Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 2616/08

Tatbestand:

Die Kläger sind zu je ½ Eigentümer des Grundstücks Gemarkung I. , Flur 5, Flurstück 14 (C. 23 in F. ). Dieses liegt ebenso wie das im Eigentum der Beigeladenen stehende Nachbargrundstück (Flurstück 13, C. 21) im Geltungsbereich des Durchführungsplans "Q. " Nr. 180 der Stadt F. vom 30. Oktober 1961, welcher für beide Flurstücke ein Wohngebiet ("B-Gebiet") und offene Bauweise festsetzt. Ferner enthält der Plan Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche in Form von Baulinien.

Die Errichtung des Wohnhauses der Beigeladenen geht auf einen Bauschein vom 17. März 1938 zurück. Das zum damaligen Zeitpunkt als Doppelhaushälfte mit einem Abstand von 6,47 m zu der östlichen Nachbargrenze genehmigte Gebäude wurde 1991 wesentlich erweitert. Diesbezüglich hatte der verstorbene Ehemann der Beigeladenen im Dezember 1989 bei dem Oberstadtdirektor der Stadt F. eine Bauvoranfrage für die Erweiterung des Wohnhauses über zwei Geschosse mit einer zu dem Nachbargrundstück Nr. 23 grenzständigen Garage gestellt. Die Voreigentümerin des Grundstücks der Kläger, Frau F. L. , erklärte sich am 8. Februar 1990 uneingeschränkt, der westliche Nachbar (C1. Nr. 19) nur mit einer eingeschossigen Erweiterung schriftlich einverstanden. Daraufhin erteilte der Oberstadtdirektor der Stadt F. dem Ehemann der Klägerin einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für einen im grenznahen Bereich eingeschossigen Anbau mit Flachdach und Garage sowie auf einen entsprechenden Bauantrag vom 7. Juni 1990 am 4. Juni 1991 eine Baugenehmigung. Diese sieht neben dem Wohnraum im Erdgeschoss und der Garage in Abweichung von dem Vorbescheid Hobby- und Kellerräume im Untergeschoss sowie eine Unterkellerung der grenzständigen 9 m langen Garage vor. Der Kellerraum unter der Garage trägt im genehmigten Grundriss die Bezeichnung "Geräte". Für die im Mittel 3,33 m hohe Grenzgarage wurden eine Abweichung von den Abstandflächenvorschriften sowie für die Nichteinhaltung der Baulinien eine Befreiung erteilt.

Mit Nachtragsbaugenehmigung vom 16. August 1993 genehmigte der Oberstadtdirektor der Stadt F. dem Ehemann der Beigeladenen die Errichtung einer an die Garage durch ein Podest von 1,5 m x 3 m angeschlossene 2,45 m hohe Außentreppe, die von dem im Anbau vorhandenen Wohnzimmer in den Garten führt und bis auf 80 cm an die Grundstücksgrenze der Kläger heranreicht. Mit der Errichtung dieser Treppe hatte Frau L. sich bereits am 7. August 1992 einverstanden erklärt. In einem Vermerk vom 28. Oktober 1996 stellte der Beklagte fest, dass die Treppe noch nicht errichtet sei. Der Ehemann der Klägerin war zwischenzeitlich verstorben.

Die Kläger erwarben ihr Grundstück 1997 von Frau L. . Auf einen entsprechenden Bauantrag erteilte der Beklagte ihnen am 8. September 1998 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung sowie mit Bescheid vom 17. März 2000 eine als "Nachtragsgenehmigung" bezeichnete weitere bauaufsichtliche Genehmigung unter anderem für umfangreiche Geländeanschüttungen und eine Terrassenanlage.

Die Kläger wandten sich erstmals mit Schreiben vom 16. Mai 2003 an den Beklagten und baten, gegen eine auf dem Grundstück der Beigeladenen unter der Garage vermutete Wohnnutzung vorzugehen. Die Beigeladene räumte bei einer Vorsprache bei dem Beklagten am 8. September 2003 ein, die Räume unter der Garage als Schlafzimmer und Küche zu nutzen. Dieser Zustand sei den Klägern jedoch seit drei Jahren bekannt und sie hätten mündlich ihre Zustimmung erklärt.

