Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 949/08

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die von den Beigeladenen ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück B. I.------weg 3 in L. , das im Eigentum der Beigeladenen zu 1) steht. Der Beigeladene zu 2) ist ihr Lebensgefährte.

Die Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L. gelegenen Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks 93 (B. I.------weg 1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts H. vom 23. Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F. X. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der Straße gelegenen Flurstücken befand sich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma X. Wohnwagenwerke GmbH, die dort Wohnwagen und Reisemobile herstellte. Das Grundstück B. I.------weg 1 wurde schon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude genutzt, diese Nutzung wird von der jetzigen Mieterin, der Firma J. C. F1. J1. GmbH fortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine Toner-Produktion für die Herstellung von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum betreibt. Gesellschafter der GmbH sind die Klägerin und ihr Ehemann.

Die im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 22. März 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. 10 "Gewerbegebiet O. " der Gemeinde L. . Er enthält für diese Flurstücke die Festsetzung Gewerbegebiet-H1. -. Im Straßendreieck zwischen der L1. Straße, der Straße B. I.------weg und dem T.------weg befinden sich neben dem hier betroffenen Grundstück und dem von der Mutter der Beigeladenen bewohnten Grundstück, das Gegenstand des Verfahrens 10 A 971/08 ist, auf dem Flurstück 67 noch ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten zur L1. Straße hin sowie auf den Flurstücken 8, 70, 74 und 72 weitere Wohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden waren. B. T.------weg findet jedenfalls keine äußerlich sichtbare Gewerbenutzung auf der dem I.------weg zugewandten Seite statt.

Mit Bauschein vom 03. November 1978 genehmigte der Beklagte der Beigeladenen zu 1) auf ihren Antrag vom 26. Mai 1978 die Errichtung eines "Lager- und Ausstellungsplatzes für Wohnwagen einschließlich Einfamilienhaus mit Büro für den Betriebsinhaber" auf dem Grundstück B. I.------weg 3 (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 14 und 66) für einen von ihr geplanten Einzelhandel mit Wohnwagen (Caravans) und Zubehör. Nach Fertigstellung des Wohnhauses teilte die Beigeladene zu 1) mit, dass die Grundlage der geplanten gewerblichen Nutzung zurzeit nicht gegeben sei. Die Situation am Wohnwagenmarkt habe sich negativ verschoben, das geplante Vorhaben sei nicht wirtschaftlich. Darüber hinaus müsse sie aus dringenden betrieblichen Gründen aufgrund der schweren Erkrankung ihres Vaters voraussichtlich dauerhaft die Geschäftsführung der Wohnwagenfabrik mit übernehmen. Es sei jedoch sichergestellt, dass ihr Wohnhaus betriebsbezogen für das gegenüberliegende Betriebsgelände genutzt werde. Für die Flurstücke 14 und 66 wurde daraufhin im Baulastenverzeichnis eine Baulast mit folgendem Wortlaut eingetragen:

"Übernahme der Verpflichtung, das zu errichtende Wohnhaus ausschließlich als Betriebsleiterwohnhaus gemäß § 8 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung für den auf dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Betrieb zu nutzen."

Nach der Insolvenz des ursprünglichen Wohnwagenwerkes, das unter der Bezeichnung "X. Wohnwagenwerke GmbH" firmierte und dessen Alleingesellschafterin bis 1999 die Mutter der Beigeladenen zu 1) und danach die Beigeladene war, wurde im November 2001 zunächst als Auffanggesellschaft die X. Caravans GmbH gegründet, deren alleinige Geschäftsführerin und Gesellschafterin die Beigeladene zu 1) war. Diese Gesellschaft geriet etwa Mitte des Jahres 2003 in Insolvenz. Über das Vermögen einer weiteren Auffanggesellschaft, der Firma "X. Wohnwagen und Reisemobile GmbH", deren Geschäftsführer die Beigeladenen waren, wurde im Dezember 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet und der Wohnwagenfertigungsbetrieb endgültig eingestellt.

Am 14. März 2006 meldete die Beigeladene zu 1) bei der Gemeinde L. die Hauptniederlassung ihres auf den Vertrieb von Wohnwagen gerichteten Einzelunternehmens "A. X. Wohnwagenvertrieb" zunächst mit der Betriebsstätte T.------weg 30 an. B. 09. August 2006 erfolgte die Ummeldung der Hauptniederlassung unter der Anschrift B. I.------weg 3 in L. . Das Baulastenverzeichnis von F2. für das Grundstück B. I.------weg 3 wurde am 25. September 2007 wie folgt geändert:

"2. Die betriebliche Bindung zu laufender Nummer 1) wird nunmehr fortgeschrieben auf den Gewerbebetrieb auf dem gleichen Grundstück wie das Betriebsleiterwohnhaus."

