Oberverwaltungsgericht NRW, 2 B 1495/10

Gründe:

Der Senat hat das Passivrubrum von Amts wegen geändert, nachdem durch den Wegfall von § 5 AG VwGO (vgl. Art. 2 Nr. 28 des Gesetzes zur Modernisierung und Bereinigung von Justizgesetzen im Land Nordrhein-Westfalen vom 26. Januar 2010, GV. NRW. S. 30) und die nunmehrige Geltung des sog. Rechtsträgerprinzips kraft Gesetzes zum 1. Januar 2011 auf Seiten des Antragsgegners ein Beteiligtenwechsel eingetreten ist.

Die zulässige Beschwerde ist in dem aus dem Beschlusstenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

Die in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, führen dazu, dass die angefochtene Entscheidung zu ändern ist und dem mit der Beschwerde weiterverfolgten Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage hinsichtlich der in der Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 12. Juli 2010 unter Ziffer 1 enthaltenen Regelungen in Bezug auf die Regelung in Ziffer 1 b entsprochen wird. Die ausgesprochene Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gilt gegebenenfalls auch über den Ablauf der in § 80 b VwGO genannten Frist von drei Monaten nach Ablauf der Frist des § 124 a Abs. 3 Satz 1 VwGO zur Begründung der Berufung hinaus.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 12. Juli 2010, mit der der Antragstellerin als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) O.------straße 1 - 25 / I. Straße 59 - 61 / E. Straße 470 - 472 in E1. unter Anordnung der sofortigen Vollziehung aufgefordert worden ist, in der Tiefgarage des vorgenannten Objekts sämtliche Garagentore dauerhaft in geöffneter Position festzusetzen (Ziffer 1 a) sowie die in den Einstellboxen gelagerten Gegenstände und Materialien, mit Ausnahme derer, die an ein Kraftfahrzeug montiert werden können, zu entfernen und die Boxen dauerhaft von unzulässigen Materialien freizuhalten (Ziffer 1 b), unter Bezugnahme auf das im Hauptsacheverfahren 25 K 4831/10 ergangene Urteil vom 18. Oktober 2010 abgelehnt. Die Ordnungsverfügung habe auf der Grundlage von § 61 Abs. 1 BauO NRW erlassen werden können, da die beanstandeten Zustände - Lagerung von Gegenständen sowie die eingebauten Tore - gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstießen. Aufgrund der sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG ergebenden Befugnis habe die Antragsgegnerin die Antragstellerin, die als Verwalterin für das in Rede stehende Objekt bestellt sei, als Störerin in Anspruch nehmen können. Das Auswahlermessen sei ebenfalls ordnungsgemäß ausgeübt worden.

Die dagegen von der Beschwerde erhobenen Rügen haben teilweise Erfolg. Die angefochtene Ordnungsverfügung ist bei summarischer Prüfung zwar insoweit rechtmäßig, als der Antragstellerin das Offenhalten der Garagentore aufgegeben worden ist, und davon ausgehend die vom Verwaltungsgericht im Rahmen des § 80 Abs. 5 VwGO vorgenommene Interessengewichtung nicht zu beanstanden (hierzu 1.). Hinsichtlich der der Antragstellerin auferlegten weiteren Verpflichtung, Gegenstände aus den Einstellboxen zu entfernen und diese dauerhaft von unzulässig gelagerten Materialien freizuhalten, spricht demgegenüber Alles für deren Rechtswidrigkeit (hierzu 2.).

1. Die Antragsgegnerin konnte - gestützt auf § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW - die in Ziffer 1 a der streitigen Ordnungsverfügung getroffene Anordnung zum Öffnen und Offenhalten der Garagentore erlassen. Bedenken hinsichtlich der Bestimmtheit dieser Anordnung im Sinne von § 37 Abs. 1 VwVfG NRW bestehen nicht. Mit den "Garagentoren" sind nach der Begründung der angefochtenen Ordnungsverfügung erkennbar sämtliche die Stellplätze in der zu dem Objekt "WEG O.------straße 1 - 25 / I. Straße 59 - 61 / E. Straße 470 - 472" gehörenden Tiefgarage zur Fahrgasse abschließenden Metallgittertore mit einer Maschenbreite von weniger als 9 cm x 9 cm gemeint.

Die in Rede stehenden Garagentore verstoßen im geschlossenen Zustand gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinne von § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW (dazu 1.1). Auch ist die Antragstellerin aufgrund der ihr in Bezug auf die streitbefangene Tiefgarage als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Wohnungseigentümer zustehenden Befugnisse Störerin und konnte daher von der Antragsgegnerin in Anspruch genommen werden (dazu 1.2). Das Auswahlermessen wurde ebenfalls ordnungsgemäß ausgeübt (dazu 1.3).

