Verwaltungsgericht Aachen, 5 K 143/07

T a t b e s t a n d:

Die Klägerin begehrt die Aufhebung eines Bescheides, durch welchen der Beklagte ein Vorkaufsrecht der Stadt B. an dem Grundstück G 1 in Anspruch nimmt. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

Das insgesamt 138.341 qm große, im Stadtbezirk B. -C. gelegene Grundstück ist in nordsüdlicher Richtung ca. 700 m lang und in ostwestlicher Richtung ca. 150 m bis 350 m breit. Es wird im Südosten durch die O.---straße , im Südwesten durch die F.------straße , im Nordwesten durch den W.-------weg und im Nordosten durch die Straße "C1. I. " begrenzt. Das Grundstück, das seit dem 1. Januar 2005 im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten (BIMA) steht, wurde bis zum Jahre 1914 landwirtschaftlich genutzt. Im westlich gelegenen Teil des Grundstücks siedelte sich 1914 zunächst eine Waggonfabrik an, die im Laufe der Zeit mehrfach erweitert wurde. Ein Teilbereich dieser (ehemaligen) Waggonfabrik wurde seit 1949 an ein Unternehmen verpachtet, das diesen Teil des Grundstücks später als Abstellfläche für Lkw und Wohnmobile nutzte. Das übrige Gelände wurde vor dem 2. Weltkrieg von der Wehrmacht als Versorgungslager genutzt. Nach Ende des 2. Weltkrieges wurde das Grundstück als Kasernengelände zur Fahrzeug- und Panzerinstandsetzung durch die belgischen Streitkräfte genutzt. Während dieses Zeitraumes wurden zahlreiche neue Gebäude errichtet.

Im Herbst 1995 wurde die militärische Nutzung des unter dem Namen "D. Q. " bekannten Geländes durch die belgischen Streitkräfte aufgegeben. Das Grundstück ist derzeit noch mit Bürogebäuden, Werkstätten, Fahrzeughallen und sonstigen Einrichtungen der ehemaligen Kaserne "D. Q. " dicht bebaut und weist nur wenige Grünzonen und Gehölze auf. Das Gelände ist überwiegend mit Betonplatten, Pflaster und Schwarzdecken befestigt.

Nach Freiwerden des Geländes stellte der Beklagte bereits im Herbst 1995 erste planerische Überlegungen zur weiteren Nutzung und Konversion des ehemaligen Kasernengeländes an. Nachdem der Rat der Stadt B. am 8. Mai 1996 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 für das "Gewerbegebiet D. Q. " beschlossen hatte, beauftragte der Beklagte im Oktober 1996 das Büro T. - und S. aus L. mit der Erstellung einer städtebaulichen Rahmenplanung und eines Wiedernutzungskonzeptes für das "D. Q. "-Gelände. Das Ingenieurbüro legte im Februar 1998 seinen Abschlussbericht vor, nach dem eine gewerbliche, kleinteilige Nutzung des Gebietes möglich und anzustreben sei.

Das Gelände gilt als kontaminiert und altlastverdächtig. Die Bodensituation wurde seit dem Jahr 1997 im Auftrag des Beklagten u.a. durch das Ingenieurbüro Dipl.- Geol. F1. untersucht. Ausweislich der zu den Akten gereichten Untersuchungsergebnisse seien auf dem Gelände bauschutthaltige Auffüllungen bis zu einer Mächtigkeit von etwa 5 m anzufinden. Oberflächennah sei ein Teilbereich mit Schlacken bedeckt, die erhebliche Metallgehalte (Arsen, Blei, Kupfer und Zink) aufwiesen und auch mit Dioxinen (PCDD/PCDF) belastet seien. Ein akutes Sanierungserfordernis bestehe zwar nicht, weil das Gelände für die Öffentlichkeit unzugänglich sei und die an der Geländeoberfläche gelegenen schadstoffbelasteten Materialien überwiegend bewachsen seien und Schadstoffauswehungen daher weitgehend ausgeschlossen werden könnten. Im Hinblick auf die geplante Nutzung bestehe aber nach gutachtlicher Einschätzung ein Altlastensanierungsbedarf. Denn von den Flächen gehe eine potenzielle Gefahr für die Benutzer des Geländes und auch die Anwohner des umliegenden Gebietes aus, da durch Staubauswehungen, die im Rahmen der geplanten Baumaßnahmen zu erwarten seien, eine inhalative Aufnahme von belasteten Bodenpartikeln möglich sei. Vor dem Hintergrund dieser Feststellungen ist der fragliche Grundbesitz im Altlastenverdachtsflächenkataster der T. B. als altlastenverdächtige Grundfläche eingetragen.

Der Rat der T. B. beschloss am 15. Dezember 1999 zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für den hier fraglichen Bereich des ehemaligen Kasernengeländes "D. Q. " eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB). Die Satzung wurde am 14. September 2000 öffentlich bekannt gemacht.

Nachdem Verhandlungen, die der Beklagte zunächst mit dem Bundesvermögensamt als Vertreter der Bundesrepublik Deutschland, später mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit dem Ziel einer gemeinschaftlichen Entwicklung bzw. eines Erwerbs des Geländes geführt hatte, erfolglos geblieben waren, schloss die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben am 19. Januar 2006 mit der - zu diesem Zweck gegründeten - Klägerin einen notariellen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück, und zwar zu einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR. In dem Kaufvertrag ist u.a. ein Haftungsausschluss zugunsten der Verkäuferin vereinbart (§ 6 Abs. 1 des Notarvertrages) und festgestellt, dass die vorhandenen Bodenverunreinigungen bereits kaufpreismindernd berücksichtigt worden seien. Ein Ausgleichanspruch nach § 24 Abs. 2 des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) sei ausgeschlossen. Im Falle einer Inanspruchnahme der Verkäuferin, habe die Käuferin sie freizustellen (§ 7 Abs. 2 des Notarvertrages).

Unter dem 20. Januar 2006 richtete der beurkundende Notar namens der Klägerin eine "Vorkaufsrechtsanfrage" an den Beklagten. In diesem Schreiben wird dargelegt, dass die Klägerin durch notariellen Kaufvertrag den katastermäßig näher bezeichneten Grundbesitz Gemarkung C. , erworben habe. Der Notar bat zugleich um Abgabe einer Erklärung zum Bestehen und zur Ausübung etwaiger gesetzlicher Vorkaufsrechte. Am 16. Februar 2006 legte der Notar dem Beklagten auf dessen Wunsch hin den vollständigen Vertragstext vor.

In seiner Sitzung vom 21. März 2006 genehmigte der Wohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. die beabsichtigte Ausübung des Vorkaufsrechts. Daraufhin hörte der Beklagte die Klägerin mit Anhörungsschreiben vom 24. März 2006 zu der beabsichtigten Ausübung des Vorkaufrechtes an.

