Verwaltungsgericht Arnsberg, 12 L 873/07

G r ü n d e:

Der Antrag mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Inhalt hat Erfolg.

Der Antrag ist zulässig. Nach §§ 80 a Abs.3, Abs.1 Nr.2, 80 Abs.5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) kann das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung einer Klage anordnen, wenn die aufschiebende Wirkung der Klage kraft Gesetzes entfallen ist. Dies ist hier der Fall, denn die Klage der Antragstellerin gegen die erteilte Baugenehmigung vom 29. Oktober 2007 hat nach § 212 a Abs.1 des Baugesetzbuches (BauGB) keine aufschiebende Wirkung.

Der Antrag ist auch begründet, denn die in Verfahren der vorliegenden Art vorzunehmende Interessenabwägung fällt zum Nachteil des Antragsgegners und des Beigeladenen aus. Nach derzeitigem Erkenntnisstand spricht Überwiegendes dafür, dass die Baugenehmigung nachbarrechtswidrig ist; deshalb hat die Antragstellerin ein rechtlich geschütztes Interesse daran, die Ausnutzung der Baugenehmigung einstweilen zu verhindern.

In Verfahren des baurechtlichen Nachbarstreits ist nicht Gegenstand der rechtlichen Prüfung, ob das genehmigte Vorhaben allen Vorschriften des öffentlichen Baurechts entspricht. Für den Erfolg in Verfahren der vorliegenden Art kommt es vielmehr darauf an, ob die angefochtene Baugenehmigung gerade gegen solche Vorschriften verstößt, die neben den öffentlichen Interessen auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. Dies ist hier bei der im vorliegenden Verfahren allein möglichen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage der Fall.

Die Baugenehmigung verstößt voraussichtlich gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts.

Die Grundstücke der Antragstellerin und des Beigeladenen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes P1, der für ihren Bereich ein Gewerbegebiet festsetzt. Von der Gültigkeit des in den Jahren 1973/1974 aufgestellten Bebauungsplanes, dessen Wirksamkeit auch die Beteiligten nicht in Zweifel ziehen, ist in Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes grundsätzlich auszugehen.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein- Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 28. November 2002 - 10 B 1618/02 -, in: Baurecht (BauR) 2004, S.131.

Die hier genehmigte Nutzung eines Betriebsgebäudes mit Inhaberwohnung ist in Gewerbegebieten gemäß § 8 Abs.2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) jedoch grundsätzlich unzulässig und auch die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens nach § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO liegen nicht vor.

Gemäß § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO können in Gewerbegebieten ausnahmsweise Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, zugelassen werden. Voraussetzung für eine Zulassung nach § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO ist demnach neben der funktionalen Zuordnung der Wohnung zum Gewerbebetrieb,

vgl. dazu Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 16. März 1984 - 4 C 50/80 -, in: Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht (NVwZ) 1984, S.511; Beschluss vom 22. Juni 1999 - 4 B 46/99 -, in: NVwZ 1999, S.1336

dass sich die Betriebswohnung dem Gewerbebetrieb in Grundfläche und Baumasse unterordnet. Diese Erfordernisse gelten auch bei Anwendung der hier einschlägigen BauNVO 1968. Der erst mit der BauNVO 1990 eingefügte Zusatz "die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind", hat insofern lediglich eine klarstellende Funktion; ihm kommt nicht die Bedeutung einer materiell- rechtlichen Änderung zu.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein- Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 25. Februar 2003 - 7 B 2374/02 - m.w.N. in: BauR 2003, S. 1006.

Im Falle des hier genehmigten Vorhabens ordnet sich die Betriebswohnung dem Gewerbebetrieb weder nach der Grundfläche noch nach der Baumasse unter.

Der Ansicht des Antragsgegners, eine Unterordnung ergebe sich daraus, dass das Haus P Straße 22 je zur Hälfte als Wohnhaus und zum Betrieb des Gewerbes genutzt werden solle und dass insgesamt vier Stellplätze (zwei PKW- Stellplätze und zwei Stellplätze für Kleinbusse) dem Gewerbe, aber nur zwei PKW- Stellplätze der Wohnnutzung zugeordnet seien, kann nicht gefolgt werden.

