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Tatbestand:

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Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung und Räumung eines aus acht Terrassenhochhäusern bestehenden Gebäudekomplexes (genannt: Hannibal) in E..

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Die Klägerin war bis Mai 2021 Eigentümerin des Grundstücks W.-weg 12-26 in E. (Gemarkung F., Flur …, Flurstücke …, …, …). Am 17.5.2021 wurde die niederländische Gesellschaft G. im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

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Am 13.7.1973 erteilte die Beklagte eine Baugenehmigung für die Errichtung von acht Wohnhäusern mit Läden und Sozialräumen sowie einer Tiefgarage mit Entwässerung (360 Wohneinheiten) auf dem oben genannten Grundstück. Mit Nachtragsbaugenehmigung vom 25./26.3.1974 genehmigte die Beklagte die Errichtung von Studentenwohnungen im Erdgeschoss anstelle der ursprünglich genehmigten gewerblichen Nutzungen. Der Gebäudekomplex besteht aus acht aneinandergereihten Einzelgebäuden mit 11-17 Etagen. In jeder Etage der Einzelgebäude befinden sich zwischen zwei und acht Wohnungen. Die Etagen jedes Gebäudes sind durch Aufzüge miteinander verbunden. In allen Einzelgebäuden existiert ein Sicherheitstreppenraum. Die Sicherheitstreppenräume sind auf allen Wohnetagen durch im Freien verlaufende Laubengänge mit den notwendigen Fluren verbunden. Weiterhin sind in jedem Haus die Wohnungen an Versorgungs- bzw. Installationsschächte angebunden, die vom Erdgeschoss bis in die obersten Etagen reichen.

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Am 29.8.2017 führte die Brandschutzdienststelle der Beklagten eine Brandverhütungsschau unter Beteiligung der Klägerin durch. Ausweislich des Protokolls stellte die Beklagte verschiedene Brandschutzmängel fest, die nach Auffassung der Feuerwehr E. die Annahme einer erheblichen Gefahr begründeten. Am 19.9.2017 fand eine weitere Begehung des Gebäudes statt. Erstmalig wurde auch eine leere Wohnung betreten. Nach Auffassung der Beklagten bestätigten sich die festgestellten Mängel. Diese dokumentierte sie in einem Vermerk vom 20.9.2017 sowie durch Lichtbilder. Mit E-Mail vom 20.9.2017 teilte die damalige Eigentümerin mit, dass infolge der Begehung vom 19.9.2017 verschiedene Maßnahmen getroffen worden seien. In einem Sachstandsbericht vom 20.9.2017 fasste die Beklagte die bisherigen Feststellungen zusammen. Mit Schreiben vom 20.9.2017 teilte die Klägerin mit, dass zur Beseitigung der vor Ort mündlich aufgezeigten Brandschutzmängel Sofortmaßnahmen durchgeführt worden seien. Vor diesem Hintergrund sei eine Evakuierung des Gebäudekomplexes unangemessen.

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Am Morgen des 21.9.2017 beschloss der Krisenstab der Beklagten, dass zur Abwendung von Gefahren für Leib und Leben der Bewohner aufgrund der Vielschichtigkeit und Erheblichkeit der Brandschutzmängel keine andere Maßnahme als die sofortige Räumung des Gebäudes in Betracht komme. Anlässlich einer Besprechung am 21.9.2017 unter Teilnahme des Regionalleiters der Verwalterin der Klägerin eröffnete die Beklagte diesem die Notwendigkeit der Nutzungsuntersagung und unmittelbaren Räumung des Gebäudekomplexes. In dem Gespräch übergab die Beklagte gegen 14:30 Uhr ein Schreiben vom 21.9.2017. Darin heißt es u. a., die Sach- und Rechtslage erfordere „eine sofortige Räumung der baulichen Anlage in der Ersatzvornahme in Sofortvollzug“. Die Ersatzvornahme sei nicht erforderlich, wenn die Klägerin bis 16 Uhr des 21.9.2017 erkläre, die bauliche Anlage selbst zu räumen. Ausweislich eines Vermerks der Beklagten vom 22.9.2017 teilte der Verwalter der Klägerin um 17 Uhr telefonisch mit, er benötige für die Abstimmung noch mehr Zeit und werde sich melden. Dies sei aber nicht geschehen.

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Am Abend des 21.9.2017 wurde die Räumung durchgeführt. Dabei wurden die Bewohner, soweit sie angetroffen wurden, mündlich über die Nutzungsuntersagung informiert und dazu veranlasst, das Gebäude zu verlassen. Mit am 21.9.2017 um 20:35 Uhr eingegangener E-Mail übersandte die Verwalterin der Klägerin ein Schreiben vom 21.9.2017 als Reaktion auf den Termin um 14:00 Uhr. Darin heißt es unter anderem, sie sei von dem Umfang der Maßnahmen überrascht. Noch mit Schreiben vom 19.5.2015 sei die vollständige Mängelfreiheit in Bezug auf den Brandschutz bestätigt worden. Die mündlich beschriebenen Mängel der Brandschau am 29.8.2017 seien nicht verschriftlicht worden. Ferner bot die Klägerin zur Kompensation der von der Beklagten angenommenen Mängel und Szenarien verschiedene Maßnahmen an. Am 25.9.2017 führte die Beklagte zum Zwecke der Beweissicherung eine Begehung des Gebäudekomplexes durch und erstellte eine mit Lichtbildern belegte Dokumentation der ihrer Auffassung nach vorliegenden Brandschutzmängel.

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Die Klägerin hat am 25.9.2017 Klage gegen die „Androhung der Ersatzvornahme und Sofortvollzug in Form der Räumung des Wohngebäudes“ erhoben.

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Mit an die Klägerin adressierten Bescheid vom 11.10.2017 hat die Beklagte der Klägerin in Anwendung des § 20 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW mitgeteilt, dass sie am 21.9.2017 die Nutzung des Gebäudes W.-weg 12-26 in E. untersagt habe. Dies beinhalte auch die Nutzungsüberlassung an Dritte. Weiterhin heißt es im Tenor des Bescheids, die Nutzungsuntersagung richte sich an die Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch an die Grundstückseigentümerin, soweit diese das Gebäude selbst nutze bzw. nutzen könne (insbesondere nach der Räumung der Gebäude durch die Bewohnerinnen und Bewohner). Gleichzeitig ordnete die Beklagte die sofortige Vollziehung des Bescheides an. Die Nutzungsuntersagung beruhe auf § 61 Abs. 1 BauO NRW. Sie habe sowohl die Klägerin als Eigentümerin als auch die angetroffenen Bewohner mündlich angehört. Im Übrigen sei eine Anhörung nach § 28 Abs. 2 VwVfG NRW entbehrlich. Die Nutzungsuntersagung sei auch materiell rechtmäßig. Es seien gravierende Abweichungen des baulichen Bestandes von der bestehenden Genehmigungslage festzustellen. Die Gebäude seien damit schon formell illegal. In den auf allen Etagen vorhandenen ungenehmigten Technikräumen seien vertikale Deckendurchbrüche ohne regelgerechte Schottung vorgenommen worden. In der sechsten und siebten Etage seien Teile des notwendigen Flures zu ungenehmigten Waschmaschinenräumen umgebaut worden. Dies vereitele die Querlüftungsmöglichkeiten. Zudem seien in den Waschmaschinenräumen vertikale Deckendurchbrüche ohne regelkonforme Schottung durchgeführt worden. Die Wohnungen seien vertikal über die vollständige Höhe des Gebäudes durch Versorgungsschächte verbunden. In einer Vielzahl von Fällen seien die Schächte von den Wohnungen aus geöffnet worden. Es seien in unzulässiger Weise brennbare Rohrleitungen und Elektroleitungen aus den und in die Wohnungen geführt worden. Zudem entsprächen die Schachtwände nicht der Qualität F 90. Da kein qualifizierter Brandschutz eingebaut worden sei, seien die Wohnungen über das so umgebaute Lüftungssystem miteinander verbunden. Wegen des Kamineffekts in den Versorgungsschächten sei von einer beschleunigten Rauchausbreitung auszugehen. Zahlreiche Wohnungseingangstüren seien baulich verändert worden. Zwei genehmigte offene Durchgänge vom Vorderhaus zur Rückseite des Gebäudes seien geschlossen und als Lager genutzt worden. In der gesamten Tiefgarage seien mit Lochblechwänden Räume in den Parkboxen eingebaut worden. Diese würden größtenteils als Lagerräume genutzt. Die gelagerten Gegenstände (u. a. Gasflaschen, Verdünnungsmittel etc.) stellten erhebliche Brandlasten dar. Darüber hinaus sei in der Tiefgarage ein Betriebsraum für den Notstromdiesel eingebaut worden. Die Nutzung des Gebäudekomplexes sei auch materiell illegal. Aufgrund einer Vielzahl gravierender brandschutzrechtlicher Defizite sei die am 21.9.2017 ausgesprochene Nutzungsuntersagungsverfügung alternativlos gewesen. Es handele sich um eine Vielzahl von Mängeln, die zudem alle Teile des Gebäudes beträfen, insbesondere die Tiefgarage, die Kellerräume, die Sicherheitstreppenräume, die notwendigen Flure und die Wohnungen. Viele der festgestellten Mängel seien gravierend. Zudem griffen zahlreiche Mängel dergestalt ineinander, dass eine Verkettung der durch die Mängel ausgelösten Gefahrenszenarien eintreten könne. Insbesondere hätten sich Feuer und Rauchentwicklung aus einem Brandereignis in großer Geschwindigkeit im Gesamtgebäude verbreiten können, unabhängig vom Entstehungsort. Aufgrund dieser gravierenden Mängel löse der Gesamtzustand des Gebäudes, der am 21.9.2017 angetroffen worden sei, eine akute lebensbedrohliche Gefahrenlage aus, die kein weiteres Zuwarten zugelassen habe. Bei allen berücksichtigten Brandszenarien (Szenario eins: Brand in der Tiefgarage, Szenario zwei: Brand in den Kellerräumen, Szenario drei: Wohnungsbrand) sei u. a. mit einer Rauchentwicklung in dem jeweiligen Sicherheitstreppenraum zu rechnen. Auch die vertikalen Deckendurchbrüche u. a. in den Technikräumen hätten zur Folge, dass sich ein Brand in die notwendigen Flure und von dort aus in die Wohnungen ausbreite. Besonders problematisch sei, dass das Gebäude nicht über zwei Rettungswege, sondern nur über einen Sicherheitstreppenraum pro Haus verfüge, in denen aber ebenfalls Brand- und Rauchentwicklung eintreten könne. Eine Rettung der sich im Gebäude aufhaltenden Personen sei dann faktisch nahezu unmöglich. Auch die Erdgeschosswohnungen seien in unzulässiger Weise über Lüftungsanlagen untereinander verbunden. Insofern müsse zwingend auch das Erdgeschoss in die Evakuierung einbezogen werden. Es stelle einen reinen Glücksfall dar, dass es bisher zu keinem Brand gekommen sei. Für die festgestellten Zustände seien die Bewohnerinnen und Bewohner als Zustands- bzw. Verhaltensstörer verantwortlich. Die Klägerin als Grundstückseigentümerin sei ebenfalls Zustandsstörerin, bzw. für einen Teil der Mängel auch verhaltensverantwortlich. Die Entscheidung habe sie nach pflichtgemäßem Ermessen getroffen. Die Ausübung beruhe insbesondere auf einer Prüfung des Verhältnismäßigkeitsprinzips, nach dem die Anordnung geeignet, erforderlich und angemessen sein müsse. Diesen Anforderungen genügten die am 21.9.2017 getroffenen Maßnahmen. Der Entscheidung habe eine fachkundige Feststellung zugrunde gelegen, dass nach den örtlichen Gegebenheiten der Eintritt eines erheblichen Schadens nicht unwahrscheinlich sei. Die Maßnahme sei auch verhältnismäßig. Sie sei geeignet gewesen, die akuten Gefahren für die Bewohner zu beseitigen. Ebenso sei sie erforderlich gewesen. Ein milderes Mittel sei nicht ersichtlich. Es sei nicht möglich gewesen, die Nutzungsuntersagung auf Teile des Gebäudes zu beschränken. Dabei sei zu berücksichtigen, dass überall im Gebäude gravierende brandschutzrechtliche Mängel feststellbar seien, die zusammenwirken könnten. Beispielsweise sei erwogen worden, die Nutzungsuntersagungsverfügung auf den Bereich der Tiefgarage und/oder der Kellerräume zu beschränken. Da aber eine Reihe der brandschutztechnischen Mängel die Wohnetagen beträfen, wäre diese Maßnahme allein nicht ausreichend gewesen. Auch die Durchführung von Interimsmaßnahmen sei erwogen worden. Es sei geprüft worden, ob die Brandgefahren durch Brandwachen in Kombination mit einer flächendeckenden mobilen Brandmeldeanlage beherrschbar seien (gegebenenfalls in weiterer Kombination mit einer Nutzungsuntersagung für den Bereich der Tiefgarage und/oder der Kellerräume). Diese Maßnahmen seien allerdings deshalb untunlich gewesen, weil sie nicht zeitnah hätten umgesetzt werden können. Ferner seien Brandmeldeanlagen grundsätzlich nicht geeignet, bauliche Mängel an Rettungswegen zu kompensieren. Eine Früherkennung bringe auch für die Bewohner keinen zwingenden Vorteil, wenn z.B. der einzige Treppenraum mit Rauch beaufschlagt sei und sich ein Brandereignis aus den Wohnungen heraus entwickele. Diese Möglichkeit scheide im vorliegenden Fall schon aus Gründen der Gebäudegeometrie und -höhe aus. Auch sei das Gebäude mittels Brandwachen aufgrund seiner geometrischen Ausdehnung nicht wirksam zu sichern. Die von der Klägerin im Schreiben vom 20.9.2017 vorgeschlagenen Maßnahmen seien in keiner Weise geeignet, die bestehende Gefährdung auf ein tolerierbares Maß innerhalb angemessener Zeit zu reduzieren. Zum anderen sei aufgrund der Vielzahl und Schwere der Mängel eine Gefährdungsdichte erreicht, die eine sofortige vollständige Räumung des gesamten Gebäudes erforderlich mache. Der Erlass der Verfügung sei auch angemessen. Die mit ihrem Erlass eintretenden Wirkungen stünden nicht außer Verhältnis zu dem verfolgten Zweck. Im Hinblick auf die Schwere und die Zahl der festgestellten Brandschutzmängel sei ein sofortiges Handeln geboten.

