers tatsächlich aufgewendeten Kosten seien in die Schlussabrechnung des Bauvorhabens einzubeziehen. Demgemäß sei das gekürzte Brachflächendarlehen ohne Änderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung durch Eigenkapital zu ersetzen. Die Schlussrechnung der U Hausbau AG vom 30. August 2003 über insgesamt 94.227,51 Euro sei bezahlt worden. Es könne sein, dass die Schlussrechnung der U Hausbau AG hinsichtlich des Teilbetrages für die Aufbereitung von Brachflächen nicht der Erfüllung der Auflage 14 a) genüge. Dies ändere indes nichts an der Tatsache, dass diese Kosten angefallen und bezahlt worden seien. Es handele sich daher um Baukosten, die der ursprünglichen Kostenkalkulation in der Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprächen und in der Schlussabrechnung anzusetzen seien. Allein die Finanzierung der Aufwendungen habe sich geändert, denn das gekürzte Brachflächendarlehen sei durch Eigenkapital ersetzt worden bzw. müsse durch zusätzliches Eigenkapital finanziert werden. Diese Änderung der Finanzierung dürfe wegen § 12 Abs. 4 Satz 2 II. BV nicht zu einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen führen, weil die Ersetzung des Fremdkapitals durch Eigenkapital auf Umständen beruhe, die die Bauherrin zu vertreten habe, weil sie die Auflage 14 a) der Förderzusage zumindest teilweise nicht habe erfüllen können. Das zusätzliche Eigenkapital sei nicht mit 4 % oder 6,5 % zu verzinsen, sondern wie das in der Förderzusage angesetzte öffentliche Brachflächendarlehen mit 0,5 %. Die Rechtsvorgängerin des Klägers sei berechtigt gewesen, die Bauleistungen durch Pauschalverträge zu vergeben. Infolge dessen könnten auch die hierdurch tatsächlich entstandenen Kosten in die Schlussabrechnung einbezogen werden, zumal der in der Förderzusage festgesetzte Kostenrahmen nicht überschritten worden sei.

Der Kläger beantragt wörtlich,

137
Der Bescheid der Beklagten vom 05.07.2012 – Az. 64/2 – über die Prüfung und Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige vom 21.10.2003 für öffentlich geförderte Mietwohnungen in E, Cstraße 37-43, wird aufgehoben.
238
Die Beklagte wird verpflichtet die Schlussabrechnungsanzeige für die öffentlich geförderten Mietwohnungen in E, Cstraße 37-43, mit Gesamtkosten von 898.739,18 Euro anzuerkennen, und unter Berücksichtigung von Aufwendungsverzichten in Höhe von 969,00 Euro jährlich die Durchschnittsmiete für die vorgenannten Wohnungen zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit auf 4,80 Euro pro qm Wohnfläche monatlich ab dem 01.07.2003, und mit 4,84 Euro pro qm Wohnfläche monatlich ab dem 01.01.2005, zu genehmigen.
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Hilfsweise, die Berufung zuzulassen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung vertieft sie ihre Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren und dem streitgegenständlichen Bescheid. Ergänzend führt sie aus, bereits der durch Vergleich beendete Rechtsstreit habe dem Grunde nach die Anerkennung der Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche zum Gegenstand gehabt. Die Kürzung des Brachflächendarlehens, die die Klägerin im Vergleich anerkannt habe, sei lediglich die notwendige rechtliche Folge. Es sei im vorangegangenen Rechtsstreit nicht nur die Erfüllung der Auflage, sondern auch die Anerkennung der Kosten für die Aufbereitung der Brachfläche streitbefangen gewesen. Mit dem geschlossenen Vergleich, das Brachflächendarlehen nicht ersatzlos zu streichen, sondern um die Hälfte zu kürzen, habe die Beklagte die Bereitschaft gezeigt, einen Teil der Kosten anzuerkennen. Das Brachflächendarlehen diene der anteiligen Finanzierung der anerkannten Kosten zur Aufbereitung der Brachfläche. Anteilig bedeute, dass ein Brachflächendarlehen 75 % der anerkannten Kosten, maximal jedoch 15.000,00 Euro pro Wohnung betrage. Aufgrund des Vergleiches betrage das Brachflächendarlehen 30.000,00 Euro, die der Finanzierung der anerkannten Kosten von 40.000,00 Euro (100 %) dienten. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung sei demgemäß in allen notwendigen Positionen angepasst worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der von dem Kläger wörtlich gestellte isolierte Anfechtungsantrag (Klageantrag zu 1.) ist bereits unzulässig. Dem Antrag fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil der Kläger sein Klagebegehren (vgl. § 88 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –), die uneingeschränkte Anerkennung seiner Schlussabrechnungsanzeige und die Genehmigung einer bestimmten Durchschnittsmiete, durch eine isolierte Aufhebung des Bescheides vom 05.07.2012 ersichtlich nicht erreichen kann.