Nachdem ein daraufhin anberaumter Erörterungstermin am 3. April 2006 nicht zu einer einvernehmlichen Regelung geführt hatte, übte der Beklagte für die T. B. mit dem vorliegend streitgegenständlichen Bescheid vom 7. April 2006 gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das der T. B. - nach ihrer Auffassung - nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zustehende Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück aus. Zur Begründung führte der Beklagte aus, durch die Aufgabe der militärischen Nutzung der Kaserne "D. Q. " in B. -C. im Herbst 1995 sei eine Gewerbebrache mit einer Gesamtfläche von ca. 13,2 ha entstanden. Mit der Freigabe dieses Geländes böten sich nun für die T. B. Chancen einer städtebaulichen Entwicklung, die eine Fortentwicklung des Siedlungsgefüges des Bezirks B. -C. darstelle. Städtebauliche Zielsetzung sei eine künftige gewerbliche kleinteilige Nutzung für kleinere und mittlere Betriebe einschließlich Handwerksbetriebe. Zur Umsetzung dieser städtebaulichen Zielsetzung sei die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 - Gewerbegebiet "D. Q. " - eingeleitet worden. Die Durchsetzung der mit der Aufstellung des Bebauungsplanes verfolgten Planungsziels für die Umnutzung und Umstrukturierung dieser größeren ehemals militärisch genutzten Liegenschaft sei bei einem Eigentumserwerb der T. B. eher gewährleistet als bei dem Ankauf durch Private. Die kostenträchtigen und vorleistungspflichtigen Maßnahmen im Hinblick auf Altlastensanierung, Abriss von Gebäuden etc. könnten in gleicher Weise von einem Privateigentümer nicht erwartet oder verlangt werden. Das Allgemeinwohl rechtfertige daher die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Gegen diesen Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 erhob die Klägerin am 18. April 2006 Widerspruch. In einem Erörterungstermin am 26. Juni 2006 wurden zwischen Vertretern des Beklagten und der Klägerin Möglichkeiten erörtert, eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. Hierfür sollte die Klägerin insbesondere ihr Konzept zur späteren Nutzung des Geländes "D. Q. " im Einzelnen darlegen und mit den städtebaulichen Zielsetzungen des Beklagten abgleichen. Nachdem der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 3. Juli 2006 die mit dem Bebauungsplan Nr. 828 "Gewerbegebiet D. Q. " verfolgten Planungsziele erläutert hatte, legte die Klägerin mit Schreiben vom 22. August 2006 ein eigenes planerisches Konzept vor. Danach sollte die äußere Erschließung des Geländes unter Verkehrsentlastung der O.---straße in gleicher Weise erfolgen wie es von dem in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 828 vorgesehen sei. Hinsichtlich der inneren Erschließung schlage die Klägerin vor, insoweit eine der Erschließungsstraßen um ein paar Meter zu verlegen, um (auch) eine der dort noch befindlichen und funktionstüchtigen vier Hallen erhalten zu können. Dies sei für eine wirtschaftliche Nutzung des Geländes förderlich. Auch der generelle Ausschluss von Lagerplätzen nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sei nicht sachgerecht. Immissionsbelästigungen für die Nachbarschaft könnten auch durch anderweitige Regelungen, wie etwa Schallschutzmaßnahmen, ausgeräumt werden. Die Straße "C1. I. " solle, entgegen der bisherigen Planung, als Verbindungsweg für Radfahrer und Fußgänger zum W.-------weg erhalten bleiben. Auch die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Grünflächen seien in dem geplanten Umfang nicht erforderlich. Über die Verteilung der Grünflächen solle vielmehr im Einzelfall entschieden werden. Die Änderungsvorschläge der Klägerin beträfen allerdings lediglich Einzelfragen der Umsetzung der Planung. Die Grundzüge der Planung blieben erhalten und würden durch sie respektiert und verwirklicht. Zur Erreichung der städtebaulichen Ziele bedürfe es daher nicht des Erwerbs des Grundstücks durch den Beklagten.

In einem Schreiben vom 20. September 2006 nahm das Planungsamt der T. B. zu dem Planungskonzept der Klägerin Stellung. Die T. habe sich - wie bereits dargelegt - bereits im Jahre 1999 für ein Nutzungskonzept entschieden, das eine vollständige Freiräumung des Geländes vorsehe. Hierbei handele es sich um das sog. "Nutzungskonzept II". Das sog. "Nutzungskonzept I", das eine Wiedernutzung der vorhandenen Gebäude vorgesehen habe, habe nicht mehr verwirklicht werden sollen, nachdem eine der Hallen inzwischen abgebrannt und eine weitere durch den C. in Mitleidenschaft gezogen worden sei. Hinsichtlich der Hallen sei mit erhöhten Sanierungskosten in 5 bis 10 Jahren zu rechnen. Auch aufgrund des schlechten Qualitätsstandards sei daher letztlich das Nutzungskonzept präferiert worden, das eine Freiräumung des Geländes vorgesehen habe. Eine Verschiebung der Verkehrsfläche, durch die eine der Hallen erhalten werden könne, sei aufgrund der vorhandenen Geländehöhe nicht mehr möglich. Lagerflächen seien in dem Bebauungsplangebiet nicht zulässig, weil von Lagerplätzen, insbesondere von offenen, in der Regel Lärm- und Staubbelästigungen ausgingen, die zu einer Beeinträchtigung der umliegenden schutzwürdigen Wohnbebauung führten. Außerdem sei eine zentrale Zielsetzung des Bebauungsplanes, eine Vernetzung der Geh- und Radwege zu erhalten. Hierfür solle an zentraler Stelle eine Querverbindung durch das Gebiet "D. Q. " geschaffen werden. Die Straße "C1. I. " werde als Fuß- und Radweg daher aufgegeben. Die Festsetzung der öffentlichen Grünflächen bzw. der Flächen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern diene neben der bereits erwähnten Vernetzung der Geh- und Radwege auch der Grünvernetzung. Der Umfang der festgesetzten Grünbereiche werde zu einer Verbesserung der luftklimatischen Gegebenheiten führen. Außerdem seien diese Festsetzungen auch aus stadtgestalterischen Gründen erfolgt. Nach alledem sei nicht davon auszugehen, dass die Klägerin die städtebaulichen Planungsziele verwirklichen werde.

Der Bebauungsplan Nr. 828 - Gewerbegebiet "D. Q. " - wurde in seinem 1. Teil (Teil A) in der Sitzung des Rates der T. B. vom 13. Dezember 2006 beschlossen. Das im Südwesten an der F2. Straße befindliche THW-Gelände wurde aus dem Bebauungsplan herausgenommen, weil die Konfliktbewältigung mit der angrenzenden Wohnbebauung erst später gelöst werden könne (Teil B). In der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 828/Teil A sind folgende allgemeine Ziele und Zwecke der Planung des Bebauungsplanes - Gewerbegebiet "D. Q. " - aufgeführt:

Entwicklung der Baufläche aus dem Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche, insbesondere für kleinere und mittlere Betriebe,

bauliche Fassung der O.---straße entsprechend der vorhandenen Baustruktur sowie Erhalt und Weiterentwicklung des bestehenden Grünbestandes an der O.---straße ,

Vermeidung von Gewerbeverkehr durch Wohnbereiche,

Ausschluss von Nutzungen, die die Funktionsfähigkeit des Stadtteilzentrums C. an der U. Straße gefährden könnten,

Schutz der benachbarten schutzwürdigen Bauflächen gegen unzumutbare Belästigungen durch entsprechende Nutzungsbeschränkungen und Gliederungen nach dem Abstandserlass,

Festsetzung einer funktionsgerechten Erschließung der Bauflächen,

Schaffung von Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer in Richtung des W weges,

Vermeidung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft.

Nachdem der Bebauungsplan Nr. 828/Teil A am 11. Januar 2007 öffentlich bekannt gemacht worden war, teilte die Klägerin mit Schreiben vom 1. Februar 2007 mit, dass sie diesen Bebauungsplan nunmehr inhaltlich als verbindlich anerkenne und ihre Änderungswünsche bzw. Vorschläge daher aufgebe. Sie beabsichtige, die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes umzusetzen und zu berücksichtigen, sofern er keine Fehler enthalte.

Der Beklagte wies den Widerspruch der Klägerin gegen seinen Ausübungsbescheid vom 7. April 2006 daraufhin mit Widerspruchsbescheid vom 7. Februar 2007 als unbegründet zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte er die im vorangegangenen Schriftwechsel mit der Klägerin bereits gemachten Ausführungen.

