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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks H.         Straße 168 in X.         (Gemarkung W.         , Flur 27, Flurstück 170). Dem Beigeladenen gehört das nordöstlich und damit in zweiter Reihe gelegene Flurstück 280, das mit einem zweigeschossigen Wohnhaus bebaut ist und weiter nach Norden eine Gartenfläche hat. Unmittelbar nördlich an das klägerische Grundstück und westlich an das Grundstück des Beigeladenen grenzt das Flurstück 106, das ebenfalls im Eigentum des Beigeladenen steht. Dieses Flurstück ist unbebaut und von einem Maschendrahtzaun eingefasst. Zum Flurstück 280 befindet sich an der südlichen Seite des Grundstücks ein Gattertor. Die Grundstücke liegen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 421 der Beklagten, der für diesen Bereich die Nutzung als allgemeines Wohngebiet festsetzt.

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Der Beigeladene betrieb in seinem Wohnhaus und auf seinen Grundstücken mit veterinärrechtlicher Genehmigung eine Hundepension zunächst ohne eine baurechtliche Genehmigung. Aufgrund von Nachbarbeschwerden verfügte die Beklagte am 2. November 2005 eine Untersagung der Nutzung des Grundstücks für die Hundepension. Im vorläufigen Rechtsschutzverfahren (11 L 2140/05) verständigten sich der Beigeladene und die Beklagte unter anderem darauf, dass der Beigeladene einen Bauantrag für die Hundepension stellen und das Flurstück 106 zunächst nicht weiter für die Hundepension nutzen werde. Den am 3. Dezember 2005 gestellten Antrag lehnte die Beklagte durch Bescheid vom 24. April 2006 mit der Begründung ab, die beabsichtigte Nutzung des Flurstücks 106 sei nicht nachbarverträglich. Der gegen diesen Bescheid am 24. Mai 2006 eingelegte Widerspruch blieb erfolglos. Die daraufhin erhobene Verpflichtungsklage auf Erteilung der Genehmigung nahm der Beigeladene zurück (11 K 5102/06). Nachdem die Beklagte seinen erneuten Antrag vom 25. Mai 2007 auf Genehmigung der Hundepension mit Bescheid vom 15. November 2011 unter Hinweis auf eine unzureichende Erschließung abgelehnt hatte, erhob der Beigeladene erneut Verpflichtungsklage (11 K 5858/07). Das Gericht wies darauf hin, dass jedenfalls die Erschließung einer Genehmigung nicht im Weg stehe. Die Beteiligten erklärten das Verfahren daraufhin übereinstimmend für erledigt.

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Am 10. Dezember 2009 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen auf seinen Antrag vom 25. Mai 2007 die Genehmigung zur Nutzungsänderung von zwei Kellerräumen und des Erdgeschoss-Wintergartens des Wohngebäudes H.         Straße 166a in eine Hundepension für maximal zehn Hunde. Die mit Grünstempel versehene Betriebsbeschreibung des Beigeladenen vom 25. Mai 2007 ist Teil dieser Baugenehmigung. Danach können die Hunde durch eine Aufsichtsperson bis zu vier Mal täglich in dem angrenzenden Waldgebiet ausgeführt werden. Auf dem Flurstück 106 dürfen sich maximal vier Hunde aufhalten. Die Tiere müssen dabei angeleint sein und von zwei Aufsichtspersonen betreut werden.

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Die Klägerin hat am 14. Januar 2010 gegen die Genehmigung Klage erhoben.

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Sie trägt im Wesentlichen vor:

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Die erteilte Baugenehmigung sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da sie den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche. Der Betrieb der Hundepension sei in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Es handele sich auch nicht um einen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Entscheidend sei für diese Beurteilung die typische Betriebsform einer Hundepension und die damit verbundenen Belastungen. Auch die konkret genehmigte Form des Betriebs führe zu erheblichen Belästigungen. Es werde keine Einschränkung hinsichtlich der Art der zu haltenden Tiere und der Dauer des Aufenthalts im Freien getroffen. Der Betrieb zeige zudem eine expansive Ausrichtung.

