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Tatbestand:

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Der frühere Beigeladene beantragte unter dem 28. August 2001 einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Neubebauung des Grundstücks in E, S Weg 26, Gemarkung G2. Das auf dem Grundstück derzeit befindliche Wohnhaus soll abgerissen werden. Geplant ist die Errichtung von zwei Wohngebäuden mit insgesamt neun Wohneinheiten und Tiefgarage. Wegen der Einzelheiten der Planung und der vorhandenen Umgebungsbebauung wird auf die in den beigezogenen Verwaltungsvorgängen und den Gerichtsakten befindlichen Pläne und Fotografien sowie auf das Ergebnis der Ortsbesichtigung durch den Einzelrichter vom 17. November 2003 verwiesen.

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Der Beklagte erteilte dem früheren Beigeladenen den beantragten Vorbescheid unter dem 28. September 2001 (Registrier-Nr. 32-BV-001971) unter bestimmten Vorgaben. Sie beschränkten das straßenseitige Gebäude zum S Weg hin auf zwei Vollgeschosse und ein nicht als Vollgeschoss ausbaubares Dachgeschoss, das rückwärtige Gebäude auf ein Vollgeschoss und ein als Vollgeschoss ausgebautes Dachgeschoss. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vorbescheid vom 28. September 2001 Bezug genommen.

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Der Kläger ist Eigentümer des südlichen Nachbargrundstückes S Weg 30. Er erhob gegen den Vorbescheid unter dem 5. April 2002 Widerspruch, den die Bezirksregierung E mit Widerspruchsbescheid vom 10. Juni 2003 zurückwies.

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Der Kläger hat am 9. Juli 2003 Klage erhoben. Er trägt vor: Das Bauvorhaben füge sich mindestens, wenn es überhaupt als in einem Bebauungszusammenhang gelegen beurteilt werden könne, in die vorhandene Umgebung nicht ein und sei deshalb der Nachbarschaft gegenüber rücksichtslos. Es sprenge die Eigenart des Baugebietes, die durch Einzelhäuser mit großen Gärten oder Parks auf großzügig geschnittenen Grundstücken geprägt sei. Die Bebauung in der vorgesehenen Form könne ohnehin nicht verwirklicht werden, weil das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet sei. Diese erlaube die Bebauung nur mit herrschaftlichen, allein stehenden Einfamilienhäusern auf Baugrundstücken, die nicht kleiner als „25 Ar 53 Meter" seien. Diese Grunddienstbarkeit sei noch wirksam. Sie stehe dem Bauvorhaben unüberwindbar entgegen.

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Der Kläger beantragt,

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den dem früheren Beigeladenen erteilten bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheid vom 28. September 2001 (Registrier-Nr. 32-BV-001971) in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 10. Juni 2003 aufzuheben.

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Der Beklagte und die Beigeladenen beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Der Einzelrichter hat Beweis durch eine Ortsbesichtigung erhoben. Wegen des Gegenstandes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Ortsterminsprotokoll vom 17. November 2003 verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Verwaltungsvorgänge, die beigezogene Akte 4 K 7602/95 und den Inhalt der Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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A.

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Die dem früheren Beigeladenen erteilte Bebauungsgenehmigung durfte trotz der dem Bauvorhaben, wie der Kläger vorträgt, entgegenstehenden Grunddienstbarkeit erteilt werden. Ein Vorbescheid ergeht wie eine Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter. Es ist auch nicht von vornherein und unter jeder denkbaren rechtlichen Betrachtungsweise ausgeschlossen, dass das Bauvorhaben an der Grunddienstbarkeit scheitert. Der Kläger ist aus ihr nicht berechtigt. Die noch verbliebenen begünstigten Grundstücke liegen westlich des S Wegs außerhalb der Wohnsiedlung. Ihre Situation wird durch das Bauvorhaben nicht berührt. Das eröffnet dem Bauherrn Chancen, entweder durch eine vergütete Vereinbarung oder auf dem Rechtsweg wegen veränderter Verhältnisse oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage bis zum Baubeginn nach Erteilung der Baugenehmigung eine Aufhebung der Grunddienstbarkeit zu erreichen. Es ist nicht Sache der Bauaufsicht, diese für den Bauherrn nicht aussichtslosen zivilrechtlichen Entwicklungen zu bewerten.

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B.

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Bauplanungsrechtliche Vorschriften, die (auch) dem Schutz der Nachbarschaft dienen, werden durch das Bauvorhaben nicht verletzt.

