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 T a t b e s t a n d

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Die Kläger sind Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens T.       /F.       . Das Verfahren wurde auf Antrag der zuständigen Enteignungsbehörde vom 12. Juli 2001 durch bestandskräftigen Beschluss der Oberen Flurbereinigungsbehörde vom 31. Oktober 2007 als Unternehmensflurbereinigung nach den §§ 87 ff. Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) angeordnet. Es begleitet die Ausweisung der Trassenflächen und der Ausgleichsflächen für den zwischenzeitlich am 31. Oktober 2008 planfestgestellten Neubau der Ortsumgehung der Gemeinde U.         , der Landesstraße. Im ersten Änderungsbeschuss vom 21. April 2011 wurde der Verfahrenszweck des Flurbereinigungsverfahrens erweitert. Grund war die Ausweisung der Trasse zur Ortsumgehung L.          der Kreisstraße mit Anschluss an die L. Das Verfahrensgebiet wurde durch einen zweiten und dritten Änderungsbeschluss nochmals erweitert.

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Die Kläger haben als Miteigentümer das Grundstück Gemarkung T.       , Flur 10, Flurstück 821, in Größe von 0,3064 ha und das Grundstück Gemarkung T.       , Flur 27, Flurstück 40, in Größe von 0,5370 ha eingebracht. Nach Aufstellung eines Wertermittlungsrahmens ermittelte der Beklagte die Werte für die beiden Einlageflächen der Kläger mit 6.625 Wertzahlen (WZ). Er stufte dabei die beiden Flächen als landwirtschaftliche Nutzflächen ein und erläuterte die Ergebnisse der Wertermittlung im Anhörungstermin vom 6. Juni 2012. Die Kläger wandten gegen die Bewertung ihres Grundstücks Gemarkung T.       , Flur 10, Flurstück 821, welches nach der Ausführungsplanung im Bereich der Straßentrasse liegt, ein: Das Grundstück liege am Rande der Bebauung des Ortes T.       . Angemessen sei eine Bewertung mit dem vierfachen Ackerlandwert, weil der Wert sich an einer früher gegebenen eventuellen Bebaubarkeit orientieren müsse. Der Beklagte kam in seinen Nachermittlungen zu dem Ergebnis, dass die Bewertung des Einlageflurstücks 821 als landwirtschaftliche Nutzfläche in der Klasse 3 mit 2.329 WZ richtig sei und eine bessere Bewertung wegen eventueller Bebaubarkeit nicht möglich sei. Deshalb half der Beklagte den Einwendungen der Kläger nicht ab und stellte die Ergebnisse der Wertermittlung durch Anordnung vom 8. Juli 2013 fest.

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Hiergegen haben die Kläger am 7. August 2013 Klage erhoben. Nach Wiedereinführung des zuvor durch Landesgesetz (auch) in flurbereinigungsrechtlichen Verfahren ausgesetzten Widerspruchverfahrens verhandelte die Spruchstelle für Flurbereinigung über die Sache. Sie wies die von den Klägern erhobenen Einwendungen durch Bescheid vom 19. März 2014 zurück und führte zur Begründung aus: Da es sich bei dem Einlageflurstück der Kläger um eine landwirtschaftliche Fläche handele, sei der Bodennutzwert gemäß §§ 27, 28 Abs. 1 FlurbG anzuhalten. Bei der Bewertung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke sei ein Abweichen von dem am objektiven Nutzungswert orientierten Bewertungsmaßstab des § 28 Abs. 1 FlurbG nur möglich, wenn die den Tauschwert eines Grundstücks im Flurbereinigungsverfahren begründenden Eigenschaften im landwirtschaftlichen Nutzungswert nicht oder nicht wesentlich zum Ausdruck kämen. Die Kläger räumten selbst ein, dass das Flurstück außerhalb von werterhöhenden Bebauungsplänen liege. Es bestehe danach kein Grund, eine Bewertung nach Verkehrswert gemäß § 29 FlurbG vorzunehmen. Auch der Vortrag, ihr Einlageflurstück sei aufgrund seiner Lage begünstigt und quasi wie Bauerwartungsland zu bewerten, greife nicht durch. Es sei nicht ersichtlich, dass für den streitbefangenen Bereich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ein höherer Wert in Ansatz gebracht werden müsse. Auch das Gebäude auf dem Nachbarflurstück führe für sich allein für das Einlageflurstück 821 zu keiner über den Nutzwert hinaus höheren Bewertung. Es stehe eindeutig im bauplanungsrechtlichen Außenbereich und sei zu Beginn der sechziger Jahre nach einer Sondergenehmigung der Baubehörde entstanden. Auch andere Merkmale, die eine höhere Bewertung als landwirtschaftliche Fläche begründen würden, lägen nicht vor.