Mit Bauantrag vom 16. Februar 2004 beantragte die Beigeladene die Erteilung einer nachträglichen bauaufsichtlichen Genehmigung für die Nutzungsänderung des bisherigen Hobbyraums im Keller in Wohnraum sowie des Abstellraums unter der Garage insoweit, als der gartenseitige Teil als Schlafraum genutzt werden solle. Diesem Antrag entsprach der Beklagte mit der streitgegenständlichen Baugenehmigung vom 4. Januar 2005 und sprach zugleich eine Befreiung von den Festsetzungen des Durchführungsplans Nr. 180 "Q. " aus. Die bauaufsichtliche Genehmigung wurde den Klägern von dem Beklagten mit Schreiben vom 3. März 2005 bekannt gegeben.

Ihren gegen die Baugenehmigung gerichteten Widerspruch vom 29. März 2005 begründeten die Kläger im Wesentlichen damit, dass die Voreigentümerin ihres Grundstücks der Unterkellerung der Grenzgarage nicht zugestimmt habe. Der von Frau L. unterzeichnete Plan stelle die Unterkellerung nicht dar. Eine weitere Anhörung zu der nachfolgend genehmigten baulichen Anlage im Grenzbereich habe nicht stattgefunden. Die nachträgliche Umwandlung von Abstellraum in Wohnraum sei ein qualitativer, den Nachbarschutz berührender Vorgang, mit dem sie nicht einverstanden seien. Dass die Grenzbebauung die Errichtung ihrer grenzständigen Terrassenanlage ermöglicht habe, treffe nicht zu. Die Terrasse habe sich immer schon an ihrem jetzigen Standort befunden, entspreche dem Höhenniveau der Straße beziehungsweise der Nachbargrundstücke und sei genehmigungsfrei. Der Höhenunterschied zum Grundstück der Beigeladenen beruhe auf dem natürlichen Gefälle des Geländes beziehungsweise den auf dem Grundstück der Beigeladenen vorgenommenen Abgrabungen.

Die Bezirksregierung E. wies den Widerspruch der Kläger mit Widerspruchsbescheid vom 30. Oktober 2006 zurück. Der Verzicht der Voreigentümerin, ihre Abwehrrechte in einem Zeitraum von mehr als 10 Jahren geltend zu machen, binde auch die Kläger. Dies gelte unabhängig davon, ob die Voreigentümerin dem Vorhaben der Beigeladenen tatsächlich zugestimmt habe oder nicht. Den Klägern sei die umstrittene Nutzung der Nachbarbebauung seit dem Erwerb ihres Grundstücks bekannt gewesen. Im Übrigen sei es unwahrscheinlich, dass ein Schlafraum mehr Belästigungen hervorrufe als ein Abstellraum.

Die Kläger haben am 24. November 2006 Klage erhoben und ergänzend auf die Festsetzung der offenen Bauweise im Durchführungsplan hingewiesen sowie darauf, dass Frau L. ihre Zustimmung nicht zu der Baugenehmigung, sondern zu einem vorausgegangenen Vorbescheid erteilt habe. Eine Nachbarzustimmung sei strikt vorhabenbezogen. Werde die Bauerlaubnis auf der Grundlage geänderter Bauvorlagen erteilt, denen der Nachbar nicht zugestimmt habe, sei dieser nicht gehindert, gegen nachteilige Abweichungen vorzugehen. Die Zustimmung müsse der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, nicht wie hier geschehen gegenüber dem Nachbarn erklären. Insoweit handele es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie selbst hätten zu keiner Zeit ihr Einverständnis erklärt. Die Baugenehmigung verstoße gegen § 6 BauO NRW. Eine Beeinträchtigung des Schutzgutes des sozialen Wohnfriedens sei insbesondere dann anzunehmen, wenn Fenster von Aufenthaltsräumen innerhalb der Abstandfläche lägen, wie es hier der Fall sei.

