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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks J Straße 2 bis 4 und P Weg 19 bis 21 in E (G1). Das Grundstück ist mit einem mehrgeschossigen Wohngebäude (72 Wohneinheiten) und einer Tiefgarage (48 Einstellplätze für Kraftfahrzeuge) bebaut.

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Im Rahmen einer durchgeführten Brandschau stellte ein Mitarbeiter der Berufsfeuerwehr E am 21. Januar 2008 unter anderem fest, dass die in der Garage befindlichen Stellplätze mit geschlossenen Garagentoren zur Fahrgasse hin abgetrennt worden waren. Es habe bei der Brandschau nicht festgestellt werden können, ob die Stellplätze frei von brennbaren Materialien gewesen seien. Ferner sei der Verlauf der Feuerwehrbewegungsfläche durch Rasenbewuchs und Bodenüberdeckung nicht mehr eindeutig erkennbar. Wegen der Einzelheiten wird auf den Bericht über die Durchführung der Brandschau vom 21. Januar 2008 Bezug genommen.

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Mit für sofort vollziehbar erklärter Ordnungsverfügung vom 23. September 2008 forderte der Beklagte die Klägerin unter anderem auf, die Garagentore in der Tiefgarage auf dem Grundstück J Straße 2 bis 4 in E geöffnet zu halten und das Offenhalten schriftlich zu bestätigen (Ziffer 1, 3. Spiegelstrich der Verfügung). Darüber hinaus forderte der Beklagte sie auf, den Rasenbewuchs und die Bodenüberdeckung von der Feuerwehrzufahrt J Straße 2 bis 4 und P Weg 19 bis 21 zu entfernen (Ziffer 2., 2. Spiegelstrich der Verfügung). Für den Fall, dass die Klägerin dieser Aufforderung nicht oder nicht vollständig bis spätestens 24. Oktober 2008 nachkommt, drohte der Beklagte ihr ein Zwangsgeld in Höhe von 250,- Euro für jeden Mangel an, der nicht beseitigt oder dessen Beseitigung ihm nicht angezeigt wurde. Zur Begründung führte der Beklagte unter anderem aus, nach § 17 Abs. 1 BauO NRW müssten bauliche Anlagen und andere Anlagen und Einrichtungen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt werde und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich seien. Dies sei hier nicht der Fall.

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Mit Schreiben vom 20. Oktober 2008 beantragte die Klägerin, soweit es die Offenhaltung der Garagen anbelangt, bei dem Beklagten ihr ein Austauschmittel folgenden Inhalts zu gestatten:

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"In die geschlossenen Metallgittertore sind jeweils zwei Öffnungen einzuarbeiten. Die Öffnungen müssen jeweils im Lichten mindestens 20cm x 30cm groß sein. Eine Mindestfläche von 20cm x 20cm muss offen sein für das Einbringen der Löschmittel in den Innenbereich der Garagenbox. Die Unterkante der Öffnung kann nur in einer Höhe zwischen 0,75cm (richtigerweise muss es heißen: 0,75m) und 1,20m Höhe über der Fußbodenkante angeordnet werden. Ein Verschließen der Öffnungen mit Metallgittern ist nicht zulässig. Zulässig ist es hingegen, in jede Öffnung einen Stab zur Abtrennung in einen 20cm x 20cm großen und in einen 10cm x 20cm großen Bereich einzubringen."

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Die Klägerin hat am 21. Oktober 2008 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie im wesentlichen vor: Die Feuerwehrzufahrt sei mit Rasengittersteinen befestigt worden. Im Laufe der Zeit sei der Rasen aus den Gittersteinen herausgewachsen und habe die Gittersteine überdeckt. Auch habe sich dort Flugsand niedergeschlagen. Auf die Wegefestigkeit und Stabilität der Zufahrt habe dies jedoch keinen Einfluss. Die Fertigstellung und Inbetriebnahme der Tiefgarage sei bereits im Jahre 1984 erfolgt. Bereits damals seien die Metalltore eingebaut und im übrigen von dem Beklagten auch nicht beanstandet worden. Überdies könnten Löschmittel auch bei verschlossenen Garagentoren in den Bereich der Einstellplätze eingeleitet werden. Oberhalb der Tore sei über die gesamte Länge der jeweiligen Tore eine ungefähr 35cm breite Öffnung vorhanden. Gerade durch die vorhandenen Metalltore werde das Ausbreiten eines Feuers verhindert. Bei "offenen" Einstellplätzen könnte sich demgegenüber das Feuer ungehindert ausbreiten.

