Verwaltungsgericht Arnsberg, 8 K 2174/11

Tatbestand:

Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Seit dem Jahre 1970 betrieb die Beklagte die Sanierung ihrer Stadtmitte. In seiner Sitzung vom 23. Dezember 1970 beschloss der Rat der Beklagten u.a. die Durchführung der Sanierung für das Gebiet des damaligen Bebauungsplans Nr. 10 "Stadt-mitte". In der für die Sitzung erstellten Verwaltungsvorlage werden als Ziele der Sanierung genannt: Ordnung der Verkehrsverhältnisse, Schaffung eines Einkaufszentrums, Verbesserung der Wohnverhältnisse, Erhaltung und Pflege des historischen Baubestandes "Am Markt" sowie der Bau eines Bürgerhauses. In seiner Sitzung vom 26. April 1972 beschloss der Rat auf der Grundlage von § 5 des damaligen Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtbauförderungsgesetz - StBauFG -) die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes der Stadt I1. "Stadtmitte". Am 17. Juli 1972 erteilte der Regierungspräsident B. die nach § 5 Abs. 2 StBauFG erforderliche Genehmigung, wobei er einige Auflagen formulierte, denen die Beklagte im Wege der Dringlichkeitsentscheidung vom 21. Juli 1972 beitrat. Die Dringlichkeit beruhte darauf, dass die Beklagte auf der Grundlage der Überleitungsvorschrift des § 93 Abs. 1 Satz 1 StBauFG die Sanierung ohne die nach § 4 StBauFG erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen beabsichtigte. Am 26. Juli 1972 wurde die Satzung veröffentlicht; in seiner Sitzung vom 30. August 1972 genehmigte der Rat der Beklagten den Dringlichkeitsentscheid.

Das Sanierungsgebiet umfasste einen Bereich, der sich auf einer Länge von etwa 500 m nordwestlich der Gleise der Bahnstrecke Siegen-Kreuztal-Erndtebrück erstreckte und in Richtung Nordwesten eine Ausdehnung von zum Teil mehr als 400 m hatte. In diesem Gebiet befinden sich insbesondere die ev. Kirche sowie ostwärts hiervon der I2. Markt. Dieser war seinerzeit Teil der Bundesstraße 508, die von Südwesten her über die C.----straße auf den Markt zulief und anschließend über die E.---straße eine östliche Richtung einschlug. Von Norden mündete über die heutige H.-----gasse die Landesstraße 728 in die Bundesstraße ein. Die Landesstraße setzte sich etwa 100 m nördlich des Marktes nach Westen über die S. Straße fort. Unmittelbar nördlich des Sanierungsgebiets befanden sich ausgedehnte Anlagen der "I2. Lederwerke und Pelzveredlung AG". Der Konkurs dieses Unternehmens im Jahre 1989 veranlasste den Rat der Beklagten, das Sanierungsgebiet "Stadtmitte" nach Norden zu erweitern. Die am 28. November 1990 beschlossene Satzung umfasst das Gelände zwischen der T2.-------straße im Westen und der Straße Im V. N1. im Osten; die Ausdehnung dieses Bereichs von Süden nach Norden beträgt etwa 350 m. Seither wurden das im Jahre 1972 beschlossene Gebiet als Sanierungsgebiet I (SG I) und die Erweiterung als Sanierungsgebiet II (SG II) bezeichnet. Wegen der Umgrenzung des Sanierungsgebiets wird ergänzend auf die hier eingedruckte Karte Bezug genommen:

(Quelle: Bezirksregierung Köln Abt. Geobasis NRW; Einzeichnung der Grenze des Gebiets durch das Gericht)

Im Zuge der Sanierung wurden insbesondere die Bundesstraße 508 und die Landesstraße 728 verlegt. Die Bundesstraße verläuft nunmehr am südostwärtigen Rand des Sanierungsgebiets und im Wesentlichen parallel zur Bahnstrecke; die S. Straße (L 728) wurde nach Osten verlängert; etwa 300 m östlich der Kreuzung mit der T2.-------straße /H.-----gasse biegt sie nach Süden ab und mündet in die Bundesstraße ein. Nachdem zunächst beabsichtigt war, insbesondere den Markt und die E.---straße in Fußgängerzonen umzuwandeln, wurden diese Flächen später als verkehrsberuhigte Bereiche ausgebaut. Am Nordostrand des Marktes wurde ein neues Rathaus errichtet. Auf dem Gelände der ehemaligen Lederfabrik entstanden ein Einkaufszentrum (H1. ) sowie nördlich hiervon ein Altenheim. Von ursprünglich 67 zum Abriss vorgesehenen Gebäuden waren am Schluss 43 Objekte beseitigt. Erhaltenswerte Gebäude, darunter das dem erkennenden Gericht aus einem denkmalrechtlichen Verfahren (14 K 3438/10) bekannte Baudenkmal "Wilhelmsburg", wurden modernisiert. Es wurden mehrere öffentliche Parkplätze sowie fußläufige Verbindungen zwischen einigen Straßen hergestellt.

Mit Vorlage Nr. 389 vom 27. Oktober 2006 berichtete der Bürgermeister der Beklagten dem Rat im Einzelnen die seit 1971 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen. Mit einer weiteren Vorlage vom 22. Dezember 2006 empfahl der Bürgermeister dem Rat, die Sanierungssatzung aus dem Jahr 1972 in der im Jahre 1991 geänderten Fassung aufzuheben und Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zu erheben. In seiner Sitzung vom 31. Januar 2007 fasste der Rat der Beklagten die entsprechenden Beschlüsse und er entschied zugleich, den Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Kreis T3. -X3. mit der Feststellung der Anfangs- und Endwerte für die Erhebung der Ausgleichsbeträge zu beauftragen. Die Aufhebung der Sanierungssatzung wurde im Amtsblatt der Beklagten vom 19. Februar 2007 bekannt gemacht.

Am 19. Mai 2009 beschloss der Gutachterausschuss in Erledigung des ihm von der Beklagten erteilten Auftrags das Gutachten Nr. 1379/2008 "Basiswerte als besondere Bodenrichtwerte". In seiner Ausarbeitung stellte der Gutachterausschuss zunächst fest, in dem hier interessierenden Sanierungsgebiet sei die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nach § 13 Abs. 1 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) nicht möglich, weil es an einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen fehle. Deshalb wende er das Bodenrichtwertverfahren an, welches in § 13 Abs. 2 WertV genannt werde. Er werde so genannte "Basiswerte" ermitteln, die sich dadurch von den üblichen Bodenrichtwerten unterschieden, dass nicht die Werte für bestimmte lagemäßig beschriebene Grundstücke ausgewiesen würden, sondern Bodenwerte für bestimmte Zustandsmerkmale der Grundstücke im Sanierungsgebiet. Auf der Grundlage dieser Basiswerte seien in den Einzelgutachten die Anfangs- und die Endwerte für die jeweiligen Grundstücke zu ermitteln. In seinen weiteren Ausführungen zur Definition der Grundstückszustände differenzierte der Gutachterausschuss zunächst zwischen der Wohnnutzung und der Mischnutzung. Bei der Wohnnutzung unterschied er zum einen die Wohnlage und zum anderen das Wohnumfeld. Zur Wohnlage rechnete er die Merkmale Wohnruhe, Besonnung/Belichtung, Bausubstanz, Stellplatzangebot, Ausbauzustand der öffentlichen Verkehrs- und Grün-flächen; mit dem Begriff Wohnumfeld wurden ausschließlich Verkehrslärmbelastungen sowie sonstige Störfaktoren, z.B. Gewerbeemissionen, erfasst. Sowohl hinsichtlich der Wohnlage als auch des Wohnumfelds bildete der Gutachterausschuss drei Qualitätsstufen, nämlich "gut = 1", "mittel = 2" und "schlecht = 3". Bei der Misch-nutzung erörterte der Gutachterausschuss zum einen die Geschäftslage und zum anderen Wohnlage und Wohnumfeld. Die Zusammenfassung der Merkmale Wohn-lage und Wohnumfeld rechtfertigte er mit der Überlegung, bei einem gemischt genutzten Objekt habe die Wohnsituation einen geringeren Einfluss auf den Bodenwert als bei einer reinen Wohnnutzung. In der Bewertung der Geschäftslage arbeitete der Gutachterausschuss erneut mit drei Qualitätsstufen ("gut = 1", "mittel = 2" und "schlecht = 3"), wobei er die Einordnung in diese Stufen an den Kriterien Kundenfrequenz, weitere benachbarte Geschäfte und Einrichtungen mit Kundenfrequenz sowie das Angebot an öffentlichen und privaten Stellplätzen vornahm. Neben diesen Merkmalen untersuchte der Gutachterausschuss zudem den Entwicklungszustand (§ 4 WertV) sowie den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand (§ 5 Abs. 3 WertV, §§ 127 Abs. 2, 128 Abs. 2 BauGB). Als Wertermittlungsstichtag (§ 27 Abs. 1 WertV) nahm der Gutachterausschuss den 5. Februar 2007 an. Um Kaufpreise aus davorliegenden Zeiträumen berücksichtigen zu können, stellte er aus vier bereits vorhandenen Bodenrichtwertreihen eine Bodenpreisindexreihe auf, beginnend am 1. Januar 1990 und endend am 1. Januar 2007. Der Gutachterausschuss wertete 52 Kaufpreise für unbebaute Grundstücke in I1. außerhalb der Sanierungsgebiete aus, die zwischen 1997 und 2006 gezahlt worden waren. Diese gliederte er hinsichtlich der Zustandsmerkmale "Wohnlage" und "Wohnumfeld" in vier unterschiedliche Qualitätsgruppen. Die Zwischenwerte für die übrigen Zustandsmerkmale errechnete der Gutachterausschuss mittels einer Regressionsanalyse und gelangte schließlich für die Wohnnutzung zu folgenden Bodenwerten (Quelle: Seite 51 des Gutachtens):