Die Kläger haben beantragt,

die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung vom 4. Januar 2005 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 30. Oktober 2006 aufzuheben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, die angefochtene Baugenehmigung verstoße nicht gegen nachbarschützende Bestimmungen. Aufgrund der bereits 1990 erteilten Abweichung gemäß § 73 Abs. 1 BauO NRW und des in diesem Zusammenhang erklärten Einverständnisses der Voreigentümerin des klägerischen Grundstücks könnten die Kläger nicht verlangen, dass das Gebäude den nach § 6 BauO NRW notwendigen Abstand wahre. Durch die Nutzungsänderung ergebe sich keine qualitative Änderung, da insbesondere der zum Schlafen genutzte Raum unter der Garage keine größeren Lärmbelästigungen erwarten lasse als der zuvor genehmigte Abstellraum. Die Privatsphäre der Kläger sei durch das Fenster im Schlafzimmer nicht beeinträchtigt, da es zum Garten ausgerichtet sei.

Die Beigeladene hat die Auffassung vertreten, die Klage sei bereits unzulässig, weil die Kläger für ihr Begehren kein Rechtschutzbedürfnis besäßen. Sie hätten ihr Wohngrundstück 1997 erworben und im Sommer 2000 mit ihr der Beigeladenen eine einvernehmliche Regelung getroffen, wonach die Wohnnutzung unter der Garage sowie die Errichtung der Terrasse, die zunächst eine Anschüttung unmittelbar an die Garagenwand erforderlich gemacht habe, gegenseitig hingenommen werden sollte.

Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 4. Oktober 2007 hat die Beigeladene die Kopie einer Schnittzeichnung ihres Wohnhauses vorgelegt, auf der ebenfalls jeweils als Kopie neben einer auf den 10. Februar 1990 datierten Zustimmung des "Eigentümers von C. 23" Unterschrift "F. L. " zu der Erweiterung des Nachbargebäudes nebst Errichtung einer Garage auch eine auf den 25. Januar 1995 datierte Einverständniserklärung der Frau L. zu der Nutzung der Räume unter der Garage als Wohnräume zu finden ist. Diesbezüglich vertreten die Kläger die Auffassung, dass die Erklärung vom 25. Januar 1995 der Baugenehmigung nicht zugrunde liege und auch keine dingliche Wirkung entfalte. Die Erklärung sei im Übrigen unwirksam, weil das streitige Vorhaben aus der Planzeichnung nicht ansatzweise erkennbar sei. Nachdem die Frage der Echtheit der Erklärung von den Klägern bestritten worden war, hat die Beigeladene mit Schriftsatz vom 16. Januar 2008 eine Fotokopie der Schnittzeichnung mit einem die Urheberschaft der Unterschrift bestätigenden Zusatz vom 13. Dezember 2007, der mit "F. L. " unterschrieben ist, vorgelegt.

Das Verwaltungsgericht hat am 19. September 2007 einen Ortstermin durchgeführt sowie am 30. Mai 2008 durch Vernehmung der Frau L. Beweis zur Echtheit der Unterschriften auf den von den Klägern vorgelegten Dokumenten erhoben. Bezüglich der anlässlich der Ortsbesichtigung beziehungsweise der Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen wird auf die jeweiligen Terminsprotokolle Bezug genommen.

Mit Urteil vom 11. September 2008 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Die angefochtene Baugenehmigung verletze die Kläger nicht in subjektiven öffentlichen Rechten. Zwar liege objektiv ein Verstoß gegen § 6 BauO NRW vor, da die Wohnnutzung unter der Garage den notwendigen Abstand zur Nachbargrenze nicht wahre. Auf diesen Verstoß könnten die Kläger sich indessen nicht berufen, weil die Rechtsvorgängerin, Frau L. , auf dieses Abwehrrecht wirksam verzichtet habe. Der Verzicht liege darin, dass sie den 1993 fertiggestellten Anbau einschließlich des darunter liegenden Kellerraums hingenommen habe und mit diesem einverstanden gewesen sei. Dies folge aus der am 25. Januar 1995 abgegebenen Erklärung, deren Echtheit nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme nicht in Frage stehe. Nehme ein Nachbar eine mit Investitionen verbundene Umnutzung in einem Zeitraum von etwa zwei Jahren hin, habe er wirksam auf seine nachbarlichen Abwehrrechte verzichtet. Als grundstücksbezogene Berechtigung lebe das durch einen wirksamen Verzicht erloschene Abwehrrecht nach einem Eigentümerwechsel in der Person des neuen Eigentümers nicht wieder auf.

