1

Tatbestand:

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Der Kläger und seine Ehefrau sind je zur Hälfte Eigentümer der an der Istraße gelegenen Grundstücke in O-W, G1 und G2 (im folgenden: Baugrundstück). Das Baugrundstück liegt in einem Bereich, der im Flächennutzungsplan der Stadt O-W als "Sondergebiet Kinderheim" (SOK) dargestellt ist und von dem Oer Erziehungsverein genutzt wird.

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Auf die Voranfrage des Klägers vom 5. Februar 1996 erteilte ihm der Beklagte unter dem 27. Juni 1996 einen Vorbescheid für die Errichtung eines Doppelhauses auf dem Baugrundstück. Dieser Vorbescheid wurde beginnend mit dem Jahr 1998 jeweils um ein Jahr verlängert, zuletzt mit Bescheid vom 5. August 2005.

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Mit Datum vom 20. Juni 2006 stellten der Kläger und seine Ehefrau unter Einreichung von Bauvorlagen eine neue Voranfrage für das Vorhaben, das nunmehr bezeichnet ist mit "2 EFH + je 2 Garagen; Grenzgarage mit Wintergarten und Freisitz im OG". Die Voranfrage ging beim Beklagten am 18. August 2006 ein.

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Mit Datum vom 16. Januar 2007 lehnte der Beklagte den "Antrag vom 18.08.2006 auf Verlängerung" des Vorbescheides vom 27. Juni 1996 ab. Zur Begründung führte er aus, bei einer erneuten Prüfung sei er zu dem Ergebnis gekommen, daß sein positiver Vorbescheid rechtswidrig sei. Angesichts der Ausweisung als Sondergebiet für den Oer Erziehungsverein sei eine Bebauung nur zulässig, wenn sie den Zwecken und Zielen des Erziehungsvereines diene. Der ablehnende Bescheid war allein an den Kläger adressiert. Mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 24. Januar 2007 legte er Widerspruch ein. Der Landrat des Kreises X wies diesen Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 29. Mai 2007 zurück.

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Am 27. Juni 2007 hat der Kläger Klage erhoben. Mit Schriftsatz vom 24. September 2007 hat er "mit Zustimmung seiner Ehefrau" erklärt, die Bauvoranfrage im Wege des Bauherrenwechsels allein weiterzuverfolgen.

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Der Kläger macht geltend: Das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und sei nach dieser Vorschrift zulässig. Selbst wenn aber das Grundstück des Klägers dem Außenbereich zugehörig sein sollte, handele es sich um eine zulässige Lückenschließung nach § 35 Abs. 2 BauGB. Die Darstellung des Flächennutzungsplanes stehe nicht entgegen, da sie für die gesamte Straßenzeile entlang der Istraße in Verlängerung des I1weges funktionslos geworden sei. Dies zeige sich auch daran, daß die Baulast auf dem Nachbargrundstück Istraße 3 (Eigentümer: Eheleute M), die eine Nutzung für Zwecke des Erziehungsvereines sichern sollte, gelöscht worden sei.

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Der Kläger beantragt schriftsätzlich,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Versagungsbescheides vom 16. Januar 2007 und des Widerspruchsbescheides des Landrates des Kreises X vom 29. Mai 2007 zu verpflichten, ihm eine Bebauungsgenehmigung gemäß seiner Bauvoranfrage vom 20. Juni 2006 (Antragseingang 18. August 2006) zur Errichtung eines Doppelhauses auf den Grundstücken G1 und G2 zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte trägt vor: Das Vorhaben sei nach § 35 BauGB zu beurteilen. Der im Flächennutzungsplan als Sondergebiet Kinderheim dargestellte Bereich sei eindeutig kein Ortsteil. Er diene ausschließlich der seinerzeit in einem Zug erbauten Anlage des Erziehungsvereines. Sie sei, obwohl sie aus mehreren Baukörpern bestehe, als ein einzelnes Bauprojekt zu werten. Eine organische Siedlungsstruktur bestehe nicht. Die geplante Wohnnutzung nehme auch ihrer Art nach nicht an der dargestellten Sondergebietsfläche teil. Die eindeutige Zielsetzung des Flächennutzungsplanes sei bindend. Sie werde seit Jahrzehnten eingehalten. Die vom Kläger angesprochene Löschung der Baulast sei eine Fehlentscheidung gewesen, auf deren Wiederholung kein Anspruch bestehe.