Der wörtlich gestellte Verpflichtungsantrag (Klageantrag zu 2) ist zulässig. Das insoweit enthaltene Begehren, die Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige in der Fassung der am 15.06.2012 vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete, kann im Wege der Verpflichtungsklage verfolgt werden. Denn die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten werden im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Anerkennung der Schlussabrechnung durch Verwaltungsakt festgesetzt.

Vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.02.1981 – 14 A 1570/78 –, Rn. 3, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.04.2013 – 14 A 276/13 –; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012– 6 K 1488/08 –, Rn. 19 f., juris.

Gleiches gilt für die Genehmigung der Durchschnittsmiete, auch diese erfolgt durch Verwaltungsakt.

Vgl. Heix, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 72 II. WoBauG, Anm. 5.1.

Die zulässige Verpflichtungsklage ist jedoch unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Anerkennung seiner Schlussabrechnungsanzeige mit berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten in Höhe von 94.227,51 Euro und Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.07.2003 in Höhe von 4,80 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,84 Euro qm/Wohnfläche.

Der Bescheid der Beklagten vom 05.07.2012, mit dem abweichend von der Schlussabrechnungsanzeige des Klägers die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten um 40.000,00 Euro gekürzt und eine monatliche Durchschnittsmiete ab dem 01.07.2003 in Höhe von 4,76 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,80 Euro qm/Wohnfläche genehmigt werden, ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

1.)

Dem klägerischen Begehren steht bereits der zwischen den Beteiligten im Verfahren 14 K 7301/09 (VG Düsseldorf) bzw. 14 A 2473/10 (OVG Münster) geschlossene Prozessvergleich vom 28.12.2011 entgegen. Denn diesem ist im Wege der Auslegung zu entnehmen, dass die Beteiligten sich neben der hälftigen Kürzung des bewilligten Brachflächendarlehens auf einen Betrag von 30.000,00 Euro auch verbindlich auf die abschließende Anerkennung berücksichtigungsfähiger Erschließungskosten in Höhe von 40.000,00 Euro verständigt haben.

Zwar ergibt sich dies nicht unmittelbar aus dem isolierten Wortlaut des protokollierten Vergleichstextes, wonach sich die Beklagte bereit erklärt hat, den Änderungsbescheid vom 28.09.2006 (Ersatzlose Streichung des Brachflächendarlehens) aufzuheben und der Rechtsvorgängerin des Klägers ungeachtet des Streits über das Vorliegen von Einzelnachweisen ein Brachflächendarlehen in Höhe von 30.000,00 Euro zu gewähren. Es folgt jedoch bei verständiger Auslegung aus dem Sinn und Zweck der getroffenen Vergleichsregelung. Denn unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes im Verfahren 14 K 7301/09 ist davon auszugehen, dass der Vergleich neben der Kürzung des bewilligten Brachflächendarlehens auf 30.000,00 Euro auch eine verbindliche und abschließende Einigung der Beteiligten über die für das Bauvorhaben zur Aufbereitung von Brachflächen berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten auf einen Betrag von 40.000,00 Euro enthält. Bei dem geschlossenen Prozessvergleich handelt es sich sowohl um eine Prozesshandlung, als auch um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (sog. Doppelnatur des Prozessvergleiches). Der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vergleichsvertrages dient unter Berücksichtigung des zugrundeliegenden Sachverhalts und der Rechtslage der Beseitigung einer bestehenden Ungewissheit durch gegenseitiges Nachgeben (vgl. § 55 Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen – VwVfG NRW –). Zwar weist der Kläger zu Recht darauf hin, dass das Verfahren 14 K 7301/09 primär die Kürzung des mit Förderzusage vom 30.10.2002 bewilligten Brachflächendarlehens durch den seinerzeit angefochtenen Änderungsbescheid vom 28.09.2006 zum Gegenstand hatte. Die Kürzung des Brachflächendarlehens erfolgte indes maßgeblich deshalb, weil die Rechtsvorgängerin des Klägers ausweislich des Urteils der Kammer vom 22.09.2010 die der Förderzusage zugrunde liegenden Maßnahmen für die Brachflächenaufbereitung tatsächlich nicht in dem kalkulierten Umfang durchgeführt hat.

