Oberverwaltungsgericht NRW, 10 D 103/18.NE

Tatbestand:

Der Antragsteller wendet sich gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan M.‑straße, Stadtteil H., der Stadt H. (im Folgenden: Bebauungsplan). Er ist Eigentümer des Grundstücks H1. Straße 29 in H. (Gemarkung H., Flur 35, Flurstück 1079 und 1168). Die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG betreibt auf dem Grundstück einen Elektroinstallationsbetrieb einschließlich eines Ladenlokals.

Das circa 0,7 ha große Plangebiet umfasst ein Teilstück des früheren Flurstücks 1510 in der Gemarkung H., Flur 35 und besteht aus einem Abschnitt der parallel zur H1. Straße verlaufenden M.-straße sowie aus einer östlich hiervon gelegenen Fläche, die im Osten bis an das Flurstück 991 und im Süden bis an das Flurstück 1393 reicht. Das Plangebiet war bisher Teil des eingezäunten Bereichs des sogenannten Inselparks, der zum Gelände der Landesgartenschau 2003 gehörte. Im Norden war die Fläche östlich der M.-straße zuletzt gärtnerisch gestaltet, im Süden lag das im Zuge der Landesgartenschau aufgestellte sogenannte Glashaus, das nach deren Ende als Café und Veranstaltungsgebäude genutzt wurde. Auf dem Flurstück 991 steht ein größeres Wohngebäude, das wegen seiner Form U-Block genannt wird. In Richtung Norden schließen sich entlang der H1. Straße Wohngebäude an. Unmittelbar südöstlich des U-Blocks liegt das aus zwei Flurstücken gebildete Grundstück des Klägers. Das Flurstück 1079 liegt an der H1. Straße, das Flurstück 1168 im rückwärtigen Bereich. Daran schließt sich ein schmaler, in Längsrichtung parallel zur H1. Straße gelegener Grundstücksstreifen an, der an den südöstlichen Teil des Plangebiets grenzt und quasi in das Flurstück 1393 mündet, das von der M.-straße aus erschlossen wird. Ausweislich der Planbegründung befinden sich südlich der Wohnbebauung an der H1. Straße Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe. Auf dem Grundstück H1. Straße 27, das südlich auf das Grundstück des Antragstellers folgt, wird eine Schlosserei betrieben. Der östlich der M.‑straße liegende Teil des Plangebiets ist zwischenzeitlich in die Flurstücke 1538, 1539 und 1540 aufgeteilt worden. Der oben genannte Grundstücksstreifen zwischen dem Plangebiet und dem Grundstück des Antragstellers trägt die Flurstücknummer 1541.

Nach Nr. 1.0 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans sind in dessen Geltungsbereich nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger – die Beigeladene – verpflichtet hat. Der überwiegende Teil des Plangebiets östlich der M.-straße ist als reines Wohngebiet festgesetzt, in dem nach Nr. 2.0 der textlichen Festsetzungen die nach § 3 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen nicht zulässig sind.

Der so bezeichnete Vorhabenplan, bestehend aus einem Lageplan, einer Bau- und Nutzungsbeschreibung sowie Ansichts-, Grundriss- und Schnittzeichnungen auf jeweils einzelnen Blättern, sieht die Errichtung von drei Mehrfamilienwohnhäusern mit je siebzehn Wohneinheiten in dem reinen Wohngebiet vor. Im Erdgeschoss, im ersten Obergeschoss und im zweiten Obergeschoss sollen je fünf Wohnungen entstehen. Im dritten Obergeschoss, das als Staffelgeschoss ausgestaltet werden soll, sind je zwei Wohnungen mit Dachterrassen vorgesehen.

Das Planverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Der Rat beschloss am 4. November 2015 die Aufstellung des Bebauungsplans im Verfahren nach § 13a BauGB. Der Entwurf des Bebauungsplans lag unter anderem mit dem Entwurf der Begründung und des Vorhabenplans in der Zeit vom 4. Dezember 2017 bis zum 19. Januar 2018 öffentlich aus. Parallel dazu fand die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange statt. Der Bebauungsplan wurde unter anderem mit dem Entwurf der Begründung und des Vorhabenplans in der Zeit vom 30. April 2018 bis zum 14. Mai 2018 erneut öffentlich ausgelegt. Parallel dazu fand die erneute Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange statt. Der Rat beschloss in seiner Sitzung am 4. Juli 2018 den Bebauungsplan als Satzung. Der Bebauungsplan wurde aufgrund der Bekanntmachungsanordnung vom 12. September 2018 im Amtsblatt vom 5. Oktober 2018 bekannt gemacht.

Die Antragsgegnerin und die Beigeladene hatten bereits am 29. Mai 2018 einen Durchführungsvertrag unterzeichnet.

In der Planbegründung heißt es unter anderem, schon in der Rahmenplanung „Inselpark H.“, die das Ergebnis eines städtebaulichen Gutachterverfahrens aus dem Jahr 1995 gewesen sei, sei eine Wohnbebauung entlang der M.-straße als Abschluss des Inselparks angelegt gewesen. Sein heutiges Erscheinungsbild habe der Inselpark durch die Landesgartenschau 2003 erhalten. Der Bereich östlich der M.-straße sei mit Blick auf die im Raum stehende Nachnutzung in Form von Wohnbebauung bewusst als temporäre gärtnerisch gestaltete Schaufläche angelegt worden. In den Jahren 2014/2015 sei dann ein Bieterverfahren durchgeführt worden, um einen Projektpartner für die Bebauung der städtischen Grundstücke östlich der M.-straße zu finden. Ziel der Planung sei die Schaffung eines hochwertigen Wohnquartiers. Die Beigeladene habe sich mit ihrem Beitrag, der die Errichtung von drei mehrgeschossigen Wohngebäuden vorsehe, in dem Bieterverfahren durchgesetzt. Es solle nunmehr die planungsrechtliche Grundlage für dieses Vorhaben geschaffen werden.

Unter dem Punkt „Emissionen und Immissionen“ heißt es in der Planbegründung unter anderem: Planbedingte Immissionskonflikte seien nicht zu erwarten. Das Vorhaben, das auf der Grundlage des Bebauungsplans verwirklicht werden solle, werde keinen unzumutbaren Lärmimmissionen ausgesetzt sein, da sich in relevanter Entfernung keine Lärmquellen befänden beziehungsweise die vorhandene Bebauung an der H1. Straße hinsichtlich des Lärms des dortigen Verkehrs abschirmende Wirkung habe. Südöstlich des Plangebiets an der H1. Straße lägen gewerbliche Betriebe, die teilweise rückwärtig über die M.-straße und im weiteren Verlauf über eine mit einem Wegerecht belastete private Fläche angedient würden. Aufgrund von Art und Umfang dieser Betriebe seien Beeinträchtigungen der Wohnruhe im Plangebiet nicht zu erwarten. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass insbesondere einer Ausweitung der gewerblichen Nutzungen bereits im Hinblick auf die vorhandenen schutzbedürftigen Nutzungen im Umfeld eine enge Grenze gezogen sei.