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Der Einzelrichter hat durch Ortsbesichtigung Beweis erhoben; für die Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 7. Mai 2008 verwiesen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (einschließlich der Akte "M") und der Widerspruchsbehörde Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Der Einzelrichter konnte trotz Ausbleibens der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung verhandeln und entscheiden, da die Beteiligten in der Ladung hierauf hingewiesen worden sind (§ 102 Abs. 2 VwGO) und im übrigen auch bewußt in Kenntnis dieser Rechtsfolge von einer Wahrnehmung des Verhandlungstermins abgesehen haben.

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Die Klage hat Erfolg.

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Sie ist zulässig. Der Kläger ist insbesondere klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO). Er hat die streitgegenständliche Voranfrage zwar gemeinsam mit seiner Ehefrau gestellt. Gleichwohl kann er im Hinblick auf den im gerichtlichen Verfahren erklärten Bauherrenwechsel die Erteilung des Vorbescheids allein an sich begehren. Der Bauherrenwechsel ist dem Beklagten im Einklang mit § 57 Abs. 5 Satz 3 BauO NRW durch Schriftsatz vom 24. September 2007 mitgeteilt worden. Daß die Mitteilung in einem an das Gericht gerichteten Schriftsatz erfolgte, schadet nicht; denn die Weiterleitung dieses Schriftsatzes an den Beklagten ist mit Wissen und Wollen des Klägers geschehen, der sich des Gerichts insoweit als Boten bedient hat (§ 86 Abs. 4 Satz 3 VwGO).

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Die Klage ist auch begründet. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 16. Januar 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landrat des Kreises X vom 29. Mai 2007 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der Bebauungsgenehmigung zur Errichtung eines Doppelhauses auf den Grundstücken in O-W, G1 und G2, gemäß seiner Bauvoranfrage vom 20. Juni 2006 (Antragseingang 18. August 2006). Dabei kann dahinstehen, ob die Bezeichnung "Doppelhaus" zutrifft oder - wie in dem Formular zur Voranfrage - besser von zwei Einfamilienhäusern zu sprechen wäre; jedenfalls ist das Vorhaben in den am 18. August 2006 beim Beklagten eingereichten Bauvorlagen hinreichend genau gekennzeichnet. Dem Vorhaben stehen die im Verfahren auf Erteilung einer Bebauungsgenehmigung ausschließlich zu prüfenden Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen, §§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

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1. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens (§ 29 BauGB) richtet sich nach § 34 BauGB. Es soll außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles ausgeführt werden.

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1.1. Der in dem im Flächennutzungsplan der Stadt O-W als "Sondergebiet Kinderheim" (SOK) dargestellte Bereich stellt einen Ortsteil dar.

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Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Für die Frage, ob ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vorliegt, kommt es weder auf die Zweckbestimmung noch auf die Entstehungsgeschichte der vorhandenen Bebauung an. Entscheidend ist die tatsächlich vorhandene Bebauung. Auch Gebäude, die im Außenbereich privilegiert sind, können zur Entwicklung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils beitragen.

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Vgl. BVerwG, Beschluß vom 2. April 2007 - 4 B 7.07 -, BauR 2007, 1383 m.w.Nachw.

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Ausgehend hiervon kommt es für die Voraussetzung des Ortsteils von vorneherein nicht darauf an, wie die Anlagen des heutigen Erziehungsvereines und die übrigen in dem Bereich "SOK" befindlichen Gebäude historisch entstanden sind und ob ihre Errichtung auf der Grundlage von § 34 BauGB, § 35 Abs. 1 BauGB oder § 35 Abs. 2 BauGB erfolgte. Es kommt auch nicht auf die Darstellung des Flächennutzungsplanes an oder darauf, ob die Gebäude dieser Darstellung zuwiderlaufen und nur aus Gründen des Bestandsschutzes bestehen bleiben dürfen. Die darauf abzielenden Ausführungen des angegriffenen Versagungsbescheides sowie des Widerspruchsbescheides des Landrates des Kreises X gehen ins Leere.

