Oberverwaltungsgericht NRW, 2 D 128/22.NE

Tatbestand:

Die Antragsteller wenden sich gegen die 1. Änderung „Einzelhandel Y. Straße / X. Straße“ des Bebauungsplans Nr. I/S 00 „L. Q.“ (im Folgenden: 1. Änderung) der Antragsgegnerin.

Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer des mit einem Wohngebäude und einer Lagerhalle bebauten Grundstücks Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 1440. Die Antragstellerin zu 2. ist Eigentümerin des unbebauten Grundstücks Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 1441. Beide Grundstücke liegen innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. I/S 00 „L. Q.“ der Antragsgegnerin, der für das Flurstück 1440 „Mischgebiet“ und für das Flurstück 1441 „Allgemeines Wohngebiet“ als Art der Nutzung festsetzt. Die Grundstücke liegen nicht im Plangebiet der 1. Änderung, grenzen an dieses jedoch nördlich unmittelbar an.

Das insgesamt ca. 10.000 m² große Plangebiet der 1. Änderung besteht im Wesentlichen aus den beiden - ursprünglich im Eigentum der Beigeladenen und seit dem 9. November 2022 im Eigentum der R. U. I. V. GmbH stehenden - Grundstücken Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 705, das 8.710 m² groß ist, und Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 428, das 464 m² groß ist. Zudem umfasst das Plangebiet der 1. Änderung noch einen kleinen Teil des Grundstücks Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 1563, der zur öffentlichen Straßenverkehrsfläche gehört und im Eigentum der Antragsgegnerin steht.

Das Plangebiet der 1. Änderung wird wie folgt begrenzt: im Norden durch die südlichen Grenzen der Flurstücke 1440 und 1441 der Antragsteller sowie des unbebauten Flurstücks 1412, im Osten durch die Y. Straße, im Süden durch die X. Straße sowie die nördliche Grenze der bebauten Flurstücke 427 und 704 sowie im Westen durch die östliche Grenze des unbebauten Flurstücks 1412.

Der gleichzeitig geänderte Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin stellt das Plangebiet der 1. Änderung als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum / großflächiger Einzelhandel“ dar.

Zum Planungsanlass heißt es in der Begründung der 1. Änderung (Seite 5):

„Geplant ist die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums durch die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.400 qm in Kombination mit Wohnungen von ca. 600 m² Wohnfläche. Zusätzlich sollen kleinere Ladeneinheiten, Gastronomie und Dienstleistungen mit insgesamt bis zu ca. 1.100 qm VKF angesiedelt werden. Die geplante Gesamtverkaufsfläche beträgt demnach ca. 2.500 qm.

Das Grundstück des geplanten Vorhabens liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. I/S 00 „L. Q.“. Der Bebauungsplan setzt das Plangebiet als Misch-gebiet sowie als allgemeines Wohngebiet fest. Für das geplante Einzelhandelsvorhaben sind daher die Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans und die Festsetzung eines Sonder-gebietes für großflächigen Einzelhandel erforderlich.

Die Änderung des Bebauungsplans Nr. I/S 00 „L. Q.“ dient der Sicherung und Entwicklung der Nahversorgung im Stadtbezirk T..“

Zum Bebauungskonzept wird in der Begründung zur 1. Änderung (Seite 19 ff.) unter anderem ausgeführt:

„Zwischen den Gebäuden ist ein ebenerdiger Parkplatz mit ca. 96 Stellplätzen vorgesehen. Durch die Anordnung der Gebäude kann der Parkplatz zusammenhängend auf dem Grundstück untergebracht werden und das nordwestlich angrenzende Wohngebiet von den Emissionen des Parkplatzes abgeschirmt werden.“

[…]

„Eine verkehrliche Erschließung des Plangebietes ist sowohl von der Y. Straße als auch der X. Straße aus vorgesehen.

Durch den gemeinsamen Parkplatz aller geplanten Nutzungen und die zwei Zufahrtsmöglichkeiten wird der Verkehr auf dem Parkplatz minimiert.“

Zu dem festgesetzten Sondergebiet (SO) „Einzelhandel – Nahversorgungszentrum“ enthält die 1. Änderung unter anderem folgende weitere textliche Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung:

„1.1.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung von großflächigen und nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben und ergänzenden gewerblichen Nutzungen sowie von Wohnungen.

