1

I.

2

Die Beigeladene errichtet im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 0000/26 (S, Vstraße, S1 Straße) der Antragsgegnerin die "Halle 0", ein der Ausstellung und dem Verkauf von Modekollektionen gewidmetes, sechsgeschossiges Gebäude.

3

Der Bebauungsplan Nr. 0000/26 regelt die Bebauung und Nutzung eines ehemaligen Industriegeländes (S) neu. Beabsichtigt ist die Schaffung einer hochwertigen Bebauung zur Ansiedlung entsprechender Unternehmen und Firmen, die moderne Büro- und Dienstleistungsarbeitsplätze schaffen sollen. Ergänzend sollen, zur Entstehung eines lebendigen Stadtviertels, Wohnbebauung und ergänzende Nutzungen angesiedelt werden, die eine Belebung des Gebietes über den normalen Arbeitstag hinaus gewährleisten.

4

Der Bebauungsplan gliedert das Gebiet in unterschiedliche Bereiche. Nördlich entlang der IStraße sowie westlich an der Vstraße und östlich an der S1 Straße sind Kerngebiete festgesetzt. Südlich, von den Kerngebieten im Halbkreis umschlossen, liegen zwei allgemeine Wohngebiete. Der Bau der Beigeladenen liegt in dem Kerngebiet MK0 an der IStraße.

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Für die Kerngebiete sind bestimmte Arten der baulichen Nutzung ausgeschlossen. Unter anderem erklären die textlichen Festsetzungen unter Nr. 1.2.3 Buchstabe h) Präsentationsräume der Modebranche, sogenannte "Showrooms", für unzulässig.

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Die Beigeladene beantragte unter dem 25. August 2008 zunächst einen planungsrechtli-chen Bauvorbescheid. Das Vorhaben wurde darin bezeichnet als "L, Ganz-jährig vermietete Dependance für Mode" und näher beschrieben als Standort für Mietflächen zur ganzjährigen Nutzung vornehmlich durch hochwertige Anbieter der Herrenmodebranche. In einer späteren Ergänzung der Betriebsbeschreibung vom 9. Dezember 2008 wird ausgeführt, es seien überwiegend Flächen für Dependancen für Mode zur ganzjährigen Nutzung eingeplant.

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Die Antragsgegnerin erteilte die Bebauungsgenehmigung mit Bescheid vom 11. Februar 2009 unter Nebenbestimmungen und einzelnen Befreiungen. Letztere hatten nicht die Art der baulichen Nutzung zum Inhalt.

8

Die Beigeladene stellte den Bauantrag für das Vorhaben "Halle 0, Ganzjährig vermietete Dependance für Mode" unter dem 29. September 2009. In der Betriebsbeschreibung wird unter anderem angegeben: Um den Veränderungen in der Mode-Branche Rechnung zu tragen, sei es nicht mehr ausreichend, zwei Mal im Jahr die Kollektionen auf einer Ordermesse zu bestellen. Zurzeit würden etwa sechs bis zehn Kollektionen pro Jahr entwickelt und verkauft; das L (= die Halle 0) werde Mietflächen enthalten, auf denen ca. 300 neue Arbeitsplätze entstünden; von den Mietflächen müssten ca. 40% als BüroArbeitsplätze ausgelegt werden, der Rest verteile sich auf Lager und Ausstellungsflächen.

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Die Antragsgegnerin erteilte die Baugenehmigung mit Bescheid vom 21. Juli 2010 (00BA0000/09).

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Die Antragstellerin zu 1. ist nach ihren Angaben Eigentümerin mehrerer Wohnungen in den Wohngebäuden E Allee 23, 25 und 27, der Antragsteller zu 2. nach seinen Angaben Eigentümer der Grundstücke E Allee 9 bis 21. Die Gebäude und Grundstücke liegen in den durch den Bebauungsplan Nr. 0000/26 festgesetzten allgemeinen Wohngebieten.

11

Gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung erhob die Antragstellerin zu 1. am 10. November 2010 Klage (4 K 7670/10). Der Antragsteller zu 2. ist der Klage mit Schriftsatz vom 18. Mai 2011 beigetreten.