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Am 26.10.2017 hat die Klägerin gegen die Nutzungsuntersagung in Form des Bescheides vom 11.10.2017 Klage erhoben.

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Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig. Der zwischenzeitliche Verkauf des Grundstücks habe keine Auswirkungen auf das vorliegende Verfahren. Insbesondere begehre sie weiterhin die Aufhebung der Nutzungsuntersagung. Diese habe sich ihr gegenüber nicht erledigt, sondern enthalte weiterhin eine belastende Wirkung. Sie habe durch die Nutzungsuntersagung Mietausfälle erlitten. Zudem stütze die Beklagte zwei separat angefochtene Kostenbescheide auf diese Nutzungsuntersagung. Die Klage sei auch begründet. Die Nutzungsuntersagung in der Gestalt des Bescheides vom 11.10.2017 sei mangels ordnungsgemäßer Anhörung formell rechtswidrig. Die Nutzungsuntersagung sei auch materiell rechtswidrig. Das Gebäude sei sowohl formell als auch materiell legal und genieße Bestandsschutz. Eine für ein Anpassungsverlangen erforderliche konkrete unmittelbare Gefahr habe nicht vorgelegen. Die leerstehenden Parkboxen seien geräumt worden. Hinsichtlich der vermieteten Parkboxen sei sie die falsche Adressatin. Zudem hätten Abwehrmaßnahmen auf den Keller und die Tiefgarage begrenzt werden müssen. Rauchschutzabschlüsse zwischen den einzelnen Brandabschnitten der Tiefgarage seien zum Genehmigungszeitpunkt nicht erforderlich gewesen. Die Reparatur der Feuer- und Rauchschutzabschlüsse wäre kurzfristig möglich gewesen. Das Gebäude entspreche auch ohne die Wandhydranten der materiell-rechtlichen Genehmigungslage. In allen Bereichen sei eine ausreichende Sicherheitsbeleuchtung vorhanden. Defekte Leuchtkörper hätten kurzfristig ersetzt werden können. Im gesamten Gebäude seien Fluchtpläne und Kennzeichnungen für Fluchtwege vorhanden gewesen. Die Beanstandungen hinsichtlich der Türen zwischen den Sicherheitstreppenräumen und den Laubengängen seien zu unbestimmt. Die Beanstandung von Türen zu den Technikräumen sei nicht nachvollziehbar. Die Türen zu den Schleusen, Kellerräumen, allgemein zugänglichen Fluren im Untergeschoss und zu Treppenräumen seien als feuerhemmende Türen entsprechend der seinerzeit erteilten Baugenehmigung ausgeführt gewesen. Selbiges gelte für die Türen zu den Technikräumen und Waschmaschinenräumen. Defekte Türen hätten repariert werden müssen. Die Wohnungseingangstüren hätten ebenfalls den baurechtlichen Anforderungen entsprochen. Die Laubengänge seien entsprechend der Baugenehmigung ausgeführt worden. Die Öffnungen in den Brüstungen seien bestandsgeschützt. Auch von den Deckendurchbrüchen in den Technikräumen gehe keine unmittelbare Gefahr für die Bewohner aus. Von den Waschmaschinenräumen gehe ebenso keine Gefahr aus. Kleiner ausgeführte Fenster in den notwendigen Fluren unterlägen dem Bestandsschutz und begründeten keine Gefahr. Auch die Versorgungsschächte seien Gegenstand der ursprünglichen Baugenehmigung. Die Ausführungen der Beklagten ließen nicht erkennen, in welchen Versorgungsschächten brennbare Leitungen seien. Auch hinsichtlich der geltend gemachten zahlreichen Öffnungen handele es sich um eine Vermutung der Beklagten. Soweit mieterseitig Versorgungsschächte geöffnet worden seien, ließen sich solche Öffnungen kurzfristig unter Verwendung feuerbeständiger Materialien fachgerecht verschließen. Die Ausführung der Lüftungsschächte entspreche der vorliegenden Genehmigung. Da die Lüftungsschächte über den Frontluftventilator am Schachtkopf permanent entlüftet würden, bestehe ein permanenter Unterdruck, sodass die Gefahr einer Verrauchung der Wohnungen oder eines Brandüberschlages nicht bestanden habe. Zudem wären die Bewohner durch die vorhandenen Rauchmelder gewarnt worden. Die Nutzung zweier Durchgänge als Lager sei genehmigt. Hinsichtlich der geltend gemachten Mängel der Tiefgarage wäre - deren Existenz unterstellt - allenfalls eine Untersagung in Bezug auf die Tiefgarage verhältnismäßig gewesen. Durch die Aufstellung eines Notstromdieselaggregats im Betriebsraum sei keine Nutzungsänderung erfolgt. Die Nutzungsuntersagung könne auch nicht auf die von der Beklagten bemängelten Kabeldurchführungen und Durchbrüche in der Tiefgarage, nicht abgeschottete Deckendurchbrüche in den Technikräumen und im Keller sowie Durchbrüche mit PVC-Rohren gestützt werden. Diese Mängel wären durch sachgerechtes Verstopfen mit Mineralwolle kurzfristig zu beseitigen gewesen. Ein Vorraum zum Aufzugsschacht sei nach Nr. 12.2 der Hochhausrichtlinie 1957 nicht erforderlich gewesen. Auch insoweit bestehe Bestandsschutz. Die Außenwände des Gebäudes seien nicht brennbar. Die Fassaden seien mit nicht brennbaren Eternitplatten verkleidet. Auch die von der Beklagten erstellten Brandszenarien rechtfertigten die Nutzungsuntersagung nicht. Hinsichtlich des Sofortvollzugs der Räumung sei statthafte Klageart die Feststellungsklage bzw. Fortsetzungsfeststellungsklage. Der Sofortvollzug durch Räumung und Verschluss der Wohnungen sowie des Zugangs zum Gebäude am 21.9.2017 sei rechtswidrig gewesen. Die Voraussetzungen für die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß § 55 Abs. 2 VwVG NRW hätten nicht vorgelegen. Es fehle bereits an einer rechtmäßigen (fiktiven) Nutzungsuntersagung. Darüber hinaus habe keine konkrete, gegenwärtige Gefahr für Leben und Gesundheit oder andere Rechtsgüter der Bewohner bestanden.

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Die Klägerin hat beantragt,

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1. 14

   die ihr gegenüber vorgenommene Ersatzvornahme der Beklagten in Form der Räumung des Gebäudekomplexes W.-weg 12-26 in E.  am 21.9.2017 aufzuheben,

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2. 16

   die mündliche Nutzungsuntersagung der Beklagten vom 21.9.2017 und den diese bestätigenden Bescheid der Beklagten vom 11.10.2017 aufzuheben.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt: Im Zeitpunkt der Räumung sei es nicht mehr vertretbar gewesen, die Bewohner noch eine weitere Nacht in dem Gebäude zu belassen. Den vollständigen Überblick über die Tatsachenlage habe sie erst zum Zeitpunkt der Brandschau am 29.8.2017 erlangt. Die Nutzungsuntersagung sei formell und materiell rechtmäßig. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei sie ordnungsgemäß angehört worden. In der Sache verkenne die Klägerin die Wirkungsweise und insbesondere die Grenzen, die ein baurechtlicher Bestandsschutz vermittele. Bestehe eine Gefahr, sei eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung aufgrund von § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW grundsätzlich zulässig, und zwar insbesondere dann, wenn sie - wie regelmäßig im Falle der Verletzung brandschutzrechtlicher Vorschriften - dem Schutz von Leben und Gesundheit diene. Auch lasse § 87 BauO NRW im Falle der Änderung (der Verschärfung) baulicher Vorschriften ausdrücklich ein Anpassungsverlangen zu, wenn und soweit es um die Sicherheit von Leben oder Gesundheit gehe. Hier sei die Berufsfeuerwehr in ihrem Vermerk vom 21.9.2017 zu dem Ergebnis gelangt, dass als einzige Maßnahme zur Abwendung von Gefahren für Leib und Leben der Bewohner die sofortige Räumung des Gebäudes in Betracht gekommen sei. Entgegen der Auffassung der Klägerin liege eine formelle Illegalität vor, da der tatsächliche Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Räumung in sicherheitsrelevanten Punkten von der erteilten Genehmigung abgewichen sei. Die Nutzungsuntersagung sei alternativlos gewesen. Aufgrund der Vielzahl der festgestellten brandschutzrechtlichen Mängel, die alle Teile der Gebäude betroffen hätten, und der zu erwartenden Verkettung der Ursachen, die im Falle der Entstehung eines Brandes eintreten würde, sei keine andere Maßnahme als die sofortige Räumung möglich gewesen. Die Ermessenserwägungen seien im Bescheid ausführlich dargelegt. Auch die Durchführung von Interimsmaßnahmen sei nicht in Betracht gekommen. Alle denkbaren und auch im Schreiben der Klägerin vom 20.9.2017 vorgeschlagenen Maßnahmen seien nicht dazu geeignet gewesen, die bestehende Gefährdung auf ein tolerierbares Maß innerhalb angemessener Zeit zu reduzieren. Eine kurzfristige Behebung der Mängel sei völlig unrealistisch gewesen. Materiell hätten die Voraussetzungen des § 55 Abs. 2 VwVG NRW zum Zeitpunkt der Räumung vorgelegen. Sie habe innerhalb ihrer Befugnisse gehandelt.

