1

Tatbestand:

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Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Änderung eines unter dem 17. Dezember 2015 bauaufsichtlich genehmigten und inzwischen vollständig errichteten Mehrfamilienhauses auf dem in E. gelegenen Grundstück O1.-straße 156, Gemarkung M., Flur 8, Flurstück 282 (im Folgenden: Vorhaben). Das Vorhabengrundstück liegt innerhalb der Tagesschutzzone 1 und in der Nachtschutzzone des Flughafens E. Ausweislich des Lärmkatasters des Landes NRW ist mit einer Dauerschallbelastung des Vorhabengrundstücks von 68 dB(A) zu rechnen. Bei Überflügen liegen die Maximalpegel bei 90 dB(A). Das Vorhaben-grundstück wird täglich von etwa 300 startenden oder landenden Flugzeugen überflogen. In den Nachtstunden sind sechs Überflüge pro Tag zu erwarten. Die Belastung des Vorhabengrundstücks durch Straßenlärm liegt tagsüber bei bis zu 67 dB(A) und nachts bei bis zu 57 dB(A). Die O2.-straße ist in dem hier maßgeblichen Abschnitt auf beiden Straßenseiten nahezu durchgehend bebaut.

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Die Klägerin beantragte im April 2014 einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid betreffend die Zulässigkeit eines Mehrfamilienhauses auf dem Vorhabengrundstück in Bezug auf die Art der Nutzung, die Lage, die Grundfläche und die Höhe. Die Beklagte erteilte den begehrten Vorbescheid unter dem 27. Oktober 2014. Mit Bauantrag vom 17. November 2014 beantragte die Klägerin eine entsprechende Baugenehmigung. In allen Etagen waren zu zwei Seiten offene Loggien beziehungsweise offene Balkone und im Dachgeschoss offene Dachterrassen vorgesehen. Die Beklagte hielt das Mehrfamilienhaus nur dann für genehmigungsfähig, wenn es mit vollständig geschlossenen Fassaden ohne offene Loggien, Balkone und Dachterrassen und mit einer regulierenden Klimatechnik ausgeführt werde. Die Klägerin änderte am 9. November 2015 ihren Bauantrag entsprechend ab. Die Loggien, die Balkone und die Dachterrassen sollten rundum verglast und das Haus mit Fenstern ausgeführt werden, die nicht geöffnet werden können. Am 24. November 2015 erklärte die Klägerin schriftlich, per Baulast die Verpflichtung zu übernehmen, die jeweils als zweiter Rettungsweg dienenden Fenster nur im Gefahrenfall zu öffnen und die übrigen Fenster so auszuführen, dass sie nicht geöffnet werden können. Bauzeichnungen, in denen die als zweiter Rettungsweg dienenden Fenster farbig umrandet sind, und ein Lageplan wurden als wesentliche Bestandteile der Verpflichtungserklärung bezeichnet. Eine entsprechende Baulast mit der Nr. 2493/15 wurde am 1. Dezember 2015 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen.

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Unter dem 17. Dezember 2015 erteilte die Beklagte der Klägerin die Baugenehmigung entsprechend dem geänderten Bauantrag vom 9. November 2015.

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Am 30. Mai 2016 beantragte die Klägerin die Genehmigung für das Vorhaben. Die Änderung gegenüber dem genehmigten Mehrfamilienhaus soll darin bestehen, dass die Fenster und Fenstertüren so ausgeführt werden, dass sie geöffnet werden können, und die Loggien, Balkone und Dachterrassen keine geschlossene Verglasung aufweisen. Das Vorhaben entspricht mithin der Bebauung, die die Klägerin mit dem ursprünglichen Bauantrag vom 17. November 2014 zur Genehmigung gestellt hatte.

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Die Beklagte lehnte die Erteilung einer Baugenehmigung für die beantragte Änderung mit Bescheid vom 21. Oktober 2016 wegen der hohen Lärmbelastung des Vorhabengrundstücks ab. Dem Vorhaben stünden die §§ 48 Abs. 4 Satz 4 und 3 BauO a.F. NRW entgegen.

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Die Klägerin hat am 9. November 2016 Klage erhoben. Für die Bebauung in der Umgebung des Vorhabengrundstücks habe die Beklagte keine vergleichbaren Einschränkungen durchgesetzt. § 3 BauO NRW a.F. ziele auf die Vermeidung von Gefahren, die von der baulichen Anlage selbst ausgingen und sei hier nicht einschlägig. Auch § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO NRW a.F. stehe dem Vorhaben in der beantragten Form nicht entgegen. Die Verpflichtungserklärung zur Ausführung der Fenster habe sie damals unter zeitlichem und finanziellem Druck abgegeben. Die Erklärung sei zudem auf das damals genehmigte Mehrfamilienhaus bezogen und lasse sich deshalb dem Vorhaben, das ein anderes sei, nicht entgegenhalten.