12

Am 24. März 2011 hat die Antragstellerin zu 1. um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Der Antragsteller zu 2. hat sich mit Schriftsatz vom 18. Mai 2011 angeschlossen. Die Antragsteller tragen vor: Das Bauvorhaben sei mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 0000/26 über die Art der baulichen Nutzung nicht vereinbar. "Showrooms" seien darin ausdrücklich für unzulässig erklärt worden. Gerade diese Form der Nutzung sei der Beigeladenen aber genehmigt worden. Der mit den Showrooms verbundene Betrieb werde die Wohnbebauung in der Nachbarschaft unzumutbar beeinträchtigen.

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Die Antragsteller beantragen,

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die aufschiebende Wirkung ihrer Klage 4 K 7670/10 vom 10. November 2010/18. Mai 2010 gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 21. Juli 2010 (00/00BA0000/09) zur Errichtung der "Halle 0, ganzjährig vermietete Dependance für Mode" auf dem Grundstück E Allee 12, G1, anzuordnen.

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Die Antragsgegnerin und die Beigeladene beantragen,

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den Antrag abzulehnen.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt der beigezogenen Bauakten, sowie der Gerichtakten, auch des Hauptsacheverfahrens, verwiesen.

18

II.

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Das Interesse an der sofortigen Aufnahme der genehmigten Nutzung des Bauvorhabens überwiegt das Interesse an einem Aufschub der Nutzungsaufnahme (§§ 80a Abs. 1, Abs. 3, § 80 Abs. 5, Abs. 2 Nr. 3 VwGO, § 212 a Abs. 1 BauGB).

20

1. Die im vorläufigen Rechtsschutzverfahren stattfindende summarische Prüfung der Sach und Rechtslage ergibt, dass die genehmigte Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 0000/26 nicht widerspricht (§ 30 Abs. 1 BauGB) und nach den Umständen des Einzelfalles nicht rücksichtslos ist. Die Frage, ob Nr. 1.2.3 Buchstabe h) der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nachbarschutz gewährt, bleibt offen. Das Gleiche gilt für die Frage, ob den Antragstellern als Grundstücks und Wohnungseigentümern ein durch die genannte Bebauungsplanfestsetzung eventuell gewährter Nachbarschutz zu Gute kommen könnte. Ob einer der Antragsteller oder beide nachbarschaftliche Abwehransprüche, wenn sie denn gegeben wären, verwirkt haben oder ihre Rechtsmittel verfristet sind, steht im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ebenfalls dahin.

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1.1 Das genehmigte Bauvorhaben ist nach Art und Umfang durch die Beschreibung in den genehmigenden Bescheiden (Vorbescheid vom 11. Februar 2009 und Baugenehmigung vom 21. Juli 2010, L bzw. Halle 0, ganzjährig vermietete Dependancen für Mode) und den Betriebsbeschreibungen der Antragstellerin hinreichend bestimmbar. Der Bau enthält vom Erd bis zum 6. Obergeschoss (mit Ausnahme eines Bereichs für ein Restaurant/Bistro im 4. Obergeschoss) in den einzelnen Etagen unterschiedlich groß geschnittene "Mietflächen". Sie sollen einzeln dauerhaft von Modefirmen in Besitz genommen werden. Von den in den Bauvorlagen nicht unterteilten Mietflächen werden jeweils ca. 40% als Büroflächen genutzt werden, der Rest als Lager (10%)- und Ausstellungsraum (50%). Die Nutzung soll der Präsentation und dem Verkauf von Modeartikeln dienen. Die Nutzung findet rund ums Jahr statt, wobei die angebotenen Kollektionen sechs bis zehn Mal im Jahr wechseln.

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1.2 Der Bebauungsplan Nr. 0000/26 schließt "Präsentationsräume der Modebranche, sog. "Showrooms" aus. Das Tatbestandsmerkmal bedarf der Auslegung. Dabei darf man nicht am Wortlaut haften.

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1.2.1 "Präsentationsraum" und "Showroom" sagen dasselbe aus. Die Begriffe definieren die Nutzung wörtlich verstanden als das Zeigen von Mode. Darin wegen des Gewerbezwecks einbegriffen ist die gewollte und gemeinte Nutzung als Raum für die Anbahnung von Vertragsabschlüssen und den Verkauf der ausgestellten Modekollektionen.

