1

G r ü n d e :

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Der zulässige Antrag ist unbegründet.

3

Aus den mit dem Zulassungsantrag dargelegten Gründen ergeben sich weder die behaupteten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gem. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache (Zulassungsgrund gem. § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).

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Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe kein Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung von 11 Eigentumswohnungen auf dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 5, Flurstück 371 (......weg 1) in E. zu, da sich das durch den Bauantrag vom 30. Dezember 2005 in der Fassung des Nachtrags vom 18. August 2006 beschriebene Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB einfüge; es würde zudem ein Planungsbedürfnis nach sich ziehende Spannungen auslösen.

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Das Vorhaben der Klägerin hat das Verwaltungsgericht in einen Vergleich mit der es umgebenden Bebauung eingestellt und dabei differenziert zwischen dem Haus C, das als selbständiger Baukörper betrachtet werden könne, und den Häusern A und B, die als ein Baukörper angesehen werden müssten, denn "Haus A" und "B" seien zwar durch einen Zwischenbau gegliedert, der jedoch wegen seiner Höhe sowie des Einbaus von Treppenhaus und Aufzugsanlage wie ein Verbindungselement wirke. Die Klägerin wendet sich gegen diese Betrachtung, indem sie anführt, es handele sich bei den Häusern A und B um "selbständige Wohngebäude", denn Gestaltung und Materialien der "Verbindungselemente" ließen diese transparent erscheinen. Worauf die Klägerin mit dieser Erwägung schwerpunktmäßig abstellen will, ist nicht völlig eindeutig. § 34 Abs. 1 BauGB stellt zunächst auf die Prüfung ab, ob sich das (von der Klägerin zur Genehmigung gestellte) Vorhaben, nicht aber darauf ab, ob sich einzelne Teile des Vorhabens in den Umgebungszusammenhang einfügen. Das Verwaltungsgericht hat das Vorhaben gedanklich in zwei Vorhaben aufgeteilt, nämlich das Haus C sowie das Gebäude, das aus dem "Haus A" und dem "Haus B" (Bezeichnung wie in den Bauvorlagen) besteht. Diese Aufteilung trägt dem Umstand Rechnung, dass das Vorhaben auf die Errichtung von - nach Wertung des Verwaltungsgerichts - (zwei) selbständigen Gebäuden gerichtet ist, dem "Haus C" einerseits sowie dem einen Haus andererseits, das aus den Hausteilen "A" und "B" besteht. Das Verwaltungsgericht hat auf das optische Erscheinungsbild des (aus den Hausteilen "A" und "B" bestehenden) Gebäudes abgestellt, dessen Zwischenbau trotz der von der Klägerin angestrebten Transparenz wegen seiner Höhe über drei Geschosse sowie wegen des Einbaus von Treppenhaus und Aufzugsanlage wie ein "Verbindungselement" wirke. Die Klägerin bezieht sich mit dem Zulassungsantrag hiergegen zum einen auf den durch einen offenen Laubengang angeschlossenen Baukörper C. Auf diesen kommt es jedoch nicht an, denn das Verwaltungsgericht hat den Baukörper C als einer gesonderten Bewertung zugänglich angesehen. Zum Zwischenbau wendet die Klägerin ein, "Gestaltung und Materialien" ließen den "Glaszwischentrakt" transparent wirken. Weshalb die Annahme des Verwaltungsgerichts aber ernstlich zweifelhaft sein soll, Treppenhaus und Aufzugsanlage würden (neben der Höhe des Zwischenbaus) einer solchen Wirkung entgegenstehen, ist im Zulassungsantrag nicht ausgeführt. Deshalb genügt in diesem Zusammenhang die Anmerkung, dass allein die Bezeichnung eines Gebäudes als "Haus A" und "Haus B" nicht dazu führt, dass eine geplante Gebäude als zwei Gebäude anzusehen, die jeweils gesondert daraufhin bewertet werden müssten, ob sie sich in den Bebauungszusammenhang einfügen. Als Abgrenzungsmerkmal dürfte insoweit zumindest darauf abzustellen sein, ob die jeweiligen Bauwerksteile überhaupt selbständig benutzbar sind oder nicht.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Dezember 1995

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- 4 B 245.95 -, BRS 57 Nr. 79 = BauR 1996, 219.

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Dies ist hier nicht der Fall, da die Wohnungen in den Hausteilen A und B nur über das gemeinsame, im Zwischenbau untergebrachte Treppenhaus erreichbar sind. Dass der "Glaszwischentrakt" eine insoweit notwendige Funktion für die Hausteile A und B hat, bestätigt der Zulassungsantrag, denn danach soll der Zwischenbau (wie auch die Laubengänge) ein barrierefreies Wohnen ermöglichen.

