T a t b e s t a n d

Die Beteiligten streiten um die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheides zur Errichtung eines Lebensmitteldiscounters.

Die Klägerin betreibt auf dem Vorhabengrundstück    G2     , einen baurechtlich genehmigten ALDI-Lebensmitteldiscounter mit einer faktischen Verkaufsfläche von ca. 822 m². Sie plant den Neubau ihres Marktes mit einer Geschossfläche von 2.128 m² und einer Verkaufsfläche von 1.300 m² nebst 153 Stellplätzen. Der Bestandsmarkt soll abgerissen und der neue Lebensmitteldiscounter weiter nördlich auf dem Vorhabengrundstück errichtet werden.

Am 04. März 2016 stellte die Klägerin für die Errichtung des Vorhabens einen Antrag auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides zu folgenden Fragen:

1.              Ist die die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit 1.300 m² Verkaufsfläche nebst 153 Stellplätzen bauplanungsrechtlich zulässig?

2.              Hilfsweise: Ist die die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit 1.300 m² Verkaufsfläche nebst 153 Stellplätzen unter Ausklammerung der Erschließung bauplanungsrechtlich zulässig?

3.              Äußerst hilfsweise: Ist die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit 1.300 m² Verkaufsfläche nebst 153 Stellplätzen beschränkt auf die Prüfung der Nutzungsart zulässig?

Am 28. April 2016 beschloss der Umwelt- und Stadtentwicklungsausschuss der Beklagten, den Bebauungsplan Nr. 216 aufzustellen, dessen Geltungsbereich gewerblich genutzte Flächen entlang der Straße „    O-Straße“ – u.a. auch das Vorhabengrundstück der Klägerin – umfassen sollte. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 06. Mai 2016 im Amtsblatt der Beklagten.

Am 10. Mai 2016 beschloss der Rat der Beklagten für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 216 zur Sicherung der Bauleitplanung eine Veränderungssperre. Die Bekanntmachung erfolgte am 27. Mai 2016 im Amtsblatt der Beklagten.

Mit dem hier streitbefangenen Ablehnungsbescheid vom 06. September 2018, zugestellt am 02. Oktober 2018, lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides unter Hinweis auf die erlassene und zwischenzeitlich verlängerte Veränderungssperre ab.

Die Klägerin hat am 20. September 2018 Klage auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides erhoben.

Am 22. Februar 2019 erfolgte die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfes des Bebauungsplanes Nr. 216 im Amtsblatt der Beklagten. Im Bekanntmachungstext hieß es u.a.:

„Während der Auslegungsfrist können Stellungnahmen zu dem Bebauungsplan schriftlich oder zur Niederschrift vorgebracht werden.“

Am 08. Oktober 2019 beschloss der Rat der Beklagten den Bebauungsplan Nr. 216 als Satzung. Der Bebauungsplan setzte für das Plangebiet ein Mischgebiet und ein Gewerbegebiet fest. Das Vorhabengrundstück lag im festgesetzten Mischgebiet. Am 18. Oktober 2019 erfolgte die Bekanntmachung im Amtsblatt der Beklagten.

In der Folge rügte die Klägerseite die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 216 aufgrund eines beachtlichen Verfahrensfehlers. So habe der Bekanntmachung zur Offenlage der Hinweis gefehlt, dass Stellungnahmen auch per E-Mail eingereicht werden könnten.

Die Beklagte machte sich diese Argumentation zu Eigen und nahm zum Zwecke der Fehlerheilung folgende Schritte vor:

Am 18. Februar 2021 erfolgte die Bekanntmachung der erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 216 im Amtsblatt der Beklagten. Im Bekanntmachungstext hieß es u.a.:

„Der Entwurf des Bebauungsplanes einschließlich der textlichen Festsetzungen und Begründung mit dem Umweltbericht sowie die wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen liegen in der Zeit vom 26.02.2021 bis 26.03.21 einschließlich zu jedermanns Einsicht öffentlich aus. (…). Während der Auslegungsfrist können Stellungnahmen zu dem oben genannten Bebauungsplan abgegeben werden.“

Der Planentwurf lag entsprechend der Bekanntmachung vom 26. Februar 2021 bis zum 26. März 2021 aus.

In der Sitzung des Rates der Beklagten vom 18. Mai 2021 fasste dieser folgenden Beschluss:

„Der Rat beschließt:

1.              den Beschluss des Rates vom 08. Oktober 2019 mit den Punkten 2. und 3. neu zu fassen,

2.              die Behandlung der Stellungnahme aus der erneuten Offenlage (Anlage 2 zur Sitzungsvorlage)

3.              den Bebauungsplan Nr. 216 einschließlich der textlichen Festsetzungen erneut als Satzung.“

In der Beschlussvorlage hieß es im Wesentlichen: Im [parallelen] Klageverfahren sei geltend gemacht worden, der Bebauungsplan Nr. 216 sei nichtig, weil in der Bekanntmachung zur Offenlage der Hinweis gefehlt habe, dass Stellungnahmen auch per E-Mail eingereicht werden könnten. Um diesen Fehler zu heilen, sei der Plan erneut ausgelegt worden. Dabei seien die redaktionellen Änderungen auf dem Plan und in der Begründung gemäß Ratsbeschluss vom 08. Oktober 2019 eingearbeitet worden.