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Mit Urteil vom 6.10.2021 hat das Verwaltungsgericht „die gegenüber der Klägerin vorgenommene Ersatzvornahme der Beklagten in Form der Räumung des Gebäudekomplexes W.-weg 12-26 in E. am 21.9.2017“ sowie die mündliche Nutzungsuntersagung der Beklagten vom 21.9.2017 und den diese bestätigenden Bescheid der Beklagten vom 11.10.2017, soweit sich die Nutzungsuntersagung auf die am 21.9.2017 aktuell bestehende Nutzung durch die Mieter und Bewohner vor der Räumung am selben Tag beziehe, aufgehoben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Beklagte sei mit der Räumung der Wohnungen gegenüber der Klägerin im Wege der Ersatzvornahme im Sofortvollzug gemäß §§ 55 Abs. 2, 59 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW vorgegangen. Zulässige Klageart sei die Anfechtungsklage. Die Anfechtungsklage sei auch begründet. Die Beklagte habe nicht innerhalb ihrer Befugnisse im Sinne des § 55 Abs. 2 VwVG NRW gehandelt. Ein Grundverwaltungsakt gegenüber der Klägerin, der auf die umgehende Räumung der Wohnungen gerichtet sei, stelle sich im Ergebnis wegen einer fehlerhaften Störerauswahl als ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig dar. Die Ordnungsverfügung sei darauf gerichtet, unmittelbar innerhalb kürzester Zeit, d. h. am selben Tag, die Nutzung der Wohnungen durch die Mieter und Bewohner zu beenden und diese aus dem Besitz zu setzen. Dafür habe es der Klägerin an den rechtlichen Möglichkeiten gefehlt. Es sei nicht ersichtlich, dass wegen besonderer tatsächlicher Verhältnisse auf Seiten der Mieter und Bewohner ein unmittelbares Vorgehen gegen sie - die Mieter und Bewohner - nicht möglich, nicht erfolgversprechend oder sonst nicht effektiv gewesen wäre. Die Klage habe auch Erfolg, soweit die Klägerin die ihr gegenüber ausgesprochene Nutzungsuntersagung angreife. Die Klage sei insoweit zulässig, insbesondere habe sich die Nutzungsuntersagung nicht erledigt. Die Klage sei in diesem Umfang auch begründet. Bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise habe die Beklagte der Klägerin am 21.9.2017 die Nutzung des Gebäudekomplexes umfassend untersagt und zwar sowohl hinsichtlich einer Selbstnutzung durch die Klägerin als auch im Hinblick auf eine Nutzung durch Dritte. Im Hinblick auf die am 21.9.2017 bestehende aktuelle Nutzungssituation sei die Nutzungsuntersagung ermessensfehlerhaft, da die Klägerin nicht als Störerin habe in Anspruch genommen werden dürfen. Dies gelte nicht nur hinsichtlich der vermieteten Wohnungen samt Nebenräumen, sondern betreffe auch die Nutzung der Parkboxen in der Tiefgarage. Die Beklagte hätte vielmehr gegen die Mieter als Inhaber der tatsächlichen Gewalt vorgehen müssen. Im Übrigen erweise sich die Nutzungsuntersagung, soweit sie die Selbstnutzung des Gebäudekomplexes durch die Klägerin betreffe und die künftige Überlassung der Nutzung an Dritte zum Gegenstand habe, als rechtmäßig. Der geltend gemachte Anhörungsmangel sei nachträglich geheilt worden. Die Klägerin habe im gerichtlichen Verfahren Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten. Es sei keine Erledigung eingetreten. Die Nutzungsuntersagung sei auch formell und materiell rechtmäßig ergangen. Die Nutzung des Gebäudekomplexes zu Wohnzwecken einschließlich der Nutzung der Tiefgarage sei formell illegal gewesen, da die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt gewesen sei. Maßgeblicher Zeitpunkt sei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Der Wohnkomplex weiche in mehrfacher Hinsicht von den genehmigten Bauvorlagen ab. Darüber hinaus sei auch die materielle Illegalität des Komplexes gegeben. Der Gebäudebestand entspreche nicht den Anforderungen des aktuell anzuwendenden materiellen Bauordnungsrechts, das gegenüber dem früheren Recht etwa deutlich gesteigerte Anforderungen an den Brandschutz bei Hochhäusern enthalte. Dem stehe auch der Bestandsschutz nicht entgegen. Die Klägerin habe nicht dargelegt, dass der Gebäudekomplex irgendwann einmal der materiellen Rechtslage entsprochen habe. Das Gericht sehe keine Veranlassung, den vorgebrachten Mängeln im Einzelnen weiter nachzugehen und sie rechtlich zu bewerten, weil es für die rechtliche Würdigung hierauf nach den obigen Ausführungen nicht ankomme. Die übrigen Voraussetzungen der Inanspruchnahme der Klägerin seien gegeben. Sie sei Zustandsstörerin. Der im Klageverfahren eingetretene Wechsel im Eigentum berühre die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung nicht. Auch die Ermessensausübung der Beklagten begegne keinen Bedenken. Insbesondere seien keine Anhaltspunkte für eine aktive Duldung ersichtlich oder vorgetragen. Die Befugnis der Bauordnungsbehörde zum Einschreiten sei auch nicht verwirkt.

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Zur Begründung ihrer vom Senat zugelassenen Berufung führt die Klägerin im Wesentlichen aus: Die Nutzungsuntersagung sei rechtswidrig und daher aufzuheben. Sie sei bereits formell rechtswidrig ergangen. Es fehle eine Anhörung, dieser Fehler sei auch nicht geheilt worden oder unbeachtlich. Die Nutzungsuntersagung sei auch materiell rechtswidrig. Die Nutzung des Gebäudekomplexes sei nicht formell illegal, weil sie durch eine Baugenehmigung gedeckt gewesen sei. Die Baugenehmigungen, insbesondere die Baugenehmigung vom 13.7.1973, seien nicht nichtig. Die Baugenehmigungen seien auch nicht rechtswidrig. Selbst wenn die ursprüngliche Rechtswidrigkeit unterstellt würde, hindere die Bestandskraft der vermeintlich rechtswidrigen Baugenehmigungen die Beklagte am Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung. Die formelle Bestandskraft der Baugenehmigung vom 13.7.1973 sei nicht durch bauliche Eingriffe erloschen. Der Gebäudekomplex genieße darüber hinaus aber auch materiellen Bestandsschutz. Vorliegend finde eine Beweislastumkehr zulasten der Beklagten statt. Die Unaufklärbarkeit der materiellen Bestandskraft liege ausschließlich in der Sphäre und dem Verantwortungsbereich der Behörde und sei von dieser auch verursacht worden. Die Beklagte habe in der Vergangenheit wiederholt bestätigt, dass keine sicherheitstechnischen Bedenken hinsichtlich des Gebäudekomplexes bestünden. Noch in den Jahren 2013 und 2015 habe die Berufsfeuerwehr der Beklagten die Mängelfreiheit des Gebäudekomplexes bescheinigt. Die Nutzungsuntersagung sei zudem ermessensfehlerhaft. Sie sei unverhältnismäßig. Zwischenzeitlich seien für das Gebäude Baugenehmigungen vom 19.11.2020 erteilt worden. Diesen liege ein Brandschutzkonzept zugrunde. Keine der vom Verwaltungsgericht angeführten Abweichungen sei darin aufgeführt. Der Nutzungsuntersagung stehe zudem eine aktive Duldung durch die Beklagte entgegen. Mit der Rohbau- und Schlussabnahme habe sie offensichtliche Abweichungen aktiv abgenommen und geduldet. Das Gerichtsgutachten und die ergänzenden Stellungnahmen des Gerichtsgutachters seien nicht zu beanstanden.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten das Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 6.10.2021 abzuändern und die mündliche Nutzungsuntersa­gung der Beklagten vom 21.9.2017 und den diese bestätigen­den Bescheid der Beklag­ten vom 11.10.2017 aufzuheben sowie festzustellen, dass die gegenüber den Mietern erfolgte Räumung des Gebäudekom­plexes W.-weg 12-26 in E. am 21.9.2017 rechtswidrig war.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwal­tungsgerichts Gelsenkirchen vom 6.10.2021 zurückzuwei­sen und die Klage insgesamt abzuweisen.

