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Tatbestand:

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Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Anbringung einer Plakatanschlagtafel an der westlichen Giebelwand des Hauses I.straße 49 in M. (im Folgenden: Vorhaben).

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Wegen des Sach- und Streitstandes bis zum angefochtenen Urteil vom 20. März 2017 wird entsprechend § 130b Satz 1 VwGO auf dessen Tatbestand Bezug genommen.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstünden. Es füge sich nicht in die Eigenart der als Gemengelage zu qualifizierenden näheren Umgebung ein, da es die dort vorhandene Wohnbebauung neben den von den bestehenden Kfz-Werkstätten ausgehenden Störungen zusätzlichen, insbesondere optischen Störungen aussetzen und wegen seiner Vorbildwirkung bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen hervorrufen würde.

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Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung macht die Klägerin ergänzend geltend, die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks sei ein faktisches Mischgebiet, in dem das Vorhaben seiner Art nach zulässig sei. Zur näheren Umgebung gehöre die Bebauung beiderseits der I.‑straße zwischen der Einmündung der Straße I1. bis zur Einmündung der Q. Straße in die I.‑straße. In diesem Bereich gebe es zahlreiche gewerbliche Nutzungen, beispielsweise zwei Kfz-Werkstätten, eine davon verbunden mit einem Autohandel, zwei Schank- und Speisewirtschaften und eine Modeboutique. Selbst wenn man diese nähere Umgebung als Gemengelage ansehen würde, würde sich das Vorhaben dort angesichts der die Umgebung prägenden Kfz-Werkstätten als eine das Wohnen nicht störende Nutzung seiner Art nach einfügen.

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Die Klägerin beantragt schriftsätzlich sinngemäß,

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das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 21. April 2016 zu verpflichten, ihr die unter dem 1. Februar 2016 beantragte Baugenehmigung zur Anbringung einer Plakatanschlagtafel auf dem Grundstück Gemarkung M.‑Stadt, Flur 76, Flurstück 354 (I.‑straße 49) zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt schriftsätzlich,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Zur Begründung trägt sie ergänzend vor, die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks sei als allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren. Westlich der Einmündung der Straße I1. stünden bis zur Einmündung des I2. Weges in die I.‑straße auf beiden Seiten der I.‑straße ausschließlich Wohnhäuser. In östlicher Richtung bis zur Einmündung der Q. Straße in die I.‑straße sei diese durch eine Randbebauung bestehend aus Wohnhäusern und eingestreuten gewerblichen Nutzungen geprägt. Der Anteil der gewerblichen Nutzungen liege bei weniger als der Hälfte. Der Gebrauchtwagenhandel auf dem Grundstück I.‑straße 59 nutze das Grundstück I.‑straße 61 und die dort aufstehende Service-Halle der früheren Tankstelle mit einer Hebebühne für seine Gebrauchtfahrzeuge. Dieser Betrieb und die Kfz-Werkstatt auf dem Grundstück I.‑straße 67 mit zwei Hebebühnen lägen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. „Südlich I3.-straße ", der insoweit ein allgemeines Wohngebiet festsetze. Es handele sich jeweils um sehr kleine Betriebe mit eingeschränkter Kundenzahl, deren Störungsgrad gering sei. Nachbarbeschwerden gebe es nicht. Die außerdem vorhandenen gewerblichen Nutzungen wie der Laden für Mode und die Änderungsschneiderei (I.‑straße 47), das Restaurant (I.‑straße 88) und der Backshop mit Café (I.‑straße 53) seien in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig. Die frühere Nutzung des Hauses I.‑straße 53 für einen Zweiradhandel nebst Zweiradservice sei am 5. November 2015, also drei Monate vor Eingang des für das Vorhaben gestellten Bauantrags aufgegeben worden. Die für den Zweiradhandel am 22. Februar 2013 erteilte Baugenehmigung sei wegen der umliegenden Wohnbebauung mit immissionsschutzrechtlichen Auflagen verbunden gewesen. Seine Werkstatt habe sich im Untergeschoss des hinteren Gebäudeteils unterhalb des Geschäftsraumes befunden und habe von der I.‑straße aus nicht wahrgenommen werden können. Zudem spreche ein Fachgeschäft für Zweiräder lediglich einen ganz bestimmten Kundenkreis an. Die frühere Nutzung als Zweiradhandel mit Werkstatt sei heute nicht mehr erkennbar, denn das Ladenlokal sei ausgeräumt und die zugehörigen Werbeanlagen entfernt worden. In einem Teil des Ladenlokals werde nunmehr der besagte Backshop mit Café betrieben. Die Schaufenster des leerstehenden Teils des Ladenlokals seien mit Folien beklebt, die Werbung für den Backshop trügen. Eine nachprägende Wirkung des Zweiradhandels sei unter Berücksichtigung all dessen zu verneinen.

