1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Anwesens G1 in J. (F.----------weg ). Die Flurstücke 701 und 705 - zusammen 639 qm groß und mit einem Einfamilienhaus bebaut - grenzen im Osten unmittelbar an den F.----------weg , die Flurstücke 702 und 704 - zusammen 400 qm groß und als Hausgarten angelegt - grenzen im Westen unmittelbar an die N.------straße . Der gesamte Bereich ist durch den Bebauungsplan Nr. 000 C. C1. als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

3

Mit Bescheid vom 22.November 2002 zog der Beklagte die Klägerin bezüglich der Flurstücke 701 und 705 zu einer Vorausleistung auf einen Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der N.------straße in Höhe von 5.777,99 EUR heran. Bezüglich der Flurstücke 702 und 704 hatte der Beklagte mit gesondertem Bescheid ebenfalls eine Vorausleistung erhoben.

4

Am 23. Dezember 2002 legte die Klägerin Widerspruch gegen den Beitragsbescheid bezüglich der Flurstücke 701 und 705 ein. Zur Begründung trug sie u.a. vor: Die Flurstücke 701 und 705 lägen nicht an der N.------straße , sondern am F.----------weg . Erschließungsbeiträge könnten nur für die unmittelbar an der N.------ straße gelegenen Flurstücke 702 und 704 erhoben werden.

5

Mit Widerspruchsbescheid vom 24. Juli 2003 wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin als unbegründet zurück und führte aus: Auch die Flurstücke 701 und 705 würden von der N.------straße erschlossen. Diese beiden Flurstücke stellten von der N.------straße aus betrachtet ein Hinterliegergrundstück dar. Da die Klägerin Eigentümerin auch des zugehörigen Vorderliegergrundstücks - bestehend aus den Flurstücken 702 und 704 - sei, habe sie es in der Hand, von der N.------straße aus eine Zufahrt zu dem Hinterliegergrundstück anzulegen und diese rechtlich zu sichern oder aber die Grundstücke zu vereinigen. Der Umstand, dass die Flurstücke 701 und 705 an den F.----------weg grenzten, stehe einer Erschließung durch die N.------straße nicht entgegen. Es handele sich insoweit um einen (durchaus nicht seltenen) Fall der Mehrfacherschließung.

6

Am 25.August 2003 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie im Wesentlichen auf ihr Vorbringen im Widerspruchsverfahren verweist. Ergänzend trägt sie vor, dass die an die N.------straße grenzenden Flurstücke 702 und 704 selbständig bebaubar seien. Aus diesem Grunde könnten die übrigen Anlieger der N.------straße nicht schutzwürdig erwarten, dass auch die dahinterliegenden Flurstücke 701 und 705 in die Beitragsveranlagung miteinbezogen würden.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beitragsbescheid des Beklagten vom 22.November 2002 hinsicht- lich des Grundstücks G1 und den zugehörigen Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 24. Juli 2003 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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und verweist ebenfalls auf sein Vorbringen im Widerspruchsverfahren. Ergänzend trägt er vor: Die übrigen Anlieger der N.------straße könnten durchaus schutzwürdig erwarten, dass auch die Flurstücke 701 und 705 in die Veranlagung mit einbezogen würden. Denn aus Sicht der Anlieger stellten sich alle vier Flurstücke der Klägerin auf Grund der Eigentümeridentität und der einheitlichen Nutzung (Wohnhaus mit Garten) als ein zu veranlagendes Grundstück dar.

12

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

14

Die Kammer kann mit Einverständnis der Beteiligten gemäß § 101 Abs. 2 der Ver-waltungsgerichtsordnung (VwGO) ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung entscheiden.

15

Die Klage ist zulässig und begründet.

