1

Tatbestand:

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Die Klägerin ist Verwalterin der WEG T Allee 66-84 in E. Die WEG besteht aus 65 Wohnungen in mehreren dreigeschossigen Gebäuden sowie einer Tiefgarage mit 65 Stellplätzen. Die Gebäude T Allee 66/68, 70/72, 74/76 umstehen die Tiefgarage, auf deren Dach sich eine Rasenfläche befindet, die Gebäude T Allee 78/80 und 82/84 sind hiervon abgesetzt. Die Tiefgarage ist mit Bauschein 1070/78 vom 25. Oktober 1978 mit Nachtrag Nr. 662/80 vom 6. Oktober 1980 vom Beklagten genehmigt. Im genehmigten Grundriss der Tiefgarage sind keine Tore vor den jeweils gekennzeichneten Einzelstellplätzen eingetragen. Die einzelnen Stellplätze sind jeweils mit Metallgittern, die vom Boden bis zur Decke reichen, voneinander abgetrennt; vor jeder so entstandenen Stellplatzbox ist ein verschließbares Metalltor eingebaut, welche jeweils mit einer Vielzahl von runden Löchern mit 5 cm Durchmesser versehen sind.

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Der Beklagte stellte bei einem Termin zur wiederkehrenden Prüfung der Tiefgarage am 14. Januar 2010 fest, dass in verschiedenen Garagen brennbare Stoffe gelagert waren, ferner dass die genannten Tore eingebaut waren.

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Mit Anhörungsschreiben vom 20. Januar 2010 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, dass brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen in Mittel- und Großgaragen nicht aufbewahrt werden dürften, diese seien zu beseitigen, ferner dass die GarVO Garagenboxen mit geschlossenen Garagentoren für Einstellplätze in geschlossenen Mittel- und Großgaragen nicht vorsehe; diese Tore behinderten im Brandfall die schnelle Lokalisierung des Brandherdes und das gezielte Löschen des Brandes erheblich. Wirksame Löscharbeiten seien bei einem Verschluss durch ein Garagentor beispielsweise gewährleistet, wenn der Verschluss ausreichend große Öffnungen enthalte, die einen Löschmitteleinsatz sicherstellten und eine ungehinderte Rauch- und Wärmeableitung gewährleisteten, was z.B. bei offenen Metallgittertoren mit einer Maschenöffnung von mindestens 9 x 9 cm der Fall sei. Die Klägerin erhielt Gelegenheit zur Stellungnahme zu einer beabsichtigten Ordnungsverfügung, gerichtet auf Beseitigung der brennbaren Stoffe und der Garagentore.

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Die Klägerin verwies mit Schreiben vom 1. Februar, 9. Februar und 8. März 2010 darauf, sie habe die Mieter und Eigentümer betreffend die Entfernung der brennbaren Stoffe angeschrieben – mit Rundschreiben vom 26. Januar 2010 war insoweit darauf hingewiesen worden, dass sämtliche brennbaren Materialien und Gegenstände aus den Boxen zu entfernen seien. Sie verwies ferner darauf, Eigentümer, die seit dem Erstbezug dort wohnten, hätten bestätigt, dass die geschlossenen Garagenboxen von Anfang an vorhanden gewesen seien. Die Eigentümer hätten Garagen, aber keine Stellplätze gekauft und jeweils 5.500,-- Euro für das Sondereigentum an der Tiefgarage bezahlt; ohne Garagentore gehe eine für das Sondereigentum wichtige Eigenschaft verloren und die Garagen würden zu Gemeinschaftseigentum.