Mit Schreiben vom 08. Juni 2007 forderte die Klägerin den Beklagten auf, gegen die Beigeladenen die "erforderlichen ordnungsbehördlichen Maßnahmen" zu ergreifen. Die Beigeladenen nutzten das für den Betriebsleiter genehmigte Wohnhaus ausschließlich privat. Ein Gewerbe sei weder angemeldet noch werde es betrieben. Die Nutzung stehe aufgrund der eingetragenen Baulast allein ihr - der Klägerin - zu.

Mit Bescheid vom 14. Juni 2007 lehnte der Beklagte das beantragte Einschreiten ab. Entgegen den Angaben der Klägerin werde das Betriebsleiterwohnhaus wieterhin bestimmungsgemäß genutzt. Die Beigeladene habe für das Grundstück ein Gewerbe angemeldet. Eine Veranlassung zu ordnungsbehördlichem Einschreiten sei daher gegenwärtig nicht gegeben.

Am 14. Juli 2007 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie habe sämtliche Betriebsgrundstücke von der F. X. GmbH & Co. KG zu Eigentum und damit aufgrund der eingetragenen Baulast auch die Nutzungsrechte an dem Wohnhaus der Beigeladenen zu 1) erworben. Die derzeitige Nutzung des Gebäudes als privates Wohnhaus sei unzulässig. Bereits die erteilte Genehmigung aus dem Jahre 1978 sei rechtswidrig. Der Beklagte sei arglistig getäuscht worden. Die Beigeladene zu 1) habe von Anfang an beabsichtigt, das Wohnhaus allein zu privaten Zwecken zu nutzen. Die neue Gewerbeanmeldung ändere an dem privaten Charakter des Wohnens nichts. Ein Gewerbebetrieb werde tatsächlich nicht ausgeübt. Die Geschäftstätigkeit der Beigeladenen beschränke sich darauf, fortlaufend für Betriebe unter ihrer Führung Insolvenz anzumelden. Auf dem Grundstück B. I.------weg 3 seien lediglich etwa zehn Wohnwagen abgestellt, die zur Insolvenzmasse des Wohnwagenwerkes gehörten. Die Beigeladene zu 1) sei allenfalls zu Kommissionsgeschäften berechtigt. Der Abverkauf von maximal 35 Wohnwagen in zwei Jahren rechtfertige keine Betriebsleiterwohnung. Ein Geschäftsbetrieb finde allenfalls in J2. in einer ca. 1.500 m² großen Werkshalle statt. Nur dort sei auch die beabsichtigte Wohnwagenproduktion möglich. Dabei handele es sich jedoch um eine reine Wunschvorstellung der Beigeladenen. Schließlich könnten die Angaben des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung zu Umsatz und Größe des Betriebes nicht zutreffen. Ein Monteur sei dort nicht beschäftigt. Dem Finanzamt sei Entsprechendes nicht bekannt. Auch für die von dem Beigeladenen geschilderte Art und Weise der Abwicklung von An- und Verkäufen sei ein Betriebsleiterwohnhaus B. I.------weg 3 nicht erforderlich. Es handele sich um einen Scheinstandort. Unabhängig davon seien die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht erfüllt, weil das Wohnhaus der Grundfläche und Baumasse des Gewerbebetriebes nicht untergeordnet sei.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagen unter Aufhebung seines Bescheides vom 14. Juni 2007 zu verpflichten, den Beigeladenen zu 1) und 2) im Wege einer für sofort vollziehbar erklärten Bauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück B. I.------weg 3, L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 139 vormals Flurstücke 14 und 66) aufstehenden Wohnhauses zu sonstigen, nicht betriebsbezogenen Wohnzwecken zu untersagen,

festzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. , Baulastenblatt Nr. 12, Seite 1 unter laufender Nummer 1 Bauregisternummer B6-1160/B6-783 für das Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 14, 66 (heutiges Flurstück 139) eingetragene Baulast ein Recht der Klägerin begründet, das auf dem Grundstück aufstehende Wohngebäude als Betriebsleiterwohnhaus, zugeordnet dem auf dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Geschäftsbetrieb der Firma J. C. F1. J1. GmbH, L. , zu nutzen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Wohnhaus werde jedenfalls gegenwärtig bestimmungsgemäß in Verbindung mit einem Gewerbe genutzt. Die gewerbliche Nutzung werde dadurch belegt, dass auf dem Grundstück tatsächlich mehrere Wohnwagen zum Kauf angeboten würden, worauf auch eine Beschilderung hinweise.