Ferner enthielt die Beschlussvorlage die im Zuge der erneuten Offenlage abgegebenen Stellungnahmen der Klägerin und der Firma LIDL (Trägerin eines gleichgelagerten Erweiterungsvorhabens) sowie Stellungnahmen der Verwaltung. Ebenfalls waren sämtliche Unterlagen, die bereits in der Sitzung am 08. Oktober 2019 behandelt worden waren, Gegenstand des neuen Beschlusses. Die Bekanntmachung erfolgte am 04. Juni 2021 im Amtsblatt der Beklagten.

Die Klägerin macht zur Begründung ihrer Klage im Wesentlichen geltend:

Die Beklagte sei nach wie vor verpflichtet, ihr für die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen. Der Bebauungsplan Nr. 216 sei unwirksam. Sie verweise auf die im Verfahren vor dem erkennenden Gericht mit dem Aktenzeichen 3 K 1007/16 vorgetragenen Bedenken. Nach dem anwendbaren § 34 des Baugesetzbuches sei das Vorhaben zulässig. Die nähere Umgebung sei aufgrund der vorhandenen Wohnbebauung und der das Wohnen störenden Gewerbebetriebe weder als faktisches Misch- noch als faktisches Gewerbegebiet einzuordnen. Die Vorbilder für das Vorhaben stellten der LIDL-Lebensmitteldiscounter und der auf dem Vorhabengrundstück vorhandene ALDI-Lebensmitteldiscounter dar, da beide über eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² verfügten. Schädliche Auswirkungen seien vom Vorhaben nicht zu erwarten. Zum einen seien die bestehende Filiale und die damit gebundene Kaufkraft zu berücksichtigen. Zum anderen trete das Vorhaben primär in Konkurrenz zu der in der Nähe befindlichen LIDL-Filiale, so dass Einzelhandelsbetriebe in einem zentralen Versorgungsbereich keine großen Umsatzrückgänge befürchten müssten.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 06. September 2018 zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen, der die mit Antrag vom 04. März 2016 gestellte Frage 1 bejaht, ob die Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes mit 1.300 m² Verkaufsfläche nebst 153 Stellplätzen auf dem Grundstück    G1    planungsrechtlich zulässig ist,

dazu hilfsweise, die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 06. September 2018 zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen, der die mit Antrag vom 04. März 2016 gestellte Frage 2 bejaht, ob die Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes mit 1.300 m² Verkaufsfläche nebst 153 Stellplätzen auf dem Grundstück    G1    planungsrechtlich unter Ausklammerung der Erschließung zulässig ist,

weiter hilfsweise, die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 06. September 2018 zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen, der die mit Antrag vom 04. März 2016 gestellte Frage 3 bejaht, ob die Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes mit 1.300 m² Verkaufsfläche nebst 153 Stellplätzen auf dem Grundstück    G1     planungsrechtlich, und zwar beschränkt auf die Art der baulichen Nutzung zulässig ist,

äußerst hilfsweise, festzustellen, dass die Beklagte bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 216 verpflichtet war, ihr einen positiven Bauvorbescheid zu den Fragen 1 bis 3 zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage insgesamt abzuweisen.

Sie macht im Wesentlichen geltend: Das Errichtungsvorhaben der Klägerin stelle sich als großflächiger Einzelhandelsbetrieb von weit über 800 m² dar. Solche Vorhaben seien nur in Sondergebieten und in Kerngebieten zulässig. Der einschlägige Bebauungsplan Nr. 216 setze hingegen für das Vorhabengrundstück ein Mischgebiet  fest. Damit sei das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig. Der Bebauungsplan Nr. 216 sei nicht etwa unwirksam. Sie verweise insoweit auf ihre Ausführungen im Verfahren vor dem erkennenden Gericht (Aktenzeichen: 3 K 1007/16). Selbst bei Unwirksamkeit des Bebauungsplanes sei das Vorhaben unzulässig. Die nähere Umgebung sei keine Gemengelage, sondern vielmehr ein faktisches Gewerbegebiet. Nicht zur näheren Umgebung gehöre aufgrund der abweichenden Siedlungsstruktur nämlich die nördlich und im Kreuzungsbereich der Straßen „    O-Straße“ und „    U-Straße“ befindliche Wohnbebauung. Das Wohn- und Geschäftsgebäude unter der Anschrift „    O-Straße 12“ präge die Umgebung aufgrund der Andersartigkeit der Nutzung und Kubatur nicht. Der vorhandene LIDL-Lebensmitteldiscounter stehe der Einordnung als faktisches Gewerbegebiet aufgrund der Geschossfläche von 1.169,99 m² nicht entgegen. Auch der bestehende ALDI-Lebensmitteldiscounter der Klägerin stehe einer Einordnung als faktisches Gewerbegebiet nicht entgegen. Dieser Betrieb werde abweichend von der erteilten Baugenehmigung genutzt.