1.1 Dass die formell illegal errichteten Garagentore - in geschlossenem Zustand - gegen das in § 17 Abs. 1 BauO NRW enthaltene Gebot verstoßen, wonach bauliche Anlagen so beschaffen sein müssen, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind, ist in dem angefochtenen Beschluss des Verwaltungsgerichts bzw. in dem in Bezug genommenen Urteil zutreffend dargelegt worden und wird von der Beschwerde nicht durchgreifend in Frage gestellt.

Die Antragstellerin macht im Wesentlichen geltend, dass der in der "Deutschen Feuerwehr-Zeitung, BRANDSchutz" 2010, S. 407 ff., beschriebene und analysierte Brandfall in einer Tiefgarage in E2. /C. -X. am 5. Dezember 2009 von anderen Kriterien geprägt gewesen sei, als sie von der angefochtenen Ordnungsverfügung ins Feld geführt würden. Dieser Einwand greift schon deshalb zu kurz, weil jener Brandfall nicht der unmittelbare Anlass für den Erlass der streitigen Ordnungsverfügung war. Der Artikel aus der Deutschen Feuerwehr-Zeitung ist von der Antragsgegnerin im erstinstanzlichen Verfahren lediglich zur Veranschaulichung der Problematik des Verschließens von Einstellboxen in Tiefgaragen vorgelegt worden.

Für eine Beeinträchtigung des vorbeugenden Brandschutzes im Sinne von § 17 Abs. 1 BauO NRW spricht vor allem die fachkundige Einschätzung des Arbeitskreises Vorbeugender Brand- und Gefahrenschutz der Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren in der Bundesrepublik Deutschland. Danach sind wirksame Löscharbeiten nur möglich, wenn die Garage entweder gesprinklert wird oder die Trennung zwischen Fahrgasse und Einstellboxen mit Gittertoren mit einer Maschenweite von mindestens 9 cm ausgebildet ist (vgl. Sitzungsergebnis Nr. 1/2008 vom Oktober 2008, www.agbf.de). Bei einer geringeren Maschenweite ist das Löschen eines in der Einstellbox befindlichen Brandherdes von außen nämlich nicht möglich, so dass das Tor zunächst aufgebrochen werden müsste. Aus diesen Gründen hatte auch bereits der Erlass des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen vom 30. Juni 2007 den Einbau von "Garagentoren" vor Einstellboxen in Tiefgaragen von einer Maschenweite von mindestens 9 cm abhängig gemacht. Diese fachkundige und bei summarischer Prüfung ohne Weiteres nachvollziehbare Einschätzung wird von der Beschwerde nicht durchgreifend in Frage gestellt. Auch wenn für den Verlauf des Brandfalls und der Löscharbeiten in E2. - neben dem Umstand, dass dort die Einstellboxen durch Kipptore aus Lochblech zur Fahrgasse hin abgetrennt waren - weitere Umstände eine Rolle spielten, ändert dies nichts daran, dass das Verschließen der Einstellboxen mit den hier in Rede stehenden Garagentoren jedenfalls auch für sich genommen Löscharbeiten erschweren kann.

Verstößt der bestehende, formell illegale Zustand somit materiell gegen § 17 Abs. 1 BauO NRW, bestehen auch keine Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass die Antragsgegnerin erst nach über 40 Jahren und aufgrund eines ministeriellen Erlasses Veranlassung für ein Einschreiten gesehen habe, stellt dies das öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung nicht in Frage. Auch wenn - wie die Antragstellerin meint - die (statistische) Wahrscheinlichkeit eines Brandes in einer (Tief-)Garage gerade auch im Vergleich zu einem Wohnungsbrand relativ gering sein sollte, ergibt sich daraus nicht etwa, dass insofern keine Gefahr besteht, die ein sofortiges Handeln zum vorbeugenden Brandschutz erfordert. Denn gerade auch für Großgaragen gilt, dass ein fehlendes Brandereignis im Grunde nicht aus sich heraus einen Dauerzustand darstellt. Mit dessen Ende muss vielmehr jederzeit gerechnet werden, wie der 7. und 10. Senat bereits in Bezug auf Wohnhäuser zutreffend ausgeführt haben.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. Februar 2010 - 7 A 1235/08 -, BauR 2010, 914 = juris Rn. 41, und vom 28. August 2001 - 10 A 3051/99 -, BRS 64 Nr. 201 = juris Rn. 22.

Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass bei Tiefgaragen aufgrund der besonderen Gegebenheiten dort - wie auch der Brand in E2. gezeigt hat - im Brandfall mit erheblichen Gefahren für Menschen und Sachen zu rechnen ist. Daher kommt der Einhaltung brandschutzrechtlicher Anforderungen dort besondere Bedeutung zu. Vorliegend kommt hinzu, dass die vorhandenen Brandschutzeinrichtungen in der streitgegenständlichen Tiefgarage nach den Feststellungen der Antragsgegnerin, denen die Antragstellerin nicht substantiiert entgegengetreten ist, eine frühzeitig Branderkennung und Eingrenzung nicht ausreichend sicherstellen. Dazu hat sie nachvollziehbar darauf verwiesen, dass weder eine Rauchmelde- noch eine Sprinkleranlage vorhanden sei und die Lüftungsanlage nicht für eine Entrauchung des Gebäudes ausgelegt sei. Diese Feststellung ist davon unabhängig, dass die Antragstellerin die gegebenen Zustände über Jahre nicht beanstandet hat und erst aufgrund neuer Erkenntnisse den Verstoß gegen brandschutzrechtliche Bestimmungen erkannt hat.

1.2 Die Antragstellerin konnte in ihrer Funktion als Verwalterin der "WEG O.------straße 1 - 25 / I. Straße 59 - 61 / E. Straße 470 - 472" von der Antragsgegnerin als Störerin in Anspruch genommen werden. Die diesbezügliche ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit der Antragstellerin folgt aus §§ 17, 18 OBG in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG.

In den letztgenannten Vorschriften sind dem Verwalter im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Handlungsbefugnisse in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eingeräumt, die es nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts rechtfertigen, ihn insoweit auch als Störer in Anspruch zu nehmen.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 15. April 2009 - 10 B 304/09 -, BRS 74 Nr. 210 = juris Rn. 3 und 5, vom 17. Dezember 2008 - 10 A 1649/08 -, und vom 3. März 1994 - 11 B 2566/93 -, juris Rn. 7.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dabei ergeben sich aus dieser Vorschrift - wie die Neuregelung durch Art 1 Nr. 16 des Gesetzes zur Änderung des WEG und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) schon in ihrem Wortlaut verdeutlicht - im Grunde lediglich Rechte und Pflichten im Innenverhältnis. Sie zeigt aber den Handlungsrahmen auf, in dem der Verwalter im Grundsatz Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum hat. Absatz 3 der Vorschrift regelt demgegenüber den Umfang der Vertretungsmacht des Verwalters nach außen, die ihm selbständig, d. h. unabhängig von den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Einzelfall, zusteht.

Vgl. BT-Drs. 16/887, S. 69 ff.

Da die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 und 3 WEG zustehenden Aufgaben und Befugnisse nach Abs. 4 dieser Norm weder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander noch durch den Verwaltervertrag eingeschränkt werden können,

vgl. auch Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 265,

ergibt sich hieraus ein eigenes selbständiges Recht des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung notwendigen Maßnahmen zu treffen, und - gewissermaßen spiegelbildlich - die ordnungsrechtliche Möglichkeit, den Verwalter aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch zu nehmen.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 15. April 2009 - 10 B 304/09 -, BRS 74 Nr. 210 = juris Rn. 3 und 5, vom 17. Dezember 2008 - 10 A 1649/08 -, und vom 3. März 1994 - 11 B 2566/93 -, juris Rn. 7; ebenso: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 8. August 1973 - VI 879/72 -, NJW 1974, 74; zur Zustandshaftung eines Hausverwalters jenseits des WEG: OVG Berlin, Beschluss vom 22. Mai 2002 - 2 S 10.02 -, BauR 2003, 1083 = juris Rn. 4; ablehnend: Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 36.

Insoweit als dem Verwalter in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum Handlungsbefugnisse eingeräumt sind, geht es im Ansatz um eine Verantwortung, die er für den Zustand des Gemeinschaftseigentums trägt.

So im Ausgangsfall: OVG NRW, Beschluss vom 3. März 1994 - 11 B 2566/93 -, juris Rn. 3 und 7; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 8. August 1973 - VI 879/72 -, NJW 1974, 74.

Weil mit den genannten eigenständigen Befugnissen, namentlich auch denen aus § 27 Abs. 3 WEG entsprechende eigenständige Handlungspflichten gegenüber den Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind -

vgl. dazu Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 165,

steht im Fall eines Unterlassens jener Maßnahmen - wie hier - auch eine Handlungsstörung in Rede.

So im Ausgangsfall zu OVG NRW, Beschluss vom 17. Dezember 2008 - 10 A 1649/08 -: VG Düsseldorf, Urteil vom 5. Mai 2008 - 9 K 5423/07 -.

Dass aus der nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG sich auch im Außenverhältnis ergebenden eigenständigen, von einer Meinungsbildung der Eigentümer im Einzelfall unabhängigen Handlungsbefugnis des Verwalters als Kehrseite die ordnungsrechtliche Möglichkeit ergibt, ihn als Störer in Anspruch zu stellen, wird von der Antragstellerin nicht substantiiert in Abrede gestellt. Mit der Beschwerde wird vielmehr nur geltend gemacht, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Vertretungsmacht nach dieser Vorschrift nicht vorgelegen hätten.