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Die Kläger halten im Klageverfahren an ihrer Einschätzung fest, dass das Grundstück im Hinblick auf die angrenzende Bebauung mit einem Wohnhaus und die Ausweisung des Einlageflurstücks 821 als Wohnbaufläche in einem früheren Bebauungsplan abweichend von der Regel des § 28 Abs. 1 FlurbG zu bewerten sei, und zwar mit dem vierfachen Ackerlandwert.

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Die Kläger beantragen,

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die Feststellungen der Ergebnisse der Wertermittlung des Beklagten betreffend ihr Einlage-grundstück Gemarkung T.       , Flur 10, Flurstück 821, mit 2.329 WZ in der Gestalt des Bescheides der Spruchstelle für Flurbereinigung vom 19. März 2014 dahin zu ändern, dass für ihre Einlagefläche ein Wert von 9.316 WZ festgesetzt wird.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er nimmt Bezug auf den Inhalt des Bescheides der Spruchstelle für Flurbereinigung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die von dem Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen, die einschließlich der darin enthaltenen Karten, Pläne und Luftbilder Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage hat keinen Erfolg. Der angefochtene Verwaltungsakt ist rechtmäßig.

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Der Beklagte hat das Einlagegrundstück der Kläger Gemarkung T.       , Flur 10, Flurstück 821, mit 2.329 WZ in nicht zu beanstandender Weise bewertet. Ein Anspruch der Kläger auf eine Änderung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 8. Juli 2013 mit dem Ziel einer höheren Bewertung ihres Grundstücks besteht nach den auch in dieser Unternehmensflurbereinigung anzuwendenden Bewertungsgrundsätzen der wertgleichen Abfindung nicht.

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Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung findet ihre Rechtsgrundlage in § 32 FlurbG.

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In formaler Hinsicht sind Rechtsfehler weder geltend gemacht noch ersichtlich. Die Nachweise über die Ergebnisse der von landwirtschaftlichen Sachverständigen (§ 31 FlurbG) vorgenommenen Wertermittlung haben gemäß § 32 Satz 1 FlurbG zur Einsichtnahme ausgelegen und sind den Klägern gemäß § 32 Satz 2 FlurbG in einem Anhörungstermin erläutert worden. Schließlich ist die Feststellung der Ergebnisse nach Prüfung der Einwendungen öffentlich bekannt gemacht worden (§ 32 Satz 3 Halbsatz 2 FlurbG).

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Auch in der Sache ist die Wertermittlung hinsichtlich des hier allein streitbefangenen Flurstücks 821 nicht zu beanstanden. Sie erweist sich gemessen an den gesetzlichen Vorgaben in den §§ 28 ff. FlurbG als zutreffend.