In der Planbegründung ist zudem klargestellt: „Der beigefügte Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplan[s] und bestimmt gemeinsam mit diesem die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens.“

Die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG hatte mit Schreiben vom 16. Januar 2018 Einwendungen gegen die Planung erhoben und unter anderem vorgetragen: Die beabsichtigte Planung sei nicht vollziehbar. Die Antragsgegnerin habe sich in einem mit ihrer Rechtsvorgängerin, der N. GbR, abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag vom 4. Februar 1999 verpflichtet, dieser zu gegebener Zeit an geeigneter Stelle ein Wegerecht zu bestellen und dieses grundbuchrechtlich zu sichern. Dieses künftige Wegerecht habe für das damalige Flurstück 1510 bestellt werden sollen. Den Anspruch aus dem Kaufvertrag habe die N. GbR zwischenzeitlich an sie, die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG, abgetreten. Die Planung genüge nicht dem Trennungsgrundsatz, wonach unverträgliche Nutzungen voneinander zu trennen seien. Die Festsetzung eines reinen Wohngebiets im Plangebiet sei mit der konkreten Gefahr empfindlicher Einschränkungen für ihren Betrieb und den Betrieb der benachbarten Schlosserei verbunden.

Dem Antragsteller war unter dem 7. Dezember 2009 eine Baugenehmigung für die Erweiterung des auf seinem Grundstück stehenden Geschäftshauses (Elektrofachgeschäft, Installationsbetrieb) in Form einer Aufstockung (Büroräume) erteilt worden. In der Baubeschreibung ist unter dem Punkt „Dienstleistung“ aufgeführt: Reparaturen von Elektrogeräten, Installationsarbeiten, Verkauf von weißer Ware. Unter dem Punkt „Rohstoffe, Materialien, Betriebsstoffe, Reststoffe, Waren“ heißt es: Kabel, Leitungen, Kabelrinnen, Kanäle, Schalter, Steckdosen, Waschmaschinen, Trockner und so weiter. Die Arbeitsabläufe werden wie folgt beschrieben: Einkauf und Verkauf beziehungsweise Einbau der oben genannten Materialien. Unter dem „Punkt Maschinen, Apparate, Fördereinrichtungen, Betriebsfahrzeuge“ sind aufgeführt: Bohrhammer, Schlitzfräse, Messwerkzeuge, Transporter, Anhänger. Die Betriebszeit ist mit 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr an Werktagen angegeben. Nach der Verwirklichung des Vorhabens sollen insgesamt fünfzehn Beschäftigte am Betriebsort tätig sein. Unter dem Punkt „Geräusche“ ist Anlieferungsverkehr auf dem Hof genannt und zwar für die Zeit von 6.00 Uhr bis 15.00 Uhr tags und für die Zeit von 4.00 Uhr bis 6.00 Uhr nachts.

Mit dem oben erwähnten Kaufvertrag vom 4. Februar 1999 hatte die N. GbR von der Antragsgegnerin das Flurstück 1168 erworben. In § 7 des Kaufvertrags wurde seinerzeit folgendes vereinbart: „Die Verkäuferin verpflichtet sich gegenüber der Käuferin dieser zu gegebener Zeit an geeigneter Stelle ein Wegerecht zu bestellen und dieses grundbuchlich zu sichern. Es ist nach dem derzeitigen Planungsstand vorgesehen, dass das Wegerecht verlaufen soll im Bereich der farblichen Markierung in dem als Anlage 3 beigefügten Plan.“ Diese farbliche Markierung kennzeichnet – dies ist dem Tatbestand des Urteils des Oberlandesgericht Hamm vom 27. Juli 2020, auf das unten näher eingegangen wird, zu entnehmen – „einen Bereich des zum damaligen Zeitpunkt noch nicht erschlossenen und noch nicht überplanten Hinterlands, und zwar in der Flucht der Grundstücke H1. Straße 29 und der neu erworbenen Parzelle 1168“.

Mit Kaufvertrag vom 9. Oktober 2001 verkaufte die Antragsgegnerin an die Eheleute L. das seinerzeitige Flurstück 1338 und eine Teilfläche des seinerzeitigen Flurstücks 1336. In § 8 des Kaufvertrags bestellten die Eheleute L. an den erworbenen Grundstücken unter anderem zugunsten der Eigentümer der Flurstücke 1079 und 1168 ein Wegerecht mit folgendem Inhalt: „Recht zum Begehen und zum Befahren mit Fahrzeugen aller Art bis zu einem zulässigen Gesamtgewicht von 3,5 t.“ Das Wegerecht verläuft nach der Anlage II des Kaufvertrags in einem geringen Abstand von der nordöstlichen Grenze des heutigen Flurstücks 1393 parallel zu dieser in einem Streifen von der M.-straße bis zum heutigen Flurstück 1541. Bis heute wird der Betrieb der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG in Ausnutzung des Wegerechts rückwärtig von der M.‑straße über das Flurstück 1393 und das jetzige Flurstück 1541 angefahren. Die Eigentümer des Flurstücks 1393 lassen jedoch seit einiger Zeit eine in der Vergangenheit nach unbestrittenen Angaben des Antragstellers erfolgte Befahrung ihres Grundstücks mit Fahrzeugen, deren zulässiges Gesamtgewicht 3,5 t übersteigt, nicht mehr zu.

Der Antragsteller hat am 5. Dezember 2018 den Normenkontrollantrag gestellt.

Über den in dem Einwendungsschreiben vom 16. Januar 2018 geltend gemachten Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts aus dem Kaufvertrag vom 4. Februar 1999 führten die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG und die Antragsgegnerin vor den Zivilgerichten einen Rechtsstreit. Das Oberlandesgericht Hamm verurteilte die Antragsgegnerin mit am 27. Juli 2020 verkündetem, nach Angaben des Antragstellers zwischenzeitlich rechtskräftig gewordenem Urteil in dem Verfahren I-22 U 56/19 zu erklären:

Ich biete der Klägerin hiermit an, zulasten der Grundstücke Gemarkung H., Flur 35, Flurstücke 1540 und 1541, M.-straße (H. Blatt 11018) „dienende Grundstücke“ und zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Gemarkung H., Flur 35, Flurstück 1168, (H. Blatt 11018), „herrschendes Grundstück“, eine Grunddienstbarkeit mit folgendem Inhalt zu bestellen:

„Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt, die im als Anlage K 17 beigefügten Lageplan rot schraffierten und umrandeten Flächen der dienenden Grundstücke in einer Breite von 6 Metern – insbesondere auch zu gewerblichen Zwecken – zu begehen, mit Kraftfahrzeugen aller Art bis zu einem zulässigen Gesamtgewicht von 10 Tonnen zu befahren, begehen und entsprechend befahren zu lassen, sich auf dieser Fläche aufzuhalten und hierfür unter Tragung der Straßenbaulast und Übernahme der Verkehrssicherungspflicht eine geeignete dauerhafte Fahrbahn anzulegen.“

Nach dem in Bezug genommenen Lageplan liegt das Wegerecht auf dem Flurstück 1540 auf einem Streifen entlang der Grenze zum Flurstück 1393.