Hiergegen richtet sich die von dem Senat mit Beschluss vom 30. November 2009 zugelassene Berufung der Kläger. Sie machen ergänzend geltend, die Vernehmung der Zeugin L. habe keinen Beweis für die Echtheit der Erklärung vom 25. Januar 1995 erbracht. Es sei auch nicht erwiesen, dass die Urkunde, auf der die Einverständniserklärung und die Unterschrift mit dem Datum 25. Januar 1995 stehe, eine echte Urkunde sei. Die Beigeladene habe das Original nicht vorgelegt. Es liege im Bereich der Spekulation, aus dem Zeitpunkt des angenommenen Einverständnisses der Voreigentümerin Schlüsse auf den Zeitpunkt der Aufnahme der Wohnnutzung zu ziehen. Eine zweijährige Hinnahme der Umnutzung durch die Voreigentümerin sei daher nicht feststellbar. Vielmehr habe die Beigeladene erst nach dem Erwerb des Grundstücks durch die Kläger die Umnutzung in Wohnraum vorgenommen. Ungeachtet dessen liege in der Erklärung vom 25. Januar 1995 kein wirksamer Verzicht auf Abwehrrechte. Eine Einverständniserklärung enthalte keinen Verzicht auf ein Recht. Die Erklärung sei nur gegenüber den Nachbarn, nicht aber gegenüber dem Bauordnungsamt abgegeben worden und binde somit nur die Beteiligten, nicht aber deren Rechtsnachfolger. Grundstücksbezogene zivilrechtliche Pflichten bedürften zu ihrer Wirksamkeit und Veräußerungsfestigkeit der Eintragung in das Grundbuch. Sie hätten das Grundstück insoweit lastenfrei erworben. Letztlich sei die Einverständniserklärung nicht wirksam geworden, weil sie die Kläger sie vor dem Zugang bei dem Beklagten mit der Erhebung der Klage konkludent gemäß § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB widerrufen hätten.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu entscheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, die streitige Baugenehmigung sei abstandflächenrechtlich nicht zu beanstanden, da sich die genehmigte Nutzung gegenüber der früheren genehmigten Nutzung für die Kläger nicht nachteilig auswirke. Insoweit finde § 6 Abs. 15 Satz 1 BauO NRW Anwendung. Die Nutzungsänderung eines Abstellraums in einen Schlafraum werde sich geräuschmäßig nicht auswirken, sondern die Kläger sogar eher weniger beeinträchtigen. Selbst bei einem unterstellten Verstoß gegen § 6 BauO NRW müssten sich die Kläger den Rechtsverzicht der Voreigentümerin ihres Grundstücks entgegenhalten lassen. Frau L. habe glaubhaft bekundet, dass sie im Jahr 1995 mit der Nutzung der Garagenunterkellerung als Wohnraum einverstanden gewesen sei. Ihr Einverständnis und die Duldung der Nutzung seien von dem Verwaltungsgericht zutreffend als Verzicht auf ihr Abwehrrecht gewertet worden. Aus einer Äußerung des Architekten der Beigeladenen vom 3. Oktober 2003 folge zudem, dass die Kläger der Nutzung bereits im Jahr 2000 zugestimmt hätten. Daher sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sie sich jetzt über die Nutzungsänderung beklagten.

Die Beigeladene beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Berichterstatterin hat die Örtlichkeit am 12. August 2010 in Augenschein genommen. Bezüglich der anlässlich der Ortsbesichtigung getroffenen Feststellungen wird auf das Protokoll vom selben Tage und die angefertigten Lichtbilder Bezug genommen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie das von den Beteiligten vorgelegte Bild- und Kartenmaterial verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Berufung hat keinen Erfolg.