Zur Ermittlung der Bodenwerte für Mischnutzungen konnte der Gutachterausschuss nicht ausschließlich auf den Bodenmarkt in I1. zurückgreifen, weil ihm aus dem Kernbereich der Stadt lediglich zwei Kauffälle vorlagen. Deshalb untersuchte er den Grundstücksmarkt für Zentrumslagen und Mischnutzungen auch in C1. , G. und O. . Hierbei stellte er den durchschnittlichen Wert eines in guter bis mittlerer Geschäftslage und in mittlerer bis schlechter Wohnlage angesiedelten Grundstücks mit 125 EUR je Quadratmeter fest. Ausgehend hiervon berechnete der Gutachterausschuss die Bodenwerte für die weiteren Grundstückszustände, differenziert nach Geschäftslage und Wohnlage/Wohnumfeld, sowohl anhand der Roherträge als auch nach dem Mietsäulenverfahren. Auf diese Weise gelangte er im Ergebnis für die Mischnutzung zu folgenden Bodenwerten (Quelle: Seite 52 des Gutachtens):

Bezüglich des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustands stellte der Gutachterausschuss fest, bei zahlreichen im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken sei eine Wertsteigerung durch die Verbesserung oder die Erweiterung der vorhandenen Erschließungsstraßen eingetreten. Diese Wertsteigerung ermittelte er anhand der "Satzung über die Erhebung von Beiträgen nach § 8 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (KAG NRW) für straßenbauliche Maßnahmen der Stadt I1. " vom 24. März 2004 (im folgenden: SBS) und berücksichtigte die sich daraus ergebenden "fiktiven" Beiträge bei der Bestimmung der Anfangswerte der zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags heranzuziehenden Grundstücke.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung I1. Flur Flurstück . Dieses 1.740 qm große Grundstück grenzt im Norden auf einer Länge von gut 21 Metern an die S. Straße und im Osten auf rund 50 Meter Grenzlänge an die H.-----gasse . Das Grundstück ist mit den aneinander gebauten Objekten S. Straße 19, 21 und 23 sowie H.-----gasse 3, 5, 7 und 9 bebaut. Hierbei handelt es sich um Wohn- und Geschäftsbauten, wobei die Geschäfte in den Erdgeschossen angesiedelt sind und die Wohnungen in den darüber gelegenen Ebenen. Das Objekt H.-----gasse 5 dient der Wohnnutzung. In dem südlich hiervon angeordneten Objekt H.-----gasse 3 befindet sich das Schuhgeschäft des Klägers.

In seiner Sitzung vom 16. Dezember 2010 beschloss der Gutachterausschuss das Gutachten Nr. 1427/2010 für das Grundstück des Klägers. Bei der Ermittlung des Anfangswertes stufte er die Grundstücksnutzung als Mischnutzung ein. Im Sinne der Definitionen aus dem Basiswertgutachten bewertete er die Wohnlage als "schlecht", das Wohnumfeld als "schlecht" und die Geschäftslage als "gut bis mittel", so dass sich nach der Tabelle "Basiswerte Mischnutzung" in Kombination mehrerer Zeilen ein Anfangswert von 122,50 EUR/m² ergab. Von diesem Wert zog er "fiktive Erschließungsbeiträge" (gemeint sind Straßenbaubeiträge im Sinne der Satzung vom 24. März 2004) in Höhe von 10,91 EUR/m² ab. Zur Ermittlung dieses Betrages hatte der Gutachterausschuss auf der Grundlage von § 4 Abs. 4 SBS die Fläche des Grundstücks (1.740 m²) angesichts des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung (2 Vollgeschosse) um den Faktor 1,55 erhöht und gelangte auf diese Weise zu einer "anrechenbaren Fläche" von 2.697 m². Diese multiplizierte mit dem für die H.-----gasse maßgeblichen fiktiven Straßenbaubeitrag von 7,04 EUR/m². Das Produkt in Höhe von 18.986,88 EUR dividierte er durch die "bereinigte Grundstücksfläche" und stellte auf diese Weise einen fiktiven Erschließungsbeitrag in Höhe von 10,91 EUR/m² fest. Dadurch ergab sich ein Anfangswert von 111,59 EUR/m². Bei der Erfassung des Endwerts beurteilte der Gutachterausschuss die Wohnlage als "mittel bis schlecht", das Wohnumfeld als "schlecht" und die Geschäftslage als "gut". Daraus ergab sich in Anwendung mehrerer Zeilen aus der oben abgedruckten Tabelle "Mischnutzung" ein Endwert von 135,00 EUR/m². Die Differenz aus Endwert und Anfangswertes (gerundet 23,40 EUR/m²) multiplizierte er mit der "bereinigten Fläche" von 1.740 m², so dass sich eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 40.716,00 EUR ergab.

Mit Schreiben vom 18. April 2011 leitete die Beklagte dem Kläger das Wertgutachten zu und teilte folgendes mit: Das Grundstück Gemarkung I1. Flur Flurstück liege im Bereich des ehemals förmlich festgelegten Sanierungsgebiets "Stadtmitte I1. " Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB habe der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts entspreche. Ausgleichsbetragspflichtig sei derjenige, der zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts bestehe gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergebe (Endwert). Der Ausgleichsbetrag sei nach Abschluss der Sanierung zu entrichten; maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung sei die rechtsverbindliche Aufhebung der Sanierungssatzung. Die Satzung vom 5. Februar 2007 über die Aufhebung der Sanierung sei am 19. Februar 2007 in Kraft getreten. Damit sei für das genannte Grundstück die Pflicht zur Leistung des Ausgleichsbetrags entstanden. Nach dem Wertgutachten betrage dieser 40.716,00 Euro. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags gebe sie - die Beklagte - gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bis zum 23. Mai 2011 Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung maßgeblichen Verhältnisse. Nach Ablauf der Frist sei beabsichtigt, den Ausgleichsbetrag festzusetzen.

Daraufhin sprach der Kläger persönlich bei der Beklagten vor und äußerte sich unter dem 30. Mai 2011 auch schriftsätzlich: Eine Erhöhung des Bodenwertes aufgrund der Sanierung sei nicht gegeben. Aufgrund der allgemeinen Wertentwicklung zwischen 1972 und 2007 wäre ohnehin ein Wertzuwachs eingetreten. Es sei nicht berücksichtigt worden, dass auf seinem Grundstück eine Grunddienstbarkeit liege, nachdem der "I1. " verrohrt worden sei. Dieser Umstand schränke die Bebaubarkeit seines Grundstücks ein und verursache Mehrkosten. Für ein Nachbargrundstück habe eine Baulast übernommen werden müssen, wodurch sich eine Wertminderung ergeben habe. Infolge der Änderung eines Bebauungsplans sei sein Grundstück mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belasten, was eine Wertminderung bedeute. Die Sanierung habe keine Veränderung des Grundstückszuschnitts mit sich gebracht. Die Renovierung bestehender Wohnungen sei von ihm selbst vorgenommen worden und damit keine Folge der Sanierung. Die Bebaubarkeit seines Eckgrundstücks sei nicht durch die Sanierung entstanden. Die Lageeinstufung als "gut" sei nicht sachgerecht und werde bestritten. Insbesondere die Ansiedlung des Einkaufszentrums im Sanierungsgebiet II habe Kaufkraft unter anderem aus der H.-----gasse verlagert. Die Einzelhändler hätten Umsatzrückgänge zu verzeichnen mit der Folge von Leerständen. Von früher fünf Einzelhändlern seien noch zwei übrig geblieben. Seit der Neubebauung seines Grundstücks in 1981 seien weder die Ladenmieten noch die Wohnungsmieten erhöht worden. Der Verkehrswert seines Grundstücks sei seit dem Jahre 1981 um 20 % gesunken.

Die Einwendungen des Klägers veranlassten die Beklagte, den Gutachterausschuss erneut zu beteiligten, der sich unter dem 16. Juni 2011 äußerte. Die Auffassung des Gutachterausschusses wurde dem Kläger sodann mit Schreiben vom 14. Juli 2011 mitgeteilt.

Mit Bescheid vom 22. Juli 2011 setzte die Beklagte für das Grundstück des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 40.716,00 EUR fest. Sie bezog sich auf das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Dezember 2010, dessen Zahlenwerk sie übernahm. Im Übrigen verwies sie auf ihr Anhörungsschreiben vom 18. April 2011 und den folgenden Schriftwechsel.

