1

G r ü n d e :

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Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist unbegründet.

3

Aus den mit dem Zulassungsantrag dargelegten Gründen ergeben sich nicht die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

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Das Verwaltungsgericht hat den mit der Klage verfolgten Anspruch auf Verzicht auf die streitige, die Anlegung, Unterhaltung und Benutzung einer Zufahrt gestattende Baulast verneint, weil das öffentliche Interesse an der Baulast nicht gemäß § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW entfallen sei. Sie diene entgegen der Auffassung der Klägerin der Erschließung nicht nur der im Text der Baulasterklärung genannten - nie errichteten - Gebäude G.         -H.     -Straße, sondern weitergehend der durch die Teilung der Grundstücke Gemarkung I.     , Flur 39, Flurstücke 254, 255, 263 und 265 im Jahr 1993 entstandenen Hinterliegergrundstücke. Diesem Zweck habe die Baulast im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt der Beantragung des Verzichts auf die Baulast bzw. der mündlichen Verhandlung noch gedient, zumal die begünstigten Hinterliegergrundstücke mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut seien.

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Das Zulassungsvorbringen ist nicht geeignet, diese Annahmen durchgreifend in Frage zu stellen.

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Baulasten sind – wie andere Rechtstexte – auslegungsfähig. Durch Auslegung des in das Baulastenbuch eingetragenen Textes ist insbesondere zu ermitteln, ob die Baulast grundstücksbezogen oder vorhabenbezogen in dem Sinne erteilt worden ist, dass sie nur ein konkretes Vorhaben absichern soll. Diese Frage lässt sich nicht generell in dem einen oder anderen Sinne beantworten. Entscheidend ist vielmehr, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist.

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Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 17. September 2004 - 7 B 1494/04 -, NVwZ-RR 2005, 459, und vom 27. März 2005 - 10 B 1825/05 -, Urteil vom 8. Mai 2008 - 7 A 1838/07 -.

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Der Vortrag der Klägerin, die streitgegenständliche Baulast sei nach ihrem Wortlaut so unmissverständlich und eindeutig auf das darin bezeichnete Vorhaben beschränkt, dass eine abweichende Auslegung sich verbiete, greift nicht. Der Text der Baulasterklärung, dass die Anlegung, Unterhaltung und Benutzung der Zufahrt "zur Sicherstellung der Erschließung für die Gebäude G.         -H.     -Straße gemäß § 4 Abs. 1 BauO NW" gestattet wird, lässt sich auch als bloße Bezeichnung des Anlasses für die Übernahme der Baulast verstehen. Wird eine Baulast aus Anlass der Errichtung eines bestimmten Bauvorhabens übernommen, folgt daraus jedoch nicht, dass sie nur der Errichtung eben dieses Vorhabens dient und in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist. Eine derartige Einschränkung setzt – nicht zuletzt mit Blick auf die weitreichenden Auswirkungen der Eintragung einer Baulast (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW) – eine eindeutige Klarstellung voraus. Das Vorhaben muss in der Baulasterklärung unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnet werden, dass sich die Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen lassen.

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Vgl. OVG NRW, a.a.O.; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 27. Oktober 2000 - 8 S 1445/00 -, BRS 63 Nr. 184.

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Ausgehend von diesen Maßstäben teilt der Senat die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dass die streitbetroffene Baulast in ihrer Wirkung nicht auf das Vorhaben der Errichtung der Gebäude G.         -H.     -Straße als Teil der mit Baugenehmigung vom 2. April 1991 genehmigten Wohnanlage beschränkt ist. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht hervorgehoben hat, hatte der damalige Grundstückseigentümer bei der Übernahme der Baulast objektiv kein Interesse an einer solchen Beschränkung. Mit der Baulast sollte die beantragte Grundstücksteilung und die Bebauung der hierdurch entstehenden Grundstücke ermöglicht werden. Es mag sein, dass der damalige Grundstückseigentümer dabei lediglich das seinerzeit geplante Vorhaben im Sinn gehabt hat. Daraus folgt jedoch entgegen der Ansicht der Klägerin nicht, dass er eine anderweitige Bebauung ausschließen wollte. Ein derartiger Ausschluss hätte vielmehr seinen wirtschaftlichen Interessen widersprochen. Denn er hätte damit ohne jeden Grund die eigenen Möglichkeiten eingeschränkt, die durch die Teilung entstehenden Hinterliegergrundstücke zu verwerten.

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Dass dies nicht beabsichtigt war, bestätigt der zur Baulast gehörende Lageplan. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass diesem Plan nicht das seinerzeit geplante Bauvorhaben, sondern lediglich die Grenzen der durch die Teilung entstehenden Grundstücke zu entnehmen sind. Auch aus dem gleichzeitig mit dem Teilungsantrag vom 2. Juni 1993 gestellten Antrag auf Eintragung der streitbetroffenen Baulast und weiterer Baulasten geht hervor, dass diese grundstücksbezogen wirken sollten. Denn danach sollten sie "zugunsten jedes Grundstücksteils für die anderen 3 Teile" erteilt werden.

