1

Die Klägerin ist Eigentümerin des Mehrfamilienhauses Estraße 28 in P. Die Errichtung des Hauses im Jahre 1968 ist mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Die öffentlichen Mittel sind vorzeitig freiwillig am 30. Juni 2008 zurückgezahlt worden. Die öffentliche Bindung endet am 31. Dezember 2014.

2

Nachdem die Klägerin das Mehrfamilienhaus im Jahre 2008 erworben hatte, bat sie die Beklagte mit Schreiben vom 22. Oktober 2009 um Überprüfung der Laufzeit der Nachbindungsfrist gemäß § 16 WoBindG.

3

Im Rahmen einer allgemeinen Bestands- und Besetzungskontrolle stellte der Außendienst der Beklagten am 19. Januar 2011 fest, dass diverse Wohneinheiten neu belegt waren und für die betreffenden Mieter keine Wohnberechtigungsbescheinigungen vorlagen.

4

Mit Schreiben vom 20. Januar 2011 forderte die Beklagte die Klägerin auf, sich mit den Mietern in Verbindung zu setzen und diese zu veranlassen, Wohnberechtigungsbescheinigungen zu beantragen. In der Folgezeit konnte für einen Großteil der betroffenen Wohnungen eine Klärung herbeigeführt werden.

5

Zu der Wohnung "2. OG, hinten rechts" machte die Klägerin keine Angaben. Nach den Feststellungen der Beklagten wurde diese Wohnung seit dem 7. Februar 2009 von Frau S bewohnt, ohne dass die Klägerin diesen Einzug der Beklagten angezeigt noch einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat.

6

Mit Schreiben vom 25. März 2011 forderte die Beklagte die Klägerin nochmals auf, einen entsprechenden Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein bei der Mieterin zu veranlassen, ohne dass eine Reaktion erfolgte.

7

Mit Schreiben vom 27. April 2011 hörte die Beklagte die Klägerin zu der beabsichtigten Festsetzung von Geldleistungen in Höhe von 3,00 Euro pro qm ab dem 1. März 2009 betreffend die Wohnung 2.OG hinten rechts mit 61 qm Wohnfläche an. Von ihrem Anhörungsrecht machte die Klägerin keinen Gebrauch.

8

Mit Geldleistungsbescheid vom 8. Juni 2011, zugestellt am 14. Juni 2011, setzte die Beklagte für die Wohnung im "2.OG hinten rechts" für die Zeit vom 1. März 2009 bis 31. Mai 2011 eine Geldleistung in Höhe von 4.941,00 Euro (61 qm x 3,00 Euro = 183,00 Euro x 27 Monate = 4.941,00 Euro) sowie ab dem 31. Mai 2011 eine Geldleistung in Höhe von jeweils monatlich 183,00 Euro fest.

9

Unter dem 14. Juni 2012 stellte die Klägerin einen Antrag auf Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheines bei der Beklagten, der mit – inzwischen bestandskräftigem – Bescheid vom 15. Juni 2012 mit der Begründung abgelehnt wurde, dass Frau S die Einkommensgrenze um mehr als 5% überschreite. Hierüber wurde die Klägerin mit Schreiben vom 15. Juni 2012 informiert.

10

Die Klägerin hat am 14. Juli 2011 Klage erhoben.

11

Zur Begründung macht sie geltend, dass der Bescheid unbestimmt und daher nichtig ist, da er nicht die Stadt bezeichnet, in der sich die Straße befindet. Außerdem sei nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage die Belegungsbindung auf die Klägerin übergegangen sein soll. Schließlich trägt sie vor, dass die Versagung eines Wohnberechtigungsscheines rechtswidrig sei, da Frau S sehr wohl die Voraussetzungen für eine Erteilung erfülle.

12

Die Klägerin beantragt,

13

den Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 8. Juni 2011 aufzuheben.

14

Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

16

Zur Begründung bezieht sie sich im Wesentlichen auf den angefochtenen Bescheid und führt ergänzend aus, dass die Frage, ob Frau S eine Wohnberechtigungsbescheinigung zu erteilen war, nicht Gegenstand des Verfahrens sei. Soweit Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit der Entscheidung bestünden, könnten diese von Frau S in dem dafür vorgesehenen Verfahren geltend gemacht werden.

17

Mit Beschluss der Kammer vom 30. Oktober 2012 ist das Verfahren der Vorsitzenden zur Entscheidung als Einzelrichterin übertragen worden.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

19

Entscheidungsgründe:

20

Die zulässige Klage ist unbegründet.

21

Der angefochtene Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 8. Juni 2011 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).

