Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 1404/16

Tatbestand:

Der am 14. März 2016 verstorbene Rechtsvorgänger der Kläger (im Folgenden: Erblasser) war Eigentümer des Grundstücks T., Gemarkung T., Flur 6, Flurstück 787 (im Folgenden: Vorhabengrundstück). Auf dem 2.139 qm großen Vorhabengrundstück stehen die Wohngebäude Q1.‑Straße 18 und 20. Das Haus Nr. 20 ist ein im Jahre 1848 errichtetes Fachwerkhaus mit einem um 1900 errichteten massiven Anbau. Es wird seit über 20 Jahren nicht mehr genutzt. Das Haus Nr. 18 stammt aus dem Jahre 1956 und steht seit 2008 leer.

Unter dem 13. Dezember 2010 beantragte der Erblasser erstmals eine baurechtliche Genehmigung zum Abbruch beider Gebäude. Die Beigeladene zu 1. stimmte der Erteilung der Genehmigung nicht zu, da ein Verfahren zur Eintragung des Hauses Nr. 20 in ihre Denkmalliste eingeleitet worden sei. Mit Bescheid vom 28. Februar 2011 teilte sie dem Erblasser mit, dass sie das Haus Nr. 20 in ihre Denkmalliste eingetragen habe. Denkmalwert sei der Kernbau aus Fachwerk, den sie als giebelständiges Vierständerlängsdielenhaus auf verputztem Natursteinsockel unter mit Tonhohlpfannen gedecktem Satteldach beschrieb. Das nach einer Inschrift auf dem Sturzriegel über dem Dielentorgestell 1848 aufgerichtete Durchgangsdielenhaus sei bedeutend für die Geschichte des Menschen, weil es als eines der wenigen innerörtlichen landwirtschaftlichen Wohn- und Wirtschaftsgebäude nach dem großen Brandereignis im August 1904 in T. erhalten geblieben sei. Für das ursprünglich landwirtschaftlich geprägte T1. sei es eines der letzten, das die dortige Entwicklung landwirtschaftlicher Arbeits- und Produktionsverhältnisse veranschauliche. An der Erhaltung und Nutzung des Fachwerkhauses bestehe aus wissenschaftlichen, insbesondere ortsgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse, da es eines der letzten Fachwerkhäuser im Ortskern sei. Hinzu träten hauskundliche Gründe für die Erhaltung des Fachwerkhauses, denn es ermögliche Aussagen über den Stand der Zimmermannstechnik um die Mitte des 19. Jahrhunderts, insbesondere zur Verwendung von gebrauchten Fachwerkhölzern, die hier zum Teil aus einem abgebrochenen Pfarrhaus aus dem frühen 17. Jahrhundert stammten. Auch volkskundliche Gründe sprächen für die Erhaltung, weil die erhaltene Raumaufteilung die Wohnverhältnisse Mitte des 19. Jahrhunderts dokumentiere. Zudem gebe es dafür auch städtebauliche Gründe, da es den Ortskern von T. entscheidend präge.

Nach einem Vermerk der Beigeladenen zu 1. vom 2. Mai 2011 verlangte der Erblasser daraufhin von ihr die Übernahme des Denkmals. Nachdem der Beklagte unter Hinweis auf die Eintragung des Hauses Nr. 20 in die Denkmalliste eine Ablehnung des Antrags auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung angekündigt hatte, nahm der Erblasser den Antrag im August 2011 zurück.

Unter dem 26. September 2011 legte der Architekt L. der Beigeladenen zu 1. einen Bericht zum baulichen Zustand des Hauses Nr. 20 und die Möglichkeiten einer Instandsetzung vor: Eine Nutzung zu Wohnzwecken sei theoretisch möglich, eine gewerbliche Nutzung erscheine dagegen völlig ausgeschlossen. Schon durch die unumgänglichen äußeren Veränderungen würde der Charakter des Hauses verlorengehen. Es sei zu bezweifeln, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen überhaupt technisch zu erbringen seien. Eine fortdauernde Stabilität des Innenraums sei zu keiner Zeit gewährleistet. Es sei nicht zu ermessen, wie sich eine Bewegung innerhalb des Hauses auf den vorderen Giebelbereich auswirken werde. Die Sicherung der vorhandenen Fundamente sei ohne Grabungen technisch und finanziell nicht zu ermessen. Insgesamt werde die Wiederherstellung des Gebäudes bei vorsichtiger Schätzung etwa 450.000 Euro kosten, wobei eine Sicherheit von 50.000 bis 100.000 Euro eingeplant werden müsse. Bei einer maximalen Wohnfläche von 155 qm könne eine Miete von 4 Euro pro Quadratmeter, also 7.440 Euro im Jahr erzielt werden. Der zu erwartende Verlust belaufe sich bei vereinfachter Berechnung auf rund 24.000 Euro im Jahr. Eine Bankbeleihung sei wegen der Höhe der Kosten für die Sanierung und der Unwägbarkeiten ausgeschlossen. Wegen der Baufälligkeit des Gebäudes sei es nicht möglich, es einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.

Nach einer Ortsbesichtigung am 7. Dezember 2011 einigten sich Bedienstete des zuständigen Landesministeriums, der Bezirksregierung E., des Beklagten sowie der Beigeladenen zu 1. und des Beigeladenen zu 2. in Abwesenheit des Erblassers unter anderem auf die Durchführung von Notsicherungsmaßnahmen, die Erstellung einer Machbarkeitsstudie zur Erhaltung des Hauses Nr. 20 im Zusammenhang mit seniorengerechtem Wohnen auf dem Grundstück und die Ermittlung entsprechender Förderungsmöglichkeiten. Geprüft werden sollte der Ausbau des Erdgeschosses mit Eingang, Kaffeestube, Lobby, Verwaltung und Lesestube. Unter dem 4. Januar 2012 wurde ein Verwaltungsvorgang „Sicherung und Übernahme eines Denkmals (Fachwerkgebäude)“ angelegt.

Unter dem 8. November 2012 erstellte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis M. und in der Stadt E. (im Folgenden: Gutachterausschuss) ein Gutachten über den Verkehrswert des Vorhabengrundstücks: Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer werde die aufstehenden, teils vernachlässigten teils baufälligen (Haus Nr. 20) Gebäude abreißen, sodass sich der Wert des Grundstücks am Bodenwert unter Berücksichtigung der Abrisskosten bemesse. Der Abriss des Hauses Nr. 20 sei wegen des dafür geltenden Denkmalschutzes nicht möglich, sodass für die Verkehrswertberechnung dieses Gebäude mit einer anzurechnenden Grundstücksfläche von 280 qm abgetrennt und selbstständig betrachtet werde. Der Wert der Teilfläche ohne das Denkmal liege bei 95.000 Euro, der Wert der Teilfläche mit dem aufstehenden Denkmal bei 1 Euro.

