Oberverwaltungsgericht NRW, 2 D 112/19.NE

Tatbestand:

Der Antragsteller wendet sich gegen die Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht im Bereich „Haltepunkt Q. X. “ der Antragsgegnerin vom 18. Dezember 2018.

Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft mit der postalischen Anschrift Q1. X1. 0 in 00000 Q. X. . Diese umfasst die im Grundbuch beim Amtsgericht M. geführten Grundstücke Gemarkung M. , Flur 0, Flurstücke 000 und 000 und Gemarkung I. , Flur 0, Flurstücke 00, 01, 02 und 03. Diese erwarb der Antragsteller mit Ausnahme des Flurstücks 00 von der Deutschen Bahn AG (im Weiteren: DB AG) im Jahre 1996, lediglich das Flurstück 00 erst im Juni 2014. Das Eigentum an dem Flurstück 00, einem Teilstück des ehemaligen Flurstücks 04, erwarb er aufgrund eines notariellen Grundstückstauschvertrages mit der Antragsgegnerin vom 30. September 2010 im Jahr 2014. Auf dem Flurstück 01 befindet sich der ehemalige Bahnhof Q. X. , der im Jahre 1997 vom Antragsteller in eine Großraumdiskothek umgewandelt wurde und bis heute nach seinen Angaben durch Drittbetreiber als solche bzw. als Eventbetrieb genutzt wird. Auf dem Flurstück 02 befand sich bereits vor dem Eigentumserwerb des Antragstellers ein öffentlicher Parkplatz. Dieser wurde vom Antragsteller zwecks Nachweises ausreichender Stellplätze für den Diskothekenbetrieb erweitert. Zusätzlich legte er auf dem Flurstück 00 bereits im Jahr 1997 mit Zustimmung der Antragsgegnerin weitere öffentliche Parkplätze an, die bestimmungsgemäß zumindest auch durch die bis zu 2.400 zugelassenen Gäste der Diskothekeneinrichtungen genutzt wurden. Daneben befinden sich auf dem Flurstück 03 nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung stehende Stellplätze allein für den Diskothekenbetrieb. Die Stellplatzflächen sind teilweise Gegenstand der baurechtlichen Genehmigung des Diskothekenbetriebes, teilweise erfolgte eine Zuordnung nach den Angaben der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung aufgrund von Absprachen zwischen dem Antragsteller und der Antragsgegnerin. Dies betrifft vornehmlich das Flurstück 00. In tatsächlicher Hinsicht wurden bzw. werden die Stellplätze für den Betrieb des alten Bahnhofs nur in den Abend- und Nachtstunden am Wochenende und vor Feiertagen genutzt. Im Übrigen stehen sie v. a. Pendlern zur Verfügung, die am Haltepunkt in Züge umsteigen.

In seiner Sitzung vom 18. April 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin eine „Satzung über ein besonders Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Bereich „Haltepunkt Q. X. “ (nachfolgend VS 2006). Der Geltungsbereich dieser Vorkaufsrechtssatzung umfasst die früheren Flurstücke 05-09 - heute im Wesentlichen Flurstücke 01, 02 teilw., 001 teilw., 002, 003, 004 und 005, von denen sich (nur) das heutige Flurstück 01 mit seinen Parkplatzflächen und inzwischen das Flurstück 02 im Eigentum des Antragstellers befand und befindet. Anlass für den Satzungsbeschluss war ausweislich eines zur Akte genommenen Vermerks des damaligen Bürgermeisters der Antragsgegnerin die Absicht des Antragstellers, seine Stellplätze am Bahnhof bzw. die Diskothek an einen privaten Betreiber zu veräußern. Zur Begründung der Satzung selbst führt die Sitzungsvorlage 50/2006 aus, im September 2005 sei ein Rahmenplan für das Bahnhofsumfeld erstellt worden. Dieser sei zwar noch nicht vom Rat der Stadt beschlossen worden, sodass er auch nicht nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als sonstige städtebauliche Planung bei einer weiteren Bauleitplanung zu berücksichtigen wäre. Die Stadt ziehe dennoch in Betracht, die Vorgaben des Rahmenplanes mittelfristig umzusetzen. Es sei unbedingt notwendig, die öffentliche Erschließung des Bahnhofs dauerhaft zu sichern und öffentliche Park & Ride Plätze zu errichten. Zur Umsetzung dieser Maßnahmen sei ein Bebauungsplan aufzustellen, der die genauen Flächennutzungen festlege. Um bereits vor Aufstellung dieses Bebauungsplanes ein Vorkaufsrecht ausüben zu können, schlage die Verwaltung vor, eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht zu beschließen.

Ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 55 „Haltepunkt Q. X. “ wurde sodann vom zuständigen Ausschuss für Planung, Umweltschutz und Bauwesen der Antragsgegnerin am 12. Juni 2006 gefasst. Der Bebauungsplan, dessen Geltungsbereich wohl mit dem der VS 2006 identisch ist, soll auf die Festsetzung von öffentlichen Verkehrsflächen in der Gemarkung I. , Flur 0 zielen. Über den Aufstellungsbeschluss hinaus sind bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat keine weiteren planerischen Aktivitäten der Antragsgegnerin zur Förderung des Bebauungsplanverfahrens unternommen worden.

In seiner Sitzung vom 17. Dezember 2018 fasste der Rat der Antragsgegnerin den Beschluss, die VS 2006 zu erweitern und beschloss die hier angefochtene „Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Bereich „Haltepunkt Q. X. “. Der Geltungsbereich dieser Satzung umfasst nunmehr (auch) das Flurstück 00, daneben die im städtischen Eigentum stehenden Flurstücke 006, 007 und 008 zumindest teilweise sowie Teile des Flurstücks 009, das sich im Besitz des Bundes befindet. Der Geltungsbereich der Satzung wird in § 2 wie folgt definiert:

Der erweiterte Geltungsbereich dieser Satzung umfasst die in der zugehörigen Karte jeweils bezeichneten, bebauten und unbebauten Grundstücke in der Gemarkung I. , Flur 0.