Die diesbezüglichen Einwände der Antragstellerin greifen im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nicht durch.

So umfasst die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung - anders als die Antragstellerin meint - auch die Anpassung des vorhandenen Zustands an durch zwingendes Recht - wie hier durch § 17 Abs. 1 BauO NRW - begründete öffentlich-rechtliche Anforderungen, da es insoweit immer um die vollumfängliche, insgesamt rechtskonforme Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes geht.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 17. Dezember 2008 - 10 A 1649/08 - und vom 3. März 1994 - 11 B 2566/93 -, juris Rn. 7; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 8. August 1973 - VI 879/72 -, NJW 1974, 74.

Die Antragstellerin kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Befugnis des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen unabhängig von den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, auf laufende Maßnahmen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. Abs. 1 Nr. 2 WEG) oder dringende Fälle (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 i.V. m. Abs. 1 Nr. 3 WEG) beschränkt ist.

Denn hier spricht bereits alles dafür, dass es sich bei der verlangten Maßnahme um eine laufende jedenfalls aber eine die Ordnungspflicht begründende hinlänglich dringliche Maßnahme handelt. Laufend sind Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung, die für die Gemeinschaft keine grundsätzliche Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen erwarten lassen. Sie müssen sich finanziell und ihrer Art nach im Rahmen dessen halten, was üblicherweise anfällt. Insbesondere regelmäßig erforderliche Wartungs-/Unterhaltungsarbeiten gehören ebenso dazu wie Reparaturarbeiten, die als notwendige und normale Folgen des Gebrauchs und der Nutzung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Ausgenommen sind letztlich (nur) solche Maßnahmen, die außergewöhnlich sind, etwa bei Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs oder bei langfristiger vertraglicher Bindung sowie bei entsprechender Bandbreite möglicher Formen der Instandsetzung.

Vgl. Grziwotz, in: Ermann, BGB, 12. Auflage 2008, § 27 WEG Rn. 18; Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 190; Geiben, in: jurisPK-BGB, 5. Auflage 2010, § 27 WEG Rn. 15.

Mithin gehören zu den laufenden Maßnahmen auch solche, die - wie hier - dem Erhalt des gebotenen Sicherheitsstandards dienen, soweit sie in Aufwand und Auswirkung einen entsprechenden gewöhnlichen Rahmen nicht übersteigen und weitergehende Entscheidungs-/Handlungsspielräume für die Gemeinschaft nicht bleiben oder durch die vom Verwalter ergriffene Maßnahme nicht nachhaltig vereitelt werden.

Dringlichkeit besteht immer dann, wenn ein umgehendes Handeln erforderlich wird und die Umstände, die ein Handeln erfordern, eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.

Vgl. Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 61.

Davon ausgehend wird von der Antragstellerin mit der streitigen Regelung in Ziffer 1 a der angefochtenen Ordnungsverfügung eine Maßnahme der Instandsetzung gefordert, die zu den laufenden Maßnahmen, wenn nicht gar zu den dringlichen zu rechnen ist.

Die Notwendigkeit der geforderten Maßnahme ist ohne weiteres einsehbar. Zudem lässt sich die Forderung, die Garagen zu öffnen und in geöffnetem Zustand zu belassen - wie noch ausgeführt wird - auch ohne, jedenfalls ohne größeren Substanzeingriff erfüllen. Die Änderungen lassen sich zudem gegebenenfalls jederzeit wieder rückgängig machen. Die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die sie treffende Pflicht ein entsprechendes Austauschmittel anzubieten, bleiben unberührt. Zugleich ergibt sich aus dem Anlass der Maßnahme, nämlich der Erfüllung brandschutzrechtlicher Vorkehrungen, die Dringlichkeit für das Handeln. Das gilt im Besonderen, weil die von der Antragstellerin verlangte Instandsetzung nicht eine disponible Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer betrifft, sondern - vorbehaltlich gegebenenfalls anzubietender Austauschmittel - schon zur Vermeidung eines die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Wohnungseigentümer treffenden Haftungsrisikos keinen Aufschub zulässt, sondern umgehend durchzusetzen ist.

Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass Ausgangspunkt der genannten Rechtsprechung des beschließenden Gerichts im Ursprung nicht die Vertretungsbefugnis des Verwalters im Außenverhältnis gewesen ist, sondern die internen Handlungsbefugnisse das Gemeinschaftseigentum betreffend, an welche die Annahme der ordnungsrechtlichen Verantwortung für den Zustand des Gemeinschaftseigentums geknüpft wurde. So betraf die Entscheidung des 11. Senats des beschließenden Gerichts vom 3. März 1994 - 11 B 2566/93 - (juris Rn. 7) eine außerordentliche Instandhaltungsmaßnahme größeren Umfangs, zu deren Ausführung der Verwalter schon nach der damaligen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,

vgl. BGH, Urteil vom 21. Oktober 1976 - VII ZR 193/75 -, BGHZ 67, 232 = juris Rn. 13ff,

ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung keine Verbindlichkeiten im Namen der Gemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer eingehen durfte. Der 11. Senat hat dies auch so erkannt und seinerzeit entscheidend darauf abgestellt, dass mit den internen Handlungsbefugnissen die Befugnis korrespondiert, einen Vertrag zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen abschließen zu können. Diese Befugnis besteht unverändert auch nach Einführung der Vertretungsregelung aus § 27 Abs. 3 WEG.

Vgl. Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 192.

In diesem Zusammenhang stellte sich für das Gericht allein die Frage nach dem Risiko des Verwalters, die Rückerstattung möglicher Aufwendungen aus den Rücklagen oder durch Umlage zu erhalten. Diesbezüglich vermag der Senat allerdings nicht zu erkennen, dass die Antragstellerin tatsächlich einem besonderen Haftungs- oder Kostenrisiko ausgesetzt wäre. Insbesondere ist hier weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, weshalb die Antragstellerin, wenn sie sich scheut, erforderliche Aufwendungen im eigenen Namen einzugehen, nicht in der Lage sein sollte, über den Aufwendungsersatz eine sichernde Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen. Dies gilt namentlich mit Blick darauf, dass die von der Antragsgegnerin verlangte Instandsetzung - wie bereits ausgeführt - nicht eine lässliche Pflicht betrifft, sondern - vorbehaltlich gegebenenfalls anzubietender Austauschmittel - schon zur Vermeidung eines die Wohnungseigentumsgemeinschaft bzw. dessen Mitglieder betreffenden Haftungsrisikos dringlich erscheint.

Deshalb und mit Blick auf die dargelegten Gründe, welche ohnehin für die Annahme einer laufenden bzw. dringlichen Maßnahme sprechen, bedarf es im Rahmen des vorliegenden Verfahrens keiner Vertiefung, ob diesem weitgehenden Ansatz (noch) gefolgt werden kann.

Rechtlich unerheblich ist es mit Blick auf die Ordnungspflicht der Antragstellerin auch, dass die Garagentore in dem hier in Rede stehenden Objekt nach den Angaben der Antragstellerin bereits im Zeitpunkt des Erstbezugs vorhanden waren. Dieser Zustand ändert nichts an dem Vorliegen eines den Anforderungen des § 17 Abs. 1 BauO NRW zuwiderlaufenden Zustands, für den die Antragstellerin nach den vorstehenden Ausführungen ordnungsrechtlich verantwortlich zeichnet. Im Übrigen war dieser Zustand von Anfang an baurechtlich illegal, so dass es vorliegend darum geht, den ursprünglich genehmigten Zustand (wieder-)herzustellen. Davon abgesehen ergibt sich im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, dass zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG - entgegen der mit der Beschwerde vorgetragenen Auffassung - durchaus auch bauliche Veränderungen gehören können. Von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG werden nämlich nur solche baulichen Veränderungen erfasst, die sich nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums halten. Hält sich eine (bauliche) Umgestaltung dagegen in diesem Rahmen, stellt sie - auch bei einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar.

Vgl. Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 22 Rn. 9.

Selbst wenn man also das Festsetzen der Garagentore als bauliche Veränderung qualifizieren würde, stünde dies vorliegend nicht der Annahme einer Verantwortung der Antragstellerin entgegen. Zugleich wäre ihr nichts Unmögliches abverlangt.

Vgl. auch LG Krefeld, Beschluss vom 26. November 2007 - 6 T 200/07 -, juris Rn. 27, wonach die Einhaltung der gültigen Brandschutzvorschriften (Herstellung eines zweiten Rettungswegs durch Einbau eines Dachflächenfensters, also einer baulichen Maßnahme) zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Eigentums gehört.

Der Störereigenschaft der Antragstellerin kann nicht entgegengehalten werden, dass sie mit der geforderten Maßnahme in das Sondereigentum eingreifen müsse. Zwar trifft es zu, dass sich die Befugnisse und Pflichten des Verwalters zur Instandsetzung und Instandhaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG - und daran anschließend eine ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit - auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt.

Vgl. Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 59.