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Die Klägerin hat sinngemäß beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 21. Oktober 2016 – Aktenzeichen 63/23-BA-1166/16 – zu verpflichten, ihr eine Baugenehmigung zur veränderten Ausführung des Mehrfamilienhauses O2.-straße 156 in E. entsprechend ihrem Antrag vom 30. Mai 2016 zu erteilen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hat auf ihr bisheriges Vorbringen Bezug genommen und insbesondere auf die Verpflichtungserklärung hingewiesen.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Dem Vorhaben stehe die am 1. Dezember 2015 als Baulast 2493/15 eingetragene Erklärung der Klägerin entgegen, mit der sie sich auf Dauer verpflichtet habe, dass die in den zur Baugenehmigung gehörenden Bauvorlagen gekennzeichneten Rettungsfenster nur im Gefahrenfall geöffnet und die übrigen Fenster so ausgeführt würden, dass sie nicht zu öffnen seien. Einen Verzicht auf die Baulast 2493/15 habe das dazu allein befugte Bauaufsichtsamt der Beklagten nicht erklärt. Ebenso wenig habe die Klägerin ihre damalige Verpflichtungserklärung angefochten. Das Vorhaben sei auch kein aliud. Die Klägerin habe ihre Verpflichtungserklärung gerade mit Blick auf die Genehmigungsfähigkeit ihres Bauantrags für ein Mehrfamilienhaus auf dem in der Lärmschutzzone des Flughafens befindlichen Vorhabengrundstück abgegeben. Die Baulast 2493/15 solle dauerhaft gewährleisten, dass dort nur Gebäude errichtet würden, deren Fenster nicht zu öffnen seien. Im Widerspruch dazu habe die Klägerin das zwischenzeitlich vollständig fertiggestellte Mehrfamilienhaus erneut zur Genehmigung gestellt, mit dem Unterschied, dass seine Fenster so ausgeführt werden sollten, dass sie geöffnet werden könnten.

14

Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung trägt die Klägerin ergänzend vor, die der Baulast 2493/15 zugrunde liegende Verpflichtungserklärung sei schon ihrem Wortlaut nach und wegen der Bezugnahme auf konkrete Bauzeichnungen ausschließlich auf das mit Baugenehmigung vom 17. Dezember 2015 zugelassene Mehrfamilienhaus bezogen gewesen. Das Vorhaben sei baulich nicht identisch mit dem genehmigten Mehrfamilienhaus. Anders als bei jenem sollten die Loggien, Balkone und Dachterrassen des Vorhabens nicht durch Glaswände und Glasdächer quasi eingehaust werden. Auch aus der Perspektive der Nutzung bestehe im Hinblick auf die Wohnqualität ein wesentlicher Unterschied zwischen einem Wohngebäude, dessen Fenster man nicht öffnen könne, und einem solchen, dessen Nutzung nicht entsprechend eingeschränkt sei. Die Vorgaben des § 3 BauO NRW a.F. stünden dem Vorhaben nicht entgegen. Die Bestimmung sei hier bereits aus rechtssystematischen Gründen nicht einschlägig. Sie solle als Vorschrift des klassischen Ordnungsrechts Gefahren für die Allgemeinheit vorbeugen und diene dementsprechend dem Schutz der Umgebung vor potenziellen Gefahren, Störungen oder Belästigungen, die von der Anlage oder von dem Grundstück, auf dem sie errichtet werden solle, ausgingen.

15

Die Klägerin hat eine Stellungnahme des Büros I. vom 21. Januar 2020 vorgelegt, wonach für das Vorhaben die baurechtlichen Anforderungen an den Schallschutz gegen Fluglärm nach DIN 4109 rechnerisch nachgewiesen seien.

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Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem in der ersten Instanz gestellten Antrag zu entscheiden.

18

Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge (Beiakten Hefte 1 bis 7) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist begründet.

23

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.

24

Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung.

25

Das Vorhaben ist nach § 29 Abs. 1 in Verbindung mit § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig.

26

Das Vorhabengrundstück liegt in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil und das Vorhaben fügt sich in die maßgebliche nähere Umgebung nach Art und Umfang ein. Dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig.

