Oberverwaltungsgericht NRW, 7 B 479/10

G r ü n d e :

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.

Die in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen keine Änderung der angefochtenen Entscheidung, mit der das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 19. Mai 2009 zur Errichtung eines Seniorenpflegeheims mit 80 Plätzen sowie 28 Appartements für betreutes Wohnen und 25 Stellplätzen auf dem Grundstück T.------straße 4 in L. , Gemarkung N. , Flur 76, Flurstücke 770/0, 773/0 und 774/0, angeordnet hat.

Zu Unrecht macht die Beschwerde geltend, die Antragstellerin habe ihre materiellen nachbarlichen Abwehrrechte gegen das streitgegenständliche Vorhaben der Beigeladenen verwirkt. Die Verwirkung nachbarlicher Abwehrrechte setzt - erstens - das Verstreichen eines längeren Zeitraums seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Rechts und - zweitens - besondere Umstände voraus, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Der für die Verwirkung maßgebliche Zeitraum der Untätigkeit des Berechtigten ist dabei deutlich länger zu bemessen als die Zeit, die ihm gemäß den im Regelfall geltenden verfahrensrechtlichen Vorschriften für die Geltendmachung des Rechts eingeräumt ist. Der Berechtigte muss mithin jedenfalls deutlich länger als einen Monat untätig geblieben sein. Sein Verhalten muss darüber hinaus geeignet gewesen sein, bei dem Verpflichteten ein schutzwürdiges Vertrauen darauf zu erwecken, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr ausüben. Daran fehlt es, wenn der Nachbar dem Vorhaben deutlich widerspricht. Die Art und Weise, in der das materielle Abwehrrecht geltend gemacht wird, ist insoweit unerheblich.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 - 4 C 4.89 -, BRS 52 Nr. 218, Beschlüsse vom 16. April 2002 - 4 B 8.02 -, BRS 65 Nr. 195, und vom 18. März 1988 - 4 B 50.88 -, BRS 48 Nr. 179.

Diese Voraussetzungen für eine Verwirkung sind vorliegend nicht erfüllt. Abwehrrechte gegen das streitgegenständliche Vorhaben konnte die Antragstellerin frühestens mit Baubeginn geltend machen. Die Baugenehmigung war ihr nicht bekannt gemacht worden. Zuverlässige Kenntnis über deren konkreten Inhalt hatte sie auch durch die – im Übrigen nicht an die Antragstellerin, sondern an die Autobedarf C. GmbH bzw. die C. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG gerichteten – Schreiben der Beigeladenen vom 2. Juli und 24. August 2009 nicht erhalten. In dem Schreiben vom 2. Juli 2009 war lediglich allgemein von dem Bauvorhaben eines Seniorenwohnheims die Rede. Dem Schreiben vom 24. August 2009 war eine Skizze einer zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs der Beigeladenen geplanten Seniorenwohnanlage beigefügt, die mit dem genehmigten Vorhaben nicht identisch ist. So weist die Skizze einen Komplex mit fünf einzelnstehenden Gebäuden aus, während die Baugenehmigung die Errichtung eines großen zusammenhängenden Gebäudes betrifft. Mit der Errichtung des genehmigten Vorhabens ist ausweislich der Baubeginnanzeige der mit dem Bau betrauten L1. Projektbau GmbH vom 16. Juli 2009 jedoch erst Ende der 30. Kalenderwoche, d. h. der Woche vom 20. bis 26. Juli 2009 begonnen worden. Bereits mit Schreiben des seinerzeit von der Antragstellerin beauftragten Rechtsanwalts vom 2. September 2009, das der Beigeladenen ausweislich ihres Antwortschreibens vom 10. September 2009 auch zugegangen ist, hat die Antragstellerin dem Bauvorhaben jedoch ausdrücklich widersprochen und ihre Ablehnung mit weiterem Schreiben an die Beigeladene vom 7. Oktober 2010 unter Geltendmachung einer Verletzung ihrer öffentlichen Rechte bekräftigt. Bei dieser Sachlage entbehrt die Behauptung der Beigeladenen, die Antragstellerin habe mehrere Monate "den Fortgang der Bauarbeiten tatenlos verfolgt", jeder Grundlage. Vielmehr ist die Antragstellerin dem Vorhaben schon kurz nach Baubeginn so deutlich entgegengetreten, dass die Beigeladene nicht darauf vertrauen konnte, die Antragstellerin würde materielle Abwehrrechte nicht mehr ausüben.