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Nach der allein maßgeblichen tatsächlichen Bebauung ist das Merkmal des Ortsteiles zu bejahen. Dies hat die Beweiserhebung im Ortstermin erbracht. Bereits aus dem im Ortstermin mit den Beteiligten erörterten Luftbild (Gerichtsakte Bl. 50) ergibt sich ohne weiteres, daß ein Bebauungskomplex vorhanden ist, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt. Auf dem Bild sind in dem Bereich "SOK" etwa 20–30 Gebäude zu erkennen. Der Einzelrichter ist vor Beginn des Ortstermins - worauf er die Beteiligten anschließend hingewiesen hat - einen Teil dieses Bereichs mit dem Dienstwagen abgefahren und hat sich davon überzeugt, daß es sich bei den Einrichtungen des Erziehungsvereines um ausgedehnte bauliche Anlagen handelt. Diese Anlagen und die sonstigen in dem Bereich entstandenen Gebäude sind auch Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur. Sie sind nicht regellos entstanden, sondern entsprechen dem Bebauungskonzept des Erziehungsvereines oder des ehemaligen Kinderheimes. Auch die baulichen Anlagen in der unmittelbaren Nähe des Grundstücks des Klägers, die zum Teil keinen Bezug zu dem Erziehungsverein haben, sind nicht etwa nach Art einer Splittersiedlung verstreut. Diese Wohngebäude - vor allem Istraße 3, 5, 7, 14, 16, 18, 18a, 20, 22 - sind vielmehr in einer regelmäßigen und städtebaulich geordneten Weise an der Istraße platziert, wie dies für eine Innenbereichslage charakteristisch ist. Dies ist schon auf dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit den zusätzlichen im Ortstermin gemachten Einzeichnungen des Bestandes (Gerichtsakte Bl. 47) zu erkennen; die Begehung dieses Abschnitts hat diesen Eindruck bestätigt.

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1.2. Das Baugrundstück nimmt an dem Bebauungszusammenhang teil.

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Ausschlaggebend ist insoweit, ob und inwieweit eine tatsächlich aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört.

27

Vgl. BVerwG a.a.O.

28

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Bebauung in dem Bereich "SOK" bildet einen einheitlichen Bebauungszusammenhang. Auch insoweit kann auf das schon erwähnte Luftbild (Gerichtsakte Bl. 50) verwiesen werden. Zäsuren innerhalb dieses Bereichs sind dort nicht erkennbar. Richtig ist allerdings, daß der Bebauungszusammenhang an der westlichen Grenze des dargestellten Sondergebietes endet. Die weiter westlich jenseits des "X1 Grabens" vorhandene Bebauung nimmt an ihm nicht teil; insoweit besteht eine deutliche Geländezäsur. Auf das weitere Luftbild Gerichtsakte Bl. 48 wird verwiesen.

29

Das Baugrundstück nimmt an dem Bebauungszusammenhang in dem Bereich "SOK" teil. Auch dies hat die Beweisaufnahme im Ortstermin erbracht. Zwar ist zwischen den Gebäuden an dem westöstlich verlaufenden Teil der Istraße - Hausnummern 14, 16, 18 - und der Bebauung an dem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Teil der Straße - Hausnummern 3, 5, 7 - eine Baulücke vorhanden. Diese Baulücke besteht aber allein aus dem Baugrundstück selbst. Gegenüber dem Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Gerichtsakte Bl. 47) ist bereits eine Verdichtung der Bebauung in dem Straßenzug eingetreten, indem als weiterer baulicher Bestand das Haus "M" (Istraße 3, Beiakte H. 3) sowie das Haus Istraße 14 hinzugetreten sind. Den Eindruck einer zusammengehörenden Bebauung macht die Baulücke unter diesen Umständen nicht zunichte. Das Baugrundstück, auf dem im übrigen zur Zeit eine Garage steht (s. das im Ortstermin gefertigte Lichtbild 3), hat eine Breite von 25 m (Lageplan zur Bauvoranfrage vom 18. August 2006). Das ist keine Entfernung, die für sich genommen den Bebauungszusammenhang auseinanderreißen läßt. Dies gilt umso mehr, als an beiden Achsen der Istraße Bebauung besteht, so daß das Baugrundstück nicht nur von Norden und Süden, sondern zusätzlich auch von Osten von Bebauung umgeben ist. Rings um das Baugrundstück ist diese Bebauung von allen in Frage kommenden Sichtachsen aus wahrnehmbar. Auf die im Ortstermin gefertigten Lichtbilder 1, 5 und 6 wird verwiesen.