Es bestehen bereits Bedenken gegen die Annahme, das gesamte Untergeschoss sei zur gewerblichen Nutzung bestimmt, denn zumindest die im Untergeschoss genehmigte Sauna dürfte nicht dem Gewerbebetrieb, sondern dem Wohnen zuzurechnen sein. Weiter scheint zweifelhaft, ob beim Vergleich der Grundflächen nicht zudem die bereits bei Errichtung des Gebäudes im Jahr 1974 vorgesehene und wohl auch befestigte Terrasse zu berücksichtigen ist, die nach unbestrittenen Angaben der Antragstellerin eine Fläche von 87 qm aufweist. Entsprechendes gilt hinsichtlich des nicht genehmigten Schwimmbeckens im Garten des Hauses, das - sollte es keinen Bestandsschutz genießen - zumindest seit langem vom Antragsgegner hingenommen wird.

Selbst unter Vernachlässigung der aufgezeigten Bedenken kann jedoch allein daraus, dass die gewerbliche Nutzung gegenüber der Wohnnutzung zwei zusätzliche Kleinbusstellplätze und damit eine zusätzliche bebaute Fläche von maximal 30 qm aufweist, nicht davon gesprochen werden, dass sich die Wohnnutzung der gewerblichen Nutzung der Grundfläche nach "unterordnet". Die Voraussetzung, dass der Wohnbereich den gewerblichen Räumen und sonstigen Anlagen deutlich untergeordnet ist, ist selbst dann nicht erfüllt, wenn die Nutzfläche zum Zweck der gewerblichen Nutzung jene des Wohnhauses - wovon hier allenfalls auszugehen ist - knapp überschreiten sollte.

Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Beschluss vom 10. Ferbruar 2004 - 14 CS 03.2898 -, abrufbar in JURIS.

Vielmehr erscheint die hier genehmigte Wohnnutzung bei der gebotenen wertenden Betrachtung ihrer Grundfläche nach als der gewerblichen Nutzung zumindest gleichwertig.

Auch der Vergleich der Baumassen ergibt insofern - noch ohne Berücksichtigung des Dachbodens und der wohl der Wohnnutzung zuzuordnenden Räume im Untergeschoss - allenfalls ein geringfügiges Überwiegen der gewerblich genutzten Baumasse (ausweislich der Kubusberechnung Blatt 12 der Beiakte 2: 574,94 cbm im Kellergeschoss gegenüber 563,24 cbm im Erdgeschoss), so dass von einer deutlichen Unterordnung nicht gesprochen werden kann.

Fehlt es demnach an einer Unterordnung der Wohnnutzung unter die gewerbliche Nutzung im Hinblick auf Grundfläche und Baumasse, so verletzt der hierin liegende Verstoß gegen § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO die Antragstellerin auch in ihren Nachbarrechten. Sie kann sich insofern auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen, der besagt, dass sich ein Nachbar unabhängig von irgendwelchen tatsächlichen Beeinträchtigungen gegen solche Bauvorhaben zur Wehr setzen kann, die dem im Bebauungsplan festgesetzten Baugebietscharakter oder in Gebieten nach § 34 Abs.2 BauGB dem faktischen Baugebietscharakter widersprechen.

Vgl. grundlegend: BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 -, in: Baurechtssammlung (BRS) Band 55 Nr. 110 und seither in ständiger Rechtsprechung.

Der Annahme einer Nachbarrechtsverletzung steht insofern auch nicht der Einwand entgegen, die genehmigte Nutzung stelle eine Verbesserung gegenüber der zuvor ausgeübten Wohnnutzung (des gesamten Hauses) dar und entspreche zudem der wechselseitigen Baulastbindung der Grundstücke der Antragstellerin und des Beigeladenen.

Die bislang ausgeübte Wohnnutzung des Hauses Pstr.22 durch den Beigeladenen war baurechtlich nicht genehmigt, denn nach dem Inhalt der unter dem 3. Januar 1974 erteilten Genehmigung für ein Betriebsleiterwohnhaus ist eine Nutzung nur durch den Leiter des auf dem heutigen Grundstück der Antragstellerin befindlichen Betriebes zulässig. Nur eine Nutzung durch den Leiter dieses Betriebes entspricht auch der Baulastübernahmeerklärung vom 6. Mai 1976, nach der nach Teilung des vormals einheitlichen Grundstückes das Betriebsgrundstück [der Antragstellerin] und das Wohnhausgrundstück [des Beigeladenen] immer eine wirtschaftliche Einheit bleiben sollten.

Demnach würde durch die angegriffene Baugenehmigung nicht etwa eine bereits zugelassene Beeinträchtigung abgemildert, sondern eine bisher ungenehmigte Wohnnutzung legalisiert, die auch nicht mit dem Inhalt der Baulastübernahmeerklärung in Einklang stünde.

Ergänzend merkt die Kammer in Hinblick auf die erteilte Genehmigung noch an, dass auch nicht unzweifelhaft ist, ob die genehmigte Wohnnutzung der gewerblichen Nutzung im Sinne des § 8 Abs.3 S.1 BauNVO funktional zuzuordnen ist.