In der Folgezeit ließ die Beigeladene zu 1. das defekte Dach des Hauses Nr. 20 auf Kosten der öffentlichen Hand als Notsicherungsmaßnahme reparieren. Ebenfalls auf Veranlassung der Beigeladenen zu 1. entwarf die Architektin M1. auf der Grundlage einer Bestandsaufnahme ein Konzept zur künftigen Nutzung des Hauses Nr. 20 als Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von knapp 180 qm und weiteren Nutzflächen von ungefähr 94 qm (im Folgenden: Machbarkeitsstudie). In der Darstellung der Vorgehensweise heißt es zur Feststellung der Schäden lediglich, dass nach augenscheinlicher Begutachtung die sich aus dem Schadensbild ergebenden Austausch- und Reparaturmaßnahmen in der Maßnahmenkartierung belegt worden seien. Das Konzept zeigt Maßnahmen zur Behebung vorhandener Schäden bei überwiegender Erhaltung der historischen Bausubstanz (Verlust von circa 30 %) auf und beziffert die Gesamtkosten für die Sanierung des denkmalgeschützten Teils des Gebäudes einschließlich Baunebenkosten von 14 % auf etwa 400.000 Euro, die Kosten für den Umbau des nicht denkmalgeschützten Anbaus zum Innenhof einschließlich Baunebenkosten von 12 % auf etwa 43.000 Euro und die Kosten für die gegebenenfalls herzustellenden Hausanschlüsse auf 7.000 Euro.

Mit Schreiben vom 4. Februar 2014 stellte der Erblasser einen erneuten Antrag auf Erteilung einer Genehmigung für den Abbruch des Hauses Nr. 20 und des zugehörigen Anbaus. Das seit mehr als 20 Jahren nicht mehr genutzte Haus sei zum Teil bereits eingestürzt und im Übrigen einsturzgefährdet. Eine Sanierung sei ausweislich eines von ihm eingeholten Gutachtens der Architekten U. und Partner vom August 2013 unwirtschaftlich. Die Kosten für die erforderliche Generalsanierung seien darin auf mehr als 800.000 Euro veranschlagt. Den Kapitalkosten von circa 32.000 Euro pro Jahr stünde nur ein Reinertrag von rund 12.500 Euro gegenüber. Überdies sei der Zustand des Hauses so schlecht, dass es in absehbarer Zukunft ohnehin verfallen würde und bei einer Sanierung nur so wenig Bausubstanz erhalten bliebe, dass seine Identität verlorenginge.

Mit Bescheid vom 26. September 2014 lehnte der Beklagte die Erteilung der beantragten Abbruchgenehmigung ab, weil der Beseitigung des Hauses Nr. 20 unter Berücksichtigung seiner denkmalrechtlichen Bedeutung und seines Zustandes sowie der wirtschaftlichen Zumutbarkeit seiner Erhaltung Gründe des Denkmalschutzes entgegenstünden. Durch die mit öffentlichen Mitteln vorgenommene Sicherung des Daches sei ein Einsturz verhindert worden. Der Erblasser, der das Haus habe verfallen lassen, habe keine ernsthaften Bemühungen unternommen, es zu erhalten oder das Grundstück zu verkaufen. Die Beigeladene zu 1. als untere Denkmalbehörde habe dem Vorhaben nicht zugestimmt und der Beigeladene zu 2. sein Einvernehmen nicht erteilt.

Bereits am 3. September 2014 hatte der Erblasser Untätigkeitsklage erhoben.

Nach seinem Tod haben die Kläger mit Schriftsatz vom 10. Mai 2016 das Verfahren aufgenommen. Der schlechte Zustand des Hauses Nr. 20 schließe seine Erhaltung als Baudenkmal aus. Eine Beseitigung der vorhandenen Schäden würde faktisch zu einem Neubau unter Verwertung weniger verbliebener originaler Bauteile führen. Bei einer Sanierung würde die Identität des Hauses völlig zerstört, denn zur Anpassung an die Bestimmungen der Bauordnung müssten sein Grundriss, seine Höhe, die Höhe seiner Stockwerke, die Anordnung seiner Fenster sowie deren Größe verändert werden. Unabhängig davon sei die Erhaltung des Hauses auch wirtschaftlich unzumutbar, weil es sich nicht auf Dauer selbst wirtschaftlich trage. Bei einer Nutzung als Wohnhaus für eine Familie mit einer Wohnfläche von knapp 180 qm seien gemäß des von der Beigeladenen zu 1. in Auftrag gegebenen Nutzungskonzeptes allenfalls 10.800 Euro pro Jahr zu erzielen. Dem stünden bei einer Investition von rund 450.000 Euro finanziert mit einem Darlehen zu 4 % bereits Zinskosten in Höhe von fast 20.000 Euro gegenüber. Schon aus diesem Missverhältnis ergebe sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Erhaltung des Hauses. Das Nutzungskonzept erfasse zudem nicht alle in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellende Kosten. Berücksichtige man richtigerweise auch die Kosten für Bauplanung und Bauüberwachung (17 %) von rund 75.000 Euro, einen Kostenaufschlag für den Denkmalschutz (10 %) von etwa 45.000 Euro sowie für Unvorhergesehenes (10 %) von circa 45.000 Euro, ergebe sich ein Sanierungsaufwand von deutlich über 600.000 Euro, was eine jährliche Zinsbelastung von ungefähr 30.000 Euro bedeute. Steuerliche Vorteile könnten nicht geltend gemacht werden. Weiter seien Bewirtschaftungskosten gemäß der Zweiten Berechnungsverordnung für Rückstellung (circa 6.000 Euro), Verwaltungskosten (230 Euro), Instandhaltungspauschale (710 Euro) und Mietausfall (100 Euro) zu berücksichtigen, sodass der gesamte Aufwand knapp 38.000 Euro betrage. Dies ergebe bei einer tatsächlich nutzbaren Fläche von 100 qm eine erforderliche Miete von etwa 31 Euro pro Quadratmeter, die nicht zu erzielen sei. Das Haus Nr. 20 sei bereits vor seiner Eintragung in die Denkmalliste in einem sanierungsbedürftigen Zustand gewesen, der nicht auf eine mangelnde Unterhaltung nach seiner Unterschutzstellung zurückzuführen sei. Bereits im Jahr 2012 sei ein Makler mit dem Verkauf des Vorhabengrundstücks beauftragt worden. Es seien Verkaufsverhandlungen mit mehreren Interessenten geführt worden, die jedoch wegen der Eintragung des Hauses Nr. 20 in die Denkmalliste ohne Erfolg geblieben seien.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 26. September 2014 zu verpflichten, eine Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes Q1.‑Straße 20 in T. auf dem Grundstück Gemarkung T., Flur 6, Flurstück 787, gemäß dem Abbruchantrag vom 4. Februar 2014 zu erteilen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich auf die Begründung seines Bescheides bezogen, mit dem er die Genehmigung versagt hatte.