Der frühere und der jetzige Berichterstatter der Kammer haben Lage und Umgebung des Vorhabengrundstücks jeweils in Augenschein genommen und Lichtbilder gefertigt. Auf die Protokollniederschriften der Ortstermine vom 16. Juli 2019 und 03. November 2020 wird Bezug genommen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten (auch im Klageverfahren – 3 K 1007/16 –) und der beigezogenen Bauakten, sowie der Aufstellungsvorgänge zum Bebauungsplan Nr. 216 verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage hat allein mit ihrem zweiten Hilfsantrag Erfolg.

Der zulässige Hauptantrag ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung eines Bauvorbescheids, der sämtliche Fragen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ihres Bauvorhabens positiv beantwortet, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

Nach der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage in §§ 77 Abs. 1 Satz 1 und Satz 4 i.V.m. 74 Abs. 1 der Bauordnung – BauO – NRW (bzw. der inhaltsgleichen Vorgängervorschriften in der BauO a.F.) ist auf Antrag zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen.

Dazu muss die gestellte Bauvoranfrage die formellen Voraussetzungen erfüllen. Insbesondere muss sie bescheidungsfähig sein. Das ist hier in Bezug auf die erforderliche Prüfung des im Planungsrecht verankerten Gebots der nachbarlichen Rücksichtnahme nicht der Fall.

Bei der Beantwortung der Frage, ob das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, gehört das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme zum Prüfprogramm und zwar unabhängig davon, ob das Vorhaben nach § 30 des Baugesetzbuches (BauGB) i.V.m. dem Bebauungsplan Nr. 216 und § 15 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder aber nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. So kann ein Vorhaben, das in einem bestimmten Baugebiet nach den dafür einschlägigen Bestimmungen der BauNVO grundsätzlich zulässig wäre, im Einzelfall gleichwohl unzulässig sein, wenn beispielsweise Belästigungen oder Störungen von ihm ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.

Die mit dem geplanten Lebensmitteldiscounter verbundenen Emissionen                    – insbesondere der Lärm durch Warenanlieferungen, An- und Abfahrtsverkehr und die Lüftungsanlagen – sind grundsätzlich geeignet, Belästigungen oder Störungen hervorzurufen, die für die unmittelbar nördlich des Vorhabens befindliche Wohnbebauung möglicherweise nicht zumutbar sein könnten. Ob eine Überschreitung der zumutbaren Lärmimmissionen konkret zu besorgen ist, was zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens führen würde, bedarf der behördlichen Prüfung, welche auf der Grundlage eines von der Klägerin einzuholenden Schallschutzgutachtens vorzunehmen sein dürfte. Insoweit kommt es wesentlich darauf an, in welcher Größenordnung schädliche Immissionen durch die Nutzung des geplanten Betriebes verursacht werden. Jedenfalls in einer Situation, in der sich – wie hier – in der unmittelbaren Nachbarschaft zum geplanten Vorhaben störungsempfindliche Wohnbebauung befindet, kann die Umgebungsverträglichkeit eines Vorhabens nur auf der Grundlage einer entsprechenden Immissionsprognose verbindlich festgestellt werden. Ohne eine Immissionsprognose müsste der von der Klägerin beantragte Vorbescheid die gestellte Frage, nämlich ob sich das konkrete Vorhaben seiner Art nach in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, letztlich offen lassen.

Ein Vorbescheid, der die gestellte Frage offen lässt und dem daher zu dem Vorhaben, soweit es zur Prüfung gestellt ist, für das Baugenehmigungsverfahren keine abschließende Bindungswirkung zukommt, ist der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen fremd.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2004 – 10 A 558/02 –, juris, Rn. 61.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass auf dem Vorhabengrundstück bereits ein Lebensmitteldiscounter betrieben wird. Der jetzt bestehende Betrieb soll abgerissen werden; das Vorhaben soll deutlich näher an die Wohnbebauung heranrücken. Insofern wird die Frage, nach der Umgebungsverträglichkeit des Vorhabens neu aufgeworfen.

Der erste Hilfsantrag ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung eines Bauvorbescheides, der       – mit Ausnahme der planungsrechtlichen Erschließung – sämtliche Fragen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ihres Bauvorhabens positiv beantwortet, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Auch diese Bauvoranfrage erfordert die Prüfung des im Planungsrecht verankerten Gebots der nachbarlichen Rücksichtnahme, insbesondere die Gewährleistung der immissionsrechtlichen Umgebungsverträglichkeit des Vorhabens, und ist daher, wie oben ausgeführt, nicht bescheidungsfähig.

Der zweite Hilfsantrag hat Erfolg.

Die Beklagte ist verpflichtet, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen und darin – entsprechend der Frage 3 ihres Antrags an die Beklagte – die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der geplanten Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von 1.300 m² nebst 153 Stellplätzen mit Blick auf die Art der baulichen Nutzung zu bejahen, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem insoweit noch anwendbaren § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW a.F.

Die Klägerin hat ihr Antragsbegehren mit den (insoweit bescheidungsfähigen) Bauvorlagen bis zum 31. Dezember 2018 bei der Beklagten eingereicht. In diesem Fall ordnet die Übergangsvorschrift in § 90 Abs. 4 Satz 1 der Bauordnung NRW 2018 (BauO NRW 2018) an, dass Anträge entsprechend den Anforderungen der BauO NRW a.F. zu bescheiden sind. Der allgemeine Grundsatz, wonach es für die Beurteilung von streitigen Ansprüchen auf Erteilung von Zulassungsentscheidungen regelmäßig auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ankommt, wird hier durch die speziellere Zeitpunktregelung in § 90 Abs. 4 BauO NRW 2018 verdrängt.