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Nach dem für die Regelflurbereinigung geltenden § 44 Abs. 1 FlurbG kann jeder Teilnehmer eine wertgleiche Abfindung in Land beanspruchen. Um diese Verpflichtung erfüllen zu können, ist nach § 27 Abs. 1 Satz 1 FlurbG der Wert der alten Grundstücke zu ermitteln. Die Wertermittlung hat in der Weise zu erfolgen, dass der Wert der Grundstücke eines Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke des Flurbereinigungsgebiets zu bestimmen ist (§ 27 Satz 2 FlurbG). Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ist das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei üblicher Bewirtschaftung jedem Besitzer gewähren können. Hierbei sind die Ergebnisse einer Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz zu Grunde zu legen (§ 28 Abs. 1 FlurbG), wobei Abweichungen möglich sind.

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Diese Vorschriften finden auf das hier vorliegende Unternehmensflurbereinigungsverfahren im Sinne der §§ 87 ff. FlurbG Anwendung. Zwar hat in einer Unternehmungsflurbereinigung, anders als von § 27 Satz 1 FlurbG vorausgesetzt, kein Teilnehmer einen Anspruch auf wertgleiche Landabfindung nach § 44 FlurbG.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2010 - 9 B 90.09 -, Buchholz 424.01 § 28 FlurbG Nr. 13 = juris, Rdnr. 8, m.w.N.

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Gleichwohl handelt es sich bei der Unternehmensflurbereinigung ebenfalls um ein Flurbereinigungsverfahren, auf das grundsätzlich alle Vorschriften der Regelflurbereinigung Anwendung finden, soweit ihre Anwendbarkeit nicht durch die Vorschriften der §§ 87 bis 90 FlurbG eingeschränkt oder gänzlich verdrängt wird. Denn in einer Unternehmensflurbereinigung können auch allgemeine Aufgaben der Regelflurbereinigung erfüllt werden, die vom Handlungsrahmen des § 37 FlurbG gedeckt sind. Im Rahmen der Unternehmensflurbereinigung können auch die Besitzverhältnisse im Verfahrensgebiet wie in einem Regelflurbereinigungsverfahren neu geordnet werden, wo dies aus Gründen der Bewältigung der Unternehmensfolgen allein nicht geboten wäre. Solange die in § 87 Abs. 1 FlurbG genannten Zwecke der Unternehmensflurbereinigung im Vordergrund stehen, kann die an den Neugestaltungsgrundsätzen des § 37 FlurbG orientierte Neustrukturierung der landwirtschaftlichen Nutzfläche im gesamten Verfahrensgebiet erfolgen.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 2009 - 9 C 9.08 -, BVerwGE 135, 110 = juris, Rdnr. 30.

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Vorbehaltlich nicht mehr behebbarer, unternehmensbedingter Wertminderungen (§ 88 Nrn. 3, 4 und 5 FlurbG), die im Flurbereinigungsplan als solche gesondert festzustellen sind, und für die Geldentschädigungen und Leistungen nach § 88 Nr. 6 FlurbG zu erbringen sind, muss die dem Teilnehmer gewährte Abfindung den Grundsätzen des § 44 FlurbG entsprechen.

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Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 25. November 2004 ‑ 3 A 02.750 -, juris, Rdnr. 18, m.w.N.

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Deshalb bedarf es auch im Verfahren der Unternehmensflurbereinigung einer Wertermittlung nach den Vorgaben der §§ 27 ff. FlurbG.

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Für die Feststellung des Zustandes des Bodens ist dabei zunächst der tatsächliche Zeitpunkt der Wertermittlung maßgeblich.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Januar 1971 - IV CB 145.68 -, juris, Rdnr. 4 = RdL 1971, 184 = RzF 27, Seite 17.

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Allerdings ist für die Abfindung nicht der Wert zum Wertermittlungszeitpunkt maßgeblich, sondern der Zeitpunkt, in dem der neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt (vorzeitige Ausführungsanordnung/Ausführungsanordnung). In den Fällen der vorläufigen Besitzeinweisung ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird (§ 44 Abs. 1 Satz 3 und 4 FlurbG).

30

Zur Vereinbarkeit der Stichtagsregelung mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vergleiche: BVerwG, Beschluss vom 12. Juli 2007 – 9 B 18.07 -, juris, Rdnr. 14 ff.