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Die Beklagte trägt zur Begründung ihrer vom Senat zugelassenen Berufung im Wesentlichen vor: Die Klage habe insgesamt keinen Erfolg. Die streitgegenständliche Räumung der Wohnungen sei rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Es handele sich um eine Vollstreckungsmaßnahme im Wege des Sofortvollzuges. Sie habe innerhalb ihrer Befugnisse im Sinne des § 55 Abs. 2 VwVG NRW gehandelt. Die Räumung der vermieteten Wohnungen habe sich de facto nicht gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin gerichtet, sondern ausschließlich gegen die Mieter der Wohnungen. Sie sei offensichtlich berechtigt gewesen, die Mieter zum Verlassen ihrer Wohnung zu veranlassen. Rechtsgrundlage sei § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in der bis zum 30.12.2018 geltenden Fassung bzw. - wegen der Dauerwirkung der Nutzungsuntersagung - die inhaltsgleiche Vorschrift des § 82 Abs. 1 BauO NRW 2018. Ausweislich der Urteilsgründe des Verwaltungsgerichts lägen die Voraussetzungen dieser Rechtsnormen offensichtlich vor. Die sofortige Räumung sei zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig gewesen. Nach der Einschätzung der Berufsfeuerwehr könne den Gebäuden kein nachvollziehbares Sicherheitsniveau zugesprochen werden, da sie allen Schutzzielen des § 17 BauO NRW a. F. nicht gerecht würden. Die sofortige Räumung des Gebäudekomplexes sei deshalb unumgänglich gewesen. Auch die gegenüber der Klägerin ausgesprochene Nutzungsuntersagung vom 21.9.2017 sei rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Zu Unrecht gehe das Verwaltungsgericht von einem Ermessensfehler im Rahmen der Störerauswahl aus. Es sei vom Wortlaut der Erklärung auszugehen und deren objektiver Gehalt unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts zu ermitteln. Der eindeutige Wortlaut könne bei richtiger Anwendung der Auslegungsregeln nach §§ 133, 157 BGB nur zu einem Auslegungsergebnis führen, nämlich, dass sich die am Nachmittag des 21.9.2017 ausgesprochene Nutzungsuntersagung gegenüber der Klägerin als Grundstückseigentümerin auf die Selbstnutzung des Gebäudekomplexes beschränkt habe und zwar insbesondere für die Zeit nach der Räumung des Gebäudekomplexes durch die Mieter der Wohnungen. Die so verstandene Nutzungsuntersagung sei ermessensfehlerfrei. Die Klägerin sei als Eigentümerin des Gebäudekomplexes zu Recht als Zustandsstörerin in Anspruch genommen worden. Das Gerichtsgutachten vom 16.12.2024 und die Stellungnahme des Gerichtsgutachters vom 17.5.2025 seien grob mangelhaft und nicht verwertbar. Der Gutachter gehe von einem fehlerhaften Gefahrenbegriff aus und nehme rechtliche Würdigungen vor. Zudem mangele es an der Untersuchung der besonderen Umstände des Einzelfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung am 21.9.2017. Dies betreffe die Gebäudeausdehnung, die Gebäudenutzung, die Grundrissgestaltung sowie die vertikale Gliederung. Im Ergebnis führe die Gebäudekubatur des terrassenförmigen Wohnhochhauses mit quer-verschränkter Split-Level-Bauweise über die typischen Gefahren bei Brandereignissen in Hochhäusern hinaus zu Problemen in der Orientierung für die Brandbekämpfung. Es zeige sich eine brandsensible Gebäudestruktur, die eine äußerst konsequente konstruktive Detailbildung der Abschottungsmaßnahmen erfordere, um der Gefahr einer dreidimensionalen Brandausbreitung vorzubeugen. Zudem habe der Gerichtsgutachter es versäumt, sich mit dem subjektiven Gefahrenbegriff auseinanderzusetzen. Er habe weiter die von ihm untersuchten Brandschutzmängel nicht richtig bewertet. Dies betreffe insbesondere die untersuchten Versorgungsschächte, diesbezüglich verweise sie auf das Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L. vom 4.6.2025. Darüber hinaus habe der Gerichtsgutachter eine Reihe von Brandschutzmängeln überhaupt nicht untersucht. Dies betreffe die Feuerwehrzufahrt, die Feuerwehrzugänge, die Brandabschnittsbildung in der Tiefgarage, die Möglichkeit zur Querlüftung, die Oberlichter der Wohnungstüren, den Treppenraum im Kellergeschoss, die Leitungsanlagen, die Lüftungsanlagen, die Sicherheitsstromversorgung, die Flucht- und Rettungspläne, die Feuerlöscher, das Fehlen des Brandschutzbeauftragten, die Brandlasten in den Sicherheitstreppenräumen, den fünften Schacht und Lüftungsleitungen. Der Gerichtsgutachter habe die Schwere der einzelnen Brandschutzmängel fehlerhaft bewertet. Er habe keine differenzierte Untersuchung und Bewertung der Schwere der Brandschutzmängel in ihrem Zusammenwirken vorgenommen. Bei der Betrachtung der verschiedenen Szenarien stütze sich der Gerichtsgutachter auf eine unvollständige Tatsachengrundlage. Zum Teil seien die Bewertungen der vom Gerichtsgutachter untersuchten Brandschutzmängel auch objektiv falsch. Auch die vom Gerichtsgutachter angeführten Kompensationsmaßnahmen seien entweder per se oder im Lichte der Schutzzielerreichung nicht geeignet, das Risiko so zu reduzieren, dass eine Räumung des Gebäudekomplexes hätte abgewendet werden können. Die vom Gerichtsgutachter angegebenen Fristen zur Mängelbeseitigung entbehrten jeder Realität. Angesichts der konkret vorgefundenen Situation am 21.9.2017 sei die Nutzungsuntersagung alternativlos gewesen. Der Gebäudekomplex sei formell illegal. Es lägen erhebliche Abweichungen von den erteilten Baugenehmigungen vor. Es handele sich um ein aliud. Damit sei der Bestandsschutz erloschen. Aus obigen Gründen sei der Gebäudekomplex auch materiell illegal. Insoweit verweise sie auf die Gutachten des Dipl.-Ing. L. sowie auf das „Gutachten zur Räumung des Gebäudes W.-weg 12-26 in E. am 21.9.2017 aus Sicht des vorbeugenden und abwehrenden Brandschutzes“ der Feuerwehr Stadt E., Dipl.-Ing. (FH) Q., vom 13.5.2025. Die Nutzungsuntersagung sei auch nicht unverhältnismäßig oder ermessensfehlerhaft. Es liege ein Fall des sogenannten intendierten Ermessens vor. Insbesondere sei auch keine aktive Duldung erfolgt. Mit Schriftsatz vom 2.9.2025 hat die Beklagte ein zweites brandschutztechnisches Gutachten des Dipl.-Ing. L. vom 2.9.2025 zur Akte gereicht. Mit weiterem Schriftsatz vom 4.11.2025 hat die Beklagte eine Stellungnahme des Dipl.-Ing. Q. (FW E.) vom 18.10.2025 sowie ein drittes brandschutztechnisches Gutachten des Dipl.-Ing. L. vom 27.10.2025 vorgelegt.

27

Der Senat hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis zu der Frage erhoben, ob im Zeitpunkt der Räumung des Gebäudes W.-weg 12-26 in E. am 21.9.2017 im gesamten Gebäudekomplex auf­grund von Brandschutzmängeln die tatsächlichen Voraussetzungen für die Annahme einer gegenwärtigen Gefahr für Leib und Leben der Bewohner des Gebäudes vorgelegen haben, der nicht auf anderem Wege - als mit der sofortigen Räumung des Gebäudekomplexes - begegnet werden konnte. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Gutachtens vom 16.12.2024, der ergänzenden Stellungnahme vom 17.5.2025 sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 7.7.2025 und vom 12.11.2025 Bezug genommen.

28

Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 7.6.2024 in Augenschein genommen. Wegen der dabei gefertigten Feststellungen wird auf die dazu gefertigte Niederschrift und die Lichtbilder verwiesen.

29

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und der Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 7.7.2025 und vom 12.11.2025 Bezug genommen.

30

Entscheidungsgründe:

31

Die Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Die Berufung der Klägerin hat dagegen Erfolg.

32

Die Berufungen sind jeweils zulässig. Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet, die der Klägerin ist begründet.

33

Die Klage, mit der sich die Klägerin sowohl gegen die an sie gerichtete Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten vom 21.9./11.10.2017 als auch gegen die Räumung des Gebäudekomplexes „Hannibal“ zu Lasten ihrer Mieter im Wege des Sofortvollzugs am 21.9.2017 wendet, hat Erfolg.

34

I.  Die Klage ist insgesamt zulässig.

35

1.  Dies gilt zunächst, soweit die Klägerin die Aufhebung der am 21.9.2017 mündlich erlassenen und mit Schreiben vom 11.10.2017 bestätigten Nutzungsuntersagung (im Folgenden: Bescheid vom 11.10.2017) hinsichtlich des Gebäudekomplexes auf dem Grundstück W.-weg 12-26 begehrt.

36

Entgegen der vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Auslegung hat die angefochtene Nutzungsuntersagung nur die Untersagung der Selbstnutzung des Gebäudekomplexes durch die Klägerin einschließlich der Nutzungsüberlassung an Dritte als (damalige) Grundstückseigentümerin zum Inhalt. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Bescheides vom 11.10.2017.

37

Ziffer 1 des Bescheides vom 11.10.2017 lautet:

38

„Auf der Grundlage des § 61 Abs. 1 S. 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) wird die Nutzung des Gebäudes W.-weg 12-26 in E. untersagt. Dies beinhaltet auch die Nutzungsüberlassung an Dritte.

39

Die Nutzungsuntersagung richtet sich an die Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch an die Grundstückseigentümerin, soweit diese das Gebäude selbst nutzt bzw. nutzen kann (insbesondere nach der Räumung der Gebäude durch die Bewohnerinnen und Bewohner).“

40

Aus diesem Wortlaut ergibt sich, dass sich die Verfügung „aber auch an die Grundstückseigentümerin“ nur wendet, „soweit diese das Gebäude selbst nutzt bzw. nutzen kann“. Erkennbarer Wille der Beklagten war es („soweit“), der damaligen Eigentümerin, der Klägerin, nur die Selbstnutzung der Gebäude einschließlich der Nutzungsüberlassung an Dritte zu untersagen. Daneben enthält die Verfügung auch die Untersagung der Nutzung der Gebäude durch die Bewohnerinnen und Bewohner. Dieser Verfügungsteil ist aber nicht an die Klägerin adressiert.

41

Das an die Klägerin selbst gerichtete Nutzungsverbot betreffende Klagebegehren ist als Anfechtungsklage i. S. d. § 42 Abs. 1 Satz 1 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

42

Im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung hatte sich die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung noch nicht erledigt.

43

Sie entfaltete gegenüber der Klägerin weiterhin Rechtswirkungen. Durch den neuen Eigentümer erfolgt zwar eine (brandschutztechnische) Sanierung der Gebäude. Dass diese Sanierung zwischenzeitlich beendet sein könnte, ist aber nicht ersichtlich und haben die Beteiligten auch in den mündlichen Verhandlungen nicht geltend gemacht.

44

Der Eigentumswechsel steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, wie sich aus § 173 VwGO i. V. m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO ergibt. Danach hat die Veräußerung auf den Prozess keinen Einfluss.

45

2.  Das gegen die Räumungsmaßnahmen, die gegen die Mieter ergriffen worden sind, gerichtete Klagebegehren ist als allgemeine Feststellungsklage nach § 43 VwGO zulässig.

46

Es betrifft ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis zwischen der Beklagten und dritten Personen, nämlich den ehemaligen Mietern der Klägerin. Ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis kann auch zwischen einem Dritten und dem Kläger oder - wie vorliegend - dem Beklagten bestehen.

47

Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.4.2005 - 3 C 3.04 -, DÖV 2005, 1007 = juris, Rn. 21 f., m. w. N.

48

Die Klagebefugnis der Klägerin entsprechend § 42 Abs. 2 VwGO ergibt sich ohne weiteres unter dem Blickwinkel des Eigentumsrechts aus Art. 14 GG.

49

Der Senat erkennt auch ein hinreichendes Feststellungsinteresse, das sich jedenfalls im Hinblick auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gegen die Beklagte ergibt. Dieses Feststellungsinteresse ist nicht unter dem Gesichtspunkt der Gleichwertigkeit von Zivil- und Verwaltungsrechtsweg zu verneinen.

50

Vgl. dazu etwa Wysk, in Wysk, VwGO, 4. Aufl. 2025, § 43 Rn. 57 m. w. N.

51

Der Senat hat den hinsichtlich der Räumungsmaßnahmen gegen die Mieter aufgeworfenen Fragen, die sich maßgeblich auf die Beurteilung der Brandschutzverhältnisse in dem Gebäudekomplex konzentrieren, im Rahmen des Anfechtungsbegehrens der Klägerin ohnehin nachzugehen. Die Klärung der Rechtmäßigkeit der Räumungsmaßnahmen gegen die Mieter im Verwaltungsrechtswege erscheint infolgedessen zulässig und geboten, um eine unnötige „Parallelbefassung“ der Verwaltungs- und der Zivilgerichtsbarkeit mit denselben Fragen zu vermeiden.

52

II.  Die Klage ist auch insgesamt begründet.

53

Die Beklagte hat jedenfalls das ihr durch § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW a. F. bzw. § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2018 bezüglich der Nutzungsuntersagungen und durch § 55 Abs. 2 VwVG NRW hinsichtlich der Maßnahmen des Sofortvollzuges eröffnete Ermessen fehlerhaft ausgeübt.

54

Gemäß § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW a. F. haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW a. F. darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW a. F. haben sie in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2018 kann die Nutzung von Anlagen untersagt werden, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Gemäß § 55 Abs. 2 VwVG NRW kann der Verwaltungszwang ohne vorausgehenden Verwaltungsakt angewendet werden, wenn das zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig ist und die Vollzugsbehörde hierbei innerhalb ihrer Befugnisse handelt.

55

Ermessenseröffnende Voraussetzung für die hier getroffenen Maßnahmen ist das Vorliegen einer gegenwärtigen Gefahr.