Die Beigeladenen haben jeweils beantragt,

die Klage abzuweisen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin werde das Grundstück für die Firma "A. X. Wohnwagenvertrieb" gewerblich genutzt. Nach der Betriebseinstellung des Wohnwagenwerks habe die Beigeladene zu 1) zusammen mit dem Beigeladenen zu 2) einen Handel mit Ersatzteilen für Wohnwagen, deren Reparatur sowie den An- und Verkauf von Wohnwagen aufgenommen. In der in J2. gelegenen Werkshalle würden lediglich die Reparaturen ausgeführt. Dort sei ein Monteur beschäftigt. Den Neuwagenbestand bildeten im Wesentlichen die zur Insolvenzmasse gehörenden Fahrzeuge des ehemaligen Wohnwagenfertigungsbetriebes. Es sei geplant, zukünftig wieder eine eigene Produktion aufzunehmen. Der Geschäftsbetrieb - insbesondere die Verkaufsverhandlungen und die Geschäftskontakte - werde auf dem Grundstück B. I.------weg 3 abgewickelt. In der Werkshalle in J2. seien keine Büro- oder Vertreibseinrichtungen vorhanden. Auch die reparaturbedürftigen Wagen würden üblicherweise dorthin gebracht und von den Beigeladenen zur Reparatur nach J2. gefahren. Realistisch sei ein Jahresumsatz von ca. 500.000,00 Euro.

Mit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 28. Februar 2008 hat das Verwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden Nutzungsuntersagungsverfügung gegenüber den Beigeladenen verpflichtet. Die derzeitige Wohnnutzung sei formell und materiell illegal. Die in der Baugenehmigung festgeschriebene Nutzung sei niemals aufgenommen worden. Die Wohnnutzung sei auch nicht nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig. Es fehle an dem vorausgesetzten engen räumlichen Zusammenhang zum gesamten Betrieb der Beigeladenen. Das gut 4.000 m² große Grundstück werde nur zu ca. ¼ gewerblich genutzt. Weitere Betriebsflächen befänden sich nicht in L. , sondern in J2. . Vor diesem Hintergrund sei die Wohnnutzung zu Betriebszwecken nicht objektiv sinnvoll. Angesichts der formellen und materiellen Illegalität sei der Beklagte verpflichtet, eine für sofort vollziehbar zu erklärende Nutzungsuntersagungsverfügung zu erlassen. Ein Ermessen stehe ihm nicht zu, da sich die Klägerin auf ihren Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Im Übrigen habe die Klage keinen Erfolg, die Baulast begründe keine subjektiven Rechte der Klägerin im Sinne eines Nutzungsrechtes.

Der Beklagte hat am 25. März 2008, die Beigeladenen haben am 26. März 2008 gegen das ihnen jeweils am 07. März 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der Berufung beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit Beschluss vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der Beigeladenen zugelassen.