Nach den Angaben des Antragstellers erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen am 16. März 2019 eine Baugenehmigung zur Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern entsprechend dem Vorhabenplan. Die Mehrfamilienhäuser wurden noch nicht errichtet.

Zur Begründung seines Normenkontrollantrag trägt der Antragsteller im Wesentlichen vor:

Der Bebauungsplan sei städtebaulich nicht gerechtfertigt. Er diene lediglich den Interessen des Vorhabenträgers und dem eigenen finanziellen Interesse der Antragsgegnerin am Veräußerungserlös der städtischen Grundstücke. An einer schlüssigen städtebaulichen Planungskonzeption fehle es. Auf die bereits 25 Jahre alte Rahmenplanung Inselpark H. könne die Planung nicht gestützt werden. Das dieser Rahmenplanung zugrunde liegende Konzept – eine möglichst umweltverträgliche und innovative Vereinigung der verschiedenen baulichen Funktionen wie Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Versorgung und Erholung zu schaffen – greife die Planung nicht auf. Vielmehr gehe es nur um die Schaffung von Baurecht für ein singuläres Wohnprojekt. Zwar werde in dem sogenannten Integrierten Handlungskonzept der Antragsgegnerin vom 4. November 2014 die Entwicklung eines innerstädtischen Wohnquartiers an der M.‑straße als Maßnahme genannt, doch sei auch dieses Konzept in seinen wesentlichen Teilen bereits überholt. Insbesondere sei die ursprüngliche Absicht der Antragsgegnerin, ein neues Rathaus zu errichten, mittlerweile aufgegeben worden.

Im Übrigen ergebe sich aus der Planbegründung nicht im Ansatz, dass dem Ziel, Angebote für Mehrgenerationenwohnen zu schaffen, den demografischen Wandel zu berücksichtigen und entsprechende Qualitätsstandards zu sichern, bei der Planung Rechnung getragen worden sei. Es sei vielmehr schlicht darum gegangen, ausgerichtet an den Renditeinteressen des Vorhabenträgers, eine Wohnbebauung mit Luxuswohnungen im hochpreisigen Bereich zu ermöglichen. Ein mit der Planung korrespondierender gegenwärtiger oder künftiger Bedarf an Wohnungen sei nicht einmal überschlägig ermittelt beziehungsweise plausibel dargelegt worden. Dies wäre umso mehr erforderlich gewesen, weil in dem Integrierten Handlungskonzept von einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung ausgegangen werde.

Die städtebauliche Erforderlichkeit fehle auch deswegen, weil die Beigeladene die sich aus § 3 Abs. 2b Satz 1 des Durchführungsvertrags ergebende Verpflichtung, die drei Mehrfamilienhäuser spätestens 24 Monate nach der Erteilung der Baugenehmigung oder der Mitteilung im Freistellungsverfahren fertigzustellen, nicht erfüllen könne. Der Bebauungsplan sei schon jetzt nach § 12 Abs. 6 BauGB aufzuheben. Eine Verlängerung der Frist nach § 3 Abs. 2b Satz 2 des Durchführungsvertrags müsse die Antragsgegnerin schon deshalb ablehnen, weil die Aufhebung des Bebauungsplans die Möglichkeit eröffnen würde, ihre zwischenzeitlich durch das Urteil des OLG Hamm vom 27. Juli 2020 festgestellte Verpflichtung zur Einräumung eines Wegerechts unter anderem auf dem Flurstück 1540 zu erfüllen.

Der Bebauungsplan leide an Abwägungsfehlern.

Es gebe Ermittlungsdefizite hinsichtlich des durch die Planung ausgelösten Lärmkonflikts. Das festgesetzte reine Wohngebiet grenze direkt an das faktische Mischgebiet, in dem die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG ihr Gewerbe betreibe. Das Maß an Emissionen, die dieser Betrieb verursachen dürfe, werde erheblich eingeschränkt. Es hätte durch ein Lärmgutachten ermittelt werden müssen, ob beziehungsweise in welchem Maß der Betrieb, für den insbesondere Anlieferverkehr in der Nachtzeit von 4.00 Uhr bis 6.00 Uhr genehmigt sei, der sich gerade auf der der geplanten Wohnbebauung zugewandten Seite auswirke, zukünftig eingeschränkt werde. Der Rat habe in diesem Zusammenhang mehr oder weniger blind in eine ungelöste Konfliktlage hineingeplant. Der Bebauungsplan verstoße gegen das Trennungsgebot beziehungsweise das Gebot der Konfliktvermeidung. Er lasse erstmals eine lärmempfindliche Wohnbebauung direkt neben einem emissionsträchtigen Handwerks- und Verkaufsbetrieb zu. Die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG müsse befürchten, dass von den künftigen Bewohnern des Plangebiets Abwehransprüche gegen die Fortführung ihrer gewerblichen Tätigkeit, die in besonderer Weise dem Interesse der Bevölkerung an einer verbrauchernahen Versorgung diene, geltend gemacht würden.

Im Aufstellungsverfahren habe die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG auf die vertragliche Verpflichtung der Antragsgegnerin, zugunsten seines Grundstücks ein Wegerecht auf bestimmten Flächen im Plangebiet einzuräumen, das die Befahrung mit Lkw bis zu einem zulässigen Gesamtgewicht von 10 t ermögliche, hingewiesen. Dieses Wegerecht sei erforderlich, um eine sachgerechte Belieferung des Betriebs der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG sicherzustellen. Im weiteren Verlauf habe er, der Antragsteller, auf die existenzgefährdenden Folgen für den Betrieb für den Fall hingewiesen, dass das Wegerecht, auf dessen Einräumung ein Anspruch bestehe, nicht bestellt werde. Die Antragsgegnerin habe in Aussicht gestellt, die Angelegenheit den politischen Gremien vorzulegen und die betrieblichen Belange einer entsprechenden Bewertung zu unterziehen. Dies sei nicht geschehen.