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Der Berichterstatter hat am 8. Mai 2018 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme wird auf das Terminsprotokoll verwiesen.

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Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter einverstanden erklärt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge (Beiakten Hefte 1 bis 14) der Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung, über die mit dem Einverständnis der Beteiligten der Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung entscheidet, ist unbegründet.

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Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.

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Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 21. April 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung.

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Dem Vorhaben steht § 13 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW entgegen, wonach unter anderem in allgemeinen Wohngebieten Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig sind.

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Nach Auswertung der beigezogenen Akten, der von der Beklagten vorgelegten Bestandsaufnahme vom 10. Juni 2016 und den bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindrücken liegt das Vorhabengrundstück innerhalb eines faktischen allgemeinen Wohngebiets im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO.

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Die Bewertung eines bestimmten räumlichen Bereichs als faktisches allgemeines Wohngebiet setzt grundsätzlich voraus, dass es dort nur solche Nutzungen gibt, die nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind. Gibt es außerdem vereinzelte Nutzungen, die nach § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sind, steht dies der Annahme eines faktischen allgemeinen Wohngebiets nicht entgegen, solange sich die nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen auf wirkliche Ausnahmefälle beschränken und nicht gerade als Ausnahmen eine eigene prägende Wirkung auf die Umgebung ausüben.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 –, juris, Rn. 34.

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So liegt der Fall hier. Die Umgebung des Vorhabengrundstücks (I.‑straße 49) ist, soweit sie dessen bodenrechtlichen Charakter beeinflusst und sich das Vorhaben seinerseits auf sie auswirken kann, in allen Richtungen ganz überwiegend von Wohnbebauung geprägt. Der kleine Laden für Mode und die Änderungsschneiderei (I.‑straße 47), das Restaurant (I.‑straße 88) und der Backshop mit Café (I.‑straße 53) sind als der Versorgung des Gebiets dienende Läden, als Schank- und Speisewirtschaft beziehungsweise als nicht störender Handwerksbetrieb nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig.

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Die teilweise Nutzung des Hauses I.‑straße 51 als Arztpraxis steht der Annahme eines faktischen allgemeinen Wohngebiets ebenfalls nicht entgegen. Nach § 13 BauNVO sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, unter anderem in einem allgemeinen Wohngebiet nur Räume zulässig. Das bedeutet, dass eine oder auch mehrere Nutzungseinheiten in einem Wohnhaus ausschließlich für freie oder ähnliche Berufe genutzt werden können, solange das Wohnhaus nicht durch überwiegende berufliche Nutzung dem Wohnen entfremdet wird. Allerdings dürfen regelmäßig nicht mehr als die halbe Anzahl der Nutzungseinheiten und nicht mehr als die Hälfte der Nutzfläche freiberuflich in Anspruch genommen werden, wobei es entscheidend darauf ankommt, dass der spezifische Gebietscharakter auch für das einzelne Gebäude gewahrt bleibt.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 2001 – 4 C 8.00 –, juris, Rn. 15.

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Die von der genehmigten Arztpraxis in Anspruch genommene Nutzfläche des Hauses I.‑straße 51 bleibt, anders als vom Senat zunächst angenommen, mit circa 136 qm hinter der zum Wohnen genehmigten Nutzfläche von circa 147 qm zurück. Da zwei Nutzungseinheiten zum Wohnen und eine Nutzungseinheit zur Ausübung freiberuflicher Tätigkeit genehmigt worden sind und das Haus äußerlich den Charakter eines Wohnhauses beibehalten hat, ist den Vorgaben des § 13 BauNVO genügt.

