Verwaltungsgericht Aachen, 9 K 855/08

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin begehrt die Rückabwicklung einer Folgekostenvereinbarung.

Die Beteiligten schlossen am 4. Juli 2000 einen Erschließungsvertrag betreffend die Erschließung des Planbereichs des Bebauungsplanes Nr. 00 "J. S. " und unter dem 5. August einen Erschließungs- und Folgekostenvertrag betreffend die Erschließung des Planbereichs des Bebauungsplanes Nr. 00 a "Erweiterung S. ". Letzterer enthielt unter anderem folgende Regelung: "§ 14 Folgekostenbeitrag Zur Abgeltung der sich aus der Durchführung dieses Vertrages für die Stadt ergebenden Infrastruktur-Folgekosten, zu deren Deckung keine Beiträge erhoben werden können, zahlt der Erschließer an die Stadt einen Betrag von 80.000,- EUR. Die Abgeltung kann (ersatzweise) auch in Grundstückswerten - kosten- und lastenfreie Übereignung eines oder mehrerer Baugrundstücke aus dem Bereich des Bebauungsplanes Nr. 00 (1. Bauabschnitt) in einer Gesamtgröße von mindestens 800 m² - erfolgen. Die Abgeltung ist fällig innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss."

Unter dem 3./8. November 2006 vereinbarten die Verfahrensbeteiligten, dass die Klägerin bezüglich des Erschließungsvertrages vom 4. Juli 2000 keine Erschließungsarbeiten im 2. und 3. Bauabschnitt erbringen und nur noch den 1. Bauabschnitt fertigstellen sollte. Mit der vollständigen Erbringung der restlichen Bauarbeiten und Zahlung eines einmaligen Betrages von pauschal 125.000,- EUR der Klägerin an die Beklagte sollten alle wechselseitigen Ansprüche aus dem Erschließungsvertrag vom 4. Juli 2000 und den dort geregelten Erschließungsmaßnahmen erledigt sein.

Nachdem die Klägerin nach ihren Angaben in der irrigen Annahme, zur Zahlung des Betrages in Höhe von 80.000,- EUR bzw. zu einer entsprechenden Grundstücksübertragung verpflichtet zu sein, der Stadt N. im Juni 2002 das Baugrundstück Gemarkung L. , Flur 00, Flurstück 000 (840 m² groß) unentgeltlich übertragen hatte, forderte sie die Beklagte mit Schreiben vom 19. November 2007 auf, diese Grundstücksübereignung rückgängig zu machen, da die Regelung des § 14 des Erschließungs- und Folgekostenvertrages vom 5. August 2002 wegen Verstoßes gegen das sog. Koppelungsverbot nichtig sei.

Nachdem die Beklagte die Rückübereignung oder die Zahlung eines entsprechenden Wertersatzes mit Schreiben vom 19. Dezember 2007 abgelehnt hatte, hat die Klägerin am 25. April 2008 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie geltend macht:

Sie habe einen Erstattungsanspruch, da die zwischen den Verfahrensbeteiligten getroffene Regelung zum Folgekostenbeitrag nichtig sei. Diese entspreche nicht den Anforderungen des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 des Baugesetzbuches (BauGB), da die dort genannten "Infrastruktur-Folgekosten" nicht näher bestimmt seien und somit die Ursächlichkeit des Erschließungsvorhabens für diese Folgekosten nicht feststellbar sei. Dies stelle einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot dar. Soweit die Beklagte darauf verwiesen habe, die Ursächlichkeit sei gegeben, weil die Mittel des von der Klägerin geleisteten Folgekostenbeitrages für den öffentlichen Personennahverkehr des Baugebietes (Schulbuskosten) verwendet worden seien, seien diese Gründe nachgeschoben; zudem bestünde kein Zusammenhang zwischen den Schulbuskosten und der Grundstücksübertragung. Die Vereinbarung vom 3./8. November 2006 erfasse nicht die Folgekostenvereinbarung, da sie sich nur auf den Erschließungsvertrag vom 4. Juli 2000 beziehe. Die Beklagte habe somit das Grundstück ohne Rechtsgrund erworben und müsse es nach Bereicherungsgrundsätzen zurückgeben bzw. dessen Wert ersetzen. Die Höhe des Wertersatzes richte sich nach den Grundstückskosten im Jahre 2002, die etwa 99,- EUR/m² für baureifes Land betragen hätten, sodass sich der Betrag von 80.000,- EUR als Wertersatz ergebe. Wenn die Grundstückskosten nach dem Jahre 2002 gesunken seien, liege das daran, dass die Beklagte weitere Baugebiete ausgewiesen und so durch ein Überangebot einen Preisverfall herbeigeführt habe.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 80.000,- EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor: Der geltend gemachte Zahlungsanspruch bestehe nicht. Die Regelungen des § 14 des Erschließungs- und Folgekostenvertrages vom 5. August 2002 seien auch mit Blick auf § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB nicht zu beanstanden, da die Schulbuskosten kausal durch die Schaffung des Baugebietes entstanden seien und "Infrastruktur-Folgekosten" darstellten. Aus dem Baugebiet seien 41 Schüler befördert worden, was zu Jahreskosten von 16.687,- EUR (41 Schüler x 37,- EUR/Schüler für 11 Monate) und bei einem Fünf-Jahres-Zeitraum, der anzusetzen sei, zu über 83.000 EUR führe. Dass die Bereitstellung des ÖPNV-Anschlusses zu den Infrastruktur-Folgekosten gehöre, sei in der Literatur - wie auch etwa für Kindergärten und Schulen - anerkannt. Der Erlös für das im Jahre 2004 an Dritte veräußerte Grundstück sei auch für die Schulbuskosten eingesetzt worden. Ein Überangebot an Baugrundstücken sei durch die Beklagte nicht geschaffen worden, da weitere Baugebiete erst ab dem Jahre 2005 hinzugekommen seien. Als Wertersatz käme daher allenfalls der für das Grundstück erzielte Kaufpreis (58.000,- EUR) infrage. Es werde zudem aber auch die Einrede der Verjährung erhoben. Nach den eigenen Angaben der Klägerin solle die Eigentumsübertragung auf die Stadt im Juni 2002 erfolgt sein, sodass der Anspruch mit Ablauf des Jahres 2005 verjährt sei (dreijährige Verjährungsfrist). Bei Bereicherungsansprüchen beginne die Verjährungsfrist mit der Kenntnis der Tatsachen, was hier im Jahre 2002 der Fall gewesen sei. § 196 BGB (zehnjährige Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück) sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht einschlägig.

Zur Einrede der Verjährung repliziert die Klägerin, dass § 196 BGB heranzuziehen sei, da ein Grundstück betroffen sei. Dies gelte auch für die Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts. § 14 der Folgekostenvereinbarung habe ausdrücklich auch die Zahlung in Grundstückswerten vorgesehen. Aber selbst bei Geltung einer Verjährungsfrist von drei Jahren sei diese noch nicht abgelaufen, weil diese erst später zu laufen begonnen habe. Es habe eine schwierige und unübersichtliche Rechtssituation in Bezug auf den vereinbarten Folgekostenbeitrag bestanden, sodass nicht bereits die Kenntnis der Vereinbarung und ihre Erfüllung, sondern erst die rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Prüfung eines anderen Erschließungsvertrages die Kenntnis aller Umstände herbeigeführt habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Verwaltungsvorgänge und der Gerichtsakte verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat teilweise Erfolg; sie ist als Leistungsklage zulässig, aber nur im Umfang des Tenors begründet.

Anspruchsgrundlage ist der öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch, weil die Folgekostenvereinbarung in § 14 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Erschließungs- und Folgekostenvertrages vom 5. August 2002 unwirksam ist.

Dies ergibt sich allerdings nicht aus der Vereinbarung der Verfahrensbeteiligten vom 3./8. November 2006, da sich diese Vereinbarung ausdrücklich nur auf den (ersten) Erschließungsvertrag vom 4. Juli 2000 bezieht und die dortigen wechselseitigen Ansprüche für erledigt erklärt. Die Folgekostenvereinbarung ist aber Inhalt des Erschließungs- und Folgekostenvertrages vom 5. August 2002, der einen anderen Bereich, nämlich den Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 00 a "Erweiterung S. " betrifft.