Die Klägerin hat am 15. Februar 2007 Klage erhoben, mit der sie ihr Ziel einer Aufhebung des Ausübungsbescheides des Beklagten vom 7. April 2006 weiter verfolgt. Zur Begründung führt sie aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bereits formell rechtswidrig erfolgt. Dies folge insbesondere daraus, dass hierüber vorliegend der Wohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. entschieden habe. Dieser sei aber lediglich für die Ausübung des Vorkaufsrechts in einer wirtschaftlichen Größenordnung von bis zu 600.000,-- EUR zuständig. Vorliegend könne nicht allein auf den unter dieser Grenze liegenden Kaufpreis abgestellt werden. Den Wert des Grundstücks bestimmten vielmehr in erheblichem Umfang die auch nach Auffassung des Beklagten erforderlichen Sanierungskosten, durch die der Wert des Kaufgeschäftes eine Größenordnung von mindestens 9.486.000,-- EUR erreiche. Diese Sanierungskosten seien bei der Höhe des vereinbarten Kaufpreises daher ausdrücklich auch als kaufpreismindernd berücksichtigt worden. Über die wirtschaftliche Größenordnung des Grundstückserwerbs, insbesondere die Höhe der notwendigen Sanierungskosten, sei weder der Wohn- und Liegenschaftsausschuss noch der ebenfalls mit der Angelegenheit befasste Planungsausschuss informiert gewesen. Wegen der wirtschaftlichen Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts mit den dargestellten Folgekosten in Millionenhöhe sei für die Ausübung somit nicht der Wohn- und Liegenschaftsausschuss, sondern der Rat der T. B. zuständig gewesen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch materiell rechtswidrig erfolgt. Insbesondere sei sie nicht durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Die Klägerin wolle die Planungsziele, die sich aus dem Bebauungsplan ergäben, umsetzen. Sie habe sich durch ihr Schreiben vom 1. Februar 2007 inzwischen sogar bereit erklärt, den Bebauungsplan ohne jede Einschränkung zu verwirklichen. Ein Grundstückserwerb durch den Beklagten sei daher nicht erforderlich. Der Beklagte könne seine Planungsziele auch durch andere Instrumente des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts durchsetzen. Auch für die kommunale Wirtschaftsförderung sei ein Erwerb des Grundstücks und eine Beplanung des Gebiets durch den Beklagten nicht zwingend erforderlich. Insoweit sei festzustellen, dass das Angebot an gewerblicher Baufläche in der T. B. deutlich größer sei als die Nachfrage. Mehr als zweifelhaft sei auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Beklagten. Wie dargestellt, seien Sanierungskosten in Millionenhöhe veranschlagt. Angesichts der Tatsache, dass die T. B. mit einem Nothaushalt, der regelmäßig der Genehmigung durch die Bezirksregierung bedürfe, agiere, sei nicht nachvollziehbar, woher die T. das Geld für die erforderliche Sanierung nehmen wolle. Im Gegensatz hierzu sei die Klägerin leistungsfähig. Auch der Umfang der Sanierungsbedürftigkeit des Gebiets sei bislang gutachterlich nicht festgestellt worden. Insoweit handele es sich um bloße Mutmaßungen des Beklagten. Selbstverständlich werde die Klägerin entsprechend eines Sanierungsplans eines ggf. zu beauftragenden Sachverständigen die erforderlichen Sanierungsarbeiten durchführen lassen. Eine Umsetzung der mit dem Bebauungsplan Nr. 828 verfolgten Planungsziele durch die Klägerin sei daher ohne weiteres möglich und auch beabsichtigt. Die Klägerin habe insoweit auch rechtzeitig eine Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 BauGB abgegeben.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid des Beklagten vom 7. April 2006 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Februar 2007 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er bezieht sich zur Begründung seines Klageabweisungsantrages auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide und seine Ausführungen im Verwaltungsverfahren. Ergänzend führt er aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts formell ordnungsgemäß erfolgt sei. Insoweit sei allein auf die Höhe des Kaufpreises und nicht auch auf mögliche Sanierungskosten abzustellen. Auch sei die Ausübung materiell durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Insoweit sei ausreichend, wenn das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Nicht zu fordern sei, anders als bei der Enteignung, dass das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts erfordere. Eine Rechtfertigung für die streitgegenständliche Ausübung des Vorkaufsrechts sei vorliegend durch das Allgemeinwohl gegeben. Die dargelegten Planungsabsichten seien bei Ausübung des Vorkaufsrechts eher zu gewährleisten als bei einem Grundstückserwerb durch die Klägerin. Die maßgeblichen Verfahrensvorschriften seien ebenfalls eingehalten. Eine Abwendungserklärung nach § 27 Abs. 1 BauGB sei innerhalb der gesetzlichen Frist nicht von der Klägerin abgegeben worden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei vor diesem Hintergrund ermessensfehlerfrei und nicht zu beanstanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und der Verfahren 5 L 93/07 und 5 L 8/07 sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Hefte und 4 Ordner) Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Klage hat keinen Erfolg.

Sie ist zwar zulässig. Insbesondere fehlt es der Klägerin, die nicht selbst Adressatin des angefochtenen Ausübungsbescheides vom 7. April 2006 ist, nicht an der erforderlichen Klagebefugnis. Denn die angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts hat privatrechtsgestaltenden Charakter und berührt die Rechtssphären beider Vertragspartner des Kaufgeschäftes, für das das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Für den Erstkäufer, hier die Klägerin, äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass ihr Anspruch auf Übereignung des Grundstücks vom Verkäufer nicht mehr erfüllt werden kann. Denn nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kommt der Kauf mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer unter den Bedingungen zustande, die mit dem Erstkäufer vereinbart worden sind. Diesem muss angesichts des hierin begründeten Eingriffs in seine Rechtssphäre eine Anfechtungsmöglichkeit eröffnet bleiben,

vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), u.a. Beschlüsse vom 25. Mai 1982 - 4 B 98.82 -, <juris>, und vom 15. Februar 2000 - 4 B 10.00 -, NVwZ 2000, 1044; Krautzberger in: Battis/Krautzberger/ Löhr, Kommentar zum BauGB, 7. Aufl. 1999, § 28 Rdnr. 21.

Die somit zulässige Klage ist jedoch nicht begründet.

Der angefochtene Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Februar 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Rechtsgrundlage für die angefochtene Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 28 BauGB.

Danach kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht, und dieses im Einzelfall gegenüber dem Verkäufer eines im Geltungsbereich der Satzung gelegenen Grundstückes durch Verwaltungsakt ausüben.

Voraussetzung für eine rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts ist mithin zunächst das Bestehen einer Satzung i.S.d. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Insoweit hat der Rat der T. B. am 15. Dezember 1999 für das Gebiet, in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt, eine am 14. September 2000 öffentlich bekannt gemachte Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht erlassen. Bedenken an der Wirksamkeit dieser Satzung bestehen weder in formeller noch in materieller Hinsicht. In materieller Hinsicht ist allein erforderlich, dass die Gemeinde "städtebauliche Maßnahmen" in Betracht zieht. Konkretisierte Planungsabsichten sind in diesem Stadium noch nicht erforderlich,

vgl. Bracher in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. 2004, S. 870; Krautzberger, a.a.O., § 25 Rdnr. 5 ff.; vgl. auch BVerwG, Beschlüsse vom 15. Februar 2000 - 4 B 10.00 -, a.a.O., und vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -, NVwZ 1994, 152.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der vom Beklagten bereits spätestens im Jahre 1996 mit dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 "Gewerbegebiet D. Q. " vorgenommenen und später nicht mehr aufgegebenen Gesamtplanung für den Bereich des ehemaligen Kasernengeländes erfüllt.

Auch die konkrete, auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gestützte Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Die angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts ist zunächst formell rechtmäßig ergangen. Die insoweit zwischen den Beteiligten in erster Linie streitige Frage, ob der Wohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. , der vorliegend über die Ausübung des Vorkaufsrechtes entschieden hat, für diese Entscheidung zuständig gewesen ist, ist im Ergebnis zu bejahen.