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Der Gebrauchtwagenhandel mit Service-Halle auf den Grundstücken I.‑straße 59 und 61 hindert die Qualifizierung der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks als faktisches allgemeines Wohngebiet ebenso wenig. Wegen seiner geringen Größe im Hinblick sowohl auf die zugehörigen Gebäude als auch auf die für die angebotenen Fahrzeuge zur Verfügung stehenden Aufstellfläche bewertet der Senat den Gebrauchtwagenhandel als einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb, der in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig ist. Die Nutzung der Service-Halle der ehemaligen Tankstelle für Pflege- und Servicearbeiten im Zusammenhang mit dem Gebrauchtwagenverkauf ändert daran nichts. Als einzige Ausnahme stellt der Betrieb, der zudem wegen seines geringen Umfangs seine Umgebung nicht zu prägen vermag, den angenommenen Gebietscharakter nicht in Frage.

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Aber selbst wenn man davon ausginge, dass der Gebrauchtwagenhandel mit Service-Halle ein Störpotenzial hätte, das seine Bewertung als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausschlösse, bliebe er bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks außer Betracht. Singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden, im Wesentlichen homogenen Bebauung stehen, sind regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 –, a.a.O., Rn. 44.

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Als Nutzung mit einem wohngebietsunverträglichen Störpotenzial wäre der Gebrauchtwagenhandel inmitten der ansonsten homogenen wohngebietsverträglichen Nutzungen ein solcher Fremdkörper, der weder seine Umgebung beherrschen noch mit ihr eine Einheit bilden würde.

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Der bis zum November 2015 in dem unweit des Vorhabengrundstücks gelegenen Haus I.‑straße 51 betriebene Zweiradhandel nebst Werkstatt beeinflusst die maßgebliche Umgebung nachwirkend nicht dahingehend, dass ihre Einordnung als faktischen allgemeines Wohngebiet nicht in Betracht käme. Zwar kann selbst ein inzwischen beseitigtes Gebäude bei der Bewertung der Eigenart eines Gebietes zu berücksichtigen sein, wenn nach der Verkehrsanschauung mit seiner Wiedererrichtung noch zu rechnen ist,

31

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 –, a.a.O., Rn. 8,

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doch hat hier der früher auf der Grundlage einer Baugenehmigung betriebene Zweiradhandel in Ansehung der konkreten Umstände keine Auswirkungen auf die Bestimmung des heutigen Gebietscharakters. Auch wenn er, wovon der Senat nach Auswertung der Akten nicht ausgeht, wohngebietsunverträglich gewesen sein sollte, ist nach seiner Aufgabe vor fast drei Jahren die mit der Baugenehmigung verbundene Legalisierungswirkung inzwischen entfallen. Das ehemals große Ladenlokal ist durch massive Wände dauerhaft in zwei etwa gleich große Geschäftsräume umgebaut worden. In einem dieser Geschäftsräume ist mit dem Backshop mit Café eine gänzlich andere, wohngebietsverträgliche Nutzung aufgenommen worden. Die Wiederaufnahme einer dem Zweiradhandel vergleichbaren Nutzung, zumal einer solchen, die wohngebietsunverträglich wäre, steht vor diesem Hintergrund nicht zu erwarten.

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Dass nach der Verkehrsanschauung mit der Wiederaufnahme einer wohngebietsunverträglichen Nutzung der leerstehenden Räume des nach Angaben der Beklagten vor etwa zehn Jahren aufgegebenen Möbelgeschäftes auf dem Grundstück I.‑straße 88 zu rechnen ist, schließt der Senat mit Blick auf den Zeitraum des Leerstandes, die zwischenzeitlich aufgenommene teilweise andere Nutzung des Grundstücks und die ablesbare Entwicklung der Umgebung zu einem allgemeinen Wohngebiet ebenfalls aus.

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Die Kfz-Werkstatt auf dem von dem Vorhabengrundstück annähernd 300 m entfernten Grundstück I.‑straße 67 gehört nach den bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindrücken nicht mehr zur näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks. Angesichts der Entfernung zwischen den Grundstücken und unter Berücksichtigung der potenziellen Auswirkungen des Vorhabens und des vergleichsweisen geringen Umfangs des Werkstattbetriebs kann dieser weder den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks beeinflussen oder gar prägen noch sich das Vorhaben seinerseits auf ihn auswirken. Dass man vom jeweiligen Grundstück aus das jeweils andere mit Mühe zu erkennen vermag, rechtfertigt keine andere Bewertung.

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Liegt das Vorhabengrundstück mithin inmitten eines faktischen allgemeinen Wohngebietes, ist das Vorhaben, das nicht der Werbung an der Stätte der Leistung, sondern der Fremdwerbung dienen soll, unzulässig.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 ff. ZPO.

37

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.