Vgl.              VG Aachen, Urteil vom 05. November 2020 – 3 K 716/17 –, juris, Rn. 19.

Nach § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW a.F. kann vor Einreichung des Bauantrages zu Fragen des Bauvorhabens ein Bescheid (Vorbescheid) beantragt werden. Dieser ist gemäß § 71 Abs. 2 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW a.F. zu erteilen, wenn dem Vorhaben nach Maßgabe des durch die Bauvoranfrage bestimmten Prüfungsumfangs keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

So liegt der Fall hier. Das Vorhaben ist nach der Art seiner baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig. Die geplante Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.300 m² führt zu einem "großflächigen Einzelhandel" (dazu 1.). Die Festsetzung als Mischgebiet kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Der Bebauungsplan Nr. 216 („    O-Straße“) ist unwirksam (dazu 2.). Das Vorhaben der Klägerin ist daher gemäß § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und danach auch zulässig (dazu 3.). Es lässt keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB erwarten (dazu 4.).

1. Das geplante Bauvorhaben führt zu einem "großflächigen Einzelhandel".

Das von der Klägerin beabsichtigte Bauvorhaben führt zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des Bauplanungsrechts. Die geplante Verkaufsfläche von 1.300 m² wird die insoweit maßgebliche Verkaufsflächenschwelle von 800 m² deutlich überschreiten.

Vgl.              zum Merkmal der Großflächigkeit: Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10/04 –, juris, Rn. 12.

Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb stellt aufgrund seiner besonderen städtebaulichen Auswirkungen eine eigene Nutzungsart dar. Diese ist außer in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) nur in dafür festgesetzten Sondergebieten (§ 11 BauNVO) zulässig, nicht aber im Mischgebiet (§ 6 BauNVO).

2. Die Festsetzung als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Der Bebauungsplan Nr. 216 („    O-Straße“) ist unwirksam.

Die Beklagte hat im Verfahren zur (vermeintlichen) Verfahrensfehlerheilung einen Verfahrensfehler begangen, der zur Planunwirksamkeit führt. So hat sie gegen die 30-Tage-Mindestfrist des § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB verstoßen. Nach dieser Vorschrift sind die Entwürfe der Bauleitpläne mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist öffentlich auszulegen. Der erneut bekannt gemachte Bebauungsplan lag bei der erneuten Offenlegung nur 29 Tage, nämlich vom 26. Februar 2021 bis zum 26. März 2021, öffentlich aus.

Der Fehler ist nach § 214 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB beachtlich und nicht aufgrund Zeitablaufs nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden. Bezüglich der wiederholten Verfahrensschritte läuft jeweils eine neue Rügefrist.

Vgl.              Stock, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, 143. EL August 2021, BauGB § 215 Rn. 38b-39a.

Die Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB ist vorliegend noch nicht abgelaufen, da der Bebauungsplan am 04. Juni 2021 bekannt gemacht worden ist. Dass dieser Fehler bisher – soweit ersichtlich – noch nicht gerügt worden ist, ist unerheblich. Rechtsfehler sind bis zum Fristablauf beachtlich und die Kontrollbefugnis der Gerichte ist insoweit nicht eingeschränkt.

Vgl.              Stock, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, 143. EL August 2021, BauGB § 215 Rn. 48; Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 15. Aufl. 2022, BauGB § 215 Rn. 7.

Des Weiteren kann sich die Beklagte zur Verteidigung ihres Rechtsstandpunktes nicht auf die Mischgebietsfestsetzung berufen, die sie mit ihrem ersten Satzungsbeschluss vom 08. Oktober 2019 im ursprünglichen Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 216 bestimmt hat.

Ein „erster“ Satzungsbeschluss wird nämlich konkludent aufgehoben, wenn die Gemeinde im Rahmen des ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB nicht allein die Verfahrensschritte wiederholt, um den Bebauungsplan erneut zu erlassen, sondern auch einen neuen („zweiten“) Satzungsbeschluss fasst.

Vgl.              BayVGH, Urteil vom 18. Dezember 2020 – 15 N 20.391 –, juris, Rn. 37.