Da die Gewährung eines Brachflächendarlehens nach den einschlägigen Bestimmungen unter Ziffer 4 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB NRW) gemäß dem Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen vom 30.09.1997 (MBl. NRW, S. 1396 ff.) in der maßgeblichen Fassung des Runderlasses des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen vom 13.03.2002 (MBl. NRW, S. 599 ff.) zwingend voraussetzt, dass die der Förderzusage zugrunde gelegten Kosten aufgrund einer vollständigen Durchführung der in einem Gutachten zur Gefährdungsabschätzung und Kostenvoranschlägen prognostizierten Maßnahmen tatsächlich angefallen sind (vgl. Ziffer 4.3, 4.7 WFB NRW), hat die Beklagte infolge der von ihr dargelegten Bedenken mit dem im Verfahren 14 K 7301/09 angegriffenen Änderungsbescheid vom 28.09.2006 das Brachflächendarlehen ersatzlos gestrichen.

Auch der Umstand, dass im Hinblick auf die Streichung des Brachflächendarlehens, anders als bei der nunmehr streitgegenständlichen Anerkennung berücksichtigungsfähiger Gesamtkosten im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige zusätzlich ein Verstoß gegen die Auflage 14 d) der Förderzusage vom 30.10.2002 im Raume stand, ändert nichts an der Tatsache, dass der vorangegangene Rechtsstreit im Kern die Frage betraf, ob und in welchem Umfang tatsächlich Erschließungsmaßnahmen zur Brachflächenaufbereitung durchgeführt wurden und in welchem Umfang hierfür tatsächlich Kosten entstanden sind. Dies folgt aus der zwischen der Durchführung der Maßnahmen zum Herrichten des Grundstücks und der Gewährung eines Brachflächendarlehens bestehenden Akzessorietät. Der Akzessorietätsgedanke ergibt sich aus Ziffer 4.5 WFB NRW, wonach ein Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen lediglich in Höhe von 75 % des gemäß Ziffer 4.4 WFB NRW förderfähigen Anteils der Kosten gewährt wird. Erklärtes Ziel der Gewährung eines Brachflächendarlehens ist es, ehemals gewerblich, industriell, militärisch oder für Verkehrszwecke genutzte Brachflächen für den Bau von Sozialwohnungen nutzbar zu machen (vgl. Ziffer 4.1 WFB NRW). Dies setzt jedoch denklogisch voraus, dass derartige Aufbereitungsmaßnahmen im kalkulierten Umfang durchgeführt und Aufbereitungskosten tatsächlich entstanden sind (vgl. Ziffer 4.7 WFB NRW). Die Durchführung entsprechender Aufbereitungsmaßnahmen nebst Entstehens von Aufbereitungskosten einerseits und die Darlehensgewährung andererseits, stehen demgemäß in einem untrennbaren Zusammenhang. Daher beinhaltet der Abschluss eines Vergleiches über die Gewährung eines Brachflächendarlehens im Umkehrschluss immer auch eine verbindliche Feststellung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Denn die Feststellung der anerkennungsfähigen Kosten ist gemäß Ziffer 4.5 WFB NRW i.V.m. Ziffer 4.4 WFB NRW notwendige Bedingung für die Darlehensgewährung. Ohne die Feststellung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten kann das Darlehen nicht bewilligt werden. Denn zur exakten Bezifferung der Darlehenshöhe von 75 % des Anteils der förderfähigen Kosten gemäß Ziffer 4.5 WFB NRW bedarf es einer verbindlichen Feststellung der berücksichtigungsfähigen Kosten. Diesbezüglich weist die Beklagte im hiesigen Verfahren zu Recht darauf hin, dass die Gewährung eines Brachflächendarlehens zugleich die Anerkennung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten nach sich zieht.

Da die Rechtsvorgängerin des Klägers im Verfahren 14 K 7301/09 und dem vorangegangenen Verwaltungsverfahren nicht willens oder in der Lage war, die von der Beklagten angemeldeten gewichtigen Bedenken durch Vorlage nachprüfbarer Belege über die tatsächlich durchgeführten Erschließungsmaßnahmen auszuräumen, haben die Beteiligten den benannten Prozessvergleich geschlossen, um die insoweit bestehende Ungewissheit bezüglich des Nachweises der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen und des Entstehens von Kosten hierfür auszuräumen. Aus der Verständigung der Beteiligten über die Gewährung eines Brachflächendarlehens in Höhe von 30.000,00 Euro folgt wegen der dargelegten Akzessorietät zwischen Durchführung der Erschließungsmaßnahmen nebst Anfalls entsprechender Kosten und der Darlehensgewährung im Umkehrschluss eine verbindliche Verständigung der Beteiligten auf die Anerkennung von Erschließungskosten für die Brachflächenaufbereitung in Höhe von 40.000,00 Euro. In diesem Sinne hat die Beklagte den geschlossenen Vergleich von vornherein verstanden, da sie sowohl im Verfahren 14 K 7301/09 als auch im hiesigen Verfahren durchweg zum Ausdruck gebracht hat, dass sie die tatsächliche Durchführung von Brachflächenaufbereitungsmaßnahmen, in dem Umfang, wie sie in der „Kostenschätzung der Abbruch und Gründungsarbeiten“ des Büros für Geotechnik D + Ingenieure vom 23.09.2002 enthalten sind, grundlegend anzweifelt. Sie hätte folglich keinem Vergleich zugestimmt, mit dem nicht auch eine verbindliche Regelung über die anerkennungsfähigen Erschließungskosten getroffen worden wäre.