56

Soweit ohne vorausgegangenen Verwaltungsakt Maßnahmen des Sofortvollzugs im Sinne von § 55 Abs. 2 VwVG NRW getroffen worden sind, was jedenfalls im Verhältnis zu den im Zeitpunkt der Räumung abwesenden Bewohnern des Gebäudes der Fall gewesen ist, ergibt sich das Erfordernis einer gegenwärtigen Gefahr aus der genannten Vorschrift. Soweit gegenüber der Klägerin aber auch gegenüber den anwesenden Bewohnern mündlich sofortige Nutzungsverbote ausgesprochen worden sind, die als mündlich erlassene Verwaltungsakte zu bewerten sind, setzt der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz eine solche gegenwärtige Gefahr voraus.

57

Eine gegenwärtige Gefahr ist eine Sachlage, bei der ein schädigendes Ereignis unmittelbar oder in allernächster Zeit mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bevorsteht oder eine Störung bereits eingetreten ist. Der Begriff stellt grundsätzlich strenge Anforderungen an die zeitliche Nähe und den Grad der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts; je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist, desto geringer sind jedoch die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit.

58

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16.6.2023 - 7 A 2635/21 -, BauR 2023, 1490 = juris, Rn. 134 ff.; Kuznik in Brandt/Domgörgen, Handbuch Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, 5. Aufl. 2023, E. Die Vollstreckung von Verwaltungsentscheidungen, Rn. 72 m. w. N.

59

Diese Voraussetzungen sind insbesondere dann erfüllt, wenn die mit einem Einschreiten gemäß § 55 Abs. 1 VwVG NRW verbundenen Verzögerungen die Wirksamkeit erforderlicher Maßnahmen zur Gefahrenabwehr aufheben oder wesentlich beeinträchtigen würden, wenn also allein der sofortige Vollzug geeignet ist, die Gefahr wirkungsvoll abzuwenden.

60

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29.6.2015 - 7 A 457/14 -, juris, Rn. 6, m. w. N.

61

Die gegenwärtige Gefahr setzt damit mehr als eine konkrete Gefahr voraus, die überhaupt Voraussetzung für ein ordnungsbehördliches Einschreiten ist.

62

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24.3.2021 - 5 B 1884/20 -, juris, Rn. 8, m. w. N.

63

Das Vorliegen einer (gegenwärtigen) Gefahr ist auf der Grundlage der im Zeitpunkt des behördlichen Handelns zur Verfügung stehenden Erkenntnismöglichkeiten zu beurteilen. Hat der zur Gefahrenabwehr Handelnde die Lage bis zum tatsächlichen Abschluss seines Einschreitens - „ex ante“ gesehen - zutreffend eingeschätzt, durfte er mithin bis zum Abschluss seines Einschreitens vom Vorliegen einer Gefahr im Sinne eines hinreichend wahrscheinlichen Schadenseintritts ausgehen, wird die getroffene Maßnahme nicht deshalb im Nachhinein rechtswidrig, weil die Prognose „ex post“ betrachtet erschüttert wird.

64

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21.9.2012 - 2 A 182/11 -, BauR 2013, 218 = juris, Rn. 68, m. w. N.

65

Das Vorliegen einer (gegenwärtigen) Gefahr ist hiervon ausgehend gerichtlich voll überprüfbar, ein Beurteilungsspielraum steht der Bauaufsichtsbehörde oder der Feuerwehr nicht zu,

66

vgl. etwa OVG NRW, Beschluss vom 24.11.2017 - 5 A 1467/16 -, NWVBl. 2018, 168 = juris, Rn. 13 f. M. w. N.,

67

auch wenn in der Rechtsprechung angenommen worden ist, dass bei der Frage der ordnungsgemäßen Ermessensbetätigung im Hinblick auf die extremen Gefahren eines Brandereignisses und die Bedeutung der Einsatzpraxis der örtlichen Feuerwehr „Großzügigkeit“ geboten ist.

68

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11.4.2016 - 2 A 2176/14 -, BauR 2016, 1754 = juris, Rn. 62.

69

Bei Gefahrensituationen, die durch Brandschutzmängel hervorgerufen werden, ist nach ständiger Rechtsprechung der Bausenate des erkennenden Gerichts zugrunde zu legen, dass mit dem Eintritt eines Brandereignisses jederzeit zu rechnen ist.

70

Vgl. zur sog. „Glücksfall-Rechtsprechung“ etwa OVG NRW, Beschlüsse vom 28.1.2011 - 2 B 1495/10 -, juris, Rn. 11, vom 20.2.2013 - 2 A 239/12 -, juris, Rn. 34, und vom 11.11.2014 - 7 B 1312/14 -, juris, Rn. 6, sowie Urteile vom 21.9.2012 - 2 A 182/11 -, juris, Rn. 63, und vom 16.6.2023 - 7 A 2635/21 -, juris, Rn. 138.

71

Hieraus folgt, dass sich die Beklagte am Tage der Räumung die Frage vorlegen musste, ob ein Brand etwa in der Nacht nach dem Räumungstage wegen bestehender Brandschutzmängel zu erheblichen Gefahren für Leib und Leben der Bewohner des Gebäudes führen könnte.

72

Ferner entfällt die Beachtlichkeit von Brandschutzmängeln, die zu einem Überschreiten der Schwelle einer gegenwärtigen Gefahr führen, nicht ohne weiteres infolge des durch eine erteilte Baugenehmigung eventuell entstandenen Bestandsschutzes. Die BauO NRW 2018 ermöglicht es ebenso wenig wie frühere baurechtliche Vorschriften, eine bauliche Anlage in einer Art zu nutzen, die mit Brandgefahren verbunden ist. Besteht eine Gefahr, ist eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung in jedem Fall möglich, wenn sie - wie beim Brandschutz - dem Schutz von Leben und Gesundheit dient.

73

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 28.4.2021 - 2 A 833/20 -, juris, Rn. 12 und vom 15.4.2015 - 7 B 283/15 -, juris, Rn. 5; Hüwelmeier in Spannowsky/Saurenhaus, BeckOK, Bauordnungsrecht NRW, Stand 1.2.2025, § 14 Rn. 26.

74

Dies verdeutlicht etwa § 59 Abs. 1 BauO NRW 2018, der Anpassungsverlangen zulässt, wenn rechtmäßig bestehende Anlagen nicht den - aktuellen - Vorschriften des Bauordnungsrechts entsprechen und eine Anpassung im Einzelfall wegen der Abwehr von Gefahren für Leib und Leben erforderlich ist.

75

Vgl. Schroeder in Spannowsky/Saurenhaus, BeckOK, Bauordnungsrecht, Stand 1.11.2024, § 59 Rn. 9 f., m. w. N.

76

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die vollständige Räumung des Gebäudekomplexes unter dem Gesichtspunkt des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes, der den Ermessensspielraum der Behörde beschränkt, eine Gefahrensituation in dem beschriebenen Sinne voraussetzt, die den gesamten Gebäudebestand betraf, und nicht etwa eine Teilräumung einzelner Gebäude oder nur einzelner Wohnungen ausreichend gewesen wäre.

77

Vgl. dazu etwa auch: Molodovsky/Fa­mers/ Waldmann, Bayerische Bauordnung, Stand 1.11.2024, Art. 76 BauO BY Rn. 170.

78

Hiervon ausgehend war die Ermessensausübung der Beklagten fehlerhaft.

79

Der Beklagten war ein Ermessensspielraum eröffnet. Der Senat geht - wie die Beklagte in dem bestätigenden Bescheid vom 11.10.2017 - davon aus, dass ein Ermessensspielraum bestand, also keine Ermessensreduzierung auf Null im Sinne der getroffenen Maßnahme eingetreten war. Dieser Beurteilung ist die Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung vom 12.11.2025 auf entsprechenden Vorhalt nicht entgegengetreten. Sie fußt im Übrigen auf den Ergebnissen der vom Senat zur Beurteilung der seinerzeit bestehenden Gefahrenlage durchgeführten Beweisaufnahme, die im Folgenden noch näher zu erörtern sein werden.

80

Die Beklagte hat das ihr eingeräumte Ermessen nicht fehlerfrei ausgeübt.

81

Gemäß § 114 VwGO liegt ein Ermessensfehler vor, wenn die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist.

82

Ermessensfehlerhaft sind demnach auch solche Verwaltungsakte, bei deren Erlass die Behörde von in Wahrheit nicht vorliegenden Tatsachen oder rechtlichen Voraussetzungen ausgeht.

83

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17.8.2016 - 6 C 24.15 -, BVerwGE 156, 59 = juris, Rn. 33.

84

Der Behörde obliegt es, ihre Ermessensentscheidung einschlägig und nachvollziehbar zu begründen.

85

Vgl. Hüwelmeier in Spannowsky/Saurenhaus, BeckOK, Bauordnungsrecht, Stand 1.9.2025, § 14 Rn. 19.

86

Daran fehlt es vorliegend. Der Senat ist davon überzeugt, dass die Beklagte ihre Ermessenserwägungen auf eine in wesentlichen Teilen unrichtige Beurteilung der Gefahrenlage gestützt hat.

87

Die Beklagte ist bei ihrer Ermessensausübung ausweislich des bestätigenden Bescheides vom 11.10.2017 davon ausgegangen, dass auf der Grundlage der von ihr ermittelten und in dem Bescheid im Einzelnen bezeichneten Brandschutzmängel von einer gegenwärtigen Gefahr für die Bewohner des gesamten Gebäudekomplexes auszugehen war. Weiter heißt es in dem Bescheid zur Ermessensausübung, an der Notwendigkeit der Räumung des Gesamtgebäudes ändere auch nichts der Umstand, dass ggf. nicht alle Wohnungen von allen Mängeln betroffen seien. Aufgrund der Vielzahl und Schwere der Mängel sei eine Gefährdungsdichte erreicht, die eine sofortige vollständige Räumung des Gesamtgebäudes erforderlich mache.

88

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und unter Würdigung des umfangreichen Sachvortrags der Beklagten und der von ihr vorgelegten Gutachten ist der Senat jedoch davon überzeugt, dass zentrale Elemente der von der Beklagten vorgenommenen Gefahreneinschätzung unzutreffend waren. Dabei kann dahinstehen, ob den Beurteilungen des Gerichtssachverständigen, nach denen eine gegenwärtige Gefahr begründende Brandschutzmängel nur hinsichtlich der defekten Sicherheitsbeleuchtung in den Sicherheitstreppenhäusern, der offenen Installationsschächte in zwei Wohnungen, der Beeinträchtigung der Befahrbarkeit der Feuerwehrzufahrt durch Gehölze, der Öffnung der Decke im Kellergeschoss des Hauses 16 zum Versorgungsschacht und der Brandlasten in den Sicherheitstreppenhäusern sowie auf den Laubengängen vorlagen, in vollem Umfang beizutreten ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass jedenfalls folgende von der Beklagten in ihrem Bescheid vom 11.10.2017 als wesentlich zugrunde gelegten Brandschutzmängel im maßgeblichen Zeitpunkt der Räumung nicht vorlagen bzw. nicht zu einer gegenwärtigen Gefahr im gesamten Gebäudekomplex geführt haben:

89

• 90

  Offene (Lauben)Gänge, Öffnungen in den Brüstungen der Laubengänge, undichte Türen zu den Laubengängen.

91

Zur Überzeugung des Senats begründeten weder die in den Brüstungen existierenden vertikalen Schlitze noch die offenen Gänge als solche eine gegenwärtige Gefahr. Vielmehr geht der Senat davon aus, dass die Benutzung der im Freien liegenden Laubengänge als Verbindung zwischen den notwendigen Fluren und dem Sicherheitstreppenraum in dem vom gerichtlich bestellten Gutachter Prof. Dr. H. mit 30-45 Minuten angegebenen notwendigen Zeitraum für die Evakuierung nach dem Eintreffen der Feuerwehr möglich war.