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Mit Ordnungsverfügung vom 5. Mai 2010, zugestellt am 12. Mai 2010, gab der Beklagte der Klägerin als Verwalter für die WEG T Allee 66-84 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, 1.a) bis zum 28. Mai 2010 sämtliche Garagentore in der Tiefgarage dauerhaft in geöffneter Position festzusetzen, 1.b) bis zum 21. Mai 2010 die in den Einstellboxen gelagerten Gegenstände und Materialien mit Ausnahme derer, die an ein Kraftfahrzeug montiert werden können, zu entfernen und die Boxen zukünftig dauerhaft von unzulässig gelagerten Gegenständen und Materialien freizuhalten. Für den Fall der Nichtbefolgung drohte er zu 1.a) ein Zwangsgeld von 500,-- Euro je verschlossenem Garagentor und zu 1.b) ein Zwangsgeld von 500,-- Euro je Tiefgaragenstellplatz an. Zur Begründung stützte er sich auf §§ 3 Abs. 1, 17 Abs. 1 BauO NRW. Die GarVO sehe nach einem Erlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr keine Boxen mit geschlossenen Garagentoren vor. Geschlossene Garagentore behinderten im Brandfall erheblich die schnelle Lokalisierung des Brandherdes und das gezielte Löschen des Brandes. Die Abtrennung der Boxen durch Gitter und Tore sei nicht Gegenstand der erteilten Baugenehmigung gewesen. Sondereigentum könne auch an dauerhaft markierten Stellplätzen in Garagengebäuden begründet werden. Die Verfügung werde an den Verwalter gerichtet, da dieser nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG für die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig sei und nach geltender Rechtsprechung als Störer in Anspruch genommen werden könne. Er sei zur Durchführung der Maßnahmen verpflichtet. Die Einstellboxen seien zwar Sondereigentum, im Brandfall sei aber hier die gesamte Anlage gefährdet. Die Inanspruchnahme der einzelnen Eigentümer führe zu einem unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand und erreiche keine zweckmäßige Beseitigung; eine Vielzahl von Einzelverfügungen führe zu unterschiedlichen Zeiten der Bestandskraft und zur Durchsetzung zu unterschiedlichen Zeitpunkten, ferner zur Notwendigkeit zahlreicher Kontrollen; es sei aber zur Gefahrenabwehr unbedingt erforderlich, dass die unzulässig gelagerten Gegenstände unverzüglich und einheitlich beseitigt und die Garagentore festgesetzt würden, um eine weitere Gefährdung der gesamten Tiefgarage durch den Ausbruch eines Brandes auszuschließen. Hingewiesen wurde darauf, dass alternativ die Möglichkeit bestehe, alle Tore zu demontieren oder gegen Tore mit einer Maschenöffnung von mindestens 9 x 9 cm zu ersetzen.

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Die Klägerin hat am 7. Juni 2010 Klage erhoben und führt im einzelnen aus, die Ordnungsverfügung verstoße gegen § 24 VwVfG NRW, da nicht alle Garagen auf gelagerte Gegenstände geprüft worden seien; deshalb dürften Anordnungen nur zu den geprüften Garagen ergehen. Die Forderungen seien inhaltlich unbestimmt; "sämtliche Garagentore" könne auch das Haupttor umfassen; die Forderung zu 1.b) sei unklar, so gebe es Gegenstände, die an ein KFZ montiert werden könnten, ohne dazu bestimmt zu sein, auch könnten brennbare Gegenstände an ein KFZ montiert werden, während die Begründung auf die Brandgefahr abstelle. Die Ordnungsverfügung sei deshalb wegen tatsächlicher Unmöglichkeit ihrer Befolgung nichtig. Die Begründungspflicht sei verletzt. Es fehle auch an einer konkreten Gefahr für die öffentliche Sicherheit. Hinsichtlich der nicht überprüften Garagen sei das Entschließungsermessen fehlerhaft ausgeübt worden. Sie – die Klägerin – habe vor allem nicht als Störerin in Anspruch genommen werden dürfen. Sie sei weder Verhaltens- noch Zustandsstörerin. Soweit der Beklagte auf Rechtsprechung des OVG NRW abstelle, treffe diese auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht zu und sei im Übrigen unzutreffend; sie werde deshalb in der zivilrechtlichen Kommentierung abgelehnt. Sie – die Klägerin – sei nach den Vorschriften des WEG nicht zu den geforderten Handlungen berechtigt; bei deren Vornahme mache sie sich nach §§ 123, 303 StGB strafbar, so dass die Ordnungsverfügung auch deshalb nichtig sei. Im Anschluss an den gerichtlichen Ortstermin vom 18. August 2010 wird mit Schriftsatz vom selben Tage ergänzend ausgeführt, soweit der Beklagte auf Effizienzgesichtspunkte bei ihrer Inanspruchnahme gegenüber einer Vielzahl von Einzelmaßnahmen abstelle, sei die Störerauswahl fehlerhaft, da ebenso die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche mit einer Verfügung, die ihr als Verwalterin zugestellt würde, in Anspruch genommen werden könne. Die Eigentümergemeinschaft sei Entscheidungsträger und könne besser auf die einzelnen Sondereigentümer einwirken, als sie – die Verwalterin – dies könne und dürfe. Diesen Gesichtspunkt habe der Beklagte gar nicht in den Blick genommen.

