Verwaltungsgericht Aachen, 5 K 802/10

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks G 1 und wendet sich gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.

Der Beigeladene ist Eigentümer des Nachbargrundstücks G 2.

Die Grundstücke sind jeweils mit einem zweigeschossigen Wohnhaus als Doppelhaus bebaut. Das Grundstück des Beigeladenen ist ein Eckgrundstück und grenzt mit seiner nordwestlichen Seite an die L. Straße sowie im Südwesten an die N.--------straße . In südöstlicher Richtung schließt sich das Grundstück der Klägerin an.

Die Grundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Sowohl in dem durch die Straßen N.--------straße , L. Straße, Q.---straße und S.------straße gebildeten Geviert, an dessen südwestlicher Grenze die Grundstücke der Klägerin und des Beigeladenen liegen, als auch in dem südlich an die N.--------straße angrenzenden Gebiet befindet sich mit Ausnahme einer Tankstelle an der Ecke L. Straße/Q.---straße und einer Fleischerei in der S.-----straße ausschließlich Wohnbebauung.

Das Doppelhaus der Klägerin und des Beigeladenen wurde 1937 als Zweifamilienwohnhaus genehmigt und errichtet.

Die Beklagte erteilte dem Beigeladenen unter dem 19. März 2003 die beantragte Baugenehmigung zu Umbau und Sanierung des Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück L. Straße 00 einschließlich Nutzungsänderung des Dachgeschosses von Speicher zu Wohnraum. Unter dem 15. November 2007 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen antragsgemäß die Änderungsbaugenehmigung zur veränderten Ausführung des Vorhabens, nämlich der Aufteilung in 5 anstelle von 3 Wohnungen. Hiernach sollten im Erdgeschoss und im Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen sowie im Dachgeschoss eine Wohnung entstehen.

Mit Baugenehmigung vom 4. März 2010 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen schließlich die Genehmigung zur Nutzungsänderung des Wohnhauses mit 5 Wohneinheiten in ein "Boarding-House". Hierbei handelt es sich nach den Angaben des Beigeladenen um die Einrichtung eines Gästehauses unter dem Namen "W. ", in welchem die Gäste auf 3 Etagen exklusiv eingerichtete separate Wohneinheiten mit einer Größe von rund 40, 60 und 80 qm vorfänden; alle Apartments verfügen über eine komplett ausgestattete Pantry-Küche mit Spülmaschine und Mikrowelle. Den Gästen wird alternativ auch die Möglichkeit angeboten, das Frühstücksbuffet des ebenfalls im Eigentum des Beigeladenen stehenden, ca. 3 Autominuten entfernt gelegenen C. Hotels in Anspruch zu nehmen. Darüber hinaus enthält das Leistungsangebot des Beigeladenen für die Gäste einen wöchentlichen Reinigungsservice sowie die Möglichkeit, die im Keller des Hauses befindliche Waschmaschine und den Trockner zu nutzen.

Die Klägerin hat am 11. Mai 2010 Klage gegen die drei genannten Baugenehmigungen erhoben. Sie macht geltend, von der Genehmigung der Änderung des Hauses in ein solches mit 5 Wohneinheiten habe sie erst mit Schreiben der Beklagten vom 23. März 2010 erfahren. Der Beigeladene habe in die gemeinsame Giebelwand Installationsleitungen für Wasser und Abflüsse gelegt und ca. sechs bis sieben Nasszellen hergerichtet, die über diese Leitungen versorgt würden. Es handele sich bei den beiden Häusern um einen einheitlichen Baukörper, der nach der Rechtsprechung nicht in genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Teile und Nutzungen aufgeteilt werden könne. Dies erfolge aber durch die Nutzungsänderung des Hausteiles des Beigeladenen. Die Genehmigung der Nutzungsänderung verstoße gegen nachbarschützende Vorschriften. Denn die Genehmigung sehe eine Trennung der Leitungsführungen für Frischwasser und Abwasser vom Baukörper der Klägerin nicht vor. Der Beigeladene habe die einschalige Brandmauer zwischen den Häusern unter Verstoß gegen Feuerschutzvorschriften aufgestemmt und die Leitungen in die Brandwand gelegt. Die Baugenehmigung enthalte auch keine Auflagen zum Zwecke der Eindämmung des Lärms, der durch die erhöhte Besucherfrequenz innerhalb und außerhalb des Hauses infolge der Nutzungsänderung auftrete. Die Nutzung als Boarding-House habe Beherbergungscharakter. Die Dienstleistungen des Beigeladenen würden vom eigenen Hauspersonal erbracht. Hierzu gehörten Reinigungsdienst und Zimmerservice, das Bettenmachen und das Austauschen der Wäsche im Bad, ein Bügelservice und die Lieferung von Lunchpaketen sowie die Einnahme des Frühstücks und Essens im C. Hotel. Die Nutzungsänderung in ein Boarding-House führe zu einer erheblichen Intensivierung der Nutzung des Hauses. In den Sommermonaten würden auch die Gartenterrasse und der Garten als Gemeinschaftsräume genutzt. Auch hiervon gingen unzumutbare Belästigungen aus. Ursprünglich sei das Haus als Einfamilienhaus genehmigt worden. Der Beigeladene habe das Haus aber als Mehrfamilienhaus deklariert.

Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung die Klage gegen die Baugenehmigung vom 19. März 2003 zurückgenommen.

Die Klägerin beantragt,

die dem Beigeladenen für die Aufteilung in fünf Wohneinheiten und die Nutzungsänderung von Wohnnutzung in ein "Boarding-House" auf dem Grundstück G 2 erteilten Baugenehmigungen vom 15. November 2007 und vom 4. März 2010 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt aus, die Genehmigung der Nutzungsänderung in ein "Boarding-House" sei rechtmäßig. Der von der Klägerin gerügte Bau von Frisch- und Abwasserleitungen sei nicht Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung. Es handele sich bei dem Vorhaben des Beigeladenen nicht um einen hotelartigen Beherbergungsbetrieb, sondern unter Berücksichtigung der in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien um eine dem Bereich des Wohnens zuzuordnende Nutzung. Die Gäste hätten die Möglichkeit der eigenständigen Haushaltsführung und unabhängigen Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises.

Der Beigeladene beantragt ebenfalls,

die Klage abzuweisen.

Die Berichterstatterin hat am 17. März 2011 eine Ortsbesichtigung durchgeführt; auf die Niederschrift vom gleichen Tag wird verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, war das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzustellen.

Die weitergehende Klage hat keinen Erfolg.

I. Soweit die Klägerin die Aufhebung der dem Beigeladenen unter dem 15. November 2008 erteilten Baugenehmigung für die Aufteilung des Wohnhauses in fünf Wohneinheiten begehrt, ist die Klage bereits unzulässig.

Zwar gilt in dem Fall, in dem - wie hier - die angegriffene Baugenehmigung dem Nachbarn nicht bekannt gegeben worden ist, dass die vierwöchige Klagefrist gemäß § 74 Abs. 1 VwGO nicht zu laufen beginnt.

Jedoch muss derjenige Nachbar, der - anders als durch amtliche Bekanntgabe - von einer dem Bauherrn erteilten Baugenehmigung zuverlässig Kenntnis erlangt hat, sich in Anwendung des im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei ihm die Baugenehmigung im Zeitpunkt der Kenntniserlangung amtlich bekannt gegeben worden. Entsprechens gilt, wenn der Nachbar von der Baugenehmigung zuverlässige Kenntnis hätte haben müssen, weil sich ihm ihr Vorliegen aufdrängen musste und es ihm möglich und zumutbar war, sich beispielsweise durch Nachfrage beim Bauherrn oder bei der Bauaufsichtsbehörde darüber Gewissheit zu verschaffen. In diesen Fällen beginnt mit der Kenntniserlangung beziehungsweise mit dem "Kennenmüssen" der Lauf der Rechtsmittelfrist, die in Anwendung der §§ 70 Abs. 1 und 2, 74 Abs. 1 und 2 und 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO regelmäßig ein Jahr beträgt.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss vom 16. März 2010 - 4 B 5/10 -, juris, Urteil vom 25. Januar 1974 - IV C 2.72 -, juris; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 21. Februar 2005 - 7 A 1642/04 -, Urteil vom 3. August 2000 - 7 A 1941/99 -.

Der Nachbar ist allerdings nicht gehalten, zur Bewahrung seiner Abwehrrechte jegliche Bautätigkeit in seiner Umgebung zum Anlass zu nehmen, den damit verfolgten Zweck herauszufinden und die Auswirkungen der Baumaßnahme auf die eigenen Rechtspositionen zu überprüfen. Vielmehr wird man dem Nachbarn eine Erkundigung nach dem Vorliegen und dem Inhalt einer Baugenehmigung erst zumuten können, wenn für ihn erkennbar wird, dass ihn die Baumaßnahme überhaupt in irgendeiner Weise zu beeinträchtigen vermag.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 3. August 2000 - 7 A 1941/99 -.