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1.2.2 Aus den Materialien zu der ortsgesetzgeberischen Norm lässt sich entnehmen, dass nicht jede Art von Verkaufsraum für Modeartikel als "Showroom" erfasst werden soll. Der Inhalt der Regelung erschließt sich aus der Erfahrung mit derartigen Nutzungen in der Vergangenheit, die sich als solche ungeregelt in Büro und Geschäftsräumen entwickelt hatten (vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 8. April 2005, 10 B 2502/04 und 10 B 2730/04) und jeweils nur für einen beschränkten Zeitraum während einer laufenden Modemesse stattfanden. Nach der Bebauungsplanbegründung hatte diese im Stadtgebiet als Ausweichbewegung aus den Messegebäuden eingerissene besondere Form der Nutzung zu städtebaulichen Missständen geführt, nämlich zu einer gewissen Monostruktur mit einer Intervallnutzung zu den üblicherweise nur zwei Mal im Jahr stattfindenden Messezeiten und Leerstand mit entsprechender "Verödung" der Stadtbereiche im Übrigen.

25

Der Zweck der gegenwärtigen Regelung, diese städtebauliche Fehlentwicklung zu verhindern, bestimmt die Reichweite des Verbotes von "Präsentationsräumen der Modebranche, sogenannte "Showrooms", in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 0000/26. Die (ausgeschlossene) Nutzung als Showroom besteht in der Ausstellung und dem Verkauf von Modeerzeugnissen in nicht speziell dafür zugelassenen Büro und Geschäftsräumen parallel zu den übers Jahr verteilten, vergleichsweise kurzen Veranstaltungszeiträumen der Modemessen.

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1.2.3 Die Einreihung derartiger Vorhaben in die durch Nr. 1.2.3 Buchst. eg) der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes ebenfalls ausgeschlossenen Etablissements (Vergnügungsstätten, Bordelle, Sexshops) setzt zusätzlich voraus, dass die durch den Bebauungsplan ausgeschlossenen "Showrooms" nach ihren Betriebseigentümlichkeiten ein ähnliches Störpotenzial aufweisen wie die genannten, kerngebietstypischen Unternehmungen. Das bezieht sich insbesondere auf die dadurch ausgelöste nächtliche Unruhe. Denn trotz der angestrebten intensiven und lebendigen Nutzung des Gebietes soll, so die Bebauungsplanbegründung, eine "ruhige und störungsfreie Atmosphäre entstehen, in der Entspannung und Erholung für die hier arbeitenden und wohnende Menschen möglich sein muss" (Planbegründung Seite 7 unten).

27

1.2.4 In dieser Form enthält die Planbegründung eine Rechtfertigung durch besondere städtebauliche Gründe, wie sie § 1 Abs. 9 BauNVO voraussetzt, wenn bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen für nicht zulässig erklärt werden. Für einen Ausschluss von Präsentations- und Verkaufsräumen für Mode, in denen ein kontinuierlicher Geschäftsbetrieb zu Tageszeiten herrscht, fehlt es dagegen an einer städtebaulich motivierten Begründung. Eine Auslegung in letzterem Sinne stößt deshalb an Grenzen. Der Ortsgesetzgeber hat sie offenkundig nicht gewollt.

28

1.2.5 Die Auslegung nach der Entstehungsgeschichte, dem Willen des Ortsgesetzgebers und der Normsystematik ist mit dem Wortlaut der Vorschrift vereinbar. Da es sich nicht um fest gefügte Rechtsbegriffe handelt, ist es letztlich Sache des Ortsgesetzgebers zu entscheiden, wie er die Tatbestandsmerkmale "Präsentationsraum, Showroom" verstanden wissen will.