Am 12. August 2011 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung trägt er vor: Die Sanierungssatzung aus dem Jahre 1971 sei rückwirkend unwirksam geworden. Die Sanierung in dem Gebiet I sei bereits 1995 abgeschlossen worden; die folgenden Arbeiten hätten nur noch das Sanierungsgebiet II betroffen. Angesichts dessen hätte die Sanierungssatzung bereits damals aufgehoben werden müssen. Bei pflichtgemäßem Verhalten der Beklagten hätte die Erhebung der Ausgleichsbeträge bereits ab dem Jahre 1995 stattfinden können. Mit der rückwirkenden Funktionslosigkeit habe die Frist zur Festsetzungsverjährung begonnen, die vier Jahre betrage. Selbst wenn auf den Abschluss der Sanierungsarbeiten im Gebiet II abgestellt werde, habe die Frist zur Festsetzungsverjährung mit Ablauf des 31. Dezember 2002 begonnen und mit Ablauf des Jahres 2006 geendet. Die Berücksichtigung "fiktiver Erschließungsbeiträge" sei fehlerhaft erfolgt. Bei der Ermittlung der fiktiven Beitragspflicht für die H.-----gasse habe die Beklagte die gesamte Grundstücksfläche angesetzt, obwohl jedenfalls die Einheiten S. Straße 19, 21 und 23 von jener Straße erschlossen würden. Im Übrigen sei die schematische Übernahme der fiktiven Beiträge ohnehin unzulässig. Dies zeige ein Blick in die Berechnungsansätze für die Grundstücke C.----straße , C.----straße und C.----straße . Die An-nahmen des Gutachterausschusses zur Geschäftslage seien unzutreffend. So habe sich die Parksituation im Umfeld seines Grundstücks nicht verbessert. Vor allem sei bei der Bewertung der Geschäftsrückgang aufgrund reduzierter Kundenfrequenz nicht berücksichtigt worden. Ein wesentlicher Grund hierfür sei das Einkaufszentrum jenseits der S. Straße. Diese Straße trenne jenen Bereich von der Innenstadt, die dadurch keine Belebung erfahren habe, sondern ins Abseits geraten sei. Alle Geschäftsgrundstücke im Innenstadtbereich seien negativ betroffen mit der Folge einer drastisch zurückgegangenen Kundenfrequenz und einer damit einhergehenden geringeren Bewertung der Grundstücke. Seit 1971 seien mehrere Ladengeschäfte weggefallen. Namentlich entlang der C.----straße gebe es mehrere Leerstände, die teilweise in Wohnraum umgewandelt worden seien. Die Geschäftsentwicklung auf seinem eigenen Grundbesitz sei dadurch gekennzeichnet, dass er seit Sanierungsbeginn die Mieten nicht nur nicht habe erhöhen können, sondern er den Mietzins herabgesetzt habe, um Mieter zu halten. In seinem Schuhgeschäft habe er seit 1982 (Baumaßnahme) einen Umsatzrückgang von 20 % zu verzeichnen. Die mit dem Ausbau der S. Straße verbesserte Verkehrsführung sei im Übrigen Anliegern dieser Straße zugute gekommen, die seitens der Beklagten überhaupt nicht zu Ausgleichszahlungen herangezogen worden seien, so etwa das Objekt S. Straße

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 22. Juli 2011 betreffend die Festsetzung und Erhebung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 40.716,00 Euro aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie schildert eingehend den Ablauf der Sanierung, die hauptsächlichen Sanierungsmaßnahmen und die darauf - ihrer Ansicht nach - beruhende Wertsteigerung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Im Übrigen trägt sie vor: Die Sanierungssatzung sei nicht funktionslos geworden. Die Vorschrift des § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB, wonach eine Sanierung innerhalb von 15 Jahren abgeschlossen werden solle, greife erst seit dem 1. Januar 2007. Eine Sanierung sei erst dann abgeschlossen, wenn sämtliche Ziele und Zwecke erreicht worden seien. Die hierfür notwendigen Entscheidungen könne eine Gemeinde noch im Laufe des Verfahrens eigenverantwortlich ändern. Unter Umständen sei sie sogar verpflichtet, ihr Konzept an ver-änderte Situationen anzupassen. Sie sei nicht verpflichtet, die Sanierungssatzung für Teilbereiche vorzeitig aufzuheben. Allein durch Zeitablauf oder durch eine unzu-reichende Förderung der Sanierung trete die Satzung nicht außer Kraft. Im Übrigen hätten zwischen 2003 und 2007 weitere Sanierungsmaßnahmen stattgefunden. Schließlich verteidigt die Beklagte insbesondere die von ihr angenommene Wertsteigerung aufgrund der "fiktiven" Straßenbaubeiträge.

Am 16. April 2012 hat der Berichterstatter im ehemaligen Sanierungsgebiet "Stadtmitte" der Beklagten einen Erörterungstermin durchgeführt und die örtlichen Verhältnisse in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf den Inhalt der Niederschrift (Bl. 40 bis 49 der Gerichtsakte) verwiesen. Das Gericht hat ferner ergänzende Ausführungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis T3. -X3. eingeholt. Ihm liegen zudem Stellungnahmen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis, im Hochsauerlandkreis, im Märkischen Kreis und im Kreis Soest vor. Sämtliche Unterlagen sind den Parteien des vorliegenden Verfahrens bekannt.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akten 8 K 1668/11, 8 K 2390/11, 8 K 2397/11, 8 K 2429/11, 8 K 3264/11, 8 K 36/12, 8 K 186/12, 8 K 247/12, 8 K 248/12, 8 K 278/12 und 8 K 433/12 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige Anfechtungsklage hat in der Sache zum Teil Erfolg. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig, soweit der darin ausgeworfene Ausgleichsbetrag den im Tenor dieses Urteils genannten Betrag übersteigt; in diesem Umfang ist der Bescheid aufzuheben. Die Befugnis, eine behördliche Entscheidung teilweise aufzuheben, ergibt sich unmittelbar aus § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Nach dieser Vorschrift wird der mit der Anfechtungsklage angegriffene Verwaltungsakt vom Gericht aufgehoben, soweit er rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Eine nur teilweise Aufhebung eines Verwaltungsakts setzt allerdings voraus, dass der infrage stehende (aufzuhebende) Teil nicht mit den übrigen Teilen in einem untrennbaren inneren Zusammenhang steht, vielmehr die übrigen Teile auch selbstständig bestehen können und durch die Teilaufhebung nicht eine andere Bedeutung erlangen würden, als ihnen im Zusammenhang des ursprünglichen Verwaltungsakts zukam,

vgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 15. Auflage (2007) § 113 Rdnr. 16.

Im vorliegenden Fall ist der angefochtene Bescheid ohne Weiteres teilbar in diesem Sinne. Zwar wird dort nur ein Ausgleichsbetrag genannt, bestehend aus der Differenz zwischen dem Endwert und dem Anfangswert. Das für das Grundstück des Klägers erstellte Einzelgutachten lässt allerdings erkennen, auf welchem Wege diese Werte zustande gekommen sind. Das Gericht ist in der Lage, die Feststellungen des Gutachterausschusses und die darauf beruhenden Wertungen zu prüfen, sie gegebenenfalls ganz oder teilweise zu verwerfen und sodann den streitgegenständlichen Ausgleichsbetrag entsprechend zu ändern.

Der mit der vorliegenden Klage angegriffene Bescheid der Beklagten stellt sich als belastender Verwaltungsakt dar, der einer gesetzlichen Ermächtigung bedarf. Insoweit kommt allein § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Betracht. Nach dieser Vorschrift muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand der Vorschrift setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt. Nach § 5 Abs. 1 StBauFG, der nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches durch dessen § 142 Abs. 1 BauGB ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung beabsichtigte, die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine gemeindliche Satzung, die das Sanierungsgebiet genau bezeichnen und die betroffenen Grundstücke einzeln aufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG bedurfte die Satzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Von dieser Ermächtigung hatte der Rat der Beklagten Gebrauch gemacht und die im Tatbestand dieses Urteils bezeichneten Satzungen erlassen. Weil die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens nicht geltend machen, die damaligen Entscheidungen des Rates seien unwirksam, besteht für die Kammer keine Veranlassung, deren ordnungsgemäßes Zustandekommen zu prüfen. Es gehört nicht zu den Aufgaben des Verwaltungsgerichts, gleichsam ungefragt in eine Suche nach Fehlern in der Vorgeschichte und Entstehungsgeschichte eines Bebauungsplans oder auch einer Sanierungssatzung einzutreten,

vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 7. September 1979 - IV C 7.77 -, Baurechtssammlung (BRS) Bd. 35 Nr. 15 = Baurecht (BauR) 1980 Seite 40 ff; Beschluss vom 4. Oktober 2006 - 4 BN 26.06 - BRS Bd. 70 Nr. 66 = BauR 2007 Seite 335 f.

Offenkundige Fehler in dem Verfahren zur Aufstellung der Satzungen, die das erkennende Gericht von Amts wegen berücksichtigen müsste, lassen sich nicht feststellen.

Die Erhebung eines Ausgleichsbetrags setzt nach § 154 Abs. 3 BauGB sodann voraus, dass die Sanierung nach Maßgabe der §§ 162, 163 BauGB abgeschlossen ist. Der Abschluss der Sanierung erfolgt regelmäßig durch Aufhebung der Sanierungssatzung auf der Grundlage von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, nachdem die Sanierung durchgeführt ist. Im vorliegenden Fall ist der Rat der Beklagten entsprechend verfahren und hat am 31. Januar 2007 die Aufhebung der Satzung beschlossen; aufgrund der Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der Beklagten vom 5. Februar 2007 wurde sie in Übereinstimmung mit § 15 Abs. 1 der Hauptsatzung des Beklagten im amtlichen Bekanntmachungsblatt vom 19. Februar 2007 veröffentlicht. Soweit der Kläger schriftsätzlich geltend gemacht hat, die Sanierungssatzung sei schon früher funktionslos geworden, weil die Beklagte sie nicht alsbald nach dem Abschluss der Sanierung (2002) aufgehoben habe, so dass sich die Frage stelle, ob die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nicht schon wegen Verjährung unzulässig sei, trifft diese Auffassung nicht zu. Zutreffend verweist die Beklagte auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

vgl. aus jüngerer Zeit den Beschluss vom 12. April 2011 - 4 B 52.10 -, BauR 2011 Seite 1308 ff,

wonach weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung die zugrunde liegende Sanierungssatzung automatisch außer Kraft treten lassen. In der mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Übrigen durchblicken lassen, dass er an der zunächst vertretenen Rechtsansicht nicht mehr festhalten wolle.