Der Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn ohne eine Abwägung im Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung gegenüber den Beigeladenen auszusprechen. Es habe außer Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit fast 30 Jahren mit nur kurzen Unterbrechungen betriebsbezogen genutzt werde. Auch derzeit sei dort ein Gewerbebetrieb vorhanden. Ob der Betrieb profitabel sei, könne und müsse er nicht prüfen. "Insolvenzreife" - sollte sie vorliegen - sei kein planungsrechtlicher Maßstab. In L. liege der Schwerpunkt des Betriebes. Das Grundstück in J2. biete keinen Platz zum Abstellen und Anbieten von Fahrzeugen. Es sei bereits schwierig, die Wohnwagen über die enge Ein- und Ausfahrt in die Halle zu bringen. Angesichts der erkennbaren Geschäftsaktivitäten müsse der Beklagte davon ausgehen, dass ein ausreichender Gewerbebetrieb im Aufbau sei, dessen Ausbau und vollständige Verlagerung nach L. geplant sei. B. 28. August 2008 sei der Beigeladenen zu 1) zu diesem Zweck ein planungsrechtlicher Vorbescheid zur Errichtung einer Montagehalle und eines Lager- und Bürogebäudes mit einer Grundfläche von insgesamt ca. 1100 qm erteilt worden. In dieser Situation sei es ermessensgerecht, die weitere Entwicklung abzuwarten. Zudem bestehe nicht die Gefahr einer negativen Vorbildwirkung. Der baurechtswidrige Zustand und die baurechtswidrige Nutzung seien für Außenstehende nicht zu erkennen. Im Gegenteil dränge sich durch die deutlich sichtbare Beschilderung einem objektiven Dritten der Eindruck auf, dass hier betriebsbezogen gewohnt werde. Nach derzeitigem Stand bestehe in dem betroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine Möglichkeit, ein Wohnhaus zu errichten. Seit 1980 seien keine weiteren Wohnhäuser angesiedelt worden.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Die tatsächlichen Behauptungen der Beigeladenen zu Art und Umfang der gewerblichen Tätigkeit seien falsch. Das Wohnhaus diene seit jeher ausschließlich privaten Wohnzwecken. Bereits die ursprüngliche Baugenehmigung habe nicht erteilt werden dürfen. Die Beigeladene habe dem Beklagten fortlaufend über einen Zeitraum von jetzt 28 Jahren "vorgegaukelt", es würden irgendwann irgendwelche Gewerbebetriebe errichtet werden. Das sei tatsächlich nie geschehen. Es sei lediglich fortlaufend zu Insolvenzen gekommen. Es sei auch nicht zu erwarten, dass der derzeitige Betrieb - sollte es ihn geben - Erfolg haben werde. Im Gegenteil belegten die von den Beigeladenen - verspätet - vorgelegten Unterlagen, dass der Betrieb von Anfang überschuldet gewesen sei. Die Beigeladenen seien nicht einmal in der Lage, die Miete für die Lagerhalle zu zahlen. Diese sei als Produktionsstätte weder genehmigt noch geeignet. Die Beigeladenen hätten anlässlich des Ortstermins eine Neuproduktion nur vorgespielt. Die vorgelegten Unterlagen zum Geschäftsbetrieb, soweit sie nicht falsch und/oder gefälscht seien, bestätigten dies. Denn die - angebliche - Rechnung vom 19. Mai 2009 beziehe sich auf einen Wohnwagen, der nach seiner Kfz-Identifikationsnummer aus dem Jahr 2003 stamme. Gleiches gelte für die - angeblichen - Neuaufträge. Offenbar bestehe die "Produktion" aus einer Resteverwertung der Insolvenzmasse. Unabhängig davon seien in J2. ausreichende Präsentationsflächen und ein Büro vorhanden, das offensichtlich auch genutzt werde. Beides reiche für den Betrieb vollständig aus. Auf dem Grundstück B. I.------weg 3 befänden sich dagegen seit Monaten nur noch zwei Wohnwagen. Sie rechtfertigten keinesfalls die Nutzung eines Betriebsleiterwohnhauses. Die zum Zeitpunkt des Ortstermins aufgestellten beiden Wohnwagen seien erst in den Tagen vor dem Ortstermin dorthin gebracht worden. Tatsächlich stünden dort üblicherweise keine Wohnwagen. Offenbar gehe es den Beigeladenen darum, ihren Lebensstandard aufrecht zu erhalten und wie bisher Gartenpflege und Heizkosten als Kosten des Gewerbebetriebes steuerlich absetzen zu können. Die nunmehr genehmigte Halle mit einer Fläche von 700 qm sei offensichtlich zu klein für eine Wohnwagenproduktion. Ihre Errichtung sei nicht beabsichtigt.

