Gründe:

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 8. September 2025 ist unbegründet. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -), ergeben nicht, dass das Verwaltungsgericht ihren Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 18. Juni 2025 zu Unrecht abgelehnt hat.

Ohne Erfolg wendet die Antragstellerin gegen die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung in Ziffer 1 des Bescheides vom 18. Juni 2025 ein, es läge ein Vollstreckungshindernis vor, weil die Antragsgegnerin gegenüber dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung in dem Objekt T. 1, 00000 X. keine Duldungsverfügung erlassen habe.

Die Festsetzung des Zwangsgeldes in Ziffer 1 des Bescheides vom 18. Juni 2025 dient der zwangsweisen Durchsetzung der gegenüber der Antragstellerin in Ziffer 4 des Bescheides vom 7. Februar 2025 ausgesprochenen, auf § 9 Abs. 5 Satz 1 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnungsstärkungsgesetz - WohnStG -) gestützten Unterbringungsverfügung. Dass es zur Um- bzw. Durchsetzung dieser hier allein streitgegenständlichen Verpflichtung einer Duldungsverfügung gegenüber dem Mieter bedurft hätte, behauptet die Antragstellerin schon selbst nicht und ist auch ansonsten nicht ersichtlich. Soweit die Antragstellerin sich vielmehr erneut darauf beruft, die Antragsgegnerin habe gegenüber dem Mieter eine Duldungsverfügung erlassen müssen, um ihr, der Antragstellerin, das Betreten der Wohnung zu ermöglichen, kommt es darauf vorliegend nicht an.

Lediglich zur Klarstellung weist der Senat insofern darauf hin, dass – wie bereits im Beschluss vom 1. August 2025 (14 B 626/25) ausgeführt worden ist – die auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 6 Abs. 1 WohnStG gestützte Unbewohnbarkeitserklärung für die Wohnung des Mieters Y. R. B. im Dachgeschoss des Gebäudes T. 1, 00000 X. in Ziffer 1 des Bescheides vom 7. Februar 2025 selbstständig tragend auch mit der defekten Heizungsanlage des Objekts begründet worden ist. Dass die Antragstellerin bzw. von ihr beauftragte Unternehmen die Wohnung des Mieters R. B. zur Reparatur der defekten Heizungsanlage hätten betreten wollen oder müssen, behauptet die Antragstellerin schon selbst nicht. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass die Behörde den Erlass einer Duldungsverfügung gegenüber einem Dritten erwägen muss, wenn dessen Rechte der Vollstreckung einer Ordnungsverfügung entgegenstehen. Allerdings kann eine Duldungsverfügung unterbleiben, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Dritte gegen die Vollstreckung keine Einwände erheben wird. Eine Duldungsverfügung darf nicht rein vorsorglich ausgesprochen werden, sondern erst, wenn das Vollstreckungshindernis tatsächlich besteht.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 31. August 2023 - 10 B 839/23 -, juris, Rdnr. 5, vom 26. Juli 2019 - 7 B 505/19 -, juris, Rdnr. 12, und vom 22. November 2013 - 2 A 923/13 -, juris, Rdnr. 16 ff., jeweils m.w.N.

Vorliegend ist nichts dafür ersichtlich, dass der Mieter der Wohnung entsprechende Einwände aus seinem mietvertraglichen Besitzrecht erheben würde.

Die Zwangsgeldfestsetzung in Ziffer 1 des Bescheides vom 18. Juni 2025 ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht deshalb rechtswidrig, weil sie der ihr in Ziffer 4 des Bescheides vom 7. Februar 2025 auferlegten Verpflichtung, für eine anderweitige Unterbringung des Mieters zu zumutbaren Bedingungen zu sorgen und dies nachzuweisen, bereits nachgekommen wäre.

Die Verpflichtung der Antragstellerin zur anderweitigen Unterbringung ihres Mieters R. B. findet ihre Grundlage in § 9 Abs. 5 Satz 1 WohnStG. Nach dieser Vorschrift hat die oder der Verfügungsberechtigte auf Verlangen der Gemeinde dafür zu sorgen, dass die Bewohnerinnen oder Bewohner von nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 WohnStG für unbewohnbar erklärtem Wohnraum anderweitig zu zumutbaren Bedingungen untergebracht werden, soweit sie oder er die Unbewohnbarkeit zu vertreten hat. Die anderweitige Unterbringung erfordert dabei nicht die – den Verfügungsberechtigten regelmäßig gar nicht mögliche – tatsächliche Verbringung der Bewohnerinnen und Bewohner in den Ersatzwohnraum. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es vielmehr, dass die Verfügungsberechtigten Ersatzwohnraum in einer Weise anbieten, dass dieser durch die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich bezogen werden kann. Dabei muss das Angebot eine anderweitige Unterbringung zu „zumutbaren Bedingungen“ enthalten. Das setzt im Hinblick auf die Ausgestaltung des Angebots im Mindestmaß und unabhängig davon, inwieweit der bisherige mit dem nunmehr angebotenen Wohnraum in tatsächlicher Hinsicht vergleichbar sein muss, voraus, dass es den Bewohnerinnen und Bewohnern möglich ist zu prüfen, ob die Bedingungen der anderweitigen Unterbringung für sie zumutbar sind.

Diesen Anforderungen wird das von der Antragstellerin vorgelegte Angebot zur Bereitstellung von Ersatzraum vom 19. September 2025 nicht gerecht. Unabhängig davon, dass es zeitlich erst nach dem für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit entscheidungserheblichen Zeitpunkt der Zwangsgeldfestsetzung ergangen ist,

vgl. dazu OVG S.-A., Beschluss vom 9. August 2024 - 2 L 38/24.Z -, juris, Rdnr. 25 m.w.N.,

und damit allenfalls bei der anschließenden Beitreibung im Rahmen des § 60 Abs. 3 Satz 2 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsvollstreckungsgesetz NRW - VwVG NRW -) zu berücksichtigen wäre, enthält es weder Angaben zu den Vertragsparteien noch zur Höhe des für die Zeit der anderweitigen Unterbringung geschuldeten Mietzinses noch zu den zukünftig zwischen der Antragstellerin und ihrem Mieter bestehenden Vertragsverhältnissen; insbesondere verhält es sich nicht dazu, ob zwischen den Parteien ein neues Mietverhältnis über den Ersatzwohnraum begründet oder das alte Mietverhältnis für den Zeitraum der Sanierung fortgeführt wird und ob dem Bewohner – falls ja, zu welchen Bedingungen – nach Abschluss der Arbeiten ein Rückkehrrecht in seine bisherige Wohnung zusteht.

Gegen die Androhung eines weiteren Zwangsgeldes in Höhe von 20.000,00 € in Ziffer 2 des Bescheides vom 18. Juni 2025 gibt es schließlich ebenfalls nichts zu erinnern. Warum dies der Fall sein sollte, legt die Antragstellerin schon selbst nicht näher dar; auch objektiv liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die erneute Zwangsgeldandrohung zu Unrecht erfolgt wäre.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris, Rdnr. 36 m.w.N.,

ist der Streitwert in Konstellationen wie der vorliegenden in Anlehnung an Ziffer 1.5 i. V. m. Ziffer 1.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit mit einem Viertel des festgesetzten (0,25 * 10.000,00 € = 2.500,00 €) sowie einem Achtel des weiter angedrohten Zwangsgeldes (0,125 * 20.000,00 € = 2.500,00 €) anzusetzen. Der Senat macht daher von seiner Befugnis nach § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG Gebrauch, die erstinstanzliche Festsetzung des Streitwertes von Amts wegen zu ändern.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 5 Satz 1, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).