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Unter dem 3. November 2008 hat der Beklagte das Austauschmittel abgelehnt und hierzu ausgeführt, dass er zumindest offene Metallgittertore mit Maschenöffnungen im Ausmaß von mindestens 9cm x 9cm für erforderlich halte.

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Nachdem die Klägerin die Klage hinsichtlich der Ziffer 2., 2. Spiegelstrich der Verfügung (Entfernung des Rasenbewuchses) in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen hat, beantragt sie nunmehr,

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die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 23. September 2008 insoweit aufzuheben, als ihr darin unter Zwangsgeldandrohung aufgegeben wird, die Garagentore der auf dem Grundstück J Straße 2 bis 4 in E (G1) befindlichen Tiefgarage geöffnet zu halten und das Offenhalten schriftlich zu bestätigen (Ziffer 1., 3. Spiegelstrich).

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Das Gericht hat die Örtlichkeit durch den Berichterstatter in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Ortsterminsprotokoll vom 18. Dezember 2008 verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Kammer konnte gemäß § 6 VwGO durch den Einzelrichter entscheiden, da diesem mit Beschluss vom 22. Dezember 2008 der Rechtsstreit zur Entscheidung übertragen wurde.

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Die zulässige Klage hat, soweit sie gegen die Zwangsgeldandrohung in der Ordnungsverfügung des Beklagten vom 23. September 2008 (Ziffer 1.) gerichtet ist, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen ist sie unbegründet.

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1. Die Aufforderung in der Ordnungsverfügung des Beklagten vom 23. September 2008, die Garagentore geöffnet zu halten und das Offenhalten schriftlich zu bestätigen Ziffer 1, 3. Spiegelstrich), ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

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1.1. Die Ordnungsverfügung findet ihre Rechtsgrundlage in § 61 Abs. 1 BauO NRW. Nach Satz 1 der Vorschrift haben Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. In Wahrnehmung dieser Aufgaben haben sie nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (Satz 2 der Vorschrift). Die Errichtung von Garagentoren vor den Pkw-Einstellplätzen in der auf dem Grundstück J Straße 2 bis 4 in E befindlichen Tiefgarage verstößt gegen § 17 Abs. 1 BauO NRW. Danach müssen bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Die verschließbaren Garagentore verhindern eine wirksame Brandbekämpfung. Ein im Bereiche eines verschlossenen PKW-Einstellplatzes befindlicher Brandherd kann aufgrund der eingebauten Garagentore nicht schnell und zuverlässig lokalisiert werden. Überdies behindern die Tore die Löscharbeiten. Sie können nicht ohne Inkaufnahme nicht unerheblichen Zeitaufwandes geöffnet werden.

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1.2. Kein für die Klägerin günstigeres Ergebnis folgt aus dem Umstand, dass sie als Austauschmittel angeboten hat, in die geschlossenen Metalltore jeweils zwei Öffnungen einzuarbeiten, die im Lichten jeweils mindestens 20cm x 20cm groß sind. Nach § 21 Satz 2 OBG ist dem Betroffenen dann, wenn zur Gefahrenabwehr mehrere Mittel in Betracht kommen und die Behörde nach Satz 1 der Vorschrift zulässigerweise eines dieser Mittel bestimmt hat, auf Antrag zu gestatten, ein anderes ebenso wirksames Mittel anzuwenden, sofern die Allgemeinheit dadurch nicht stärker beeinträchtigt wird. Dabei ist es grundsätzlich Sache des Ordnungspflichtigen, den Nachweis zu erbringen, dass die von ihm vorgeschlagene Alternative in gleicher Weise zur Gefahrenabwehr geeignet ist. Insoweit kann dahinstehen, welche rechtlichen Schlussfolgerungen daraus zu ziehen sind, wenn der Pflichtige ein geeignetes Austauschmittel anbietet, namentlich ob ein solches Angebot überhaupt die Rechtmäßigkeit der zunächst angeordneten Gefahrenabwehrmaßnahme berührt oder nur die Rechtmäßigkeit der anschließenden Vollstreckung.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 15. Dezember 2004, 7 B 2142/04, JURIS, mit weiteren Nachweisen.