Der vom Rat der Beklagten am 18. Mai 2021 gefasste Beschluss ist ein zweiter Satzungsbeschluss in diesem Sinne und hebt den ersten Satzungsbeschluss vom 08. Oktober 2019 auf. Hätte sich die Beklagte mit ihrer Beschlussfassung lediglich auf das Fehlerheilungsverfahren beschränken wollen, hätte es genügt, mit den Ziffern 1. und 2. des Beschlusses vom 18. Mai 2021 den als fehlerhaft erachteten Ratsbeschluss vom 08. Oktober 2019 neu zu fassen. Ausweislich der Ziffer 3. des Beschlusses vom 18. Mai 2021 hat die Beklagte aber darüber hinausgehend, den Bebauungsplan explizit erneut als Satzung beschlossen. Daraus lässt sich schließen, dass die Beklagte nur noch den nach Abschluss des Heilungsverfahrens beschlossenen Bebauungsplan als maßgeblich ansehen wollte, sodass sie mit dem Beschluss vom 18. Mai 2021 zugleich den ersten Satzungsbeschluss aufgehoben hat. Dafür spricht auch, dass sämtliche Unterlagen, die bereits Gegenstand des Ratsbeschlusses vom 08. Oktober 2019 waren, erneut Gegenstand des Beschlusses vom 18. Mai 2021 gewesen sind. Ferner hat die Beklagte die redaktionellen Änderungen, die sich nach der öffentlichen Auslegung im ursprünglichen Planungsverfahren ergeben haben, nunmehr zum Teil der öffentlichen Auslegung gemacht und insofern von Anfang an in die Planung eingearbeitet. Auch anhand dieser Umstände wird die Absicht deutlich, über das bloße Heilungsverfahren hinaus, den Bebauungsplan Nr. 216 auf die Grundlage eines neuen Satzungsbeschlusses zu stellen.

3. Das Bauvorhaben der Klägerin ist daher gemäß § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und danach auch zulässig. Die nähere Umgebung des Vorhabens entspricht, wie unten auszuführen ist, einer Gemengelage und keinem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Gebiete, insbesondere keinem Mischgebiet.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile u.a. dann planungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Die Kammer bejaht die – hier allein problematische – Frage, ob sich das (großflächige) Einzelhandelsvorhaben der Klägerin nach der Art seiner baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Für die Bestimmung der maßgeblichen näheren Umgebung kommt es zum einen darauf an, wie sich die Ausführung des geplanten Vorhabens auf die Umgebung auswirken kann, und zum anderen darauf, wieweit die Umgebung ihrerseits das Baugrundstück prägt.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 – 4 C 15.84 –, juris, Rn. 28.

Bei der Rahmenbildung sind die tatsächlich vorhandenen baulichen Anlagen – auch die auf dem jeweiligen Baugrundstück vorhandene Bebauung – einzubeziehen. Sodann muss alles außer Betracht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt und in ihr als Fremdkörper erscheint.

Vgl.              Söfker, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB Kommentar, 143. EL August 2021, BauGB § 34 Rn. 34 ff m.w.N.

Gemessen daran reicht die nähere Umgebung im Nord-Westen des Vorhabengrundstückes vom Grundstück „    O-Straße 16“ bis zum Grundstück     U-Straße 140/140a im Osten. Nicht zur näheren Umgebung gehört hingegen die westlich und nördlich dieser Bebauung befindliche Wohnbebauung. Es handelt sich dabei um Gebiete mit einheitlicher Wohnbebauung. Insofern grenzen hier einheitliche Wohngebiete an die nähere Umgebung des Vorhabens, die im Wesentlichen durch gewerbliche Bebauung geprägt ist, an. Die Grenze zwischen diesen Gebieten stellt eine städtebauliche Zäsur dar, die es rechtfertigt, die Wohnbebauung trotz bestehender Sichtbeziehungen und Betriebseinwirkungen nicht zur näheren Umgebung des Vorhabens zu zählen. Zur näheren Umgebung gehört zudem die südlich der Straße „    O-Straße“ befindliche Bebauung von den Grundstücken     O-Straße 1b bis 5. Maßgeblich für die Bestimmung der näheren Umgebung in dieser Weise sind die Sichtbeziehungen und die durch die Betriebsabläufe prägenden Einwirkungen. Ebenfalls nicht zur näheren Umgebung gehört die Bebauung östlich der     U-Straße, die aufgrund ihrer Breite und Funktion als Hauptverkehrsachse trennende Wirkung hat. Entsprechendes gilt für die Bebauung südlich der „    T-Straße“.

In der so bezeichneten näheren Umgebung sind folgende Nutzungsarten festzustellen: Zwei Lebensmitteldiscounter mit einer faktischen Verkaufsfläche von jeweils mehr als 800 m², ein Elektrogroßhandel, zwei Lagerhallen, eine Kfz-Reparaturwerkstatt mit Waschanlage, ein Büro- und Wohnhaus, ein Tierbedarfshandel, ein Getränkemarkt und mehrere Einfamilienwohnhäuser.

Eine Einordnung als (faktisches) Gewerbegebiet scheidet wegen der vorhandenen Wohnbebauung aus, vgl. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO. Insbesondere ist das Wohn- und Geschäftshaus unter der Anschrift     O-Straße 12, angesichts der übrigen in der Umgebung vorhandenen Wohnbebauung, nicht als Fremdkörper anzusehen.

Ebenso wenig kommt eine Einordnung als (faktisches) Mischgebiet in Betracht, vgl. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Im Mischgebiet stehen das Wohnen und die gewerbliche Nutzung gleichberechtigt nebeneinander. Das Wohnen und das Gewerbe müssen nicht nur qualitativ gleichwertig, sondern auch quantitativ erkennbar vorhanden sein. Eine der Hauptnutzungsarten darf optisch nicht eindeutig dominieren.

Vgl.              Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 12. Aufl. 2014, § 6 BauNVO, Rn. 1.3 f.