Die Folgekostenvereinbarung ist aber unwirksam, weil die Voraussetzungen für eine solche Vereinbarung nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB nicht vorliegen. Danach kann Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen sein, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken.

Nach dem Vortrag der Beklagten hat diese den Erlös aus dem Verkauf des ihr von der Klägerin zur Erfüllung der Folgekostenvereinbarung übertragenen Grundstückes für die Kosten des Schulbusverkehrs im gesamten Erschließungsgebiet aufgewendet. Die Kammer lässt offen, ob diese Handhabung der getroffenen Vereinbarung entspricht. Denn nach deren Wortlaut sollte der Folgekostenbeitrag zur Abgeltung der sich aus der Durchführung dieses Vertrages für die Stadt ergebenden Infrastruktur-Folgekosten verwendet werden. Da diese Vereinbarung in den Erschließungs- und Folgekostenvertrag vom 5. August 2002 eingebettet ist, der allein die Erschließung des Planbereichs des Bebauungsplanes "00 a Erweiterung S. " betrifft und nicht das gesamte Erschließungsgebiet, könnte sich die Frage stellen, ob der von der Klägerin geleistete Folgekostenbeitrag nicht auch nur für Infrastruktur-Folgekosten aus dem Erweiterungsgebiet S. einzusetzen war.

Denn unabhängig davon ist nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 29. Januar 2009 - 4 C 15/07 - (juris) im Gegensatz zur früheren Rechtslage zwar keine Beschränkung der die Folgekosten auslösenden Maßnahmen auf das jeweilige Bebauungsplangebiet geboten. Städtebauliche Maßnahmen können vielmehr auch außerhalb des Plangebiets liegen. Ein Folgekostenvertrag ist nach diesem Verständnis auch dann mit § 11 BauGB vereinbar, wenn der Bedarf für eine städtebauliche Maßnahme durch die Überplanung und Bebauung mehrerer Bebauungsplangebiete verursacht wird. Auf die nach anderen städtebaulichen Maßstäben vorzunehmende Aufteilung und Abgrenzung der Bebauungsplangebiete kommt es für die Frage, ob Baugebiete einen kausal verknüpften Folgebedarf auslösen, nicht (mehr) an. Selbst die Gesamtkonzeption einer Gemeinde kann geeignet sein zu belegen, dass eine städtebauliche Maßnahme die Folge mehrerer neu ausgewiesener Baugebiete ist. Ein derartiges Gesamtkonzept erfüllt jedoch nur dann die gesetzlichen Anforderungen, wenn die Gemeinde transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar belegt, dass die von ihr in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu beschließenden und realistischerweise verwirklichungsfähigen Bebauungspläne einen weiteren Bedarf an öffentlichen Einrichtungen hervorrufen. Ein derartiges Konzept muss vom Rat der Gemeinde beschlossen und damit von seiner planerischen und gestaltenden Willensbildung gedeckt sein. In jedem Fall muss anhand von nachvollziehbaren und realistischen Prognosen dargelegt werden, mit welcher Zunahme der Bevölkerung gerechnet wird. Daraus ist abzuleiten, welcher Bedarf an öffentlichen Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, dadurch hervorgerufen wird und welche Kosten in dessen Folge (nach Abzug von Zuschüssen etc.) auf die Gemeinde zukommen.

Letztlich kann offenbleiben, ob die im vorliegenden Falle vereinbarten Infrastruktur-Folgekosten - hier die Schulbuskosten mehrerer Baugebiete - überhaupt zu den öffentlichen und der Allgemeinheit dienenden Anlagen oder Einrichtungen zu zählen sind, die - wie etwa die Notwendigkeit der Errichtung einer Schule oder eines Kindergartens - durch die Erschließung hervorgerufen werden und dann auf die Gemeinde zukommen. Denn hier fehlt es bereits in formeller Hinsicht an einem Ratsbeschluss für eine derartige Maßnahme, der es der Beklagten ermöglicht, den vereinbarten Folgekostenbeitrag für den Schulbusverkehr einzusetzen. Darüber hinaus liegen keine nachvollziehbaren und realistischen Prognosen und Berechnungen dazu vor, mit welcher Zunahme der Bevölkerung und demzufolge mit welcher Zunahme des Schulbusverkehrs anhand der Neubaugebiete zu rechnen war. Fehlt es aber an den nach der genannten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erforderlichen Anforderungen an ein Gesamtkonzept, ist die entsprechende Folgekostenvereinbarung unwirksam mit der Folge, dass ein öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch besteht.