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Klage gegen die Baugenehmigung vom 15. November 2007 im Mai 2010 nicht fristgemäß erhoben worden ist.

Nach dem Inhalt der Bauakte war der Beklagten im Mai 2003 der Beginn der Baumaßnahme angezeigt worden. Im August 2008 beantragte der Beigeladene die Schlussabnahme für das Bauvorhaben. Die wesentlichen Baumaßnahmen im Haus des Beigeladenen, die mit auch geräuschintensiven Arbeiten u.a. durch das Einreißen von Wänden einhergingen, haben danach spätestens in der ersten Hälfte des Jahres 2008 stattgefunden. Dass die Klägerin von solchen auch von außen zumindest aufgrund von Baustellenfahrzeugen optisch wahrnehmbaren Baumaßnahmen nichts mitbekommen habe, vermag die Kammer ihr nicht abzunehmen. Sie wertet die vagen und zumindest teilweise ausweichenden Angaben der Klägerin hierzu als mit der Lebenswirklichkeit nicht zu vereinbarende Schutzbehauptungen.

Für die Klägerin war damit spätestens Mitte 2008 erkennbar, dass die vorgenommenen Umbaumaßnahmen zur Umgestaltung des Nachbarwohnhauses sie in eigenen Rechtspositionen beeinträchtigen könnten. Ab diesem Zeitpunkt hatte die Jahresfrist gemäß § 58 Abs. 2 VwGO zu laufen begonnen mit der Folge, dass die Klageerhebung im Mai 2010 zu spät erfolgte.

Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass für sie eine mögliche Beeinträchtigung eigener Rechtspositionen erst mit der Aufnahme der (geänderten) Nutzung des Vorhabens erkennbar war. Die von dem Beigeladenen beabsichtigte und von der Klägerin als Beeinträchtigung wahrgenommene veränderte Aufteilung der Nutzungseinheiten war für die Klägerin bereits bei Wahrnehmung der umfangreichen Baumaßnahmen erkennbar. Die Baumaßnahmen dienten nämlich nicht einer neuen von der bisherigen Wohnnutzung verschiedenen Nutzungsart, welche möglicherweise erst mit der Aufnahme der Nutzung für den Nachbarn erkennbar wird. Sie dienten vielmehr einer in der Aufteilung veränderten Wohnnutzung, was aus der Blickrichtung des Nachbarn bereits bei Durchführung der Baumaßnahmen im Rahmen des hiermit zu Erwartenden lag. Die Klägerin hätte daher nicht bis zur Aufnahme der Nutzung als Fünfparteienhaus warten dürfen, um eine hiervon ausgehende Beeinträchtigung gegenüber dem Beigeladenen geltend zu machen.

Unabhängig von Vorstehendem ist die Klage gegen die Baugenehmigung vom 15. November 2007 auch unbegründet.

Ein nachbarliches Abwehrrecht und damit ein Rechtsanspruch auf Aufhebung einer erteilten Baugenehmigung steht einem Nachbarn nur dann zu, wenn eine Baugenehmigung nicht nur objektiv rechtswidrig ist, sondern durch den Rechtsverstoß gleichzeitig die Verletzung von nachbarlichen Rechten erfolgt. Das ist nur der Fall, wenn eine Norm verletzt ist, die mindestens auch dem Schutz von Nachbarn zu dienen bestimmt ist, mithin drittschützende Wirkung hat.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

Die in Rede stehende Baugenehmigung verstößt zunächst nicht gegen die Klägerin schützende Vorschriften des Bauplanungsrechts.

Das Bauvorhaben der Beigeladenen ist nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils verwirklicht werden soll und nicht im Geltungsbereich eines wirksamen Bebauungsplans gemäß § 30 BauGB liegt.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben nur dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt.

Das Vorhaben des Beigeladenen fügt sich ohne weiteres nach der Art der Nutzung in die nähere Umgebung ein. Diese ist durch Wohnbebauung geprägt. Auch die unter dem 15. November 2007 genehmigte Nutzung des Hauses des Beigeladenen ist Wohnnutzung.

Die hier genehmigte Aufteilung des Wohnhauses in 5 anstelle von 3 Wohnungen berührt keines der weiteren Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens gemäß § 34 BauGB. Die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude ist nämlich kein Merkmal, von dem abhängt, ob ein Vorhaben sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt,

vgl. Urteil der Kammer vom 10. Februar 2011 , 5 K 2137/09 -, m.w.N. auf S. 6; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Beschluss vom 24. September 2008 - 14 CS 08.1989 -, juris, und Urteil vom 7. Januar 1998 - 2 B 92.3955 -, juris.