Wenngleich danach die Voraussetzungen vorlagen, um auf der Grundlage von § 154 Abs. 4 BauGB für den Grundbesitz des Klägers einen Ausgleichsbetrag zu fordern, erweist sich der angefochtene Bescheid in dem aus dem Tenor dieses Urteils ersichtlichen Umfang als rechtswidrig. Nach § 154 Abs. 1 BauGB wird mit dem Ausgleichsbetrag die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks abgeschöpft. Die Werterhöhung besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sogenannter Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt (Endwert). Nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB werden im Sanierungsgebiet Beiträge für Erschließungsanlagen nicht erhoben; dies gilt nicht nur für Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB, sondern auch für Ausbaubeiträge nach landesrechtlichen Vorschriften,

vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 Seite 130 ff.

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte - dem Gutachterausschuss folgend - angenommen, das Grundstück des Klägers habe dadurch eine Werterhöhung erfahren, dass dieser aufgrund der Sanierung "fiktive Erschließungsbeiträge" (gemeint sind Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und der Satzung vom 24. März 2004 über die Erhebung von Beiträgen nach § 8 dieses Gesetzes, vgl. den Schriftsatz der Beklagten vom 20. September 2012) in Höhe von 10,91 Euro je Quadratmeter nicht zu zahlen brauche, die andernfalls, nämlich ohne die Sanierung, an die Beklagte hätten entrichtet werden müssen. Diese Auffassung ist jedoch unzutreffend.

Bereits in seinem Urteil vom 15. November 2004 - 14 K 104/03 - hat das (seinerzeit noch als 14. Kammer bezeichnete) erkennende Gericht Folgendes ausgeführt:

"Allerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen und ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert oder verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen betroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird ein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die Wertsteigerung offen zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Aber auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann durch eine zusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund der weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden kann,

vgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrsermittlung von Grundstücken, 4. Auflage (2002) § 14 WertV Rdnr. 134.

Gleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB die Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des Erschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung sind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze usw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens nicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für landesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der Kommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbe- lastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht einerseits die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den Straßenbau leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine Bodenwertermittlung unvereinbar, die einen "fiktiven Erschließungsbeitrag" feststellt, der ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.

Der Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der mündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht,

vgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,

ausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in Sanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem nur die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; der Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe gleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange diese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.

Zunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht zu der Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der Gleichheit vor dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB heutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag erhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der grundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete Differenzierungen. Die Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet sind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen Einschränkungen unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So bedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der Genehmigung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der Gemeinde zu erteilenden Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in Ansehung von Grundstücken und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen Genehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele genügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in anderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen Grundstückseigentümern, gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine Gleichheit zu 100 Prozent herzustellen.

Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 Abs. 2 BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den Anfangswert abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch alle wert- bildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte Sanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen betreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts anzusiedeln, weil ja die im Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen eine sanierungsbedingte Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - beim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des Beklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei gehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses baulich nutzen möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren muss. Denn ein nicht erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche planungsrechtlichen Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind mithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die Wertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die wirtschaftliche Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich nutzbares Grundstück, welches an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich erschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein lediglich einseitig erschlossenes Grundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte rückwärtige Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die Werterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung entspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte zahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige Andienung unverzichtbar ist, damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen Bereich, dem Ladenlokal, der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche andere Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung möglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für diese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden. Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten Nutzung des Grundstücks mit einer "einfachen" Erschließung vollauf zufrieden sind, im Zweifel nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach er- schlossenen Grundstück umsehen."

An dieser Auffassung hält die Kammer auch unter Berücksichtigung der eingehenden Ausführungen des Gutachterausschusses auf den Seiten 9 bis 21 seines Gutachtens 1379/2008 und der dort zitierten Rechtsprechung namentlich des Bundesverwal-tungsgerichts fest. Insbesondere ist die Ansicht des Gutachterausschusses unzu-treffend, das Bundesverwaltungsgericht habe die Verwendung (fiktiver) Er-schließungsbeiträge (oder Ausbaubeiträge) bei der Ermittlung der durch Straßenbaumaßnahmen bewirkten Bodenwerterhöhungen ausdrücklich "bestätigt" (Seite 21 Absatz 2 des Gutachtens 1379/2008).

Mit seinem Beschluss vom 21. Januar 2005 - 4 B 1 05 -, BRS Bd. 69 Nr. 208 = BauR 2005 Seite 1142

hat das Bundesverwaltungsgericht die Beschwerde der in der Vorinstanz unter-legenen Gemeinde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem

Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04 - veröffentlicht bei "Juris"

zurückgewiesen. Zum richtigen Verständnis des Beschlusses des Bundesverwal-tungsgerichts bedarf es also einer Befassung mit diesem Urteil. Das Oberverwal-tungsgericht ist sich der Tatsache bewusst, dass Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen den Grundstücken, die an den betreffenden Straßen liegen, Vorteile verschaffen, die eine Wertsteigerung bewirken; dieser Wertzuwachs ist bei der Be-messung des Ausgleichsbetrags zu berücksichtigen. Das Gericht beanstandet jedoch ausdrücklich die Praxis, eine Wertsteigerung in Höhe der fiktiven Beiträge anzunehmen, weil der gesetzliche Ausschluss der Beitragspflicht (damals: § 154 Abs. 1 Satz 2, jetzt Satz 3 BauGB) jeder rechtlichen Konstruktion entgegen steht, mit der die durch Erschließungsmaßnahmen bewirkte Wertsteigerung in Analogie zum Beitragsrecht geltend gemacht wird. Es betont die "rechtssystematischen Vorgaben", welche die Gemeinde beachten müsse. Im Übrigen sei es eine Angelegenheit des gemeindlichen Wertermittlungsermessens, die geeignete Methode zur Ermittlung der Wertsteigerung in Folge von Erschließungsverbesserung zu bestimmen (vgl. Rdnr. 53 der bei "Juris" veröffentlichten Fassung des Urteils). Diese Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts haben die beklagte Gemeinde veranlasst, dem Bundesverwaltungsgericht die Frage vorzulegen, ob bei der Ermittlung der Bodenwertsteigerung fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge für die Verbesserung des Ausbauzustandes von Erschließungsanlagen angesetzt werden dürfen. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Revision nicht zugelassen, weil sich die aufgeworfene Frage auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne Weiteres beantworten lasse (vgl. Rdnr. 10 der bei "Juris" veröffentlichten Fassung des Beschlusses vom 21. Januar 2005). Die Antwort auf die von der Gemeinde aufgeworfene Frage liefert das Bundesverwaltungsgericht sodann in den nächsten beiden Absätzen der Beschlussbegründung, indem es zunächst (Rdnr. 11) das Wesen der Ausgleichsbeträge erörtert, denen es die Erschließungs- und Ausbaubeiträge gegenüber stellt. Auf welche Weise die durch Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen bedingte Erhöhung des Bodenwertes zu ermitteln sei, schreibe das Gesetz nicht vor. Jedenfalls gehe es nicht um die Erfassung und Umlegung konkreter Kosten, sondern um die Wertsteigerung durch die Sanierung. Die anschließenden Ausführungen des Bundesverwal-tungsgerichts (Rdnr. 12) sind eindeutig: Danach ist es gerade nicht statthaft, fiktiv ermittelte Ausbaubeiträge ohne Weiteres zur Bemessung der Bodenwertsteigerung anzusetzen. Je nach den Umständen des Einzelfalls können diese fiktiven Beiträge allerdings als Anhaltspunkte bei der Ermittlung einer Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden; unter Umständen kann (sogar) die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in ent-sprechender Höhe führen.