In der zugehörigen Karte ist der Geltungsbereich sowie die Erweiterung der Satzung im Maßstab 1:5000 dargestellt.

In einer zur Akte genommenen „Stellungnahme der Verwaltung" offenbar zu in Verhandlungen geäußerten Einwänden des Antragstellers heißt es in diesem Zusammenhang, seit 1996 habe es für den das Bahnhofsgebäude umgebenden Parkraum unterschiedliche Regelungen gegeben. In den zum Teil schwierigen Verhandlungen seien die verschiedenen Interessenlagen zum Ausdruck gekommen. Es handele sich sowohl für den Eigentümer als auch für die Stadt um eine bedeutende Fläche. Für den Betrieb einer Erlebnisgastronomie seien 172 Parkplätze in der Baugenehmigung vorgesehen. Zugleich sei die Fläche für die Stadt insgesamt als öffentlicher Parkraum von Bedeutung. Zunächst sei es darum gegangen, ausreichend Park & Ride Parkplätze vorzuhalten. Mit der Sanierung des Kaiser-Wilhelm-Denkmals mit Gastronomie und durch das Projekt der Etablierung einer Gedenkstätte in unmittelbarer Nähe des Areals sowie einer zukünftigen Weiterentwicklung I1. und C. habe die Fläche nochmals an Bedeutung für die öffentliche Nutzung gewonnen. Die Erweiterung der im Jahr 2006 beschlossenen Vorkaufssatzung auf einen weiteren Parkplatz sei anlässlich der Verkaufsabsichten des Eigentümers geboten. In den Verhandlungen mit dem Eigentümer habe sich dieser gegen eine solche Satzung ausgesprochen. Eine rechtliche Prüfung habe indes ergeben, dass gegen die Satzung aus dem Jahr 2006 keine Anfechtungsmöglichkeit bestehe und auch keine Erfolgsaussichten für eine mögliche Normenkontrollklage gegen die Erweiterungssatzung gesehen würden. Rechtliche Möglichkeiten stünden dem Eigentümer erst im Vorkaufsfall zur Verfügung. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass der Stadt bereits heute ein Vorkaufsrecht zustünde. Dieses würde lediglich erweitert. An der Position des Eigentümers ändere sich dadurch letztlich nichts. Im Ansatz bleibe es aber unabweisbar notwendig, zur Sicherung einer öffentlichen Nutzung des Parkraums im Satzungsgebiet die Vorkaufsrechtssatzung zu erweitern. Die Stadt halte es insbesondere für sinnvoll, dass sie die Kontrolle über die Nutzung des Parkraums insgesamt erhalte.

In der zugehörigen „eigentlichen“ Beschlussvorlage 257/2018 wird zur Begründung des Satzungsbeschlusses ausgeführt, dass durch den im Jahr 2006 gefassten Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 55 der rechtliche Rahmen für die Optimierung des Bahnhofsvorplatzes und der angrenzenden Parkflächen geschaffen und planungsrechtlich gesichert werden solle. Ein wichtiges Ziel sei gewesen und sei es auch heute noch, die öffentliche Erschließung und den Erhalt von Parkmöglichkeiten für die Bürger dauerhaft sicherzustellen. Hierzu gehörten aktuell auch die Verknüpfung von ÖPNV und Bahn sowie die touristische Situation durch den Bus-Shuttle zum Kaiser-Wilhelm-Denkmal. Aktuell stehe das ehemalige Bahnhofsgebäude mit den dazu gehörenden Stellplatzflächen zum Verkauf. Zur Sicherstellung der städtebaulichen Entwicklung in diesem Bereich sei eine Erweiterung des Satzungsgebietes Richtung Süden notwendig. Die Stadt ziehe in Betracht, den vorhandenen Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 55 „Haltepunkt Q. X. “ zu erweitern, um als städtebauliche Maßnahme die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Flächen im Geltungsbereich zu schaffen. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ist ein solcher Ratsbeschluss noch nicht gefasst worden.

Am 18. Dezember 2018 unterschrieb der Bürgermeister der Antragsgegnerin den Satzungstext nebst eingefügter Übersichtskarte im Maßstab 1:5.000, der sich keine Flurstücksbezeichnungen entnehmen lassen, und die Bekanntmachungsanordnung. Eine Bestätigung im Sinne von § 2 Abs. 3 BekanntmVO fehlt ebenso wie für die Satzung vom 18. April 2006. Die Satzung wurde sodann im amtlichen Kreisblatt des Kreises Minden-Lübbecke vom 28. Dezember 2018 bekannt gemacht. Eine ausgefertigte und/oder bekannt gemachte Karte mit Flurstücksbezeichnungen ist nicht vorhanden, eine solche (Maßstab 1:1.500) findet sich lediglich unverbunden auf S. C30 der Verwaltungsvorgänge.