Dass auch der Kläger den Vergleich im vorgenannten Sinne verstanden haben muss, zeigt sich im Übrigen daran, dass er den in Erfüllung des Vergleiches erlassenen Bescheid der Beklagten vom 03.04.2012 über die Kürzung des Brachflächendarlehens auf 30.000,00 Euro und die Festsetzung von Kosten über die Brachflächensanierung auf 40.000,00 Euro hat in Bestandskraft erwachsen lassen. Soweit er sich daher im hiesigen Verfahren darauf beruft, dass man sich nicht auch auf die Herabsetzung der berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten verständigt habe, steht dies in ersichtlichem Widerspruch zur Nichteinlegung von Rechtsbehelfen gegen den benannten Bescheid vom 03.04.2012.

Demgemäß begegnet die Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige durch Bescheid vom 05.07.2012 keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gleiches gilt für die Genehmigung einer reduzierten monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.07.2003 in Höhe von 4,76 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,80 Euro qm/Wohnfläche. Denn die Reduktion der Durchschnittsmiete beruht unstreitig allein auf der Kürzung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten um 40.000,00 Euro und der hierdurch bedingten Verringerung der bei der Bildung der Kostenmiete gemäß § 72 Abs. 1 und 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) i.V.m. § 8 bis § 8b des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz– WoBindG –) zu berücksichtigenden laufenden Aufwendungen.

2.)

Selbst wenn man der Rechtsauffassung des Klägers nähertreten wollte, wonach dem im Verfahren 14 K 7301/09 geschlossenen Prozessvergleich keine verbindliche Regelung hinsichtlich eines gekürzten Ansatzes berücksichtigungsfähiger Erschließungskosten im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige zu entnehmen sei, besteht weder ein Anspruch auf Anerkennung seiner geänderten Schlussabrechnungsanzeige, noch ein Anspruch auf Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete.

Die Verpflichtung des Klägers zur Aufstellung und Anzeige einer Schlussabrechnung für das Bauvorhaben Cstraße 21-43 ist als Nebenbestimmung im Abschnitt G des bestandskräftigen Bewilligungsbescheides (Förderzusage) vom 30.10.2002 enthalten. Die Nebenbestimmung entspricht den zum Zeitpunkt der Bewilligung geltenden Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB NRW) gemäß dem Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen vom 30.09.1997 (MBl. NRW, S. 1396 ff.) in der Fassung des Runderlasses des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen vom 13.03.2002 (MBl. NRW, S. 599 ff.). In Ziffer 9.1 WFB NRW ist vorgesehen, dass die Bauherrin oder der Bauherr spätestens bis zum Ablauf eines Jahres vom Tage der Bezugsfertigkeit an über das Bauvorhaben eine Schlussabrechnung aufzustellen und der Bewilligungsbehörde nach vorgeschriebenem Muster anzuzeigen hat, dass die Schlussabrechnung vom Tage der Anzeige an drei Monate zur Nachprüfung bereitgehalten wird. Gemäß Ziffer 9.2 WFB NRW muss die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bzw. Lastenberechnung für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit enthalten, in der die Gesamtkosten, die der Bewilligung zugrunde gelegen haben, den Gesamtkosten laut Schlussabrechnungen gegenüberzustellen sind.