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Die Beklagte habe ermessensfehlerhaft gehandelt. Eine Ausnahme nach § 4 Abs. 3 BauNVO iVm § 31 Abs. 1 BauGB dürfe nicht zu einem „Umkippen des Gebietscharakters“ führen. Dabei sei zu beachten, dass sich das Wohngebiet zwischen einem Gewerbegebiet im Westen und einem Mischgebiet im Osten befinde. Durch weitere gewerbliche Nutzungen drohe ein Hineinwachsen des Mischgebietszipfels in das Wohngebiet, das dessen Charakter beeinträchtige. Es handele sich bei der erteilten Baugenehmigung um eine „maßgeschneiderte“ Genehmigung. Die angegriffene Genehmigung sei so deutlich individualisiert, dass sich ihre Einhaltung praktisch nicht überwachen lasse. Die Hundepension sei gegenüber den Klägern rücksichtslos und ihre Genehmigung auch deshalb rechtswidrig. Aufgrund der Lage des Vorhabens in der zweiten Reihe dürfe die Klägerin ein gesteigertes Maß an Rücksichtnahme erwarten. Die Erschließung zu dem genehmigten Vorhaben sei nicht im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB gewährleistet. Die zu Lasten des klägerischen Grundstücks eingetragene Zuwegungsbaulast decke nicht die Nutzung zu gewerblichen Zwecken. Die Umstände der Erteilung ergäben, dass die Klägerin lediglich mit einer Nutzung zu Wohnzwecken gerechnet habe. Mit einer gewerblichen Nutzung habe sie nicht rechnen müssen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Baugenehmigung vom 10. Dezember 2009 (Az.: 105.28-2398/07) aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt im Wesentlichen vor:

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Die Hundepension sei ein nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Hundegebell sei in einem Wohngebiet keine untypische Lärmquelle. Die Hunde würden zudem grundsätzlich im Haus gehalten. Eine Beschränkung hinsichtlich der unterzubringenden Hundearten sei bewusst nicht erfolgt, weil diese nicht überprüfbar sei. Eine von der Klägerin angedeutete weitere Expansion des Betriebs sei von der Genehmigung nicht gedeckt. Eine Änderung des Gebietscharakters sei nicht zu befürchten, da es sich bei der Hundepension um eine im allgemeinen Wohngebiet zulässige Nutzung handele. Die in der Genehmigung erteilten Auflagen seien überwachbar, da erkennbar sei, ob ein Hund ohne oder mit Leine laufe. Auch die Erschließung des Vorhabens sei gesichert. Aus der erteilten Baulast ergebe sich keinerlei Einschränkung. Das Haus des Beigeladenen sei nach wie vor ein Wohnhaus, dessen Kellerräume und Wintergarten lediglich abweichend genutzt würden.

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Der Beigeladene beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er schließt sich dem Vorbringen der Beklagten an.

18

Das Gericht hat durch eine Ortsbesichtigung Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 15. Juli 2011 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakten in den Verfahren 11 L 2140/05, 11 K 5102/06 und 11 K 5858/07 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Das Gericht kann aufgrund des Einverständnis der Beteiligten nach § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

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Die zulässige Klage hat Erfolg. Die Baugenehmigung vom 10. Dezember 2009 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Ihr steht als Grundstückeigentümerin innerhalb des Plangebiets ein so genannter Gebietserhaltungsanspruch zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hat die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hinsichtlich der Art der Nutzung grundsätzlich nachbarschützende Funktion zugunsten der Planbetroffenen. Das bedeutet, dass sich ein Nachbar im Plangebiet auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden kann, wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Im Rahmen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll nämlich jeder Planbetroffene das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets verhindern können.

22

BVerwG, Beschluss vom 2. Februar 2000 – 4 B 87/99 –, NVwZ 2000, 679/juris, Rn. 9; Urteil vom 16. September 1993 – 4 C 28/91 –, BVerwGE 94, 151.

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Die von der Beklagten erteilte Baugenehmigung lässt eine Nutzung zu, die in einem allgemeinen Wohngebiet als gebietswidrig einzustufen ist. Der Bebauungsplan Nr. 421 setzt das Gebiet, in dem sich die Grundstücke der Klägerin und des Beigeladenen befinden, als allgemeines Wohngebiet fest. Gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Ausnahmsweise können nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden.

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Bei dem Vorhaben des Beigeladenen handelt es sich um einen Gewerbebetrieb.

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Dieser Gewerbebetrieb ist nicht als nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO einzuordnen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Gewerbebetrieb gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO dann unzulässig, wenn das Vorhaben - bezogen auf den Wohngebietscharakter - aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirkt. Relevant für die Beurteilung der Gebietsunverträglichkeit sind alle mit der Zulassung des Betriebes nach seinem Gegenstand, seiner Struktur und Arbeitsweise typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung wie insbesondere die Art und Weise der Betriebsvorgänge, der Umfang, die Häufigkeit und die Zeitpunkte dieser Vorgänge, der damit verbundene An- und Abfahrtsverkehr sowie der Einzugsbereich des Betriebes. Diese Sichtweise rechtfertigt sich daraus, dass die Baunutzungsverordnung die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Gestalt einer Baugebietstypologie konkretisiert, die ihrerseits auf der typisierenden Zuordnung bestimmter Nutzungsarten und baulicher Anlagen zu einem (oder mehreren) der Baugebiete beruht.

26

BVerwG, Beschluss vom 25. März 2004 – 4 B 15/04 –, juris, Rn. 9 m.w.N.

27

Nach dieser typisierenden Betrachtungsweise ist eine Hundepension für zehn Hunde mit Außenbetrieb, die die Tiere sowohl über das Wochenende als auch über Nacht aufnimmt, als störend in einem Wohngebiet einzuordnen.