1.1.2 Allgemein zulässig sind

a) nur in dem in der Planzeichnung abgegrenzten Teilbaugebiet SO 1 ein großflächiger Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.400 qm,

b) nur im Erdgeschoss des in der Planzeichnung abgegrenzten Teilbaugebiets SO 2 nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von bis zu 300 qm je Einzelhandelsbetrieb. Nebenräume, die nicht dem Verkauf dienen, können auch im Obergeschoss zugelassen werden,

c) den Einzelhandelsbetrieben in Grundfläche und Baumasse untergeordnete Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe,

d) Büro- und Verwaltungsräume,

e) den Nutzungen a) bis d) zugehörige Lagerräume und Lagerflächen,

f) im Obergeschoss des in der Planzeichnung abgegrenzten Teilbaugebiets SO 1 nur Wohnungen,

g) im gesamten Sondergebiet Stellplätze und Nebenanlagen für die zulässigen Nutzungen aller Teilbaugebiete.“

Außerdem ist im Norden des Plangebiets zur Grenze der Flurstücke 1440 und 1441 der Antragsteller hin eine 38,66 m lange Lärmschutzwand festgesetzt, zu der die textliche Festsetzung 7.2 nähere Einzelheiten enthält. Darüber hinaus sind vor der nördlichen Grenze des Plangebiets mit einem Geh- und Fahrrecht (Fuß- und Radweg) zu Gunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen festgesetzt.

Das Planänderungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Am 30. Oktober 2018 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Antragsgegnerin die Aufstellung der 1. Änderung. Nachfolgend fanden mehrere Offenlagen sowie Beteiligungen der Träger öffentlicher Belange statt. In deren Rahmen gingen bei der Antragsgegnerin auch mehrere Schreiben der Antragsteller ein, in denen diese nicht hinzunehmende Lärm- und Lichtbelästigungen in Folge der Festsetzungen der 1. Änderung - insbesondere durch den Betrieb des großflächigen Lebensmittelmarktes nebst Parkplatz sowie durch die Benutzung des im nördlichen Plangebiet verlaufenden Geh- und Radwegs - rügten. Darüber hinaus machte die Antragstellerin zu 2. als Vermieterin des unter der Adresse L. Q. 2 betriebenen J.-Marktes einen unzulässigen Wettbewerbsvorteil des geplanten großflächigen Lebensmittelmarktes geltend. Am 11. November 2021 fasste der Rat unter Abwägung der im Rahmen der Offenlagen sowie der Beteiligungen der Träger öffentlicher Belange abgegebenen Stellungnahmen den Beschluss über die 1. Änderung als Satzung einschließlich Begründung. Der Satzungsbeschluss wurde am 24. Mai 2022 öffentlich bekannt gemacht.

Die wesentlichen Verträge zur Durchführung des Projektes der Errichtung eines Nahversorgungszentrums (großflächiger Einzelhandel) mit aufgestockter Wohnbebauung und weiterer Gebäude im Planänderungsgebiet wurden von der Antragsgegnerin mit der Beigeladenen geschlossen.

Am 2. Juli 2022 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt.

Zur Begründung ihres Normenkontrollantrags wiederholen und vertiefen die Antragsteller ihre Argumente aus den Einwenderschreiben. Ihrer Ansicht nach weist die 1. Änderung mehrere formelle und materielle Mängel auf, die zu deren Gesamtunwirksamkeit führten. Insbesondere sei das im Aufstellungsverfahren eingeholte Schallgutachten vom 15. März 2021 ebenso defizitär wie die ihm zugrundeliegende verkehrstechnische Untersuchung.

Die Antragsteller beantragen,

die 1. Änderung „Einzelhandel Y. Straße / X. Straße“ des Bebauungsplans Nr. I/S 00 „L. Q.“ der Stadt S. für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie wiederholt und vertieft ihre Ausführungen in den Abwägungstabellen sowie in der Begründung zur 1. Änderung. Ihrer Ansicht nach weist die 1. Änderung keine formellen oder materiellen Mängel auf, die zu deren Gesamtunwirksamkeit führten. Insbesondere genüge auch die textliche Festsetzung 1.1.2 lit. a) in der 1. Änderung den in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Begrenzung der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe sowie deren Verkaufsfläche in Sondergebieten entwickelten Anforderungen. Darüber hinaus seien auch die im Aufstellungsverfahren eingeholten Gutachten nicht zu beanstanden.