Nach § 41 Abs. 1 Satz 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein- Westfalen (GO NRW) ist grundsätzlich der Rat der Gemeinde für alle Angelegenheiten der Gemeindeverwaltung zuständig, soweit die Gemeindeordnung nichts anderes bestimmt. Die Entscheidung über bestimmte Angelegenheiten, die nicht zum Katalog der nicht übertragbaren Angelegenheiten des § 41 Abs. 1 Satz 2 GO NRW zählen, kann der Rat gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GO NRW auf Ausschüsse oder den Bürgermeister übertragen. Von dieser Übertragungsbefugnis hat der Rat der T. B. durch den Erlass der auf § 6 Abs. 2 der Hauptsatzung der T. B. vom 15. Dezember 1995 (im Folgenden: HS) beruhenden Zuständigkeitsordnung der T. B. vom 15. Dezember 1995 (im Folgenden: ZustO) Gebrauch gemacht. Nach §§ 1 Abs. 3, 12 Abs. 2 ZustO ist der Wohn- und Liegenschaftsausschuss u.a. für "den Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als 60.000,-- EUR bis einschließlich 600.000,-- EUR" (lit. a) sowie für "den Verzicht auf die Ausübung von Vor- und Ankaufsrechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als 60.000,-- EUR bis einschließlich 600.000,-- EUR" (lit. c) zuständig. Hieraus folgt, dass nach dem Wortlaut der Regelung der Wohn- und Liegenschaftsausschuss vorliegend für die Entscheidung über die streitgegenständliche Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des zu einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR erfolgten Grundstückskaufes zuständig gewesen ist.

Die von der Klägerin hiergegen erhobenen Einwände greifen im Ergebnis nicht durch. Die fragliche Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses betrifft zunächst keine Angelegenheit, die zu den nicht übertragbaren Angelegenheiten des § 41 Abs. 1 Satz 2 GO NRW zählt. Insbesondere liegt in der Entscheidung, das Vorkaufsrecht bei einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR auszuüben, keine "Zustimmung zu überplanmäßigen oder außerplanmäßigen Aufwendungen und Auszahlungen sowie zu überplanmäßigen oder außerplanmäßigen Verpflichtungsermächtigungen" i.S.d. § 41 Abs. 1 Satz 2 lit. h) GO NRW bzw. der hierzu korrelierenden Vorschrift des § 1 Abs. 3 Satz 2 lit. a) ZustO. Denn durch die Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses ist die T. im laufenden Haushaltsjahr lediglich zu Ausgaben in Höhe des Kaufpreises in Höhe von 500.000,-- EUR und der mit etwa 25.000,-- EUR bis 30.000,-- EUR veranschlagten Vertragsnebenkosten verpflichtet worden, mithin zu Ausgaben in einer Gesamthöhe von etwa 530.000,-- EUR.

Dass Grundstückserwerbskosten in dieser Höhe durch den städtischen Haushalt nicht gedeckt gewesen sind, ist nicht ersichtlich. Bereits im Investitionsprogramm der T. B. für die Jahre 2004 - 2008 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 13. April 2005 war für den "allgemeinen Grunderwerb", der unter anderem "Grundstücksankäufe für den Gemeinbedarf" abdecken sollte, unter der Haushaltsstelle 9.88400.93220.0 ein Investitionsvolumen von insgesamt 23.000.000,-- EUR vorgesehen und für die einzelnen Haushaltsjahre, mithin auch für das hier interessierende Haushaltsjahr 2006, jeweils in Höhe von 4.600.000,-- EUR angesetzt,

vgl. die Internet-Veröffentlichung dieser Unterlagen auf der - am 16. Februar 2008 abgerufenen - Homepage der T. B. : http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20 05/vermoegenshaushalt_2005.pdf / sowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20 05/investitionsprogramm_2005.pdf.

In gleicher Weise ist im städtischen Investitionsprogramm für die Jahre 2005 - 2009 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 22. März 2006 für den "allgemeinen Grunderwerb" unter der gleichen Haushaltsstelle ein Investitionsvolumen von insgesamt 22.910.000,-- EUR vorgesehen und für das vorliegend einschlägige Haushaltsjahr 2006 im Vermögenshaushalt 2006 in Höhe von 4.510.000,-- EUR angesetzt,

vgl. auch hierzu die - ebenfalls am 16. Februar 2008 abgerufene - Veröffentlichung im Internet: http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20 06/vermoegenshaushalt_2006.pdf / sowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/ politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_2006/investitionspro- gramm_2006.pdf.

Angesichts dieser allgemeinen Mittelzuweisungen im Haushalt der T. B. ist nicht ersichtlich, dass durch die Entscheidung, das Vorkaufsrecht zu einem Kaufpreis nebst Erwerbsnebenkosten in Höhe von etwa 530.000,-- EUR auszuüben, gegen haushaltsrechtliche Grundsätze verstoßen worden sein könnte. Eine Delegation der hier zur Überprüfung gestellten Entscheidung an den Wohn- und Liegenschaftsausschuss ist daher nicht gemäß § 41 Abs. 1 Satz 2 lit. h) GO NRW ausgeschlossen.

Die Klägerin macht insoweit der Sache nach auch weniger geltend, dass die konkrete Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes aufgrund eines normativ geregelten Ausschlusses einer Delegation dem Rat vorbehalten bleiben musste. Die Klägerin macht vielmehr geltend, dass der Rat wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung des fraglichen Kaufgeschäftes, dessen wirtschaftlicher Wert erheblich höher als der vereinbarte Kaufpreis gewesen sei, originär zuständig geblieben sei. Nach Sinn und Zweck der Zuständigkeitsregelung sei insoweit auf den Wert des Kaufgeschäftes und nicht auf die Höhe des Kaufpreises abzustellen mit der Folge der Zuständigkeit des Rates der T. B. und nicht des Wohn- und Liegenschaftsausschusses.

Insoweit ist zwischen den Beteiligten nicht streitig, dass die zu erwartenden Kosten des Kaufgeschäftes einschließlich der als notwendig erachteten Sanierungskosten den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen und sich nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten voraussichtlich in einer Größenordnung von nahezu zehn Millionen Euro bewegen dürften. Ebenfalls ist zwischen den Beteiligten nicht streitig, dass die fragliche Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses ein Grundstückserwerbsgeschäft von erheblicher, nicht nur wirtschaftlicher, sondern auch stadtplanerischer Bedeutung für die T. B. betrifft.

Wenn vor diesem Hintergrund durchaus auch aus Sinn und Zweck dieser Kompetenzabgrenzung abgeleitete Gründe dafür sprechen, entgegen deren Wortlaut nicht auf die Höhe des Kaufpreises, sondern auf den Wert des Kaufgeschäftes abzustellen, so überwiegen nach Auffassung der Kammer jedoch die hiergegen sprechenden Gründe.

Maßgeblich ist insoweit zu berücksichtigen, dass eine Kompetenzregelung, durch die eine Gemeindevertretung ihr obliegende Aufgaben auf einen nachgeordneten Ausschuss überträgt, zur Vermeidung von Kompetenzkonflikten grundsätzlich genau bestimmt und eindeutig formuliert sein muss,

vgl. Rehn/Cronauge, Kommentar zur GO NRW, Loseblattsammlung (Stand: Dezember 2007), Band I, § 41 III. 2.; Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, Kommunalverfassungsrecht NRW, Loseblattsammlung (Stand: Februar 2008), Band I, § 41 Ziff. 3.1; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 10. Juli 1963 - III A 1323/62 -, OVGE Band 19, 42.

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat vor diesem Hintergrund auch erhebliche Bedenken an der Bestimmtheit etwa einer Delegationsnorm formuliert, die den Haupt- und Finanzausschuss einer T. zu allen Entscheidungen ermächtigte, "welche dem Rat der T. nicht zur ausschließlichen Entscheidung vorbehalten sind oder welche nicht wegen ihrer politischen oder wirtschaftlichen Bedeutung eine Entscheidung des Rates der T. erforderlich machen und soweit die Befugnis zur Entscheidung nicht einem anderen Ausschuss oder dem Oberstadtdirektor übertragen ist",

vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Juli 1963 - III A 1323/62 -, a.a.O.