Der Rat hätte den Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts im Rahmen der Abwägung berücksichtigen müssen. Der rückwärtige Bereich seines, des Antragstellers, betrieblich genutztes Grundstück werde über die M.-straße erschlossen. Dort befänden sich ein Lagerplatz und die Tore der Betriebshalle. Von der H1. Straße aus habe der Betrieb nur einen normalen Personenzugang, der in das Ladenlokal führe. Ein Belieferung und Auslieferung mit und von Waren und Material sei von dieser Seite aus nicht möglich. Der Rat hätte sich mit dem Bebauungsplan nicht in Widerspruch zu den von der Antragsgegnerin eingegangenen rechtlichen Verpflichtungen setzen dürfen, sondern hätte diese der Planung zugrunde legen und sie darauf aufbauen müssen. Eine fehlerhafte rechtliche Bewertung der vertraglichen Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Einräumung eines Wegerechts gehe zu ihren Lasten.

Der Antragsteller beantragt,

den vorhabenbezogenen Bebauungsplan M.-straße, Stadtteil H., der Stadt H. für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt im Wesentlichen vor:

Die Planung sei städtebaulich erforderlich.

Sie fuße auf dem Integrierten Handlungskonzept in der Fassung der Fortschreibung von November 2016. Dieses sehe die Entwicklung eines Wohnquartiers an der M.‑straße vor. Mit dem nach Durchführung eines Bieterverfahrens ausgewählten Vorhabenträger würden danach die gewollten Qualitätsstandards – innovatives Wohnquartier mit Angeboten für unterschiedliche Wohnformen – durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans und eines dazugehörigen Durchführungsvertrags gesichert. Die mit der Planung verfolgten Ziele seien auch unabhängig von den Plänen zur Neuerrichtung eines Rathauses. Ungeachtet dessen, dass in der fortgeschriebenen Fassung des Integrierten Handlungskonzepts der Begriff „Mehrgenerationenwohnen“ nicht mehr verwendet werde, gebe es auch keinen Gegensatz zwischen „Mehrgenerationenwohnen“ und „Luxuswohnungen“. Dass der Vorhabenträger Renditeinteressen verfolge, sei nicht entscheidend, da die Planung auch im Einklang mit den Zielen des Integrierten Handlungskonzepts stehe. Einer Analyse des Bedarfs an Wohnraum habe es nicht bedurft. Die Planung entspreche überdies dem Leitbild der Innenverdichtung vor der Inanspruchnahme neuer Flächen „auf der grünen Wiese“.

Der Bebauungsplan leide nicht unter Abwägungsfehlern.

Das von dem Antragsteller behauptete Ermittlungsdefizit betreffend des durch die Planung möglicherweise ausgelösten Immissionskonflikts liege nicht vor. Der Bereich mit den benachbarten gewerblichen Nutzungen sei als Gemengelage und nicht als Mischgebiet zu qualifizieren. In der Gemengelage seien die konfligierenden Nutzungen mit einer spezifischen gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet. Der Rat habe das Problem eines möglichen Immissionskonflikts überdies gesehen und sich hiermit auseinandergesetzt. Die Einholung einer Immissionsprognose sei nicht erforderlich gewesen. Die Belange des Antragstellers habe der Rat auch im Übrigen gewürdigt. Der Bereich, in dem nach Auffassung des Antragstellers ein Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts zu seinen Gunsten bestehe, sei aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herausgenommen worden.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Aufstellungs- und Verwaltungsvorgänge Bezug genommen (Beiakten Hefte 1 bis 3).

Entscheidungsgründe:

Der Antrag hat Erfolg.

Er ist zulässig.

Der Antragsteller ist antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 VwGO). Einen Antrag nach § 47 Abs. 1 VwGO kann jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Dabei sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung keine höheren Anforderungen zu stellen als § 42 Abs. 2 VwGO es tut. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in einem seiner Rechte verletzt wird. Die Antragsbefugnis fehlt nur, wenn subjektive Rechte offensichtlich nicht und nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein können.

Gemessen daran ist der Antragsteller antragsbefugt. Nach seinem Vorbringen, durch die Umsetzung des Bebauungsplans würden die mit Emissionen verbundenen betrieblichen Abläufe des auf seinem Grundstück befindlichen Gewerbebetriebs eingeschränkt, erscheint es als möglich, dass der Rat das ihm zustehende Recht auf gerechte Abwägung seiner privaten Interessen aus § 1 Abs. 7 BauGB verletzt haben könnte. Nach Lage der Dinge ist es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass bei der Festsetzung eines reinen Wohngebiets, in dem drei Mehrfamilienhäuser errichtet werden dürfen, von denen eines in der Nähe des rückwärtigen Teils des Betriebsgrundstücks stehen soll, über den die betriebsnotwendigen An- und Auslieferungen abgewickelt werden, das Interesse des Antragstellers an der Beibehaltung der bisherigen gewerblichen Nutzung seines Grundstücks möglicherweise zu seinen Ungunsten nicht hinreichend gewürdigt worden ist. Auch soweit der Antragsteller geltend macht, der Bebauungsplan vereitele den von der Antragsgegnerin vertraglich eingeräumten Anspruch auf Eintragung eines Wegerechts zugunsten seines Grundstücks, das für die Fortführung der bisherigen gewerbliche Nutzung des Grundstücks erforderlich sei, ergibt sich hieraus möglicherweise eine fehlerhafte Abwägung der Eigentümerinteressen des Antragstellers.

Der Antrag ist auch begründet.

Der Bebauungsplan leidet an einem formellen, zu seiner Unwirksamkeit führenden Mangel. Er ist nicht – wie von § 10 BauGB vorausgesetzt – ausgefertigt.

Als Rechtsnorm ist ein Bebauungsplan auszufertigen und bekanntzumachen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 – 4 B 60.96 –, juris, Rn. 3.

Mit der Ausfertigung wird die Satzung als Originalurkunde hergestellt und sichergestellt, dass der textliche und der zeichnerische Gegenstand der Satzung mit dem Willen des Rates im Zeitpunkt seiner Beschlussfassung übereinstimmen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 11. Oktober 2017 – 7 D 94/15.NE – juris, Rn. 29, und vom 8. März 2012 – 10 D 17/10.NE –, juris, Rn. 34, jeweils mit weiteren Nachweisen.

Welche Anforderungen im Einzelnen an eine Ausfertigung zu stellen sind, gibt das Bundesrecht nicht vor. Dies bestimmt sich vielmehr nach Maßgabe des Landesrechts.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Januar 1999 – 4 B 129.98 –, juris, Rn. 7.

Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung von Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen habe.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 11. Oktober 2017 – 7 D 94/15.NE – juris, Rn. 33, und vom 8. März 2012 – 10 D 17/10.NE –, juris, Rn. 38, jeweils mit weiteren Nachweisen.

Besteht die Satzung aus mehreren Teilen, die nicht auf einem Blatt zusammengefasst sind, sondern aus mehreren Blättern bestehen, ist es grundsätzlich erforderlich, entweder jedes Blatt mit einem Ausfertigungsvermerk zu versehen oder durch eine körperliche Verbindung eine (Gesamt-)Urkunde herzustellen, die einen Ausfertigungsvermerk trägt.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 11. Oktober 2017 – 7 D 94/15.NE –, juris, Rn. 35, und vom 8. März 2012 – 10 D 17/10.NE –, juris, Rn. 38.