Die gesetzliche Grundlage für die Verpflichtung zur Aufstellung und Anzeige der Schlussabrechnung findet sich in den Vorschriften des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG –) über die Kostenmiete, § 8 bis § 8b WoBindG. Diese Bestimmungen gelten auch für das streitgegenständliche Bauvorhaben der Rechtsvorgängerin des Klägers. Dies folgt aus Ziffer 1 der in Abschnitt H des Bewilligungsbescheides (Förderzusage) vom 30.10.2002 enthaltenen Nebenbestimmung. Hiernach werden die mit der Förderzusage zugesagten Mittel u.a. nach Maßgabe der am Bewilligungstage geltenden Fassung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nach Maßgabe des § 46 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG –) und der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) gewährt. § 46 Abs. 2 WoFG eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, dass abweichend von § 46 Abs. 1 WoFG, wonach für nach dem 31.12.2001 erteilte Förderzusagen grundsätzlich das WoFG Anwendung findet, Fördermittel bis zum 31.12.2002 – wie im vorliegenden Fall geschehen – auch auf Grundlage des II. WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung bewilligt werden können. Aus der Bewilligung der Fördermittel bis zum 31.12.2002 gemäß § 46 Abs. 2 WoFG folgt unmittelbar die uneingeschränkte Geltung des II. WoBauG für das streitgegenständliche Vorhaben. Denn für Vorhaben, die bis zum genannten Stichtag unter Anwendung des II. WoBauG gefördert worden sind, bestimmt § 46 Abs. 2 WoFG eine umfassende inhaltliche und verfahrensmäßige Weitergeltung des II. WoBauG. Dies ergibt sich zudem aus dem systematischen Zusammenhang zu § 48 Abs. 2 WoFG.

Vgl. Heix, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 46 WoFG, Anm. 3, § 48 WoFG, Anm. 2, 3, 4.1, 5.

Dem steht auch nicht die Ersetzung des bundesrechtlichen WoFG durch nordrhein-westfälisches Landesrecht im Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) entgegen. Denn die insoweit einschlägige Übergangsvorschrift des § 44 Abs. 3 WFNG NRW bestimmt, das Entscheidungen und sonstige Maßnahmen auf der Grundlage des WoFG, des II. WoBauG, des WoBindG und der dazu erlassenen Verordnungen fortgelten und bis zum 31.12.2009 förmlich eingeleitete Verfahren nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften abzuschließen sind. Demgemäß findet u.a. die Vorschrift des § 72 Abs. 1 II. WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung. Hiernach hat die Bewilligungsstelle für die zum Vermieten bestimmten Wohnungen die Miete zu genehmigen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete), wenn – wie hier – die öffentlichen Mittel auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt werden. In der Genehmigung ist der Mietbetrag zu bezeichnen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Gemäß § 72 Abs. 4 II. WoBauG gelten für die Ermittlung der zulässigen Miete im Übrigen die Vorschriften der § 8 bis § 8b WoBindG und die zu deren Durchführung ergangenen Vorschriften, namentlich die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Ermittlung der Kostenmiete erfolgt gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG auf Grundlage von § 8a und § 8b WoBindG.

Die Anerkennung der Schlussabrechnung bzw. der Schlussabrechnungsanzeige stellt den Abschluss des Bewilligungsverfahrens dar und bestätigt, dass das Bauvorhaben entsprechend dem Bewilligungsbescheid (Förderzusage) ausgeführt wurde und die bewilligten Mittel zweckentsprechend eingesetzt worden sind.

Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012 – 6 K 1488/08 –, Rn. 23, juris.

Nachdem die bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gemäß § 72 Abs. 1 II. WoBauG zugrunde gelegte Durchschnittsmiete nur auf den im Voraus kalkulierten Grundstücks- und Baukosten des geplanten Bauvorhabens beruht, sind der Schlussabrechnung die im Verlauf der Bauausführung entstandenen Kosten zugrunde zu legen. Auf der Grundlage dieser Kosten ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.

Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012 – 6 K 1488/08 –, Rn. 25, juris.

Die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bestimmt sich nach den Vorschriften der II. BV (§ 1 Nr. 1 II. BV). Sie muss nach § 3 II. BV die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung (Nr. 1), die Berechnung der Gesamtkosten (Nr. 2), den Finanzierungsplan (Nr. 3) sowie die laufenden Aufwendungen und Erträge (Nr. 4) enthalten. Dabei erfordert die Berechnung der Gesamtkosten gemäß § 3 Nr. 2 II. BV nicht nur eine Aufstellung, die sämtliche Kostenpunkte erfasst, sondern darüber hinaus die Beifügung der Rechnungs- und Zahlungsbelege.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 09.12.1971 – VIII C 6.69 –, Rn. 45, juris; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012 – 6 K 1488/08 –, Rn. 27, juris; Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1.