29

1.3 Die so verstandene Ausschlussregelung der Nr. 1.2.3 Buchst. h) der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes erfasst das Nutzungsvorhaben der Beigeladenen nicht. Diese beabsichtigt eine (Fremd) Nutzung im Wege der Vermietung zwar zur Ausstellung und zum Verkauf von Mode, aber nicht anstelle der sonst genehmigten Büronutzung, sondern auf gesonderten Flächen zusätzlich, und ununterbrochen rund um das Geschäftsjahr. Vergnügungsstättenähnliche Auswirkungen mit nächtlichem Betrieb und Ruhestörungen sind nach der genehmigten Betriebsbeschreibung überwiegend wahrscheinlich nicht zu erwarten. Das gilt schon deshalb, weil die Baugenehmigung nach Maßgabe der Betriebsbeschreibung keinen Nachtbetrieb zulässt. Die durch die Baugenehmigung gedeckten Betriebszeiten des Gebäudes einschließlich von Anlieferzeiten sind auf werktags 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr festgesetzt, die Öffnungszeiten für die Mietflächen dauern nach der den Bauvorlagen zugehörigen ergänzenden "Betriebsbeschreibung für gewerbliche Anlagen" vom 29. September 2009 von 8.00 Uhr bis 20.00 Uhr. Selbst der Restaurationsbetrieb im 4. Obergeschoss hat nur bis 22.00 Uhr geöffnet.

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2. Die genehmigte Nutzung ist der Art nach im festgesetzten Kerngebiet jedenfalls als sonstiger, nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb zulässig (Nr. 1.2.1 Buchst. c) der textlichen Festsetzungen).

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2.1 Die Beigeladene plant keinen durch die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossenen großflächigen Handelsbetrieb im Sinne von Nr. 1.2.3 Buchst. a) der textlichen Festsetzungen (§ 11 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). In ihrem Bauobjekt soll nicht an Endkunden verkauft werden. Der Sache nach will die Beigeladene einen Standort für den Modegroßhandel schaffen. Das folgt aus der Beschreibung ihrer Tätigkeit als Präsentation und Verkauf von "Modekollektionen". Dieses Angebot richtet sich nicht an Endverbraucher, sondern an Wiederverkäufer. Der Großhandel im funktionellen Sinn wird von § 11 Abs. 3 BauNVO nicht erfasst. Auch dann, wenn die Mieter der Beigeladenen und/oder sie selbst Modeartikel nicht unmittelbar verkaufen und übergeben, sondern Ausstellungsstücke lediglich zeigen und werkvertragliche Bestellungen zur Anfertigung entgegen nehmen, liegt kein Handelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO vor. Es fehlt auch in dieser Variante an der Abgabe an letzte Verbraucher.

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2.2 Das Vorhaben der Beigeladenen stört die Umgebung, insbesondere die benachbarte Wohnnutzung, nicht wesentlich.

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2.2.1 Das Ausmaß des noch Nachbarschaftsverträglichen richtet sich nach den Verhältnissen der baulichen Situation in der Umgebung. Die Wohnbebauung in den Baufenstern für die allgemeinen Wohngebiete muss wegen der Grenzlage zu den Kerngebieten mit intensiveren Störungen leben, als dies in Vorstadtlagen der Fall wäre. Die Stadtplanung hat das Gebiet insgesamt bewusst als ein Miteinander von zentralen Einrichtungen vornehmlich des Dienstleistungsgewerbes mit entsprechender Betriebsamkeit und von Mehrfamilienhäusern (viergeschossigen Wohnblocks) angelegt. In der Flächenausdehnung und im Maß der baulichen Nutzung überwiegt das Kerngebiet. Nach den Vorstellungen des Ortsgesetzgebers soll das Plangebiet tagsüber intensiv genutzt werden. Beides hat ein Wohnumfeld zur Folge, das, vor allem in den Randlagen zum Kerngebiet, die Ansprüche an die Wohnruhe und ruhige Verkehrsverhältnisse zurückschraubt. Der Ortsgesetzgeber hat den Schutz vor Störungen, die in einem Kerngebiet entstehen können, auf den Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und "Sexshops" beschränkt. Die damit einhergehenden, vor allem nächtlichen Belastungen und die durch sie entstehende Atmosphäre werden als gebietsfremd untersagt.