Am 28. Dezember 2019 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Die angefochtene Vorkaufssatzung sei mit den Anforderungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht vereinbar. Ein besonderes Vorkaufsrecht könne nur für konkrete städtebauliche Maßnahmen begründet werden, die auch tatsächlich in Betracht gezogen würden. Als solche komme hier allein die Schaffung und Sicherung der Parkflächen in Betracht. Dies habe die Antragsgegnerin jedoch bereits bei Erlass der VS 2006 als Ziel angeführt. Über einen Aufstellungsbeschluss hinaus habe die Antragsgegnerin jedoch nichts mehr beschlossen, was diese städtebauliche Maßnahme absichern könne. Zugleich seien die Parkplätze im gesamten Zeitraum öffentlich von Pendlern genutzt worden. Vor diesem Hintergrund bestehe auch kein Bedürfnis für ein solches Sicherungsmittel. Dies gelte umso mehr, als sie das Flurstück 92 selbst mit notariellem Grundstückstauschvertrag vom 30. September 2010 erst im Jahr 2014 an ihn übertragen habe. Soweit dies überhaupt feststellbar sei, sollten die von den Vorkaufssatzungen 2006 und 2018 erfassten Bereiche später als öffentliche Parkplätze festgesetzt werden. Es sei also genau die Nutzung planungsrechtlich vorgesehen, die bereits heute bestehe. Für diese Nutzung spiele es planungsrechtlich keine Rolle, ob die Flächen im Eigentum der Antragsgegnerin oder einer Privatperson stünden. Zu berücksichtigen sei auch, dass nach § 26 Nr. 4 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts unter anderem dann ausgeschlossen sei, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut sei oder genutzt werde. Für eine mögliche Änderung der Nutzung gebe es auch keine Anhaltspunkte. Damit sei die Satzung auch nicht erforderlich. Die Parkplatzflächen seien errichtet und könnten durch den Erlass eines Bebauungsplans gesichert werden. Diesen habe die Antragsgegnerin jedoch auch mehr als 13 Jahre nach dem Aufstellungsbeschluss nicht weiter vorangetrieben. Die Satzung sei schließlich deshalb rechtswidrig, weil durch das besondere Vorkaufsrecht in ihren eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb eingegriffen werde. Mit § 25 BauGB solle ein Eingriff in das Grundeigentum gerechtfertigt werden. Wenn im Grundstücksverkehr ein Grundstück verkauft werde, solle die Gemeinde Zugriff darauf erhalten. Als Maßstab für die Gegenleistung werde grundsätzlich der Kaufpreis zwischen Verkäufer und Erstkäufer zugrunde gelegt. Die Gemeinde steige in diesen Kaufvertrag ein. Hier seien die von den Satzungen erfassten Grundstücke jedoch auch Flächen eines bestehenden und ausgeübten Gewerbebetriebes. Wenn er, was realistischer Weise allein in Betracht komme, den Grundbesitz mitsamt des bestehenden Gewerbebetriebes veräußere, könne für die Antragsgegnerin kein Vorkaufsrecht daran bestehen. Die Parkflächen seien ein untrennbarer Teil des Gewerbebetriebes und Gegenstand der hierfür erteilten Baugenehmigung. Ein gesondertes Vorkaufsrecht an Teilflächen komme insoweit nicht in Betracht.

Der Antragsteller beantragt,

die Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Bereich „Haltepunkt Q. X. “ der Antragsgegnerin vom 18. Dezember 2018 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Die rechtlichen Voraussetzungen des § 25 BauGB seien erfüllt. Mit der angegriffenen Satzung würden städtebauliche Maßnahmen verfolgt, bestehend aus einer dauerhaften Sicherstellung der öffentlichen Erschließung und dem Erhalt von Parkmöglichkeiten der Bürger einschließlich der Verknüpfung von ÖPNV und Bahn. Zudem sollten in touristischer Hinsicht die Voraussetzungen für den Betrieb eines Bus-Shuttles zum Kaiser-Wilhelm-Denkmal und ein rechtlicher Rahmen für die Optimierung des Bahnhofsvorplatzes und der angrenzenden Parkplätze geschaffen werden. Es treffe nicht zu, dass sie diese städtebauliche Maßnahme nicht mehr ernsthaft verfolge, auch wenn inzwischen 13 Jahre ohne Satzungsbeschluss verstrichen seien. An den städtebaulichen Zielsetzungen und an deren Realisierungsmöglichkeit habe sich tatsächlich nichts geändert. Eine zeitliche Begrenzung gebe es für Satzungen nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht. Sie müssten lediglich objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beizutragen. Anhaltspunkte dafür, dass der beabsichtigte Bebauungsplan Nr. 55 nicht vollzugsfähig sein könnte oder aus sonstigen Gründen dessen Erforderlichkeit infrage stehe, bestünden nicht. Das Satzungsgebiet werde auch nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme genutzt. Diese Frage betreffe im Übrigen ohnehin nur die spätere Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Bebauungsplan Nr. 55 solle nicht irgendwelche Parkplätze festsetzen, sondern öffentliche Verkehrsflächen. Die derzeitige auch öffentliche Nutzung sei hingegen durch nichts gesichert und stelle damit keine plankonforme Nutzung dar, jedenfalls nicht eine auf Dauer gesicherte. Ein Erwerb der Flurstücke erleichtere und beschleunige zumindest die künftige Umsetzung der planerischen Ziele. Angesichts der vom Antragsteller wiederholt geäußerten und durch entsprechende Bemühungen auch untermauerten Veräußerungsabsichten bestehe zumindest die Gefahr von planwidrigen Nutzungsänderungen der in den Geltungsbereich der angefochtenen Satzung einbezogenen Flächen. Ein Eingriff in Grundrechtspositionen des Antragstellers erfolge schließlich nicht schon durch die Vorkaufssatzung, sondern erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts. Auf ein Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb könne er sich nicht berufen, weil er die Diskothek nicht selbst betreibe. Zudem finde seit Jahren auch tatsächlich kein Betrieb mehr statt. Auf dem Flurstück befänden sich auch keine notwendigen und als solche genehmigten Stellplätze. Selbst ein unterstellter Eingriff sei vom Antragsteller indes hinzunehmen, weil ihm als Korrektiv im Hinblick auf mögliche Eingriffsfolgen §§ 25 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB zur Seite stünden, ferner § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Normenkontrollantrag ist zulässig, namentlich ist der Antragsteller als Eigentümer einer von der angefochtenen Vorkaufssatzung erfassten Fläche im Sinne von § 47 Abs. 2 VwGO antragsbefugt und hat er den Antrag fristgerecht gestellt.

