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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung des Vorderhauses in dem Gebäude Xstraße 37 in E, Gemarkung G1, Flurstück 133 und 134. Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut, das aus einem viergeschossigen, unmittelbar an die Straße grenzenden Vorderhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem viergeschossigen rückwärtigen Anbau besteht. Der Bau stammt aus dem Jahre 1905. Im Vorderhaus befinden sich mindestens vier Wohnungen, das Erdgeschoss wird jedenfalls zum Teil gewerblich genutzt. Das Hinterhaus hat ebenfalls vier Wohnungen. Alle Wohnungen sind über das zentrale Treppenhaus zugänglich. Die Wohnungen des Vorderhauses verfügen sämtlich über Fenster zur Xstraße. Die Wohnungen im Hinterhaus haben Fenster zum Hof, aber außer über den zentralen Hausflur keine unmittelbare weitere Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche. Wegen der Gebäude- und Grundstückssituation im einzelnen wird auf die beigezogenen Hausakten und das Protokoll der Ortsbesichtigung vom 23. April 1999 verwiesen.

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Das Haus Xstraße 37 ist in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung im zweiten Obergeschoss des Vorderhauses; sie ist Miteigentümerin des Grundstücks und des Gebäudes im übrigen, so weit nicht das Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer das ausschließt.

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Mit Ordnungsverfügung vom 16. Oktober 1996 forderte der Beklagte die Klägerin auf, den 2. Rettungsweg für die Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss des Hinterhauses auf dem Grundstück Xstraße 37 in E durch Anbringen einer Spindeltreppe an einer in einem beiliegenden Plan besonders gekennzeichneten Stelle herzustellen. Zur Begründung war ausgeführt, dass die Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss des Hauses Xstraße 37 nicht über den nach § 17 BauONW erforderlichen zweiten Rettungsweg verfügten; da konkrete Gefahren bestünden, müsse die Nachrüstung des Hauses mit den feuerpolizeilich notwendigen Einrichtungen verlangt werden.

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Die Klägerin erhob unter dem 13. November 1996 Widerspruch, den die Bezirksregierung E mit Widerspruchsbescheid vom 13. Februar 1997 zurückwies.

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Die Klägerin hat am 17. März 1997 Klage erhoben.

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Sie beantragt sinngemäß,

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die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 16. Oktober 1996 in der Gestalt des Wider-spruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 13. Februar 1997 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Über das Grundstück Xstraße 37 ist zwischen einem früheren Wohnungseigentümer und dem Beklagten wegen der Pflicht zur Herstellung einer Spindeltreppe ein Verfahren vorläufigen Rechtsschutzes durchgeführt worden (4 L 4388/94). Die Akten dieses Verfahrens sind beigezogen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Der Beklagte hat gleichzeitig mit dem Kläger weitere Wohnungseigentümer herangezogen (4 K 2068/97, 4 K 2157/97, 4 K 2214/97, 4 K 2215/97, 4 K 2264/97, 4 K 2265/97, 4 K 2280/97). Dabei handelt es sich teils um Eigentümer von Wohnungen im Hinterhaus, teils um Eigentümer von Wohnungen im Vorderhaus. Die Akten dieser Verfahren sind beigezogen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Das Gericht hat Beweis erhoben durch eine von dem Einzelrichter durchgeführte Ortsbesichtigung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung vom 23. April 1999 verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach - und Streitstandes wird auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, der beigezogenen Akten und der Gerichtsakten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid in Gestalt des angefochtenen Widerspruchsbescheides ist rechtswidrig.

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Ob die tatbestandlichen Voraussetzungen für ein Eingreifen durch die Bauaufsicht vorliegen, kann offen bleiben. Die Klägerin kann, unterstellt es liegt eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit durch einen Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Normen vor, zur Beseitigung der Gefahrenquelle nicht herangezogen werden. Sie ist nicht Störer im (bau-) ordnungsrechtlichen Sinne.

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1. Die angefochtene Verfügung ist auf §§ 61, 17 Abs. 3 Satz 1 BauONW und 14 OBGNW gestützt. Die Bauordnung enthält keine Sondervorschriften über den Adressaten einer bauaufsichtlichen Verfügung. Da das Bauordnungsrecht Sonderordnungsrecht und die Bauaufsicht Sonderordnungsbehörde sind (§ 60 BauONW), gelten für die Heranziehung des ordnungsrechtlich Verantwortlichen die allgemeinen Vorschriften des Ordnungsbehördengesetzes.