Nachbarschutz kommt allenfalls insoweit in Betracht, als sich die Überschreitung einer etwa rahmenbildenden Wohnungszahl pro Gebäude dem Nachbarn gegenüber im Sinne von § 15 BauNVO als ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme erweist. Hierfür ist darauf abzustellen, ob durch das Vorhaben Belästigungen oder Störungen bewirkt werden können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.

Vgl. BayVGH, Urteil vom 7. Januar 1998, a.a.O.

Es dürfte hier bereits schon keine Überschreitung einer rahmenbildenden Wohnungszahl gegeben sein. Dafür, dass eine Aufteilung eines Wohnhauses in 5 Wohnungen in der unmittelbaren Nachbarschaft des betroffenen Grundstücks nicht unüblich ist, spricht ein Blick auf die gegenüberliegende Seite der N.--------straße . In den dort anzutreffenden Mehrfamilienhäusern befinden sich bereits mehr als 5 Wohnungen.

Unabhängig hiervon spricht nichts dafür, dass durch das Vorhaben Belästigungen oder Störungen bewirkt werden können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Die mit der Wohnnutzung verbundenen Lebensgeräusche hat der Nachbar grundsätzlich hinzunehmen, unabhängig davon, ob sie aus Räumen derselben Wohnung oder aus solchen verschiedener Wohnungen herrühren.

Soweit die Klägerin geltend macht, dass sie sich besonders durch die Anordnung der Nassbereiche an der gemeinsamen Grenzwand und vor allem durch in die Grenzwand gelegte Frisch- und Abwasserleitungen belästigt fühle, kann sie sich nicht auf einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme berufen. Zunächst ist ihr bereits in tatsächlicher Hinsicht zu widersprechen: Es liegen nur 2 Badezimmer, nämlich in Wohnung 2 im EG und Wohnung 4 im OG, an der gemeinsamen Grenzwand. Zudem ist ausweislich der zum Inhalt der Baugenehmigung gemachten Bauzeichnungen die Verlegung von Wasserleitungen in der Grenzwand nicht Gegenstand der Baugenehmigung. Falls die Beigeladene eine von den Bauzeichnungen abweichende Baumaßnahme getroffen haben sollte, ist dies im Verfahren wegen Anfechtung der Baugenehmigung unbeachtlich.

Auch die aufgrund der Erhöhung der Wohnungszahl getroffene Stellplatzregelung wirkt sich hier nicht für die Klägerin unzumutbar aus. Die 5 geplanten Stellplätze sind nach dem Inhalt der Baugenehmigung vor dem Haus des Beigeladenen an der Einmündung der L. Straße in die N.--------straße und damit gerade nicht in der Nähe des besonders schutzbedürftigen Wohnbereichs der Klägerin angeordnet.

Die Baugenehmigung vom 15. November 2007 verstößt auch nicht gegen die Klägerin schützende Vorschriften des Bauordnungsrechts. Vor allem wirft die Aufteilung in 5 Wohnungen ohne gleichzeitige Veränderung des äußeren Baukörpers nicht erneut die Frage nach der Einhaltung notwendiger Abstandflächen auf.

II. Die Klage gegen die Baugenehmigung vom 4. März 2010 ist unbegründet.

Sie verstößt nicht gegen nachbarschützenden Vorschriften des Bauplanungs- oder Bauordnungsrechts, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Der Klägerin steht ein Abwehrrecht gegen das streitige Vorhaben nicht unter dem Gesichtspunkt des Gebietsgewährleistungsanspruchs (Art der baulichen Nutzung) zu. Zwar kommt der Festsetzung von Baugebieten durch Bebauungspläne kraft Bundesrechts grundsätzlich eine nachbarschützende Funktion mit der Folge zu, dass ein Nachbar generell einen Anspruch auf Bewahrung der festgesetzten Gebietsart geltend machen kann und ein Abwehranspruch bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens ausgelöst wird. Gleiches gilt im nicht beplanten Innenbereich, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht,

vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 -, BRS 55 Nr. 110.

Letzteres ist hier der Fall.

Bei der Ermittlung der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks ist zu berücksichtigen die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst,

vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, a.a.O.