Denn in Ermangelung einer körperlichen Verbindung der verschiedenen Bestandteile des Bebauungsplans kann nicht ausgeschlossen werden, dass nicht der vorliegende, nicht ausgefertigte Bestandteil des Bebauungsplans Gegenstand des Satzungsbeschlusses war, sondern eine inhaltlich davon abweichende Version. Damit wäre die Funktion des Ausfertigungsvermerks, sicherzustellen, dass der textliche und der zeichnerische Gegenstand der Satzung mit dem Willen des Rates im Zeitpunkt seiner Beschlussfassung übereinstimmen, verfehlt.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. November 2015 – 10 D 84/13.NE –, juris, Rn. 53, und vom 8. März 2012 – 10 D 17/10.NE –, juris, Rn. 40.

Die Vorgaben für die Ausfertigung eines aus mehreren Blättern bestehenden Bebauungsplans hat die Antragsgegnerin nicht beachtet. Die einzelnen Blätter, aus denen der hier als Vorhabenplan bezeichnete Vorhaben- und Erschließungsplan, der gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird, besteht, enthalten weder jeweils einen Ausfertigungsvermerk noch sind sie mit der Originalurkunde des Bebauungsplans körperlich verbunden worden. Der Bebauungsplan enthält auch keine Bezugnahme auf einen als Originalurkunde hergestellten Vorhaben- und Erschließungsplan, geschweige denn den Hinweis, woraus dieser besteht.

Der Ausfertigungsmangel führt zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans, denn das Unterbleiben einer Ausfertigung stellt als Verstoß gegen ein verfassungsrechtliches Gültigkeitserfordernis einen stets beachtlichen Mangel dar.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. Oktober 2017 – 7 D 94/15.NE –, juris, Rn. 39.

Der Bebauungsplan hat auch beachtliche materielle Mängel.

Er ist allerdings nach seiner Grundkonzeption im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich gerechtfertigt.

Was nach § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Diese städtebauliche Steuerungsfunktion der gemeindlichen Bauleitplanung wird selbstverständlich auch durch die Interessen privater Investoren beeinflusst, denn die gemeindliche Bauleitplanung vollzieht sich nicht abstrakt im freien Raum. Werden für bestimmte Bereiche konkrete Bauwünsche verlautbart, steht es der Gemeinde grundsätzlich frei, aus städtebaulichen Gründen in der von ihr gewollten Weise darauf zu reagieren. So kann sie Bauwünsche, die mit dem bestehenden Baurecht nicht vereinbar sind, zum Anlass nehmen, durch ihre Bauleitplanung entsprechende Baurechte zu schaffen, wenn dies ihren städtebaulich motivierten Zielvorstellungen entspricht. Nichts anderes gilt, wenn sie – wie hier – eigene Grundstücke für eine Bebauung nutzbar machen will. Entscheidend für die Frage einer Beachtung der Erfordernisse des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist allein, ob die jeweilige Planung in ihrer Ausgestaltung darauf ausgerichtet und in ihrer konkreten Form der Durchführung dadurch motiviert ist, den betroffenen Raum in der nach Maßgabe der gesetzlichen Bindungen letztlich von der Gemeinde selbst zu verantwortenden Weise sinnvoll städtebaulich zu ordnen.

Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken. Dies kann auch der Fall sein, wenn das objektiv Festgesetzte (bewusst) nicht das planerisch (eigentlich) Gewollte abbildet.

Erforderlich ist eine bauleitplanerische Regelung nicht nur dann, wenn sie dazu dient, Entwicklungen, die bereits im Gange sind, in geordnete Bahnen zu lenken, sondern auch dann, wenn die Gemeinde die planerischen Voraussetzungen schafft, die es ermöglichen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich erst für die Zukunft abzeichnet. Die Gemeinde soll gerade bewusst Städtebaupolitik betreiben. Eine konkrete Bedarfsanalyse erfordert dies nicht. Unzulässig ist lediglich ein Bebauungsplan, der aus zwingenden rechtlichen Gründen vollzugsunfähig ist oder der auf unabsehbare Zeit keine Aussicht auf Verwirklichung bietet.

Vgl. hierzu insgesamt: BVerwG, Urteile vom 5. Mai 2015 – 4 CN 4.14 –, juris, Rn. 10, vom 27. März 2013 – 4 C 13.11 –, juris, Rn. 9, und vom 19. September 2002 – 4 CN 1.02 –, juris, Rn. 33, Beschlüsse vom 25. Juli 2017 – 4 BN 2.17 –, juris, Rn. 3, vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, juris, Rn. 4 f., und vom 14. August 1995 – 4 NB 21.95 –, juris, Rn. 3; OVG NRW, Urteile vom 6. Mai 2014 – 2 D 14/13.NE –, vom 6. Juli 2012 – 10 D 47/10.NE –, juris, Rn. 43, und vom 25. Januar 2010 – 7 D 97/09.NE –, juris, Rn. 41.

Danach fehlt es dem Bebauungsplan nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit. Ihm liegt ausweislich der Planbegründung eine von städtebaulich legitimen Zielen getragene positive Planungskonzeption zugrunde. Der Rat will mit dem Bebauungsplan den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung tragen (§ 1 Abs. 5 Satz 1, Abs. 6 Nr. 2 BauGB) und hat dabei im Blick, dass die Verdichtung des Siedlungsraums Vorrang haben soll vor einer Inanspruchnahme bisher unbesiedelter Außenbereichsflächen. Es geht ihm weder allein darum, private Interessen zu befriedigen, noch allein um eine möglichst vorteilhafte Vermarktung stadteigener Flächen. Dass die Beigeladene mit dem Vorhaben, für das der Bebauungsplan die planungsrechtliche Grundlage schaffen soll, eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, ist genauso unschädlich und selbstverständlich wie das Bemühen der Antragsgegnerin, eigene Flächen, die nicht mehr für öffentliche Zwecke benötigt werden, einer städtebaulich sinnvollen Verwertung zuzuführen.