27

Das Vorhaben entspricht auch trotz der vorhandenen Lärmbelastung des Vorhabengrundstücks den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2, erster Halbsatz BauGB). Diese Bestimmung setzt als Regelung des Inhalts und der Schranken des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) an Grundstücken im Innenbereich, die grundsätzlich zur Bebauung anstehen, eine äußerste Grenze für die Zulässigkeit ihrer Bebauung. Soweit das Erfordernis, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren, neben dem Gebot des Einfügens überhaupt eine eigenständige Bedeutung hat, etwa um in Gemengelagen die Verfestigung oder Fortsetzung einer städtebaulich nicht mehr adäquaten Art und Weise vorhandener baulicher Nutzung auszuschließen, ist seine Anwendung auf die Abwehr städtebaulicher Missstände beschränkt. Auch kann es in diesem Zusammenhang für die Wahrung gesunder Wohnverhältnisse auf den Schutz von Außenwohnbereichen nicht maßgeblich ankommen, wie ein Blick auf innerstädtische Wohnbedingungen ohne Weiteres ergibt.

28

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 – 4 C 40.87 –, juris, Rn. 28.

29

Dass mit der Verwirklichung des Vorhabens ein städtebaulicher Missstand gegeben wäre, lässt sich nicht feststellen. Maßgeblich ist insoweit, ob ein Bewohnen des bereits errichteten Mehrfamilienhauses nach den mit dem Vorhaben geplanten Veränderungen ohne die Preisgabe des gebotenen, nach objektiven Durchschnittskriterien zu beurteilenden Mindestmaßes an Wohnruhe, Erholung und ungestörtem Schlaf möglich ist.

30

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 – 4 C 40.87 –, juris, Rn. 32.

31

Hiervon ist unter Berücksichtigung der insoweit einschlägigen bundesrechtlichen Regelungen in dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm – FluLärmG – auszugehen. Das Gesetz schränkt die bauliche Nutzung von Grundstücken in bestimmten Bereichen ein und verlangt baulichen Schallschutz in der Umgebung von Flugplätzen, um den Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor Gefahren, erheblichen Nachteilen und erheblichen Belästigungen durch Fluglärm sicherzustellen (§ 1 FluLärmG). Das grundsätzliche Verbot, in der auf der Grundlage des FluLärmG eingerichteten Tag-Schutz-zone 1 und in der Nacht-Schutzzone, innerhalb derer das Vorhabengrundstück liegt, Wohnungen zu errichten (§ 5 Abs. 2 FluLärmG), gilt gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 5 FluLärmG nicht für im Zusammenhang bebaute Ortsteile. Wohnungen dürfen nach § 6 FluLärmG unter anderem in den Fällen des § 5 Abs. 3 Nr. 5 FluLärmG aber nur errichtet werden, wenn sie den nach § 7 FluLärmG festgesetzten Schallschutzanforderungen genügen.

32

Das Vorhaben erfüllt die Anforderungen, die sich aus der auf der Ermächtigungsgrundlage des § 7 FluLärmG beruhenden Flugplatz-Schallschutzmaßnahmenverordnung     – 2. FlugLSV – ergeben, wie sich aus der von der Klägerin vorgelegten Stellungnahme des Büros I. vom 21. Januar 2020 ergibt. Danach sind für das Vorhaben die baurechtlichen Anforderungen an den Schallschutz gegen Fluglärm nach DIN 4109, Ausgabe 1989, rechnerisch nachgewiesen. Die Beklagte hat keine Gesichtspunkte aufgezeigt, die diese gutachterliche Stellungnahme erschüttern könnte. Soweit der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass das Öffnen eines Fensters zu einem deutlich höheren Innenschallpegel im jeweiligen Raum führen würde, ist klarzustellen, dass nach der Regelungstechnik der 2. FlugLSV allein auf pauschalierte Bauschalldämmmaße abzustellen ist. Der Gesetzgeber hat dabei das geringere Schalldämmmaß eines gekippten Fensters von lediglich 15 dB(A) ausdrücklich bei der Festlegung der Maximalpegelwerte für die Nachtschutzzone, bei denen es sich, anders als bei den Dauerschallpegeln, um Innenwerte handelt, in Rechnung gestellt.

33

Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Schutzes vor Fluglärm in der Umgebung von Flugplätzen, BT-Drs. 16/508, S. 18 und 23 f.; Ekardt/Heß, Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm, § 2 Rn. 9, § 7 Rn. 8 und Einleitung Rn. 26.

34

Das Vorhaben verstößt auch nicht gegen Bauordnungsrecht. Die von der Beklagten angeführte Regelung des § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO NRW a.F., wonach Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, anstelle einer Lüftung durch Fenster mechanisch betriebene Lüftungsanlagen haben dürfen, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen und die Lüftungsanlagen der Energieeinsparung dienen, steht dem Vorhaben ersichtlich nicht entgegen. Insoweit könnte sich vielmehr nur in Bezug auf das unter dem 17. Dezember 2015 genehmigte Mehrfamilienhaus die Frage stellen, ob die von der Beklagten verlangte Ausführung der Fenster in der Form, dass sie nicht geöffnet werden können, mit dem Sinn und Zweck dieser Regelung vereinbar ist, die ersichtlich von dem Regelfall einer Lüftung durch Fenster ausgeht.