92

Dass der von Prof. Dr. H. zugrunde gelegte Evakuierungszeitraum von 30-45 Minuten nach dem Eintreffen der Feuerwehr unzutreffend sein könnte, haben weder der Gutachter der Beklagten noch die ebenfalls in den mündlichen Verhandlungen vom 7.7.2025 und 12.11.2025 anwesenden Vertreter der Feuerwehr der Beklagten geltend gemacht.

93

Davon ausgehend führte Prof. Dr. H. in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 aus, bei der Belastung mit Rauch sei zu berücksichtigen, dass die Laubengänge im oberen Bereich offen seien. Eine relevante Gefahr, dass Flammen durch die Schlitze schlagen könnten, sehe er nicht. Dies gelte ebenso bei der Benutzung des Laubenganges durch kriechende Personen. Auch hier sehe er keine relevante Gefährdung. Dies gelte unabhängig von den Witterungsbedingungen und der Tageszeit. In seinem Gutachten vom 16.12.2024 verwies er weiter darauf, dass die vier Schlitze in den Brüstungen der Laubengänge vor allem deshalb keine Gefahr verursachten, weil der offene Gang an einen brandlastarmen bzw. brandlastfreien notwendigen Flur anschließe und nicht an brandlastreiche Nutzungseinheiten. Die Möglichkeit, dass ein Flammenaustritt aus einem Geschoss die Flucht und Rettung der Menschen in einem darüber liegenden Geschoss gefährde, bestehe in der vorliegenden Situation nicht, da mit einem massiven Flammenaustritt aus dem notwendigen Flur nicht zu rechnen sei und die Schlitze die Situation nicht gefährlicher machten.

94

Soweit die Beklagte unter Verweis auf die Ausführungen des Dipl.-Ing. L.  in seinem Gutachten vom 2.9.2025 mit Schriftsatz (ebenfalls) vom 2.9.2025 geltend macht, die von Prof. Dr. H. angenommenen Auswirkungen auf die Rauchverteilung seien physikalisch nicht nachvollziehbar und zur Begründung auf die im Gutachten vom 2.9.2025 abgedruckten Visualisierungen (Seite 24 des Gutachtens) verweist, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Die abgedruckten Visualisierungen sind mit der baulichen Situation des Gebäudekomplexes W.-weg 12-26 nicht vergleichbar. Die strömungstechnische Untersuchung, die den Visualisierungen zugrunde liegt, geht von einem horizontalen Schlitz in der Vorderseite der Brüstung aus. In den in diesem Verfahren zu beurteilenden Laubengängen befanden sich jedoch vertikale Schlitze an den jeweiligen Seitenwänden der Brüstung. Unabhängig davon geht die Darstellung auf Seite 24 des Gutachtens von einem erheblichen Flammenaufschlag aus, der - wie dargetan - nach den Ausführungen des Gerichtsgutachters vorliegend nicht zu erwarten ist.

95

• 96

  Spalt zwischen der Kellergeschossdecke und dem Sicherheitstreppenhaus sowie Öffnungen in den Kellertreppenraum.

97

Der Senat ist auch insoweit der Überzeugung, dass keine gegenwärtige Gefahr vorlag. Trotz der jeweiligen Spalte in der Decke zwischen dem Kellertreppenhaus und dem Sicherheitstreppenraum war dessen Begehbarkeit und damit die Möglichkeit der Selbstrettung innerhalb des relevanten Evakuierungszeitraums (30-45 Minuten) gewährleistet.

98

Diese Überzeugung beruht auf den Ausführungen des Prof. Dr. H. in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 und seiner Stellungnahme vom 17.5.2025. In der mündlichen Verhandlung am 7.7.2025 erläuterte er zu den Auswirkungen dieser Spalte, er sehe auch insoweit keine Gefahr für Leib und Leben der Bewohner bei der Benutzung des Treppenhauses im Brandfall. Die in Rechnung zu stellenden Rauchmengen seien, jedenfalls bei Vorhandensein von Feuerschutztüren, die das Treppenhaus zum Keller umschließen, zu gering. Diese Bewertung umfasse den Evakuierungszeitraum (30-45 Minuten). In seiner Stellungnahme vom 17.5.2025 gab er dazu noch an, Rauch würde sich nur dann im Sicherheitstreppenraum ausbreiten, wenn er im Kellergeschoss in den Treppenraum eingedrungen wäre. Mit einer massiven Rauchausbreitung sei aber, auch wenn der Feuerschutzabschluss nicht vollständig intakt sei, nicht zu rechnen.

99

Dieser Einschätzung schließt sich der Senat an. Ausweislich des Grundrissplans des Kellergeschosses zum Bauschein 63/2-10-588 vom 17.2.1975 waren die Treppenräume im Kellergeschoss von dem übrigen Keller durch feuerhemmende Türen („Fht“) abgeschirmt. Dass diese Feuerschutzabschlüsse zu den Kellertreppenräumen der acht Hochhäuser zum Zeitpunkt der Räumung in relevanter Anzahl gefehlt hätten oder derart defekt gewesen wären, dass sie nicht wenigstens den von Prof. Dr. H.   zugrunde gelegten Mindestschutz geboten hätten, lässt sich den Akten nicht entnehmen und ist auch seitens der Beklagten nicht geltend gemacht worden. Soweit sich die Beklagte mit Schriftsatz vom 2.9.2025 gegen die Einschätzung des Gerichtsgutachters wendet, fehlt es an einer hinreichenden Auseinandersetzung mit dessen Argumentation. Die Beklagte macht lediglich geltend, der Gerichtsgutachter unterschätze deutlich das Maß des Raucheintritts in den Sicherheitstreppenraum und die damit verbundenen lebensbedrohlichen Gefahren. Weiterhin trägt sie vor, eine Rauchübertragung über die Spalten könne nie ausgeschlossen werden. Ein Spalt konterkariere das Konzept eines sicheren, rauchfreien Rettungsweges. Bereits geringe Rauchmengen könnten einen vertikalen Rettungsweg unbenutzbar machen. Die vorhandenen Brandlasten auf den Terrassen und in der Tiefgarage steigerten die Wahrscheinlichkeit und Intensität der Rauchentwicklung. Jeder offene Übertragungsweg zwischen Brandquelle und Fluchtweg sei hochgefährlich und als gravierender Brandschutzmangel einzustufen. Das tragende Argument des Gerichtsgutachters, wegen der Feuerschutztüren sei (zunächst) mit nur geringen Rauchmengen zu rechnen gewesen, widerlegt sie mit diesem Vorbringen nicht. Vielmehr bewertet die Beklagte die Gefährlichkeit der vorgefundenen Situation schlichtweg anders.

100

Entgegen der Auffassung der Beklagten war innerhalb des Evakuierungszeitraumes auch nicht mit dem Eindringen von relevanten, die Nutzung des Sicherheitstreppenraumes gefährdenden Rauchmengen in den Kellertreppenraum durch brennbare Lüftungsleitungen zu rechnen. Dazu hat Prof. Dr. H. in der mündlichen Verhandlung am 7.7.2025 ausgeführt, auch insoweit erkenne er keine erhebliche Gefahr für Leib und Leben der Bewohner im Brandfall. Es könnten zwar im Bereich des Kellers Rauchgase in den Treppenraum eindringen und von dort aus über die an der Wand befindliche Spalte in das Sicherheitstreppenhaus gelangen, allerdings so verzögert, dass eine Rettung der Bewohner durch das Treppenhaus nicht gefährdet würde. Dies gelte auch, wenn bei einer Brandentstehung in der Nähe der Lüftungsrohre eine schnellere Ausbreitung insbesondere von Rauch und damit eine höhere Gefahr bestehe. In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 17.5.2025 heißt es dazu, die Gefahr einer unmittelbaren Rauchausbreitung zu Beginn des Brandes bestehe nicht. Selbst bei einer Brandentstehung im unmittelbaren Bereich der Durchführung müsse zunächst eine ausreichend hohe Temperatur entstehen, um die Rohrleitung zum Schmelzen und/oder Abbrennen zu bringen. Das Ausmaß der Gefährdung sei in der Anfangsphase des Brandes gering, das Maß der Rauchausbreitung auch im weiteren Verlauf zumindest begrenzt.

101

Auch hier macht die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 2.9.2025 lediglich pauschal geltend, der Gerichtsgutachter habe die Gefahr der Rauchausbreitung durch nicht geschottete Lüftungsleitungen deutlich unterschätzt.

102

Soweit die Beklagte darüber hinaus auf die Zu- und Abluftleitungen der Batterieräume ohne Abschottungen in den Treppenraum zum Kellergeschoss und weiter zu Öffnungen in der Außenwand abstellt und geltend macht, für diese Abluftführung aus dem Batterieraum sei ein Ventilator mit Elektromotor vorgesehen, der im Brandfall den Rauch in den unter dem Sicherheitstreppenhaus liegenden Kellerraum führe, rechtfertigt auch dies kein anderes Ergebnis. Die Beklagte hat trotz gerichtlicher Aufforderung schon nicht hinreichend dargelegt, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt der Räumung am 21.9.2017 in den acht Hochhäusern mit Ventilatoren bzw. Lüftern versehene Abluftleitungen in Batterieräumen existierten. Die in der Dokumentation des Dipl.-Ing. Q. vom 18.10.2025 auf Seite 30 dargestellte Abbildung 35 wurde am 2.6.2025 erstellt. Die auf Seite 21 dargestellten Abbildungen 24 und 25 stammen zwar aus der Dokumentation zur Beweissicherung im Haus 22 am 25.9.2017 (Beiakte II Blatt 195), sind aber nach der zugehörigen schriftlichen Bezeichnung der Lichtbilder 42 und 43 im Raum des Notstromaggregats entstanden (Beiakte II Blatt 198). Der Einwand der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 12.11.2025, es handele sich hinsichtlich der Lichtbilder 42 und 43 um eine Fehlbezeichnung, tatsächlich stellten die Bilder den Batterieraum dar, führt schon deshalb zu keinem anderen Ergebnis, weil auf dem am 25.9.2017 erstellten Lichtbild 42 (= Abbildung 24) kein Lüfter erkennbar ist, mithin die Behauptung der Beklagten, in allen acht Hochhäusern hätte es im Zeitpunkt der Räumung Batterieräume mit Lüftern gegeben, danach nicht zutrifft.

103

Unabhängig davon kommt es aus Rechtsgründen auf den in Rede stehenden Sachverhalt nicht an, weil weder in dem Bescheid vom 11.10.2017 noch in den zugehörigen Verwaltungsvorgängen ein Batterieraum erwähnt worden ist, dessen Zustand also auch nicht Gegenstand der Ermessensausübung war.

104

• 105

  Brennbare Fassadenunterkonstruktion.

106

Die festgestellten Mängel der Fassadenunterkonstruktion rechtfertigen ebenfalls nicht die Annahme einer gegenwärtigen Gefahr. Diese Überzeugung beruht auf den Einlassungen des Prof. Dr. H. in der mündlichen Verhandlung am 7.7.2025 sowie seinem Gutachten vom 16.12.2024. In der mündlichen Verhandlung räumte er ein, dass die Ausführungen der Feuerwehr zur „Abbrandrate“ in der Stellungnahme vom 13.5.2025 zutreffend seien. Dennoch sehe er keine Gefahr für Leib und Leben der Bewohner im Brandfalle. Dies gelte auch mit Blick auf die brennbare Unterkonstruktion mit Holzlatten. Das in Augenschein genommene Dämmmaterial sei nicht brennbar gewesen. Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 2.9.2025 geltend macht, der Gutachter verwechsele offensichtlich die Abbrandrate mit der Brandausbreitungsgeschwindigkeit, die Verwendung der Abbrandrate als Maß für die Brandausbreitung sei nicht korrekt, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Der Gerichtsgutachter hat in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 ausgehend von den Angaben der Beklagten zur Abbrandrate seine Einschätzung abgegeben. Dass - entgegen der Einschätzung des Gerichtsgutachters - das verwendete Dämmmaterial brennbar gewesen sein könnte, hat die Beklagte nicht geltend gemacht und wird auch in der Stellungnahme der Feuerwehr vom 13.5.2025 nicht behauptet. Der von der Beklagten herangezogene Brand des Grenfell-Tower in London im Jahr 2017 ist mit dem hier gegebenen Sachverhalt nicht vergleichbar. Dort bestand eine brennbare Fassadenverkleidung.