Die Beigeladenen beantragen jeweils,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Das Urteil sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Der Einzelrichter habe die Anträge der Klägerin in einer Weise vorformuliert, dass sie über das ursprünglich verfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. Unabhängig davon bestehe kein Anspruch der Klägerin auf ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die Beigeladenen. Die derzeitige Nutzung sei materiell legal. Bei dem Grundstück handele es sich um die Hauptniederlassung des Gewerbebetriebes. Die Montagehalle in J2. sei nur deshalb angemietet worden, weil auf dem Grundstück B. I.------weg 3 (noch) keine Möglichkeit vorhanden sei, Reparaturen auszuführen und Wohnwagen zu produzieren. Die Lagerhalle sei jedoch in einem so desolaten Zustand, dass sie nur vorübergehend genutzt werden könne. Deshalb solle auf dem Grundstück B. I.------weg 3 eine Montagehalle errichtet werden. Die Abwicklung von Verkaufsaktivitäten in J2. sei zum einen wegen des Zustandes der Halle und zum anderen wegen einer fehlenden angemessenen Präsentationsfläche für die Neuwagen, die zu einem Grundpreis von 50.-60.000,00 Euro verkauft würden, ausgeschlossen. Ein Büro gebe es dort nicht. Zudem habe das Verwaltungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Wohnwagen der Marke "X. " im Wesentlichen von Schaustellern gekauft würden. Deshalb gebe es keine festen Öffnungszeiten. Die Termine würden üblicherweise telefonisch vereinbart und müssten meistens in den Abendstunden oder am Wochenende stattfinden. Nur für diese Verkaufsaktivitäten, nicht aber für die anstehenden Arbeiten in J2. , sei die Anwesenheit der Beigeladenen erforderlich. Die Wohnnutzung am I.------weg sei deshalb für den Betrieb zweifellos objektiv sinnvoll. Er werde sich ausweiten, da inzwischen ein neues Modell entwickelt worden sei. Seit Februar 2009 seien vier Fahrzeuge verkauft worden. Aufträge lägen für mindestens drei weitere vor. Das Unternehmen beschäftige deshalb zur Zeit vier feste Mitarbeiter. Der Steuerberater der Beigeladenen bescheinige nach Umsätzen zwischen 170.000 und 250.000 Euro in den Jahren 2006-2008 für das 1. Quartal 2009 einen Umsatz von ca. 75.000 Euro netto, obwohl der Verkauf des neuen Modells erst Ende Februar 2009 angelaufen sei. Für die Monate April und Mai lägen Rechnungsausgänge von gut 100.000 Euro vor.

Der Berichterstatter des Senats hat am 22. April 2009 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminsprotokoll Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin mehrere Beweisanträge sowie einen Vertagungsantrag gestellt. Die Anträge hat der Senat abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28. Mai 2009 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 10 A 971/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorgänge und Gerichtsakten verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Der Senat war nicht gehindert, zu entscheiden, weil die Klägerin in der mündlichen Verhandlung Vertagung beantragt hat. Ein wichtiger Grund im Sinne von § 227 Abs. 1 ZPO liegt nicht vor. Den Vertagungsantrag hat die Klägerseite im Wesentlichen damit begründet, eine angemessene Reaktion auf den Schriftsatz der Beigeladenen vom 26. Mai 2009 sei ihr in der Kürze der Zeit nicht möglich gewesen. Der genannte Schriftsatz enthält jedoch keine entscheidungserheblichen Tatsachen. Zur Gewährung ausreichenden rechtlichen Gehörs bedurfte es der Vertagung nicht. Sie kam zudem nach § 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht. Die geltend gemachte mangelnde Vorbereitungsmöglichkeit resultiert nämlich daraus, dass der Prozessbevollmächtigte der Klägerin seine eigene Stellungnahme nicht fristgerecht abgegeben hat. Für diesen Schriftsatz war der Klägerin eine Frist bis zum 6. Mai 2009 gesetzt worden, die sie sich selbst bis zum 20. Mai 2009 mit der Begründung verlängert hat, dies reiche zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung aus. Der Schriftsatz der Beigeladenen vom 26. Mai 2009 ist im Wesentlichen eine Reaktion auf den Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Mai 2009. Angesichts des Inhalts ihres Schriftsatzes musste die Klägerseite jedoch damit rechnen, dass die Beigeladenen reagieren würden. Mit ihrem auf fehlende Vorbereitungszeit gestützten Vertagungsantrag setzt sich die Klägerseite in Widerspruch zu ihrem früheren Verhalten.

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht teilweise stattgegeben.

Die Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 14. Juni 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten des Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu 1) und 2), § 113 Abs. 5 VwGO.

Als Rechtsgrundlage für das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten kommt § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein Einschreiten des Beklagten setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger Zustand besteht und das dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich des Ob als auch der Art und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein die von der Klägerin begehrte Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist. Das ist hier nicht der Fall. Der Beklagte hat vielmehr zu Recht angenommen, dass ein zulasten der Klägerin baurechtswidriger Zustand derzeit nicht vorliegt (1.) und er unabhängig davon im Rahmen seines Ermessens nicht zum Einschreiten verpflichtet ist (2.).