Die Beigeladenen haben keine Anträge gestellt.

Der Beigeladene zu 2. hat vorgetragen, die Kläger hätten keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung. Es sei nicht ersichtlich, dass das Haus Nr. 20 nicht mehr erhalten werden könne. Das im Auftrag der Beigeladenen zu 1. erstellte Nutzungskonzept gehe von einem Substanzverlust von lediglich 30 % aus. Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ein Wohngebäude könnten durch die Erteilung von Abweichungen erfüllt, eventuelle bauplanungsrechtliche Hindernisse im Wege von Ausnahmen oder Befreiungen beseitigt werden. Die Kläger hätten auch eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals nicht durch eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung dargelegt. Das von ihnen vorgelegte Gutachten der Architekten U. und Partner enthalte nur eine grobe Kostenschätzung. Die von den Klägern für erforderlich gehaltenen Aufschläge auf die Sanierungskosten seien in der Machbarkeitsstudie bereits eingestellt. Steuervorteile seien unabhängig von der persönlichen Einkommenssituation des Denkmaleigentümers zu berücksichtigen. Das Vorhabengrundstück sei für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Erhaltung als wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Die Kläger hätten keine ernsthaften Bemühungen, das Vorhabengrundstück zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, nachgewiesen. Sein verwahrloster Zustand schrecke potenzielle Investoren ab. Der Nachweis der Unverkäuflichkeit des Vorhabengrundstücks sei unter Berücksichtigung des Marktumfeldes zu führen. Sei der Immobilienmarkt insoweit problematisch als in der Umgebung des Baudenkmals Immobilien nicht sehr stark nachgefragt würden, könne die Unverkäuflichkeit erst nach einem mindestens zweijährigen erfolglosen Anbieten in einem Internetforum, das sich gezielt an einen überregionalen, an Denkmälern interessierten Käuferkreis richte, angenommen werden.

Der Berichterstatter des Verwaltungsgerichts hat im April 2015 die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf das Protokoll des Termins verwiesen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen.

Dem Vorhaben stünden öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Die Erhaltung des Baudenkmals sei nach dem von der Beigeladenen zu 1. in Auftrag gegebenen Nutzungskonzept faktisch möglich. Dass ihnen die Erhaltung gleichwohl wirtschaftlich nicht zumutbar sei, hätten die Kläger nicht nachgewiesen. Da es sich bei dem Haus Nr. 20 um ein reines Investitionsobjekt handele, müssten die Kläger das Vorhabengrundstück gegebenenfalls zu einem angemessenen Preis verkaufen. Sie hätten die Unverkäuflichkeit nicht belegt, denn angesichts der mit dem Erwerb des Baudenkmals verbundenen Belastungen reiche ein Angebot auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt nicht aus. Auf dem rund 2.100 qm großen Vorhabengrundstück sei nach dem Abbruch des Hauses Nr. 18 noch eine weitere Bebauung möglich, die den Wert des Grundstücks erhöhe. Die Beigeladene zu 1. habe zu erkennen gegeben, dass sie in Zusammenarbeit mit dem Beklagten bereit sei, die bauliche Ausnutzbarkeit des Vorhabengrundstücks durch eine Änderung des für den Bereich geltenden Bebauungsplans oder durch die Erteilung einer Befreiung zu erhöhen, wenn im Rahmen eines Gesamtprojekts die Erhaltung des Baudenkmals gewährleistet sei.