107

• 108

  Versorgungs-/Installationsschächte/Lüftungsleitungen aus Flexrohren.

109

Auch insoweit ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass eine auf den gesamten Gebäudekomplex bezogene gegenwärtige Gefahr nicht vorlag.

110

Der Senat konnte nicht feststellen, dass im Zeitpunkt der Räumung in mehr als zwei Wohnungen die Wände zu den Versorgungs-/Installa­tions­schächten in erheblichem Maß geöffnet gewesen wären. Dies ergibt sich aus den Lichtbildern, die im Rahmen der Begehung am 19.9.2017 angefertigt wurden (Beiakte I Blatt 48, Bilder 18 und 19) und die auch dem Gutachten des Dipl.-Ing. Q. vom 13.5.2025 zugrunde liegen (dort Seite 24 f.), und steht in Übereinstimmung mit den Ausführungen der Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 7.7.2025.

111

Im Übrigen ist der Senat nicht zu der Überzeugung gelangt, dass von diesen Schächten - mit Blick auf das Material der Verkleidung sowie Öffnungen für Schalter, Steckdosen, Lüftungen o. ä. - eine gegenwärtige Gefahr ausgegangen wäre.

112

Dazu hat Prof. Dr. H. in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 ausgeführt, es habe keine erhebliche Gefahr für Leib und Leben der Bewohner bestanden. Er halte die nachträglich eingebauten Gipskartonplatten für ausreichend widerstandsfähig, um eine solche Gefährdung auszuschließen. Auch die Lüftungsleitungen zur Abführung der Küchenausdünstungen aus Flexrohren rechtfertigten kein anderes Ergebnis. In seinem Gutachten vom 16.12.2024 führte Prof. Dr. H. dazu aus, gegen das Vorliegen einer gegenwärtigen Gefahr aufgrund angenommener Öffnungen für Schalter und Steckdosen ohne den Einsatz entsprechender Brandschutzdosen spreche eine frühzeitige Warnung durch Rauchmelder, eine reduzierte Ausbreitung des Rauchs durch seine Abkühlung in Folge der Vermischung mit kalter Luft und die erschwerte Ausbreitung des Rauchs in darüber liegende Nutzungseinheiten aufgrund der Hindernisse (Steckdosen/Schalter) in den Öffnungen.

113

Die Beklagte macht mit Schriftsatz vom 2.9.2025 zu den Installationsschächten im Wesentlichen geltend, die festgestellte und dokumentierte Situation zeige erhebliche Abweichungen von bauzeitlich geltenden bauaufsichtlichen Vorgaben und technischen Regelwerken. Trotzdem verneine der Gerichtsgutachter in pauschaler Weise eine Gefahr für Leib und Leben der Bewohner mit der Behauptung, die eingebauten Gipskartonplatten seien ausreichend widerstandsfähig. Dies sei aber unzutreffend. Dies belegten die Ausführungen unter Ziffer 2.1 bis 2.2 des zweiten L.-Gutachtens. Aufgrund von Ungenauigkeiten in der Bauausführung liege die Wanddicke von 70 mm nicht auf der ganzen Höhe vor. Auch seien baubedingte Fugen im Deckenanschluss offen geblieben. Unter dem schwimmenden Estrich, an den die Wand unten anschließe, seien brennbare Dämmstoffe verbaut. Öffnungen in der Schachtwand seien nur mit Plastikdeckeln versehen. Weitere Brandschutzprobleme resultierten aus der Belegung der Versorgungsschächte mit Heizungsleitungen, Kalt- und Warmwasserleitungen, Elektroverkabelung und Lüftungsleitungen für innenliegende Bäder und Küchen. Bezüglich der Versorgungsschächte im Haus 26 zeige Dipl.-Ing. L. in seinem zweiten Gutachten insgesamt 206 Mängelpunkte auf. In der gebotenen Gesamtschau mit den teilweise fehlenden Rauchmeldern, der Nichtbefahrbarkeit der Feuerwehrzufahrt, dem fehlenden Feuerwehrplan sowie der Mischbelegung der Versorgungs-schächte sei eine gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben der Bewohner anzunehmen. Dieses Vorbringen erschüttert nicht die Annahme des Gerichtsgutachters, dem diese Einwände im Einzelnen vorgehalten worden sind, eine Rauchausbreitung in dem maßgeblichen Eva­kuie­rungszeitraum sei nur derart verzögert vorstellbar, dass eine (Selbst)Rettung gefahrlos möglich gewesen sei.

114

Soweit die Beklagte weiter geltend macht, in den geriffelten Flexrohren seien brennbare Anhaftungen (Fette) zu erwarten, auch seien die Lüftungsleitungen untereinander im Schacht verbunden, danach bestehe sowohl das Risiko eines Brandereignisses innerhalb des Lüftungsrohrs als auch das Problem, dass bei einem größeren Brandereignis nach dem Versagen des Rohrs ein Brand über dessen Öffnungen in der Schachtwand in die Geschosse getragen würde, erschüttert sie ebenfalls nicht die Annahme des Gerichtsgutachters, im Brandfall sei aufgrund der baulichen Gegebenheiten mit einer verzögerten Rauchentwicklung zu rechnen, so dass - innerhalb des Evakuierungszeitraums - eine (Selbst)Rettung möglich sei.

115

Auch der Verweis der Beklagten auf das Gutachten des Dipl.-Ing. L. vom 2.9.2025 führt zu keinem anderen Ergebnis. Es führt auf Seite 10 f. aus, wegen der brennbaren Kabelisolierungen und etwaigen Fettablagerungen in der Küchenabluft werde ein in den Versorgungsschacht eintretender Brand eher keine Abkühlung erfahren, sondern die dortigen Brandlasten entzünden und seine Temperatur fortschreitend erhöhen, so dass eine vertikale Brandausbreitung zu erwarten sei, die bereits zu einem frühen Zeitpunkt über die Grenzen der einzelnen Wohnungen hinausgehe. Auch damit wird nicht aufgezeigt, dass der Gerichtssachverständige relevante Gesichtspunkte in seine Gefahrbeurteilung nicht eingestellt hätte. Insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen nicht, dass eine Brandausbreitung in Wohnungen hinein innerhalb des Evakuierungszeitraums von 30-45 Minuten trotz der vom Gerichtssachverständigen insoweit für ausreichend brandbeständig gehaltenen Verkleidung der Installationsschächte erfolgt wäre und wesentliche Teile des Gebäudekomplexes erfasst hätte. Es berücksichtigt auch nicht die weitere - überzeugende - Überlegung des Gerichtssachverständigen, dass die Bewohner eventuell gleichwohl betroffener Wohnungen rechtzeitig durch Rauchmelder zur Selbstrettung über die notwendigen Flure und das Sicherheitstreppenhaus veranlasst würden.

116

• 117

  Defekte Steigleitungen in den Sicherheitstreppenhäusern.

118

Auch hinsichtlich dieses Mangels ist der Senat der Überzeugung, dass er jedenfalls keine den gesamten Gebäudekomplex betreffende gegenwärtige Gefahr begründet hat, sondern allenfalls für die Löschwasserversorgung in den oberen Geschossen des Gebäudekomplexes relevant sein kann.

119

Prof. Dr. H. hat in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 ausgeführt, auch insoweit sei eine erhebliche Gefahr für die Bewohner im Brandfall nicht festzustellen. Bis zum 11. Obergeschoss biete die Benutzung von Steigleitungen keinen nennenswerten Zeitvorteil. Allerdings werde ab dem 11. Obergeschoss die Versorgung mit Löschwasser ohne Steig­leitung wegen der Reibungsverluste in den Schläuchen schwierig bis nicht mehr möglich. Bei einer 200 m langen Zuleitung bis zum Zugang des Treppenraumes sei ein kritischer Druckverlust früher zu erwarten. Außerdem sei bei der Verlegung der Schläuche ein gewisser, letztlich aber nicht entscheidender Zeitverlust zu verzeichnen.

120

Unabhängig davon hebt Prof. Dr. H. in seinem Gutachten vom 16.12.2024 hervor, dass die trockenen Löschwasseranlagen in erster Linie der Ermöglichung wirksamer Löschmaßnahmen dienten. Dies ist nach der Überzeugung des Senats von der hier zu prüfenden Fragestellung zu unterscheiden, ob innerhalb des Evakuierungszeitraums (30-45 Minuten) die (Selbst-)Rettung von Personen möglich war. Die (Selbst)Rettung durch den Sicherheitstreppenraum ist innerhalb der vom Gerichtsgutachter zugrunde gelegten Evakuierungszeit auch im Falle defekter trockener Steigleitungen nicht beeinträchtigt gewesen.

121

Diese Überzeugung des Senats wird auch nicht durch den von der Beklagten mit Schriftsatz vom 2.9.2025 erhobenen Einwand erschüttert, der Gerichtsgutachter verharmlose den Zeit- und Druckverlust bei defekter Steig­lei­tung. Die Beklagte führt selbst aus, nach der maßgeblichen Einsatzpraxis ihrer Berufsfeuerwehr seien Steigleitungen stets in einem Hochhaus zur Vermeidung von kostbaren Zeitverlusten für den Innenangriff, d. h. für die Löscharbeiten erforderlich.

122

• 123

  Decken- und Wanddurchbrüche in den Technikräumen/Wasch­ma­schi­nen­räumen; schadhafte Türen der Technikräume; unterbundene Querlüftung.

124

Diese Mängel beeinträchtigten nach der Überzeugung des Senats ebenfalls nicht die gefahrlose (Selbst)Rettung der Bewohner innerhalb des Evakuierungszeitraums. Auch diese Überzeugung beruht auf den nachvollziehbaren und schlüssigen gutachterlichen Darlegungen des Prof. Dr. H..

125

Er führte in der mündlichen Verhandlung am 7.7.2025 aus, er sehe, soweit Deckendurchbrüche in den Technikräumen nicht ordnungsgemäß verschlossen gewesen seien, mit Blick auf den Feuerschutzabschluss der Technikräume keine erhebliche Gefahr für die Bewohner im Hinblick auf die Nutzung der notwendigen Flure. Auch von der Durchführung eines Kabels aus den Technikräumen in das Treppenhaus für die Sicherheitsbeleuchtung gehe keine relevante Gefahr für die Benutzung des Treppenhauses aus. Schadhafte Türen habe er weder bei der Ortsbegehung noch anhand der Akten erkannt. Es sei auch in Rechnung zu stellen, dass diese Türen selten genutzt worden seien. Das Fehlen solcher Türen wäre aber ein relevanter Mangel.