35

Auch ein Verstoß gegen die allgemeinen Anforderung des § 3 BauO NRW a.F. scheidet aus. Nach dessen Abs. 1 Satz 1 sind bauliche Anlagen so zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Die der Wahrung dieser Belange dienenden allgemein anerkannten Regeln der Technik sind nach Satz 2 zu beachten. Unabhängig davon, inwieweit § 3 BauO NRW a.F. für die Abwehr der hier in Frage stehenden, nicht von der baulichen Anlage selbst ausgehenden Gefahren überhaupt einschlägig ist, ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW a.F., insbesondere die DIN 4109, beachtet worden sind.

36

Schließlich steht auch die eingetragene Baulast Nr. 2493/15 dem Vorhaben nicht entgegen. Es handelt sich insoweit nicht um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift im Sinne des § 75 Abs. 1 BauO NRW a.F.

37

Unabhängig davon bezieht sich die Baulast nicht auf das Vorhaben. Baulasten sind wie andere Rechtstexte auslegungsfähig. Durch Auslegung des in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes muss gegebenenfalls ermittelt werden, ob die Baulast grundstücksbezogen zu verstehen ist oder ob sie nur ein konkretes Vorhaben absichern soll. Diese Frage lässt sich nicht generell in dem einen oder dem anderen Sinne beantworten. Entscheidend ist vielmehr, welcher Inhalt der Baulast sich bei verständiger Würdigung ergibt.

38

Übernimmt ein Grundstückseigentümer für sein Grundstück eine Baulast im Hinblick auf ein bestimmtes Bauvorhaben, folgt allein daraus nicht, dass die Baulast nur der Verwirklichung eben jenes Bauvorhabens dient und in ihrer Wirkung darauf beschränkt ist. Mit Blick auf die weitreichenden Rechtswirkungen einer Baulast (§ 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW) erfordert die Beschränkung auf ein konkretes Bauvorhaben eine eindeutige Formulierung. Der Grundstückeigentümer muss das betreffende Bauvorhaben in der Baulasterklärung unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnen, dass sich die entsprechenden Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen lassen.

39

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. März 2018 – 10 A 2582/16 –, juris, Rn. 8 ff. m.w.N.

40

Von einer solchen Beschränkung auf das am 17. Dezember 2015 genehmigte Mehrfamilienhaus ist hier auszugehen. Die während des Genehmigungsverfahrens von der Beklagten geforderten Veränderungen der Planung und die Übernahme der Baulast durch die Klägerin sollten gewährleisten, dass das Dach und die Fassaden des Mehrfamilienhauses aus Lärmschutzgründen rundum geschlossen ausgeführt werden. Anhaltspunkte dafür, dass mit der Baulast zugleich sichergestellt werden sollte, dass jedes Gebäude, das auf dem Vorhabengrundstück errichtet wird, entsprechend ausgeführt werden muss, sind nicht ersichtlich. Das Gegenteil folgt bereits aus der konkreten Bezugnahme auf die in den der Baulasterklärung beigefügten Zeichnungen farblich markierten Fenster. Bei einem beliebigen anderen Gebäude ginge diese Bezugnahme ins Leere.

41

Das Vorhaben ist dem besagten Mehrfamilienhaus gegenüber ein anderes, nämlich ein solches ohne Rundumverglasung der Loggien, Balkone und Dachterrassen und mit Fenstern, die sämtlich geöffnet werden können und den Einbau von Lüftungsanlagen überflüssig machen. Zudem wirft das Vorhaben die Genehmigungsfrage schon deshalb neu auf, weil die Tiefe der erforderlichen Abstandsflächen ohne die Rundumverglasung der Loggien, Balkone und Dachterrassen anders zu berechnen ist als für das genehmigte Mehrfamilienhaus.

42

Es sei daher lediglich angemerkt, dass eine Baulast im öffentlichen Interesse die Voraussetzungen dafür schaffen soll, dass ein Bauvorhaben genehmigt werden kann, indem sie rechtliche Hindernisse, die der Erteilung der Baugenehmigung entgegenstehen, ausräumt. Solche rechtlichen Hindernisse bestanden hier, wie sich aus dem Vorstehenden ergibt, von vornherein nicht. Die Beklagte wollte mit der Baulast auch nach ihrem Inhalt gar keine das damals zur Genehmigung gestellte Mehrfamilienhaus betreffenden rechtlichen Hindernisse ausräumen. Die Baulast sollte vielmehr nur die Umsetzung der für das Mehrfamilienhaus erteilten Baugenehmigung sicherstellen, soweit es um die von der Beklagten geforderte Ausführung der Fenster ging. Zu diesem Zweck ist das Instrument der Baulast nicht vorgesehen.

43

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10 und § 711 ZPO.

44

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.