Vorliegend dominieren großflächige Gewerbebetriebe die nähere Umgebung. Die wohngenutzten Hausgrundstücke sind von geringer Anzahl und im Verhältnis zu den gewerblich genutzten Grundstücken als kleinflächig anzusehen.

Des Weiteren liegt auch kein "faktisches Sondergebiet für den großflächigen Einzelhandel" vor. Es ist schon fraglich, ob das Baugesetzbuch bzw. die Baunutzungsverordnung einen solchen Gebietstypus überhaupt vorsieht.

Vgl.              dazu VG Aachen, Urteil vom 27. Oktober 2015  - 3 K 1833/12 - juris, Rn. 72; die Anwendbarkeit des § 34 Abs. 2 BauGB verneint Bischopink, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Auflage 2018, § 11, Rn. 13; kritisch dazu: Berkemann: Die Gebietsverträglichkeit im Bauplanungsrecht, ZfBR 2021, 374 (381).

Jedenfalls ist die Eigenart der näheren Umgebung hier erkennbar nicht allein durch den großflächigen Einzelhandel (zwei Lebensmitteldiscounter), sondern eben auch durch sonstige Gewerbebetriebe geprägt. Es ist von einer Gemengelage auszugehen, die sich durch ein Nebeneinander von Gewerbe, Wohnen und (schon) großflächigem Einzelhandel auszeichnet.

Für die damit nach § 34 Abs.1 BauGB aufgeworfene Frage, ob sich das Vorhaben in diese Gemengelage der näheren Umgebung einfügt, gilt Folgendes:

Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb ist unter dem Blickwinkel der Nutzungsart dann unbedenklich, wenn – wie hier – in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb vorhanden ist. Eine Differenzierung nach angebotenen Waren, oder danach, ob der bereits vorhandene großflächige Einzelhandelsbetrieb die gleiche oder eine zumindest in etwa gleiche Verkaufsfläche hat wie der neu hinzukommende Einzelhandelsbetrieb, ist nicht angezeigt.

Vgl.              BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 – 4 B 25/00 –, juris, Rn. 11; OVG NRW, Urteil vom 17. März 2021 – 7 A 4950/18 –, juris, Rn. 74; VGH Mannheim, Urteil vom 27. März 2019 – 3 S 201/17 –, juris, Rn. 30 m.w.N.; VG Düsseldorf, Urteil vom 30. Oktober 2015 – 9 K 1284/15 –, juris, Rn. 77 ff. m.w.N.

Das geplante Vorhaben findet ihre Vorbilder danach in den zwei bereits großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Hierzu zählen der auf dem Vorhabengrundstück vorhandene großflächige ALDI-Lebensmitteldiscounter und der auf dem Grundstück     G1    befindliche großflächige LIDL-Lebensmitteldiscounter.

Die faktische Großflächigkeit resultiert hinsichtlich des LIDL-Lebensmitteldiscounters daraus, dass die ursprünglich bei Genehmigungserteilung und Berechnung der Verkaufsfläche unberücksichtigt gebliebenen Windfänge, die Kassenzone und der Pfandvorraum zur Verkaufsfläche gehören,

vgl.              BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10/04 –, BVerwGE 124, 364-376, Rn. 27; VGH Mannheim, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris, Rn. 77 m.w.N.,

sodass die Verkaufsfläche tatsächlich ca. 817 m² beträgt.

Hinsichtlich des klägerischen ALDI-Lebensmitteldiscounters resultiert die faktische Großflächigkeit daraus, dass die in den Bauvorlagen zu den erteilten Baugenehmigungen angegebenen Maße der zur Verkaufsfläche gehörenden Flächen mit dem Faktor 0,97 (sog. Putzabschlag von 3% – Berechnung der bebauten Fläche, des Bruttorauminhalts und der Nutzfläche nach DIN 277) multipliziert wurden. Eine derartige Reduktion ist indes unangemessen hoch und spiegelt die tatsächliche Nutzung des Raumes nicht angemessen wider. Angemessen ist allenfalls ein Putzabzug von 1 bis 1,5 cm.

Vgl.              VGH Mannheim, Urteile vom 10. Juli 2006 – 3 S 2309/05 –, juris, Rn. 32 und vom 13. Juli 2004 – 5 S 1205/03 –, juris, Rn. 36.

Dies zugrunde gelegt beträgt die Verkaufsfläche, ausgehend von den in den Bauvorlagen angegebenen Flächenmaßen, ca. 822 m².

Da es auf das tatsächlich Vorhandene ankommt, ist die Genehmigungslage insoweit nicht maßgeblich. Tatsächlich vorhandene ungenehmigte bauliche Anlagen bleiben nur dann bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung außer Betracht, wenn das Verhalten der Bauaufsichtsbehörde – namentlich der Erlass von Beseitigungsverfügungen – hinreichend klar ergibt, dass ihre Beseitigung absehbar ist.

Vgl.              OVG NRW, Beschluss vom 29. Juli 2019 – 10 A 2625/18 –, juris, Rn. 9.

Dies ist hier nicht der Fall. Hinsichtlich des LIDL-Lebensmitteldiscounters hat die Beklagte bislang lediglich ausgeführt, dass sie wird prüfen müssen, ob sie bauordnungsrechtlich vorgehen werde. Im Übrigen hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren selbst vorgetragen, dass dieser Betrieb in seinem jetzigen Bestand zulässig sei. Hinsichtlich des ALDI-Lebensmitteldiscounters hat sie mit Schriftsatz vom 04. November 2020 angekündigt, sie werde gegen die nicht genehmigte Nutzung einschreiten. Hinreichende Klarheit, was in Zukunft zu erwarten, insbesondere ob eine Beseitigung absehbar ist, ergibt sich daraus nicht. Die Beklagte hat trotz der anhängigen Verfahren zu den beantragten Bauvorbescheiden der Klägerin und der Firma LIDL seit inzwischen fast sechs Jahren und auch mehr als ein Jahr nach ihrer Ankündigung vom 04. November 2020 nichts Konkretes veranlasst, um die aus ihrer Sicht baurechtskonformen Zustände herzustellen. Dass sich daran etwas ändern wird, ist vor diesem Hintergrund nicht konkret zu erwarten.

4. Das Vorhaben lässt keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB erwarten.

Schädliche Auswirkungen eines Vorhabens im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs durch das Vorhaben in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Vorzunehmen ist eine Prognose, die alle Umstände des Einzelfalls in den Blick nimmt. Dazu zählen insbesondere der voraussichtliche Kaufkraftabfluss, ein Verkaufsflächenvergleich, die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem jeweiligen zentralen Versorgungsbereich, eine etwaige „Vorschädigung“ des zentralen Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines vorhandenen „Magnetbetriebs“, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat. Sind im Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs in räumlicher Nähe an anderer Stelle bereits Einzelhandelsbetriebe vorhanden, dürfen auch diese bei der Gesamtbetrachtung nicht unberücksichtigt bleiben. Schädliche Auswirkungen können sich nämlich auch daraus ergeben, dass das geplante Vorhaben zusammen mit bereits vorhandenen Betrieben eine Beeinträchtigung des geschützten zentralen Versorgungsbereichs bewirkt. Soll ein bestehender Einzelhandelsbetrieb erweitert werden, ist die Zulässigkeit des Gesamtvorhabens zu prüfen; dabei ist zu berücksichtigen, dass der zu erweiternde Betrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist. Ein schon geschädigter zentraler Versorgungsbereich wird insofern geschützt, als ihm eine "Erholung" nicht durch die Zulassung von Vorhaben erschwert oder unmöglich gemacht werden soll, welche die Schädigung verstärken.

Vgl.              BVerwG, Urteile vom 17. Dezember 2009 – 4 C 2/08 –, juris, Rn. 13; vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7/07 –, juris, Rn. 15; Beschluss vom 17. Februar 2009 – 4 B 4/09 –, juris, Rn. 6; OVG NRW, Urteile vom 17. März 2021 – 7 A 4950/18 –, juris, Rn. 86; vom 07. Juni 2019 – 2 A 670/17 –, juris, Rn. 102 - 119; vom 16. März 2012 – 2 A 1518/10 –, juris, Rn. 139.

Gemessen daran sind vom Vorhaben der Klägerin keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten.

Das gilt insbesondere auch für den Einzelhandelsstandort im ca. 3 Kilometer entfernten Stadtteil     D. Dort befinden sich an der     W-Straße    20-29 eine Filiale des Lebensmitteldiscounters Penny mit 820 m² Verkaufsfläche und an der     W-Straße    49 ein Rewe-Supermarkt mit 1.400 m² Verkaufsfläche. Die städtebaulich relevante Nahversorgungsfunktion dieses Einzelhandelsstandorts wird durch das streitbefangene Bauvorhaben nicht gefährdet. Zwar heißt es in der Auswirkungsanalyse im Zentrenkonzept der Beklagten vom 22. Dezember 2016, dass der Standort     D von einem Umsatzrückgang von 14 bis 15% betroffen sein könnte und betriebsgefährdende Auswirkungen möglich seien, wenn alle geplanten Erweiterungsvorhaben     O-Straße, insbesondere auch das Bauvorhaben der Klägerin und die Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters der Firma LIDL realisiert werden. Es liegt für die Kammer aber auf der Hand, dass dieser nicht unerhebliche Umsatzrückgang den strukturgleichen Lebensmitteldiscounter Penny deutlich stärker treffen wird als den Rewe-Supermarkt. Daher ist die weitere Annahme gerechtfertigt, dass am Standort     D, selbst wenn der Penny-Markt schließen müsste, mit dem Rewe-Supermarkt ein Vollsortimenter als sogenannter Frequenzbringer erhalten bleibt, der die aus städtebaulicher Sicht relevante Funktion der Nahversorgung für die Bevölkerung erfüllen kann.

Vgl.              zur Bedeutung des Erhalts eines Frequenzbringers: OVG NRW, Urteil vom 15. Februar 2012 – 10 A 1770/09 –, juris, Rn. 71 f.