Mit der vom Senat zugelassenen Berufung tragen die Kläger ergänzend vor, dass zwischen den Beteiligten Einigkeit darüber bestehe, dass ihnen selbst die Erhaltung des Hauses Nr. 20 – unterstellt dessen Denkmaleigenschaft bleibe nach durchgeführter Sanierung bestehen – wirtschaftlich nicht zumutbar sei. Sie hätten entgegen der Behauptung des Beklagten auch ernsthafte Bemühungen zur Veräußerung des Hauses Nr. 20 zu einem angemessenen Preis unternommen. Seit 2013 bemühe sich ein Immobilienmakler in ihrem Auftrag ohne Erfolg um einen Verkauf. Seit August 2015 hätten sie das Vorhabengrundstück im Internetforum der J. zum Verkauf angeboten. Auf dieses Angebot habe sich kein weiterer Interessent gemeldet, der auch nur nähere Informationen nachgefragt hätte. Die Anzeige sei inzwischen vom Betreiber des Forums gelöscht worden. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts , das Haus Nr. 20 müsse mit einer konkreten Preisvorstellung und einem Hinweis auf die bauliche Nutzbarkeit der übrigen Fläche des Vorhabengrundstücks angeboten werden, sei unverständlich. Derzeit sei eine Bebauung der besagten Freifläche unzulässig. Die Beigeladene zu 1. habe eine Veränderung des entgegenstehenden Ortsrechts zur Schaffung weiterer Bebauungsmöglichkeiten oder die Erteilung einer Befreiung lediglich vage in Aussicht gestellt. Eine derart vage Aussicht sei im Grundstücksverkehr wohl kein preisbildender Faktor. Die angesprochene Verpflichtung, sich – was auch immer das bedeuten möge – ausreichend zu bemühen, einen privaten, dem Anliegen des Denkmalschutzes aufgeschlossen gegenüberstehenden Investor zu finden, der bereit wäre, das Grundstück zu erwerben und das Denkmal unter Einsatz seines Vermögens zu erhalten, lasse sich dem Denkmalschutzgesetz NRW nicht entnehmen und erscheine schon aus verfassungsrechtlichen Gründen sehr zweifelhaft. Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse, die zum Ergebnis gelange, dass von einem Gebäude kein wirtschaftlich vernünftiger Gebrauch gemacht werden könne, belege zugleich die wirtschaftliche Unverkäuflichkeit dieses Gebäudes. Ob sich gleichwohl irgendwo ein nicht nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten agierender Käufer, ein Liebhaber, finden ließe, hänge von Zufälligkeiten ab. Nach einem solchen Liebhaber zu suchen, obliege jedenfalls nicht dem Eigentümer des Denkmals. Selbst wenn jemand gefunden würde, der zunächst grundsätzlich an der Erhaltung des Denkmals interessiert und bereit wäre, die erforderlichen, objektiv unwirtschaftlichen Investitionen zu leisten, würde sich für diesen allein aus dem Kauf des Denkmals letztlich keine Verpflichtung ergeben, diese Bereitschaft auch in die Tat umzusetzen. In der Zeit von November 2016 bis Juni 2017 hätten sie, die Kläger, mit einem potenziellen privaten Investor konkret über eine Veräußerung des Vorhabengrundstücks verhandelt. Der potenzielle Investor habe mit der Beigeladenen zu 1. konkrete Gespräche über eine mögliche Änderung des Bebauungsplans im Bereich des Vorhabengrundstücks geführt, letztlich aber von einem Erwerb des Vorhabengrundstücks aus wirtschaftlichen Gründen abgesehen. Nach Aussage des von ihm beauftragten Architekten lasse sich die Einbindung des Denkmals in das Gesamtkonzept wirtschaftlich nicht darstellen. Insgesamt habe es sechs Kaufinteressenten für das ungeteilt angebotene Vorhabengrundstück gegeben. Vier von ihnen hätten es besichtigt. Keiner habe sich letztlich für einen Kauf entschieden. Es sei angesichts des vermeintlichen öffentlichen Erhaltungsinteresses auch unverständlich, weshalb nicht der Beklagte selbst während des Jahre dauernden Verfahrens die Erhaltung des Denkmals durch eine eigene Suche nach einem erhaltungswilligen Liebhaber gefördert habe. Davon abgesehen sei es rechtlich bedenklich, für den Fall, dass sich ein potenzieller Erwerber finde, aus dem Denkmalschutzrecht zu ihren, der Kläger, Lasten quasi einen Kontrahierungszwang losgelöst von den finanziellen Bedingungen des potenziellen Erwerbers zu konstruieren. Weshalb eine Veräußerung des Denkmals nicht zustande komme, sei nicht von entscheidender Bedeutung. Jedenfalls sei es für den Nachweis der Unverkäuflichkeit des Vorhabengrundstücks ohne Belang, dass sie, die Kläger, es ohne Angabe einer Preisvorstellung zum Verkauf angeboten hätten. Ein angemessener Kaufpreis orientiere sich an seinem tatsächlichen Wert. Gebe es keinen Interessenten, könne das nur bedeuten, dass das Vorhabengrundstück unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unverkäuflich sei. Was die vage in Aussicht gestellte Änderung des maßgeblichen Bebauungsplans angehe, sei bisher nicht entschieden, ob eine solche Änderung rechtlich überhaupt möglich sei. Im Ortstermin habe die Beigeladene zu 1. bereits Bedenken hinsichtlich einer solchen Rechtsänderung geäußert. Ihre, der Kläger, Preisvorstellung von etwa 100.000 Euro hätten die übrigen Beteiligten als wesentlich überzogen und stattdessen einen Preis von etwa 40.000 Euro als angemessen bezeichnet. Es sei widersprüchlich, wenn von ihnen verlangt werde, ihr Eigentum weit unter dem Marktpreis und ohne Berücksichtigung einer möglichen Wertsteigerung durch die Änderung des Bebauungsplans zu verschleudern, während ein potentieller Erwerber mit eben dieser Wertsteigerung zum Kauf veranlasst werden solle. Der Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit müsse in diesem Zusammenhang einheitlich verstanden werden. Es sei in hohem Maße unredlich, ihnen vorzuwerfen, sie hätten keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis nachgewiesen, während der Beklagte und die Beigeladene zu 1. jegliche Verkaufsbemühungen durch Untätigkeit im Hinblick auf die vage in Aussicht gestellte Änderung des Bebauungsplans torpedierten. Zweifelhaft sei auch, ob ihnen, den Klägern, überhaupt angesonnen werden könne, nicht nur das Haus Nr. 20, sondern das gesamte Vorhabengrundstück zu veräußern. Es grenze im hinteren Bereich an ihr eigenes Wohngrundstück. Bei einer entsprechenden Teilung könne ein nicht unerheblicher Teil des Vorhabengrundstücks diesem Wohngrundstück zugeschlagen werden und dessen Wert erheblich steigern. Ihnen, den Klägern, könne nicht versagt werden, über den nicht zum Denkmal gehörenden Teil des Vorhabengrundstücks mit dem aufstehenden Haus Nr. 18 frei zu entscheiden. Anderenfalls würden sie gezwungen, das Denkmal aus ihrem Vermögen quasi zu subventionieren, denn nur durch einen Verzicht auf das Vorhabengrundstück insgesamt erscheine eine wirtschaftlich zumutbare Erhaltung des Denkmals überhaupt möglich.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Antrag erster Instanz zu entscheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beigeladenen stellen keine Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Verwaltungsvorgänge (Beiakten Heft 1 bis 5) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben Anspruch auf Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung für den Abbruch des als Baudenkmal in die Denkmalliste der Beigeladenen zu 1. eingetragenen Fachwerkhauses auf dem Grundstück Q1.‑Straße 20 in T. (im Folgenden: Vorhaben), denn dem nach § 63 Abs. 1 BauO NRW genehmigungsbedürftigen Vorhaben stehen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW).

Das Vorhaben verstößt insbesondere nicht gegen Vorschriften des Denkmalrechts.