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Im gerichtlichen Ortstermin hat der Beklagte die Zwangsgeldandrohungen in der angefochtenen Ordnungsverfügung aufgehoben; insoweit haben die Beteiligten das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt.

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Die Klägerin beantragt sinngemäß,

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die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 5. Mai 2010 hinsichtlich der Anordnungen in Nr. 1 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er verweist auf die Rechtsprechung des OVG NRW, die die Inanspruchnahme von WEG-Verwaltern billige. Beim hier betroffenen Sondereigentum sei zu berücksichtigen, dass im Falle eines Brandes aufgrund der unzulässigen Garagentore die gesamte Anlage gefährdet sei; hierzu wird auf einen Erfahrungsbericht über einen Großbrand in einer Tiefgarage in der Deutschen Feuerwehr-Zeitung Heft 5/10 verwiesen. Die WEG T Allee 66-84 bestehe nach der Teilungserklärung aus 65 Wohnungen, 13 nicht zu Wohnzwecken dienenden Dachgeschossräumen und 65 Garageneinstellplätzen. Ein Vorgehen gegen die einzelnen Sondereigentümer sei zur Gefahrenabwehr nicht effizient. Mit Blick auf die Möglichkeit der Inanspruchnahme der WEG selbst ist im gerichtlichen Ortstermin ausgeführt worden, nach der Praxiserfahrung des Beklagten habe die Inanspruchnahme des Verwalters bisher immer gut funktioniert; der Verwalter wirke von sich aus auf die Eigentümergemeinschaft ein.

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Im gerichtlichen Erörterungstermin vom 18. August 2010 hat der Vorsitzende die Örtlichkeit in Augenschein genommen; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Die Beteiligten haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Im Einverständnis der Beteiligten ergeht die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung, § 101 Abs. 2 VwGO. Der nachgereichte Schriftsatz der Klägerin vom 18. August 2010 bot keine Veranlassung zur Durchführung einer mündlichen Verhandlung, denn er enthält keinen neuen Sachvortrag, sondern vertieft lediglich die Rechtsausführungen, die schon im Ortstermin gemacht worden waren.

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Das Verfahren war einzustellen, soweit die Beteiligten das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben.

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Im Übrigen ist die zulässige Klage unbegründet. Die angefochtene Ordnungsverfügung in dem noch zur gerichtlichen Überprüfung stehenden Umfang ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

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Ermächtigungsgrundlage für die angefochtene Ordnungsverfügung ist § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW. Nach § 61 Abs. 1 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden u.a. bei der Nutzung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

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Der angefochtene Bescheid ist formell rechtmäßig. Soweit die Klägerin einen Verstoß gegen § 24 VwVfG NRW geltend macht, weil nicht alle Garagenboxen auf die Lagerung unzulässiger Gegenstände geprüft worden seien, greift dies nicht durch. Wenn der Beklagte bei seiner Prüfung nicht alle Garagenboxen auf die zulässige Nutzung hat überprüfen können, da sie verschlossen vorgefunden worden sind und deshalb nicht einsehbar waren, er aber bei einigen einsehbaren Garagen unzulässig aufbewahrte Gegenstände festgestellt hat, ist er hiernach berechtigt, zur Gefahrenabwehr vorsorglich für alle Garagenboxen ein entsprechendes Entfernungsgebot und anschließendes Lagerungsverbot auszusprechen. Bei denjenigen Boxen, in denen ggf. keine unzulässigen Gegenstände gelagert waren, drohen der Klägerin aufgrund der Ordnungsverfügung keine Maßnahmen. Die Ordnungsverfügung genügt auch dem Begründungserfordernis des § 39 Abs. 1 VwVfG NRW; sie zeigt die Gründe auf, aus denen der Beklagte gegen die Klägerin eingeschritten ist. Ob die Begründung zutreffend ist, ist eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Verfügung.