Bei den hier in Rede stehenden Garagentoren handelt es sich jedoch nach summarischer Prüfung um Gemeinschaftseigentum, so dass diese der Verwaltungsbefugnis des Verwalters unterliegen. Gegenstand eines Sondereigentums gemäß § 3 Abs. 1 WEG können nämlich nur die Bestandteile eines Gebäudes sein, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (vgl. § 5 Abs. 1 WEG). Weiter sind nach § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Diese Regelungen sind zwingend. Ausnahmen lässt § 5 Abs. 3 WEG nur für den Fall zu, dass die dem Sondereigentum zugewiesenen Gegenstände gemeinschaftlich bleiben sollen (nicht aber umgekehrt).

Danach stehen insbesondere Zwischenwände von Räumen des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums aber auch Wohnungseingangstüren - diese wegen der praktisch nicht möglichen vertikalen Teilung - insgesamt im Gemeinschaftseigentum.

Vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 20. Januar 2005 - 2 U 133/04 -, BauR 2005, 1490 = juris Rn. 14, 17; OLG München, Beschluss vom 23. Mai 2007 - 32 Wx 30/07 -, NJW 2007, 2418 = juris Rn. 17; Armbrüster, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 5 Rn. 113, 121; Ott, MietRB 2004, 126, 129.

Nichts anderes gilt für die hier in Rede stehenden Garagentore, die den Zweck haben, die im Sondereigentum stehenden Stellplätze von der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrgasse abzugrenzen. Dass der Einbau von Garagentoren, die nicht bestimmten zwingenden Anforderungen entsprechen - also etwa eine Maschenweite von weniger als 9 cm aufweisen -, unter brandschutzrechtlichen Gesichtspunkten unzulässig ist (hierzu oben 1.1), zeigt, dass diese Tore für die Sicherheit des Gesamtgebäudes - welches bei einem Brand im Bereich eines Stellplatzes ohne Weiteres in Mitleidenschaft gezogen werden könnte - und damit auch des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind und dieses durch den Einbau solcher Tore damit auch beeinträchtigt sein kann. An den Garagentoren kann daher nach § 5 Abs. 1 und 2 WEG kein Sondereigentum begründet werden.

Nach alledem stellt das Öffnen und Festsetzen der Garagentore unmittelbar eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum dar, die von § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG erfasst wird. Soweit die Antragstellerin geltend macht, dass die Entfernung einer von vier Seiten des bislang vollständig geschlossenen Sondereigentums einen Eingriff in den Kernbereich dieses Sondereigentums darstelle und darauf verweist, dass eine - im Gemeinschaftseigentum stehende - Wohnungseingangstür ebenfalls nicht auf Dauer geöffnet werden könne, wird der unterschiedliche Zweck der Räume und der Inhalt des Sondereigentums verkannt. Bei einer Wohnungseingangstür gehört es selbstverständlich zu einer ordnungsgemäßen Instandhaltung, dass diese nach einer Reparaturmaßnahme wieder eingesetzt wird. Eine Wohnung ohne - verschließbare - Eingangstür ist nicht benutzbar. Anders ist dies bei einem Stellplatz in einer Tiefgarage. Dieser dient lediglich dem Abstellen eines Pkw und nicht etwa auch als Abstellraum - insoweit fehlt es bereits an der erforderlichen baurechtlichen Genehmigung. Diese Funktion kann der Stellplatz aber auch ohne die hier streitigen Metallgittertore erfüllen. Zudem gilt die in Ziffer 1 a der angefochtenen Ordnungsverfügung enthaltene Verpflichtung nur für die vorhandenen - nicht den brandschutzrechtlichen Anforderungen entsprechenden - Garagentore. Die Antragstellerin kann daher den Einbau eines aus brandschutztechnischer Sicht geeigneten Tores - vorbehaltlich der Frage der Genehmigungsfähigkeit im Übrigen - als Austauschmittel gemäß § 21 Satz 2 OBG anbieten und somit die Stellplätze wieder verschließen.

1.3 Der Beschwerde lässt sich schließlich nicht entnehmen, dass die Antragsgegnerin das ihr eingeräumte Ermessen (vgl. § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW, § 16 OBG) fehlerhaft ausgeübt hat.

Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Antragsgegnerin habe die von dem Arbeitskreis Vorbeugender Brand- und Gefahrenschutz angeführte Möglichkeit des Einbaus einer Sprinkleranlage nicht in Erwägung gezogen, ergibt sich daraus - im Rahmen der Ausübung des Auswahlermessens in sachlicher Hinsicht - nicht die Unverhältnismäßigkeit der getroffenen Anordnung. Das Festsetzen der Garagentore kann zügiger und mit einem geringeren - vor allem finanziellen - Aufwand realisiert werden als der aufwändige Einbau einer Sprinkleranlage. Von daher ist letzteres - ebenso wie der Einbau von Metallgittertoren mit einer Maschenweite von 9 cm - kein milderes Mittel. Im Übrigen bleibt es der Antragstellerin - wie ausgeführt - unbenommen, der Antragsgegnerin andere - unter brandschutztechnischen Gesichtspunkten ebenso geeignete - Maßnahmen als Austauschmittel anzubieten.