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Darüber hinaus ist das Vorhaben in der Baulasterklärung nach den dargelegten Maßgaben auch nicht hinreichend konkret bezeichnet. Vor dem Hintergrund, dass ein Gebäude G.         -H.     -Straße bei Übernahme der Baulast nicht bestand, hätte es hierzu der Bezugnahme auf eine durch bestimmte Pläne fixierte bauliche Ausgestaltung bedurft. Eine solche nähere Eingrenzung des Baubestands des begünstigten Gebäudes enthält die Baulasterklärung nicht.

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Das Zulassungsvorbringen bietet auch keinen Anhalt dafür, dass die Klägerin durch die gegenwärtige Bebauung der begünstigten Grundstücke in einer Weise belastet wird, die den durch die ursprünglichen Planungen gezogenen Rahmen sprengt. Das Verwaltungsgericht hat seine gegenteilige Auffassung zutreffend darauf gestützt, dass die entstandene Bebauung mit einem Einfamilienhaus und sechs Garagen im Vergleich zur zum Zeitpunkt der Baulasterklärung geplanten Bebauung mit vier zwei- bzw. dreigeschossigen Wohneinheiten, neun Stellplätzen und zwei Carports weder in qualitativer noch quantitativer Hinsicht zu einer Zunahme des Fahrzeugverkehrs führt. Diesen Erwägungen setzt die Klägerin nichts Erhebliches entgegen. Ihr Einwand, das Verwaltungsgericht habe die begünstigten Grundstücke nicht in Augenschein genommen und keine tatsächlichen Feststellungen zur Frage der Zunahme des Fahrzeugverkehrs getroffen, verfängt nicht. Konkrete, die Bewertung des Verwaltungsgerichts in Frage stellende Umstände, über die eine solche Inaugenscheinnahme hätte Aufschluss geben sollen, zeigt die Klägerin nicht auf, zumal der in die Vergleichsbetrachtung einzustellende, durch die ursprüngliche Planung ausgelöste Verkehr hypothetischer Natur und damit vor Ort nicht feststellbar ist. Entgegen der Darstellung der Klägerin liegt es auch keinesfalls "auf der Hand", dass der angelegte Garagenhof eine im Vergleich zu den ursprünglich geplanten Stellplätzen erhöhte Benutzungsfrequenz zur Folge hat. Vielmehr erschöpft sich der Vortrag der Klägerin insoweit in einer nicht näher substantiierten Behauptung.

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Soweit das Zulassungsvorbringen die Frage aufwirft, ob das öffentliche Interesse an der streitbetroffenen Baulast in dem Zeitraum zwischen dem Erlöschen der Baugenehmigung für das ursprüngliche Vorhaben und der Beantragung der Baugenehmigung für die derzeitige Bebauung weggefallen war und daher ein Antrag auf Verzicht auf die Baulast in diesem Zeitraum Erfolg gehabt hätte, setzt es sich nicht in einer den Darlegungsanforderungen des § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügenden Weise mit dem angefochtenen Urteil auseinander. Inwiefern diese Erwägungen die Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung angesichts des vom Verwaltungsgericht angenommenen maßgeblichen Beurteilungszeitpunkts in Zweifel ziehen sollen, ist nicht nachvollziehbar dargetan. Im Übrigen ist auch nichts dafür ersichtlich, dass das öffentliche Interesse an der Erschließung des durch die Baulast begünstigten Grundstücks in dem genannten Zeitraum weggefallen ist. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 30 Teil 2 b vom 10. Juni 1988 war das Grundstück auch in dieser Zeit zur Bebauung vorgesehen.

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Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).

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Das wäre nur dann der Fall, wenn die Angriffe der Klägerin gegen die Tatsachenfeststellungen oder rechtlichen Würdigungen, auf denen das angefochtene Urteil beruht, begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung gäben, die sich nicht ohne weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden.

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Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, geben die von der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entscheidung vorgetragenen Einwände keinen Anlass zu derartigen Zweifeln.

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Aus dem Zulassungsvorbringen ergibt sich auch keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes ist die Rechtsfrage, auf die es nach Auffassung des Rechtsmittelführers ankommen soll, auszuformulieren und substantiiert darzulegen, warum sie für klärungsbedürftig und entscheidungserheblich gehalten und aus welchen Gründen ihr Bedeutung über den Einzelfall hinaus beigemessen wird. Die Klägerin formuliert schon keine Rechtsfrage aus geschweige denn legt sie dar, warum sie den in diesem Zusammenhang angesprochenen "Begriff der Vorhabenbezogenheit und seine Anwendung" sowie "die Beurteilung der Fortdauer des öffentlichen Interesses an einer Baulast" für klärungsbedürftig, entscheidungserheblich und über den Einzelfall hinaus bedeutsam hält.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf § 52 Abs. 2 GKG.

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Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig.