Verwaltungsgericht Aachen, 3 L 477/12

G r ü n d e:

I. Die Antragstellerin errichtet derzeit auf dem Grundstück G1, Flurstück 001 (früher: 000), X. 0, ein Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten. Das Vorhaben wird auf der Grundlage des Bebauungsplans der Antragsgegnerin Nr. I/8 "G. " vom 1. Juli 2009 im Freistellungsverfahren ausgeführt.

Der Bebauungsplan umfasst den bereits bebauten Bereich zwischen B. Straße, der Straße X. und dem unterirdisch verlaufenden C. Bach. Er setzt im gesamten Plangebiet ein Mischgebiet mit zwingend 3-dreigeschossiger, geschlossener Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,6 fest. Im Bereich "MI 1" westlich der von Norden nach Süden, parallel zur B. Straße verlaufenden Baugrenze ist als Höhe der baulichen Anlagen eine maximale Firsthöhe von 10,50 m über Bezugspunkt festgesetzt. Im Bereich "MI 2" östlich dieser Baugrenze ist eine maximale Firsthöhe von 14,50 m und eine maximale Traufhöhe von 10,50 m über Bezugspunkt festgesetzt.

Mit sofort vollziehbarer Bauordnungsverfügung vom 3. September 2012 gab die Antragsgegnerin der Antragstellerin - zunächst mündlich, sodann schriftlich bestätigt - auf, die Arbeiten zur Errichtung eines Staffel-/Obergeschosses im zweiten Bauabschnitt des Neubauvorhabens (Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten) auf dem Grundstück G1, Flurstücke 001 und 002, X. 0, sofort nach Erhalt der Verfügung einzustellen und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld in Höhe von 20.000,-- EUR an.

Zur Begründung führte die Antragsgegnerin aus: Das Bauvorhaben verstoße gegen Bauplanungsrecht. Der für das Vorhabengrundstück geltende Bebauungsplan Nr. I/8 "G. " setze im Planbereich MI 1, in dem das Vorhaben überwiegend liege, als Höhe baulicher Anlagen eine maximale Firsthöhe von 10,50 m über Bezugspunkt fest. Das Vorhaben überschreite mit einer Höhe von max. 12,33 m im Staffel- bzw. letzten Obergeschoss die damit maximal zulässige Gebäudehöhe. Ein bauaufsichtliches Einschreiten sei geboten, weil durch die materiell rechtswidrigen Bauarbeiten die öffentliche Sicherheit gefährdet werde. Die Baustilllegung sei auch verhältnismäßig. Das öffentliche Interesse, nur genehmigungsfähige Vorhaben zur Ausführung kommen zu lassen, überwiege das private Interesse der Antragstellerin. Die Antragstellerin hat am 19. September 2012 Klage - 3 K 2224/12 - erhoben und am 1. Oktober 2012 im vorliegenden Verfahren um Gewährung einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht. Sie macht geltend: Die Antragsgegnerin sei zur Stilllegung der Bauarbeiten trotz formeller Illegalität nicht berechtigt, weil das Bauvorhaben offensichtlich genehmigungsfähig sei. Der Bebauungsplan Nr. I/8 "G. ", dessen Begrenzung der Gebäudehöhen ihr entgegengehalten werde, sei insgesamt, jedenfalls aber teilweise unwirksam. Der Plan sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen, weil die Antragsgegnerin den Planentwurf nach öffentlicher Auslegung geändert habe (Firsthöhe von 14,50 m auf 10,50 m reduziert), ohne die Öffentlichkeit, insbesondere auch sie selbst erneut zu beteiligen. Der Plan sei ferner abwägungsfehlerhaft. Zum einen sei bei der Abwägung nicht berücksichtigt worden, dass sie - die Antragstellerin - ursprünglich sogar eine Gebäudehöhe von 15 m geplant habe. Zum anderen habe die Antragsgegnerin verkannt, dass die Umgebungsbebauung, an der sich die nachträglich reduzierte Gebäudehöhe orientieren solle, tatsächlich zum Teil höher als das Bauvorhaben sei. Auch sei die Festsetzung der Gebäudehöhe unbestimmt. Der Schnittpunkt mit der Straßenbegrenzungslinie sei nicht eindeutig bestimmbar. Es sei unklar, ob die Festsetzung an das "Buchgrundstück" oder an das "Baugrundstück" anknüpfe. Auch bleibe unklar, wo die "Mitte" des Grundstücks liege. Sei nur die Festsetzung der Gebäudehöhe unwirksam, sei das Vorhaben nach dem ansonsten wirksamen Bebauungsplan zulässig. Sei der Bebauungsplan insgesamt unwirksam, sei das Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig, weil es sich in die Eigenart der nähren Umgebung einfüge, und zwar auch hinsichtlich der Gebäudehöhe. Der übergeleitete Durchführungsplan Nr. 1 der Antragsgegnerin vom 1. Februar 1957, der im fraglichen Bereich ein Mischgebiet mit 2-geschossiger offener Bauweise festsetze, komme bei Unwirksamkeit des Bebauungsplans nicht zur Anwendung, weil dieser ebenfalls unwirksam sei. Er sei sowohl hinsichtlich der - nach dem Aufbaugesetz für das Land Nordrhein-Westfalen im Übrigen unzulässigen - Festsetzung eines Mischgebiets als auch hinsichtlich der Festsetzung der Baulinien unbestimmt. Die Ordnungsverfügung sei auch ermessensfehlerhaft, weil das Bauvorhaben entgegen der Annahme der Antragsgegnerin materiell rechtmäßig sei. Es sei nicht erkennbar, dass die Baustilllegung auch auf die formelle Illegalität des Vorhabens gestützt worden wäre.

Die Antragstellerin beantragt - sinngemäß -,

die aufschiebende Wirkung der Klage gleichen Rubrums - 3 K 2224/12 - gegen die Bauordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 6. September 2012 (richtig: 3. September 2012) über die Stilllegung der Bauarbeiten zur Errichtung eines Staffelgeschosses / Obergeschosses im zweiten Bauabschnitt des Neubauvorhabens (Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten) auf dem Grundstück G1, Flurstücke 001 und 002, X. 0, wiederherzustellen bzw. hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Bauakten der Antragsgegnerin und der Aufstellungsvorgänge zum Bebauungsplan Nr. I/8 "G. " der Stadt I. verwiesen.

II. Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Die nach § 80 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) gebotene Interessenabwägung des Gerichts fällt zu Lasten der Antragstellerin aus. Das von ihr geltend gemachte Aussetzungsinteresse tritt hinter dem Interesse der Antragsgegnerin an der sofortigen Stilllegung des Bauvorhabens zurück.

Es spricht Überwiegendes dafür, dass die Klage gegen die zunächst mündlich ausgesprochene und sodann schriftlich bestätigte Bauordnungsverfügung vom 3. September 2012 über die Stilllegung der Bauarbeiten keinen Erfolg haben wird. Nach der im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und geboten summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage erweist sich die angefochtene Ordnungsverfügung aller Voraussicht nach als rechtmäßig.

Die Ordnungsverfügung ist zunächst dahin zu verstehen, dass sie eine Baustilllegung nur für die Arbeiten zur Errichtung eines Staffel-/Obergeschosses betreffend das Bauvorhaben "Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten" auf dem Grundstück G1, Flurstück 001 (früher: 000), X. 0, - laut im Freistellungsverfahren vorgelegtem Lageplan vom 30. November 2011 dritter Bauabschnitt - ausspricht. Die Kammer geht davon aus, dass es sich bei der Umschreibung "im zweiten Bauabschnitt des Neubauvorhabens" um eine unter dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit der Ordnungsverfügung unschädliche Falschbezeichnung handelt. Soweit im Tenor und Betreff der Ordnungsverfügung außerdem das Flurstück 002 (früher: 000) genannt wird, geht die Kammer ferner davon aus, dass das nach den im Freistellungsverfahren vorgelegten Planunterlagen auf diesem Grundstück ausgeführte Vorhaben "Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten", zweiter Bauabschnitt, nicht von der streitgegenständlichen Bauordnungsverfügung erfasst wird, weil diese im Tenor und Betreff ausdrücklich nur das Vorhaben "Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit 8 Wohneinheiten" aufführt.

Rechtsgrundlage für das bauordnungsrechtliche Einschreiten ist § 61 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Danach haben die Bauaufsichtsbehörden nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um bei der Errichtung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Voraussetzung für das bauordnungsrechtliche Einschreiten ist danach ein Rechtsverstoß.

Vorliegend spricht Überwiegendes dafür, dass das streitgegenständliche Vorhaben gegen die Festsetzung des - wirksamen - Bebauungsplans Nr. I/8 "G. " der Antragsgegnerin über die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen und damit zugleich gegen § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW verstößt, weil es in diesem Fall nicht nach § 67 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW genehmigungsfrei verwirklicht werden darf.

Der Bebauungsplan Nr. I/8 "G. " setzt für den Planbereich "MI 1", in dem ein ca. 12,06 m langer Teil des Baukörpers des streitgegenständlichen Vorhabens liegt, eine maximale Firsthöhe von 10,50 m über Bezugspunkt fest (vgl. zeichnerische Festsetzung und Ziffer 1. der textlichen Festsetzungen "Art und Maß der baulichen Nutzung"). Nach den im Freistellungsverfahren vorgelegten Bauvorlagen weist das Gebäude in diesem Bereich im Staffelgeschoss, gemessen an der Oberkante der Dachhaut, jedoch eine Höhe von 12,33 m zur Straße X. bzw. von 12,24 m und 12,25 m zum rückwärtig gelegenen Parkplatz auf (vgl. Abstandflächen T9, T18).

Dass der Bebauungsplan unwirksam und damit nicht für die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens heranzuziehen ist, lässt sich nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand nicht feststellen. Im einstweiligen Rechtsschutzverfahren ist nach ständiger Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, der sich die Kammer angeschlossen hat, regelmäßig von der Gültigkeit eines Bebauungsplans auszugehen, es sei denn, die Fehlerhaftigkeit des Plans drängt sich offensichtlich auf.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschlüsse vom 22. März 2002 - 10 B 201/02 -, NVwZ-RR, 2003, 263 = juris, Rn. 17, und vom 28. November 2000 - 10 B 1428/00 - BauR 2001, 906 = juris, Rn. 2.

Dementsprechende offensichtliche Fehler hat die Antragstellerin nicht dargelegt und sind auch sonst nicht ersichtlich. Die Antragstellerin beanstandet zwar zu Recht, dass der Bebauungsplan formell fehlerhaft ist, weil er nach der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB), zu der die Antragsgegnerin sich im Rahmen des ihr gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zustehenden Wahlrechts entschlossen hat, durch Aufnahme einer Baugrenze und Beschränkung der Gebäudehöhe auf eine Firsthöhe von 10,50 m im Bereich westlich dieser Baugrenze geändert worden ist, ohne dass eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung stattgefunden hat. Wird - wie hier - nach der öffentlichen Auslegung des Plans der Planentwurf geändert, ist er gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB grundsätzlich erneut öffentlich auszulegen. Die erneute öffentliche Auslegung war auch nicht nach § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB entbehrlich. Denn ungeachtet der Frage, ob die vorgenommenen Änderungen die Grundzüge der Planung berühren, ermöglicht diese Bestimmung kein vollständiges Absehen von einer erneuten öffentlichen Auslegung und einer erneuten Einholung von Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 15. Februar 2012 - 10 D 46/10.NE -, BauR 2012, 1080 = juris, Rn. 44, und vom 28. September 2011 - 10 D 135/09.NE -.

Dieser Verfahrensverstoß führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Denn der Verfahrensfehler ist nicht innerhalb der Frist von einem Jahr seit der Bekanntmachung der Satzung gerügt worden (vgl. § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Soweit die Antragstellerin geltend macht, im Rahmen der Abwägung sei nicht berücksichtigt worden, dass sie ursprünglich sogar eine Gebäudehöhe von 15 m projektiert habe, und damit der Sache nach einen Fehler im Abwägungsvorgang bei der Erstellung des Abwägungsmaterials beanstandet, ist damit ebenfalls keine offensichtliche Fehlerhaftigkeit des Plans aufgezeigt. Dahinstehen kann dabei, ob es sich bei dem wirtschaftlichen Interesse eines Investors an der größtmöglichen baulichen Ausnutzung der Plangrundstücke, der im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (noch) nicht Eigentümer eines Baugrundstücks im Plangebiet war, überhaupt um einen abwägungsrelevanten Belang handelt. Denn die Antragstellerin hat dieses Anliegen weder im Rahmen der Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB vorgetragen, in der sie (als einzige) zu verschiedenen Punkten der Planung detailliert Stellung genommen hat, noch dessen Nichtberücksichtigung innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB gerügt.

Auch mit der Rüge, die Festsetzung der reduzierten Gebäudehöhe auf eine maximale Firsthöhe von 10,50 m sei abwägungsfehlerhaft, weil die Umgebungsbebauung jedenfalls teilweise höher als das streitgegenständliche Vorhaben sei, hat die Antragstellerin keinen offensichtlichen - zeitlich unbeschränkt beachtlichen - Fehler im Abwägungsergebnis dargetan (vgl. §§ 214 Abs. 3 Satz 1, 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Anhand der von ihr vorgelegten Lichtbilder ist schon nicht hinreichend deutlich erkennbar, dass und ggf. welche Gebäude in der Umgebungsbebauung höher als das streitgegenständliche Vorhaben sind. Die Lichtbilder lassen u.a. aufgrund der Aufnahmeperspektive eine eindeutige Beurteilung der Gebäudehöhe der Nachbarbebauung im Verhältnis zur Höhe des Vorhabens der Antragstellerin nicht zu. Sie sind daher nicht geeignet, die der Planänderung zugrunde liegende Erwägung, die maximale Gebäudehöhe an der lediglich Firsthöhen von ca. 6 m aufweisenden Umgebungsbebauung an der Straße X. zu orientieren (vgl. Diskussion in der Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses vom 9. Juni 2009 sowie Ziffer 3. der Begründung zum Bebauungsplan, Stand Juni 2009), durchgreifend in Frage zu stellen. Abgesehen davon führte auch der Umstand, dass einzelne Gebäude in der näheren Umgebung die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe erreichen oder ggf. sogar überschreiten, nicht zu einer offensichtlichen Fehlerhaftigkeit des Abwägungsergebnisses. Denn das sich aus § 1 Abs. 7 BauGB ergebende Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen, wird nur dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Vgl. grundlegend: Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C 50.71 -, BRS 28 Nr. 4 = juris, Rn. 45.

Dass die Antragsgegnerin gemessen daran mit Blick auf die - auch nach Darstellung der Antragstellerin - überwiegend niedrigere Umgebungsbebauung mit der Festsetzung einer auf 10,50 m reduzierten Gebäudehöhe einen unvertretbaren Ausgleich der betroffenen Belange geschaffen hat, ist weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Schließlich hat die Antragstellerin auch nicht schlüssig aufgezeigt, dass die Festsetzung der Gebäudehöhe offensichtlich unbestimmt und damit unwirksam ist. Die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen, auch soweit sie für Teile des Baugebiets unterschiedlich getroffen wird, beruht auf § 16 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 5 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Nach § 18 Abs. 1 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen auch die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Damit die Höhe der baulichen Anlage eindeutig ermittelt werden kann, müssen daher sowohl der obere als auch der untere Bezugspunkt eindeutig bestimmt sein.

Wegen der Festlegung von maximalen First- und Traufhöhen der baulichen Anlagen, bedurfte es hier keiner Bestimmung eines oberen Bezugspunktes. Soweit die Antragstellerin die Unbestimmtheit des unteren Bezugspunktes geltend macht, ist diese jedenfalls nicht offensichtlich erkennbar. Nach Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen "Art und Maß der baulichen Nutzung" beziehen sich die Höhenangaben auf den Bezugspunkt/Höhenpunkt, der in der Mitte des Grundstücks an die Straßenbegrenzungslinie der Verkehrsfläche angrenzt. Sinngemäß wird der untere Bezugspunkt damit als Schnittpunkt der Straßenbegrenzungslinie der Verkehrsfläche und einer gedachten Linie definiert, welche die Mitte des Grundstücks markiert.

Das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele, örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 - 4 NB 3.95 -, BauR 1995, 662 = juris, Rn. 3. Dabei ist davon auszugehen, dass die Angabe der Höhenlage nicht "zentimetergenau" erfolgen muss. Auch die Bezugnahme auf das Niveau eines bestimmten Punktes einer geplanten Verkehrsfläche kann ausreichen, sofern es durch vorhandene Verkehrsflächen, an welche die geplante Fläche angeschlossen wird, eindeutig bestimmt werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. November 2009 - 10 D 87/07.NE -, BRS 74 Nr. 69 = juris, Rn. 82.

Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe jedoch eindeutig sein, d.h. die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 31. August 2012 - 10 D 114/10.NE -, juris, Rn. 61, und vom 15. Februar 2012 - 10 D 46/10.NE -, juris, Rn. 70.

Davon ausgehend ist mit Blick darauf, dass hier ein bebauter, von zwei Straßen und einem unterirdisch verlaufenden Bach umfasster Bereich überplant wird, die Höhenlage der Straßenbegrenzungslinie als Grenze zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und angrenzenden Grundstücksflächen anhand der vorhandenen Verkehrsfläche eindeutig bestimmbar.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist die Definition des unteren Bezugspunktes auch nicht deswegen unbestimmt, weil sich ihr nicht entnehmen lässt, welcher Grundstücksbegriff zugrunde gelegt wird. Bebauungspläne müssen die Rechtslage für die Normadressaten zwar so eindeutig erkennbar umschreiben, dass diese gleichsam aus der Norm heraus ablesbar ist. Andererseits sind Bebauungsplänen wie andere Rechtsnormen auch der Auslegung zugänglich. Es reicht aus, wenn ihr Norminhalt durch die allgemeinen Auslegungsmethoden unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des erkennbaren Willens des Plangebers zweifelsfrei ermittelt werden kann.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, BauR 1996, 358 = juris, Rn. 14, und vom 24. Januar 1995 - 4 NB 3.95 -, BauR 1995, 662 = juris, Rn. 3.

Insofern ist mit Blick darauf, dass es sich bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen um eine Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung handelt (vgl. §§ 16 ff BauNVO) aus systematischen Gründen davon auszugehen, dass der Plangeber den Begriff des Grundstücks auch im Sinne dieser Bestimmungen verstanden hat. In den Vorschriften zum Maß der baulichen Nutzung nach §§ 16 ff. BauNVO wird durchgängig der Begriff des Baugrundstücks verwendet (vgl. §§ 19 Abs. 2 und 3, 20 Abs. 2, 21 Abs. 1 und 21a Abs. 2 BauNVO). Der bauplanungsrechtliche Begriff des Baugrundstücks, der weder in der Baunutzungsverordnung noch im Baugesetzbuch definiert wird, ist nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung jedoch grundsätzlich mit dem bürgerlich-rechtlichen, d.h. dem grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriff gleichzusetzen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. November 2000 - 4 BN 57/00 -, ZfBR 2001, 421 = juris, Rn. 6; Urteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87 -, BVerwGE 88, 24 =juris, Rn. 26.

Anhaltspunkte dafür, dass der Plangeber hier ausnahmsweise ein von dem bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff abweichendes Verständnis zugrunde gelegt hat, sind nicht ersichtlich.

Auch dürfte die "Mitte" des damit maßgeblichen Buchgrundstücks ohne Weiteres bestimmbar sein. Mit Rücksicht darauf, dass die Straßenbegrenzungslinie als Bezugsgröße dient, drängt es sich auf, die Grundstücksmitte anhand der Schnittpunkte der seitlichen Grundstücksgrenzen mit der Straßenbegrenzungslinie, und zwar als die Hälfte der sich daraus ergebenden Strecke, zu ermitteln.

Zweifel hinsichtlich der Bestimmtheit des unteren Bezugspunktes könnten sich allenfalls daraus ergeben, dass der überbaubare Bereich im Plangebiet im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses mehrere Flurstücke umfasste, die nicht an einer Straße lagen, sowie ein Flurstück, das als Eckgrundstück an zwei Straßen angrenzte. In Ermanglung einer klarstellenden Regelung, auf welche Verkehrsfläche abzustellen ist, mag auf den ersten Blick unklar erscheinen, wie in diesen Fällen der untere Bezugspunkt und damit die Gebäudehöhe zu ermitteln ist. Dementsprechend ist in solchen Konstellationen die bloße Bezugnahme auf eine Verkehrsfläche vor dem Baugrundstück im Regelfall auch nicht ausreichend.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 28. September 2011 - 10 D 135/09.NE -; vom 13. November 2009 - 10 D 87/07.NE -, juris, Rn. 86.

Vorliegend lässt sich die Festsetzung zur Gebäudehöhe in Bezug auf die Grundstücke, die nicht an einer Straße liegen, jedoch wegen ihres offenkundigen Bezugs zum Baugrundstück ohne Weiteres auch dahin auslegen, dass maßgebend die öffentliche Verkehrsfläche ist, zu der hin das jeweilige Grundstück erschlossen ist.

Vgl. ebenso: OVG NRW, Urteil vom 20. September 2007 - 7 A 5047/05 -.

Diese Auslegung kann gleichermaßen auch für das Eckgrundstück herangezogen werden. Dies gilt hier insbesondere auch deshalb, weil die Planunterlagen erkennen lassen, dass das Plangebiet einschließlich der Verkehrsfläche im fraglichen Bereich weitgehend eben ist und keine nennenswerten Höhenunterschiede aufweist. Es erscheint daher ausgeschlossen, dass eine insoweit auch denkbare Mittelung der in Frage kommenden Bezugspunkte bei der Berechnung der Gebäudehöhe zu einem anderen Ergebnis führt.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 31. August 2012 - 10 D 114/10.NE -, juris, Rn. 63, vom 20. September 2007 - 7 A 5047/05 -, und vom 6. Juni 1997 - 7a D 7/94.NE -, juris, Rn. 47.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 BauO NRW für ein bauaufsichtliches Einschreiten sind nach alledem als erfüllt anzusehen.

Die Ermessensausübung der Antragsgegnerin lässt ebenfalls keine Rechtsfehler erkennen (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Erweist sich ein Bauvorhaben - wie hier - als formell und materiell baurechtswidrig, ist die Bauaufsichtsbehörde in aller Regel - so auch hier - gehalten, gegen den baurechtswidrigen Zustand bauaufsichtlich einzuschreiten, namentlich Bauarbeiten, die noch nicht abgeschlossen sind, stillzulegen.

Selbst wenn man - anders als die Kammer - mit der Antragstellerin davon ausginge, dass die Festsetzung zur Höhe der baulichen Anlagen wegen Unbestimmtheit unwirksam wäre, führte dies im Ergebnis nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Stilllegungsverfügung. Denn in diesem Fall hätte das Bauvorhaben jedenfalls nicht im Rahmen des Freistellungsverfahrens nach § 67 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ausgeführt werden dürfen und wäre damit unter Verstoß gegen § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ohne erforderliche Baugenehmigung verwirklicht worden.

Die - unterstellte - Unbestimmtheit der Festsetzung zur Gebäudehöhe führte entgegen der Ansicht der Antragstellerin zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, nur dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen - für sich betrachtet - noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

Vgl. BVerwG, Beschluss, vom 29. März 1993 - 4 NB 10.91 -, DVBl. 1993, 661 = juris, Rn. 27.

Davon ist hier nicht auszugehen. Ausweislich der Planbegründung wollte die Antragsgegnerin mit dem Bebauungsplan die Grundlage für den Bau eines städtebaulich ansprechenden Gesamtensembles zur Aufwertung der Innenstadt schaffen. Es sollte ein einheitlicher Gebäudekomplex entstehen, dessen Nutzung als zentrumsnahes Dienstleistungszentrum mit gehobener Wohnnutzung in den Obergeschossen vorgesehen war. Zur Verwirklichung dieses Ziels wurde das Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet nicht nur durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (0,6), der Geschosszahl (3-geschossig) und der Bauweise (geschlossen) bestimmt, sondern auch durch eine differenzierte Festsetzung maximaler Gebäudehöhen. Vor dem Hintergrund, dass der Antragsgegnerin die projektierten Planungen der Antragstellerin, die 3-geschossige Gebäude mit Staffelgeschossen vorsahen, im Aufstellungsverfahren bekannt waren und die Antragsgegnerin die Gebäudehöhen im Verlaufe des Verfahrens mit Rücksicht auf die Umgebungsbebauung nochmals bewusst modifiziert hat, kann nicht angenommen werden, dass sie den nicht sehr großen Gebäudekomplex, der gerade als einheitliches Gesamtensemble gestaltet werden sollte, auch ohne Beschränkung der Gebäudehöhe geplant hätte. Dies gilt umso mehr, als die in Rede stehenden Staffelgeschosse nicht durch die Geschosszahl hätten ausgeschlossen werden können, da diese nicht als Vollgeschoss zählen. Wäre der Bebauungsplan bei - unterstellter - Unwirksamkeit der Festsetzung zur Gebäudehöhe insgesamt unwirksam, fände grundsätzlich zunächst der Durchführungsplan Nr. 1 vom 1. Februar 1957 Anwendung, weil dieser durch den Bebauungsplan Nr. I/8 "G. " nicht ausdrücklich aufgehoben worden ist. Nach § 233 Abs. 3 BauGB gelten auf der Grundlage bisheriger Fassungen des BauGB/BBauG wirksame oder übergeleitete Pläne, Satzungen und Entscheidungen fort. Der seinerzeit nach § 10 des Nordrhein-westfälischen Gesetzes über Maßnahmen zum Aufbau in den Gemeinden (Aufbaugesetz) vom 29. April 1950 (GVBl. NRW S. 78) in der Fassung des Gesetzes vom 29. April 1952 (GVBl. NRW S. 75) erlassene Durchführungsplan kann nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG 1960 übergeleitet werden und als qualifizierter Bebauungsplan fortgelten. Nach dieser Vorschrift sind jedoch nur solche baurechtlichen Vorschriften übergeleitet, die bei Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes gültig waren.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. Mai 1982 - 4 C 65.78 -, BRS 39 Nr. 2 = juris, Rn. 34.

Wäre der Durchführungsplan Nr. 1 wirksam, verstieße das Vorhaben gegen dessen Festsetzungen und könnte daher nicht genehmigungsfrei nach § 67 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ausgeführt werden. Denn dieser Plan setzt im fraglichen Bereich mit den Planzeichen "C II o" laut Legende ein Mischgebiet mit 2- geschossiger offener Bauweise fest. Dem widerspräche das streitgegenständliche Vorhaben, weil dieses in 3-geschossiger und geschlossener Bauweise verwirklicht wird.

Ginge man - mit der Antragstellerin - davon aus, dass (auch) der Durchführungsplan wegen Unbestimmtheit der Festsetzungen betreffend das Mischgebiet und der Baulinien unwirksam ist, beurteilte sich das Vorhaben nach § 34 BauGB. Auch in diesem Fall könnte es nicht im Freistellungsverfahren ausgeführt werden und wäre wegen Verstoßes gegen § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW jedenfalls formell baurechtswidrig.

Bei - unterstellter - Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. I/8 "G. " und des Durchführungsplans Nr. 1 wäre schließlich auch gegen die Ermessensausübung der Antragsgegnerin zur Stilllegung der Bauarbeiten nichts zu erinnern.

Die Antragsgegnerin hat im Rahmen des vorliegenden Verfahrens mit Schriftsatz vom 17. Oktober 2012 klargestellt, dass die Stilllegungsverfügung im Fall der Unwirksamkeit beider Pläne auch auf eine dann gegebene formelle Illegalität des Vorhabens gestützt werde. Es fehle dann jedenfalls an der erforderlichen Baugenehmigung. Diese nachträgliche - im Wege einer Hilfserwägung - angestellte Ermessensausübung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Denn der bei - unterstellter - Unwirksamkeit der vorgenannten Pläne vorliegende Rechtsverstoß gegen das Genehmigungserfordernis (vgl. § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW) rechtfertigte bereits für sich regelmäßig - und so auch hier - zur Sicherung der formalen Ordnungsfunktion des Baugenehmigungsverfahrens die sofort vollziehbare Stilllegung von Bauarbeiten. Etwas anderes gilt ausnahmsweise lediglich dann, wenn ein Bauantrag gestellt worden ist und das Vorhaben nach Auffassung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigungsfähig ist und der Erteilung der Baugenehmigung auch sonst keine Hindernisse entgegenstehen. In derartigen Fällen, in denen die Behörde die in der formellen Illegalität liegende Störung durch sofortige Erteilung der Baugenehmigung beseitigen könnte, wäre der Erlass einer Stilllegungsverfügung unverhältnismäßig und damit ermessensfehlerhaft.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2008 - 7 A 696/07 -, juris, Rn. 70 ff., und Beschluss vom 12. Juli 2007 - 7 E 664/07 -, ZfBR 2007, 702 = juris, Rn. 6 ff.

Die Voraussetzungen einer solchen Ausnahmekonstellation lägen hier jedoch nicht vor. Weder hat die Antragstellerin bisher einen - auch nach ihrer Rechtsauffassung erforderlichen - Bauantrag gestellt, noch ist erkennbar, dass das Vorhaben nach Auffassung der Bauaufsichtsbehörde genehmigungsfähig ist. Anhaltspunkte für eine solche Einschätzung der Rechtslage durch die Antragsgegnerin bestehen nicht. Im Gegenteil hat diese die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB für den Fall der Unwirksamkeit beider Pläne im Schriftsatz vom 17. Oktober 2012 ausdrücklich offen gelassen und zudem mit Blick auf ihren eindeutig artikulierten Planungswillen in Erwägung gezogen, ggf. auch Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung zu ergreifen.

Die Antragsgegnerin hat ihre Ermessensausübung mit dieser nachgeschobenen Ermessenserwägung auch zulässig im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ergänzt (vgl. § 114 Satz 2 VwGO). Nach dieser Vorschrift ist eine Ergänzung der Ermessenserwägungen zulässig, wenn die nachträglich angegebenen Gründe bereits bei Erlass des Verwaltungsakts vorgelegen haben, ihre Heranziehung keine Wesensänderung des angefochtenen Verwaltungsakts bewirkt und der Betroffene nicht in seiner Rechtsverteidigung beeinträchtigt wird.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1997 - 3 C 22.06 -, BVerwGE 105, 55 = juris, Rn. 19.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Insbesondere handelt es sich bei der nachträglich angeführten Begründung nicht um ein nach § 114 Satz 2 VwGO unzulässiges Austauschen der tragenden Ermessenserwägungen, sondern vielmehr um eine bloße Präzisierung und Ergänzung der bereits in der angefochtenen Ordnungsverfügung angestellten Ermessenserwägungen. So ist die Antragsgegnerin mit der Feststellung, dass das im Freistellungsverfahren verwirklichte Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht, zugleich davon ausgegangen, dass das Vorhaben der Antragstellerin auch formell baurechtswidrig ist. Denn bei einem Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans liegen auch die Voraussetzungen für das Freistellungsverfahren nach § 67 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW nicht vor und das Vorhaben kann nicht genehmigungsfrei verwirklicht werden. Daher ist die Stilllegungsverfügung der Sache nach jedenfalls auch auf die formelle Illegalität des Vorhabens gestützt. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin in der Ordnungsverfügung, wenn auch im Rahmen der Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung, ausdrücklich ausgeführt, dass für eine sofort vollziehbare Baustilllegung bereits der durch Tatsachen begründete Anfangsverdacht eines formellen oder materiellen Rechtsverstoßes ausreicht. Vor diesem Hintergrund erweist sich die nachträgliche - hilfsweise - Begründung, die Baustilllegung werde auch allein auf eine jedenfalls vorliegende formelle Baurechtswidrigkeit gestützt, wie sie bereits in der angefochtenen Ordnungsverfügung zugrunde gelegt war, lediglich als klarstellende Ergänzung der bereits angestellten Ermessenserwägungen.

Die Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Ordnungsverfügung ist auch im Übrigen nicht gerechtfertigt. Die auf die Durchsetzung der Baustilllegung gerichtete Zwangsgeldandrohung beruht auf §§ 55 Abs. 1, 57 Nr. 2, 60 und 63 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Die Höhe des Zwangsgeldes von 20.000,00 EUR steht in einem angemessenen Verhältnis zu seinem Zweck, die Antragstellerin zur Einhaltung der Anordnung zu bewegen (§ 58 VwVG NRW).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

2. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG). Die Kammer bewertet das Interesse der Antragstellerin an der Durchführung des vorliegenden Verfahrens auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes gegen eine bauordnungsrechtliche Stillegungsverfügung mit der Hälfte des in der Hauptsache angesetzten Betrages von 30.000,-- EUR, d.h. 15.000,-- EUR.