Die Beigeladene beantragt,

den Antrag abzulehnen,

und trägt zur Begründung über das Vorbringen der Antragsgegnerin hinaus im Wesentlichen vor: Den Antragstellern fehle bereits die Antragsbefugnis. Insbesondere führe der mit der 1. Änderung geplante großflächige Lebensmittelmarkt, nicht wie die Antragsteller „ins Blaue hinein“ behaupteten, zu unzumutbaren Immissionen. Zudem fehle den Antragstellern auch das Rechtsschutzbedürfnis, da es ihnen letztlich nur um mögliche Ertragseinbußen des J.-Markts (L. Q. 2) der Antragstellerin zu 2. und damit allein um nicht schützenswerte wirtschaftliche Aspekte in Form von Konkurrenzschutz gehe.

Sämtliche mit der 1. Änderung geplanten Vorhaben sind bereits seit mehreren Jahren verwirklicht: So befinden sich im Nordwesten des Plangebiets ein G.-Markt mit Wohnungen im Obergeschoss, im Osten des Plangebiets ein Brillenstudio, eine Bäckerei und eine Musikschule, im Süden des Plangebiets ein Sparkassengebäude und in der Mitte ein größerer Parkplatz. Gegen die der Beigeladenen für den G.-Markt und das Sparkassengebäude sowie der G. Markt GmbH für die inzwischen geänderten Öffnungszeiten des G.-Marktes von der Antragsgegnerin erteilten Baugenehmigungen sind beim Verwaltungsgericht Minden noch Klagen der Antragsteller anhängig (Az.: 9 K 6976/21, 9 K 6977/21, 9 K 6981/21, 9 K 6982/21, 9 K 603/25 und 9 K 604/25).

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Planaufstellungsvorgangs der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

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I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

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1. Die Antragsteller sind antragsbefugt i. S. d. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Nach dieser Vorschrift kann einen Normenkontrollantrag jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder verletzt zu werden. Ist ein Bebauungsplan Gegenstand der Normenkontrolle und der Betroffene nicht Eigentümer von Grundstücken im Plangebiet, so kann die Antragsbefugnis insbesondere aus dem subjektiven Recht auf gerechte Abwägung der eigenen Belange aus § 1 Abs. 7 BauGB folgen. An die Geltendmachung einer - möglichen - Rechtsverletzung sind dabei keine höheren Anforderungen zu stellen als an die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO. Es genügt, dass der Antragsteller substantiiert Tatsachen vorträgt, die eine fehlerhafte Behandlung seiner Belange in der Abwägung als möglich erscheinen lassen. Macht ein außerhalb des Plangebiets ansässiger Grundstückseigentümer - wie hier die Antragsteller - eine Verletzung des Abwägungsgebots aus § 1 Abs. 7 BauGB geltend, muss er einen eigenen Belang benennen, der nach Lage der Dinge von der planenden Gemeinde bei der Abwägung zu beachten war. Nicht jeder Belang ist in der Abwägung zu beachten, sondern nur solche, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Die Abwägungsbeachtlichkeit beschränkt sich im Weiteren auf solche schutzwürdigen - planbedingten - Betroffenheiten, die erstens mehr als geringfügig, zweitens in ihrem Eintritt zumindest wahrscheinlich und drittens für die planende Stelle bei der Entscheidung über den Plan als abwägungsbeachtlich erkennbar sind. Wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Abwägung nicht korrekt berücksichtigt hat.

Vgl. etwa: BVerwG, Beschluss vom 8. Juni 2011- 4 BN 42.10 -, juris Rn. 3 m. w. N.; OVG NRW, Beschluss vom 13. Mai 2022 - 2 B 97/22.NE -, juris Rn. 6 f.

Wird ein Bebauungsplan geändert, so ist das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustands abwägungserheblich. Zwar gewährt das Baugesetzbuch keinen Anspruch auf den Fortbestand eines Bebauungsplans. Änderungen sind nicht ausgeschlossen. Die Planbetroffenen besitzen jedoch regelmäßig ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass die ortsrechtlichen Festsetzungen des Plans nicht ohne Berücksichtigung ihrer Belange geändert werden. Denn der ursprüngliche Bebauungsplan einschließlich sämtlicher Festsetzungen war seinerseits Gegenstand einer wohlabgewogenen Planung.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 18. Mai 2010 - 10 D 92/08.NE -, juris Rn. 26, und vom 3. Januar 2011 - 7 D 88/08.NE -, juris Rn. 67 f.