Die Effizienz ihrer Inanspruchnahme wird entgegen der Annahme der Antragstellerin nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Antragsgegnerin ohnehin die 114 Sondereigentümer der Stellplätze mit einer Duldungsverfügung belegen müsse. Die Alternative, jeden einzelnen Sondereigentümer selbst als ordnungspflichtigen (Handlungs-)Störer heranzuziehen, birgt anders als bei Duldungsverfügungen selbst im Falle der Bestandskraft der Verfügungen die Gefahr weiterer Verzögerungen. Denn es lässt sich nicht abschätzen, in welchem Umfang die Sondereigentümer, die gegen die Verfügung nicht weiter vorgehen, dieser auch nachkommen werden. Zugleich ist zu beachten, dass es sich bei den Garagentoren - wie ausgeführt - um Gemeinschaftseigentum handelt. Den Nutzern bzw. Sondereigentümern der Stellplätze kommt daher allenfalls ein (faktisches) Sondernutzungsrecht,

vgl. hierzu: Wenzel, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 13 Rn. 110,

zu. In dieser Konstellation müsste die Antragsgegnerin also auch bei einer Inanspruchnahme des Inhabers des Sondernutzungsrechts (oder des Stellplatznutzers) ggfs. wiederum gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Duldungsverfügung erlassen. Diese Vorgehensweise wäre für die Antragsgegnerin jedenfalls nicht effektiver gewesen.

Im Übrigen ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin von einer Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft - sollte diese als solche überhaupt ordnungspflichtig sein können (vgl. insoweit aber § 10 Abs. 6 WEG) - abgesehen hat. Es ist nämlich durchaus effektiver, unmittelbar den Verwalter in Anspruch zu nehmen, dem - wie ausgeführt - eine im Verhältnis zur Gemeinschaft eigenständige Handlungspflicht obliegt und der im Umfang seiner gesetzlichen Befugnisse ohnehin im Außenverhältnis tätig wird.

Der Frage, ob der Antragstellerin für die Durchführung der Arbeiten gegenüber der Gemeinschaft ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht, ist rechtlich irrelevant. Für die Ausübung des Auswahlermessens auf der Primärebene ist der Gesichtspunkt der Effektivität der Gefahrenabwehr entscheidend. Die Bauaufsichtsbehörde muss sich dagegen keine Gedanken darüber machen, ob der in Anspruch genommene Ordnungspflichtige gegen einen weiteren Störer einen Anspruch auf Aufwendungsersatz hat. Im Übrigen spricht alles dafür, dass die Antragstellerin ohne weiteres entsprechende Ersatzansprüche gegenüber der Gemeinschaft wird geltend machen können. Denn jenseits der Frage, ob nicht ohnehin die Voraussetzungen des § 27 Abs. 3 WEG vorliegen, kann es keinen Zweifel geben, dass hier eine ausgleichspflichtige Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. aller Wohnungseigentümer in Rede steht, weil eine (auch) die Miteigentümer des störenden Gemeinschaftseigentums treffende dringliche Pflicht erfüllt wird. Es bleibt allenfalls das Risiko der Zahlungsunfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Wohnungseigentümer.

Gründe, weshalb es der Antragstellerin nach alledem unzumutbar sein sollte, die angefochtene Regelung bis zur endgültigen Klärung ihrer Rechtmäßigkeit im Hauptsacheverfahren gegen sich gelten zu lassen, sind nicht ersichtlich. Ihre diesbezüglichen Interessen sind gegenüber den gewichtigen öffentlichen Interessen daran, dass die Garagentore in der Tiefgarage aus Gründen des vorbeugenden Brandschutzes (weiterhin) geöffnet bleiben, nachrangig.

2. Hinsichtlich der in Ziffer 1 b der angefochtenen Ordnungsverfügung enthaltenen Räumungs- und Freihaltungsanordnung spricht allerdings alles dafür, dass die Antragstellerin nicht als Störerin in Anspruch genommen werden kann. Dieser (abtrennbare) Teil der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung ist daher aller Voraussicht nach rechtswidrig. In diesem Umfang fällt die gebotene Interessenabwägung daher zugunsten der Antragstellerin aus.