Der Abbruch eines Baudenkmals ist gemäß § 9 Abs. 1 Buchstabe a DSchG NRW erlaubnispflichtig. Zwar sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in einem baurechtlichen Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 3 DSchG NRW nur „in angemessener Weise“ zu berücksichtigen. Das heißt jedoch nicht, dass an eine baurechtliche, die Belange des Denkmalschutzes berührende Abbruchgenehmigung geringere Anforderungen als an die Erteilung einer isolierten denkmalschutzrechtlichen Abbrucherlaubnis geknüpft wären. Denn die Regelung in § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW soll lediglich die sachliche Zuständigkeit für die Gestattung eines ein Baudenkmal betreffenden Bauvorhabens aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bei einer Behörde konzentrieren. Daher hat im baurechtlichen Genehmigungsverfahren der Denkmalschutz trotz der in der Vorschrift gewählten Formulierung „in angemessener Weise“ den gleichen Stellenwert und die gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten denkmalschutzrechtlichen Verfahren nach § 9 Abs. 1 DSchG NRW und läuft regelmäßig auf eine strikte Anwendung derjenigen Voraussetzungen hinaus, die auch für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW gegeben sein müssen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 1991 – 7 A 1113/90 –, BRS 54 Nr. 125, und vom 18. Mai 1984

– 11 A 1776/83 –, BRS 42 Nr. 137.

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW liegen hier vor.

Gemäß § 9 Abs. 2 DSchG NRW ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder – was hier nicht der Fall ist – ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt. Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 2 Buchstabe a DSchG NRW stehen einem Vorhaben entgegen, wenn es Belange des Denkmalschutzes mehr als nur geringfügig beeinträchtigt und die Versagung der Erlaubnis zu den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen und privaten Betroffenheiten nicht außer Verhältnis steht.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 1991– 7 A 1113/90 –, a.a.O., vom 2. November 1988 – 7 A 2826/86 –, BRS 48 Nr. 117, und vom 18. Mai 1984

– 11 A 1776/83 –, a.a.O.

Wird ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend gemacht, ist allerdings hinsichtlich der Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung eines Baudenkmals kann angesichts des damit verbundenen unwiederbringlichen Verlustes seiner Aussagekraft für erinnerungswürdige Aspekte vergangener Zeiten nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals faktisch nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus sonstigen Gründen nicht zugemutet und diese Unzumutbarkeit nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals (§§ 33, 31 DSchG NRW) oder auf anderer Weise ausgeglichen werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 –, BRS 74 Nr. 216.

Nach diesen Grundsätzen ist die Verweigerung der von den Klägern begehrten Abbruchgenehmigung unverhältnismäßig.

Das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW setzt voraus, dass die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot. Denn die über eine – auch umfassende – Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 26. August 2008 – 10 A 3250/07 –, NWVBl 2009, 17, vom 21. Juli 1999 – 7 A 3387/98 –, EzD 2.2.2 Nr. 9, vom 6. Februar 1996

– 11 A 840/94 –, BRS 58 Nr. 228, und vom 21. März 1994 – 7 A 1422/87 –, EzD 2.2.1 Nr. 6; Bayerischer VGH, Urteil vom 22. September 1986 – 14 B 85 A.707 –, EzD 2.2.6.1 Nr. 7.

Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage einer denkmalwerten Sache bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal derart einschneidend sind, dass die Denkmalaussage verlorengeht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals. Eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz ist unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen Denkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch technische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie der konkreten Sache von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei Fachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt. Der Umstand, dass das Denkmal „durch die Zeit geht“, lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse – Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung – so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die „Rettung“ eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht seinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder Wiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon vergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung einiger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin als Kopie des früheren Denkmals anzusehen.

Wo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände ab.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009

– 10 A 699/07 –, a.a.O.

Der Senat hat danach bereits erhebliche Zweifel, ob des Haus Nr. 20 tatsächlich im Sinne des Denkmalrechts erhalten werden kann. Sowohl die beiden von dem Erblasser beauftragten Architekten als auch der Gutachterausschuss haben das Gebäude als stark baufällig und in Teilen als abgängig beschrieben. Die von den Architekten U. und Partner vorgelegte Fotodokumentation belegt dies. Das Gebäude steht seit mehr als zwanzig Jahren leer, wird nicht beheizt und hatte ein schadhaftes Dach, sodass Feuchtigkeit eingedrungen ist. Die im Auftrag des Erblassers mit der Sache befassten Architekten sprechen von starkem Schimmel- und Pilzbefall im Inneren des Gebäudes. Alle Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus, dass es nur durch eine vollständige Sanierung wieder in einen Zustand versetzt werden kann, der eine Nutzung erlaubt. Bereits die Kosten für eine solche Sanierung, die nach den vorliegenden Schätzungen und Berechnungen bei mindestens 400.000 Euro liegen würden, sprechen dafür, dass die Sanierung einer Neuerrichtung entsprechen würde. Dass gleichwohl etwa 70 % der denkmalwerten Bausubstanz erhalten werden können, wie die Machbarkeitsstudie verspricht, erscheint dem Senat fraglich.

Die Machbarkeitsstudie ist in wesentlichen Teilen nicht plausibel. Zur Methode der grundlegenden Schadensermittlung heißt es darin nur „nach augenscheinlicher Begutachtung“. Eine fotografische Dokumentation der festgestellten Schäden gibt es ebenso wenig wie eine Beschreibung der Vorgehensweise bei der Feststellung der Schäden oder Aussagen zu möglicherweise verborgenen Mängeln. Der von den Architekten L. und U. und Partner ausdrücklich angesprochene Schimmel- und Pilzbefall und der daraus folgende Verdacht eines Befalls mit echtem Hausschwamm wird nicht erwähnt. Angesichts dieses Verdachts hätte sich aber eine chemische Untersuchung zum Ausschluss dieses Pilzes aufgedrängt, da bei einem Befall des Gebäudes gänzlich andere Maßnahmen erforderlich wären. Soweit der Architekt L. belastbare Aussagen zu den Fundamenten ohne Grabungen für ausgeschlossen, grundlegende statische Mängel für möglich und beispielsweise die Einbringung einer Betondecke aus Gründen der Standfestigkeit für erforderlich hält, befasst sich die Machbarkeitsstudie damit nicht. Schließlich übersieht sie, dass – was die bei der Bauaufsicht beschäftigten Bediensteten des Beklagte in der mündlichen Verhandlung eingeräumt haben – wegen der in Aussicht genommenen Nutzungsänderung und der umfangreichen Umgestaltung des Gebäudes der Bestandsschutz voraussichtlich erlöschen und sich bei der Erteilung einer Baugenehmigung für die Sanierungsmaßnahmen die Genehmigungsfrage insgesamt neu stellen würde.