Demnach dürfte Überwiegendes dafür sprechen, einer Delegationsnorm, die - wie die Klägerin es im Ergebnis für die hier fragliche Delegationsnorm im Wege der teleologischen Auslegung tut - die Zuständigkeitsabgrenzung zwischen Rat und nachgeordnetem Ausschuss anhand der "politischen oder wirtschaftlichen Bedeutung" der zu treffenden Entscheidung vornimmt, die erforderliche Bestimmtheit abzusprechen. Der Forderung nach einer bestimmten und eindeutig formulierten Delegationsnorm wird nach Auffassung der Kammer allein das - am Wortlaut der Delegationsnorm orientierte - Abstellen auf den bestimmten, notariell beurkundeten und damit nicht zweifelhaften Kaufpreis gerecht. Stellte man hingegen für die Bestimmung der Zuständigkeit des Entscheidungsorgans auf den "Wert des Kaufgeschäftes" ab und bezöge man in diesen alle - für einen bestimmten oder ggf. auch unbestimmten Zeitraum - denkbaren Folgekosten des Kaufgeschäftes ein, so hinge die Zuständigkeit häufig von Umständen und Faktoren ab, die die Entscheidungsorgane der Gemeinde ohne Hinzuziehung externen Sachverstandes nicht mehr zuverlässig beurteilen könnten. Denn nicht nur im Fall einer - wie hier - zu bewältigenden Altlastensanierung sind Folgekosten eines Grundstückserwerbs indiziert. Auch im alltäglichen Grundstückserwerbsgeschäft sind - turnusmäßige - Sanierungs- oder Modernisierungslasten zu bedenken und gegebenenfalls zu ermitteln. Weitere Folgekosten können sich im Einzelfall abzeichnen, etwa aufgrund rechtshängiger Streitverfahren mit Mietern oder Nachbarn. Dass in diesem Zusammenhang der Begriff der "Folgekosten" oder des "wirtschaftlichen Werts" des Kaufgeschäftes nicht zielführend ist, wird selbst dann, wenn man die Problematik der Sanierungskosten vernachlässigte, am vorliegenden Beispiel deutlich. Denn der Erwerb eines Grundstücks, auf dem die Verwirklichung eines Bebauungsplans erfolgen soll, wird regelmäßig Planungs- und Erschließungskosten zur Folge haben, die Einfluss auf den "Wert des Kaufgeschäftes" haben. Überdies kann und soll die Entwicklung eines Gewerbegebietes die Ansiedlung von Gewerbebetrieben nach sich ziehen, welche nicht allein stadtplanerischen Aspekten dient, sondern auch wirtschaftliche Vorteile für die Gemeinde ergeben soll. All dies sind Faktoren, die den "Wert" eines Grundstückserwerbsgeschäftes beeinflussen können, im Regelfall aber schwer zu beziffern sind, zumal sie sich unter Umständen erst viele Jahre später auswirken. Angesichts dieser Unwägbarkeiten bei der Bestimmung des "Wertes" eines Grundstückskaufs setzten sich Rat und Ausschüsse, wenn sie ihre Zuständigkeit vom wirtschaftlichen Wert eines Kaufgeschäftes abhängig machten, häufiger der Gefahr einer Anfechtbarkeit bzw. Unwirksamkeit ihrer Entscheidungen aus, insbesondere dann, wenn die "Wertgrenze" geringfügig unter- oder überschritten wird und hinsichtlich wertbestimmender Faktoren Streit entsteht,

vgl. Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, a.a.O., Ziff. 3.1.

Diesem für die Verbindlichkeit gemeindlicher Entscheidungen untragbaren Ergebnis wird durch ein Abstellen auf den eindeutig bestimmten und letztlich nicht anzuzweifelnden Kaufpreis wirkungsvoll begegnet.

Die Klägerin kann insoweit auch nicht mit Erfolg einwenden, im zur Entscheidung stehenden Fall übersteige der wirtschaftliche Wert des Kaufgeschäftes den Kaufpreis unstreitig um ein Vielfaches. Denn die Auslegung einer Delegationsnorm muss abstrakt erfolgen. Sie kann nicht davon abhängen, ob etwaige Wertgrenzen deutlich oder weniger deutlich über- oder unterschritten werden. Eine Auslegung, nach der bei einem deutlichen Überschreiten der Wertgrenze auf den wirtschaftlichen Wert, bei einem geringfügigen Überschreiten demgegenüber auf den Kaufpreis abzustellen sei, scheidet erkennbar aus.

Bedeutung gewinnt bei der hier vorzunehmenden Auslegung letztlich auch der Umstand, dass der Rat der T. B. sich in § 1 Abs. 3 Satz 2 lit. d) ZustO ein Rückholrecht vorbehalten hat, durch das er an einen nachgeordneten Ausschuss delegierte Entscheidungen grundsätzlich wieder an sich ziehen kann,

vgl. zur Zulässigkeit eines satzungsgemäß vorbehaltenen Rückholrechtes: OVG NRW, Urteil vom 10. Juli 1963 - III A 1323/62 -, a.a.O.; Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, a.a.O., § 41 Ziff. 3.2.

Durch den Vorbehalt eines Rückholrechtes ist garantiert, dass der Rat in Fällen grundsätzlicher Bedeutung, also insbesondere in Fällen erheblicher politischer oder wirtschaftlicher Bedeutung für die T. , die von den pauschalierten Wertgrenzen nicht zuverlässig erfasst werden, seine Entscheidungsgewalt zurückerhält, wodurch seine Kompetenzen gewahrt bleiben.

Aus vorgenannten Gründen geht die Kammer von der Zuständigkeit des Wohn- und Liegenschaftsausschusses für die fragliche Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes aus.

Dafür, dass der Wohn- und Liegenschaftsausschuss über die Tragweite der wirtschaftlichen und städtebaulichen Bedeutung des fraglichen Kaufgeschäftes nicht ausreichend informiert gewesen ist, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten, zumal ausweislich des über die Ausschusssitzung vom 21. März 2006 angefertigten Protokolls die Frage der Altlastensanierung in der Sitzung thematisiert worden ist. Ungeachtet dessen kommt es angesichts der - wie zuvor im Einzelnen dargelegt - allein an der Höhe des Kaufpreises und gerade nicht an der wirtschaftlichen oder politischen Bedeutung des Kaufgeschäftes ausgerichteten Zuständigkeitsabgrenzung auf die von der Klägerin in Abrede gestellte Kenntnis der Ausschussmitglieder nicht an.

Auch die weitere Formvorschrift des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde eingehalten. Danach kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Der vollständige Inhalt des Kaufvertrages wurde dem Beklagten am 16. Februar 2006 durch den beurkundenden Notar mitgeteilt. Auf diesen Zeitpunkt und nicht auf den Zeitpunkt, in dem dem Beklagten vom Notar der Umstand des Vertragsschlusses (lediglich) mitgeteilt worden ist (hier: 23. Januar 2006), ist deshalb abzustellen, weil die Gemeinde in die Lage versetzt werden muss, über die Ausübung des Vorkaufsrechtes verantwortlich zu entscheiden. Hierfür ist aber notwendige Voraussetzung, dass der Gemeinde der vollständige Inhalt des Kaufvertrages bekannt gemacht wird,

vgl. u.a.: Bracher, a.a.O., S. 884; Lemmel in: Schlichter/Stich, Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, § 28 Rdnr. 6.

Da der Beklagte nach Ergehen der grundsätzlichen Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses am 21. März 2006 die Ausübung des Vorkaufsrechtes mit Bescheid vom 7. April 2006, der Verkäuferin zugestellt am 11. April 2006, vorgenommen hat, ist die Zwei-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gewahrt.

Formfehler sind auch im Übrigen weder vorgetragen, noch bei der von Amts wegen vorzunehmenden Überprüfung zu erkennen. Gegenstand der Ausübung des Vorkaufsrechts ist ein formgültiger, wirksamer Kaufvertrag. Abweichend von § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB musste der Verwendungszweck im Ausübungsbescheid gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB nur angegeben werden, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich war. Auch dieser Anforderung wird der angefochtene Ausübungsbescheid vom 7. April 2006 gerecht.

