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G r ü n d e :

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Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage auf Erteilung eines Bauvorbescheids für den Wiederaufbau eines abgebrannten Wohnhauses auf dem Grundstück G01 (postalisch: V.-straße 37) abgelehnt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch auf die Erteilung eines Vorbescheids, die Mitteilung der Beklagten vom 12.4.2016 stelle keine an die Klägerin gerichtete Zusicherung der Erteilung einer Baugenehmigung dar, das Vorhabengrundstück liege im planungsrechtlichen Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB der Beklagten, das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig, weil es öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB beeinträchtige, dies könne der Klägerin auch in Ansehung von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entgegengehalten werden.

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1.  Das Zulassungsvorbringen führt nicht zu ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

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a)  Es erschüttert nicht die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die Mitteilung vom 12.4.2016 sei keine an die Klägerin gerichtete Zusicherung der Erteilung einer Baugenehmigung.

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Soweit sich die Klägerin darauf beruft, die Mitteilung sei eine Antwort auf die Anfrage ihres Maklers und ausdrücklich „als Nachweis für den Kaufinteressenten“ angefragt worden, das Stellvertreterverhältnis also bekannt gewesen, zeigt sie nicht hinreichend auf, dass die Beklagte sich - anders als vom Verwaltungsgericht angenommen - ihr gegenüber hätte binden wollen. Konkrete Anhaltspunkte dafür ergeben sich auch nicht aus den Verwaltungsvorgängen der Beklagten. Zudem vermag das Zulassungsvorbringen auch keine ernstlichen Zweifel an der weiteren tragenden Erwägung des Verwaltungsgerichts zu wecken, dass sich das Schreiben inhaltlich in der Bekanntgabe einer planungsrechtlichen Auskunft erschöpft, wonach für das Grundstück eine Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB erfolgen könne, eine verbindliche Zusage, einen Verwaltungsakt in Gestalt eines Bauvorbescheids zu erlassen, enthalte es nicht.

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Die Klägerin verweist weiter ohne Erfolg darauf, das Verwaltungsgericht habe sich nicht mit dem Wortlaut und dem Kontext des Schreibens vom 12.4.2016 innerhalb der Bauakte auseinandergesetzt, daraus ergebe sich, dass der vormalige Eigentümer Baugenehmigungen eingeholt und sich nach seinem Tod eine Erbengemeinschaft gemeldet habe, auch habe die Beklagte von dem Brandereignis im Jahr 2012 gewusst, zudem verweise das Protokoll der Baukonferenz vom 30.4.2013 auf einen Bestandsschutz des Gebäudes, auch ein Schreiben der Beklagten vom 17.4.2007 ordne das Grundstück als Innenbereich ein. Auch damit zeigt sie nicht auf, dass in der Mitteilung vom 12.4.2016 der für die Annahme einer Zusicherung im Sinne von § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW erforderliche materiell-rechtliche Bindungswille gegenüber dem Adressaten

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- vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.12.2016 - 4 B 25.15 -, juris, Rn. 13, OVG NRW, Urteil vom 26.10.2023 - 10 A 1120/21 -, juris, Rn. 34 f. -

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hinreichend deutlich zum Ausdruck käme.

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Nichts anderes ergibt sich aus dem angesprochenen Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung oder der Annahme der Klägerin, die Anfrage vom 11.4.2016 werde zu einer verbindlichen Zusicherung führen.

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b)  Die Klägerin erschüttert mit ihrem Vorbringen auch nicht die Feststellung des Verwaltungsgerichts, das Vorhabengrundstück liege im planungsrechtlichen Außenbereich, insbesondere vermittele das auf dem Vorhabengrundstück nach dem Brand vorhandene Restgebäude keinen Bebauungszusammenhang, da es zum Aufenthalt von Menschen nicht mehr geeignet und bestimmt sei.

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Ohne Erfolg verweist die Klägerin sinngemäß darauf, aus der bereits im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Stellungnahme des Architekten E. ergebe sich, dass der vorhandene Bestand noch nutzbar und daher ein Bebauungszusammenhang anzunehmen sei. Der - nicht datierten und nur in Auszügen zitierten - Stellungnahme ist zu entnehmen, dass zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit erhebliche bauliche Maßnahmen erforderlich waren, u. a. der Abriss und die Erneuerung des Dachstuhls sowie der Austausch der Fenster und Türen in dem vom Brand betroffenen Bereich. Eine Eignung zum Aufenthalt von Menschen ist damit nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

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Nichts anderes ergibt sich aus dem Vorbringen, anders als von der Beklagten vorgetragen, habe der vormalige Eigentümer nicht nur bis ins Jahr 2004, sondern bis zu seinem Tod im Jahr 2013 in dem Haus gelebt.