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Wegen des maßgeblichen Zeitpunktes der Grundstücksbewertung dürfte hier außerdem die Vorwirkung der Enteignung bei der Wertermittlung zu beachten sein. Die Vorwirkung der möglichen Enteignung gilt auch für die Durchführung der Flurbereinigung unter Anwendung der §§ 87 ff. FlurbG. Es spricht deshalb Erhebliches dafür, den Stichtag für die hier zu überprüfende Grundstücksbewertung auf den Zeitpunkt vor Erlass der das Verfahren auslösenden Planfeststellung vorzuverlegen.

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Vgl. BayVGH, Urteil vom 3. März 1994 – 13 A 92.2234 und 13 A 93.1782 -, juris, Rdnr. 44 = RdL 1994, 294; Wingerter/Mayr, FlurbG, Kommentar, 9. Auflage 2013, § 29 Rdnr. 27.

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Letztlich kommt es darauf hier aber nicht entscheidend an.

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Zwar wird das Einlageflurstücks 821 unmittelbar für das Unternehmen benötigt. Ausweislich der vom Beklagten vorgelegten Unterlagen ist die Einlagefläche der Kläger aber bereits seit 1987 und damit vor Erlass der das Verfahren auslösenden Planfeststellung, eindeutig als landwirtschaftliche Nutzfläche zu qualifizieren gewesen und nach dem Wertermittlungsrahmen nur als Ackerland, und zwar ‑ wie von den Klägern nicht bezweifelt wird – mit der Klasse 3 zu bewerten.

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Bei der hier streitgegenständlichen Fläche der Kläger handelte es sich, bevor sie auf Grund der Überplanung durch den Unternehmensträger zur Straßenfläche wurde und damit endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde, auch nicht um eine Sonderfläche nach dem hier maßgeblichen Wertermittlungsrahmen oder um sogenanntes begünstigtes Agrarland.

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Der Wertermittlungsrahmen, der zu Beanstandungen keinen Anlass gibt, differenziert die Sonderflächen nach drei Klassen:

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Sonderklasse 1: bebaute Fläche und das Bauland,

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Sonderklasse 2: Gebäude und Freifläche Landwirtschaft, Schulzentrum und

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Sonderklasse 3: Bauflächen im Flächennutzungsplan.

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Das Einlageflurstück 821 der Kläger erfüllt keines der Kriterien, um als Sonderfläche bewertet zu werden.

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Aus den vom Beklagten vorgelegten Unterlagen ergibt sich, dass sich das Einlageflurstück 821 nach dem Leitplan, 1. Änderung 1962, der früheren Gemeinde T.       in einem weitläufig als Wohnbaufläche ausgewiesenen Bereich befunden hat. Im Flächennutzungsplan der Stadt U.         aus dem Jahre 1973 liegt das Einlageflurstück 821 immer noch in einem Wohnflächenbereich. Die Straßentrasse der heute planfestgestellten Landesstraße L wurde damals gestrichelt dargestellt. Mit der 62. Änderung des Flächennutzungsplans, rechtskräftig seit dem 2. Februar 1987, wurde das Einlageflurstück 821 als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen und die Umgehungsstraße nachrichtlich dargestellt. Auch nach dem zum Zeitpunkt der Wertermittlung geltenden Flächennutzungsplan wird die Fläche als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen. Damit kommt hier eine höhere Qualitätsbeurteilung als die als landwirtschaftliche Nutzfläche nicht in Betracht. Ein Anspruch der Kläger auf Einstufung des nur als Ackerland bewerteten Flurstücks als Sonderfläche besteht damit nicht. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass entsprechende, hier rechtlich erhebliche Planungen bezüglich der genannten Flächen bestanden haben könnten, die zu einer Einstufung als Sonderfläche hätten führen müssen. Auch das auf dem südöstlich angrenzenden Flurstück 247 stehende Gebäude führt für das Einlageflurstück der Kläger nicht zu einer über den Nutzwert hinausgehende höhere Bewertung. Das Gebäude steht im Außenbereich und ist ausweislich der vorgelegten Unterlagen zu Beginn der sechziger Jahre nach Erteilung einer Sondergenehmigung der Baubehörde errichtet worden. Von einem unbeplanten Innenbereich i.S.d. § 34 BauGB kann angesichts dessen keine Rede sein.