Selbst wenn der Bebauungsplan, wie der Antragsteller rügt, den Zielen des Integrierten Handlungskonzepts der Antragsgegnerin nicht vollständig gerecht würde, stünde dies der städtebaulichen Erforderlichkeit der konkret getroffenen Festsetzungen nicht entgegen. Abgesehen davon, dass ein Bebauungsplan grundsätzlich keine planerische Konzeption erfordert, die über seinen Geltungsbereich hinausgeht, sind etwaige städtebauliche Konzepte in erster Linie im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Hier sind Abweichungen von den Zielen des Integrierten Handlungskonzepts, die so gravierend wären, dass sie – bezogen auf den Bebauungsplan – die Annahme einer positiven Planungskonzeption von vornherein ausschlössen, nicht ersichtlich. Auch das Integrierte Handlungskonzept in der Fortschreibung von November 2016 benennt als Ziel für die Ostseite der M.-straße die Entwicklung eines hochwertigen Wohnquartiers, um die Wohnfunktion der Innenstadt und im Quartier Inselpark zu stärken. Diesem Ziel hat die Antragsgegnerin mit der Durchführung eines Bieterverfahrens und der Auswahl eines Entwurfs für ein Wohnquartier, der zur Grundlage des Bebauungsplans geworden ist, Rechnung getragen.

Der Bebauungsplan ist nicht etwa deshalb vollzugsunfähig, weil seine Festsetzungen mit dem vertraglichen Anspruch der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG kollidieren, demzufolge die Antragsgegnerin verpflichtet ist, auf einem Teil des Flurstücks 1540 ein Wegerecht zugunsten des Eigentümers des Flurstücks 1168 einzuräumen. Eine entsprechende Grunddienstbarkeit, zu deren Bestellung die Antragsgegnerin zwischenzeitlich von dem Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 27. Juli 2020 verurteilt worden ist, war zu keinem Zeitpunkt in das Grundbuch eingetragen. Die Beigeladene hat die östlich der M.-straße im Plangebiet gelegenen Grundstücke laut § 3 des Durchführungsvertrags mit Kaufvertrag vom 24. Mai 2018 von der Antragstellerin erworben. Damit war und ist es jedenfalls zweifelhaft, ob es zu einer Eintragung des Wegerechts letztlich kommen wird.

Soweit der Antragsteller eine Vollzugsunfähigkeit des Bebauungsplans daraus herleiten will, dass eine Umsetzung des Vorhaben- und Erschließungsplans nicht mehr fristgerecht werde erfolgen können, folgt der Senat seiner Argumentation nicht. Entgegen seiner Auffassung steht einer Verlängerung der Frist für sich betrachtet schon mit Blick auf die Verzögerung durch das Normenkontrollverfahren nichts im Wege.

Der Bebauungsplan beruht aber auf beachtlichen Fehlern bei der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung.

Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot umfasst als Verfahrensnorm das Gebot zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB) und stellt inhaltlich Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis. Es ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. September 2015 – 10 D 82/13.NE –, juris, Rn. 30.

Der Rat hat das Interesse der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG, nicht durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in ihrer auf dem Grundstück H1. Straße 29 ausgeübten gewerblichen Tätigkeit beschränkt zu werden, und das Interesse des Antragstellers, sein Grundstück wie bisher nutzen zu können, nicht fehlerfrei abgewogen.

Er hat die vergleichbar gelagerten Interessen der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG und des Antragstellers an einer den betrieblichen Notwendigkeiten entsprechenden rückwärtigen Erschließung des Gewerbebetriebs, nicht mit dem ihnen zustehenden Gewicht in die Abwägung eingestellt.

Die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG hatte mit ihrem Schreiben vom 16. Januar 2018 darauf hingewiesen, dass ihr nach ihrer Rechtsauffassung gegenüber der Antragsgegnerin aus dem Vertrag vom 4. Februar 1999 ein – inzwischen zivilgerichtlich festgestellter – Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts auf im Plangebiet gelegenen Flächen zustehe, das eine Befahrung mit Lkw mit einem zulässigen Gesamtgewicht von bis zu 10 t auch zur Nachtzeit ermögliche. Der Rat hat dem Satzungsbeschluss ausweislich der von ihm gebilligten Abwägungsvorschläge zugrunde gelegt, dass ein solcher Anspruch nicht bestehe und die Bestellung eines Wegerechts auf dem Flurstück 1541, das die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG bereits seit geraumer Zeit zur rückwärtigen Erschließung ihres Betriebs nutze, ausreiche. Das Flurstück 1541 sei deshalb aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herausgenommen worden.

Der Rat hat damit – ungeachtet dessen, dass sich seine Rechtsauffassung hinsichtlich des Bestehens des von der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG geltend gemachten Anspruchs auf Bestellung eines Wegerechts nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. Juli 2020 als fehlerhaft erwiesen hat – unterstellt, dass ihr Betrieb bei Realisierung des Bebauungsplans so wie in der Vergangenheit beziehungsweise in einer den betrieblichen Anforderungen genügender Weise über die Flurstücke 1393 und 1541 angefahren werden kann. Tatsächlich erlaubt aber das zugunsten des Betriebsgrundstücks auf dem Flurstück 1393 eingeräumte Wegerecht nur eine Befahrung mit Fahrzeugen bis zu einem zulässigen Gesamtgewicht von 3,5 t, was der Antragsgegnerin als Partei des der Bestellung des Wegerechts zugrunde liegenden Kaufvertrags vom 9. Oktober 2001 bekannt war. Auch dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. Juli 2020 ist zu entnehmen, dass die Eigentümer des Flurstücks 1393 dessen tatsächlich stattgefundenes Befahren mit schweren Lkw nach einer längeren Zeit der Duldung untersagt hatten. In der Folge machte die N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG daher den ihrer Auffassung nach mit dem Kaufvertrag vom 4. Februar 1999 eingeräumten Anspruch auf Einräumung eines von dem Flurstücks 1393 unabhängigen, über das Plangebiet verlaufenden Wegerechts geltend, auf dessen betriebliche Notwendigkeit sie, insbesondere im Zusammenhang mit der Erreichbarkeit des rückwärtigen Bereichs des Betriebsgrundstücks mit Lkw bis zu 10 t zulässigem Gesamtgewicht, in ihrem Einwendungsschreiben hingewiesen hat. Dieses Bedürfnis hat der Rat, ohne sich mit den konkreten Erfordernissen hinsichtlich der rückwärtigen Erschließung des Betriebs weiter zu befassen beziehungsweise ohne dazu weitere Ermittlungen anzustellen, ignoriert, obwohl er mit dem Bebauungsplan einen maßgeblichen Teil der für die rückwärtige Erschließung des Betriebsgrundstücks an der Gildehausstraße infrage kommenden Flächen grundlegend überplant hat und diese Planung die Möglichkeiten, das Betriebsgrundstück der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG von der M.-straße aus zu erschließen, ersichtlich erheblich einschränkt. Dass es tatsächlich eine Beeinträchtigung ihres Betriebs bedeutet, wenn eine rückwärtige Anfahrt mit Lkw über 3,5 t zulässigem Gesamtgewicht nicht möglich ist, ergibt sich aus den Schreiben der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG vom 18. Juli und 22. August 2018. Hiervon ist auch das Oberlandesgericht Hamm in seinem Urteil vom 27. Juli 2020 ausgegangen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Antragsteller hierzu ebenfalls nachvollziehbar vorgetragen. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Antragsgegnerin in Zweifel gezogen hat, ob die für den Betrieb erteilte Baugenehmigung alle von der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG auf dem Grundstück des Antragstellers tatsächlich durchgeführten Tätigkeiten abdeckt, hält der Senat es in jedem Fall für möglich, dass die bauaufsichtlich genehmigten betrieblichen Tätigkeiten einen Anlieferverkehr mit Lkw mit einem zulässigen Gesamtgewicht von mehr als 3,5 t erfordern. Im Übrigen ist der Rat bei seiner Abwägungsentscheidung auch nicht von einer zum Teil formell und/oder materiell baurechtswidrigen Nutzung des Grundstücks des Antragstellers ausgegangen. Er hat sich vielmehr mit der konkreten, die Anlieferung des Betriebs der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG betreffenden Situation nicht weiter befasst. Nach alldem hat er das Interesse der N. GmbH & Co. KG an einer den betrieblichen Notwendigkeiten genügenden Erschließung des Betriebsgrundstücks jedenfalls nicht mit dem ihm zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt.

