1

G r ü n d e :

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Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

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Zulassungsgründe im Sinne von § 124 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung  VwGO - sind nicht dem Erfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügend dargelegt oder lassen sich nicht feststellen.

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Dies gilt zunächst hinsichtlich der geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

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Das Verwaltungsgericht hat sich im angefochtenen Urteil auf den Standpunkt gestellt, der Kläger habe den Ertragsausfall insoweit zu vertreten, als er das Mietverhältnis mit der Firma D.   GmbH nach Auftreten der Zahlungsschwierigkeiten nicht so schnell wie rechtlich möglich beendet, sondern es erst am 2. Dezember 2002 gekündigt und eine Räumungsfrist bis zum 15. Januar 2003 eingeräumt habe, statt unverzüglich nach einem neuen solventen Mieter zu suchen (vgl. Urteilsabdruck S. 6). Die Unterlassung der mithin unter Erlassgesichtspunkten zu erwartenden Kündigung habe zur Folge, dass mit Blick auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB - und die dort genannten (zeitlichen) Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung bei Mietzinsverzug der durch die Zahlungsschwierigkeiten der Mieterin verursachte Ertragsausfall des Jahres 2002 nur für zwei Monate als nicht vom Steuerschuldner zu vertreten anzusehen sei (vgl. Urteilsabdruck S. 7).

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Diese Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts begegnet unter Berücksichtigung der Ausführungen des Klägers im Rahmen der Begründung des Zulassungsantrages keinen ernstlichen Zweifeln.

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Soweit sich der Kläger darauf beruft, er habe nach dem Zeitpunkt, an dem er hätte kündigen können, noch insgesamt 60.450,59 Euro an Mieteinnahmen für das Jahr 2002 erzielt, ist das damit verbundene Festhalten am Mietvertrag trotz erheblicher finanzieller Einbußen anstelle einer Kündigung mit dem Bemühen um eine ertragssichernde Neuvermietung dem eigenen unternehmerischen Risikobereich des Klägers zuzuordnen. Dies hat das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Senats,

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vgl. Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, Rn. 56, in: juris,

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zutreffend ausgeführt (vgl. Urteilsabdruck S. 7).

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Zur Annahme ernstlicher Zweifel führt auch nicht die Auffassung des Klägers, aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen sei das Objekt nach einer fristlosen Kündigung nicht sofort zu vermieten gewesen. Zum einen hätten zunächst eine Räumungsklage erhoben und die Räumung dann auch tatsächlich erfolgen müssen. Zum anderen sei das Objekt, das als Tierfutterfabrik genutzt worden sei, wegen des damit verbundenen besonderen Zuschnitts nicht ohne weiteres kurzfristig neu zu vermieten gewesen.

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Mit diesen Ausführungen macht der Kläger letztlich geltend, es fehle an der Kausalität seines Verhaltens, nämlich des Unterlassens einer rechtlich möglichen Kündigung, für seinen Einnahmeverlust. Dabei übersieht der Kläger jedoch, dass für die Ablehnung eines beantragten Grundsteuererlassens nicht positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat. Vielmehr muss umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat. Daher kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Kündigung und des damit verbundenen fehlenden Bemühens um eine umgehende Neuvermietung für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass das Unterlassen keine Auswirkungen auf die Ertragsminderung gehabt hat.

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Vgl. Beschluss des Senates vom 11. Juli 2011  14 A 918/10 -, Rn. 23, in: juris.

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Eine solche Feststellung lässt sich anhand des klägerischen Vorbringens nicht treffen. Es liegt nicht außerhalb jeder realistischen Vorstellung, dass bei einer Kündigung, zumal bei einer offensichtlich rechtmäßigen Kündigung, der betroffene Mieter dieser auch umgehend Folge leistet. Damit hätte es keines eigenständigen Räumungsverfahrens bedurft, so dass auch einer Neuvermietung nichts entgegen gestanden hätte. Dass auch tatsächlich kurzfristig ein Nachmieter zur Verfügung gestanden hätte, wäre eine Frage des zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Marktes gewesen, lässt sich aber nicht von vornherein in einem negativen Sinn beantworten.

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Wenn ein Grundsteuerpflichtiger in den Genuss eines Teilerlasses der  grundsätzlich ertragsunabhängigen  Grundsteuer gelangen will, muss er bei einem erheblichen Mietausfall in aller Regel zumindest das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt fristlos kündigen, um jedenfalls dem Mieter das Besitzrecht zu entziehen und die Grundlage dafür zu schaffen, durch Neuvermietung den Ertragsausfall zu beenden. Tut er dies  auch aus wohlerwogenen wirtschaftlichen Gründen  nicht, ist das Risiko des weiteren Ertragsausfalls Folge dieser unternehmerischen Entscheidung und schließt damit die Feststellung des Nichtvertretenkönnens des Ertragsausfalls im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG aus.

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Die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist nicht dargelegt. Explizit wirft der Kläger keine bisher höchstrichterlich nicht beantwortete Frage auf, die sich in dem erstrebten Berufungsverfahren stellen würde und die im Interesse der einheitlichen Auslegung und Anwendung oder der Fortentwicklung des Rechts einer Klärung bedürfte. Dem klägerischen Vorbringen lässt sich auch nicht sinngemäß eine derartige Frage entnehmen. Der Hinweis des Klägers auf das Erfordernis eines "strukturell bedingten" Leerstandes ist insoweit unergiebig. Unter "strukturell bedingtem" Leerstand ist ein Leerstand zu verstehen, der (und in dessen Folge eine Ertragsminderung) auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben.

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Vgl. u. a. Urteil des Senats vom 26. März 2009  14 A 3168/07 -, Rn. 53 und 54, m. w. N., in: juris.

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Die Frage, ob ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt, betrifft nicht die hier entscheidende Frage, ob ein Ertragsausfall nicht zu vertreten ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 47 Abs. 1 und 3 sowie 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes - GKG -.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.