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Die Ordnungsverfügung genügt ferner dem Bestimmtheitsgebot aus § 37 Abs. 1 VwVfG NRW. Soweit die Klägerin die Formulierung "sämtliche Garagentore" für unbestimmt hält, da unklar sei, ob auch das Haupttor gemeint sei, greift dies nicht durch. Die Ordnungsverfügung bezieht sich ausdrücklich auf sämtliche Garagentore "in" der Tiefgarage und umfasst damit nicht das Haupttor, wie die Vertreter des Beklagten im Erörterungstermin nochmals klargestellt haben. Die Beseitigungsanordnung ist ebenfalls hinreichend bestimmt, soweit dies möglich ist; sie besagt, dass alle Gegenstände in den Garagenboxen unzulässig sind mit Ausnahme derer, die an ein KFZ montiert werden können wie z.B. Fahrradträger, Dachgepäckträger, Anhängerkupplungen, Sommer- bzw. Winterreifen etc.; die Begründung ergibt ferner, dass auch Fahrräder in den Garagenboxen abgestellt werden dürfen, was sinngemäß aus § 51 Abs. 8 Satz 2 BauO NRW folgt. Die gewählte Formulierung ist, wie die Vertreter des Beklagten im Ortstermin erläutert haben, Ergebnis einer Dienstbesprechung der Bauaufsichtsbehörden mit dem Bauministerium und wird verwendet, weil frühere Formulierungen wie z.B. "mit Ausnahme von KFZ-Zubehör" als ungenau bewertet worden sind. Genauer fassen lässt sich insbesondere das Unterlassungsgebot nicht; in der praktischen Handhabung dürfte es hier nicht zu Problemen kommen, wie auch die Erörterung im Ortstermin zu Abdeckplanen über abgestellten Motorrädern gezeigt hat. Angesichts dessen greift auch der Einwand der Klägerin, die Ordnungsverfügung sei wegen tatsächlicher Unmöglichkeit der Befolgung nichtig, § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW, nicht durch.

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Die Ordnungsverfügung ist auch materiell rechtmäßig. Die beanstandeten Zustände – Lagerung von Gegenständen sowie die eingebauten Tore – verstoßen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.

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Hinsichtlich der gelagerten Gegenstände ist einschlägig zunächst § 18 Abs. 4 Satz 1 GarVO bzw. nunmehr § 134 Abs. 4 Satz 1 SonderbauVO vom 17. November 2009, GV NRW S. 682, wonach in Mittel- und Großgaragen brennbare Stoffe außerhalb von Kraftfahrzeugen nicht aufbewahrt werden dürfen. Die eingebauten Tore sind formell illegal, da sie in der erteilten Baugenehmigung in den genehmigten Bauvorlagen nicht eingetragen und deshalb nicht mit Genehmigungsvermerk versehen sind. Dass sie möglicherweise unmittelbar nach Abnahme des Bauvorhabens eingebaut worden und seit dem Erstbezug vorhanden sind, wie die Klägerin in der Vorkorrespondenz ausgeführt hat, ist rechtlich ohne Bedeutung, ebenso wie es ohne Bedeutung ist, dass die Tore bei etwaigen früheren wiederkehrenden Prüfungen nicht beanstandet worden sind. Die Tore sind materiell illegal, was sich daraus ergibt, dass Einstellplätze "durch Markierungen am Boden leicht erkennbar und dauerhaft gegeneinander abzugrenzen" sind, § 6 Abs. 4 Satz 1 GarVO bzw. nunmehr § 122 Abs. 4 Satz 1 SonderbauVO.

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Sowohl die Lagerung der untersagten Gegenstände als auch die eingebauten Tore verstoßen gegen § 17 Abs. 1 BauO NRW, wonach bauliche Anlagen so beschaffen sein müssen, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Die Tore führen dazu, wie der Vertreter der Feuerwehr im Ortstermin erläutert hat, dass für die im Brandfall eintreffende Feuerwehr, die nach wenigen Minuten eine schon völlig verqualmte Garage vorfindet, zunächst schon die Lokalisierung des Brandherdes und sodann der Löschzugriff erschwert wird, da ggf. erst noch das Tor aufgebrochen werden muss, weil ein Löschen eines brennenden PKW durch die kleinen Löcher mit 5 cm Durchmesser nicht möglich ist. Sämtliche gelagerten Gegenstände, auch nicht brennbare, stellen zudem zusätzliche Gefährdungen dar, wie in der Ordnungsverfügung zutreffend ausgeführt ist; sie erschweren auf jeden Fall die Löscharbeiten, die in einer Garage, in welcher ausschließlich Fahrzeuge geparkt sind und sich keine weiteren Gegenstände befinden, leichter durchgeführt werden können; deshalb legt die Feuerwehr zu Recht Wert darauf, dass solche Erschwerungen von Löscharbeiten durch Lagerung weiterer Gegenstände möglichst minimiert werden,