Die Beigeladene wendet gegen die erstinstanzliche Entscheidung ferner ein, der Antragstellerin sei es verwehrt, sich auf den vom Verwaltungsgericht angenommenen Gebietsgewährleistungsanspruch zu berufen, weil sie selbst die mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets in dem Bebauungsplan Nr. 6246 Sa/03 verbundenen Nutzungsbeschränkungen auf ihrem Nachbargrundstück nicht in vollem Umfang einhalte. Dieses Grundstück werde nämlich nicht nur gewerblich, sondern in Gestalt des sechs Wohneinheiten umfassenden Wohnhauses T1. Straße 2 auch - gewerbegebietsunverträglich - zu Wohnzwecken genutzt. Auch mit diesem Vortrag dringt die Beschwerde nicht durch.

Allerdings unterliegt ein Gebietsgewährleistungsanspruch Grenzen, die sich aus seiner Herleitung aus dem baunachbarrechtlichen Verhältnis ergeben. Der Gebietsgewährleistungsanspruch ist hiernach kein allgemeiner Planbefolgungsanspruch. Er beruht vielmehr auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses und zielt auf einen Ausgleich für bestehende gemeinsame Nutzungsbeschränkungen. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Nutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. In diesem Rahmen soll jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 -, BRS 55 Nr. 110, Beschlüsse vom 18. Dezember 2007 - 4 B 55.07 -, BRS 71 Nr. 175, und vom 11. Mai 1989 - 4 C 1.88 -, BRS 49 Nr. 184.

Umgekehrt bedeutet dies, dass der Grundstückseigentümer sich insoweit nicht mit der Begründung gegen das Vorhaben eines Dritten wenden kann, dieses sei seiner Art nach in dem jeweiligen Baugebiet nicht zulässig, als er selbst die mit der jeweiligen Gebietsfestsetzung verbundenen Beschränkungen der baulichen Ausnutzbarkeit nicht einhält, also an dem wechselseitigen Austauschverhältnis nicht teilhat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Oktober 2009 - 7 A 2658/07 -, BauR 2010, 436; OVG Saarl., Beschluss vom 22. November 1996 - 2 W 33/96 -, juris; Thür. OVG, Beschluss vom 18. Oktober 1996 - 1 EO 262/96 -, BRS 58 Nr. 156.

Dieser Einwand kann der Antragstellerin jedoch voraussichtlich nicht entgegengehalten werden, obwohl die mit der Beschwerde beanstandete teilweise Wohnnutzung ihres Grundstücks T.------straße 2 ihrer Art nach im Gewerbegebiet gemäß § 8 Abs. 2 und 3 BauNVO nicht zulässig ist. Es spricht nämlich Überwiegendes dafür, dass der in dem Vorhaben der Beigeladenen liegende Rechtsverstoß gleichwohl zu einer Störung des nachbarlichen Austauschverhältnisses führt, die die Antragstellerin nicht hinzunehmen braucht.

Im Rahmen des vorliegenden Eilverfahrens muss dabei nicht einmal der von der Antragstellerin aufgeworfenen, aus den dem Senat vorliegenden Akten jedoch nicht zu beantwortenden Frage nachgegangen werden, ob das Wohnhaus auf dem Grundstück T.------straße 2 bereits vor Erlass des Bebauungsplans Nr. 6246 Sa/03 errichtet und genehmigt worden war, obwohl es nicht als Bestand in der Planurkunde eingezeichnet ist. In diesem Fall wäre die Antragstellerin wohl schon aus diesem Grunde durch die besagte Wohnnutzung nicht daran gehindert, sich gegenüber der Beigeladenen auf den Gebietsgewährleistungsanspruch zu berufen. Denn mit der Fortsetzung einer bestandsgeschützten Nutzung eines Grundstücks nach Erlass eines Bebauungsplans hält sich der Betreffende im Rahmen der ihm nach materiellem Recht eröffneten Möglichkeiten. Zugleich unterliegt er sowohl im Hinblick auf Erweiterungsmöglichkeiten als auch in Bezug auf Nachfolgenutzungen den Beschränkungen des Bebauungsplans, die er einfordert.

Vgl. hierzu näher OVG NRW, Urteil vom 30. Oktober 2009 - 7 A 2658/07 -, a. a. O.