Zu der danach maßgeblichen Umgebung gehört vorliegend die an der N.--------straße beidseitig und auf der südöstlichen Seite der L. Straße, dort in südlicher Richtung möglicherweise sogar bis zur Abzweigung der S.-----straße und in nördlicher Richtung bis zur Einmündung der Q.---straße befindliche Bebauung, darüber hinaus wohl auch die beidseits der S.-----straße vorhandene Bebauung. In diesem gesamten Gebiet ist - bis auf eine Tankstelle an der Ecke L. Straße/Q.---straße und eine kleinere Fleischerei im nördlichen Bereich der S.------straße - ausschließlich Wohnbebauung anzutreffen.

Danach entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete i.S.d. Baunutzungsverordnung (BauNVO), § 34 Abs. 2 BauGB. Dabei kann das Gericht offen lassen, ob es sich um ein reines Wohngebiet i.S.d. § 3 BauNVO oder mit Blick auf die wohl zu berücksichtigende Tankstelle um ein allgemeines Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO (§ 4 Abs. 3 Nr. 5) handelt.

In jedem Fall fügt sich das Vorhaben des Beigeladenen in die Eigenart dieser näheren Umgebung ein. Denn es handelt sich um eine als Wohnen anzusehende Nutzung, die in beiden Baugebieten ohne weiteres zulässig ist.

Ein Boarding-House stellt eine Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalles abhängt.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006 - OVG 2 S 2.06 -, juris.

Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 7.September 1984 - 4 N 3/84 -, juris.

Ein Beherbergungsbetrieb liegt dagegen vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können,

vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 - 4 C 43/89 -, juris; Herrmanns und Dr. Hönig, "Das Boarding-House - Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts", BauR 2001, 1523.

Für die Betrachtung als Wohnnutzung sprechen danach die folgenden Kriterien: - die Wohnungen sind baulich abgeschlossen - sie verfügen über eine Küchenzeile - sie sind nach ihrer Grundfläche und ihrer Ausstattung auf eine längere Verweildauer der Mieter zugeschnitten - Abstellraum in einem Mieterkeller ist vorhanden - ebenso Gemeinschaftsraum mit Waschmaschine und Trockner - es findet kein nennenswerter hotelmäßiger Service statt - es fehlen weitere hoteltypische Gemeinschaftsräume wie Essensräume und Aufenthaltsräume.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O.; Herrmanns und Dr. Hönig, "Das Boarding-House - Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts", BauR 2001, 1523,1528 f.

Unter Zugrundelegung dieser Kriterien besteht kein Zweifel daran, dass es sich bei dem Vorhaben des Beigeladenen um eine Wohnnutzung handelt. Hierfür spricht vor allem die Größe der Wohnungen von 40, 60 und 80 qm und deren Ausstattung mit einer Küchenzeile. Diese Gestaltung legt es nahe, dass die Räume auf eine längere Verweildauer der Gäste zugeschnitten sind, und entspricht nicht den typischen Merkmalen von Hotelzimmern. Dass die Gäste ihren Haushalt in weitgehender Eigenständigkeit führen können, wird weiter dadurch ermöglicht, dass ihnen zur freien Benutzung eine Waschmaschine und ein Trockner zur Verfügung stehen. Schließlich fehlt es auch an nennenswerten hoteltypischen Dienstleistungen und hoteltypischen Gemeinschaftsaufenthaltsräumen. Das Angebot zur Inanspruchnahme des Frühstücksbuffets im ca. 1 km entfernt gelegenen C. Hotel stellt zwar eine hoteltypische Leistung dar. Auf diese Leistung sind die Gäste, die sich in den Wohnungen selbst versorgen können, aber gerade nicht angewiesen; sie stellt damit lediglich ein Zusatzangebot dar, welches nicht geeignet ist, einen hoteltypischen Schwerpunkt zu bilden. Auch der wöchentliche Reinigungsservice macht die Wohnungen nicht zu einem Beherbergungsbetrieb; ein solcher Reinigungsservice, vor allem in wöchentlichem Rhythmus, wird typischerweise auch für Mietwohnungen in Anspruch genommen. Es handelt sich insoweit nicht um eine nennenswerte typische Hotelleistung.

Eine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme scheidet hier schon deshalb aus, weil sich das Vorhaben im Sinne des § 34 BauGB in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Januar 1999 - 4 B 128/98 -, juris.

Besondere Umstände, die dennoch ausnahmsweise einen Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme als möglich erscheinen lassen, sind nicht ersichtlich.

Für einen Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungsrechts ist ebenfalls nichts ersichtlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Abs. 2, 154 Abs. 1 VwGO. Die Kosten des Beigeladenen waren der Klägerin gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit aufzuerlegen, weil er einen Sachantrag gestellt und sich damit gemäß § 154 Abs. 3 VwGO auch einem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 709 der Zivilprozessordnung.