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2. Die Klägerin als Eigentümerin einer Wohnung im Vorderhaus kann nicht als Verhaltensverantwortlicher gemäß § 17 OBGNW herangezogen werden. Sie hat die baulichen Zustände des Hinterhauses weder geschaffen, noch verursacht sie sonst in Person Gefahren, die für die Bewohner des Hinterhauses bei einem Brand entstehen können.

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3. Die Klägerin kann auch nicht als Zustandsverantwortliche Adressat der von dem Beklagten erlassenen Ordnungsverfügung sein. Zwar ist die Klägerin Miteigentümerin des Hauses, soweit das Gebäude im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer steht. Gefahrenquelle ist jedoch nicht das Gebäude als Ganzes, sondern jeweils diejenige Wohnung, die über weniger als zwei Rettungswege verfügt und allenfalls das baulich und ordnungsrechtlich als Einheit zu wertende Hinterhaus. Eigentümerin einer Wohnung im Hinterhaus des Grundstückes Xstraße 37 ist die Klägerin jedoch nicht.

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4. Maßgebend für die Verantwortlichkeit des Zustandsstörers ist das Eigentum an derjenigen Sache, von der die Gefahr ausgeht (§ 18 Abs. 1 Satz 1 OBGNW). Welche Sache die Gefahr unmittelbar verursacht, ergibt sich aus den tatsächlichen Verhältnissen und den rechtlichen Bestimmungen, denen sie unterliegt. § 17 Abs. 3 Satz 1 BauONW bestimmt die notwendige Ausstattung mit zweiten Rettungswegen jeweils für eine Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen. Die Gefahr für von einem Hausbrand bedrohte Menschen ergibt sich aus dem Fehlen des zweiten Rettungsweges bei einzelnen Nutzungseinheiten, also nicht aus dem baulichen Zustand des Gesamtgebäudes. Unter Nutzungseinheit ist die Einheit zu verstehen, die von ein und demselben Nutzer so genutzt wird, dass eine Abkapselung gegenüber einem anderen Nutzer erforderlich wird. Zu den Nutzungseinheiten in diesem Sinne zu zählen sind unter anderem Wohnungen (Gädte, Böckenförde, Temme, Heintz, Landesbauordnung NW,

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9. Aufl., § 17 Rdn. 47).

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5. Aus § 17 Abs. 3 Satz 4 LBauONW ergibt sich nichts anderes. In dieser Vorschrift ist geregelt, dass Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt, und die notwendige Fenster in und über einer bestimmten Höhe aufweisen, nur errichtet werden dürfen, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsgeräte verfügt. Diese Vorschrift bestimmt die Grenze der Zulässigkeit von Bauten anhand der Leistungsfähigkeit der örtlichen Feuerwehr. Einen Rückschluss auf den materiellen Gefahrenherd im Brandfall bei Fehlen zweiter Rettungswege für einzelne Nutzungseinheiten lässt sich daraus nicht ziehen.

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6. Auch aus § 5 LBauONW ist nichts anderes herzuleiten. Diese Regelung betrifft die Anlage von Feuerwehrzufahrten und -zugängen und die Größe von Bewegungszonen für Feuerwehrfahrzeuge. Diese Anlagen sind gebäudebezogen. Um sie geht es hier nicht. Verlangt wird in der angefochtenen Ordnungsverfügung eine Einrichtung zur Gefahrenabwehr zugunsten bestimmter Nutzungseinheiten, nicht eine generelle, das ganze Gebäude betreffende Schutzvorkehrung.

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7. Die Klägerin erfüllt den Tatbestand des § 18 OBGNW nicht. Sie ist nicht Eigentümerin einer gefahrträchtigen Nutzungseinheit ohne zweiten Rettungsweg. Ihre Wohnung liegt im Vorderhaus und verfügt über einen zweiten Rettungsweg zur Xstraße hin durch die nach dort weisenden großen Fenster.