Der Normenkontrollantrag ist begründet. Die angegriffene Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht im Bereich „Haltepunkt Q. X. “ der Antragsgegnerin vom 18. Dezember 2018 (im Folgenden: Vorkaufssatzung) weist durchgreifende formelle (I.) und materielle (II.) Mängel auf, die jeweils zu ihrer (Gesamt-)Unwirksamkeit führen.

I. Die angefochtene Vorkaufssatzung weist jedenfalls einen durchgreifenden Bekanntmachungsfehler auf (1.). Darüber hinaus fehlt es an einer Ausfertigung einer im Text der Satzung in Bezug genommenen Karte, aus der sich der räumliche Geltungsbereich der Satzung hinreichend eindeutig ergeben könnte (2.).

1. Die Antragsgegnerin hat die Vorkaufssatzung nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht. Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung von Satzungen nach dem Baugesetzbuch ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der (Ober-)Bürgermeister als Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diese Satzung beschlossen habe.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 21. Januar 2019 ‑ 10 D 23/17.NE -, BauR 2019, 1410 = juris Rn. 49 ff., vom 20. Januar 2020 - 2 D 100/17.NE -, BauR 2020, 1120 = Rn. 53 ff., vom 8. März 2017 – 10 D 6/16.NE –, juris, Rn. 22 ff., und vom 19. November 2015 – 10 D 84/13.NE –, juris, Rn. 51; Beschlüsse vom 17. Dezember 2020 - 2 B 1249/20.NE -, juris Rn. 22 ff., und vom 27. Februar 2018 – 2 A 2253/16 -, BRS 86 Nr. 15 = juris Rn. 7 ff.

Diesen Anforderungen ist die Antragsgegnerin hier nicht gerecht geworden. Für die angefochtene Satzung existiert ausweislich der übersandten Verwaltungsvorgänge neben einem unterschriebenen Satzungstext lediglich eine Bekanntmachungsanordnung, während die nach Maßgabe des einschlägigen § 2 Abs. 3 BekanntmVO NRW - aus rechtsstaatlichen Gründen zwingende –

vgl. dazu insbesondere OVG NRW, Beschluss vom 17. Dezember 2020 - 2 B 1249/20.NE -, juris Rn. 22 ff., m. w. N.

Bestätigung fehlt, dass die bekanntzumachende Satzung dem Wortlaut des vom Rat Beschlossenen entspricht. Dies gilt im Übrigen auch für die Vorkaufssatzung vom 18. April 2006.

2. Unabhängig davon erweist sich die Satzung wegen der fehlenden Ausfertigung eines den Vorgaben ihres § 2 entsprechenden Kartenausschnitts als formell fehlerhaft. Danach soll sich der Geltungsbereich der Satzung aus einer zugehörigen Karte ergeben, die die (erfassten) bebauten und unbebauten Grundstücke in der Gemarkung I. , Flur 0 bezeichnet. Eine solche Karte ist damit notwendiger Bestandteil der Satzung selbst und bestimmt erst die von ihr mit einem Vorkaufsrecht belegten Grundstücke. Als solcher integraler Bestandteil muss sie indes ebenfalls ausgefertigt werden, sei es durch einen eigenständigen Bestätigungsvermerk, sei es durch eine sichere äußerliche Verbindung mit dem Satzungstext.

Daran fehlt es hier. Die einzige Karte - im Maßstab 1.1.500 (BA 3, S. C30) -, der sich Flurstücksbezeichnungen entnehmen lassen, ist weder selbst ausgefertigt noch mit dem Satzungstext in irgendeiner Weise verbunden. Sie ist auch nicht bekanntgemacht worden. Es lässt sich nicht einmal feststellen, dass sie dem Rat der Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses überhaupt vorgelegen hat.

Demgegenüber enthält die in § 2 Satz 2 der Satzung konkret angesprochene Übersichtskarte im Maßstab 1:5.000, die dem Satzungstext in einer allerdings anderen Größenordnung als die ebenfalls in den Akten befindliche eigenständige Karte vorangestellt ist, keine Flurstücksbezeichnungen und „bezeichnet“ damit jedenfalls die erfassten Grundstücke nicht. Diese lassen sich im Übrigen auch sonst dieser Übersicht nicht, geschweige denn eindeutig, entnehmen.

II. Die angegriffene Satzung weist unabhängig davon durchgreifende materielle Mängel auf. Nicht nur aufgrund der ausgeführten formellen Mängel lässt sich ihr Geltungsbereich nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit feststellen (1.). Darüber hinaus sind die materiellen Anforderungen des § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht erfüllt (2.). Diese Fehler führen jeweils für sich genommen zur Gesamtunwirksamkeit der Satzung (3.).

1. Die vorliegende Vorkaufssatzung ist hinsichtlich ihres räumlichen Geltungsbereichs nicht hinreichend bestimmt. Nach dem Grundsatz der Planbestimmtheit müssen die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Parzellen so genau durch Text und/oder Zeichnung dargestellt werden, dass keine Zweifel über den Geltungsbereich der Satzung und die erfassten Grundstücke bestehen.

Vgl. nur Bay. VGH, Urteil vom 17. September 2018 - 15 N 17.698 -, BRS 86 Nr. 79 = juris Rn. 21; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB – Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 25 Rn. 8; Köster, in: Schrödter, BauGB – Kommentar, 9. Aufl. 2019, § 25 Rn. 15 m. w. N.

Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Unbeschadet der fehlenden Ausfertigung lässt sich der allein der Satzung beigefügten Übersichtskarte – wie gesagt – eine Parzellenzuordnung nicht entnehmen. Zudem weisen weder diese Karte noch das sonstige zur Akte genommene Kartenmaterial – wobei dies ohnehin kaum als hinlängliche Präzisierung des Satzungsgebietes in Betracht kommen dürfte – eine hinreichende Umgrenzung der von der Vorkaufssatzung erfassten Flächen aus. Dies gilt insbesondere für die östliche und südliche Grenze, die sich augenscheinlich jedenfalls nicht an bestehenden Flurstücksgrenzen orientieren. Im Süden ist etwa unklar, ob der wohl als Begrenzung gedachte Radweg noch zum Plangebiet zählt oder nicht, insbesondere der von West nach Ost gezählte dritte Begrenzungsstrich ist insoweit mindestens mehrdeutig. Gleiches gilt für die östliche Grenze, die offenbar die Straßenparzelle 009 durchschneidet, ohne dass deutlich würde, an welchen tatsächlichen Gegebenheiten sie sich genau anlehnen soll.

2. Die angegriffene Satzung verfehlt die inhaltlichen Anforderungen der allein in Betracht kommenden Ermächtigungsnorm des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Weder lässt sich feststellen, dass die Antragsgegnerin für das Satzungsgebiet städtebauliche Maßnahmen tatsächlich ernsthaft in Betracht zieht (dazu a), noch wäre die Satzung hierfür erforderlich (b).

a) Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Der Begriff der städtebaulichen Maßnahme ist dabei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts weit zu verstehen. Es sind davon alle Maßnahmen erfasst, die der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf.

BVerwG, Beschlüsse vom 14. April 1994 - 4 B 70.94 -, NJW 1994, 3178 = juris Rn. 5, und vom 30.9.2020 – 4 B 45.19 -, ZfBR 2021, 66 = juris Rn. 4; OVG NRW, Urteil vom 28. Juli 1997 - 10a D 31/97.NE -, BRS 59 Nr. 106 = juris Rn. 7.

Dazu gehören neben Darstellungen des Flächennutzungsplanes etwa auch Rahmenplanungen im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, in jedem Fall aber die geplante Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes, wobei anders etwa als bei einer Veränderungssperre ein Aufstellungsbeschluss (noch) nicht erforderlich ist.

OVG NRW, Urteil vom 1. September 1980 - 11 A 138/79 -, BRS 36, 121; Nds. OVG, ebd. Nr. 120; Köster, in: Schrödter, BauGB – Kommentar, 9. Aufl. 2019, § 25 Rn. 11.

Ausgeschlossen ist indes eine rein vorsorgliche Bodenbevorratung ohne eine tatsächliche Planungsvorstellung. Die Gemeinde darf sich des Sicherungsmittels des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur dann bedienen, wenn hierfür ein wirkliches Bedürfnis besteht. Ein Erwerb der von der Vorkaufssatzung betroffenen Grundstücke muss nicht nur für die Verwirklichung eines übergeordneten städtebaulichen Ziels, sondern konkret zur Verwirklichung der von der Gemeinde konkret beabsichtigten städtebaulichen Maßnahme etwas beitragen.

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 17. September 2018 ‑ 15 N 17.698 -, BRS 86 Nr. 79 = juris Rn. 21; Nds. OVG, Urteil vom 9. Juni 2015 - 1 KN 69/14 -, NVwZ-RR 2015, 870 = juris Rn. 22 ff.

Da die Satzung selbst keiner Begründung bedarf,

vgl. Köster, in: Schrödter, BauGB – Kommentar, 9. Aufl. 2019, § 25 Rn. 15,

kann sich die beabsichtigte städtebauliche Maßnahme auch aus sonstigen Umständen ergeben, die jedoch in jedem Fall durch einen Beschluss des Gemeinderates dokumentiert sein müssen.

Vgl. nur Köster, in: Schrödter, BauGB – Kommentar, 9. Aufl. 2019, § 25 Rn. 8, m. w. N.

Dass die Antragsgegnerin eine solche Maßnahme tatsächlich in Betracht zieht und zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses in Betracht gezogen hat, lässt sich vor dem Hintergrund der tatsächlichen Entwicklung nicht feststellen. Als eine solche Maßnahme kommt hier allein eine Bauleitplanung in Betracht, wie sie in dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 55 aus dem Jahr 2006 angelegt ist, nachdem der im Zusammenhang mit der ursprünglichen VS 2006 noch erwähnte Rahmenplan nach den Angaben der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung nicht förmlich weiterverfolgt worden ist bzw. wird. Zwar reichte eine solche durch einen Aufstellungsbeschluss dokumentierte Planungsabsicht grundsätzlich als Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aus, die eine Vorkaufssatzung tragen könnte. In diesem Zusammenhang ist hier jedoch zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin über diesen Aufstellungsbeschluss hinaus in inzwischen 15 Jahren (zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses seit mehr als 12 Jahren) keinerlei weitere Schritte unternommen hat bzw. hatte, um diesen Planungsprozess zu fördern. Hieran hat sich auch seit Erlass der vorliegend angegriffenen Erweiterungssatzung nichts geändert – nicht einmal die 2018 angedachte Anpassung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 55 auf den räumlichen Umgriff der Vorkaufssatzung 2018, der vollständig außerhalb des Plangebiets liegt, ist bisher realisiert worden. Das lässt nur den Schluss zu, dass seitens der Antragsgegnerin städtebauliche Maßnahmen jedenfalls nicht ernsthaft in Betracht gezogen werden.