Die mithin formell rechtmäßig erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechtes ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden.

Der Beklagte hat nicht gemäß § 28 Abs. 5 BauGB auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes verzichtet. Auch steht ein Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 BauGB der Ausübung nicht entgegen. In Betracht kommt als möglicher Ausschlussgrund insoweit allein § 26 Nr. 4 BauGB. Nach dieser Vorschrift ist die Ausübung des Vorkaufsrechtes ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder - hier einschlägig - den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird. Dies war und ist hier jedoch nicht der Fall. Ziel der städtebaulichen Maßnahme ist ausweislich der Planungsziele des Bebauungsplans Nr. 828 die Konversion des ehemaligen Kasernengeländes zu einem Gewerbegebiet insbesondere für kleine und mittlere Betriebe. Diese Nutzung wurde und wird unstreitig (noch) nicht durchgeführt, wenngleich es vereinzelt auch zu einer gewerblichen Vermietung einzelner noch vorhandener Hallen seitens der Klägerin gekommen ist. Ungeachtet dessen steht der Ausschlusstatbestand des § 26 Nr. 4 BauGB zusätzlich unter dem Vorbehalt, dass auf ihm errichtete bauliche Anlagen keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs. 2 und 3 BauGB aufweisen. Dies dürfte vorliegend ebenfalls zu verneinen sein. Denn bereits im Notarvertrag vom 19. Januar 2006 wurde bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes von beiden Vertragspartnern, also auch von der Klägerin, unter anderem vermerkt: "Dieser Bestand ist durchweg schadhaft und überwiegend abbruchreif. Die auf dem Grundstück befindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind unbrauchbar" (§ 1 Abs. 4 Sätze 2 und 3 des Notarvertrages). Diese Beschreibung deckt sich überdies mit der im Rahmen der Übergabe des Geländes durch die belgischen Streitkräfte erfolgten Bau- und Zustandsfeststellung vom 12. Oktober 1995.

Die Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg darauf berufen, sie beabsichtige, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen der T. zu nutzen. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes ist für einen Ausschluss des Vorkaufsrechtes nach § 26 Nr. 4 BauGB erforderlich, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes bereits im Einklang mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde bebaut ist und genutzt wird,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -, a.a.O.

Dies ist vorliegend jedoch - wie aufgezeigt - nicht der Fall, weshalb die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist.

Die Klägerin macht mit der Berufung auf ihre Absicht, das Grundstück künftig im Einklang mit den städtebaulichen Zielvorstellungen zu entwickeln und zu nutzen, aber einen Belang geltend, der grundsätzlich geeignet sein kann, in Frage zu stellen, ob es der Ausübung des Vorkaufsrechtes bedarf, um die städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde zu verwirklichen, ob diese also von Allgemeinwohlgründen getragen wird. Denn inhaltlich ist die Ausübung des Vorkaufsrechtes nach §§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur dann zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Beurteilung der Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit als einem unbestimmten Rechtsbegriff steht der Gemeinde kein Beurteilungsspielraum zu; diese Beurteilung unterliegt vielmehr in vollem Umfang der gerichtlichen Überprüfung,

vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung (Stand: 15. September 2007), Band II, § 24 Rdnr. 65 b; Bracher, a.a.O., S. 877.

Ein die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertigendes "Wohl der Allgemeinheit" ist ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden (privaten und öffentlichen) Interessen. Der abstrakt-generelle Begriff des öffentlichen Interesses bedarf jedoch einer weiteren Konkretisierung anhand der speziellen Besonderheiten des konkreten Vorkaufstatbestandes, die sich im Fall des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einerseits am Sinn und Zweck der Vorschrift des § 25 BauGB zu orientieren hat und die zum anderen die gesetzlichen Regelungen über den Ausschluss des Vorkaufsrechtes berücksichtigen muss,

vgl. Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 63; Bracher, a.a.O., S. 876 f., jeweils m.w.N.

Insoweit genügt es für die Rechtfertigung aus Allgemeinwohlgründen, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei sind allein städtebauliche Gründe maßgebend. Die Ausübung ist daher gerechtfertigt, wenn der Grundstückserwerb durch die Gemeinde die Realisierung des Bebauungsplanes bzw. - wie hier - der städtebaulichen Maßnahmen fördern kann bzw. diese erleichtert. Während eine Enteignung nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies erfordert, darf das Vorkaufsrecht als das mildere Eingriffsmittel ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden also gegenüber einer Enteignung qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist allerdings dann nicht mehr gerechtfertigt, wenn die Gemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichem Gewinnstreben oder zu "Vorratszwecken" ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme erwirbt,

vgl. zu allem: BVerwG, Beschlüsse vom 15. Februar 1990 - 4 B 245.89 -, NJW 1990, 2703, und vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 - , a.a.O.; Hessischer Verwaltungsgerichtshof (HessVGH), Urteil vom 24. Februar 2005 - 3 UE 231/04 -, NVwZ-RR 2005, 650; Roos in: Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung (Stand: September 2007), Band 2, § 24 Rdnr. 38 ff.; Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 63 ff; Lemmel, a.a.O., § 24 Rdnr. 14.

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist die Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegend durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. An den bodenpolitischen Zielsetzungen der T. B. , eine Konversion des ehemaligen Kasernengeländes und die Erschließung eines neuen Gewerbegebietes zu betreiben und damit überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit anzustreben, bestehen keine begründeten Zweifel. Der Erwerb des für die Entwicklung des Gewerbegebietes benötigten Grundstückes dürfte die Realisierung dieses Vorhabens jedenfalls erleichtern. Für ein lediglich privatwirtschaftliches Gewinnstreben oder eine Ausübung, die losgelöst von städtebaulichen Zielen allein eine Bevorratung von Grundstücksflächen beabsichtigt, fehlt es ebenfalls an hinreichenden Anhaltspunkten.

Das Hauptargument der Klägerin, die städtischen Planungsziele könne sie genauso oder besser sicherstellen, so dass es einer Ausübung des Vorkaufsrechtes und eines Grunderwerbs durch die T. B. nicht bedürfe, führt nicht zu einer anderen Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es - entgegen der wohl in diese Richtung tendierenden Auffassung der Klägerin - zunächst nicht darauf an, welches Planungskonzept besser und erfolgversprechender ist. Die Planungshoheit liegt bei der T. , weshalb - ausgehend vom Planungskonzept der T. - allein fraglich ist, ob die von ihr verfolgten Planungsziele ebenso gut erreicht werden können, wenn sie die erforderlichen Grundstücke nicht erwirbt und es bei einem Grundstückskauf durch den privaten Dritten verbleibt.

Das Allgemeinwohl kann grundsätzlich dann entfallen, wenn der Käufer sich zu einer vollständigen Umsetzung der städtebaulichen Ziele verpflichtet und hierdurch sichergestellt ist, dass das Grundstück künftig entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen bebaut und genutzt wird. Denn in diesem Fall bedarf es regelmäßig keines Grundstückserwerbs durch die Gemeinde, weshalb die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht aus Allgemeinwohlgründen gerechtfertigt ist. Dieser Spezialfall, in dem die Ausübung eines Vorkaufsrechtes nicht mehr durch Allgemeinwohlgründe gerechtfertigt ist, ist in § 27 BauGB gesetzlich geregelt,

vgl. u.a. Lemmel, a.a.O., § 27 Rdnr. 1.; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 1.

Danach kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Will der Käufer sich daher darauf berufen, das Grundstück künftig im Einklang mit den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme zu nutzen, so muss er unter den Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 BauGB eine rechtsverbindliche Verpflichtungserklärung zur Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechtes abgeben.