Die 1. Änderung ermöglicht mit der Festsetzung eines Sondergebiets für einen großflächigen Lebensmittelmarkt sowie nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe nebst Parkplätzen eine grundlegend andere und baulich intensivere Nutzung des bisher als Misch- bzw. allgemeines Wohngebiet festgesetzten Plangebiets. Dies wird unter anderem auch durch die Festsetzung einer Lärmschutzwand zum Schutze der Grundstücke der Antragsteller deutlich. In einer solchen Situation bedarf es keiner weiteren Darlegung der Antragsteller als Plannachbarn zur Erheblichkeit ihrer Beeinträchtigung, um die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zu begründen.

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2. Die Antragsteller verfügen auch über das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.

a) Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Normenkontrollantrag entfällt regelmäßig dann, wenn sich der Antragsteller gegen einen Bebauungsplan wendet, dessen Festsetzungen durch die Verwirklichung plankonformer, bestandskräftig genehmigter Vorhaben bereits weitgehend ausgeschöpft worden sind. In diesen Fällen kann die rechtliche Möglichkeit des Antragstellers, die von ihm angegriffene, im Plangebiet verwirklichte bauliche Nutzung zu beseitigen, durch einen eventuellen Erfolg im Normenkontrollverfahren in aller Regel nicht verbessert werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. September 2011 - 2 D 63/09.NE -, juris Rn. 29 ff. m. w. N.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Denn es sind noch Klagen der Antragsteller gegen die der Beigeladenen für den G.-Markt und das Sparkassengebäude sowie der G. Markt GmbH für die inzwischen geänderten Öffnungszeiten des G.-Marktes von der Antragsgegnerin erteilten Baugenehmigungen beim Verwaltungsgericht Minden anhängig (Az.: 9 K 6976/21, 9 K 6977/21, 9 K 6981/21, 9 K 6982/21, 9 K 603/25 und 9 K 604/25), so dass diese Baugenehmigungen noch nicht bestandskräftig geworden sind.

b) Außerdem fehlt der Antragstellerin zu 2. auch nicht deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil es ihr mit dem Normenkontrollantrag - wie die Beigeladene meint - letztlich nur darum gehe, ihren J.-Markt (L. Q. 2) vor Konkurrenz zu schützen. Die - hier aus den genannten Gründen gegebene - Antragsbefugnis indiziert regelmäßig das Rechtschutzbedürfnis. Denkbare weitere Motive, die für sich das Rechtsschutzbedürfnis nicht begründen könnten, lassen die gerichtliche Überprüfung der dargelegten möglichen Rechtsverletzung der Antragstellerin zu 2. durch die 1. Änderung nicht etwa als rechtsmissbräuchlich erscheinen.

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II. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.

Für die zahlenmäßige Beschränkung in der textlichen Festsetzung 1.1.2 lit. a), wonach in dem in der Planzeichnung abgegrenzten Teilbaugebiet SO 1 nur „ein“ (einziger) großflächiger Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.400 m² allgemein zulässig ist, fehlt es an der erforderlichen Rechtsgrundlage; sie ist deshalb unwirksam. Die Unwirksamkeit der numerischen Festsetzung führt zur Unwirksamkeit der festgesetzten Verkaufsflächenbegrenzung, was die Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans nach sich zieht.

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1. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist eine Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben in einem sonstigen Sondergebiet mangels Rechtsgrundlage unwirksam. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO scheidet als Rechtsgrundlage aus, weil sich eine Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben weder als Festsetzung der Zweckbestimmung noch als Festlegung der Art der Nutzung verstehen lässt. Sie qualifiziert nicht einen Anlagentyp, sondern quantifiziert Nutzungsoptionen. Hinsichtlich einer Maßfestsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gilt, dass es an einem von § 16 Abs. 2 BauNVO zugelassenen Parameter fehlt.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Oktober 2019 - 4 CN 8.18 -, juris Rn. 13 ff., und vom 25 Januar 2022 - 4 CN 5.20 -, juris Rn 13 f.