Die Gesamtkosten umfassen gemäß § 5 Abs. 1 II. BV die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Die vorliegend streitigen tatsächlichen Erschließungskosten für die Aufbereitung von Brachflächen zur Realisierung des Bauvorhabens zählen zu den Erschließungskosten (vgl. Ziffer I. 3. b der Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV). Sie sind gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 II. BV Kosten des Baugrundstücks und damit Teil der Gesamtkosten. Erschließungskosten dürfen indes – vorbehaltlich der hier nicht einschlägigen §§ 9 und 10 II. BV – gemäß § 6 Abs. 4 II. BV nur angesetzt werden, soweit sie tatsächlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann. Hiermit korrespondiert Ziffer 9.4 WFB NRW, wonach die Schlussabrechnung die für das Bauvorhaben entstandenen Kosten in übersichtlicher Form nachweisen muss und für alle Auslagen ordnungsgemäße Rechnungs- und Zahlungsbelege vorhanden sein müssen. Ziffer 9.3 lit b) WFB NRW bestimmt in diesem Zusammenhang, dass die Bewilligungsbehörde neben der Schlussabrechnungsanzeige die Vorlage der Schlussabrechnung fordern soll, wenn die begründete Annahme besteht, dass die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung unrichtige Angaben enthält. Die WFB NRW sind – wie ausgeführt – über Ziffer 1 der in Abschnitt H des bestandskräftigen Bewilligungsbescheides vom 30.10.2002 enthaltenen Nebenbestimmung, ebenso wie die Vorschriften der II. BV, für das streitgegenständliche Bauvorhaben zwingend zu beachten.

Dem Sinn und Zweck der vorgenannten Bestimmungen ist zu entnehmen, dass der tatsächliche Anfall und die Verwendung der geltend gemachten Kosten für den verfolgten Zweck durch nachprüfbare Belege nachzuweisen ist. Das Erfordernis, die tatsächlich angefallenen Erschließungskosten nachprüfbar zu belegen, entspricht dem in § 72 II. WoBauG, § 8 bis § 8b WoBindG gesetzlich verankerten Prinzip der Kostenmiete. Denn hiernach ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Die Berechnung der Gesamtkosten des Vorhabens stellt einen zwingenden Teil der Wirtschaftlichkeitsberechnung dar und ist demgemäß notwendige Bedingung der Kostenmietberechnung. Der Wirtschaftlichkeitsberechnung können daher nur die tatsächlich entstandenen Kosten des Bauvorhabens zugrunde gelegt werden. Demgemäß hat die Bewilligungsstelle bei der Schlussabrechnung die Aufgabe zu prüfen, ob die im Verlauf der Bauausführung entstandenen Kosten angesetzt werden dürfen, womit die Prüfaufgabe der Behörde weit über eine rechnerische Kontrolle hinausgeht. Die umfassende behördliche Prüfungskompetenz trägt dem Umstand Rechnung, dass die Genehmigung der endgültigen Durchschnittsmiete auf den in der Schlussabrechnung enthaltenen Kostenpositionen basiert, nachdem die bei der Bewilligung zugrunde gelegte Durchschnittsmiete lediglich auf den im Voraus kalkulierten Grundstücks- und Baukosten des geplanten Vorhabens beruht. Die anlässlich der Schlussabrechnung auf Grundlage der tatsächlich entstandenen und damit berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten berechnete Durchschnittsmiete bildet mithin die Basis für die weitere Mietpreisberechnung.

Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 7.1.

a.)

Nach Maßgabe dieser Kriterien hat der Kläger keinen Anspruch auf Anerkennung seiner Schlussabrechnungsanzeige soweit die darin aufgeführten Gesamtkosten den von der Beklagten anerkannten Betrag übersteigen. Denn der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat bis heute nicht durch prüffähige Belege nachgewiesen, dass die im Bewilligungsbescheid vom 30.10.2002 veranschlagten Erschließungskosten für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 94.277,51 Euro bei der Durchführung des Bauvorhabens tatsächlich angefallen und zweckentsprechend verwendet worden sind.

Unstreitig berücksichtigungsfähig sind lediglich die Erschließungskosten für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 40.000,00 Euro, was entsprechend der oben stehenden Ausführungen aus dem zwischen den Beteiligten im Verfahren 14 K 7301/09 geschlossenen Prozessvergleich vom 28.12.2011 folgt.

Für die von dem Kläger darüber hinaus geltend gemachten streitigen Erschließungskosten in Höhe von 54.277,51 Euro verbleibt es hingegen dabei, dass der tatsächliche Anfall entsprechender Kosten bei der Errichtung des Bauvorhabens – wie bereits dargelegt – durch prüffähige Rechnungs- und Zahlungsbelege, aus denen konkret hervorgehen muss welche Erschließungskosten im Einzelnen angefallen sind, zu belegen ist. Dieser Verpflichtung zur Vorlage prüffähiger Zahlungsnachweise ist der Kläger jedoch nicht nachgekommen.