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2.2.2 Es ist nicht zu erwarten, dass durch die in dem Gebäude der Beigeladenen ansässigen Modeproduzenten die wegen der Kerngebietsnähe abgesenkte Grenze zumutbarer Störungen im allgemeinen Wohngebiet überschritten wird. Die Auswirkungen werden sich in dem Rahmen halten, der durch die Verhältnisse eines Kerngebietes ohne großflächigen Einzelhandel, ohne Vergnügungsstätten, ohne Tankstellen und Parkhäuser abgesteckt wird. Nächtliche Störungen sind nicht zu befürchten. Selbst der Betrieb der Tiefgarage des Objektes ist in der Baugenehmigung unter Nr. 4 der Nebenbestimmungen zum Umweltschutz (Seite 14 der Baugenehmigung) auf 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr beschränkt. Die Annahme, die Geschäftstätigkeit, die die Beigeladene plant, widerspreche vergnügungsstättenähnlich dem beabsichtigten hochwertigen Charakter des Baugebietes, verbietet sich. Der Geschäfts und Besucherverkehr am Tage wird sich in einem kerngebietstypischen Rahmen halten. Die Besichtigung und der Verkauf von Modeartikeln an Händler sind ihrer Natur nicht mit besonderen Störungen verbunden. Der Kundenzustrom hält sich, weil kein Einzelhandel stattfindet, in Grenzen. Unzuträgliche Verkehrsverhältnisse werden nicht entstehen. Das gilt erst recht, wenn die Verkaufstätigkeit im Wesentlichen in der Präsentation und der Annahme von Bestellungen besteht. In dieser Form entfallen die Anfahrten der Kunden mit Transportfahrzeugen. Eine Zunahme des Betriebs bei Sonderveranstaltungen zu Messezeiten muss die Wohnbevölkerung hinnehmen. Da Modemessen nicht ständig stattfinden, sind deren zeitlich beschränkte Auswirkungen gebietsverträglich. Ein anlassbezogener "Besucheransturm" ist für die Verhältnisse in Kerngebieten als Standort auch für zentrale kulturelle und soziale Einrichtungen nicht untypisch. Unzumutbare Störungen durch Sonderveranstaltungen oder deren Häufung kann die Antragsgegnerin im Einzelfall abwehren.

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3. § 15 Abs. 1 BauNVO steht der genehmigten Nutzung nicht entgegen. Ein nachbarlicher Abwehranspruch gegen eine mit den Planfestsetzungen übereinstimmende Baugenehmigung unter Berufung auf das Gebot der Rücksichtnahme besteht im Allgemeinen nicht, weil dieses bereits in den einen rechtsgültigen Bebauungsplan voraussetzenden Abwägungsvorgang eingeflossen sein muss, wodurch es gewissermaßen "aufgezehrt" wird. Lediglich im Einzelfall können bauliche Anlagen trotz Übereinstimmung mit den Planfestsetzungen unzulässig sein, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets unzumutbar sind. Das dergestalt in § 15 Abs. 1 BauNVO geregelte planungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme bezieht sich zwar unter Ausschluss der Maßfestsetzungen auf die Auswirkungen baulicher oder sonstiger Anlagen im Sinne der §§ 2 bis 14 BauNVO auf die Art der baulichen Nutzung im Plangebiet oder, falls der Einzelfall eine entsprechende planerische Schutzbestimmung hergibt, auch auf angrenzende Baugebiete. Eine rücksichtslose Störung der Wohnnutzung durch den Ausstellungs- und Verkaufsbetrieb in dem Gebäude der Beigeladenen ist jedoch nicht zu befürchten. Was die durch den Ortsgesetzgeber beabsichtigte intensive Nutzung aller Objekte im Bereich des Bebauungsplanes an Unruhe mit sich bringt, muss von der Wohnbevölkerung situationsbedingt hingenommen werden (siehe oben 2.2).

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 154 Abs. 1 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO, 53 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. Die Antragsteller machen nachbarliche Abwehrrechte für insgesamt zehn Wohngrundstücke geltend (E Allee 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 (Antragsteller zu 2), 23, 25, 27 (Antragstellerin zu 1.)). Für jedes Grundstück werden 10000,00 Euro angesetzt. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren werden die sich daraus für die Zeit vor und nach der subjektiven Antragsänderung ergebenden Werte halbiert.