Die Störereigenschaft der Antragstellerin kann sich hinsichtlich der Aufforderung, die in den Einstellboxen gelagerten Gegenstände und Materialien, mit Ausnahme derer, die an ein Kraftfahrzeug montiert werden können, zu entfernen und die Boxen dauerhaft von unzulässigen Materialien freizuhalten, nicht aus §§ 17, 18 OBG in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG ergeben. Denn insoweit ist allein das Sondereigentum an den Stellplätzen - insoweit geht der Senat jedenfalls für das vorliegende Eilverfahren davon aus, dass dieses ordnungsgemäß begründet worden ist - und das Privateigentum an den dort befindlichen Gegenständen betroffen. Auf dieses erstreckt sich die Handlungsbefugnis und -pflicht des Verwalters nach den obigen Ausführungen aber nicht.

Eine Störereigenschaft der Antragstellerin lässt sich wohl auch nicht aus §§ 17, 18 OBG in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG ableiten. Danach kann der Verwalter - auch im Außenverhältnis - in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen. Zwar kann zur Durchführung der danach erforderlichen Maßnahmen auch in das Sondereigentum eingegriffen werden, wenn sonst die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht möglich wäre.

Vgl. Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 62 (Beispiel: Wasserrohrbruch im Sondereigentum).

Der Senat geht allerdings für das vorliegende Eilverfahren davon aus, dass es sich bei der in Ziffer 1 b der angefochtenen Ordnungsverfügung geforderten Maßnahme schon nicht um einen "dringenden Fall" handelt. Als dringend im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG sind solche Fälle einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.

Vgl. Bay. ObLG, Beschluss vom 27. März 1997 - 2Z BR 11/97 -, ZMR 1997, 325 = juris Rn. 14; Merle, in: Bärmann, Kommentar zum WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rn. 61.

Ein solcher Sachverhalt ist hier nicht erkennbar. Zwar führt das Verwaltungsgericht zutreffend aus, dass grundsätzlich praktisch jederzeit mit der Entstehung eines Brandes gerechnet werden müsse. Von daher kann in den Fällen, in denen ein Zustand eine erhöhte Brandgefahr mit sich bringt - etwa das Lagern von brennbaren Stoffen - oder durch den Löscharbeiten effektiv beeinträchtigt wären, durchaus ein "dringender Fall" im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG angenommen werden. Nach derzeitiger Sachlage ist für den Senat aber nicht hinreichend erkennbar, dass der in Ziffer 1 b der Ordnungsverfügung geforderten Maßnahme ein solcher Sachverhalt zugrunde liegt. Die Ordnungsverfügung verweist insoweit darauf, dass die Lagerung von Materialien in Mittel- und Großgaragen aus vorbeugender brandschutztechnischer Sicht als ein Gefährdungspunkt anzusehen sei. Dies mag im Einzelfall richtig sein, gilt aber nicht für die Lagerung von jeglichen Materialien auf Stellplätzen. So ist etwa nicht erkennbar, dass an der Wand des Stellplatzes aufgehängte oder auf einem Regal gelagerte Gegenstände in jedem Fall Löscharbeiten behindern oder Brandgefahren hervorrufen oder verstärken können. Hinzu kommt, dass die Lagerung von Autoreifen auf dem Stellplatz - also insbesondere der gerade nicht genutzten Saisonreifen - nach der Ordnungsverfügung zulässig bleibt. Gerade solche Reifen können aber - abhängig von ihrer konkreten Lagerung - als Hindernis zu einer Behinderung von Löscharbeiten führen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass § 134 Abs. 4 Satz 1 SBauVO lediglich die Aufbewahrung von brennbaren Stoffen (außerhalb von Kfz) - und nicht jeglicher Materialien - in Mittel- und Großgaragen - wie sie hier von der insoweit nicht weiter konkretisierten Forderung nach Entfernung der "gelagerten Gegenstände und Materialen" und Freihalten von "unzulässig gelagerten Materialien" erfasst sind, verbietet.

In der Ordnungsverfügung wird zwar weiter zutreffend darauf verwiesen, dass die Umnutzung der Stellplätze als Abstellräume der genehmigten Nutzung als Tiefgarage widerspreche. Die Nutzung eines Stellplatzes als Abstellraum kann daher ohne Zweifel gegenüber dem Sondereigentümer bzw. Nutzer (Mieter) durch Ordnungsverfügung untersagt werden. Die baugenehmigungswidrige Nutzung begründet aber aus sich heraus ohne entsprechender Gefährdungslage keinen "dringenden Fall" im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Abs. 1 Satz 1, 161 Abs. 2 VwGO. Hinsichtlich der Kosten des Verfahrens erster Instanz war zu berücksichtigen, dass die Antragsgegnerin aufgrund der Aufhebung der Zwangsgeldandrohung und der daraus folgenden Erledigung des Verfahrens bereits ¼ der erstinstanzlichen Kosten zu tragen hat. Die übrigen Kosten waren - wie auch für die zweite Instanz geschehen - zu teilen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).