22

Nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte gegen die Vorschrift des § 17 WFNG NRW verstößt, durch Verwaltungsakt von diesem Geldleistungen erheben. Die Ermächtigungsvoraussetzungen sind gegeben. Die Klägerin als Eigentümerin des Wohnhauses und damit Verfügungsberechtigte hat in dem hier in Rede stehenden Zeitraum ab dem 1. März 2009 bis zur Beendigung des Verstoßes durch Ablauf der öffentlichen Bindung am 31. Dezember 2014 objektiv und schuldhaft gegen die ihr nach § 17 WFNG NRW obliegenden Verpflichtungen verstoßen.

23

Nach § 17 Abs. 2 WFNG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch nur überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten Wohnungsbau übergibt. Daraus folgt, dass diese Wohnungen nur Wohnungssuchenden überlassen werden dürfen, die inhaltlich die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen.

24

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin, wie sich aus dem beigezogenen Verwaltungsvorgang der Beklagten ergibt, offenbar regelmäßig die in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen ohne vorherige Vorlage einer Wohnberechtigungsbescheinigung an die jeweiligen Mieter überlassen. Sie hat in diesen Fällen darauf vertraut, dass nachträglich die jeweils erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung beigebracht werden kann. Dieses Vertrauen ist aber schon deshalb nicht schutzwürdig, weil das Gesetz eine andere Reihenfolge ausdrücklich vorgibt. Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin Frau S auch im Nachhinein ihre Wohnberechtigung nicht nachweisen, da ihr Antrag auf Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins bestandskräftig abgelehnt wurde. Dies geht zu Lasten der Klägerin,

25

vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 26. November 1996 – 14 A 2395/93 – zitiert nach juris.

26

Die Klägerin hat diesen Verstoß auch schuldhaft herbeigeführt. Der Verschuldensbegriff des § 26 WFNG NRW entspricht dem des Bürgerlichen Rechts und umfasst daher vorsätzliches und fahrlässiges Verhalten (vgl. § 276 BGB). Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer acht lässt. Für die Festsetzungen von Geldleistungen genügt jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadensstiftenden Verfügungsberechtigten ausgerichtet,

27

vgl. zu der gleichlautenden Vorgängervorschrift des § 25 WoBindG: Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 17. März 2000 - 24 B 98.63 – zitiert nach juris; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 26. November 1996 – 14 A 2395/93 – zitiert nach juris.

28

Das Gericht geht davon aus, dass die Klägerin jedenfalls fahrlässig gehandelt hat.

29

Aus dem Schreiben der Klägerin an die Beklagte vom 22. Oktober 2009 ergibt sich, dass der Klägerin – entgegen ihrem Vortrag im Klageverfahren – die öffentliche Förderung der Wohnung bekannt war. Sollte ihr nicht bekannt gewesen sein, dass dem Verfügungsberechtigten vor der Überlassung der Wohnungen eine Wohnberechtigungsbescheinigung übergeben werden muss, so ist ihr dies als fahrlässiges Verhalten anzulasten. Es hätte der erforderlichen Sorgfalt entsprochen, dass sich die Klägerin entweder selbst oder mit Hilfe des Wohnungsamtes der Beklagten oder eines mit der Materie vertrauten Rechtsanwaltes über die geltenden Rechtslage informiert hätte. Es ist allerdings unglaubhaft, dass der Klägerin als Wohnungsgesellschaft die mit der öffentlichen Förderung verbundenen Pflichten nicht bekannt gewesen sein sollen.

30

Die Beklagte hat das ihr zustehende Ermessen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Geldleistungen von dem Pflichtigen erhoben werden sollen, frei von Rechtsfehlern ausgeübt. Sie hat ihre Ermessensausübung in rechtlich nicht zu beanstandender Weise an den Wohnraumnutzungsbestimmungen zum WFNG NRW ausgerichtet (Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB), Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr – IV.5-619 – 1665/09 – vom 12. Dezember 2009, lv.recht.nrw.de).

31

Nach Ziffer 16.2.3 WNB beträgt die Höhe der Geldleistung im Fall eines Verstoßes gegen § 17 Abs. 2, 3, 5 oder 6 WFNG NRW 3,- Euro je qm Wohnfläche. Anhaltspunkte für Abschläge gemäß Ziffer 16.2.6 WNB oder eine Minderung aus Billigkeitsgründen nach Ziffer 16.3 WNB sind nicht ersichtlich. Der Verstoß gegen die Vorschrift des § 17 Abs. 2 WFNG NRW begann im vorliegenden Fall mit dem Einzug in die Wohnung von Frau S am 7. Februar 2009, so dass die Geldleistung gemäß Ziffer 16.4. WNB mit dem auf den Verstoß folgenden Monat, hier also dem 1. März 2009 beginnt und mit Ablauf der öffentlichen Bindung am 31. Dezember 2014 endet.

32

Hat die Klage deshalb keinen Erfolg, hat die Klägerin nach § 154 Abs. 1 VwGO die Verfahrenskosten zu tragen.

33

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).