Die Anfechtungsklage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf die Aufhebung der streitigen Baugenehmigung. Diese verstößt nicht gegen drittschützendes Baunachbarrecht und verletzt die Kläger daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Zwar hält das als bauliche Einheit zu sehende Garagengebäude nicht die nach § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 4, Abs. 5 BauO NRW in der hier anzuwendenden Fassung vom 1. März 2000 (GV. NRW 2000, S. 256) erforderliche Mindestabstandfläche von 3 m zu der Grenze des Grundstücks der Kläger ein, denn die im Jahr 1991 im Zusammenhang mit der bauaufsichtlichen Genehmigung der Erweiterung erteilte Abweichung nach § 73 BauO NRW 1984 bezog sich auf ein anderes Vorhaben (Garage mit Abstellraum im Keller) und betraf die Überschreitung der maximalen Wandhöhe nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO NRW 1984. § 6 Abs. 15 Sätze 1 und 2 BauO NRW ist in der hier anzuwendenden Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (GV.NRW.S.256) auf Gebäude nach § 6 Abs. 11 Satz 1 Nr. 1 BauO NRW 2000 nicht anwendbar.

Jedoch können die Kläger sich auf den damit gegebenen Verstoß der Baugenehmigung gegen die nachbarschützenden Bestimmungen des § 6 BauO NRW nicht berufen, weil die Voreigentümerin sich mit der Wohnnutzung ausdrücklich einverstanden erklärt und damit auf ihr Abwehrrecht verzichtet hat.

Einem auf § 6 BauO NRW gestützten Abwehrrecht der Kläger steht die von Frau L. als ihrer Rechtsvorgängerin mit der Beigeladenen im Januar 1995 getroffene Vereinbarung entgegen.

Der Senat ist auf der Grundlage des Gesamtergebnisses des Verfahrens, wie es sich im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung darstellt, zu der Überzeugung gelangt, dass die Voreigentümerin des Grundstücks der Kläger der Wohnnutzung in den Räumen unter der Garage zugestimmt hat. Die insoweit von den Klägern geäußerten Bedenken bezüglich der Wirksamkeit der Erklärungen von Frau L. teilt der Senat nicht. Auch die Einwände zu der Frage der Echtheit der unter die Erklärungen gesetzten Unterschriften vermögen die zutreffenden Feststellungen des Verwaltungsgerichts und damit die Urheberschaft der Voreigentümerin nicht in Zweifel zu ziehen.

Das 1990 im Rahmen des bauplanungsrechtlichen Vorbescheidsverfahrens von Frau L. erklärte Einverständnis bezog sich seinem eindeutigen Wortlaut nach allerdings nur auf die in diesem Verfahren zur Prüfung gestellte Erweiterung des Wohnhauses C. 21. Ein Verzicht auf nachbarliche Abwehrbefugnisse gegenüber der künftigen Nutzung von Kellerräumen lässt sich der Erklärung nicht entnehmen.

Die spätere Erklärung der Nachbarin vom 25. Januar 1995: "Auch einverstanden mit den Räumen unter der Garage als Wohnräume" zielte hingegen darauf ab, der Beigeladenen und ihrem Ehemann eine Umnutzung des im Untergeschoss gelegenen Teil des Anbaus auch im Grenzbereich zu ermöglichen. Im Jahre 1995 war die den Anbau mit Abstellraum im Keller betreffende Baugenehmigung vom 4. Juni 1991 bereits umgesetzt, wie sich aus der Bescheinigung des Oberstadtdirektors der Stadt F. über die Bauzustandsbesichtigung vom 17. Dezember 1993 ergibt. Ob im Januar 1995 hingegen bereits eine Wohnnutzung unter der Garage aufgenommen worden war, oder die Nutzungsänderung des gesamten Abstellraumes oder von Teilen davon erst bevorstand, kann nach Aktenlage nicht abschließend geklärt werden. Es spricht vieles dafür, dass die Beigeladene den ursprünglichen Geräteraum unter der Garage ab Juni 1995 zu Wohnzwecken vermietet hatte und dieser Umstand Anlass für die Vereinbarung zwischen den Grundstücksnachbarn war. So hat eine Anfrage bei dem Einwohnermeldeamt des Beklagten ergeben, dass seit dem 8. Juni 1995 Frau N. C2. bis zum 13. April 2000 unter der Adresse C. 21 in F. und seit dem 1. Dezember 2000 bis zum 10. Juni 2010 Frau T. T. dort gemeldet waren. Dass es sich bei Frau C2. um die erste Mieterin im Hause der Beigeladenen handelte, hat die Beigeladene sowohl im Ortstermin als auch in der mündlichen Verhandlung bestätigt.