Dies gilt umso mehr, als das (alleinige) Planungsziel seit 2006 feststeht und die Größe des Plangebietes insoweit auch überschaubar geblieben ist. Was den Plangeber gehindert haben könnte, ein Bebauungsplanverfahren, so dies ernsthaft in Betracht gezogen wird, in mittlerweile 15 Jahren zumindest in ein Entwurfsstadium, geschweige denn zu einem Ende, zu bringen, erschließt sich nicht ansatzweise. Selbst wenn man annähme, dass die Antragsgegnerin infolge fehlenden Grundbesitzes im Plangebiet eine realistische Planungsperspektive nicht gesehen hat – wofür aber wegen des Fehlens jeglicher Planungsbemühungen nichts Greifbares spricht –, ließe sich auch daraus allein folgern, dass solche Planungen tatsächlich nicht mehr in Betracht gezogen werden. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu beachten, dass das benannte Planungsziel - die Festsetzung (auch) öffentlicher Verkehrsflächen - jedenfalls nicht von vornherein an den Eigentumsverhältnissen scheitern müsste, nachdem eine solche Nutzung dort seit vielen Jahren tatsächlich praktiziert wird. Damit dient die Satzung letztlich nicht einer konkreten Maßnahme, sondern nur einem übergeordneten städtebaulichen Ziel. Dies reicht indes gerade nicht aus.

Etwaige Zweifel an der Annahme, die Antragsgegnerin ziehe städtebauliche Maßnahmen auf der Basis des Bebauungsplans Nr. 55 bzw. dessen Erweiterung nicht ernsthaft in Betracht, beseitigt schließlich die Tatsache, dass die Antragsgegnerin selbst ihr Eigentum an dem - noch dazu eigens zugeschnittenen - Flurstück 00 nach dem Aufstellungsbeschluss freiwillig an den Antragsteller übertragen hat, ohne sich etwa - was anderenfalls zumindest nahegelegen hätte ‑ entweder ein Zugriffsrecht oder etwa im Wege einer Dienstbarkeit unabhängig von den Eigentumsverhältnissen eine öffentliche Nutzung zu sichern. Offenbar bestand daran kein Interesse, obwohl die Stellplätze von dem Antragsteller auf dem Eigentum der Antragsgegnerin - als öffentliche - schon angelegt waren. Welche geänderten Planungsvorstellungen seitdem entstanden sein könnten, ist weder ersichtlich noch konnte die Antragsgegnerin hierzu in der mündlichen Verhandlung etwas Substanzielles ausführen. Wie gesagt, ist für das Gebiet der Vorkaufssatzung außer der - nicht umgesetzten - Erwägung, den Geltungsbereich des - seit 2006 nicht betriebenen - Bebauungsplanverfahrens Nr. 55 hierauf auszudehnen, keinerlei konkrete Perspektive entwickelt worden. Angesichts dessen setzt sich die Antragsgegnerin mit der Begründung eines Vorkaufsrechts für ein von ihr an den Antragsteller übertragenen Grundstücks dem Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens aus.

b) Selbst wenn man aber gleichwohl noch von ausreichenden Anhaltspunkten ausginge, wonach die Antragsgegnerin für das Gebiet der Vorkaufssatzung städtebauliche Maßnahmen in Betracht zöge, fehlte es bei diesem Befund jedenfalls an der Erforderlichkeit der Vorkaufssatzung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Dabei mag offen bleiben, ob dies schon wegen der bereits angesprochenen Chronologie anzunehmen ist (aa). Denn jedenfalls der gewählte Geltungsbereich der Satzung geht weit über das städtebaulich Erforderliche hinaus (bb).

aa) Angesichts der Tatsache, dass die Antragsgegnerin bereits zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses seit mehr als einem Jahrzehnt die in Betracht gezogenen Maßnahmen nicht einmal im Ansatz angegangen hatte und sich dies auch nach Satzungsbeschluss unverändert fortgesetzt hat, spricht bereits ganz Überwiegendes dafür, dass jedenfalls die hier in Rede stehende Vorkaufssatzung nicht erforderlich war und ist. Nicht notwendig ist es insoweit zwar, dass die Gemeinde die Absicht hat, die städtebaulichen Maßnahmen kurzfristig oder auch nur kurzfristig nach Ausübung des Vorkaufsrechts zu verwirklichen. Für eine der gemeindlichen Verkehrspolitik dienende Maßnahme reicht es etwa aus, dass die Maßnahme in einem prognostizierten Zeitraum von ca. 10 Jahren nach Ausübung des Vorkaufsrechts durchgeführt werden soll. Eine feste zeitliche Obergrenze existiert indes nicht.

BVerwG, Beschlüsse vom 26. Januar 2010 - 4 B 43.09 -, ZfBR 2010, 376, und vom 30.9.2020 - 4 B 45.19 -, ZfBR 2021, 66 = juris Rn. 11 ff.; OVG NRW, Urteil vom 15. März 2016 - 10 A 1066/14 -, BauR 2016, 1276 = juris Rn. 50.

Hinsichtlich des hier in Rede stehenden Satzungsbeschlusses ist in diesem Zusammenhang auch einschränkend zu berücksichtigen, dass jedenfalls nach Teilen der Rechtsprechung eine Vorkaufssatzung keine Planungsverpflichtung begründet.

So VGH Bad.-Württ., Urteil vom 24. September 2019 - 5 S 1733/17 -, VBlBW 2020, 158, 161; anders wohl Hess. VGH, Urt. vom 26. Januar 2017 - 4 A 2586/16 -, NVwZ-RR 2017, 704 = juris Rn. 68 f. und Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB – Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 25 Rn. 6)

Ob und wie sich aber der Umstand, dass eine beabsichtigte Planung über geraume Zeit hinweg nicht weiterbetrieben oder jedenfalls nicht zu einem Abschluss gebracht worden ist, auf die Rechtmäßigkeit der Vorkaufssatzung auswirkt, ist stets aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Januar 2010 - 4 B 43.09 - BauR 2010, 871 = juris Rn. 13.