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2. Die Unwirksamkeit der zahlenmäßigen Beschränkung hat bei isolierter Betrachtung zur Folge, dass im SO 1 grundsätzlich mehrere großflächige Lebensmittelmärkte zulässig sind und die Verkaufsflächenbegrenzung auf bis zu 1.400 m² nicht mehr vorhabenbezogen, sondern vielmehr baugebietsbezogen wirkt. Eine derartige baugebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung ist mangels Rechtsgrundlage in der Baunutzungsverordnung aber grundsätzlich ebenfalls unwirksam. Denn eine vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsoptionen ist der Baunutzungsverordnung grundsätzlich fremd. Dort, wo die Verordnung die Festlegung von Nutzungsanteilen (Quoten) oder die Quantifizierung einer Nutzungsart zulässt, wie in § 4a Abs. 4 Nr. 2 und § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO und in Gestalt der Beschränkung freiberuflicher Berufsausübung auf "Räume" in den Baugebieten der §§ 2 bis 4 (vgl. § 13 BauNVO), wird dies ausdrücklich geregelt. Eine Kontingentierung der Verkaufsflächen, die auf ein Sondergebiet insgesamt bezogen ist, öffnet jedoch das Tor für sog. "Windhundrennen" potentieller Investoren und Bauantragsteller und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind. Dieses Ergebnis widerspricht dem der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrundeliegenden Regelungsansatz, demzufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung soll in Betracht kommen können.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 -, juris Rn. 14 ff., Beschluss vom 11. November 2009 - 4 BN 63.09 -, juris Rn. 2, und Urteil vom 24. März 2010 - 4 CN 3.09 -, juris Rn. 23.

Auch die vom Bundesverwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung anerkannte Ausnahme von diesem Grundsatz ist vorliegend nicht gegeben. Nach dieser Rechtsprechung kann eine baugebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung ausnahmsweise auf § 11 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 BauNVO gestützt werden, wenn in dem in Rede stehenden Sondergebiet nur ein einziger großflächiger Einzelhandelsbetrieb zulässig ist; denn dann ist die baugebietsbezogene mit der vorhabenbezogenen Verkaufsflächenbeschränkung identisch.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. März 2010 - 4 CN 3.09 -, juris Rn. 24.

Hier ist die für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel im SO1 mittels Baugrenzen festgesetzte Fläche allerdings ca. 2.600 m² groß, so dass dort auch zwei großflächige Lebensmittelmärkte mit einer Verkaufsfläche knapp oberhalb der Schwelle von 800 m² und ausgehend von dem Grundsatz, dass die Verkaufsfläche drei Viertel der Geschossfläche beträgt, einer Geschossfläche von jeweils ca. 1.070 m², also insgesamt ca. 2.140 m² errichtet werden könnten.

Vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -, juris Rn. 23.

An seiner Rechtsprechung, dass die Schwelle zur Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebs i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO (schon) bei einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² überschritten wird, hält das Bundesverwaltungsgericht auch in Anbetracht der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nach wie vor fest. Im Hinblick auf die in der mündlichen Verhandlung geäußerte Kritik der Antragsgegnerin und der Beigeladenen sei angemerkt, dass die Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zur Kenntnis nehmen konnte, dass der Gesetzgeber von einer im Rahmen der Beratungen des Baulandmobilisierungsgesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. S. 1802) für den Lebensmitteleinzelhandel vorgeschlagenen Heraufsetzung der Grenze auf 1 200 m² abgesehen hat (vgl. BR-Drs. 686/5/20; BR-Plenarprotokoll 998 vom 18. Dezember 2020, S. 514).

Vgl. hierzu zuletzt ausführlich: BVerwG, Beschluss vom 16. Mai 2023 - 4 B 20.22 -, juris Rn. 7 ff. m. w. N.

Soweit die Antragsgegnerin aufgrund der aktuellen Entwicklung der durchschnittlichen tatsächlichen Verkaufsfläche von am Markt befindlichen Lebensmittelmärkten (Vollsortimenter) meint, die Schwelle zur Großflächigkeit eines solchen Einzelhandelsbetriebs werde erst bei einer Verkaufsfläche von 1200 m² überschritten, hätte es dem Rat der Antragsgegnerin zudem freigestanden, eine entsprechende Mindestverkaufsfläche festzusetzen. Eine derartige Festsetzung hätte im Übrigen auch dazu geführt, dass im SO1 nur ein großflächiger Lebensmittelmarkt mit einer Geschossfläche von etwa 1.600 m² hätte errichtet werden können.