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8. Richtig ist, dass die Miteigentümer einer Sache, von der eine ordnungs- oder polizeirechtliche Gefahr ausgeht, grundsätzlich jeder für sich allein und im vollem Umfang ordnungspflichtig sind (OVG NW, Urteil vom 7. März 1994, 22 A 753/92; WuM 1994, 406=NVwZ-RR 1995, 244). Für die Inanspruchnahme der Klägerin gibt das jedoch nichts her. Die Gefahr, wegen der der Beklagte einschreitet, geht nicht von den im Miteigentum stehenden Gemeinschaftsanlagen des Hauses Xstraße 37 oder von dem gesamten Gebäude, sondern von denjenigen Wohnungen aus, die nicht über einen zweiten Rettungsweg verfügen. Eigentümerin einer solchen Wohnung ist die Klägerin nicht.

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9. Die mögliche Miteigentümerstellung der Klägerin an dem auf den Hinterhof führenden Hausflur vermittelt keine Störerbeziehung zu den gefahrverursachenden Wohnungen. Der Hausflur löst keine unmittelbaren Gefahren aus, auch wenn er als Durchgang für die Feuerwehr in den Hof nicht in Frage kommt. Unmittelbare Ursache für die Störung im ordnungsrechtlichen Sinne ist die nicht ausreichende Ausstattung der im Hinterhaus liegenden Wohnungen. Der bauliche Zustand von im Gemeinschaftseigentum befindlichen Gebäudeteilen wie etwa des Hausflurs im Erdgeschoss trägt lediglich mittelbar zu einer Verschärfung der Gefahr im Brandfalle bei, weil er als Rettungsweg möglicherweise nicht ausreicht.

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10. Es lässt sich auch nicht argumentieren, das ganze Gebäude Xstraße 37 befinde sich in einem ordnungswidrigen Zustand, weil einzelne Wohnungen keine ausreichende Anzahl von Rettungswegen hätten. Eine derartig zusammenfassende Betrachtungsweise kommt nur in Frage, wenn das Gebäude feuerpolizeilich eine untrennbare Einheit bildet und die Ausstattung einzelner Wohnungen mit zusätzlichen Rettungswegen notwendig zu einer Mitbeanspruchung der Rettungswege anderer Wohnungen führt. Beides ist in dem Gebäude Xstraße 37 nicht der Fall. Das Hinterhaus mit seinen im Sondereigentum stehenden Wohnungen bildet, jedenfalls soweit es um den zweiten Rettungsweg geht, einen gesonderte Gebäudeteil. Die dort auftretenden Gefahren und demgemäß die Einsatztaktik der Feuerwehr sind unterschiedlich und unabhängig von den Gegebenheiten im Vorderhaus. Die als zweiter Rettungsweg verlangte Spindeltreppe hat keine bauliche Verbindungen zu dem Vorderhaus. Die von den unzureichend ausgestatteten Nutzungseinheiten ausgehenden Gefahren und ihre Bekämpfung betreffen allein das gesondert zu beurteilende Hinterhaus.

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11. Das Vorderhaus verursacht schließlich nicht deshalb Gefahren für die Bewohner des Hinterhauses, weil es das Hinterhaus von dem öffentlichen Straßenraum abriegelt und deshalb den unmittelbaren Feuerwehrzugang versperrt. Die Bebauung des Vorderhauses in geschlossener Bauweise unmittelbar auf der Straßenbegrenzungslinie ist die planungsrechtlich und natürlicherweise zulässige Bebauung in diesem Stadtteil. Sie überschreitet für sich genommen nicht irgendwelche Gefahrengrenzen. Es ist die Lage des Anbaus im Hintergelände, die unmittelbar die Gefahrenlage verursacht. Für die Beseitigung dieser Gefahr sind die Eigentümer der Wohnungen im Hinterhaus allein verantwortlich. Zu diesem Personenkreis gehört die Klägerin nicht.

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12. Soweit die Eigentümer von feuerpolizeilich nicht ausreichend ausgestatteten Wohnungen zur Anlage einer an der Fassade des Hinterhauses entlang führenden Rettungstreppe herangezogen werden können, kann die Klägerin als Miteigentümerin der Gebäudeaußenwand zur Duldung dieser Maßnahme verpflichtet sein. Sollte sie dem widersprechen, kann der Beklagte eine Duldungsverfügung erlassen. Diese ist in der angefochtenen Verfügung (als ein Weniger) nicht enthalten. Es ist ein qualitativer Unterschied, ob jemand als Eigentümer zur Errichtung einer bestimmten Anlage selbst verpflichtet, oder ob er lediglich zur Duldung der Errichtung durch einen Dritten angehalten wird.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 709 ZPO.

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