Im Rahmen der erforderlichen Einzelfallbetrachtung kann zumindest nicht vollständig außer Betracht gelassen werden, dass die Belastung eines privaten Grundstückseigentümers durch ein Vorkaufsrecht nicht endlos fortgesetzt werden kann, vielmehr das Gewicht seiner Eigentumsinteressen mit laufendem Stillstand der zur Rechtfertigung der Vorkaufssatzung angeführten Maßnahmen und damit umgekehrt der Rechtfertigungsdruck zunimmt. Die Vorkaufssatzung ist kein Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratungspolitik. Sie darf damit auch nicht an die Stelle einer an sich erforderlichen Bauleitplanung treten oder nur den Zweck haben, den status quo zu sichern, insbesondere nicht unter Umgehung der zeitlichen Obergrenzen für eine Veränderungssperre.

Vgl. in diesem Zusammenhang auch Köster, in: Schrödter, BauGB – Kommentar, 9. Aufl. 2019, § 25 Rn. 6.

Das Bundesverwaltungsgericht hat insoweit – dies letztlich aber offen lassend - erwogen, dass der Ablauf der ungenutzt bzw. ergebnislos verstrichenen Zeit auf die Gültigkeit der Satzung durchschlagen kann, weil in einer solchen Situation das Sicherungsbedürfnis als deren tatbestandlicher Voraussetzung entfällt oder die Satzung mangels Zweckerreichung funktionslos wird und dies nicht nur dazu führt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dann nicht mehr dem Wohl der Allgemeinheit entspricht.

BVerwG, Beschluss vom 30. September 2020 ‑ 4 B 45.19 -, ZfBR 2021, 66 = juris Rn. 13; siehe auch OVG NRW, Urteil vom 19. April 2010 - 7 A 1041/08 -, DVBl. 2010, 1121 = juris Rn. 84 ff., 101; Grziwotz, in: BeckOK BauGB, Stand 1. Februar 2021, § 25 Rn. 8, 12a; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB – Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 25 Rn.10.

Ausgehend hiervon liegt nach den Gesamtumständen hier zumindest nahe, dass die Grenzen der Erforderlichkeit schon unter zeitlichen Gesichtspunkten überschritten sind. Bereits die Tatsache, dass in 15 Jahren keine einzige Maßnahme für das Satzungsgebiet über das Stadium eines „Andenkens“ hinausgegangen ist, dürfte dies hinreichend dokumentieren.

Vgl. in diesem Zusammenhang schon OVG NRW, Urteil vom 15. März 2016 - 10 A 1066/14 -, juris Rn. 50 für einen Zeitraum von 12 Jahren.

Im Rahmen der erforderlichen Einzelfallbetrachtung kann hier darüber hinaus die besondere Situationsgebundenheit der erfassten Flächen des Antragstellers nicht außer Betracht gelassen werden. Die in Rede stehenden Stellplatzflächen gehören jedenfalls auch - zumindest faktisch und von der Antragsgegnerin so zumindest auch anerkannt - zum genehmigten Gewerbebetrieb des alten Bahnhofs. Dieser kann insbesondere nicht ohne die Stellplatzmöglichkeiten existieren. Vor diesem Hintergrund dürfte sich ein Verkauf der auf dem nicht unter die Vorkaufssatzung fallenden Flurstück 01 stehenden Immobilie praktisch nicht realisieren lassen, wenn der Erwerber befürchten müsste, letztlich auf dem Gebäude des alten Bahnhofs ohne Stellplatzanlage „sitzen zu bleiben“. In der Sache wirkt sich das Vorkaufsrecht deshalb zumindest ähnlich wie eine Veränderungssperre aus, die jedoch wiederum auf max. 4 Jahre befristet gewesen wäre.

Jedenfalls wäre spätestens zum Zeitpunkt des Erlasses der Vorkaufssatzung 2018 durch den Rat der Antragsgegnerin zu gewärtigen gewesen, dass diese Belastung des Grundstücks des Antragstellers nicht endlos fortgesetzt werden kann, vielmehr das Gewicht seiner Eigentumsinteressen mit laufendem Stillstand zunimmt. Insofern stellt sich jedenfalls die Frage, ob die Antragsgegnerin diese Belastung im Jahre 2018 umstandslos erweitern durfte, ohne zugleich in irgendeiner Weise die Planungen fortzuführen. Dies ist indes ebenso wenig geschehen wie in die bauleitplanerischen Überlegungen Bewegung gekommen wäre. Es drängt sich vielmehr der Eindruck auf, dass die Antragsgegnerin die von ihr durchaus erkannte essentielle Bedeutung der Stellplatzflächen für den Betrieb des „alten Bahnhofs“ mit den zumindest faktischen Folgen für die (Nicht-)Vermarktbarkeit nutzt, um auch ohne eine Bauleitplanung allein mittels der Vorkaufssatzung die Planungsziele zu erreichen. Die Vorkaufssatzung darf jedoch nicht allein zu dem Zweck eingesetzt werden, sich eine Bauleitplanung „zu ersparen“. Dies gilt insbesondere mit Blick auf die Anforderungen der sachgerechten Abwägung der widerstreitenden Belange i. S. v. § 1 Abs. 7 BauGB. Dem darf sich die Antragsgegnerin nicht durch eine nicht dem Abwägungsgebot unterliegende Satzung, die die Bauleitplanung nur flankieren, nicht aber ersetzen soll, entziehen.