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vgl. zur Anordnung der Beseitigung auch nicht brennbarer Gegenstände aus einem Treppenhaus OVG NRW, Beschluss vom 15. April 2009 – 10 B 304/09 –.

27

Die Brandgefahr ist von den Vertretern der Klägerin im Ortstermin auch nicht mehr weiter in Zweifel gezogen worden. Angemerkt sei, dass in dem vom Beklagten vorgelegten Bericht über einen Großbrand in einer Tiefgarage in Süddeutschland als Brandursachen u.a. genannt sind die hohe Brandlast, bedingt durch die Nutzung als zusätzlicher Kellerraum, und die Lochblech-Kipptore der einzelnen Stellplätze, welche die Wärme leiteten (Deutsche Feuerwehr-Zeitung Heft 5/10 S. 407, 411).

28

Die Klägerin ist zu Recht als Störerin in Anspruch genommen worden. Der Beklagte stützt sich insoweit zu Recht auf die Rechtsprechung des OVG NRW, wonach der WEG-Verwalter aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ein eigenes, selbständiges Recht hat, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zur Beseitigung der Störung der öffentlichen Sicherheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen, und aufgrund dieser Handlungsbefugnis auch als Störer in Anspruch genommen werden kann,

29

Beschlüsse vom 3. März 1994 – 11 B 2566/93 – und vom 15. April 2009 – 10 B 304/09 –; ebenso Beschluss der Kammer vom 10. Mai 2007 – 25 L 379/07 – und Urteil vom 13. Februar 2009 – 25 K 7918/08 –.

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Die Kammer folgt der Rechtsprechung des OVG NRW trotz Ablehnung dieser Rechtsprechung in der zivilrechtlichen Rechtsprechung und Kommentarliteratur,

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vgl. die von der Klägerin vorgelegte Kommentierung bei Bärmann, WEG, § 27 Rdn. 36.

32

Die genannten Entscheidungen betreffen allerdings die Befugnisse und die Störereigenschaft des Verwalters in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die in Rede stehenden Garagenboxen stehen jeweils im Sondereigentum, wozu auch die Garagentore gehören. Insoweit ergibt sich allerdings im Ergebnis nichts anderes. Denn nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter auch berechtigt, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG gibt ihm diese Berechtigung auch im Außenverhältnis. Die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind erfüllt, denn die geforderten Maßnahmen, die insgesamt wirksame Löscharbeiten sicherstellen sollen, dienen mittelbar der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Dies folgt zum einen daraus, dass schon die Tiefgarage selbst zum wesentlichen Teil in Gemeinschaftseigentum steht, und zum anderen – wesentlich – daraus, dass drei der Wohnhäuser der WEG unmittelbar an die Tiefgarage angrenzen und im Brandfall gefährdet sind. Wie der vom Beklagten vorgelegte Erfahrungsbericht über einen Großbrand in einer Tiefgarage in Süddeutschland – diese hatte 42 Stellplätze, die jeweils mit einem Kipptor mit Lochblech abgetrennt waren – eindrucksvoll zeigt, hatte der Brand in der Garage auf die angrenzenden Häuser erhebliche Auswirkungen; diese waren aufgrund der Folgewirkungen des Brandes durch die extreme entstandene Hitze in den folgenden Monaten einsturzgefährdet und unbewohnbar (Deutsche Feuerwehr-Zeitung Heft 5/10 S. 407, 413). Drei der Wohngebäude der Klägerin sind in gleicher Weise zu der Tiefgarage hin angeordnet, wie es bei dem Schadensfall in Süddeutschland der Fall war (Lageplanskizze in Deutsche Feuerwehr-Zeitung S. 408). Es handelt sich auch um einen "dringenden Fall" i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Wenn damit auch in erster Linie Rohrbrüche oder ähnliche Ereignisse gemeint sind, wie der Prozessbevollmächtigte der Klägerin im Erörterungstermin ausgeführt hat, steht dies der Annahme eines dringenden Falles auch im hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht entgegen. Das OVG NRW betont in ständiger Rechtsprechung, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden müsse und der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen sei, nicht beweise, dass insofern keine Gefahr bestehe, sondern dass dies für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall darstelle, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden müsse,

