Verwaltungsgericht Düsseldorf, 4 L 2970/04

Gründe:

Der am 30. September 2004 sinngemäß gestellte Antrag des Antragstellers,

die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 24. September 2004 gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 13. August 2004 wiederherzustellen,

der wegen der Bezugnahme auf den gesamten Inhalt des Bescheides auch als Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs auszulegen ist, soweit er sich damit auf die Zwangsmittelandrohung bezieht, ist wohl zulässig. Insofern geht die Kammer im Rahmen des vorliegenden Verfahrens davon aus, dass der Widerspruch des Antragstellers vom 24. September 2004 gegen die den Prozessbevollmächtigten des Antragstellers am 24. August 2004 zugestellte Ordnungsverfügung noch fristgerecht vorab per Telefax erhoben worden ist. Dafür spricht, dass das beim Antragsgegner am 27. September 2004 im Original eingegangene Widerspruchsschreiben den Vermerk Vorab per Fax: 89-34 326" trägt und der Antragsgegner bislang keine Verfristung rügt, obgleich sich ein Tele-Faksimile des Widerspruchsschreibens nicht in dem dem Gericht vorliegenden Verwaltungsvorgang befindet.

Jedenfalls hat der Antrag keinen Erfolg, weil er unbegründet ist.

Hat die Behörde nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO im öffentlichen Interesse die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsaktes - hier der bauordnungsbehördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung im Bescheid vom 13. August 2004 - angeordnet, kann das Verwaltungsgericht gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO auf Antrag des Betroffenen die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherstellen bzw. hinsichtlich der gesetzlich sofort vollziehbaren Zwangsmittelandrohung anordnen. Ein solcher Antrag hat jedoch nur dann Erfolg, wenn der jeweils angegriffene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist und demnach ein öffentliches Interesse an seiner sofortigen Vollziehung nicht bestehen kann oder wenn ansonsten das private Interesse des Antragstellers, vorerst vor den Folgen einer Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsaktes bewahrt zu bleiben, das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt.

Der vorliegende Antrag hat keinen Erfolg, weil die im Rahmen des § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung insoweit zu Lasten des Antragstellers ausgeht; der Widerspruch bzw. eine etwaige nachfolgende Anfechtungsklage werden nach der hier nur möglichen summarischen Überprüfung des Streitfalles voraussichtlich keinen Erfolg haben.

Die hier angegriffene Nutzungsuntersagungsverfügung im Bescheid vom 13. August 2004 ist nach gegenwärtigem Erkenntnisstand rechtmäßig.

Soweit dem Antragsteller in der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung aufgegeben worden ist, die Räume im 2. und 3. Obergeschoss des Gebäudes Dallee 00 in E nach Aufgabe der Nutzung durch die jetzigen Mieter/Nutzer nicht mehr als Showroom zu nutzen, zur Verfügung zu stellen oder zu vermieten, bestehen hier insbesondere keine Zweifel an der Bestimmtheit der Verfügung wegen der Verwendung des Begriffs Showroom". Dieser englischsprachige Begriff ist mit Ausstellungsraum" bzw. Vorführungssaal" in die deutsche Sprache zu übersetzen.

Vgl. Langenscheidts Handwörterbuch Englisch, Teil I, 1996 zum Begriff showroom.

Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang auch einen Verstoß gegen § 23 Abs. 1 VwVfG rügt, wonach die Amtssprache deutsch ist, führt dies hier nicht zum Erfolg des Rechtsschutzantrages; denn der Antragsteller ist sich über die Bedeutung dieses Begriffs im Rahmen der Nutzungsuntersagungsverfügung völlig im klaren, wie sich bereits aus der Schilderung der ausgeübten Nutzung in seiner Antragsschrift vom 29. September 2004 ergibt. Darin nimmt der Antragsteller selbst inhaltlich Bezug auf die Eer Showroom-Klauseln", nämlich die textlichen Festsetzungen unter 3.1.1. bis 3.1.3 des Bebauungsplanes Nr. 0000/00 der Landeshauptstadt E zur Gliederung darin festgesetzter besonderer Wohngebiete". Diese Festsetzungen betreffen u.a. die geschossweise Zulässigkeit von Geschäfts- und Büroräumen unter gleichzeitiger Benennung von Nutzungen zu Ausstellungs- und Verkaufszwecken, soweit die Verkäufe über den täglichen Bedarf dieses Gebiets hinausgehen (Showrooms)". Auf diesen Bebauungsplan hatte der Antragsgegner vor Erlass der hier streitgegenständlichen Ordnungsverfügung im Rahmen der Anhörung des Antragstellers mit den Schreiben vom 6. August 2003 und 24. März 2004 hingewiesen.

Die hier untersagte Nutzung der Räumlichkeiten als Showroom ist ein genehmigungspflichtiges, aber mangels erforderlicher Baugenehmigung formell illegales Vorhaben.

Diese neue gewerbliche Nutzung wirft im Verhältnis zur - nach vorläufigem Erkenntnisstand - bisher genehmigten Nutzung der Räume zu Wohnzwecken, die zuletzt vor Aufgabe dieser Nutzung dem Generalkonsul der Republik Österreich als Residenz dienten, die Genehmigungsfrage in bauplanungsrechtlicher und bauordnungsrechtlicher Hinsicht neu auf, insbesondere auch im Hinblick auf die Festsetzungen des hier in Rede stehenden Bebauungsplanes Nr. 0000/00 der Landeshauptstadt E. Insbesondere die Nutzung als Showroom" ist von der genehmigten Wohnnutzung nicht mehr erfasst, weil ein Showroom" im Sinne der Definition des Bebauungsplanes einen Geschäftsraum darstellt. Ein - begrifflich enger zu verstehendes - Bürogebäude bzw. ein Büroraum dienen der Nutzung für eine verwaltende bzw. dienstleistende Tätigkeit; demgegenüber können Geschäftsgebäude nicht nur Büroräume, sondern vor allem auch Verkaufs- und Ausstellungsräume enthalten.