bb) Dies mag hier aber noch offen bleiben, weil die Vorkaufssatzung jedenfalls in ihrer räumlichen Ausdehnung nicht städtebaulich erforderlich ist. Denn zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedarf es sicher keines Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin für die bereits in ihrem Eigentum stehenden Flächen, die hier jedoch den wohl größten Teil des Satzungsgebietes ausmachen. Die auf entsprechende Nachfrage in der mündlichen Verhandlung von den Vertretern der Antragsgegnerin gegebene Erklärung, die Einbeziehung habe der Abrundung gedient und man habe die Entstehung eines „Hubschraubergrundstücks“ verhindern wollen, ergeben für das mit der Satzung allein begründete Vorkaufsrecht demgegenüber schlicht keinen Sinn. Sie verdeutlichen jedoch, dass die Antragsgegnerin mit der Satzung selbst in unzulässiger Weise genuin planerische Ziele verfolgt und bestätigen den schon aus anderen Gründen – wie ausgeführt – gewonnenen Eindruck, die Satzung solle aus ihrer Sicht bebauungsplanersetzende Funktion haben. Denn nur unter dem Aspekt einer Gebietsüberplanungen lassen sich die Überlegungen zumindest im Ansatz nachvollziehen. Lediglich ergänzend sei hier indes darauf hingewiesen, dass diese Begründung auch in der Sache mindestens fernliegt, schon weil der Parkplatz tatsächlich an einer öffentlichen Straße (Q1. X1. ) liegt und die Antragsgegnerin selbst im Zuge der Ausparzellierung aus dem Flurstück 04 dieses Grundstück überhaupt erst hat entstehen lassen.

cc) Offen bleiben kann vor diesem Hintergrund schließlich, ob die Vorkaufssatzung auch deshalb rechtswidrig ist, weil es eines gemeindlichen Grunderwerbs an den einbezogenen Flächen nicht bedarf, um die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung so zu sichern, dass die künftige Umsetzung der planerischen Ziele zumindest erleichtert wird. Die Absicht der Gemeinde zur Durchführung von im Einzelnen erst noch zu konkretisierenden städtebaulichen Maßnahmen muss hierfür bereits so verdichtet sein, dass bei vernünftiger Betrachtung der Grunderwerb zur Sicherung der für die Entwicklung benötigten Flächen sinnvollerweise eingeleitet wird.

Vgl. Hess. VGH, Urt. vom 26. Januar 2017 - 4 A 2586/16 -, NVwZ-RR 2017, 704 = juris Rn. 68; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB – Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 25 Rn. 6.

In diesem Rahmen kann hier auch von Bedeutung sein, dass zwar das Ziel der Antragsgegnerin offenbar seit langem feststeht, es einer Sicherung ihrer Ziele durch eine Vorkaufssatzung gerade deshalb möglicherweise nicht bedarf. Denn bereits zum Zeitpunkt des 1. Satzungsbeschlusses und seitdem unverändert findet auf den betroffenen Flurstücken des Antragstellers tatsächlich eine Nutzung statt, die nach § 26 Nr. 4 BauGB diesem Ziel entspricht und seit 2005 auch durchgehend entsprochen hat. Seit Erlass der Vorkaufsrechtssatzung hätte also nie die Möglichkeit bestanden, das dort begründete Vorkaufsrecht auszuüben. Dies stellt nach allgemeinen Regeln durchaus die Erforderlichkeit der Satzung in Frage.

So auch Nds. OVG, Urteil vom 9. Juni 2015 - 1 KN 69/14 -, BRS 83 Nr. 55 = juris Rn. 26 f.; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB – Kommentar, 14. Aufl. 2019, § 25 Rn. 4; vgl. in diesem Zusammenhang auch BVerwG, Beschluss vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -, juris Rn. 5.

3. Die vorstehend ausgeführten Fehler sind beachtlich, auch soweit sie als materielle (nur) Fehler im Abwägungsvorgang i. S. v. §§ 214, 215 BauGB sein sollten. Sie sind im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB offensichtlich, weil sie die äußere Seite des Satzungsprozesses betreffen und auf objektiv fassbaren Sachumständen beruhen.

Vgl. zu den Voraussetzungen: BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 - 4 C 57.80 -, BVerwGE 64, 33 = BRS 38 Nr. 37 = juris Rn. 24; Bay. VGH, Urteil vom 17. September 2018 – 15 N 17.698 -, BRS 86 Nr. 79 = juris Rn. 31.

Sie sind auch auf das Ergebnis von Einfluss gewesen, weil die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne die Mängel die Satzung inhaltlich anders ausgefallen wäre.

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 22. September 2010 - 4 CN 2.10 -, BVerwGE 138, 12 = BRS 76 Nr. 89 = juris Rn. 22, m. w. N.

Dies gilt namentlich für die von der Antragsgegnerin getroffene Entscheidung zum räumlichen Geltungsbereich der Vorkaufssatzung 2018. Insoweit kommt auch eine grundsätzlich denkbare Teilunwirksamkeit hier nicht in Betracht, auch wenn sich die Mängel insoweit konkret nur auf Teile des Satzungsgebietes beschränken mögen.

Vgl. zur Teilunwirksamkeit einer Vorkaufssatzung allgemein Bay. VGH, Urteil vom 17. September 2018 – 15 N 17.698 -, BRS 86 Nr. 79 = juris Rn. 32 f.

Es ist dem Senat hier weder rechtlich noch tatsächlich möglich, eine eigene Gebietsabgrenzung vorzunehmen und sich dadurch an die Stelle des Rates zu setzen, zumal nach dem Vortrag der Antragsgegnerin die Gebietsabgrenzung bewusst so wie geschehen vorgenommen wurde und sich schon deshalb nicht mit der erforderlichen Gewissheit annehmen lässt, der Rat hätte die Satzung auch mit dem eingeschränkten räumlichen Geltungsbereich beschlossen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.