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2. Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB liegen vor.

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Das Vorhaben fügt sich nach den dort genannten Kriterien in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Dies ist hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche unproblematisch; insoweit bestehen bereits auf den unmittelbaren Nachbargrundstücken Vorbilder.

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Auch der Art der baulichen Nutzung nach fügt sich das Vorhaben ein.

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Es handelt sich um Wohnbebauung, die bereits auf den schon genannten Grundstücken Istraße 3, 5, 7, 14, 16, 18a, 20, 22 verwirklicht ist. Insbesondere auch bei den Häusern mit den Hausnummern 18a und 20 handelt es sich dem äußeren Eindruck nach um gewöhnliche Wohnhäuser (Lichtbilder 7 und 8), ohne daß es darauf ankäme, ob dort etwa Leiter der Erziehungseinrichtung wohnen. Offen bleiben kann unter diesen Umständen auch, ob die Unterbringung von zu erziehenden Personen (etwa als "Wohngruppen") in einem der anderen Häuser (wie etwa dem Haus Istraße 18) noch unter den Begriff des Wohnens im Sinne der BauNVO fällt und ob das Sondergebiet "SOK" insgesamt oder in einem Teilbereich an dem Baugrundstück einem der Gebietstypen nach der BauNVO zuzurechnen ist (§ 34 Abs. 2 BauGB). Hindernisse für das Vorhaben könnten sich aus einer solchen Zuordnung nur ergeben, wenn man von einem "faktischen Sondergebiet Erziehungsverein" ausginge, in dem lediglich Anlagen für die Zwecke des Erziehungsvereines zulässig sind. Indessen bezieht sich § 34 Abs. 2 BauGB allein auf die in der BauNVO "bezeichneten" Baugebiete; hierzu gehören unter den Sondergebieten nur die in §§ 10 und 11 Abs. 2 und 3 BauNVO ausdrücklich genannten Sondergebiete.

34

Vgl. Bracher, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, Rdnr. 2023.

35

Im übrigen wäre aber ein in der genannten Weise eingeschränktes Sondergebiet auch nicht aus der vorhandenen tatsächlichen Bebauung abzuleiten; denn es sind - wie ausgeführt - bereits jetzt etliche Wohngebäude vorhanden, denen man eine Nutzung für Zwecke des Erziehungsvereines nicht ansieht und die auch tatsächlich nicht in dieser Weise genutzt werden.

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Auch die weiteren Merkmale des § 34 Abs. 1 BauGB sind gegeben. Die Erschließung ist gesichert. Dafür, daß die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewahrt sein könnten, ist nichts ersichtlich. Das Ortsbild wird nicht beeinträchtigt.

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Die abweichende Darstellung im Flächennutzungsplan schließlich gehört nicht zu den in § 34 Abs. 1 BauGB aufgeführten Merkmalen. Sie vermag die Zulässigkeit eines nach der vorhandenen Bebauung unbedenklichen Innenbereichsvorhaben nicht in Frage zu stellen,

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vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Januar 1972 - IV C 49.69 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 29.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Der Ausspruch über die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren ist nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO erfolgt. Es war dem Kläger nicht zuzumuten, das rechtlich und tatsächlich nicht ganz einfache Verfahren ohne anwaltlichen Beistand zu führen.