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z.B. Urteil vom 28. August 2001 – 10 A 3051/99 –.

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Der Beklagte hat sein Auswahlermessen mit Blick darauf, dass auch die verschiedenen Sondereigentümer als Störer in Betracht kommen, ermessensfehlerfrei ausgeübt. Er hat in der Ordnungsverfügung ausgeführt, dass er sich bei der Störerauswahl an Effizienzkriterien orientiert, und hierzu dargelegt, dass die Inanspruchnahme der Sondereigentümer durch eine Vielzahl von einzelnen Ordnungsverfügungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten Bestandskraft erlangen könnten und unterschiedlich kontrolliert werden müssten, das Ziel einer zweckmäßigen Gefahrenbeseitigung nicht erreichen und zu einer unverhältnismäßigen Verzögerung der Entfernung der Gefahrenquellen führen würde. Diese Erwägungen sind letztlich nicht zu beanstanden. Zwar kommt es, da die sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung angeordnet ist und bei der Inanspruchnahme der Sondereigentümer ebenso verfahren werden würde, auf den Eintritt der Bestandskraft nicht an. Das gleiche Ergebnis ergibt sich aber daraus, dass wegen des Erfordernisses der Zustellung der mit den Ordnungsverfügungen verbundenen Zwangsmittelandrohungen, § 63 Abs. 6 Satz 1 VwVG NRW, die Bescheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten wirksam werden könnten, § 43 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW. Dass der Beklagte zwecks effektiver Störungsbeseitigung dies vermeiden will, stellt eine fehlerfreie Ermessenserwägung dar. Soweit die Klägerin erstmals im gerichtlichen Verfahren im Ortstermin vom 18. August 2010 darauf verwiesen hat, dasselbe Ziel – letztlich Durchsetzung nur einer Ordnungsverfügung – könne der Beklagte auch dadurch erreichen, dass er die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche in Anspruch nehme, zugestellt an die Klägerin als Verwalterin, führt auch dies nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Ordnungsverfügung. Die entsprechenden Erwägungen der Klägerin, die im Schriftsatz vom 18. August 2010 vertieft sind, sind zwar durchaus beachtlich; die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche hat gegenüber den einzelnen Sondereigentümern weitergehende Einflussmöglichkeiten, als sie der Verwalter hat, wie sich schon aus § 18 Abs. 1 WEG zeigt. Die Kammer sieht allerdings auch insoweit das Auswahlermessen des Beklagten nicht als fehlerhaft ausgeübt an. In der angefochtenen Verfügung sind hierzu zwar keine Ausführungen gemacht. Dies führt aber nicht zur Annahme des Ermessensfehlers des – teilweisen – Ermessensnichtgebrauchs bzw. Ermessensausfalls. Da die festgestellten Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften sich jeweils im Bereich des Sondereigentums befinden, ist auch die Eigentümergemeinschaft als solche nicht unmittelbare Adressatin als Verhaltens- oder Zustandsstörerin. Ihre Inanspruchnahme kommt lediglich aus denselben Zweckmäßigkeitserwägungen in Betracht, wie sie zur Inanspruchnahme des Verwalters geführt haben. Da dieser Gesichtspunkt in der Vorkorrespondenz nicht geltend gemacht worden ist, musste der Beklagte hierzu in seiner Ordnungsverfügung selbst keine Ausführungen machen. Nach Erörterung dieses Aspekts im Ortstermin hat der Beklagte im Termin seine Ermessenserwägungen zu dieser Frage zulässigerweise ergänzt, vgl. § 45 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 VwVfG NRW und § 114 S. 2 VwGO, indem er auch hier auf den Gesichtspunkt der praktischen Effizienz und die bisherige Verwaltungserfahrung in gleichgelagerten Fällen abgestellt hat; er hat ausgeführt, nach der bisherigen Erfahrung wirke der Verwalter jeweils auf die Eigentümergemeinschaft ein, so dass letztlich das zur Gefahrenbeseitigung verfolgte Ziel erreicht worden ist. Diese Erwägungen erachtet die Kammer als noch ausreichende Ermessensausübung, auch wenn es ggf. für zukünftige Fälle angezeigt erscheinen kann zu erwägen, in dem Sinne vorzugehen, wie es im Schriftsatz vom 18. August 2010 ausgeführt ist; wenn die Fristen der Ordnungsverfügung der Eigentümergemeinschaft selbst und nicht dem Verwalter gesetzt werden, ist der Verwalter immerhin des – in diesem und in vorangegangenen Verfahren geltend gemachten – Problems enthoben, dass er innerhalb der gesetzten Frist gar keine Eigentümerversammlung zwecks entsprechender Beschlussfassung einberufen kann.