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Hier fehlt es bereits am Angebot eines geeigneten Austauschmittels durch die Klägerin. Die Einarbeitung von zwei Öffnungen in den Garagentoren ist - im Vergleich zur Offenhaltung der Tore - zur effektiven Gefahrenabwehr nicht gleichwertig geeignet. Die Offenhaltung ermöglicht eine zeitnahe Lokalisierung des Brandherdes sowie eine wirksame und vor allem auch zeitnahe Brandbekämpfung. Beides ist bei dem angebotenen Austauschmittel nicht vergleichbar sichergestellt. Die Garagentore erschweren, auch wenn sie jeweils mit zwei Öffnungen versehen sind, die Lokalisierung des Brandherdes, indem sie Einsichtnahmemöglichkeiten beschränken. Überdies können Brandherde auf "offenen" PKW-Stellplätzen ohne weiteres bekämpft werden, währenddessen bei dem vorliegend angeführten Austauchmittel die von der Feuerwehr in Gebrauch befindlichen Schläuche erst in die beziehungsweise vor die Öffnungen geführt werden müssen. Diese Verfahrensweise ist zum einen (zeit-)aufwendiger, zum anderen ist es vergleichsweise schwerer, Brandherde wirksam zu bekämpfen, die sich unmittelbar hinter den Toren befinden. Die Schläuche müssten in einem solchen Fall durch die Öffnung hindurch geführt und "abgewinkelt" beziehungsweise "abgeknickt" werden.

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1.3. Dass der Beklagte möglicherweise seit längerer Zeit Kenntnis von dem baurechtswidrigen Zustand hat, hindert ihn im Übrigen nicht, zu einem späteren Zeitpunkt das Einschreiten erneut zu überprüfen.

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Vgl. hierzu Gädtke, Temme, Heintz, Czepuck, BauO NRW, Kommentar, 11. Auflage, § 61 Rdnr. 40.

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1.4. Auch sonst weist die angegriffene Grundverfügung Rechtsfehler nicht auf. Sie ist insbesondere nicht unverhältnismäßig (vgl. §§ 60 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW, 15 OBG NRW). Keine andere rechtliche Bewertung ergibt sich mit Blick auf die von der Klägerin vorgetragenen Sicherheitsbedenken gegenüber einem dauerhaften Offenhalten der Garagentore. Zum einen ist die Tiefgarage selbst verschließbar und somit ein unbefugtes Betreten Dritter jedenfalls nicht ohne weiteres möglich. Zum anderen dient die Verfügung mit dem Ziel einer wirksamen Brandbekämpfung dem Schutz hochrangiger Rechtsgüter (Leib und Leben). Dahinter haben die Bedenken der Klägerin etwa dahingehend, dass die auf den "offenen" Einstellplätzen abgestellten Kraftfahrzeuge beschädigt werden könnten, zurückzutreten.

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2. Die Zwangsgeldandrohung unter Ziffer 1. der Ordnungsverfügung des Beklagten vom 23. September 2008 erweist sich als rechtswidrig. Die auf § 63 VwVG gestützte Androhung des Zwangsgeldes stellt eine "einleitende" Vollstreckungsmaßnahme dar, die dann rechtswidrig ist, wenn private Rechte Dritter der Befolgung der Grundverfügung entgegenstehen. Solche Rechte lassen zwar die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung unberührt, nicht aber die Vollstreckungsmaßnahme. Der Beklagte darf Zwangsmaßnahmen erst dann rechtmäßig androhen und festsetzen, wenn derartige Vollstreckungshindernisse entweder tatsächlich nicht bestehen sollten oder, etwa durch entsprechende Duldungsverfügungen, ausgeräumt worden sind.

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Vgl. hierzu bereits OVG NRW, Beschluss vom 29. Oktober 1979, IX B 1447/79, JURIS, mit weiteren Nachweisen.

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Solche Vollstreckungshindernisse bestehen hier. Die Einstellplätze in der Tiefgarage der Klägerin sind nach ihren unbestritten gebliebenen Angaben im "jetzigen Zustand mit funktionierenden und jederzeit (...) schließbaren Garagentoren angemietet worden" (vgl. Schreiben der Klägerin vom 20. Oktober 2008, Blatt 43 ff. der Verwaltungsvorgänge, Beiakte Heft 2). Die angegriffene Ordnungsverfügung gibt der Klägerin auf, in gegenüber den Mietern bestehende Vertragsbeziehungen einzugreifen. Der Ausräumung dieser Vollstreckungshindernisse dienende Duldungsverfügungen sind jedenfalls im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung an die Mieter nicht ergangen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 2 VwGO, soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, und im Übrigen auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Danach können die Kosten einem Beteiligten ganz auferlegt werden, wenn der andere nur, wie hier der Beklagte, zu einem geringen Teil unterlegen ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.