Der genaue Zeitpunkt der umstrittenen Nutzungsänderung bedarf aber keiner abschließenden Klärung, da er für die Frage der Wirksamkeit der von der Voreigentümerin der Kläger abgegebenen Einverständniserklärung ohne Belang ist. Treffen Nachbarn wie hier Regelungen über die Zulässigkeit bestimmter Modalitäten der Nachbarbebauung, hat dies zur Folge, dass auch im Falle späterer Änderungen der Bebauung oder der Nutzung die Vertragsparteien nachbarliche Abwehrrechte nicht mehr auf einen Rechtsverstoß stützen können, auf den sich das Einverständnis bezieht.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. Juli 1995 7 B 3068/94 .

Dies gilt nur dann nicht, wenn die spätere Änderung von dem nachbarlichen Einverständnis nicht (mehr) umfasst ist. Dafür bestehen hier jedoch keine Anhaltspunkte. Die Voreigentümerin des Grundstücks der Kläger hat sich unmissverständlich und ohne inhaltliche Beschränkung mit einem Wohnen in den Räumen unter der Garage einverstanden erklärt. Sie hat mit ihrer Unterschrift unter den als "Nachtrag" bezeichneten Zusatz zum Ausdruck gebracht, dass sie keinerlei Einwände gegen das Nachbarbauvorhaben geltend mache. Dieses Einverständnis umfasst jede Form der Wohnnutzung unterhalb der Garage. Nichts anderes ist Gegenstand der hier streitigen bauaufsichtlichen Genehmigung. Diese gestattet die Änderung der Nutzung des unter der Garage gelegenen Raumes von ursprünglich Geräteraum in Wohnraum.

Vor diesem Hintergrund brauchte der Senat dem in der mündlichen Verhandlung von den Klägern gestellten Beweisantrag zu 2.,

Beweis darüber zu erheben, dass das Datum "F. , den 25.1.1995" auf der als Kopie vorliegenden Einverständniserklärung der Frau L. nicht zur gleichen Zeit in die Urkunde eingesetzt worden ist, wie die Aussage "Nachtrag: Auch einverstanden mit den Räumen unter der Garage als Wohnräume",

nicht nachzugehen, weil das mutmaßliche Beweisergebnis nicht entscheidungserheblich ist. Dieses kann sich nicht zugunsten der Kläger auswirken, da die Wirksamkeit der Einverständniserklärung der Voreigentümerin nicht von der Dokumentation des Datums abhängt, an dem sie ihr Einverständnis erklärt hat. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Einverständniserklärung zu einem Zeitpunkt abgegeben worden wäre, in dem Frau L. schon nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks "C1. " 23 war. Dafür gibt es jedoch ebenso wenig Anhaltspunkte wie für die Annahme, die Einverständniserklärung stamme nicht von ihr. Soweit die Kläger dies gleichwohl behaupten, fehlt es an einem ihre Behauptungen stützenden Tatsachenvortrag. Ihre auf eine erneute Vernehmung der Frau L. als Zeugin gerichteten Beweisanträge zu 3. und 5. ,

3. Beweis darüber zu erheben, dass Frau L. die auf den 25.1.1995 datierte Unterschrift nicht geleistet hat, bevor die Kläger Eigentümer des Grundstücks geworden sind durch erneute Vernehmung als Zeugin,