16

Der Beitragsbescheid des Beklagten vom 22. November 2002 bezüglich des Grundstücks G1 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

17

Rechtsgrundlage für die Erhebung von Vorausleistungen auf einen Erschließungs- beitrag ist § 133 Abs. 3 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit den §§ 127 ff. BauGB und der jeweiligen örtlichen Erschließungsbeitragssatzung (hier: Satzung der Stadt J. über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen vom 29. September 1981 und 8. Juni 1999 - im Folgenden: EBS). Danach können für ein Grundstück, für das eine Beitragspflicht noch nicht entstanden ist, Vorausleistungen auf den zu erwartenden Erschließungsbeitrag bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeitrags verlangt werden, wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlage begonnen worden ist und die Fertigstellung innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist. Voraussetzung ist jedoch (wie bei der Veranlagung zu einem endgültigen Erschließungsbeitrag), dass das Grundstück von der Erschließungsanlage überhaupt erschlossen wird; § 131 Abs. 1 Satz 1 und § 133 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 9 EBS.

18

Die hier in Rede stehenden Flurstücke 701 und 705 werden von der N.------ straße nicht - jedenfalls nicht im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB - erschlossen.

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Nach § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind Grundstücke, für die eine bauliche Nutzung festgesetzt ist, erschlossen, sobald sie bebaut werden dürfen.

20

Im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit ist dabei grundsätzlich auf den bürgerlichrechtlichen formellen Grundstücksbegriff abzustellen.

21

Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), u.a. Urteil vom 1. April 1981 – 8 C 5.81 -, in: Kommunale Steuerzeitung (KStZ) 1981, 192; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 7. Aufl. 2004, § 17 Rn. 5

22

Ein Abweichen vom formellen Grundstücksbegriff ist nur ausnahmsweise gerechtfertigt, etwa dann, wenn das Festhalten an diesem Grundstücksbegriff dazu führt, dass ein sehr schmales, selbst nicht bebaubares Grundstück (sog. Handtuchgrundstück) bei der Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwandes völlig unberücksichtigt bleiben muss, obwohl es zusammen mit einem oder mehreren Grundstücken des gleichen Eigentümers ohne weiteres baulich genutzt werden kann. Dies führt im vorliegenden Fall dazu, dass die Flurstücke 701 und 705 auf der einen Seite und die Flurstücke 702 und 704 auf der anderen Seite jeweils als ein Grundstück anzusehen sind. Die beiden aus den Flurstücken 701 und 705 sowie 702 und 704 bestehenden Grundstücke sind jedoch getrennt voneinander zu behandeln. Denn aufgrund ihrer Lage und Größe könnten sie, was zwischen den Beteiligten unstreitig ist, jeweils selbständig baulich genutzt werden. Allein der Umstand, dass sie derzeit einheitlich genutzt werden, rechtfertigt ein Abweichen vom Buchgrundstücksbegriff nicht.

23

Vgl. schon BVerwG, Urteil vom 20. Juni 1973 - IV C 62.71 -, in: Amtliche Entscheidungssamlung des BVerwG (BVerwGE) 42, 269, 272; Driehaus a.a.O. § 17 Rn. 7

24

Das Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB hängt davon ab, ob für das betreffende Grundstück gerade im Hinblick auf die abzurechnende Straße eine Baugenehmigung erteilt werden müsste.

25

BVerwG, Urteil vom 8. Mai 2002 - 9 C 5.01 -, in: KStZ 2002, 232; Drie- haus a.a.O. § 17 Rn. 77 f.

26

Dabei greift, wenn das Grundstück gleichzeitig an eine weitere Erschließungsanlage angrenzt, die sog. Wegdenkenstheorie ein.

27

BVerwG, Urteil vom 29. April 1988 - 8 C 24.87 -, in: BVerwGE 79, 283, 288; Driehaus a.a.O. § 17 Rn. 89

28

Danach ist zu prüfen, ob das Grundstück - die durch die andere Erschließungsanlage vermittelte Bebaubarkeit hinweggedacht - allein der abzurechnenden Straße wegen bebaubar ist.