28

Die Kammer kann dabei offen lassen, ob ein reiner Innenbetrieb der Pension innerhalb des Wohnhauses des Beigeladenen noch als nicht störend einzustufen wäre, oder ob bereits ein solcher Innenbetrieb typischer Weise mit einem Störpotential verbunden ist, das in einem allgemeinen Wohngebiet unzuträglich ist. Jedenfalls ist eine Hundepension, bei der – wie hier – die dauerhafte Nutzung einer Außenfläche von der Genehmigung eingeschlossen ist, als störend im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu beurteilen. Beim Betrieb einer Hundepension mit Außenflächen ist typischer Weise mit einer über das übliche Maß hinausgehenden Belastung durch kreatürliche Lebensäußerungen zu rechnen. Bewegen sich Hunde gemeinsam im Freien auf einem Grundstück, kann, abhängig von der Rasse und dem Temperament der Tiere, lautes Gebell nicht ausgeschlossen werden. Der damit verbundene Lärm ist als besonders störend einzustufen, weil er oft unvermittelt und ohne vorhersehbaren Anlass ausbricht und so eine Gewöhnung besonders erschwert.

29

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. September 1986 – 11 A 2717/84 –, BRS 46, Nr. 87.

30

Dies gilt auch, wenn die in der Betriebsbeschreibung vorgesehenen Einschränkungen eingehalten werden. Die Kammer kann deshalb ebenfalls offen lassen, ob die in der Betriebsbeschränkung vorgesehen Einschränkungen bei der Beurteilung der Gebietsverträglichkeit des Betriebs zu berücksichtigen sind, oder ob es sich hier um eine unzulässige „maßgeschneiderte Baugenehmigung“ handelt, bei der losgelöst von den Kategorien der BauNVO eine Genehmigungsfähigkeit dadurch erreicht werden soll, dass die erwarteten Immissionen durch Auflagen vermieden oder verringert werden sollen. Selbst die in der Genehmigung vorgesehenen Auflagen (Beaufsichtigung der Tiere und das Führen an der Leine) vermögen nicht auszuschließen, dass es bei dem Aufenthalt von vier Hunden auf dem Flurstück 106 immer wieder zu lautem Gebell kommt. Zudem sieht die Genehmigung eine zeitliche Einschränkung des Auslaufs auf dem genannten Grundstück nicht vor, sodass die erwähnten Belästigungen zu jeder Tages- und Nachtzeit auftreten und über längere Zeiträume andauern können.

31

Soweit der Beigeladene im Ortstermin vorgetragen hat, er sei aufgrund seines persönlichen Geschicks im Umgang mit Tieren in der Lage, die Hunde ruhig zu halten, ist dies für die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung ohne Bedeutung. Die Baugenehmigung ist nicht personenbezogen, sondern auf ein bestimmtes Vorhaben ausgerichtet. Es kommt nicht darauf an, wer von der Genehmigung Gebrauch macht, da sie Rechtswirkungen auch für einen Rechtsnachfolger entfaltet.

32

Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO NRW, 11. Auflage, 2008, § 75, Rn. 160.

33

Die Gebietsverträglichkeit der Hundepension des Beigeladenen ergibt sich ebenfalls nicht aus einem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 18. Dezember 2002 (7 B 1823/02). Dort hat das Gericht festgestellt, dass die Hobbyhaltung von vier Hunden der Rasse „Bearded Collies“, einschließlich der gelegentlichen Aufzucht von Welpen, nicht generell mit einer Wohnnutzung unvereinbar sei. Im Gegensatz dazu gestattet die angegriffene Genehmigung dem Beigeladenen, zehn Hunde, ohne Rücksicht auf ihre Rasse, in gewerblicher Nutzung bei sich unterzubringen und dauerhaft vier der Tiere auf einem Flurstück innerhalb des allgemeinen Wohngebiets Auslauf zu gewähren. Aus dem zitierten Beschluss ergeben sich deshalb keine Schlussfolgerungen, ob die dem Beigeladenen genehmigte gewerbliche Hundehaltung in einem Wohngebiet zulässig ist.

34

Die erteilte Genehmigung ist nicht teilbar, sodass ihre teilweise Aufhebung – nur soweit sie den Außenbetrieb erlaubt – nicht möglich ist. Der Betrieb der Pension setzt voraus, dass die Tiere das Wohnhaus des Beigeladenen verlassen können. Eine reine Innenhaltung der Hunde ist auch nach der Auskunft des Beigeladenen im Ortstermin nicht vorstellbar.

35

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 3, 159 S.1, 162 Abs. 3 VwGO.

36

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Beschluss

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Der Streitwert wird auf 7.500 Euro festgesetzt.

39

Gründe:

40

Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG erfolgt und orientiert sich an Nr. 7a des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 17. September 2003 (BauR 2003, 1883).