Der aufgezeigte Abwägungsfehler ist beachtlich.

Gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften des Baugesetzbuchs für die Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplans nur beachtlich, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB sieht vor, dass Fehler im Abwägungsvorgang nur erheblich sind, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Ein Fehler im Abwägungsvorgang ist offensichtlich, wenn er – wie hier – auf objektiv feststellbaren Umständen beruht und ohne Ausforschung der Mitglieder des Rates über deren Planungsvorstellungen für den Rechtsanwender erkennbar ist. Er ist auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.

Vgl. zum Beispiel BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 2012 – 4 CN 1.11 –, juris, Rn. 16, mit weiteren Nachweisen.

Dies ist hier der Fall. Es erscheint nicht als ausgeschlossen, dass der Rat in Kenntnis des Umstands, dass das auf dem Flurstück 1393 zugunsten des Betriebsgrundstücks eingeräumte Wegerecht die Befahrung mit Lkw mit einem zulässigen Gesamtgewicht von mehr als 3,5 t nicht erlaubt und die Eigentümer des Flurstücks 1393 eine solche Befahrung, die den betrieblichen Erfordernissen der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG entspricht, nicht mehr dulden, anders geplant oder von der Planung Abstand genommen hätte.

Dieser Fehler im Abwägungsvorgang ist innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB hinreichend substanziiert gegenüber der Antragsgegnerin geltend gemacht worden. Nach dieser Vorschrift werden nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Rügen auch durch Schriftsätze im gerichtlichen Verfahren vorgebracht werden können. Es genügt dann, dass die Rüge – wie hier der Antragsschriftsatz des Antragstellers vom 5. Dezember 2018 – innerhalb der Frist bei der Gemeinde eingeht.

Vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 15. Juli 2008 – 3 S 2772/06 –, juris, Rn. 55.

§ 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt eine Substanziierung und Konkretisierung der Rüge. Der Gemeinde soll durch die Darstellung des maßgebenden Sachverhaltes ermöglicht werden, auf seiner Grundlage gegebenenfalls ein Verfahren zur Fehlerbehebung einzuleiten. Dazu reicht eine nur pauschale Rüge nicht aus, denn sie hätte für die Gemeinde keinen fördernden Erkenntniswert.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 19. Januar 2012 – 4 BN 35.11 –, juris, Rn. 4, und vom 8. Mai 1995 – 4 NB 16.95 –, juris, Rn. 9; OVG NRW, Urteile vom 18. März 2014 – 10 D 62/12.NE –, n. v., und vom 7. Juli 2011 – 2 D 137/09.NE –, juris, Rn. 56. Siehe auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 15. Juli 2008 – 3 S 2772/06 –, juris, Rn. 58.

Hier hat der Antragsteller mit seiner Antragsschrift, der Antragsgegnerin zugegangen am 10. Dezember 2018, zur Begründung seines Antrags Bezug genommen auf das beigefügte Einwendungsschreiben der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG vom 16. Januar 2018 und unter Bezugnahme auf die ebenfalls beigefügten Schreiben vom 18. Juli und 22. August 2020 auf die negativen Folgen für deren Betrieb für den Fall, dass das Wegerecht nicht bestellt werden könne, hingewiesen. Abwägungsmängel hat er zwar in erster Linie mit Blick auf eine Nichtbeachtung des Trennungsgrundsatzes geltend gemacht, jedoch ergibt sich aus dem Zusammenhang, dass er die betrieblichen Interessen der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG auch mit Blick darauf für nicht ausreichend berücksichtigt hält, als die Festsetzungen des Bebauungsplans ihren Anspruch auf Einräumung eines Wegerechts vereiteln und sich damit auf die rückwärtige Erschließung des Betriebsgrundstücks negativ auswirken.

Der Rat hat auch das Interesse der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG, von betrieblichen Einschränkungen infolge der in unmittelbarer Nähe ihres Betriebs zugelassenen lärmempfindlichen Wohnbebauung verschont zu bleiben, nicht fehlerfrei abgewogen. Er hat ein reines Wohngebiet neben einen Gewerbebetrieb geplant, ohne hinsichtlich des sich daraus potenziell ergebenden immissionsbedingten Nutzungskonflikts ausreichende Ermittlungen anzustellen.

Nach dem sogenannten Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen die für eine bestimmungsgemäße Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Januar 1999 – 4 CN 5.98 –, juris, Rn. 22, 29.

Das Trennungsgebot, dem die Funktion einer Abwägungsdirektive zukommt, gilt allerdings nicht ausnahmslos und beansprucht gerade für die Überplanung einer bereits bestehenden Gemengelage keine strikte Geltung.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 8. März 2010 – 4 B 76.09 –, juris, Rn. 7, vom 13. Mai 2004 – 4 BN 15.04 –, juris, Rn. 3 f., und vom 20. Januar 1992 – 4 B 71.90 –, juris, Rn. 9 ff.

Selbst die Festsetzung eines Gewerbe- oder Industriegebiets neben einem faktischen oder festgesetzten Wohngebiet ist nicht von vornherein ausgeschlossen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 7. März 2006 – 10 D 43/03.NE –, juris, Rn. 74, mit weiteren Nachwiesen.

Allerdings gilt der Grundsatz, dass die aufgrund der Festsetzungen eines Bebauungsplans entstehenden bewältigungsbedürftigen Konflikte nicht ungelöst bleiben dürfen. Der Planungsgeber muss deswegen insbesondere die zu erwartenden immissionsbedingten Nutzungskonflikte in den Blick nehmen und grundsätzlich einer Lösung zuführen, sofern er diese nicht ausnahmsweise im Wege der „Nachsteuerung“ dem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren überlassen kann. Das setzt eine sorgfältige Analyse des Bestandes und eine Prognose der zukünftigen Entwicklung voraus.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. März 2010 – 4 B 76.09 –, juris, Rn. 7; OVG NRW, Urteil vom 7. März 2006 – 10 D 43/03.NE –, juris, Rn. 51.