Im vorliegenden Fall hat der Gutachterausschuss die Überlegungen des Bundesverwaltungsgerichts, die durchaus als Handlungsanweisungen zu verstehen sind, unzutreffend interpretiert. Er hat nämlich, was nach dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts gerade nicht zulässig ist, "ohne Weiteres" die fiktiven Ausbaubeiträge in seine Wertgutachten einfließen lassen. Die Anlage 5.1 zum Gutachten 1379/2008, die sich mit gleichlautenden Beträgen als Anlage 11.3 in den Einzelgutachten wiederfindet, weist in vier verschiedenen Zeilen für die sechs betroffenen Straßen "anrechenbare Kosten" aus. Bei den dort ausgeworfenen Beträgen handelt es sich - wie die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 20. September 2012 erläutert hat -, um den dem Grunde nach beitragsfähigen Aufwand im Sinne von § 2 SBS. Diesen hat der Gutachterausschuss um einen "Anteil Stadt" vermindert und dabei augenscheinlich § 3 SBS im Blick gehabt, der sich über den Anteil der Stadt und der Beitragspflichtigen am Aufwand verhält und in seinem Abs. 3 nach Straßenarten und einzelnen Baumaßnahmen differenziert. Die Summen der "Umlage" hat er sodann in der Zeile d) als umlagefähigen Aufwand bezeichnet und auf das Abrechnungsgebiet verteilt. Auf diese Weise hat er einen Straßenbaubeitrag in der Gestalt eines Euro-Betrags je Quadratmeter ausgewiesen. In den Einzelgutachten hat er anschließend unter Nr. 9.1.4 die Vorschriften des § 4 SBS umgesetzt, die sich unter anderem über die Tiefenbegrenzung (§ 4 Abs. 3 SBS) und über die Berücksichtigung des unterschiedlichen Maßes der baulichen Nutzung (§ 4 Abs. 4 SBS) verhalten. Der abschließend in Nr. 9.1.4 ausgeworfene "fiktive Beitrag" ist also identisch mit dem Betrag, den die Grundstückseigentümer auf der Grundlage von § 8 KAG NRW in Verbindung mit den jeweils im Zeitpunkt der Herstellung der betreffenden Straße (vgl. § 9 SBS) geltenden Satzungen der Beklagten hätten entrichten müssen, falls keine Sanierung durchgeführt worden wäre. Der Gutachterausschuss hat die fiktiven Beiträge in voller Höhe als bodenwertsteigernd berücksichtigt, ohne die tatsächlichen Umstände, die diesen Rückschluss tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt zu haben, wie es das Bundesverwaltungsgericht verlangt. Insbesondere die unter Nr. 2.4.6 des Gutachtens 1379/2008 bezeichneten "Bedingungen" werden den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht. Denn dort ist durchgehend von Er-schließungsbeiträgen, Erschließungsvorteilen sowie von Ersterschließungen und Zweit- oder Mehrfacherschließungen die Rede. Im hier interessierenden Gebiet hat jedoch überhaupt keine Erschließung stattgefunden im Sinne der §§ 127 ff. BauGB. Sämtliche Straßen, die in der Anlage 5.1 zum Gutachten 1379/2008 aufgelistet sind, waren ausweislich des zur Sanierungssatzung 1972 gehörenden Bestandsplans bereits damals vorhanden. Von einer erstmaligen Erschließung, bei der auch die Kammer annimmt, dass die voraussichtlichen Kosten in voller Höhe in die Wertermittlung eingestellt werden können (vgl. oben den Auszug aus dem Urteil vom 15. November 2004), kann hier ebenso wenig die Rede sein wie von einer sogenannten Zweiterschließung. Die vorhandenen Straßen sind nicht einmal verbreitert worden, wie ein Vergleich des Bestandsplans 1972 mit der aktuellen Flurkarte ohne Weiteres erkennen lässt. Die Beklagte hat jene Straßen möglicherweise erneuert, unter Umständen verbessert, jedenfalls aber verändert. Außerhalb eines Sanierungsgebiets könnte sie hierfür Beiträge nach § 8 KAG erheben. Wenn diese Beiträge innerhalb eines Sanierungsgebiets nicht gezahlt werden müssen, können sie nicht als so genannte "fiktive Beiträge" ungeprüft bei der Berechnung der Bodenwerterhöhung berücksichtigt werden. Die seitens des Gerichts eingeholten Auskünfte einiger anderer Gutachterausschüsse unterscheiden sich zwar in Einzelheiten, sind aber im Ergebnis übereinstimmend und eindeutig. Danach lässt sich auf dem Grundstücksmarkt nicht beobachten, dass potenziell zu entrichtende Beiträge nach § 8 KAG gleichsam automatisch in die Kaufpreisbildung einfließen. Die an einem Grundstücksgeschäft beteiligten Personen können in der Regel nicht einmal ansatzweise abschätzen, wann und in welcher Höhe das Kaufobjekt zu Ausbaubeiträgen herangezogen werden könnte. In Einzelfällen mag es sich anders verhalten, wenn etwa eine vor-handene Straße derart abgängig ist, dass gleichsam jederzeit mit ihrer Erneuerung gerechnet werden muss, oder wenn auf der Grundlage eines von der Gemeinde beschlossenen Straßenausbauprogramms konkret absehbar ist, dass in näherer Zukunft eine Straßenbaumaßnahme stattfinden wird und welchen Umfang diese Maßnahme voraussichtlich haben wird. Welchen Zustand die sechs in Rede stehenden Straßen zu Beginn der Sanierung oder im Zeitpunkt ihrer Umgestaltung durch die Beklagte aufwiesen, ist dem Gericht nicht bekannt. Der mit durchaus beeindruckenden Fotos ausgestattete Vorher/Nachher - Vergleich "Stadtsanierung I1. " jedenfalls lässt Straßen erkennen, die offensichtlich noch funktionstüchtig waren. Möglicherweise wäre es ohne die Sanierung überhaupt nicht zu Maßnahmen im Sinne von § 8 KAG gekommen, so dass nicht angenommen werden kann, bei einem Rechtsgeschäft über eines an diesen Straßen gelegenen Grundstücks hätten die Parteien mit Sicherheit den Kaufpreis um die künftig zu erwartenden Beiträge ge-mindert.

Dass die von dem Gutachterausschuss angenommene Abhängigkeit zwischen Erschließungs- oder Straßenbaubeiträgen, die im Sanierungsgebiet nicht erhoben werden, und einer Werterhöhung des Grundstücks in Höhe eines fiktiven Beitrags nicht zutreffen kann, zeigt die Situation am südlichen Rand des Sanierungsgebiets I. Dort befand sich zu Beginn der Sanierung westlich der T4. Straße auf dem damaligen Flurstück eine Fabrikhalle, die den gesamten Bereich zwischen den Bahngleisen im Süden und der nördlichen Parzellengrenze ausfüllte. An diese Baulichkeit schloss sich nach Westen ein weiträumig unbebautes Gelände von etwa 150 m Ausdehnung an, das angesichts der Riegelwirkung des Fabrikgebäudes von der T4. Straße aus nicht erreicht werden konnte. Im Westen grenzte der Bereich an den N2.-----weg . Allerdings war der N2.-----weg offensichtlich nicht geeignet, das sich in Richtung Osten erstreckende Freigelände insgesamt zu erschließen: Angesichts der - vom N2.-----weg aus betrachtet - beträchtlichen Grundstückstiefe hätte sich eine Bebauung des Hintergeländes nach der zu überbauenden Grundstücksfläche nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB "eingefügt"; sie wäre auch nicht "unbedenklich" gewesen im Sinne von § 34 des zum Zeitpunkt der Einleitung des Sanierungsverfahrens geltenden Bundesbaugesetzes. Eine sinnvolle Nutzung namentlich der Flächen unmittelbar westlich des Fabrikgebäudes, wurde erst möglich durch die Neuordnung der Verhältnisse, insbesondere durch die von der Bundesstraße aus nach Süden abgehenden Verkehrsflächen. Für den durch die Er-schließung vermittelten Teilwert eines Grundstücks ist es allerdings gleichgültig, ob die Erschließungsanlage eine Bundesstraße, eine Landesstraße oder eine Gemeindestraße ist. Deshalb kann der Wertzuwachs etwa des Fabrikgrundstücks (heute: Flurstück 534) - gleich in welcher Höhe man ihn für den konkreten Fall annimmt - nicht mit der Erwägung verneint werden, die zusätzliche Erschließung von der Bundesstraße sei "nicht beitragsfähig", wie es allerdings in dem Beschluss des Gutachterausschusses vom 18. Oktober 2012 unter Nummer 3. ausdrücklich heißt.

Die fehlende Eignung fiktiver Straßenausbaubeiträge als Berechnungsgrundlage für eine erschließungsbedingte Bodenwerterhöhung lässt sich auch am Beispiel des Grundstücks E.---straße 15 darstellen. Dieses Grundstück war zu Beginn der Sanierung durch die entlang der Südostgrenze verlaufenden Straßenzüge (E.---straße , K.---straße /G1.-------straße ) erschlossen. Durch die sanierungsbedingte Verlängerung der S. Straße nach Osten hat es eine weitere Erschließung erfahren, die seinen Wert augenscheinlich gesteigert hat. So konnten etwa im rückwärtigen Bereich Garagen errichtet werden, die ohne die neue Straßenführung nicht möglich gewesen wären. Die Feststellung des Gutachterausschusses unter Nr. 8.1.2 des Gutachtens 1472/2011 vom 12. Juli 2011, wonach das Grundstück von der S. Straße "profitiert", ist mithin ohne weiteres zutreffend. Im Ergebnis allerdings stellt der Gutachterausschuss für das Grundstück E.---straße eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 11,20 EUR/m² fest. In diesem Betrag sind jedoch 9,95 EUR/m² fiktive Erschließungsbeiträge für die E.---straße enthalten. Der verbleibende Betrag von 1,25 EUR/m² entspricht nun offenkundig nicht dem Gewinn ("Profit"), den das Grundstück allein durch die neue Straße erfahren hat, von sonstigen sanierungsbedingten Werterhöhungen einmal ganz abgesehen.

Die Grundannahme des Gutachterausschusses, der Anfangswert der sanierungsbetroffenen Grundstücke sei um die Höhe der fiktiven Ausbaubeiträge zu mindern, ist nach alledem nicht zutreffend. Dass es auch andere Möglichkeiten gibt, die Wertsteigerung von Grundstücken aufgrund einer Straßenbaumaßnahme in einem Geldbetrag auszudrücken, war dem Gutachterausschuss durchaus gegenwärtig (vgl. S. 20 unter 5. des Gutachtens 1379/2008). Er hat sie nicht genutzt, weil er - wie in der mündlichen Verhandlung deutlich wurde - gerade nicht pauschalieren, sondern die Situation jedes einzelnen Grundstücks berücksichtigen wollte. Dieses Bemühen um Einzelfallgerechtigkeit verdient zwar Anerkennung. Es ändert indessen nichts daran, dass die für § 154 Abs. 1 BauGB maßgebliche Bodenwerterhöhung jedenfalls in der vorliegenden Konstellation (bereits zu Sanierungsbeginn vollständig erschlossene Grundstücke) nicht anhand fiktiver Straßenbaubeiträge beziffert werden kann.