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Aus den vom Verwaltungsgericht zutreffend angeführten Gründen fügt sich das Vorhaben der Klägerin, namentlich das aus den Gebäudeteilen A und B nebst Zwischentrakt bestehende Gebäude, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Klägerin rügt, das Verwaltungsgericht habe nicht die Bebauungen berücksichtigt, die der näheren Umgebung zugerechnet werden müssten. Die Klägerin meint, das Verwaltungsgericht hätte die Bebauung "im Kreuzungsbereich zwischen der

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M. Allee, der G. -F. -Straße sowie der ..........allee" berücksichtigen müssen. Welche Bebauung die Klägerin hier konkret in Bezug nehmen will, soll sich wohl aus dem Hinweis auf die mit Schriftsatz vom 14. Februar 2007 zu den Akten gereichten Lichtbilder sowie aus dem Bezug auf den Lageplan Blatt 54 der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsakten ergeben. Dieser pauschale Bezug lässt jedoch schon nicht deutlich werden, dass die dort vorhandene Bebauung nicht nur prägend sein könnte, sondern darüber hinaus das Maß baulicher Nutzung erreichen würde, das vom Vorhaben der Klägerin erreicht werden soll. Das Verwaltungsgericht hat auf Seite 9 Absatz 1 des Urteilsabdrucks ausgeführt, es gebe mehrere Nachbargebäude, die ebenfalls über zwei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss und eine vergleichbare Höhe verfügen würden. Andere Nachbargebäude hätten eine ähnlich große Grundfläche. In der Kombination der Faktoren und damit in der Baumasse und dem optischen Gewicht gebe es jedoch nichts Vergleichbares. Diese Feststellung des Verwaltungsgerichts wird durch die Behauptung der Klägerin zum Umgebungsbereich ebenso wenig entkräftet wie durch die von ihr beigebrachten Fotos und den Lageplan, ferner auch nicht durch den Bezug der Klägerin darauf, es gebe auf den Grundstücken ........allee 4 sowie 6a - 6c und G. -F. -Straße 161 Mehrfamilienhäuser.

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Dass auf den Grundstücken G. -F. -Straße 157 und 157b Mehrfamilienhäuser vergleichbarer Kubatur vorhanden sind, hat das Verwaltungsgericht nicht verkannt, sondern ausgeführt, sie seien für das Vorhabengrundstück nicht prägend, und zwar wegen seiner rückwärtigen Lage in zweiter Reihe unterhalb der G. -F. -Straße. Sie seien sei nur eingeschränkt wahrnehmbar. Diese Begründung des Verwaltungsgerichts ist anhand der in den Akten befindlichen Karten und Fotos ohne Weiteres nachvollziehbar und plausibel und wird beispielsweise auch durch das von der Klägerin mit Schriftsatz vom 14. Dezember 2007 zu den Akten gereichte Foto Nr. 15 bestätigt. Die optische Wahrnehmbarkeit, auf die die Klägerin hinweist, stellt die Gewichtung der maßgebenden Zusammenhänge (zurückliegende Lage, tiefer gelegene Grundstücke) nicht ernstlich in Frage.

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Die Gebäude M. Allee 4 sowie ..........weg 3 und 5 bis 7 hat das Verwaltungsgericht in seine Bewertung eingestellt. Hinsichtlich des von der Klägerin benannten Grundstücks ........weg 5b führt sie nicht einmal an, die dortige Bebauung weise ein ihrem Vorhaben vergleichbares Maß baulicher Nutzung auf.

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Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, das Vorhaben der Klägerin habe eine nicht auszuschließende Vorbildwirkung. Es hat hierzu unter Bezug auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36 dargelegt, viele Grundstücke in der näheren Umgebung ließen bauliche Erweiterungen zu; für entsprechende Entwicklungen bestehe angesichts der Entwicklung des Wohnungsmarkts eine beachtliche Wahrscheinlichkeit. Die Klägerin wendet ein, es gebe in der Umgebung "keine weiteren freien Flächen ..., die auf Grund ihrer zentralen Lage unmittelbar an der Haupterschließungsstraße potenziell als Standort projektierter Wohnhäuser" zur Verfügung stünden. Warum es für die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten auf den Grundstücken in der näheren Umgebung darauf ankommen sollte, ob diese an einer Haupterschließungsstraße liegen, erschließt sich dem Senat (auch aus dem Zulassungsvorbringen) jedoch nicht. Die Klägerin wendet ferner ein, es gebe keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass Grundstückseigentümer der näheren Umgebung sich durch das Vorhaben der Klägerin veranlasst sehen würden, anzubauen oder ein zweites Gebäude zu errichten. Jedoch ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein Vorhaben, das sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, den gegebenen Zustand negativ in Bewegung bringt,

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vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1999

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- 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101,

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es sei denn, das Baugrundstück sei durch (entscheidungserhebliche) Besonderheiten gekennzeichnet, durch die es sich von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Derartige Gegebenheiten sind hier nicht ersichtlich und werden von der Klägerin auch nicht dargetan. Dass die Vorbildwirkung zudem nicht nur abstrakt besteht, bestätigt die Klägerin im Ergebnis, wenn sie (einschränkend) ausführt, die "meisten" Grundstücke der Umgebung seien kleiner als ihr Grundstück. Dass große Grundstücke bebaut sind, hindert die Errichtung eines zweiten Gebäudes oder eines Anbaus nicht, wenn - wie hier - hinreichend große unbebaute Grundstücksbereiche vorhanden sind.

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Die Rechtssache weist keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf. Zur näheren Begründung nimmt der Senat auf die oben stehenden Ausführungen Bezug, zumal auch die Klägerin zur Begründung des Zulassungsantrags insoweit auf ihre Ausführungen zum Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO verwiesen hat.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf § 52 Abs. 1 GKG.

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Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig.

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