Im Falle von Betriebsleiter- oder Betriebsinhaberwohnungen können wegen ihrer engen Bindungen an den Betrieb Wohnungen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück auch dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert; aber auch dann muss ihr Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebes aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll sein.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1984 - 4 C 50/80 -, a.a.O.; Beschluss vom 22. Juni 1999 - 4 B 46/99 -, a.a.O.

Es ist dabei Sache des Bauherrn, ein schlüssiges Betriebskonzept vorzulegen, das die Zulassung einer Betriebsleiterwohnung rechtfertigen soll. Dabei darf nicht außer acht gelassen werden, dass Wohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können, andererseits aber so gut wie jedes Gewerbe auf die Idee verfallen kann, eine Wohnung auf dem Betriebsgelände oder in seiner Nähe sei ihm von Nutzen. Durchschnittserwägungen, wie sie bei jedem Betriebskonzept vorkommen können, können eine Anwendung des § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO daher nicht eröffnen. Dementsprechend muss der Gewerbetreibende ein Konzept präsentieren, welches - als richtig unterstellt und nicht durch eine gerichtliche oder behördliche Alternativplanung ersetzt - gemessen an objektiven Kriterien eine Ausnahmesituation zu begründen vermag.

Vgl. Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 24. März 2003 - 1 LA 47/02 -, in: BauR 2003, S.1009.

Hiervon ausgehend dürften jedenfalls zahlreiche Erwägungen, die in dem mit Grünstempel versehenen Schreiben des Beigeladenen vom 1. Juli 2007 angeführt sind, nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auf einen Ausnahmetatbestand im Sinne des § 8 Abs.3 S.1 BauNVO führen. Teilweise handelt es sich hierbei schon nicht um gewerbespezifische Erwägungen (hinreichender Kontakt zur Familie, Winterdienst u.ä.). Andere in dem Schreiben angeführte Gründe (Reinigung der Fahrzeuge, Neubestückung der Busse u.ä.) mögen zwar die Sinnhaftigkeit einer Wohnung am neuen Betriebsstandort in Büttenberg belegen - an dem sich der Fahrbetrieb des Beigeladenen hauptsächlich abspielt -, aber wohl nicht hinsichtlich einer Wohnung auf dem Antragsgrundstück. Soweit dort bloße Verwaltungsaufgaben erledigt werden, lässt auch dies eine Ausnahmesituation im Sinne des § 8 Abs.3 S.1 BauNVO nicht erkennen.

Ob insbesondere der nunmehr im gerichtlichen Verfahren angeführte Grund, dass spätabends oder nachts auch (Bereitschafts-) Fahrten des Klägers und seiner Ehefrau mit Midibussen, für die die zwei Stellplätze auf dem Antragsgrundstück vorgesehen seien, üblich seien, plausibel dargelegt worden ist, hinreichenden Ausdruck in der Baugenehmigung gefunden hat (vgl. auch Länge und Breite der Stellplätze) und in der Sache eine Zulassung der Betriebswohnung rechtfertigen könnte, bedarf angesichts des bereits festgestellten Verstoßes gegen § 8 Abs.3 Nr.1 BauNVO letztlich keiner abschließenden Beurteilung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs.1 VwGO. Es besteht kein Anlass, dem Antragsgegner gemäß § 162 Abs.3 VwGO die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen, da beide im gleichen Umfang unterlegen sind.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs.1 des Gerichtskostengesetzes (GKG). Gemäß Ziffer 7 b) des Streitwertkatalogs der Bausenate des OVG NRW vom 17. September 2003 (in: BauR 2003, S.1883) ist der Streitwert bei Nachbarklagen im Falle einer Beeinträchtigung von gewerblichen Betrieben einem Rahmen von 5.000,00 EUR bis 100.000,00 EUR zu entnehmen. Angesichts der hier in Rede stehenden Beeinträchtigungen durch das genehmigte Vorhaben erscheint im Hauptsacheverfahren ein Streitwert i.H.v. von 20.000,00 EUR als ausreichend und angemessen. Die von der Antragstellerin angegebenen Kosten in Höhe von 30.000,00 EUR für die Schaffung von Ersatzwohnraum für ihren Nachtwächter lässt die Kammer dabei außer Ansatz, da die (etwaige) Beendigung des Mietverhältnisses nicht Folge der Erteilung der Baugenehmigung ist. Mit Blick auf die vorläufige Natur des vorliegenden Rechtsstreits erscheint eine Halbierung des im Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes angemessen.