126

Die Richtigkeit dieser Einschätzung hat die Beklagte mit ihrem Vorbringen mit Schriftsatz vom 2.9.2025 nicht in Frage gestellt. Insbesondere hat die Beklagte nicht dargelegt, in welchen Technikräumen Türen schadhaft gewesen sein sollten bzw. sogar gefehlt hätten. Im Ortstermin konnte der Berichterstatter des Senats ebenfalls keine fehlenden Türen zu den Technikräumen feststellen. Soweit die Beklagte geltend macht, der Gerichtsgutachter habe offensichtlich den Umstand übersehen, dass es Durchbrüche (von den Technikräumen) unmittelbar in den Sicherheitstreppenraum gebe, die nach den Ausführungen der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 die Kabelführung für die Sicherheitsbeleuchtung betreffen sollen, führt dies zu keiner anderen Einschätzung des Senats. Dass - entgegen der Einschätzung des Gerichtsgutachters - durch nicht geschottete Durchbrüche für die Kabelführung der Sicherheitsbeleuchtung im Brandfall relevante Rauchmengen in den Sicherheitstreppenraum gelangen konnten, ist nach der Überzeugung des Senats schon wegen des geringen Querschnitts der Kabel nicht plausibel und hat die Beklagte auch nicht näher ausgeführt. Zudem hat Prof. Dr. H. in seiner Stellungnahme vom 17.5.2025 ausgeführt, im Inneren der Technikräume seien in den stichprobenartig überprüften Fällen keine gefahrdrohenden Öffnungen erkennbar gewesen. Die Öffnungen seien ausreichend verschlossen gewesen, z. B. mit Mineralwolle (vgl. Abbildung 4 seiner Stellungnahme). Damit habe keine Gefahr einer Brand- und Rauchausbreitung bestanden.

127

Zu den Waschmaschinenräumen führte Prof. Dr. H. in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 aus, er habe dort mangelhafte Deckendurchbrüche ebenfalls nicht feststellen können. Aber selbst bei vorhandenen Deckendurchbrüchen sehe er keine erhebliche Gefahr für Leib und Leben der Bewohner. Das Erfordernis einer Querlüftung im Bereich des Flures erkenne er nicht. Dem hält die Beklagte ohne Erfolg entgegen, die Einschätzung des Gerichtsgutachters sei nicht nachvollziehbar. Ein nächtlicher Brand in den Waschmaschinenräumen könne infolge der vertikalen Brandausbreitung zu einer lebensbedrohlichen Situation für schlafende Bewohner in den darüber liegenden Geschossen führen, bevor überhaupt eine Brandmeldung erfolge. Es sei auch zu beachten, dass durch Brandrauch direkt alle Bewohner der anliegenden Wohnungen vom einzigen Rettungsweg abgeschnitten würden. Mit diesem Vorbringen erschüttert die Beklagte nicht die Plausibilität der Einschätzung des Gerichtsgutachters. Sie hat schon nicht dargelegt, wo und in wie vielen Waschmaschinenräumen Deckendurchbrüche vorhanden gewesen sein sollten. Weiterhin fehlt die Auseinandersetzung mit den Angaben des Gerichtsgutachters in seiner Stellungnahme vom 17.5.2025. Dort führte er aus, auch die Waschmaschinenräume seien durch Türen abgetrennt gewesen. Es seien einzelne Kernbohrungen vorhanden gewesen. Durch die Abtrennung vom notwendigen Flur sei keine erhebliche Rauchausbreitung zu befürchten gewesen. Zudem hätten die Waschmaschinenräume die notwendigen Flure nicht über alle Geschosse verbunden. Dass die Waschmaschinenräume entgegen der gutachterlichen Einschätzung nicht durch Türen von den notwendigen Fluren getrennt gewesen wären, ließ sich im Ortstermin nicht bestätigen und hat die Beklagte auch nicht dargelegt.

128

• 129

  Mangelnde Dichtigkeit der Fahrstuhltüren.

130

Auch insoweit lag keine gegenwärtige Gefahr vor. Die Überzeugung des Senats beruht auch hier auf den gutachterlichen Ausführungen des Prof. Dr. H.. Er gab in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 an, er könne keine Gefahr für Leib und Leben der Bewohner erkennen. Die Aufzüge verfügten zwar über keine Vorräume. Diese seien auch heute bei Hochhäusern bis 22 m Höhe rechtlich nicht erforderlich. Die gegebene Ent­rauchung über den Schacht, der oben eine Entrauchungsöffnung habe, halte er für ausreichend, um eine vertikale Ausbreitung von Feuer und Rauch über die Geschosse zu verhindern. In seinem Gutachten vom 16.12.2024 führte er dazu aus, das Schutzziel „Verhinderung der Brand- und Rauchausbreitung“ werde durch die Kombination aus den Fahrschachttüren mit der Entrauchungsöffnung an oberster Stelle der Fahrschächte gewährleistet. Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 2.9.2025 geltend macht, die Einschätzung des Gerichtsgutachters sei nicht nachvollziehbar, weil Fahrstuhlschächte im Brandfall wie Kamine wirkten, der Verzicht auf Vorräume lasse im Brandfall Rauch ungehindert in den Fahrstuhlschacht eindringen, zudem könnten Fahrstühle durch Rauchsteuerungen außer Betrieb gehen oder durch Rauchfahrten zur tödlichen Falle werden, rechtfertigt dies keine andere Einschätzung. Die Beklagte berücksichtigt nicht die für die Einschätzung des Gerichtsgutachters maßgeblichen Entrauchungsöffnungen, von deren Existenz sich der Berichterstatter in dem Ortstermin überzeugt hat. Es ist plausibel, dass die vorhandene Entrauchung im Brandfall einen relevanten Raucheintrag in die notwendigen Flure verhindert bzw. ausreichend lange hinausgezögert hätte.

131

• 132

  Brandschutzmängel im Bereich der Tiefgarage und der Kellerräume

133

Ungeachtet der vom Gerichtssachverständigen im einzelnen begründeten Beurteilung, die zum Zeitpunkt der Räumung angetroffene Situation in der Tiefgarage und in den Kellerräumen rechtfertige nicht die Annahme einer gegenwärtigen Gefahr für die Bewohner im Brandfalle, hat die Beklagte nicht aufzuzeigen vermocht, dass und warum eine sofortige und vollständige Räumung der Tiefgarage und der Kellerräume nicht hinreichend geeignet gewesen wäre, einen Brandausbruch in diesen Gebäudeteilen, der immerhin zwei der in ihrem Bescheid angenommenen drei Brandszenarien zugrunde lag, hinreichend auszuschließen.

134

Die Beklagte ist zudem auch zu Unrecht davon ausgegangen, dass sich eine auf den gesamten Gebäudekomplex bezogene gegenwärtige Gefahr (auch) aus einer Gesamtbetrachtung ergab, die die Anzahl bzw. das Ausmaß der Abweichungen des Gebäudes von verbindlichen Brandschutzvorgaben, die besondere Struktur des Gebäudekomplexes und dessen allgemeinen Zustand miteinbezieht. Dass die von der Beklagten angenommenen Abweichungen von Brandschutzvorgaben untereinander so zusammenhingen, dass sie sich in ihren Auswirkungen derart verstärkten, dass die Schwelle der gegenwärtigen Gefahr überschritten war, ist zur Überzeugung des Senats ebenfalls nicht ersichtlich. Prof. Dr. H. hat in der mündlichen Verhandlung am 12.11.2025 zu der Beweisfrage, ob die von der Beklagten zur Rechtfertigung ihrer Räumungsentscheidung angeführten Umstände, die nach seiner - des Sachverständigen - Einschätzung keine gegen­wärtige Gefahr begründeten, auch bei einer Gesamtbetrachtung nicht zu einer Überschreitung der maßgeblichen Gefahrenschwelle führen, ausgeführt, auch bei einer solchen Gesamtbetrachtung komme er nicht zu dem Schluss, dass eine gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben der Bewohner des Gebäudes im Brandfall bestanden habe. Maßgeblich für diese Beurteilung sei dabei, dass nach seinem Dafürhalten nur die Entstehung eines Brandes und nicht mehrerer Brandereignisse zu beden­ken sei und die erörterten Mängel sich auf verschiedene Räume bezögen. Dieser Einschätzung schließt sich der Senat an. Zahlreiche der von der Beklagten festgestellten Brandschutzmängel betreffen nur einzelne Räume (z. B. Waschmaschinenräume, Technikräume, einzelne Wohnungen betreffende Mängel) und hätten im Brandfall nur lokale Bedeutung innerhalb (einer Etage) eines Hochhauses, nicht innerhalb des gesamten jeweiligen Gebäudes oder des gesamten Gebäudekomplexes gehabt.

135

Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung am 12.11.2025 die Einholung eines Obergutachtens beantragt und geltend gemacht hat, das durch den Senat eingeholte Gutachten des Prof. Dr. H. sei nicht verwertbar, er habe in seinem schriftlichen Gutachten vom 16.12.2024 einen unzutreffenden Wahrscheinlichkeitsmaßstab zum Eintritt von Brandereignissen zugrunde gelegt, deshalb sei er auch bei den nachfolgenden Befragungen vorfestgelegt gewesen, führt dies nicht zum Erfordernis der Durchführung einer weiteren Beweiserhebung.

136

Hinsichtlich eines zusätzlich einzuholenden Sachverständigengutachtens ist den Tatsachengerichten nach § 98 VwGO i. V. m. §§ 404 und 412 ZPO Ermessen eröffnet. Liegt dem Gericht bereits eine sachverständige Äußerung zu einem Beweisthema vor, muss es ein weiteres Gutachten nur einholen, wenn die vorhandene Stellungnahme von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht, inhaltliche Widersprüche oder fachliche Mängel aufweist oder Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Gutachters besteht. Die Verpflichtung zur Einholung eines weiteren Gutachtens folgt nicht schon daraus, dass ein Beteiligter das vorliegende Gutachten als Erkenntnisquelle für unzureichend hält.

137

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15.7.2019 - 2 B 8.19 -, juris, Rn. 12, m. w. N.

138

Davon ausgehend hat der Senat den Beweisantrag der Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 12.11.2025 in Ausübung des ihm eröffneten Ermessens abgelehnt und u. a. ausgeführt, die Klägerin habe die Erforderlichkeit eines Obergutachtens nicht aufgezeigt. Der Senat halte das Gutachten des Gerichtsgutachters in der Fassung seiner Ausführungen in den mündlichen Verhandlungen in Zusammenschau mit dem umfänglichen Sachvortrag der Beklagten und den dazu vorgelegten Gutachten als Beurteilungsgrundlage für ausreichend. An dieser Beurteilung hält der Senat fest.

139

Es ist nicht ersichtlich, dass die Ausführungen des Gerichtsgutachters auf einem unzutreffenden rechtlichen Maßstab beruhten und daher unverwertbar wären. Der Senat hat den Sachverständigen zu Beginn und während seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 7.7.2025 ausdrücklich und wiederholt auf die „Glücksfall-Recht­spre­chung“ des Oberverwaltungsgerichts (s. o.) hingewiesen und ihm aufgeben, diese zur Grundlage seiner Erwägungen zu machen und davon auszugehen, dass es in der Nacht nach dem Räumungstage zu einem Brandereignis gekommen wäre. Diesen Maßstab der Gefahrenbeurteilung hat sich der Gerichtssachverständige erkennbar zu eigen gemacht und ist davon ausgehend zu den in den Protokollen der mündlichen Verhandlungen vom 7.7.2025 und vom 12.11.2025 festgehaltenen Bewertungen gelangt. Dass Prof. Dr. H. seine in den mündlichen Verhandlungen abgegebenen Einschätzungen davon abhängig gemacht haben könnte, sich nicht in Widerspruch zu Ausführungen in seiner schriftlichen Begutachtung zu setzen, ist nicht erkennbar und nach der Überzeugung des Senats ausgeschlossen. Die Beklagte hat eine entsprechende Behauptung auch nicht näher substantiiert.

140

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

141

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

142

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.

143