29

Im vorliegenden Fall vermittelt die N.------straße - der F.----------weg sei hinweggedacht - den Flurstücken 701 und 705 keine Bebaubarkeit.

30

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit das Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB bemisst sich nicht nur nach dem Baurecht des Bundes, sondern auch nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes, hier also nach der Bauordnung NRW (BauO NRW). Die Flurstücke 701 und 705 stellen von der N.------ straße aus betrachtet ein Hinterliegergrundstück dar. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW dürfen Gebäude auf solchen Hinterliegergrundstücken nur errichtet werden, wenn sichergestellt ist, dass das Grundstück eine öffentlichrechtlich gesicherte Zuwegung zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Einer öffentlichrecht-lichen Sicherung der Zuwegung in Gestalt einer Baulast bedarf es auch, wenn - wie hier - zwischen Hinterlieger- und Vorderliegergrundstück Eigentümeridentität besteht.

31

Thiel/Rößler/Schumacher, Baurecht in Nordrhein-Westfalen (Losebl.), Rn. 13 zu § 4 BauO NRW

32

Denn die Eigentümeridentität kann durch Verkauf des Vorderliegergrundstücks jederzeit nachträglich entfallen.

33

Im vorliegenden Fall ist die faktisch bestehende Zugangsmöglichkeit von den Flur-stücken 701 und 705 zu der N.------straße (über die Flurstücke 702 und 704) nicht durch Baulast gesichert, so dass eine Bebaubarkeit der Flurstücke 701 und 705 von der N.------straße aus an § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW scheitern würde.

34

Es ist auch nicht so, dass das Bundesverwaltungsgericht diese Bindung des Erschließungsbeitragsrechts an die bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen für Fälle wie den vorliegenden, in denen Anlieger- und Hinterliegergrundstück im Eigentum derselben Person stehen, aufgegeben hätte, wie der Kommentator Driehaus meint.

35

Driehaus a.a.O. § 17 Rn. 78

36

Die von Driehaus in Bezug genommene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts

37

BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1993 - 8 C 35.92 -, in: BVerwGE 92, 157 ff.

38

besagt nur, dass den bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen nicht vollauf aktuell (d.h. zum Zeitpunkt der Beitragserhebung) genügt sein muss; es reiche vielmehr aus, wenn ein Hinterliegergrundstück derart bebaubar sei, dass lediglich noch bauordnungsrechtliche Hindernisse beständen, die durch entsprechende Schritte des Eigentümers ausgeräumt werden könnten.

39

gegen eine Abkehr von den bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitser- fordernissen ausdrücklich auch Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 23. Dezember 2003 – 3 B 1421/03 - und vom 9. September 2003 - 3 B 717/00 -; vgl. in diesem Zusammenhang auch noch BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1988 - 8 C 111/86 -, in: Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht (NVwZ) 1988, 630 ff. (am Ende).

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Auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 30. Mai 1997, das einen mit dem vorliegenden Fall nahezu identischen Sachverhalt - soweit man dies der Ver- öffentlichungsfassung entnehmen kann - betrifft,

41

BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1997 - 8 C 27/96 -, in: NVwZ- Rechtsprechungs-Report Verwaltungsrecht (NVwZ-RR) 1998, 67

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besagt nichts anderes. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht dort - anders als die Vorinstanzen (Verwaltungsgericht Aachen, Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen) - ein Erschlossensein auch des Hinterliegergrundstücks mit Blick auf die einheitliche Nutzung des Gesamtgrundstücks als Haus- und Gartenland bejaht. Allerdings war in den Vorinstanzen die Annahme, das Hinterliegergrundstück sei nicht erschlossen, ausschließlich auf § 131 Abs. 1 BauGB gestützt worden. Die sich im Rahmen des § 133 Abs. 1 BauGB stellende landesrechtliche Frage der bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeit des Hinterliegergrundstücks war offenbar nicht Gegenstand des Rechtsstreits und daher vom Bundesverwaltungsgericht wohl nicht zu berücksichtigen; anders als noch in den durch die o.a. Urteile vom 15. Januar 1988 und 26. Februar 1993 entschiedenen Verfahren wurde die Sache dement-sprechend vom Bundesverwaltungsgericht auch nicht in die Vorinstanz zurückverwiesen. Seine bisherige Rechtsprechung zur Bedeutsamkeit der bauordnungsrecht-lichen Erreichbarkeitsvoraussetzungen

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s.o., etwa BVerwG, Urteile vom 15. Januar 1988 und 26. Februar 1993 a.a.O.