Allerdings hat die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 20. September 2012 dem Sinne nach ausgeführt, man sei den Grundstückseigentümern bereits entgegengekommen, indem man etwa mehrere Straßen ohne vorherige Detailprüfung als Hauptgeschäftsstraßen eingestuft habe, so dass lediglich 40 % des beitragsfähigen Aufwandes umgelegt worden seien (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 4 SBS). Dieser Gesichtspunkt sowie die weiteren in dem betreffenden Schreiben aufgezeigten Überlegungen der Beklagten lassen jedoch die Erkenntnis unberührt, dass der Gutachterausschuss einen grundsätzlich unzutreffenden Ansatz gewählt hat. Dies zeigt nicht zuletzt die abschließende Bemerkung der Beklagten im Schriftsatz vom 20. September 2012, wonach die in den jeweiligen Ausgleichsbeträgen enthaltenen fiktiven Straßenbaubeitragsanteile in Bezug auf die Vorteile äquivalent seien. Genau darum, nämlich um eine Äquivalenz zwischen Beitrag und Vorteil (vgl. § 8 Abs. 2 Satz 2 KAG) geht es im vorliegenden Zusammenhang jedoch nicht. Im Anwendungsbereich des § 154 BauGB interessiert allein eine mögliche Werterhöhung von Grundstücken aufgrund einer gemeindlichen Straßenbaumaßnahme, die nicht identisch ist mit einem wie auch immer ermittelten "fiktiven" Beitrag.

Auch im Übrigen, nämlich außerhalb des Komplexes "fiktive Ausbaubeiträge", erweisen sich die vom Gutachterausschuss angestellte Wertermittlung und der darauf fußende Bescheid der Beklagten für das Grundstück des Kläger nicht in jeder Hinsicht als fehlerfrei, so dass der angeforderte Ausgleichsbetrag weiter zu korrigieren ist.

Grundsätzlich ist es allerdings nicht zweifelhaft, dass die Sanierung eines Gebiets, das städtebauliche Missstände aufweist, geeignet ist, den Bodenwert eines in dem betreffenden Gebiet gelegenen Grundstücks zu erhöhen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob (auch) auf dem fraglichen Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen stattgefunden haben. Bereits die positive Veränderung der Umgebung vermag den Verkehrswert eines Grundstücks anzuheben, wie umgekehrt negative Entwicklungen diesen Wert zu schmälern geeignet sind. Der potentielle Erwerber eines Wohnhauses etwa wird in den Verhandlungen über den Kaufpreis unter anderem Störungen der Wohnruhe durch einen Gewerbebetrieb zur Sprache bringen; der Veräußerer eines Geschäftshauses hingegen wird in diesem Zusammenhang auf die "gute Lage" der Immobilie inmitten nachweisbarer Kundenströme hinweisen. Auch im vorliegenden Fall ist die Kammer, ohne freilich genaue Kenntnis von den tatsächlichen Gegebenheiten zu Beginn der 70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts haben zu können, davon überzeugt, dass die Innenstadt I1 im Zuge der Sanierung aufgewertet worden ist. Dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet "Stadtmitte" dem Grunde nach einen Wertzuwachs erlebt haben, steht für die Kammer nicht zuletzt nach dem Eindruck, den der Berichterstatter im Zuge der eingehenden Besichtigung der örtlichen Verhältnisse am 16. April 2012 gewonnen und der Kammer vermittelt hat, außer Frage. Trefflich streiten lässt sich hier wie auch in sämtlichen anderen Sanierungsgebieten, mit denen die Kammer bislang befasst war, allerdings darüber, wie hoch der Zuwachs im Einzelfall, d.h. für jedes von der Sanierung betroffene Grundstück, ausgefallen ist; diese Wertermittlung ist das "Kernproblem", wie die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 21. September 2011 (Seite 5 daselbst) zu Recht feststellt.

Zur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellte die im Gutachten Nr. 1379/2008 (Seite 6 daselbst) korrekt zitierte Wertermittlungsverordnung bestimmte Regeln auf. Zwar ist diese Verordnung durch § 24 Satz 2 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 mit Wirkung vom 1. Juli 2010 aufgehoben worden. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über das Gutachten Nr. 1379/2008 war die Immobilienwertermittlungsverordnung allerdings noch nicht in Kraft, so dass der Gutachterausschuss mit der Wertermittlungsverordnung arbeiten musste. Im Übrigen hat der Ausschuss nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts in den Anlagen 11.4 der Einzelgutachten festgestellt, das Gutachten "Basiswerte" werde von der Rechtsänderung nicht oder nur unwesentlich berührt und deshalb seien Änderungen an der Begründung oder der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht erforderlich. Ausgehend von der Wertermittlungsverordnung war im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig, der zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnete. Die Wertermittlungsverordnung enthielt jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer Wertermittlungsverfahren. Es war anerkannt, dass, wenn angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort vorgesehene Methode nicht angewandt werden konnte, andere geeignete Methoden entwickelt und in Gebrauch genommen werden durften. Insbesondere lassen sich Bodenwerte nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines differenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit bietet, so oder eben auch anders vorzugehen. Zulässig ist dabei jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag erfüllt werden kann, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln,

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -, BVerwGE Bd. 57 Seite 88 = BauR 1979 Seite 142; Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 - , BRS Bd. 58 Nr. 243 = BauR 1996 Seite 522 f; Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71.04 -, BRS Bd. 67 Nr. 226 = BauR 2005 Seite 1140 f; zu diesem Komplex auch Gaentzsch in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage (Stand Mai 2009) § 154 Rdnr. 15.

Hieran hat sich durch das Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung nichts geändert. Auch diese enthält keine verbindlichen Anweisungen, die bei der Bewertung eines Grundstücks "so und nicht anders" befolgt werden müssten. Die Kammer teilt vielmehr die Auffassung des

Verwaltungsgerichts Köln, Urteil vom 13. Dezember 2011 - 2 K 4674/08 - veröff. bei "Juris",

wonach den durch das Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschüsse weiterhin ein gutachterlicher Einschätzungsspielraum verbleibt, der vom Gericht nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüft werden kann. Im Übrigen sind in jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken unterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab beurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,

vgl. z. B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -, Nordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl) 1990 Seite 412 ff,

anerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht im engeren Sinne "berechnet" werden können, so dass anschließend nur ein Ergebnis herauskommt, das für sich beanspruchen kann, objektiv "richtig" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von zahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung entziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen Bemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen angewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom Gericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde - der von ihr mit der Begutachtung betrauten Stelle folgend - von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere sachfremde Erwägungen ausgeschieden hat.

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte die Bewertung des Grundstücks des Klägers und der übrigen im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nicht aufgrund eigener Kenntnis und Sachkunde vorgenommen, sondern sie hat den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis T3. -X3. eingeschaltet. Diese Verfahrensweise, die nach den Beobachtungen des Gerichts von wohl allen Gemeinden des Bezirks praktiziert wird, ist nicht zu beanstanden. Der Gutachterausschuss, der nach § 192 Abs. 1 BauGB Unabhängigkeit genießt, ist ein mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung ausgestattetes Gremium, dessen Stellungnahme von den Gemeinden als eigene Beurteilung übernommen und zur Grundlage der Entscheidung nach § 154 BauGB gemacht werden kann,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. April 1990 aaO.

Dabei dürfen jedoch weder die Gemeinde noch das Verwaltungsgericht Grundstücksbewertungen durch den Gutachterausschuss ungeprüft übernehmen; vielmehr ist zu untersuchen, ob dessen Überlegungen nachvollziehbar und an den gesetz-lichen Bestimmungen orientiert sind. Dies ist vorliegend nicht der Fall, soweit der Gutachterausschuss das Zustandsmerkmal "Geschäftslage" und die darauf be-ruhende Bodenwertveränderung erörtert hat.

Bei der Ermittlung der Basiswerte für die Mischnutzung hat der Gutachterausschuss nicht in erster Linie auf den Grundstücksverkehr in I1. abgestellt, sondern er hat Kauffälle aus C1. , G. und O. hinzugezogen. Wenngleich die Verwendung ortsfremder Wertfaktoren zur Ermittlung des sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts in der Literatur kritisch betrachtet wird,

vgl. Hagedorn, Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten nach §§ 153 bis 155 BauGB, Bescheide, Widersprüche und Bodenwerte, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht 2011, Seite 1239 ff,

sieht die Kammer keine Veranlassung, das methodische Vorgehen des Gutachterausschusses insoweit zu missbilligen. Wenn in der konkreten Gemeinde und erst recht in dem konkreten Sanierungsgebiet in Ermangelung hinreichend vieler Kauf-fälle schlicht und ergreifend keine Kenntnisse bestehen, wie hoch der Wert eines gemischt genutzten Grundstücks je nach Geschäftslage, Wohnlage und Wohnumfeld ist, hat der Gutachter keine andere Wahl: Er muss sich an den Verhältnissen in anderen Gemeinden orientieren, von denen er aufgrund seines Sachverstands annehmen darf, dass eine Vergleichbarkeit besteht. Der Gutachterausschuss ist für das gesamte Kreisgebiet T3. -X3. zuständig. Er kennt den Grundstücksmarkt in C1. , in G. und auch in O. . Gerade in G. ist der Gutachterausschuss - wie der Kammer aus mehreren bei ihr anhängig gewesenen Verfahren bekannt ist - umfassend tätig gewesen. Wenn er aufgrund dieser Er-fahrungen zu der in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich bekräftigten Fest-stellung gelangt, die Verhältnisse in den vier Städten/Gemeinden des Siegerlandes seien durchaus ähnlich, bestehen keine Bedenken gegen die Verwendung von Kaufpreisen auch aus der Stadt G. und den Gemeinden C1. und O. . Die Umrechnung des für einen Grundstückszustand festgestellten Verkehrswerts von 125,00 Euro/qm auf die übrigen Qualitätsstufen mit Hilfe von Ertragswertverfahren findet die Billigung des Gerichts: Es ist keine Frage, dass der Ertrag eines Grundstücks von seinen Zustandsmerkmalen abhängig ist; deshalb können aus dem Ertrag Rückschlüsse auf den Bodenwert gezogen werden.