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Die Feststellungen des Senats lassen auch keine Umstände erkennen, die in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG, wonach für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke das Wertverhältnis „in der Regel“ nach dem Nutzen zu ermitteln ist, eine weitere Differenzierung bei der Bewertung der Fläche als Ackerland hätten rechtfertigen können.

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Unter der Geltung der Wertermittlungsverordnung (WertV) war die Qualitätsstufe „begünstigtes Agrarland“ nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 auch für die Flächenbewertung im Flurbereinigungsverfahren anerkannt; bei Vorliegen der in dieser Vorschrift normierten Voraussetzungen hat das Bundesverwaltungsgericht eine von der Regel des § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG abweichende Grundstücksbewertung für geboten angesehen. Zum sogenannten begünstigten Agrarland waren diejenigen land- oder forstwirtschaftlich genutzten oder nutzbaren Flächen zu rechnen, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eigneten, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahin gehende Nachfrage bestanden hat und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorstand.

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Vgl. hierzu grundlegend: BVerwG, Urteil vom 4. Februar 1991 - 5 B 91.90 -, juris Rdnr. 4 = RdL 1991, 67.

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Abweichend davon kennt die Immobilienwertermittlungverordnung – ImmoWertVO (BGBl. I 2010, 639), die zum 1. Juli 2010 – also nach Erlass des Planfeststellungsbeschlusses - die Wertermittlungsverordnung abgelöst hat, den Begriff des begünstigten Agrarlandes nicht mehr. Allerdings ist nach § 4 Abs. 3 ImmoWertVO auch für die Bewertung der Flächen der Land- und Forstwirtschaft entsprechend ihrer Wertigkeit eine differenzierte Behandlung zulässig. Diese besondere Wertigkeit kann z.B. bei einem Freizeitgrundstück in attraktiver Lage oder Flächen, die als Golf- oder Flugsportplatz vorgesehen sind, vorliegen.

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Vgl. hierzu mit weiteren Beispielen: Wingerter/Mayr, FlurbG, Kommentar, 9. Aufl. 2013, § 28 Rdnr. 9.

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Flächen sind aber nicht höher zu bewerten, die schon nach früherer Rechtslage nicht als begünstigtes Agrarland angesehen worden sind.

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Die Voraussetzungen beider hier in Betracht kommenden Regelungen erfüllt das Einlageflurstück 821 nicht. Das Grundstück liegt im Außenbereich und lässt eine Eignung für eine außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzung nicht erkennen. Zudem haben die Kläger selbst nicht geltend gemacht, dass eine entsprechende Nachfrage von Seiten Dritter bestanden hat oder besteht. Allein die von den Klägern angeführte Nähe zur Ortslage, die hier ohnehin kaum erkennbar ist, reicht für eine Abweichung von der Regel des § 28 Abs. 1 FlurbG nicht aus.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 138 Abs. 1 Satz 2, 147 Abs. 1 FlurbG i.V.m. §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Die Gerichtsgebühr hat der Senat aus dem Betrag von 6.987,00 Euro errechnet (vgl. § 52 Abs. 3 GKG). Dieser ergibt sich unter Berücksichtigung des im Wertermittlungsrahmen angesetzten Kapitalisierungsfaktors 10 aus dem von den Klägern geltend gemachten Verkehrswert für das hier streitgegenständliche Einlageflurstück in Höhe von 9.316,00 Euro abzüglich des bereits vom Beklagten ermittelten Nutzwertes in Höhe von 2.329,00 Euro. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG i.V.m. § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

50

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.