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hat das Bundesverwaltungsgericht im Übrigen weder in dieser noch in einer anderen Entscheidung ausdrücklich aufgegeben.

45

Die Klägerin kann im vorliegenden Fall auch nicht entsprechend dem o.a. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. Februar 1993 darauf verwiesen werden, dass es ausschließlich in ihren Händen liege, zu Gunsten der Flurstücke 701 und 705 eine Baulast zu bestellen und damit eine rechtliche Sicherung des Zugangs dieser Flur-stücke zur N.------straße herbeizuführen. Denn eine solche Baulast hätte den Charakter einer allein zum Zwecke der Beitragserhebung „aufgedrängten" Baulast. Baurechtlich wäre diese Baulast bedeutungslos, weil die Flurstücke 701 und 705 bereits über den F.----------weg hinreichend erschlossen sind. Durch eine Baulast, die mangels baurechtlicher Bedeutsamkeit dem greifbaren Risiko jederzeitiger Löschung von Amts wegen ausgesetzt ist, wird ein Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB aber nicht bewirkt.

46

OVG NRW, Urteil vom 28. Februar 2002 - 3 A 4165/99 -, in: NVwZ 2003, 226

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Selbst wenn das Vorliegen der bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitsvoraussetzungen in Anbetracht der Eigentümeridentität und der einheitlichen Nutzung der klägerischen Grundstücke hier nicht entscheidungserheblich sein sollte, wäre eine Beitragspflicht für die Flurstücke 701 und 705 nicht gegeben. Ausschlaggebend dürfte dann nämlich sein, ob die übrigen Anlieger der N.------straße nach den tatsäch-lichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, dass auch die Flurstücke 701 und 705 an der Verteilung des Erschließungsaufwands teilnehmen.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1997 a.a.O.

49

Dies ist nicht der Fall. Denn die unstreitig zu veranlagenden Flurstücke 702 und 704 der Klägerin sind in etwa genauso groß und in gleicher Weise baulich nutzbar wie die Grundstücke der übrigen Anlieger der N.------straße . Eine Veranlagung auch der dahinter liegenden Flurstücke 701 und 705 können die Anlieger bei dieser Sachlage nicht schutzwürdig erwarten.

50

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang schließlich noch auf den Aspekt der beschränkten Erschließungswirkung. Diese besagt, dass sich im Falle der Mehrfacherschließung eines Grundstücks die Erschließungswirkung der betreffenden Straßen jeweils auf einen bestimmten Teil des Grundstücks beschränken kann. Diesen Ansatz hat das Bundesverwaltungsgericht in einer seiner neuesten Entscheidungen zum Erschließungsbeitragsrecht bestätigt,

51

BVerwG, Urteil vom 26. November 2003 - 9 C 2/03 -, in: Nordrhein- Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl) 2004, 187

52

nachdem es zuvor den Anwendungsbereich dieses Gesichtspunktes immer mehr beschränkt hatte.

53

Vgl. die Ausführungen bei Driehaus a.a.O. § 17 Rn. 41 ff. (dort auch Fußnote 105)

54

Wenn sich aber die Erschließungswirkung einer Straße auf einen bestimmten Teil eines einzigen Buchgrundstücks beschränken kann, muss sie sich in Fällen wie dem vorliegenden erst recht auch auf eines von zwei hintereinander gelegenen Buchgrundstücken beschränken können.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 der Zivilprozessordnung.

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