5. die Zeugenvernehmung der Frau L. zu wiederholen, damit sich das Gericht ein eigenes Bild von ihrer Verlässlichkeit als Zeugin macht,

sind unsubstantiiert und als Ausforschungsbeweisanträge unzulässig. Schon deshalb besteht zu der im Ermessen des Senats stehenden Wiederholung der Zeugenvernehmung keine Veranlassung, § 98 VwGO in Verbindung mit § 398 Abs. 1 ZPO. Das von der Beigeladenen vorgelegte Schriftstück bietet ebenso wie die sonstigen Umstände keinerlei Anhalt für die Annahme einer erst nach dem Eigentümerwechsel im Jahr 1997 von der Beigeladenen geleisteten Unterschrift unter die Einverständniserklärung. Da Frau L. als Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme gegenüber dem Verwaltungsgericht unmissverständlich erklärt hat, dass sie ihre Zustimmung zur Nutzung der Räume unter der Nachbargarage als Wohnräume zu einem Zeitpunkt abgegeben habe, als ihr Haus noch nicht verkauft war, genügt das Bestreiten einer im Januar 1995 bestehenden Vermietungsabsicht der Beigeladenen als Indiz für die Unwahrscheinlichkeit einer am 25. Januar 1995 abgegebenen Einverständniserklärung der Substantiierungspflicht der Kläger nicht. Der Beweisantrag zu 3. dient zudem der Ausforschung. Die zum Beweis gestellte Tatsache beruht nur auf Vermutungen und soll erst durch die Beweiserhebung ermittelt werden. Der Beweisantrag zu 5. ist unsubstantiiert, da er sich pauschal auf die Glaubwürdigkeit der Zeugin L. und die Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen bezieht, ohne im Einzelnen darzulegen, woraus sich Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin ergeben und welche von den Feststellungen des Verwaltungsgerichts abweichenden, rechtlich erheblichen Bekundungen über konkrete Wahrnehmungen von der Zeugin zu erwarten sind (vgl. § 98 VwGO in Verbindung mit § 373 ZPO).

Der Hinweis auf ihr selektives Erinnerungsvermögen genügt insoweit nicht, da die fraglichen Ereignisse über fünfzehn Jahre zurückliegen, so dass schon wegen verständlicher Erinnerungslücken eine Aufklärung der mit der Abgabe der Erklärungen verbundenen Vorgänge nicht in allen Einzelheiten zu erwarten war. Die sich unterscheidenden Schriftbilder der Erklärung einerseits und der Unterschrift andererseits zeigen lediglich, dass der Erklärungstext und die Orts- und Datumsangabe allem Anschein nach nicht von Frau L. verfasst worden sind, geben aber nichts dafür her, dass Frau L. eine Erklärung dieses Inhalts damals nicht hat abgeben wollen oder der Erklärungstext zu einem späteren Zeitpunkt zu der Unterschrift hinzugesetzt worden wäre. Hierzu erklärte die Zeugin in der Beweisaufnahme, dass die Erklärung selbst nicht von ihr verfasst worden sei, aber die Unterschrift von ihr stamme.

Das vorbehaltlose Einverständnis der Voreigentümerin mit der Nutzung der Räume unter der Garage als Wohnräume enthält entgegen der Auffassung der Kläger einen Verzicht auf bestehende oder erst entstehende Abwehrrechte aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Denn es unterliegt der Dispositionsbefugnis von Grundstückseigentümern, die Geltendmachung bestimmter materieller Abwehrpositionen etwa bezüglich der Art der baulichen Nutzung oder der Einhaltung eines Grenzabstands auszuschließen. Eine solche Vereinbarung führt dazu, dass die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte, die auf die von ihr erfassten Abwehrpositionen gestützt wird, gegen Treu und Glauben verstößt. Diese Rechtsfolge trifft auch den Rechtsnachfolger.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW § 74, Rn. 409; OVG NRW, Beschluss vom 17. Juli 1995 7 B 3068/94 .