Zu beachten ist zudem, dass maßgeblich für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ist. Die Machbarkeitsstudie ist bereits sieben Jahre alt und möglicherweise überholt. Der Umstand, dass die Kläger seit der Unterschutzstellung keine Erhaltungsarbeiten mehr durchgeführt haben, ist in diesem Zusammenhang nicht von Belang, denn hier geht es nicht um die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen, sondern um den möglichen Wegfall der Denkmaleigenschaft. Aus § 27 Abs. 2 DSchG NRW folgt, dass nur bei widerrechtlicher und schuldhafter Beschädigung und Zerstörung eines Denkmals die Wiederherstellung ungeachtet des Umstandes gefordert werden kann, dass die Denkmalaussage mit dem Denkmal untergegangen ist. So liegt der Fall hier aber nicht, da die Kläger das Denkmal nicht vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt oder zerstört haben.

Soweit die Vertreter des Beigeladenen zu 2. in der mündlichen Verhandlung eingewandt haben, es seien schon andere Fachwerkhäuser an anderen Orten umfangreich saniert worden, ist dies für die Beurteilung des hier in Rede stehenden Falles ebenso wenig ausschlaggebend wie die von ihnen geschilderte erfolgreiche Zusammenarbeit mit der Architektin M1. als Erstellerin der Machbarkeitsstudie in anderen Fällen.

Der Senat stellt seine zuvor aufgezeigten Bedenken gleichwohl zurück, da sich nach seiner Auffassung die in diesem Zusammenhang noch offenen Fragen nur auf der Grundlage eines umfassenden Gutachtens zum derzeitigen baulichen Zustand des Hauses Nr. 20 beantworten ließen und die Kläger jedenfalls hinreichend dargelegt haben, dass ihnen die Erhaltung des Fachwerkhauses wirtschaftlich nicht zuzumuten und die Verweigerung der begehrten Abbruchgenehmigung deshalb unverhältnismäßig ist.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Senats ist die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung bis zu einem gewissen Grade eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 – 10 A 1406/08 –, BRS 74 Nr. 218, und Beschluss vom 22. August 2007 – 10 A 3453/06 –, BRS 71 Nr. 202; siehe auch BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 – 4 B 4.02 –, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum DSchG RP); VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Mai 1988 – 1 S 1949/87 –, EzD 2.2.6.1 Nr. 8; OVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008 – 2 A 269/08 –, juris, Rn. 41, 48 f.

In der Regel ist es erforderlich, dass der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsrechnung darlegt. Die den Eigentümer treffende Darlegungslast entspricht der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehende Aufgabenverteilung und ist angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügt, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung erforderlich sind.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 – 10 A 1406/08 –, a.a.O.

Bei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die regelmäßig in nicht unerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente bestimmt wird, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen:

Die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals ist objektbezogen zu beantworten. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Eigentümer eines Denkmals kann deshalb nicht beanspruchen, bei dessen gewerblicher Nutzung eine besonders hohe oder auch nur eine für derartige Nutzungen durchschnittlich zu erwartende Rendite zu erzielen. Selbst wenn die Erträge aus dem Denkmal wegen denkmalbedingter Sonderlasten auf Dauer lediglich dessen Kosten decken würden, wäre dies mit dem Eigentumsrecht vereinbar. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Eigentümer eines Denkmals die Möglichkeit haben muss, aus dessen Erträgen Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos – etwa für Mietausfälle – zu bilden, denn er kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft „zuzuschießen“.

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit – das heißt in jedem beliebigen Zeitraum – zumindest ausgleichen müssen. Insbesondere in einer Investitionsphase während notwendiger Umbau- oder Restaurierungsarbeiten am Denkmal wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher als die Erträge sind und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Denkmals die Kosten der Finanzierung ebenfalls decken.

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das Denkmal kennzeichnen. Dazu gehören sämtliche laufenden und einmaligen Kosten – auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre –, denn aus Sicht des Eigentümers eines Denkmals spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss gegebenenfalls bewertet und in die Wirtschaftlichkeitsrechnung eingestellt werden.

In begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals auch daraus ergeben, dass es selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards am Markt keinerlei Aussicht auf die Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Zumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer „sehenden Auges“ zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die sich dauerhaft nicht durch Erträge ausgleichen ließe. An die Prognose sind strenge Anforderungen zu stellen.

Aus den §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ergibt sich, dass wirtschaftliche Belastungen, die aus vorausgegangenen Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten resultieren, nicht in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Eigentümer eines Denkmals könnte sonst bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die teilweise oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Zudem sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in die Wirtschaftlichkeitsrechnung aufzunehmen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen beziehungsweise Gebrauchsvorteile sowie das Nutzungspotenzial des Denkmals und die Möglichkeit, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind ebenso einzubeziehen wie entgangene Erträge durch mögliche, aber unterbliebene Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs der Wirtschaftlichkeitsrechnung hindert der Einwand des Eigentümers eines Denkmals, ihm selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens nicht möglich, die Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials des Denkmals im Allgemeinen nicht. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes schützenswertes Interesse an einer durch Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Grundstücks hat, kann dies im Einzelfall anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, nur damit das steuerliche Potenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Handelt es sich bei dem Denkmal aber um ein reines Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Denkmals selbst nicht ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Denkmal zu veräußern oder dessen Potenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für dessen Erhaltung oder Nutzung, Restaurierung oder Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall kann er nicht unter Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit allein die Beseitigung des Denkmals beanspruchen, sondern muss gegebenenfalls versuchen, das Denkmal zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 13. September 2013

– 10 A 1069/12 –, juris, Rn. 33 ff., und vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 –, a.a.O.

Bei einem reinen Investitionsobjekt erschöpft sich die Darlegungslast betreffend die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals nicht in der Darstellung einer auf einen Zeitraum von maximal fünfzehn Jahren beschränkten Einnahmenüberschussrechnung nach steuerrechtlichen Maßstäben. Denn selbst wenn eine solche zeitlich beschränkte Einnahmenüberschussrechnung ein jährliches Defizit ausweisen sollte, ist daraus allein in der Regel nicht zu schließen, die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals sei wirtschaftlich unzumutbar. Die Einnahmenüberschussrechnung bildet das Ertragspotenzial des Denkmals als Investitionsobjekt nämlich nicht in vollem Umfang ab. Vermietungs- und Verpachtungsobjekte werden regelmäßig dazu genutzt, die (Einkommen-)Steuerlast des Eigentümers durch damit verbundene „negative Einkünfte“ zu reduzieren. Bereits die Ausgestaltung der Finanzierung (Höhe des Darlehensbetrages, zugrunde gelegter Zinssatz, Tilgungszeitraum, Sollzinsbindung) erfolgt üblicherweise im Lichte der (individuellen) steuerrechtlichen Folgewirkungen. Nicht zuletzt wegen der mit diesen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zusammenhängenden begrenzten Aussagekraft einer zeitlich beschränkten Einnahmenüberschussrechnung ist im Regelfall zu verlangen, dass ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, zusätzlich nachweist, dass er sich erfolgslos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 – 1 BvL 7/91 –, BRS 62 Nr. 214; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 2. Dezember 2009 – 1 A 10547/09 –, juris, Rn. 36.