Vgl. Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Kommentar, Stand Juli 2004, § 4a BauNVO Rdnr. 55 und § 6 BauNVO Rdnr. 16.

Die Nutzung als Showroom" ist formell illegal, weil der Antragsgegner eine dafür erforderliche Baugenehmigung bislang nicht erteilt hat.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung im Lande Nordrhein-Westfalen, dass es nicht die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist, die ungenehmigte bauliche Nutzungen feststellen, vor Erlass eines Nutzungsverbotes gleichsam ungefragt in eine Prüfung der materiellen Genehmigungsfähigkeit einzutreten. Wer schwarz" eine baugenehmigungspflichtige Nutzung aufnimmt, muss vielmehr stets damit rechnen, dass diese illegale Nutzung, deren Legalisierung allein Sache des Bauherrn ist, sofort unterbunden wird.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 22. April 1996 - 7 B 315/96 - und vom 6. Januar 2003 - 7 B 2553/02 - mit weiteren Nachweisen.

Die sofort vollziehbare Untersagung einer formell illegalen Nutzung scheidet regelmäßig nur aus, wenn der erforderliche Bauantrag gestellt, dieser nach der Rechtsauffassung der Bauaufsichtsbehörde genehmigungsfähig ist und der Erteilung der Baugenehmigung auch sonst nichts mehr im Wege steht.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 22. April 1996 - 7 B 315/96 - und vom 6. Januar 2003 - 7 B 2553/02 - mit weiteren Nachweisen.

Diese Voraussetzungen liegen nach dem Vortrag der Beteiligten und ausweislich des zum Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorganges des Antragsgegners nicht vor, weil es bereits an einem entsprechenden Bauantrag fehlt und der Antragsgegner im Übrigen eine solche Nutzung - wie sich aus den Anhörungsschreiben ergibt - für bauplanungsrechtlich unzulässig hält. Selbst wenn ein Bauantrag gestellt werden sollte, würde dieser Umstand die offensichtliche Rechtmäßigkeit der allein auf formelle Illegalität gestützten, streitbefangenen Bauordnungsverfügung unberührt lassen.

Der Antragsteller ist auch nach gegenwärtigem Erkenntnisstand gemäss § 18 OBG NRW bauordnungspflichtig.

Nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift sind die Maßnahmen gegen den Eigentümer einer Sache zu richten, wenn von dieser eine Gefahr ausgeht. Die Ordnungspflicht des Eigentümers rechtfertigt sich in erster Linie aus der ihm zustehenden Verfügungsgewalt über die Sache und damit in der Verbindung mit dem Herd" der Gefahr, nicht aber aus einer irgendwie gearteten Beziehung zu ihrer Entstehung".

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -, Urteil vom 9. Februar 1979 - XI A 76/77 -, OVGE 36, 1, 13; Hahn in Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Stand März 2004, Band II, § 61 Rdnr. 112.

Um die bauordnungsrechtlich illegale Nutzung vermieteter Räumlichkeiten zu unterbinden, ist es dementsprechend rechtmäßig, neben der nach § 17 Abs. 1 OBG an den Mieter zu richtenden Nutzungsuntersagung - einschließlich Räumungsverlangen - gegenüber dem Eigentümer ein Verbot auszusprechen, die Räume nach Räumung durch den Mieter Dritten zur Nutzung zu überlassen oder sie selbst zu nutzen.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 13. Januar 1993 - 7 B 4794/92 - und vom 24. Oktober 1997 - 7 B 2565/97 -.

Der Antragsteller ist Eigentümer der hier in Rede stehenden Räume.

Auch die Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 13. August 2004 ist nach gegenwärtigem Erkenntnisstand rechtlich nicht zu beanstanden. Besondere Einwendungen hiergegen werden nicht vorgetragen.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1; 53 Abs. 3 Nr. 2 des Gerichtskostengesetzes - GKG - in seiner jetzigen Fassung. Nach ständiger oberverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist der Streitwert in Fällen eines angefochtenen Nutzungsverbotes - wie hier - nach dem Jahresnutz- oder -mietwert zu bemessen. Ausgehend von einer Wohn-/Nutzfläche von etwa 160 qm im 2. Obergeschoss und von etwa 145 qm im 3. Obergeschoss ausweislich der im vorliegenden Verwaltungsvorgang enthaltenen Grundrisse der Geschosse als Anlagen zum Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 28. Januar 2004 und einem geschätzten Mietzins von etwa 15 Euro je qm an Nutzfläche im hier in Rede stehenden Gebäude ist hier ein monatlicher Mietzins in Höhe von 4.575 Euro anzunehmen. Dementsprechend wäre in einem Hauptsacheverfahren ein Streitwert in Höhe von 54.900,00 Euro als geschätztem Jahresnutzwert anzusetzen, der im vorliegenden Verfahren wegen der Vorläufigkeit des Rechtsschutzes indessen zu halbieren ist und auf 27.450 Euro festgesetzt wird.