Grundsätzlich zutreffend ist auch die Erkenntnis des Gutachters, dass die Qualität einer Geschäftslage durch Kundenfrequenz, bestehende Geschäfte/Einrichtungen in der Nachbarschaft sowie das Angebot von öffentlichen und privaten Stellplätzen bestimmt wird (vgl. Seite 36 f des Gutachtens Nr. 1379/2008). Diese Merkmale be-dürfen allerdings einer weiteren Differenzierung, um aus ihnen konkrete Bodenwerte abzuleiten. Für den Wert, der einem Grundstück durch hohe Kundenfrequenz ver-mittelt wird, kommt es nicht allein darauf an, wie viele potenzielle Kunden im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks anzutreffen sind, sondern um welchen Kundenkreis es sich handelt. Dies wiederum hängt unmittelbar davon ab, welche Geschäfte und Einrichtungen in der Nachbarschaft vorhanden sind und nicht davon, wie viele weitere Geschäfte überhaupt die nähere Umgebung prägen. In einem Quartier, in dem ganz überwiegend Billigläden oder Ein-Euro-Shops anzutreffen sind, mög-licherweise einhergehend mit weiteren Nutzungen, die den aus dem Bauplanungsrecht geläufigen trading-down-Effekt verursachen (Videotheken, Spielhallen, Sexshops), kann gewiss nicht von einer "guten Geschäftslage" gesprochen werden, selbst wenn die absolute Zahl der vorhandenen Läden und Einrichtungen beachtlich ist. Umgekehrt kann eine Geschäftslage durchaus "gut" sein, in der tendenziell wenige Läden ein hochwertiges Sortiment anbieten und entsprechend umsatz-freudige Kundschaft anziehen. Die gutachterliche Feststellung, eine Geschäftslage sei "gut", "mittel" oder "schlecht" ist mithin nicht aussagekräftig, wenn nicht zugleich ersichtlich ist, welche Geschäfte der Gutachter in den Blick genommen hat. Dies erfordert - im Wortsinne - eine Betrachtung der Einrichtungen durch den Gutachter selbst, die - wie hier allerdings geschehen - durch einen bloßen Blick in das Gewerberegister nicht ersetzt werden kann.

Auch das Angebot öffentlicher oder privater Stellplätze ist ohne ergänzende Feststellungen kein Kriterium, das für oder gegen eine gute, mittlere oder schlechte Geschäftslage angeführt werden könnte. Der Inhaber eines Ladenlokals hat keinen Vorteil selbst von einer Vielzahl öffentlicher Stellplätze in der Nähe des Geschäfts, wenn seine Kunden diese gar nicht nutzen. Es hilft der Geschäftswelt also nicht, im Zuge der Sanierung am Rande eines Geschäftszentrums öffentliche Stellplätze herzu-stellen, wenn diese vom Publikum nicht angenommen werden. In den großen Einkaufsstädten sind die motorisierten Besucher ohne weiteres bereit, auch längere Fußwege zwischen ihrem Fahrzeug und der Einkaufszone zurückzulegen; man ist schon damit zufrieden, überhaupt einen Stellplatz gefunden zu haben. Anders verhält es sich - wie dem Gericht aus eigener Anschauung der Geschäftslage im näheren Umfeld des Gerichtsgebäudes bekannt ist - in kleineren Städten: Der Kunde erwartet einen - wenn möglich kostenlosen - Stellplatz unmittelbar vor oder hinter dem Geschäftslokal, das er aufsucht; eine weniger als 300 m entfernte und zudem kostengünstige Tiefgarage wird nicht in Anspruch genommen. In I1. wurden ausweislich der Anlage 1 E zum Gutachten Nr. 1379/2008 größere Parkplätze hergestellt, die der Berichterstatter am 16. April 2012 in Augenschein nehmen konnte. Diese befinden sich allerdings in einer durchaus beträchtlichen Entfernung etwa zum Markt, zur V1. und zur C.----straße . Angesichts dessen ist der bereits im Ortstermin und erneut in der mündlichen Verhandlung von mehreren Sanierungsbeteiligten gegebene Hinweis, jene Anlagen seien kein Ersatz für geschäftsnahe Stellplätze, ohne weiteres begreiflich. Nähere Untersuchungen zu der Frage, ob die neuen Parkplätze dennoch die Geschäftslage der zu bewertenden Grundstücke nennenswert verbessert haben, hat der Gutachterausschuss nicht angestellt.

In der mündlichen Verhandlung wurde schließlich festgestellt, dass der H1. als Maßnahme der Sanierung (Sanierungsgebiet II) Einfluss auf die Qualität der Geschäftslage in den übrigen Teilen des Sanierungsgebiets hat. Allerdings konnte nicht geklärt werden, wie sich dieser Einfluss verhält: Während der Kläger meint, das Geschäftszentrum habe Kaufkraft aus dem eigentlichen Kerngebiet abgezogen und dadurch die Geschäftslage verändert und namentlich die Miet- oder Pachteinnahmen verschlechtert, gab der in der mündlichen Verhandlung gehörte Geschäftsführer des Gutachterausschusses zu Protokoll, man habe nach der Eröffnung des Gerberparks sogar noch mehr Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe entlang der im Sanierungsgebiet gelegenen Geschäftsstraßen festgestellt. Mit genauen Zahlen konnte der Gutachterausschuss nicht aufwarten. Er hat dies in der Verhandlung dahin erläutert, dass konkrete Untersuchungen, etwa der Vergleich von Umsatzzahlen in Ansehung einzelner Geschäftslokale, über die Möglichkeiten eines nach dem Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschusses hinausgingen. Diese Aussage ist ebenso zutreffend wie verständlich; sie ändert indessen nichts daran, dass weder Anfang 2007 (Ende der Sanierung) noch gegenwärtig belastbare Erkenntnisse dazu vorliegen, wie sich die Geschäftslage der zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen herangezogenen Grundstücke gerade durch den H1. verändert hat.

Nach § 287 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) der über § 173 VwGO im Verwaltungsprozess entsprechend anzuwenden ist, entscheidet das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, wenn unter den Parteien streitig ist, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu er-setzendes Interesse belaufe; nach § 287 Abs. 2 ZPO gilt dies auch, wenn kein Schaden im engeren Sinne, sondern die Höhe einer Forderung streitig ist. Von dieser Bestimmung macht die Kammer in Ansehung der Frage Gebrauch, ob das Grundstück des Klägers unter dem Gesichtspunkt der Geschäftslage einen sanierungsbedingten Wertzuwachs erfahren hat. Sie sieht insbesondere davon ab, die namentlich von dem Prozessbevollmächtigten des Klägers beantragten Beweise zu erheben. Ob das Gericht bei einem Streit um die Höhe eines Betrages Beweis erheben will, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Es kann ohne Beweiserhebung schätzen, wenn es zum einen von der Entstehung des Schadens überzeugt ist und zum anderen nach Ermessen des Gerichts eine Beweisaufnahme keine (zusätzliche) Klärung bringen würde,

vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, Zivilprozessordnung, 65. Auflage (2007) § 287 Rdnr. 30.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Es lässt sich mit vertretbarem Aufwand, der nicht zuletzt die Höhe der streitigen Beträge in den Blick nehmen muss, nicht feststellen, welche konkreten Auswirkungen der H1. auf die Geschäftswelt I1 zum maßgeblichen Zeitpunkt des Endes der Sanierung (Werter-mittlungsstichtag 5./19. Februar 2007, Aufhebung der Sanierungssatzung) hatte. Wie dieses Einkaufszentrum am Tage der mündlichen Verhandlung die Vermietbarkeit und damit den Wert der Geschäftslokale im Sanierungsgebiet beeinflusst, ist unerheblich. Die geschäftlichen Verhältnisse im Frühjahr 2007 lassen sich allerdings nicht mehr rekonstruieren. Insbesondere würde es nicht weiterhelfen, allein die Anzahl der Geschäftslokale/Gewerbebetriebe vor und nach der Eröffnung des Gerberparks miteinander zu vergleichen. Denn - wie dargelegt - kommt es für die Wertschätzung eines gemischt genutzten Grundstücks nicht darauf an, ob ein vorhandenes Ladenlokal überhaupt belegt ist, sondern insbesondere darauf, welche Art von Betrieb dort ansässig ist. Die Kammer ist davon überzeugt, dass der H1. für die Geschäftslage im Zentrum I1 ambivalente Wirkungen zeitigt: Einerseits fehlt die Kaufkraft, die diese Einrichtung an sich zieht, notwendig im Zentrum, weil sich das zur Verfügung stehende Budget nicht verdoppeln oder überhaupt vermehren lässt. Andererseits kam der Stadt I1. - wie es in einer Ratsvorlage vom 11. Dezember 1970 heißt - bereits zu Beginn der Sanierung eine zentralörtliche Funktion mit zwei Versorgungsbereichen (I1. und E1. ) zu. Ein Blick auf die Karte des nördlichen Siegerlandes bestätigt ohne weiteres diese Ein-schätzung: Kreuztal im Südwesten und Netphen im Süden befinden sich - gleichsam als Konkurrenz zu I1. - nicht in unmittelbarer Nachbarschaft. Selbst ein kleineres Einkaufszentrum wie der H1. ist grundsätzlich geeignet, die Versorgungsfunktion zu verbessern. Es werden potentielle Kunden angezogen, die ohne diese Einrichtung vielleicht nach Kreuztal, nach Netphen oder sogleich nach T3. führen. Mit jedem zusätzlichen Besucher kommt weitere Kaufkraft nach I1. , die nicht zwangsläufig ausschließlich dem H1. zugutekommt. Das sanierte Zentrum, namentlich der Markt, lädt - wie dem Berichterstatter auch aus anderen Terminen im Siegerland bekannt ist - durchaus zu einem Besuch und zum Verweilen ein. Es liegt auf der Hand, dass dabei auch das eine oder andere Geschäft aufgesucht wird. Dieser Effekt wird sich vor allem dann einstellen, wenn es sich um Fachgeschäfte mit qualifizierter Beratung und einem Sortiment handelt, das man im H1. nicht findet. Auf der Grundlage von § 287 ZPO schätzt die Kammer, dass sich die Vorteile und Nachteile des Gerberparks für die Geschäftslage im Zentrum I1 insgesamt die Waage halten.

Auch im Übrigen ist die Kammer davon überzeugt, dass die Sanierung die Geschäftslage der davon betroffenen gemischt genutzten Grundstücke nicht nennenswert verbessert, aber auch nicht verschlechtert hat. Die verkehrliche Entlastung namentlich der C.----straße , des Marktes und der E.---straße ist einerseits erfreulich aus der Sicht desjenigen Kunden, der in aller Muße einen Stadtbummel unternimmt und Einkäufe tätigt. Andererseits wurde dem Berichterstatter im Ortstermin erläutert, es sei durch die Sanierung "einfach zu ruhig" geworden mit der Folge, dass motorisierte Kunden nicht oder deutlich weniger als früher zu beobachten seien. Auch hier hängt es wesentlich vom Einzelfall ab, ob die Umwandlung einer Durchgangsstraße in eine Anliegerstraße oder der Rückbau einer uneingeschränkt befahrbaren Straße in eine Mischfläche die Geschäftslage aufwertet oder eher verschlechtert: Ein Bäckereibetrieb, der in den Morgenstunden belegte Brötchen an Kunden auf deren Weg zum Arbeitsplatz verkaufen konnte, wird den Wegfall von Durchgangsverkehr kritischer sehen als der Inhaber eines Spezialgeschäfts, bei dem Laufkundschaft nicht nennenswert zum Umsatz beiträgt und der sein Sortiment in einer verkehrsberuhigten Umgebung anders und vielleicht deutlich ansprechender präsentieren kann als zuvor. In Anwendung ihres durch § 287 ZPO eingeräumten Ermessens ist die Kammer danach zu der Überzeugung gelangt, dass die von dem Gutachterausschuss für das Grundstück des Klägers angenommene Werterhöhung aufgrund einer Verbesserung der Geschäftslage nicht eingetreten ist.

Anders verhält es sich allerdings mit der Wohnsituation, für die der Gutachterausschuss, arbeitend mit den Merkmalen "Wohnlage" und "Wohnumfeld", ebenfalls eine Verbesserung der Situation angenommen hat. Zunächst hat die Kammer keine methodischen Bedenken hinsichtlich des Zustandekommens der in der oben ausgedruckten Tabelle enthaltenen Beträge. Der Gutachterausschuss hat 52 Kauffälle ausgewertet, die zwischen 1997 und 2006 in I1. selbst und dem benachbarten Ortsteil W. getätigt wurden. Diese hat er im Einzelnen in der Anlage 8 zum Gutachten Nr. 1379/2008 aufgelistet und dabei nach Wohnlage und Wohnumfeld differenziert. Damit lag dem Gutachterausschuss ausreichendes Datenmaterial vor. Die von ihm gewählten Qualitätsmerkmale für Wohnlage und Wohnumfeld sind ohne Weiteres plausibel; die Kammer zweifelt nicht daran, dass er die 52 Kauffälle in Anwendung seines Gutachterermessens der jeweils zutreffenden Kategorie zugeordnet hat. Die Kaufpreise aus den zurückliegenden Jahren hat er mit Hilfe einer schlüssigen Bodenpreisindexreihe auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet. Geringfügige Unterschiede (die Indexreihe stellt auf den 1. Januar 2007 ab; Wertermittlungsstichtag war der 19. Februar 2007) wären derart geringfügig, dass sie getrost vernachlässigt werden können. Die Errechnung von Zwischenwerten im Wege der Regressionsanalyse ist nicht zu beanstanden; die Anwendung mathematisch-statistischer Methoden ist bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken grundsätzlich anerkannt,

vgl. hierzu etwa Kleiber in: Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage (2002) § 14 WertV Rdnr. 19.

Dass dem Gutachterausschuss bei seinen Berechnungen ein Rechenfehler unterlaufen wäre, ist nicht ersichtlich; die vom Ausschuss eingesetzte Software hätte diesen Fehler gewiss auch verhindert.

Für das Grundstück des Klägers hat der Gutachterausschuss angenommenen, dessen Geschäftslage habe sich von "gut bis mittel" nach "gut" verbessert, eine Überlegung, die von der Kammer aus den bereits dargelegten Gründen nicht geteilt wird. Der Gutachterausschuss verneint eine Verbesserung beim Wohnumfeld, weil die Lärmbelastung durch die S. Straße weiter als stark einzustufen sei (vgl. Nr. 8.2.5 des Gutachtens Nr. 1427/2010). Auch insoweit folgt die Kammer dem Gutachterausschuss nicht. Denn die Immissionen des Verkehrs auf der S. Straße wirken sich auf den Grundbesitz des Klägers keineswegs gleichförmig aus. Namentlich das Grundstück H.-----gasse und erst recht das Objekt H.-----gasse haben durch die Umlegung der Landesstraße unter dem Gesichtspunkt des Wohnumfeldes (im Sinne des Sprachgebrauchs des Gutachterausschusses) eine deutliche Verbesserung erfahren. Soweit der Gutachterausschuss eine Qualitätssteigerung bei der Wohnlage sieht, folgt ihm die Kammer, wobei allein fraglich ist, wie hoch diese ausgefallen ist. In Anwendung des dem Gericht durch § 287 ZPO eingeräumten Ermessens entnimmt die Kammer den Anfangswert des Grundstücks des Klägers der Zeile 4.1.2/4.2.3 der Tabelle "Mischnutzung" (mittlere Geschäftslage, schlechte Wohnlage/Wohnumfeld) mit 115,00 EUR und den Endwert aus der Zeile 4.1.2/4.2.2 (unveränderte Geschäftslage, mittlere Wohnlage und Wohnumfeld) mit 120,00 EUR. Die Wertsteigerung des insgesamt 1.740 m² großen Grundstücks beträgt danach 8.700,00 EUR, so dass die Klage in Höhe dieses Betrages Erfolg hat.

Die Kammer ist sich der beträchtlichen Problematik des vorliegenden Urteils und der weiteren Urteile vom heutigen Tage bewusst. Die Beklagte und der Gutachterausschuss haben sich redlich und mit größtem Aufwand darum bemüht, für die von der Sanierung betroffenen Grundstücke die sanierungsbedingte Werterhöhung fehlerfrei zu ermitteln und zutreffende Ausgleichsbeträge festzusetzen. Angesichts dessen werden sie schwerlich Verständnis für die vorliegende Entscheidung aufbringen können, mit der das Gericht ihren Überlegungen auf weiten Strecken nicht folgt. Die gerichtliche Korrektur der für das Grundstück des Klägers und der weiteren streitbefangenen Grundstücke festgesetzten Ausgleichsbeträge wird zudem deutlichen Unmut auslösen bei denjenigen Grundstückseigentümern, die den Klageweg nicht beschritten haben. Dies ändert allerdings nichts an der - wie die Kammer meint: eingehend begründeten - Feststellung, dass der streitgegenständliche Bescheid keinen Bestand haben kann.

Die Entscheidung über die Kosten ergeht auf der Grundlage von § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Hiernach sind die Kosten verhältnismäßig zu teilen, wenn ein Beteiligter teils obsiegt und teils unterliegt. Die im Kostentenor ausgeworfene Quote berücksichtigt das Maß des wechselseitigen Obsiegens und Unterliegens.

Das Gericht sieht von einer Zulassung der Berufung gegen das vorliegende Urteil ab. Denn die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Insbesondere ist durch den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Januar 2005 geklärt, dass die so genannten fiktiven Erschließungs- und Ausbaubeiträge grundsätzlich nicht ohne weiteres und in voller Höhe als bodenwerterhöhend angesehen werden können. Ob und unter welchen Umständen diese Beiträge bei der Ermittlung des zutreffenden Ausgleichsbetrags im Einzelfall berück-sichtigt werden können, entzieht sich einer grundsätzlichen Klärung.

Das Urteil weicht auch nicht von einer Entscheidung eines der in § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO genannten Gerichte ab.