Eines Zugangs der Vereinbarung bei der Baugenehmigungsbehörde bedarf es nicht, denn diese ist nicht zwingend Adressat der die Geltendmachung materieller Abwehrpositionen ausschließenden Willenserklärung.

Der wirksame Verzicht der Voreigentümerin des Grundstücks C. 23, gegen die Wohnnutzung in den grenzständigen Kellerräumen vorzugehen, bindet demnach auch die Kläger. Abwehrrechte sind nicht höchstpersönlicher Natur, also nicht ausschließlich an eine bestimmte Person gebunden, sondern mit der dinglichen Berechtigung an einem Grundstück verknüpft. Sie gehen deshalb im Falle eines Eigentumswechsels nicht unter und entstehen in der Person des Rechtsnachfolgers originär von neuem, sondern gehen als Annex der dinglichen Berechtigung auf den Rechtsnachfolger über. Insoweit verhält es sich nicht anders als mit baurechtlichen Verpflichtungen des Bauherrn, in die eine Rechtsnachfolge ebenfalls möglich ist. Sind etwaige Abwehrrechte des Nachbarn durch Verzicht untergegangen, so können sie auf dessen Rechtsnachfolger nicht mehr übergehen.

Vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16. August 1978 III 470/78 , BRS 33 Nr. 176; OVG NRW Urteil vom 29. November 1983 7 A 2576/83 .

Die Zustimmung der Voreigentümerin zur Nutzungsänderung konnte von den Klägern auch nicht widerrufen werden. Als empfangsbedürftige Willenserklärung ist die Zustimmung der Nachbarin zur Wohnnutzung unter der Garage mit ihrem Zugang bei der Beigeladenen – vermutlich im Januar 1995, jedenfalls aber vor der Widerrufserklärung der Kläger wirksam geworden (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Soweit die Kläger auf die Regelung in § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB verweisen und meinen, einen Widerruf der Zustimmung vor dem Zugang der Willenserklärung bei dem Beklagten erklärt zu haben, verkennen sie, dass die Zustimmung zu einem Bauvorhaben eben nicht nur gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, sondern wie hier geschehen auch dem Bauherrn gegenüber wirksam erklärt werden kann. Die angeführte Rechtsprechung des Bayrischen Verwaltungsgerichtshofs (Beschluss vom 3. November 2005 – 2 BV 04.1758 -) trifft die Sachlage daher nicht. Die zwischen Frau L. und der Beigeladenen getroffenen Vereinbarung war für die Kläger im Zeitpunkt des Grunderwerbs nicht mehr frei widerruflich.

Angesichts dessen kommt es für die Entscheidung auf die Frage, ob im Zeitraum 2000 bis 2001 tatsächlich eine Wohnnutzung stattgefunden hat, nicht an. Die in dem Beweisantrag zu 4.,

den Zeugen K. T1. , I1.------straße 92 in X. zum Beweis dessen zu vernehmen, dass die Räumlichkeiten unter der Garage der Beigeladenen während der gesamten Phase seiner Baubetreuung im Jahre 2000 bis zum Jahre 2001 unbewohnt waren,

thematisierte Tatsache kann zugunsten der Kläger als wahr unterstellt werden, da mit der Einverständniserklärung der Voreigentümerin ihre Berechtigung zur Geltendmachung von öffentlich-rechtlichen Abwehransprüchen gegen die Wohnnutzung unter der Nachbargarage untergegangen ist. Sie haben das Eigentum an ihrem Grundstück ohne diese "Berechtigung" erworben, unabhängig davon, ob eine durchgehende Wohnnutzung auch tatsächlich stattgefunden hat, wofür allerdings die bereits dargelegten Meldeverhältnisse sprechen. Für die Beantwortung der aus der Sicht der Kläger nach eigenem Bekunden maßgeblichen Frage, ob auf dem Nachbargrundstück eine Wohnnutzung unterhalb der Garage bereits vor dem Erwerb ihres Grundstücks stattgefunden hat, kann die unter Beweis gestellte Tatsache ohnedies nichts beitragen.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr.10 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.