Die von seiner Rechtsvorgängerin im Verwaltungsverfahren vorgelegte Schlussrechnung der U Hausbau AG gemäß VOB für das Bauvorhaben Cstraße vom 30.08.2003 ist kein nachprüfbarer Zahlungsbeleg, aus dem sich entnehmen lässt, wie sich in Rechnung gestellte Betrag von 94.227,51 Euro zusammensetzt und ob dieser Betrag tatsächlich in vollem Umfang zweckentsprechend für die Brachflächenaufbereitung verwendet worden ist. Dies ergibt sich aus dem Urteil der Kammer vom 22.09.2010 (14 K 7301/09), auf dessen Begründung vollinhaltlich verwiesen wird, um Wiederholungen zu vermeiden.

Vorliegend führt auch die Vorschrift des § 11a Satz 1 II. BV zu keinem anderen Ergebnis. Hiernach dürfen die im Zeitpunkt der Leistungserbringung marktüblichen Kosten angesetzt werden, sofern Erschließungskosten nach § 6 Abs. 4 II. BV ganz oder teilweise nicht oder nur mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten festzustellen sind. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind jedoch nicht erfüllt. Es ist bereits zweifelhaft, ob die vorliegende Fallkonstellation, in der der Bauherr trotz Kenntnis der der Bewilligung zugrundeliegenden Rechtsvorschriften Bauleistungen zu einem Pauschalpreis vergibt und damit den Mangel detaillierter Zahlungsnachweise vorhersehbar herbeigeführt hat, überhaupt dem Anwendungsbereich des § 11a II. BV unterfällt. Im Übrigen dürften die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 11a Satz 1 II. BV schon deshalb nicht erfüllt sein, weil der Kläger ausdrücklich die Entstehung von Erschließungskosten in Höhe von 94.227,51 Euro geltend macht, jedoch nicht willens oder in der Lage ist nachzuweisen, wie sich diese Kosten im Einzelnen zusammensetzen. Darauf kommt es jedoch nicht entscheidungserheblich an, denn jedenfalls ist – die Anwendbarkeit des § 11a II. BV unterstellt – nichts dafür ersichtlich, dass es für den Kläger oder für seine Rechtsvorgängerin unmöglich oder mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten verbunden gewesen wäre, von der U Hausbau AG detaillierte Nachweise über die im Rahmen der Brachflächenaufbereitung des Bauvorhabens im Einzelnen erbrachten Leistungen zu erhalten. Dies schon deshalb, weil der Vater des Klägers, C1, Prozessbevollmächtigter in beiden Verfahren, zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der U Hausbau AG war und dessen geschiedene Ehefrau, C2, die Rechtsvorgängerin des Klägers, einen Vorstandsposten bei der U Hausbau AG innehatte. Es ist demnach in Anbetracht dieser tatsächlichen Möglichkeit persönlicher Einflussnahme auf die U Hausbau AG nicht ansatzweise nachvollziehbar dargetan, aus welchen Gründen dem Kläger eine Anforderung nachprüfbarer Zahlungsbelege bei der U Hausbau AG nicht möglich gewesen sein soll.

Angesichts des nicht erbrachten Nachweises des tatsächlichen Anfalls von Erschließungskosten für die Brachflächenaufbereitung in der von dem Kläger geltend gemachten Höhe bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das ursprünglich in Höhe von 60.000,00 Euro bewilligte und nachträglich um die Hälfte auf 30.000,00 Euro gekürzte zweckgebundene Brachflächendarlehen auf Grundlage von § 12 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 II. BV durch Eigenkapital in Höhe von 30.000,00 Euro ersetzt werden kann, sofern hierdurch keine Erhöhung der kalkulierten Gesamtkosten bewirkt wird. Denn die Ersetzung von Finanzierungsmitteln durch andere Mittel kommt nur in Betracht, sofern die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung geltend gemachten Erschließungskosten tatsächlich entstanden sind und damit im Rahmen der Schlussabrechnung bzw. Schlussabrechnungsanzeige anerkannt werden können. Dies ist jedoch hier nicht der Fall, weil der Kläger den entsprechenden Nachweis nicht durch Vorlage nachprüfbarer Belege geführt hat. § 12 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 II. BV ist mithin nicht einschlägig, denn es fehlt an anerkennungsfähigen Erschließungskosten und somit an der erforderlichen Grundlage für eine Ersetzung von Finanzierungsmitteln.