Dieser von der Klägerin vorliegend geltend gemachte Anspruch ist auch nicht verjährt.

Dabei kann letztlich offenbleiben, ob von der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB (drei Jahre) oder von der zehnjährigen Verjährungsfrist des § 196 BGB, die Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück betrifft, auszugehen ist.

Auch die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren war zum Zeitpunkt der erstmaligen Geltendmachung des Erstattungsanspruchs mit Schreiben der Klägerin vom 19. November 2007 noch nicht abgelaufen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Frist, die sich nicht auf die Rückübereignung des Grundstücks, sondern auf die Zahlung des Wertersatzes richtet, erst im Jahre 2004 mit der Veräußerung des Grundstücks durch die Beklagte in Lauf gesetzt wurde. Denn nach der auch für den öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch geltenden Regelung des § 818 Abs. 2 BGB ist der Wert zu ersetzen, wenn die Herausgabe nicht möglich oder der Empfänger aus einen anderen Grund zur Herausgabe außerstande ist. Dies ist hier mit der Veräußerung des Grundstücks durch die Beklagte und der Übertragung des Eigentums hieran im Dezember 2004 der Fall, sodass der Wertersatzanspruch erst im Jahre 2004 entstanden und mithin entsprechend der regelmäßigen Verjährungsfrist erst mit Ende des Jahres 2007 verjährt war. Da die Klägerin ihren Anspruch im Dezember 2007 geltend gemacht hat, ist keine Verjährung eingetreten.

Die Klägerin kann somit im Grundsatz auf einen ihr zustehenden öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch verweisen. Allerdings besteht dieser nicht in der von ihr geltend gemachten Höhe von 80.000,- EUR, sondern nur im tenorierten Umfang.

Da die Beklagte das ihr in Erfüllung der abgeschlossenen Folgekostenvereinbarung durch die Klägerin übertragene Grundstück infolge der Weiterveräußerung nicht mehr rückübertragen kann, hat sie unter den Voraussetzungen des § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Dabei ist der objektive Verkehrswert zu ersetzen, wobei maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung derjenige der Entstehung des Wertersatzanspruchs, d. h. derjenige des Eintritts der Unmöglichkeit der Herausgabe, ist.

Vgl. Palandt, BGB-Kommentar, 69. Auflage 2010, § 818 Rdnrn. 18 und 19.

Vorliegend entstand der Wertersatzanspruch im Dezember 2004 mit Weiterveräußerung des Grundstücks durch die Beklagte und Eintragung der Erwerber in das Grundbuch. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 58.000,- EUR. Dass zu diesem Zeitpunkt ein höherer Verkehrswert bestand, hat auch die Klägerin weder vorgetragen noch nachgewiesen. Sie hat lediglich vorgebracht, dass nach den Grundstückskosten im Jahre 2002, die etwa 99 EUR/m² für baureifes Land betragen hätten, der Grundstückswert und damit der Wertersatz 80.000,- EUR betragen hätte. Es kann offen bleiben, ob das zutrifft, denn diese Angabe bezieht sich nicht auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Entstehung des Wertersatzanspruches im Dezember 2004. Da es bei der Ermittlung der Höhe des Wertersatzes auf den objektiven Verkehrswert zu einem bestimmten Zeitpunkt ankommt, ist letztlich unerheblich, aus welchen Gründen dieser sich im Vergleich zu einem anderen Zeitpunkt verändert hat. Könnte das Grundstück noch zurückgegeben werden, wäre auch nicht zusätzlich ein Wertausgleich zu leisten.

Der Anspruch auf die Prozesszinsen ergibt sich aus § 62 Satz 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen in Verbindung mit §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO sowie §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.