Vermag der Eigentümer des Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Investitionsobjekts zu einem angemessenen Preis nachzuweisen, kann er sich nicht darauf berufen, dass ihm dessen Erhaltung oder Nutzung nicht zumutbar sei.

Die Unverkäuflichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ist entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen. Dies ist erforderlich, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an den nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist, der letztlich auf die lukrativere Verwendung des Grundstücks ohne das Denkmal spekuliert.

Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 2. Dezember 2009 – 1 A 10547/09 –, a.a.O.

Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung einzustellen sein, auf welchem Wege – insbesondere zu welchem Preis – der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm – wenn er es gekauft hat – die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objektes bekannt war, ob seit dessen Eintragung in die Denkmalliste beziehungsweise dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustandes des Denkmals durch eine (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist und zu welchem Preis es der Eigentümer auf dem Immobilienmarkt (auch im Verhältnis zum Bodenwert) angeboten hat.

Die Kläger haben ausgehend von diesen Grundsätzen entgegen der Annahme des Beklagten nachgewiesen, dass ihnen die Erhaltung des Hauses Nr. 20 wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Dass sich das Haus Nr. 20 nach einer Sanierung angesichts der dafür mindestens aufzuwendenden Summe in der Hand der Kläger nicht selbst tragen würde, sieht der Senat auf der Grundlage der von dem Erblasser vorgelegten vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung als nachgewiesen an. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung der wenig attraktiven Lage in der Gemeinde T. unmittelbar an einer Kreisstraße, der Grundstückssituation im Übrigen mit der Grenzbebauung auf dem südlich gelegenen Nachbargrundstück und der dazwischen liegenden schmalen Traufgasse, der daraus folgenden unzureichenden oder gar völlig fehlenden natürlichen Belichtung der Räume im Süden und der zum Teil geringen Höhe der Räume. Die Vertreter des Beklagten und der Beigeladenen haben dieser in der mündlichen Verhandlung im Rahmen der Erörterung der Sach- und Rechtslage ausdrücklich zum Ausdruck gebrachten Auffassung des Senats nur insoweit widersprochen, als sie die Gemeinde T. als einen noch zum Einzugsbereich E1. gehörenden Wohnort mit entsprechender Nachfrage verstanden wissen wollten. Mit der im Rahmen der Machbarkeitsstudie vorgeschlagenen Wohnnutzung kann auf Dauer kein Ertrag erzielt werden, mit der sich die aufzubringende Investition einschließlich der üblichen laufenden Bewirtschaftungskosten ausgleichen ließe. Dabei hat der Senat ganz erhebliche Zweifel, ob sich eine Wohnnutzung so überhaupt umsetzen ließe. Das Gebäude dürfte auch nach einer der Machbarkeitsstudie entsprechenden Sanierung einer Vielzahl von bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht entsprechen. Ob hinsichtlich aller dieser Anforderungen allein wegen des bestehenden Denkmalschutzes Abweichungen erteilt werden könnten, erscheint fraglich. Die Machbarkeitsstudie zeigt die zu erwartenden Konflikte nicht auf und legt auch nicht dar, dass jeweils die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abweichung erfüllt sind. Insbesondere hinsichtlich der zur Traufgasse gelegenen Außenwand dürften zumindest die darin vorhandenen Öffnungen schwerlich genehmigungsfähig sein. Wie sich die Berücksichtigung all dessen auf die Kosten für die Sanierung und die Möglichkeit, denkmalwürdige Bausubstanz zu erhalten, auswirken würde, vermag der Senat nicht zu ermessen.

Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung entspricht vielleicht nicht in jeder Hinsicht einer solchen, die alle relevanten Faktoren ausreichend nachvollziehbar ermittelt und bewertet hat, doch liegen die Tatsachen, die hier für die fehlende wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung ausschlaggebend sind, so offen zu Tage, dass sie als eindeutige Indizien mögliche Mängel der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgleichen. Das Haus Nr. 20 ist für die Kläger auch kein Investitionsobjekt, das sie etwa zu diesem Zweck in Kenntnis der Denkmaleigenschaft und Sanierungsbedürftigkeit käuflich erworben hätten, sodass man ihnen nicht vorwerfen kann, sie hätten sich sehenden Auges in die mit der Erhaltung des Denkmals verbundene wirtschaftliche Bedrängnis gebracht. Ihr Prozessbevollmächtigter hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass sie kein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes schützenswertes Interesse an einer durch Anforderungen des Denkmalschutzes unbelasteten Nutzung des Vorhabengrundstücks hätten. Das entspricht dem aus dem Aktenstudium gewonnenen Eindruck, wonach sowohl der Erblasser als auch die Kläger jederzeit dazu bereit waren, das gesamte Vorhabengrundstück zu einem angemessenen Preis zu veräußern. Der Erblasser hat darüber hinaus gemäß § 31 DSchG NRW die Übernahme des Denkmals von der Beigeladenen zu 1. verlangt. Der für diesen Übernahmeantrag angelegte Verwaltungsvorgang ist unvollständig. Darin finden sich ein Vermerk über einen Maßnahmenkatalog nach einer Ortsbesichtigung durch Bedienstete des zuständigen Landesministeriums, der Bezirksregierung E., des Beklagten sowie der Beigeladenen zu 1. und des Beigeladenen zu 2., die Bewertung des Architekten L. und das Wertgutachten des Gutachterausschusses. Eine Ablehnung des Antrags findet sich darin nicht. In der mündlichen Verhandlung hat die Vertreterin der Beigeladenen zu 1. auf Befragen darauf hingewiesen, dass eine Übernahme des Denkmals aus finanziellen Gründen nicht möglich sei, da sich die Gemeinde in der Haushaltssicherung befinde.