Abgesehen davon erscheint es der Kammer mit Blick auf die Entfernung zwischen dem Standort des klägerischen Betriebs und dem Standort     D nicht naheliegend, dass sich die Kundschaft zulasten des Penny-Lebensmitteldiscounters nennenswert umorientiert. So dürften die Kunden des Nahversorgungszentrums     D ihr Einkaufsverhalten nicht grundlegend in der Weise ändern, dass sie Einkäufe, die unter Ausnutzung der vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten bislang im fußläufigen Bereich erledigt wurden, nunmehr unter Benutzung von Kraftfahrzeugen oder Inkaufnahme erheblich längerer Fußwege am Standort der Klägerin durchführen, nur weil dieser (seit Jahren bestehende Markt) nunmehr eine erhöhte Verkaufsfläche aufweist.

Ferner ist die Aussagekraft der vorzitierten Auswirkungsanalyse im vorliegenden Zusammenhang eingeschränkt. In konsequenter Umsetzung des von der Beklagten erteilten Gutachtenauftrages verfolgt sie einen kumulativen Ansatz. Dazu betrachtet sie die Folgen, die bei einer Umsetzung der Vorhaben der Klägerin (mit der Ansiedlung weiterer vier Fachmärkte auf dem Vorhabengrundstück) und der Firma LIDL eintreten werden. Zur Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Einzelvorhaben nach § 34 Abs. 3 BauGB darf aber keine Gesamtbetrachtung angestellt werden, sondern allein eine solche, die vorhabenbezogen ist.

Auch die sonstigen Umstände des Einzelfalls lassen keine schädlichen Auswirkungen erwarten. Eine Erweiterung des Sortimentes oder eine Neuausrichtung des Marktes ist nicht beabsichtigt. Dies entspricht dem bereits an anderen Standorten erkennbaren Konzept der Klägerin, in allen Filialen ein identisches Sortiment anzubieten, jedoch die Präsentation der angebotenen Waren durch eine Verkaufsflächenvergrößerung zu verbessern.

Vgl.              OVG NRW, Urteil vom 06. November 2008 – 10 A 1417/07 –, juris, Rn. 84 ff.

Der Standort der Klägerin liegt etwa 3 km vom Nahversorgungszentrum     D   entfernt und befindet sich damit außerhalb dessen fußläufigen Einzugsbereichs. Die nicht autoorientierten Kunden werden daher auch weiterhin in den in diesem Zentrum gelegenen Betrieben der Firmen Penny und REWE einkaufen (s.o.). Der Einzelhandelsbesatz in dem Nahversorgungszentrum     D ist nach den Feststellungen im Einzelhandelskonzept 2017 insgesamt gut aufgestellt. Dass der vorhandene Lebensmitteldiscounter das Nahversorgungszentrum schon gefährdet oder geschädigt haben könnte, ist nicht ersichtlich. Nach der Auswirkungsanalyse ist vielmehr davon auszugehen, dass sich der Markt auf die Betriebe am Standort „    O-Straße“ eingestellt hat und gerade keine Gefährdung vorliegt, denn sonst könnte eine auch nach der vorzitierten Auswirkungsanalyse mögliche Erweiterung der Verkaufsfläche „    O-Straße“ nicht unschädlich sein. Für die autoorientierten Kunden bestehen im Übrigen bereits jetzt weitere Einkaufsmöglichkeiten, welche die von der Klägerin geplante Erweiterung durch Neuerrichtung als marginal erscheinen lassen. Ebenfalls in einer Entfernung von ca. 2 km befinden sich im Gewerbegebiet „    H    “ ein Kaufland SB-Markt und zahlreiche weitere, teilweise großflächige Fachmärkte.

Schädliche Auswirkungen auf die anderen zentralen Versorgungsbereiche der Beklagten oder anderer Kommunen sind nicht ersichtlich. Anhaltspunkte dafür ergeben sich auch aus der vorzitierten Auswirkungsanalyse nicht.

In der rund 2,5 Kilometer vom Vorhabenstandort entfernten Innenstadt der Beklagten ist auf dem Grundstück     L-Straße    12 ein Edeka-Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von 2.850 m² ansässig; auf dem Grundstück    R-Straße   10 befindet sich eine Filiale des Discounters Netto mit einer Verkaufsfläche von 850 m². Diese Betriebe befinden sich im sogenannten „    K    “, der nicht Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt der Beklagten ist. Außerdem befindet sich auf der    N-Straße ein REWE-Markt mit 900 m² Verkaufsfläche, der ebenfalls nicht im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt liegt.

Für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt der Beklagten sind keine schädlichen Auswirkungen zu erwarten. Diese Annahme lässt sich darauf stützen, dass es dort an (System-) Wettbewerbern für den Lebensmitteldiscounter der Klägerin fehlt. Schließlich fehlt auch ein Anhalt dafür, dass eine etwaige "Erholung" für den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt durch Zulassung des klägerischen Vorhabens erschwert oder gar unmöglich gemacht werden wird.

Nach alledem war der Klage mit dem zweiten Hilfsantrag stattzugeben; über die weiteren Hilfsanträge ist nicht mehr zu entscheiden.

Die Kostentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO. Der zweite Hilfsantrag besitzt ein besonderes Gewicht. Dies rechtfertigt es, das Unterliegen der Klägerin, wie aus dem Kostentenor ersichtlich, zu bestimmen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 der Zivilprozessordnung.