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1. Das Baugrundstück und das Hausgrundstück des Klägers liegen innerhalb eines durch einen qualifizierten Bebauungsplan nicht erfassten zusammenhängend bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB, 3 Abs. 1 BauNutzVO. Das ergibt sich aus schon dem zu den Gerichtsakten gereichten Luftbild. Der daraus gewonnene Eindruck hat sich in der Ortsbesichtigung bestätigt. Das südlich der Bergischen Landstraße gelegene Baugebiet am S Weg, Am H, An E1 und am T1 ist jedenfalls bis zu den Häusern an der südlichen Seite des West-Ost-Stranges der Straße An E1 durchgehend bebaut. Auch die sich nach Süden hin auflockernde Bebauung im Bereich der Grundstücke des Klägers und des früheren Beigeladenen vermittelt noch den Eindruck der Geschlossenheit. Deren Grundstücke werden durch die Häuser nördlich davon am S Weg, die Häuser entlang des Nord-Süd-Strangs der Straße An E1 und entlang deren westlich davon abknickenden West-Ost-Stranges umklammert. Die Straßenführung und die entlang der Straßen gelegenen Häuser betonen den engen Zusammenhang. Erst die westlich (jenseits des S Wegs) und östlich (Viertelkreis vom S Weg bis zum T1) der Siedlung jeweils vorhandenen Baumstreifen bilden eine optische Grenze zum Außenbereich. Das vorhandene Haus des früheren Beigeladenen gehört wegen des unmittelbaren Anschlusses an das nördlich davon stehende Haus auf dem Grundstück S Weg 24 jedenfalls zum Innenbereich. Daran ändert sich nichts durch den Abriss der vorhandenen Gebäude, wenn sie, was nach dem Vorbescheidantrag zu erwarten steht, alsbald durch Neubauten ersetzt werden. Das Grundstück des Klägers erscheint trotz der sehr großen Freiflächen wegen des darauf stehenden, großzügig dimensionierten Wohnhauses und wegen der südlich angrenzenden, nur durch die sehr schmale Straße An E1 getrennte Häuserkette nicht als Übergang in den Außenbereich oder als Außenbereich im Innenbereich, sondern als Teil des in einer Villengegend lockerer zu verstehenden Bebauungszusammenhangs. Selbst bei einer an dem Maßstab der umliegenden, immer noch großzügig aber doch kleiner geschnittenen Grundstücke und Häuser orientierten Betrachtungsweise stellen sich die unbebauten Teile des Grundstücks des Klägers als Baulücke im Innenbereich, nicht als Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs dar.

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Die Bebauung am S Weg südlich der C Landstraße hat nach der Zahl der mittlerweile vorhandenen Bauten ein hinreichendes Gewicht und ist Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur (reine Wohnsiedlung am Stadtrand).

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2. Die Umgebung des streitigen Bauvorhabens und des Grundstücks des Klägers stellt sich der Art nach als reines Wohngebiet dar. Die Ortsbesichtigung hat eine Bebauung des Ortsteils ausschließlich mit Wohngebäuden ergeben.

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3. Der Kläger hat keinen aus dem Nachbarrechtsverhältnis folgenden Abwehranspruch wegen Gebietsunverträglichkeit. Gebietsunverträglich sind solche Bauten, die, obwohl sie unter die einschlägigen Tatbestandsmerkmale der Baunutzungsverordnung subsumiert werden können, mit der spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietes nicht in Einklang zu bringen sind (BVerwG, Beschluss vom 15. Juli 1996, 4 NB 23.96, BauR 1996, 816). Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit bestimmt die regelhafte Zulässigkeit ebenso wie die in der Baunutzungsverordnung zugelassenen Ausnahmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002, 4 C 1.02, BRS 65, 309). Prägend für ein (faktisches) Wohngebiet ist die Bebauung mit Wohnhäusern. Damit stimmt das Bauvorhaben überein. Der Zu- und Abgangsverkehr liegt innerhalb der Bandbreite des in Wohngebieten der Nachbarschaft Zumutbaren. Die im Vergleich zu anderen Grundstücken des Baugebietes intensivere Nutzung mit einer größeren Anzahl von Wohnung pro Einheit Grundstücksfläche macht das Bauvorhaben nicht unverträglich. Das Baugrundstück ist so groß, dass auch nach Errichtung der geplanten Objekte noch genügend Freiflächen bleiben. Von einer unverträglichen Verdichtung der Bebauung kann keine Rede sein. Auf eine Erhaltung der von dem Klägers als schützenswert reklamierten Prägung der Umgebung durch eine Villenbebauung (mit entsprechend baulich weniger stark ausgenutzten Grundstücken und reinen Einfamilienhäusern) besteht kein Anspruch (OVGNW, Beschluss vom 29. Juli 1997, 7 A 439/97).

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4. Das Bauvorhaben ist dem Kläger als Eigentümer des Nachbargrundstückes gegenüber nicht rücksichtslos. Das Grundstück des früheren Beigeladenen liegt in dem insgesamt leicht welligen Gelände größtenteils tiefer als das des Klägers. Dessen Haus ist nach dem Eindruck in der Ortsbesichtigung auf einem erhöhten Geländepunkt errichtet worden. Das Bauvorhaben wird nach den dem Vorbescheidantrag beigefügten und mit Grünstempel versehenen Schnittzeichnungen in der Höhe deutlich hinter der Höhe des Hauses des Klägers zurückbleiben. Die seitlichen Abstände zum Wohnhaus des Klägers werden beträchtlich sein. Der hintere Baukörper des Vorhabens nimmt die durch die Gebäude auf dem Nachbargrundstück S Weg 24 (Flurstücke 314, 315) vorgezeichnete faktische rückwärtige Baugrenze auf. Er wird nach dem Ergebnis des Ortstermins vom Grundstück des Klägers aus zwar zu sehen sein (und umgekehrt). Der Neubau wird aber auf dem Baugrundstück in einer Geländevertiefung errichtet. Das und die durch den Beklagten verfügte Höhenbegrenzung auf ein Vollgeschoss und ein (nicht als Vollgeschoss ausgebautes) Dachgeschoss schränken den entfernungsbedingt ohnehin nicht intensiven Sichtkontakt merklich ein. Eine völlige Abschottung jeden Einblicks aus der Nachbarschaft in das eigene Grundstück ist nicht Inhalt des Rücksichtnahmegebotes.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 VwGO, 162 Abs. 3 VwGO.

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Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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