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Ist die Inanspruchnahme der Verwalterin hiernach rechtmäßig, so ergibt sich auch nichts anderes aus dem Einwand der Klägerin, die Ordnungsverfügung verlange von ihr den Zugriff auf fremdes Eigentum, führe zur Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung nach §§ 123, 303 StGB und sei deshalb nach § 44 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG NRW nichtig. Die Tatbestände der genannten Vorschriften wären zwar erfüllt; auch die durch das Metalltor verschlossene Garagenbox ist ein "befriedetes Besitztum" i.S.d. § 123 Abs. 1 StGB. Den Sondereigentümern kann indes durch Ordnungsverfügung unter Anordnung der sofortigen Vollziehung aufgegeben werden, die angeordneten Maßnahmen zu dulden, so dass die Maßnahmen gegenüber den Sondereigentümern nicht mehr rechtswidrig sind; für die Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung ist dies nach ständiger Rechtsprechung ohnehin erforderlich, weshalb der Beklagte auch die Zwangsgeldandrohungen aufgehoben hat.

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Die geforderten Maßnahmen sind mit Blick auf den hohen Rang der geschützten Rechtsgüter auch nicht unverhältnismäßig, § 15 Abs. 1 und 2 OBG. Soweit die Klägerin in der Vorkorrespondenz ausgeführt hat, die Beseitigung der Garagentore führe zum Entfallen des Sondereigentums an den Stellplätzen, trifft dies nicht zu; Sondereigentum setzt grundsätzlich die Abgeschlossenheit der Räume voraus, § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG, Garagenstellplätze gelten aber als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind, § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG; mit dieser Vorschrift korrespondiert § 122 Abs. 4 Satz 1 SonderbauVO. Im übrigen zeigt der mehrfach erwähnte Bericht über den Großbrand in der Tiefgarage in Süddeutschland, dass eine wesentliche Ursache für den extremen Brandverlauf die Lochblech-Kipptore waren; der Bericht schlägt als eine künftige Verbesserung die Verwendung von Gittertoren mit mindestens 9 x 9 cm großen Gitteröffnungen vor (Deutsche Feuerwehr-Zeitung a.a.O. S. 411, 415). Ein hier gefordertes bloßes Feststellen der Tore in geöffneter Position ist angesichts dessen nicht unverhältnismäßig.

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Die Kostenentscheidung folgt, soweit über die Klage entschieden worden ist, aus § 154 Abs. 1 VwGO, und soweit die Beteiligten das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, aus § 161 Abs. 2 VwGO; insoweit ist das Gericht der Kostenübernahmeerklärung des Beklagten gefolgt. Die Kostenquote beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

38

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

39

Die Kammer hat die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen. Die Rechtsfrage, ob der WEG-Verwalter mittels Ordnungsverfügung in Anspruch genommen werden kann, ist von grundsätzlicher Bedeutung. Rechtsprechung des BVerwG hierzu ist nicht ersichtlich. Die vorgenannten Entscheidungen des OVG NRW sind lediglich Entscheidungen in vorläufigen Rechtsschutzverfahren, die zudem zu § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergangen sind. In der zivilgerichtlichen Rechtsprechung wird die Frage nach der von der Klägerin vorgelegten Kommentierung anders beantwortet.