Nach den vorstehenden Ausführungen sieht der Senat auch die Unverkäuflichkeit des Vorhabengrundstücks als nachgewiesen an. Selbst als Liebhaberstück oder als Investitionsobjekt zur Steuerersparnis dürfte das Haus Nr. 20 mit Blick auf den besagten Lagenachteil und die im Falle einer Sanierung entsprechend der Machbarkeitsstudie gegebenen gebäudebedingten erheblichen Einschränkungen des Wohnkomforts in Bezug auf Belichtung und Deckenhöhe kaum nachgefragt werden. Ein Investor, der Steuern sparen will, würde schwerlich ein Objekt kaufen, das sich nach Ausschöpfung der Steuervorteile schlussendlich nicht selbst trüge und nur mit Verlust verkauft werden könnte. Für den Liebhaber, der bereit wäre, in großem Umfang eigenes Vermögen aufzuwenden, wären am Markt sicherlich andere Objekte verfügbar, die die angesprochenen Nachteile nicht hätten.

Dementsprechend sind die jahrelangen Veräußerungsbemühungen über einen Makler und ein spezielles Internetforum, die der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung nochmals zusammengefasst hat, erfolglos geblieben. Der Senat hat keine Veranlassung, an der Richtigkeit seiner nach den Umständen plausiblen Angaben zu zweifeln und zwar weder im Hinblick auf die unternommenen Bemühungen noch hinsichtlich ihres Erfolges. Auch die Vertreter des Beklagten und der Beigeladenen haben die diesbezüglichen Angaben des Prozessbevollmächtigten der Kläger in der mündlichen Verhandlung nicht in Zweifel gezogen.

Angesichts der Erfolglosigkeit jeglicher Verkaufsbemühungen bedarf es keiner Ausführungen zu der von dem Verwaltungsgericht geteilten Auffassung des Beklagten zu 2., ein Baudenkmal müsse, jedenfalls wenn das Marktumfeld für vergleichbare Immobilien schlecht sei, mindestens zwei Jahre vergeblich in einem einschlägigen Internetforum angeboten werden, um seine Unverkäuflichkeit zu belegen. Der Senat gibt daher lediglich zu bedenken, dass weder aus dem Gesetz noch aus der dieses Gesetz konkretisierenden Rechtsprechung für eine solche Forderung etwas herzuleiten sein dürfte.

Die Ernsthaftigkeit der Verkaufsbemühungen der Kläger wird zusätzlich dadurch belegt, dass sie sich bereit gezeigt haben, das Vorhabengrundstück insgesamt zu verkaufen. Dazu sind sie keinesfalls verpflichtet. Der Senat sieht über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinaus keine rechtliche Handhabe, den Klägern die Teilung des Vorhabengrundstück – etwa zum Zwecke der Veräußerung – in einen vom Denkmalschutz unbelasteten Teil und in einen Teil mit dem aufstehenden Haus Nr. 20 zu verwehren. Der Gutachterausschuss ist beispielsweise von einer zum Haus Nr. 20 gehörenden Fläche von 280 qm ausgegangen. Letztere Fläche wäre für sich genommen unverkäuflich, denn ihr Wert läge nach der sachverständigen Einschätzung des Gutachterausschusses bei nur einem Euro. Soweit die Vertreter des Beigeladenen zu 2. in der mündlichen Verhandlung eingewandt haben, zu Häusern wie dem Haus Nr. 20 hätte zu dessen Entstehungszeit immer ein größeres Stück Land gehört, hat dieser Umstand bei der Eintragung des Hauses Nr. 20 in die Denkmalliste keinen Niederschlag gefunden. Die übrigen Flächen des Vorhabengrundstücks sind nicht unter Denkmalschutz gestellt worden. Ihre anderweitige Bebauung soll ja auch nach den Vorstellungen des Beklagten und der Beigeladenen gerade ermöglicht werden.

Eine Verpflichtung der Kläger, neben dem Verkauf des Denkmals selbst, dessen Erhaltung ihnen wirtschaftlich nicht zugemutet werden kann, durch den Verkauf weiteren Vermögens die Wahrscheinlichkeit, das Denkmal veräußern zu können, zu erhöhen, um so zu seiner Erhaltung beizutragen, ist mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsrecht des Art. 14 GG nicht ansatzweise vereinbar. Die mit dem Denkmalschutz einhergehende Sozialbindung des Eigentums findet jedenfalls in der Verpflichtung, das Denkmal, das vom Eigentümer selbst wirtschaftlich nicht erhalten werden kann, zu verkaufen, ihre Grenze.

Auch soweit der Beklagte und die Beigeladenen für den Nachweis ausreichender Verkaufsbemühungen gefordert haben, dass das Vorhabengrundstück zu einem bestimmten Preis und mit dem Hinweis auf eine zusätzlich mögliche Bebauung hätte angeboten werden müssen, folgt der Senat dem nicht. Der Preis ist üblicherweise Verhandlungssache, was auch potenziellen Interessenten bewusst ist.

Wenn der Beklagte und die Beigeladene mit der zusätzlich möglichen Bebauung die vage in Aussicht gestellte Änderung des Bebauungsplans meinen, irren sie. Die Aufstellung einer Planänderung ist an gesetzliche Voraussetzungen gebunden, für deren Vorliegen hier nichts erkennbar ist.

Auch der an die Kläger adressierte Vorwurf, sie hätten überzogene Preisvorstellungen, ist nicht nachzuvollziehen. Der im Raum stehende Kaufpreis von 100.000 Euro entspricht etwa dem Verkehrswert des Vorhabengrundstücks wie ihn der Gutachterausschuss für den vom Denkmalschutz unbelasteten Teil ermittelt hat. Das erscheint vor dem Hintergrund, dass die Kläger das Vorhabengrundstück entsprechend teilen könnten, nicht unangemessen. Im Übrigen dürfte die Differenz von 60.000 Euro zu dem von der Beklagten und den Beigeladenen ohne weitere Begründung für angemessen gehaltenen Preis von 40.000 Euro für einen etwaigen Investor angesichts der Gesamtsumme, die für die mit vielen Unwägbarkeiten belastete Sanierung des Denkmals sowie die Vorbereitung und Bebauung des restlichen Grundstücks aufzuwenden wäre, eher von untergeordneter Bedeutung sein. Abschließend sei angemerkt, dass das Verfahren auch nach der Erörterung der Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung bei dem Senat den Eindruck hat entstehen lassen, dass der insbesondere bei den Beigeladenen zum Ausdruck gekommene unbedingte Wunsch, das Haus Nr. 20 als Denkmal zu erhalten, ihnen letztlich den Blick auf die Tatsachen, mögen sie auch bedauerlich sein, sowie die verfassungsrechtlichen geschützten Eigentumsrechte der Kläger verstellt hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.