Welche Anforderungen insoweit zu stellen sind, hängt von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalles ab und ist einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung nicht zugänglich.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 8. März 2010 – 4 B 76.09 –, juris, Rn. 7, und vom 14. August 1989 – 4 NB 24.88 –, juris, Rn. 3.

100

Hier hätte der Rat die auf das Plangebiet vermutlich einwirkenden Immissionen weitergehend analysieren müssen.

101

Der Rat hat weder zu den betriebsbedingten Emissionen der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG noch zu denen der auf dem Grundstück H1. Straße 27 angesiedelten Schlosserei nähere Ermittlungen angestellt. In der Planbegründung wird behauptet, dass aufgrund von Art und Umfang der Gewerbebetriebe an der H1. Straße Beeinträchtigungen der Wohnruhe im Plangebiet nicht zu erwarten seien. Dies erscheint jedoch gerade mit Blick darauf, dass der Gewerbebetrieb der N. Elektrotechnik GmbH & Co. KG zum Zwecke der An- und Auslieferung von der M.-straße aus rückwärtig angefahren wird, die Zufahrt zu dem Gewerbebetrieb damit in voller Länge an der südlichen und zum Teil an der östlichen Grenze des Plangebiets entlang führt und das im südlichen Teil des Plangebiets vorgesehene Mehrfamilienhaus von dieser Zufahrt und von dem rückwärtigen Bereich des Betriebsgrundstücks, über den An- und Auslieferungen abgewickelt werden, nicht weit entfernt errichtet werden soll, keineswegs offensichtlich. Nach der für den Betrieb der N. GmbH & Co. KG erteilten Baugenehmigung von Dezember 2009 ist Anlieferverkehr auch in der Nachtzeit von 4.00 Uhr bis 6.00 Uhr zulässig. Zwar ist die Betriebszeit in der Baugenehmigung mit 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr angegeben. Die Anlieferung zur Nachtzeit in dem genannten Zeitraum ist aber gleichwohl eindeutig erlaubt. Ohne dass es entscheidend darauf ankommt, spricht überdies vieles dafür, dass die Baugenehmigung hinsichtlich der zugelassenen nächtlichen Anlieferung, anders als der Prozessbevollmächtigte der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung gemeint hat, so auszulegen ist, dass sie nicht nur die An- und Abfahrt der Lieferfahrzeuge und das Abladen der Lieferung gestattet, sondern auch das zeitnahe Verbringen der angelieferten Waren und Materialien in das Betriebsgebäude. Dass eine nächtliche Anlieferung in dem erlaubten Zeitraum auch tatsächlich erfolgt, hat der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung plausibel und unwidersprochen geschildert. Welcher Lärm damit verbunden ist, ist im Aufstellungsverfahren ungeklärt geblieben, obwohl gerade nächtlicher Anlieferverkehr zu einer relevanten Lärmbeeinträchtigung schutzbedürftiger Wohnbebauung führen kann.

102

Der Rat ist wohl, wie sich dem Verweis auf die bereits bestehende „Gemengelage“ von Gewerbe und Wohnen in der Planbegründung und dem Abwägungsvorschlag entnehmen lässt, davon ausgegangen, dass es mit Blick auf diese „Gemengelage“ keiner weiteren Ermittlungen zum Emissionsverhalten der vorhandenen Gewerbebetriebe bedurfte. Richtig ist insoweit, dass das Trennungsgebot insbesondere Ausnahmen zulässt, wenn ein Nebeneinander von gewerblichen Nutzungen und Wohnnutzungen schon seit längerer Zeit und offenbar ohne größere Probleme bestanden hat.

103

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2004 – 4 BN 15.04 –, juris, Rn. 4.

104

In einer solchen Situation können gegebenenfalls auch die Anforderungen an die zur Ermittlung der abwägungsrelevanten Immissionsschutzbelange erforderliche Bestandsanalyse geringer sein. In der konkreten Situation konnten weitergehende Ermittlungen aber jedenfalls nicht von vornherein unterbleiben. Abgesehen davon, dass das Plangebiet nicht Teil der vermeintlichen Gemengelage südwestlich und südöstlich davon ist und seiner künftigen Bebauung der Schutzanspruch eines reinen Wohngebiets zuerkannt worden ist, ist unklar, inwieweit das zum Zeitpunkt der Planung bereits vorhandene Nebeneinander von gewerblichen Nutzungen und Wohnnutzungen tatsächlich ohne größere Probleme bestanden hat. Auf die vorhandene Wohnnutzung auf dem Flurstück 1393 und auf dem Grundstück H1. Straße 27 kann in diesem Zusammenhang nicht ohne Weiteres abgestellt werden, weil das Flurstück 1393 mit einem Wegerecht zugunsten des Grundstücks des Antragstellers belastet ist und auf dem Grundstück H1. Straße 27 eine gewerbliche Nutzung stattfindet, die – nach Angaben des Antragstellers in der mündlichen Verhandlung – jedenfalls im Sommer bei geöffneten Türen der Betriebsräume auch betriebsbedingten Lärm im rückwärtigen Grundstücksbereich verursacht. Die Eigentümer des Flurstücks 1393 hatten sich überdies – wenn auch mit Blick auf die Überschreitung des eingeräumten Wegerechts – über die Befahrung ihres Grundstücks mit schwereren Lkw beschwert. Die Wohnnutzung auf dem nördlich des Grundstücks des Antragstellers gelegenen Flurstücks 991 (U-Block) ist jedenfalls von den betriebsbedingten Fahrgeräuschen weniger betroffen, als es das südlichste der drei geplanten Mehrfamilienhäuser im Plangebiet sein wird, denn die Anfahrt führt jedenfalls anders als dort nicht über eine längere Strecke an der Grundstücksgrenze entlang.

105

Auch dieser offensichtliche Fehler im Abwägungsvorgang ist gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich.

106

Es erscheint nicht als ausgeschlossen, dass der Rat, hätte er eine nach dem Vorstehenden erforderliche weitergehende Bestandsanalyse vorgenommen, auf deren Grundlage anders geplant oder von der Planung Abstand genommen hätte. Insoweit ist es nicht Aufgabe des Senats das Ermittlungsdefizit selbst zu beheben.

107

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. August 1989 – 4 NB 24.88 –, juris, Rn. 4.

108

Der Fehler im Abwägungsvorgang ist mit dem der Antragsgegnerin zugegangenen Antragsschriftsatz innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB hinreichend substanziiert gegenüber der Antragsgegnerin geltend gemacht worden.

109

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.

110

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

111

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.