Sind damit die von dem Kläger im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige geltend gemachten Erschließungskosten in Höhe von 94.277,51 Euro nicht belegt, ist die Beklagte im Bescheid vom 05.07.2012 zu Recht nur von berücksichtigungsfähigen Erschließungskosten in Höhe von 40.000,00 Euro ausgegangen. Dies entspricht den einschlägigen Vorschriften der § 4a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV, wonach im Fall der Änderung von Gesamtkosten nach der Bewilligung öffentlicher Mittel in den nach diesem Zeitpunkt aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen lediglich die geänderten– mithin vorliegend die verringerten – Gesamtkosten anzusetzen sind.

Vgl. insoweit auch zum Erfordernis der Berichtigung rechtswidriger bzw. fehlerhafter Ansätze in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.08.1973 – XIV A 913/71 –, ZMR 1975, 159 f.

b.)

Infolge der Verringerung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten hat der Kläger auch keinen Anspruch auf Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.07.2003 in Höhe von 4,80 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,84 Euro qm/Wohnfläche.

Der Umstand, dass von den der Förderzusage zugrundegelegten Erschließungskosten nach den vorstehenden Ausführungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Vorhabens nur 40.000,00 Euro anerkennungsfähig und von der Beklagten in Erfüllung des Vergleiches im Verfahren 14 K 7301/09 auch anerkannt worden sind, hat zur Folge, dass sich wegen der Verringerung der Gesamtkosten und der hälftigen Kürzung des Brachflächendarlehens auch die laufenden Aufwendungen für das öffentlich geförderte Bauvorhaben verringern. Demgemäß geht mit der Verringerung der Gesamtkosten und der hierdurch bedingten Reduktion der laufenden Aufwendungen auch eine Verringerung der Durchschnittsmiete einher. Dies folgt aus dem in § 72 Abs. 1 II. WoBauG i.V.m. § 8 bis § 8b WoBindG verankerten Prinzip der dynamischen Kostenmiete, wonach nur die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete zu genehmigen ist.

Vor diesem Hintergrund begegnet die Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.07.2003 in Höhe von 4,76 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,80 Euro qm/Wohnfläche im streitgegenständlichen Bescheid vom 05.07.2012 auf Grundlage der geänderten Wirtschaftlichkeitsberechnung keinen durchgreifenden Bedenken.

Der für die Genehmigung der Durchschnittsmiete einschlägigen Vorschrift des § 72 Abs. 1 und 4 II. WoBauG i.V.m. § 8a Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist zu entnehmen, dass der Ermittlung der zulässigen Miete die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebenden laufenden Aufwendungen zugrunde zu legen sind. Gemäß dem in § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG kodifizierten sog. „Änderungsgrundsatz“ tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete, sofern sich – wie hier – nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete gemäß § 72 II. WoBauG die laufenden Aufwendungen ändern. Der in § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG enthaltene Begriff „ändern“ erfasst sowohl die Erhöhung als auch die Verringerung der Aufwendungen. Daher führt eine Verringerung der laufenden Aufwendungen zu einer entsprechenden Senkung der höchstens zulässigen Miete. Die Einbeziehung der Verringerung entspricht vollständig dem Prinzip der Kostenmiete. Würde nämlich die Verringerung der laufenden Aufwendungen nicht berücksichtigt, wäre die ermittelte Kostenmiete höher als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist.

Vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 8a WoBindG, Anm. 6.2.

Die Voraussetzungen der vorgenannten Bestimmungen sind erfüllt. Der Ermittlung der Durchschnittsmiete ist die von der Beklagten geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit anerkannten Erschließungskosten in Höhe von 40.000,00 Euro zugrunde zu legen. Dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eine Verringerung der Gesamtkosten und der laufenden Aufwendungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligung zu entnehmen. Dementsprechend tritt gemäß § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG an die Stelle der in der Förderzusage vom 30.10.2002 erstmals berechneten Durchschnittsmiete für den Zeitraum ab dem 01.07.2003 in Höhe von monatlich 4,80 Euro qm/Wohnfläche die von der Beklagten genehmigte geringere Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,76 Euro qm/Wohnfläche. In gleicher Weise gilt die von der Beklagten genehmigte geringere Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,80 Euro qm/Wohnfläche ab dem 01.01.2005.

3.)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil ein Berufungszulassungsgrund gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht gegeben ist.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 54.277,51 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG). Da der Kläger die Anerkennung berücksichtigungsfähiger Erschließungskosten in Höhe von 94.277,51 Euro begehrt, von denen 40.000,00 Euro seitens der Beklagten bereits anerkannt worden sind, ist hinsichtlich der Streitwertfestsetzung der Differenzbetrag von 54.277,51 Euro zugrunde zu legen (94.277,51 – 40.000,00 = 54.277,51 Euro).

Verwaltungsgericht Düsseldorf, 14 K 5305/12