Soweit die Beigeladene darüber hinaus einwendet, auf dem ca. 2600 m² großen Baugebiet des SO1 könnten aus tatsächlichen Gründen keine zwei großflächigen Lebensmittelmärkte errichtet werden, ist ihr diesbezügliches Vorbringen (etwa zur Erforderlichkeit der Inanspruchnahme der Fläche für die Einhausung des Anlieferungsbereichs) schon zu pauschal geblieben.

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3. Schließlich lässt sich die damit als baugebietsbezogene Verkaufsflächenbeschränkung unzulässige Begrenzung der Verkaufsfläche im SO 1 auf maximal 1.400 m² in der textlichen Festsetzung 1.1.2 lit. a) nicht planerhaltend als grundstücksbezogene Verkaufsflächenbeschränkung für das Buchgrundstück Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 705 auslegen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann eine als solche unzulässige baugebietsbezogene Verkaufsflächenbeschränkung im Sondergebiet planerhaltend als zulässige grundstücksbezogene Festsetzung verstanden werden, wenn es im festgesetzten Sondergebiet nur ein Grundstück gibt, auf dem Vorhaben der bestimmten Art (hier: großflächiger Lebensmittelmarkt) errichtet werden können. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Sondergebiet nur aus einem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne besteht. Denn das Baugrundstück (Vorhabengrundstück) ist grundsätzlich mit dem Buchgrundstück identisch. Gibt es im Sondergebiet aber nur ein Buchgrundstück mit einer folglich einheitlichen eigentumsrechtlichen Zuordnung, ist ein "Windhundrennen" um eine kontingentierte Nutzungsmöglichkeit im Sondergebiet ausgeschlossen. Der Möglichkeit der Änderung der insoweit maßgeblichen Eigentumsverhältnisse durch eine Grundstücksteilung kommt rechtlich insoweit keine Bedeutung zu.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Dezember 2021 - 4 B 12.21 -, juris, Rn. 7 m. w. N.

Allerdings kann die Festsetzung als grundstücksbezogene Verkaufsflächenbegrenzung nur aufrechterhalten werden, wenn die verbleibende Regelung zur Gewährleistung einer sinnvollen städtebaulichen Ordnung (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) geeignet ist und zudem davon auszugehen ist, dass die Gemeinde die so verbleibende Festsetzung auch ohne die unwirksame zahlenmäßige Beschränkung erlassen hätte.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2024 - 4 BN 20.23 -, juris Rn. 9 m. w. N. (m. Anm. Decker, jurisPR-BVerwG 14/2024, Anm. 3).

Hier ist das SO 1 auf einer Teilfläche des 8.710 m² großen Buchgrundstücks Gemarkung T. I, Flur 01, Flurstück 705 festgesetzt, so dass eine grundstücksbezogene Verkaufsflächenbeschränkung auf maximal 1.400 m² auch für das SO 2 gelten würde, da auch das SO 2 auf einer Teilfläche desselben Buchgrundstücks festgesetzt ist. Das hat der Rat ersichtlich nicht gewollt und eine entsprechende Auslegung würde dazu führen, dass die Planung teilweise nicht realisiert werden könnte. Der Rat ist laut Planbegründung zur 1. Änderung (Seite 5 und 22 f.) nämlich davon ausgegangen, dass die Gesamtverkaufsfläche im SO 1 und SO 2 bis zu ca. 2.500 m² beträgt, wovon bis zu 1.400 m² auf das SO 1 und bis zu ca. 1.100 m² auf das SO 2 entfallen sollen. Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 1400 m² könnten die Vorhaben, die mit der Planung ermöglicht werden sollten, zu einem großen Teil nicht realisiert werden.

Ist demnach die textliche Festsetzung 1.1.2 lit. a) (Zulässigkeit eines großflächigen Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.400 m² im SO 1) insgesamt unwirksam, führt dies nach den dargelegten Grundsätzen zur Gesamtunwirksamkeit der 1. Änderung.

Denn bei der Festsetzung 1.1.2 lit. a) handelt es sich um einen - wenn nicht den -zentralen Planungsbestandteil der 1. Änderung, ohne den der Rat der Antragsgegnerin die 1. Änderung nicht beschlossen hätte.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.