Die Klägerin hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes jedoch nicht gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB wirksam abgewendet. Die Erklärung vom 1. Februar 2007, in der sich die Klägerin erstmals "verpflichtet" hat, die im Bebauungsplan Nr. 828 zum Ausdruck kommenden Planungsziele der T. B. vollständig umzusetzen, weist nicht den für eine wirksame Abwendungserklärung erforderlichen rechtlich verbindlichen und durchsetzbaren Erklärungsgehalt auf. Die Erklärung ist zum einen nicht vorbehaltlos erfolgt, sondern unter der Maßgabe abgegeben worden, dass der Bebauungsplan Nr. 828 (nur) umgesetzt und berücksichtigt werden solle, sofern er keine Fehler enthalte. Dies reicht nach allgemeinen Grundsätzen schon aus, um dieser Erklärung die erforderliche uneingeschränkte Rechtsverbindlichkeit abzusprechen. Zum anderen aber erweist sich die Erklärung als zu unbestimmt und konturenlos und stellt damit lediglich eine Absichtserklärung dar. Dies sollte nach dem Willen des Gesetzgebers aber mit der Neuregelung des § 27 Abs. 1 BauGB gerade vermieden werden und nicht mehr ausreichend sein. Anders nämlich als noch unter der Geltung des Bundesbaugesetzes, als für die Abwendungserklärung ausreichend war, dass der Käufer seine diesbezüglichen Absichten lediglich glaubhaft machen musste, hat der Gesetzgeber in der Regelung des § 27 BauGB bewusst eine Verpflichtung des Käufers formuliert, um in der Praxis beobachtete Missstände und Unzulänglichkeiten zu beheben bzw. zu vermeiden,

vgl. Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 23; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 8; Krautzberger, a.a.O., § 27 Rdnr. 3.

Gerade angesichts der Dimension des Geschäfts, des erheblichen Sanierungsbedarfs und auch der im früheren Verlauf des Verwaltungsverfahrens nachdrücklich bekräftigten Zweifel der Klägerin an einer wirtschaftlichen Tragfähigkeit des planerischen Konzepts der T. sind an eine rechtsverbindliche Verpflichtungserklärung, durch die die Ausübung des Vorkaufsrechtes abgewendet werden soll, stärkere Anforderungen hinsichtlich ihrer Bestimmtheit und ihrer rechtlichen Absicherung zu stellen. Diese sind jedoch nach Auffassung der Kammer durch den Erklärungsgehalt des Schreibens der Klägerin vom 1. Februar 2007 nicht erfüllt. Auch das von der Klägerin in diesem Zusammenhang in Bezug genommene Schreiben vom 22. August 2006 enthält keine wirksame Abwendungserklärung im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Auch insoweit fehlt es an einer rechtsverbindlichen und uneingeschränkten Erklärung, die Planungsziele, die die T. mit der städtebaulichen Maßnahme verfolgt, umzusetzen. Die Klägerin hat in diesem Schreiben nicht unerhebliche Modifikationen und Umplanungen der städtischen Planung angeregt, welche der Annahme entgegenstehen, sie erkläre ihre uneingeschränkte Bereitschaft zur Übernahme der - in einzelnen Punkten ja gerade kritisierten - Planungsziele der T. . Die Modifikationen betreffen Fragen der Anlage von Grünflächen auf dem Grundstück, der Erschließung des W1.-------weges für Fahrradfahrer und Fußgänger sowie der Anlage von Lagerplätzen auf dem Gelände. Aus Sicht der Klägerin mögen diese Punkte im Rahmen der Gesamtplanung marginal und zu vernachlässigen sein. Dass sie jedoch im Rahmen der städtebaulichen Zielvorstellungen nicht unerheblich sind, wird bereits daraus deutlich, dass die Klägerin anregte, die vier großen auf dem Grundstück liegenden Hallen jedenfalls teilweise zu erhalten, während das Konzept der T. eine komplette Freiräumung des Geländes vorsieht. Überdies zählen zu den städtebaulichen Zielvorstellungen der T. u.a. der "Schutz der benachbarten schutzwürdigen Bauflächen gegen unzumutbare Belästigungen durch entsprechende Nutzungsbeschränkungen" und die "Schaffung von Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer in Richtung des W1.-------weges ", mithin Ziele, die durch die von der Klägerin angeregten Modifikationen unmittelbar betroffen sind.

Ungeachtet dessen ist die Abwendungserklärung nach §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB vor Ablauf der der Gemeinde für die Ausübung des Vorkaufsrechts gesetzten Zwei-Monats-Frist abzugeben. Diese Frist wäre vorliegend selbst dann verstrichen, wenn dem Schreiben vom 22. August 2006 eine rechtsverbindliche Verpflichtungserklärung entnommen werden könnte. Sogar eine Auslegung des am 24. April 2006 beim Beklagten eingegangenen Widerspruchsschreibens der Klägerin vom 18. April 2006 als Abwendungserklärung führte nicht zu einer anderen Bewertung und zur Einhaltung der Frist.

Die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB, die über § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch für die Ausübung des Abwendungsrechtes gilt, beginnt ausnahmslos mit der Mitteilung des Kaufvertrages an die Gemeinde zu laufen, mithin mit dem Moment, in dem der Gemeinde alle Informationen vorliegen, die sie für eine verantwortliche Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts benötigt. Da es sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist handelt, wird der Fristlauf nicht davon berührt, dass innerhalb der Erklärungsfrist Widerspruch gegen den Ausübungsbescheid eingelegt wird,

vgl. u.a.: Bracher, a.a.O., S. 882, 884; Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 16; Lemmel, a.a.O., § 28 Rdnr. 6; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 14 ff.

Angesichts dessen geht insbesondere auch die Annahme der Klägerin fehl, die Frist zur Ausübung des Abwendungsrechtes beginne erst dann zu laufen, wenn die Ziele und Zwecke der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar seien. Insoweit ist zunächst festzustellen, dass die hier maßgeblichen städtebaulichen Zielvorstellungen für die Klägerin schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anhand der offengelegten Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 828 ohne weiteres "mit ausreichender Sicherheit bestimmbar" gewesen sind. Für die von der Klägerin vorgenommene Auslegung des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt der Gesetzeswortlaut im Übrigen auch nichts her. Die Frist zur Ausübung des Abwendungsrechtes ist ausdrücklich mit der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Ausübung des Vorkaufsrechtes verknüpft, und zwar unabhängig davon, ob die städtebaulichen Ziele tatsächlich schon bestimmt oder auch nur bestimmbar sind. Gerade im Fall des Maßnahmevorkaufsrechts des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB dürften die städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde häufig nicht bestimmbar sein. Dem trägt im Übrigen die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB dadurch Rechnung, dass der Verwendungszweck des Grundstückes abweichend von der Regelung des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB beim Maßnahmevorkaufsrecht (nur) anzugeben ist, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Nach der Systematik des Gesetzes wird daher bei fehlender Bestimmbarkeit der städtebaulichen Zielvorstellungen - was hier, wie aufgezeigt, nicht zutrifft - nicht etwa der Beginn des Fristlaufs zur Ausübung der Abwendungserklärung hinausgeschoben. Dem Käufer steht in diesem Fall vielmehr kein Abwendungsrecht zu,

vgl. Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 9; Lemmel, a.a.O., § 27 Rdnr. 3; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 5.

Vorliegend begann die Zwei-Monats-Frist daher am 16. Februar 2006 zu laufen. Die Frist endete - wegen der Osterfeiertage erst - mit Ablauf des 18. April 2006 und war im Zeitpunkt des Eingangs der erwähnten Schreiben beim Beklagten daher bereits verstrichen. Eine Verlängerung dieser Frist um weitere zwei Monate, welche nach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB grundsätzlich möglich gewesen wäre, kam hier nicht in Betracht, weil auch diese Fristverlängerung voraussetzt, dass ein entsprechender Antrag noch innerhalb der (ersten) Zwei-Monats-Frist gestellt wird,

vgl. Krautzberger, a.a.O., § 27 Rdnr. 6; Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 26; Bracher, a.a.O., S. 882; Roos, a.a.O., § 32 f., 35.