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c)  Die Klägerin erschüttert mit ihrem Vorbringen ferner nicht die Feststellung des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 2 BauGB planungsrechtlich unzulässig, indem sie darauf verweist, es handele sich bei ihrem Vorhaben um eine alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand zerstörten Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB.

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Das Zulassungsvorbringen zeigt nicht auf, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht angenommen hätte, es könne bereits nicht festgestellt werden, dass das abgebrannte Gebäude zulässigerweise errichtet worden sei, eine Baugenehmigung sei nicht aktenkundig und von der insoweit materiell beweispflichtigen Klägerin auch nicht vorgelegt worden. Soweit die Klägerin auf das Protokoll der Baukonferenz vom 30.4.2013 verweist, belegt dies weder die Existenz einer Baugenehmigung noch führt es zu einer Beweislastumkehr zu ihren Gunsten. Gleiches gilt für ihren Hinweis, die ordnungsgemäße Führung der Bauakten durch die Beklagte liege nicht in ihrem Machtbereich.

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Ebenso wenig zieht die Klägerin die Annahme des Verwaltungsgerichts in Zweifel, es handele sich auch nicht um eine alsbaldige Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Soweit sie darauf verweist, es entspreche der Lebenserfahrung, dass die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft einen längeren Zeitraum in Anspruch nehme, es sei durchgehend mit einem Wiederaufbau durch den Eigentümer bzw. seine Erben zu rechnen gewesen, dies zeige schon der erstrittene Vorbescheid, sind damit keine besonderen, in der konkreten Grundstückssituation begründeten Umstände dargelegt, die bewirken könnten, dass die Zerstörung des früheren Gebäudes durch einen Brand im Jahr 2011 oder 2012 nach der Verkehrsauffassung nur als ein Zustand vorübergehender Natur erschiene.

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Vgl. dazu allgemein OVG NRW, Beschluss vom 2.8.2022 - 10 A 2127/21 -, juris, Rn. 18.

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Den Verwaltungsvorgängen sind keine hinreichenden Hinweise auf Bemühungen des Eigentümers oder seiner Erben zum Wiederaufbau zu entnehmen, sie ergeben sich weder aus den Protokollen der Baukonferenzen vom 30.4.2013 oder vom 6. bzw. 13.11.2015, die weder Anlass noch Teilnehmer erkennen lassen, noch aus der Anfrage der W. GmbH zur planungsrechtlichen Beurteilung im April 2016.

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Nichts anderes ergibt sich aus dem weiteren Vorbringen der Klägerin, sie habe innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb des Grundstücks einen Vorbescheid beantragt.

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2.  Die Klägerin macht ohne Erfolg Verfahrensmängel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO geltend.

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Soweit sie sich auf eine Beweislastumkehr durch das Protokoll der Baukonferenz vom 30.4.2013 beruft, rügt sie der Sache nach keinen Verfahrensmangel, sondern macht - wie dargelegt nicht durchgreifende - Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts geltend.

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Ein Verfahrensfehler ergibt sich auch nicht aus der von der Klägerin beanstandeten fehlenden Einholung eines Sachverständigengutachtens; sie macht geltend, ein solches Gutachten hätte ergeben, dass die Bausubstanz noch derart vorhanden gewesen sei, dass ein Bebauungszusammenhang bestehe. Die vor dem Verwaltungsgericht anwaltlich vertretene Klägerin hat einen entsprechenden Beweisantrag nicht gestellt. Eine solche Beweiserhebung drängte sich auch nicht auf. Die Frage, ob ein Bebauungszusammenhang anzunehmen ist, ist eine rechtliche Wertung, die dem Gericht obliegt. Der tatsächliche Zustand der Bausubstanz ergab sich hinreichend aus den in den Akten befindlichen Lichtbildern, den Erkenntnissen des Ortstermins sowie den von der Klägerin zitierten Äußerungen des Architekten E..

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Streitwertbemessung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.