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G r ü n d e :

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Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, weil die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) nicht vorliegen oder bereits nicht hinreichend dargelegt im Sinne des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO sind.

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Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen aus den in der Antragsbegründung aufgeführten Gründen nicht. Kein tragender Rechtssatz und keine erhebliche Tatsachenfeststellung des angegriffenen Urteils ist mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt worden.

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Solche Zweifel werden nicht geweckt gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Kostenmiete sei hier nicht als normaler Rohertrag im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 3 des Grundsteuergesetzes i.d.F. vor Inkrafttreten des Art 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794) GrStG a.F.  anzusehen. Das trifft nämlich zu.

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Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a.F. ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, normaler Rohertrag die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a.F.) und bei denen deshalb der Ertrag in Form der Jahresrohmiete unmittelbar in den Einheitswert einfließt (§ 78 Satz 2 des Bewertungsgesetzes  BewG ), ist bewertungsrechtlicher Ausgangspunkt für die zu Grunde zu legende Jahresrohmiete die vertraglich vereinbarte Miete. Die vertraglich vereinbarte Miete (tatsächliche Miete) ist lediglich dann nicht als Jahresrohmiete anzusetzen, wenn jene mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweicht, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BewG). Genauso ist bei der "üblichen Jahresrohmiete" nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a.F. vorzugehen.

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Das bedeutet, dass auch im vorliegenden Verfahren grundsätzlich die tatsächliche Miete als "übliche Jahresrohmiete" für den Erlass anzusetzen ist, es sei denn, es lägen Tatsachen vor, wonach davon abweichend höhere Mieten üblich wären. Das verneint das Verwaltungsgericht. Die Kläger behaupten solche Tatsachen auch nicht.

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Die Vorderrichterin unterliegt keineswegs, wie die Kläger meinen, einem Zirkelschluss, wenn sie die Kostenmiete prüft, deren Maßgeblichkeit für den zu Grunde zu legenden normalen Rohertrag aber verneint. Die Kostenmiete, ein Begriff aus dem sozialen Wohnungsbau (vgl. § 8 des Wohnungsbindungsgesetzes), wird von der finanzgerichtlichen Rechtsprechung als einheitswertrechtlicher Ersatzmaßstab bei der Feststellung der üblichen Miete akzeptiert.

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Vgl. BFH, Urteil vom 4. März 1999 II R 106/97 , BFHE 188, 425; Urteil vom 18. November 1998 II R 79/96 , BFHE 187, 104; Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73 , BFHE 114, 264; Urteil vom 11. Oktober 1974 - III R 103/73 , BFHE 113, 382.

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Dem liegt der Gedanke zu Grunde, dass dann, wenn es wohnungsbindungsrechtlich eine Mietdeckelung auf die Kostenmiete gibt, es nahe liegt, dass jedenfalls diese als übliche Miete am Markt durchsetzbar ist. Das kann bei dem Grundstück hier, das mit einem Hallenkomplex bebaut ist, in dem vor allem verschiedene Freizeiteinrichtungen untergebracht sind, nicht unterstellt werden. Die Kläger selbst haben ausweislich des angegriffenen Urteils (S. 3 und 6) vorgetragen, dass die tatsächliche Miete verglichen mit den üblicherweise am Markt zu erzielenden Preisen eher günstig gewesen sei. Das ist angesichts des im Tatbestand des angegriffenen Urteils weiter vermerkten Umstands, dass die Kläger ab 2009 das Objekt zu noch schlechteren Bedingungen verpachtet haben, auch naheliegend. Deshalb trifft die Annahme des Verwaltungsgerichts zu, dass hier die tatsächliche Miete der normale Rohertrag ist. Ein Zirkelschluss läge vor, wenn es einen höheren normalen Rohertrag gäbe, der hier aber nicht hätte erzielt werden können, und dies als Grund für die Ablehnung des Erlasses herangezogen würde. Der Erlass scheidet hier aber deshalb aus, weil für das Grundstück der normale Rohertrag nicht höher als die tatsächliche Miete ist. Nur wenn die atypische Situation vorliegt, dass der normale Rohertrag nicht erwirtschaftet werden kann, kommt ein Erlass in Betracht, nicht aber, wenn wie hier - der normale Rohertrag erwirtschaftet wird. Somit trifft auch der Einwand nicht zu, das angegriffene Urteil ende mit der Feststellung, dass die gegenüber der tatsächlich erzielten Miete errechnete Kostenmiete nicht zu erzielen sei. Das Verwaltungsgericht begründet mit diesem Umstand lediglich, dass die Kostenmiete im vorliegenden Fall nicht den normalen Rohertrag im Sinne der üblichen Miete darstellt.

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Die Kläger dringen auch nicht mit dem Argument durch, der normale Rohertrag sei die im Jahr vor dem Erlassjahr erzielte Miete. Das ist deshalb nicht der Fall, weil die tatsächliche Miete nach dem Mietvertrag umsatzabhängig war (S. 3 des angegriffenen Urteils) und somit da die tatsächliche Miete nach den vorstehenden Ausführungen hier den normalen Rohertrag darstellt der normale Rohertrag gerade nicht durch den Umsatz eines bestimmten Jahres repräsentiert wird.

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Die Rechtssache weist nicht die geltend gemachten besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf, weil die aufgeworfenen Fragen auch ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens mit der erforderlichen Sicherheit im für den Zulassungsantrag negativen Sinne beantwortet werden können.

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Der Rechtssache kommt die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) nicht zu. Die insoweit aufgeworfene Frage,

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ob und bejahendenfalls nach welchen Maßstäben ein Grundsteuererlass für gewerblich genutzte Immobilien gewährt werden kann, wenn keine Vergleichsobjekte vorhanden sind und die ermittelte sog. Kostenmiete als Vergleichsmiete nach den Marktverhältnissen nicht erzielt werden kann,

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ist in einem durchzuführenden Berufungsverfahren nicht klärungsfähig. Auszugehen ist wie oben ausgeführt grundsätzlich von der tatsächlichen Miete. Sodann ist zu prüfen, ob Umstände vorliegen, die es rechtfertigen, den normalen Rohertrag im Sinne der Erlassvorschrift höher zu schätzen. Das hängt von einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (vgl. § 162 Abs. 1 Satz 2 der Abgabenordnung zur Schätzung der Besteuerungsgrundlagen), die einer fallübergreifenden Beantwortung der Frage entgegenstehen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 des Gerichtskostengesetzes.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.