Die Frage des Bestandsschutzes mag jedoch dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben. Bei der in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung war der in Gestalt wechselseitiger Nutzungsbeschränkungen gegebene Ausgleich im Verhältnis zur Beigeladenen mit der Wohnnutzung auf dem Grundstück der Antragstellerin schon deswegen nicht in Frage gestellt, weil das Grundstück der Beigeladenen in gleicher Art und Weise genutzt wurde und wird. Auf dem Grundstück der Beigeladenen befand und befindet sich nämlich ebenfalls - vormals neben gewerblich genutzten Gebäuden und gegenwärtig neben dem zwischenzeitlich errichteten Rohbau für das streitbetroffene Seniorenpflegeheim - ein zu Wohnzwecken genutztes Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten (T1. -straße 4), das in dem Bebauungsplan Nr. 6246 Sa/03 nicht als damaliger Bestand gekennzeichnet ist. Insofern bestand hinsichtlich der Einhaltung bzw. Nichteinhaltung der mit der Gebietsfestsetzung verbundenen Nutzungsbeschränkungen ein Gleichgewicht im nachbarlichen Austauschverhältnis, das erst durch das streitgegenständliche Vorhaben der Beigeladenen gestört worden ist. Die Antragstellerin und die Beigeladene bzw. ihre jeweiligen Rechtsvorgänger konnten gegen die Nutzung des Wohnhauses des jeweils anderen nicht einwenden, dieses sei seiner Art nach in dem jeweiligen Baugebiet nicht zulässig, weil sie selbst die mit der Gebietsfestsetzung verbundenen Beschränkungen der baulichen Ausnutzbarkeit in gleicher Weise nicht einhielten. Dies besagt jedoch nicht, dass sie auch mit Einwendungen gegen eine Nutzungsänderung der weit überwiegenden übrigen - gewerblich genutzten - Grundstücksteile ausgeschlossen sind.

Die Antragstellerin müsste das Vorhaben der Beigeladenen aller Voraussicht nach selbst dann nicht hinnehmen, wenn die bisherige Wohnnutzung auf dem Grundstück der Beigeladenen bei der Beurteilung des nachbarlichen Austauschverhältnisses außer Betracht gelassen würde. Aus dem dem Gebietsgewährleistungsanspruch zugrunde liegenden Gedanken des nachbarlichen Austauschverhältnisses folgt wohl, dass der Grundstückseigentümer, der die mit der jeweiligen festgesetzten Gebietsart verbundenen Nutzungsbeschränkungen selbst nicht einhält, nur solche Rechtsverstöße hinnehmen muss, die mit dem eigenen Rechtsverstoß vergleichbar sind. Wesentlich gewichtigere Rechtsverstöße des Nachbarn braucht er nicht zu dulden, da sie den mit dem Gebietsgewährleistungsanspruch bezweckten Ausgleich vereiteln würden. Die Vergleichbarkeit der jeweiligen Verstöße gegen die die Gebietsart betreffenden Planfestsetzungen ist dabei nicht nach den jeweiligen konkreten Beeinträchtigungen des Nachbarn zu bemessen, von denen der Gebietsgewährleistungsanspruch gerade unabhängig ist. Maßgeblich dürfte im Hinblick auf die Zielsetzung des Gebietsgewährleistungsanspruchs, das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets zu verhindern, vielmehr die Intensität sein, mit der der jeweilige Verstoß den zu schützenden Gebietscharakter in Frage stellt.