Auch dies ist hier aber nicht der Fall. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, die T. habe erst "kurz vor Toresschluss" das Vorkaufsrecht ausgeübt, so dass für sie danach bis zum Fristablauf praktisch keine Zeit für eine Abwendungserklärung geblieben sei. Dies ist eine Konsequenz, die der Gesetzgeber bewusst hingenommen hat. Deshalb wird dem Käufer grundsätzlich auch zugestanden, die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht abwarten zu müssen, sondern schon vorher, frühestens mit Abschluss des Kaufvertrages, (vorsorglich) eine Abwendungserklärung abgeben zu können,

vgl. Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 14 ff., 17 f.; Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 16 ff., jeweils m.w.N.

100

Da der Käufer regelmäßig - belehrt durch den Notar und hier zudem informiert durch die vorangegangenen Vertragsverhandlungen - von dem möglichen Bestehen eines Vorkaufsrechtes weiß, wird ihm insoweit auch nichts Unmögliches abverlangt. Vorliegend hätte sich die Klägerin rechtzeitig mit der Gemeinde in Verbindung setzen, von ihrem Auskunftsrecht,

101

vgl. hierzu: Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 1; Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 2; Bracher, a.a.O., S. 881,

102

Gebrauch machen und sich über die Modalitäten einer (auch vorsorglichen) Abwendungserklärung informieren können. Verletzt die Gemeinde insoweit Informations- und Beratungspflichten, kann der Erwerber allenfalls Schadensersatzansprüche realisieren. Die Abwendungserklärung, durch die ein subjektiv-öffentliches Gestaltungsrecht ausgeübt wird, kann jedoch nicht fingiert und auch die Ausschlussfrist der §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierdurch nicht verlängert werden.

103

Die Klägerin hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die T. B. daher nicht wirksam abgewendet. Ihre Argumentation, sie beabsichtige, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen der T. zu bebauen und zu nutzen, vermag die Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts aus Gründen des Allgemeinwohls daher nicht in Frage zu stellen.

104

In diesem Zusammenhang kann die Klägerin sich schließlich auch nicht darauf berufen, die T. sei für die von ihr ins Auge gefassten Aufgaben finanziell gar nicht leistungsfähig. Für die Frage des Vorliegens von überwiegenden Gründen des Allgemeinwohls sind nach den eingangs dargestellten Grundsätzen allein städtebauliche, nicht auch haushaltsrechtliche Gründe maßgeblich. Das Vorkaufsrecht soll durch die Ermöglichung eines frühzeitigen Grundstückserwerbs die konkreten städtebaulichen Ziele lediglich sichern. Es ist daher sogar unerheblich, wenn die Gemeinde im Rahmen ihrer mehrjährigen Finanzplanung das Vorhaben, dessen Durchführung der Grundstückserwerb vorbereiten soll, vorerst noch nicht finanzieren will,

105

vgl. Roos, a.a.aO., § 24 Rdnr. 42.

106

Der Beklagte hat insofern in der mündlichen Verhandlung zudem dargelegt, dass der Gesamtausgabebedarf für die Entwicklung des ehemaligen Kasernengeländes "D. Q. " im Haushaltsplan für das Jahr 2008 unter dem Konto 7853002 mit einem Volumen von insgesamt 7.311.000,-- EUR für die Jahre 2008 bis 2011 eingestellt sei,

107

vgl. auch die - am 16. Februar 2008 abgerufene - Veröffentlichung im Internet: http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushaltspla n_2008/haushaltsplan_2008_entwurf_30102007.pdf.

108

Die Entwicklungskosten für das "D. Q. "-Gelände sind ausdrücklich auch schon im städtischen Investitionsprogramm für die Jahre 2006 - 2010 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 14. März 2007 unter der Haushaltsstelle 9.88400.95080/1 in Höhe von insgesamt 7.286.000,-- EUR eingeplant. Das die angesetzten Entwicklungskosten umfassende Haushaltssicherungskonzept der T. B. für das Haushaltsjahr 2007 ist von der Aufsichtsbehörde am 29. Mai 2007 gemäß § 75 Abs. 4 Satz 4 GO NRW genehmigt worden,

109

vgl. die - am 16. Februar 2008 abgerufene -Veröffentlichung im Internet: http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/ haushaltsplan/haushalt_2007/vermoegenshaushalt_2007.pdf / sowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/ haushaltsplan/haushalt_2007/investitionsprogramm_2007.pdf; / sowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/ haushaltsplan/haushaltsplan_2007/haushaltssicherungskonzept_ 2007.pdf.

110

Vorliegend bestehen überdies konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die erforderlichen Sanierungsarbeiten durch den Altlastensanierungs- und Altlastenaufbereitungsverband NRW förderungsfähig sind, weshalb eine weitere Kostenreduzierung konkret möglich erscheint. Im Übrigen sichern die gesetzlichen Vorgaben und die satzungsrechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde nach §§ 127 ff., 135 ff. BauGB auch die teilweise Refinanzierung der Maßnahmen, die nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten ohnehin in etwa kostenneutral durchgeführt werden sollen,

111

vgl. hierzu: HessVGH, Urteil vom 24. Februar 2005 - 3 UE 231/04 -, a.a.O.

112

Die T. ist letztlich auch nicht darauf zu verweisen, die Ausübung sei deswegen nicht erforderlich und daher aus Gemeinwohlgründen nicht gerechtfertigt, weil sie sich zur Sicherung ihrer städtebaulichen Ziele anderer Steuerungsinstrumente (Veränderungssperre, Erhaltungssatzung etc.) bedienen könne. Denn das Vorkaufsrecht ist nach der Konzeption des BauGB ein selbstständiges Instrument, das die übrigen Steuerungsinstrumente ergänzt und ihnen gegenüber nicht als subsidiär zurücktritt,

113

vgl. Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 65 a; Roos, a.a.O., § 24 Rdnr. 41.

114

Nach alledem erleichtert und unterstützt ein Grunderwerb durch die Gemeinde vorliegend die erstrebten städtebaulichen Ziele. Dies reicht für eine Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl nach den eingangs dargestellten Grundsätzen aus.

115

Die Klägerin hat jedoch einen Anspruch darauf, dass der Beklagte im Rahmen der zu treffenden Ermessensentscheidung ihre Belange und ihre Bereitschaft, die Planungsziele zu befolgen, berücksichtigt,

116

vgl. Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 20; Bracher, a.a.O., S. 883.

117

Der Beklagte hat sich vorliegend ausführlich mit den Erklärungen der Klägerin befasst und sie gewürdigt. Aus nicht willkürlichen, sondern von sachlichen Überlegungen geleiteten Gründen ist er jedoch zu dem Ergebnis gekommen, dass die beabsichtigte Umwandlung des Kasernengeländes und die Erschließung des geplanten Gewerbegebietes gerade angesichts der für erforderlich gehaltenen kostenträchtigen und vorleistungspflichtigen Maßnahmen (Abriss von Gebäuden, Entsiegelung von Verkehrsflächen, Altlastensanierung),

118

vgl. zu einem insoweit vergleichbaren Fall, in dem es ebenfalls um die Umnutzung und Umstrukturierung einer größeren ehemals militärisch genutzten Liegenschaft ging: HessVGH, Urteil vom 24. Februar 2005 - 3 UE 231/04 -, a.a.O.,

119

bei einem Grunderwerb durch die Gemeinde besser verwirklicht werden kann als bei einem Grunderwerb durch die Klägerin. Ermessensfehler sind insoweit nicht zu erkennen. Für die Behauptung der Klägerin, die Ausübung sei aus sachfremden Erwägungen erfolgt, die in der Person eines der Geschäftsführer der Klägerin begründet lägen, fehlt es an greifbaren Anhaltspunkten.

120

Da der angefochtene Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 daher rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt, ist die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

121

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

122

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.