Hiervon ausgehend wiegt der in dem Vorhaben der Beigeladenen liegende Verstoß gegen die mit der Festsetzung der Gebietsart verbundenen Nutzungsbeschränkungen weitaus schwerer als der ggf. in der Wohnnutzung auf dem Grundstück der Antragsteller begründete Verstoß. Diese Wohnnutzung verändert für sich gesehen den Gewerbegebietscharakter kaum. Aufgrund seiner im Vergleich zu den deutlich flächenintensiveren gewerblichen Nutzungen im Bebauungsplangebiet kleinen Dimensionen ist das Wohnhaus T2. 2 nur in geringem Maße geeignet, den Gebietscharakter zu prägen; selbst auf dem Grundstück der Antragstellerin nimmt es nur einen untergeordneten Teil der im Übrigen weit überwiegend gewerblich genutzten Fläche ein. Demgegenüber wirkt das Vorhaben der Beigeladenen weitaus stärker auf den Gebietscharakter ein. Mit 80 Pflegeheimplätzen und 28 Appartements für betreutes Wohnen ermöglicht es Wohnen und wohnähnliche Nutzung in einem Umfang, die das Überwiegen der gewerblichen Nutzung im betroffenen Gewerbegebietsbereich bereits in Frage stellt. Bestätigt wird dieser Befund durch die großen Dimensionen des Baukörpers. Wie das von der Beigeladenen eingereichte Fotomaterial veranschaulicht, stellt das Gebäude der Seniorenwohnanlage aufgrund seiner wuchtigen Ausmaße mit u. a. 2218 qm Grundfläche und 6314 qm Geschossfläche im Baugebiet eine städtebauliche Dominante dar, die das Ausmaß der Wohn- und wohnähnlichen Nutzung auch optisch prägend hervortreten lässt. Das Gewicht dieser Einwirkung auf den Gebietscharakter wird entgegen der Auffassung der Beigeladenen auch nicht dadurch relativiert, dass sich diese Nutzung von einer "reinen" Wohnnutzung durch das Hinzutreten von Pflege- und Betreuungsaspekten unterscheidet. Entscheidend ist, dass Seniorenpflegeheime nicht auf einen kurzfristigen und vorübergehenden, sondern auf einen dauerhaften, unter Umständen mehrjährigen Aufenthalt ihrer Bewohner ausgerichtet sind. Damit ist diese Nutzung, mag sie nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auch "nur" als wohnähnlich zu qualifizieren sein, ebenso generell mit der Eigenart eines Gewerbegebiets unvereinbar wie eine "reine" Wohnnutzung.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2002 - 4 B 86/01 -, BRS 65 Nr. 66.

Die Beschwerde bietet auch keinen Anhalt für die Annahme, dass die Gewerbegebietsfestsetzung des Bebauungsplans Nr. 6246 Sa/03 in dem das Grundstück der Beigeladenen einschließenden Teilbereich "entlang der T.------straße , entlang der W.------straße im nördlichen Bereich sowie innerhalb des Plangebiets an der X. -N1. -Straße" funktionslos geworden ist. Der Senat hat in seinem der Beigeladenen bekannten Urteil vom 7. Mai 2007 in dem von der Voreigentümerin des streitbetroffenen Grundstücks betriebenen Normenkontrollverfahren 7 D 24/06.NE eine solche Funktionslosigkeit mit eingehender Begründung verneint, und zwar auch für den angesprochenen Teilbereich im Norden des Plangebiets. Die Beschwerde zeigt keine Umstände auf, die ein Abrücken von dieser Beurteilung rechtfertigen könnten. Dass nämlich der genannte Bereich "mit Mehrfamilienhäusern überhäuft" sei, die teilweise erst nach Erlass des Bebauungsplans hinzugekommen seien, hat der Senat bereits in der genannten Normenkontrollentscheidung gewürdigt. Auf die entsprechenden Ausführungen wird Bezug genommen. Im Übrigen veranschaulicht das vorhandene Karten- und Fotomaterial, dass die im Plangebiet gelegenen Flächen an der T.------straße , der W.------straße und der X. -N1. -Straße weit überwiegend gewerblich genutzt werden. Bei dieser Sachlage kann auch für diesen Bereich keine Rede davon sein, dass die Gebietsfestsetzung die Fähigkeit verloren hätte, die bauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern. Ob der genannte Bereich ein räumlich hinreichend abgrenzbares Teilgebiet des Plangeltungsbereichs darstellt und einer isolierten Funktionslosigkeit überhaupt zugänglich ist, mag dahin stehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 3 GKG. Sie orientiert sich an dem Streitwertkatalog der Bausenate des beschließenden Gerichts vom 17. September 2003 (BauR 2003, 1883 ff.), der in Ziffer 7 b) für Nachbarklagen bei – wie hier – Beeinträchtigungen gewerblicher Betriebe einen Streitwert von 5.000,- bis 100.000,- Euro vorsieht. Das Interesse der Antragstellerin an der Abwehr der durch das Vorhaben der Beigeladenen ausgelösten Beeinträchtigungen erscheint mit 15.000,- Euro angemessen bewertet. Diesen Wert hat der Senat mit Rücksicht auf den vorläufigen Charakter der begehrten Regelung halbiert.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).