1.) Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW liegen, soweit Rechte der Klägerin betroffen sind, nicht vor. Die von der Beigeladenen zu 1) ausgeübte Wohnnutzung, auf die es maßgeblich ankommt, da der Beigeladene zu 2) als ihr Lebensgefährte nur ein abgeleitetes Wohnrecht besitzt, ist zumindest materiell legal. Bestandteil des 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplans ist die BauNVO 1968. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 können im Gewerbegebiet ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden. Die Beigeladenen nutzen eine solche Betriebsleiterwohnung für ihren Wohnwagenhandel. Auf eine mögliche formelle Illegalität kann sich die Klägerin nicht berufen. Die Genehmigungsbedürftigkeit ist nämlich ebenso wenig nachbarschützend wie ein Antragserfordernis.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein- Westfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 74 Rz. 365.

Ein Gewerbebetrieb im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 liegt hier vor. "Gewerbebetrieb" im Sinne des § 8 BauNVO ist ein gerichtlich in vollem Umfang überprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff. Ein solches Gewerbe ist jede selbständige, auf Dauer und auf Gewinnerzielung angelegte Tätigkeit.

BVerwG, Urteil vom 26.1.1993 - 1 C 25.91 -, NVwZ 1993, 775; König/Roeser/Stock, BauNVO, Kommentar, 2. Aufl. 2003, § 8 Rz. 16.

Diese Voraussetzungen erfüllt der Betrieb der Beigeladenen zu 1) am I.------weg zum für die vorliegende Verpflichtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (wieder). Er rechtfertigt die Nutzung des bestehenden Betriebsleiterwohnhauses. Nachdem die Firma der Beigeladene zu 1) bisher vor allem Wohnwagen aus der Konkursmasse vertrieben hat, produziert und vertreibt sie gegenwärtig im Wesentlichen ein von ihr neu entwickeltes Wohnwagenmodell, "J3. 990", das dem Stammkundenkreis der Schausteller bessere Wohnmöglichkeiten bieten soll. Der Prototyp konnte im Rahmen des Ortsrtermins ebenso besichtigt werden wie die Produktion eines bereits für den Verkauf bestimmten Modells, das zu ca. 2/3 fertiggestellt war. Dieses Modell kostet in der Grundausstattung ca. 50.000 Euro. In der angelaufenen Wohnwagenproduktion sind vier Mitarbeiter beschäftigt, die während des Ortstermins angetroffen wurden. Daneben werden Reparaturen durchgeführt sowie in beschränktem Umfang in Zahlung genommene Gebrauchtwohnwagen angeboten. Die Jahresumsätze der letzten Jahre beliefen sich auf 170.000 - 250.000 Euro. Für die Frage, ob ein mit Gewinnerzielungsabsicht geführtes Unternehmen vorliegt, ist es dabei irrelevant, ob diese Umsätze aus Insolvenzmasse oder Neugeschäften stammen. Auf die in der mündlichen Verhandlung unter Beweis gestellte Frage, wem der Erlös in den Jahren 2006 - 2008 letztlich zustand, kommt es deshalb nicht an, zumal solche Geschäfte im Jahr 2009 nicht mehr getätigt werden.

Für das laufende Jahr ist bei gleichbleibender Geschäftslage mit einem Netto- Umsatz von ca. 300.000 Euro zu rechnen. Das ergibt sich aus der am 20. Mai 2009 überreichten Bescheinigung des Steuerberaters der Beigeladenen zu 1. Diese Zahlen werden in dem in der mündlichen Verhandlung überreichten erweiterten Testat vom 27. Mai 2009 lediglich bestätigt. Die dort ausgewiesenen Beträge für Januar bis März sind identisch mit der am 20. Mai 2009 für diesen Zeitraum angegebenen Gesamtsumme. Dass die von der Beigeladenen zu 1) am 26. Mai 2009 erstmals genannten und von ihrem Steuerberater in der Bescheinigung vom 27. Mai bestätigten Zahlen für April und Mai einen höheren Jahresumsatz erwarten lassen, als er sich im 1. Quartal abzeichnete, ist ohne eigenständige Bedeutung. Schon der nur fortgeschriebene Umsatz des 1. Quartals rechtfertigt die Annahme eines Gewerbebetriebes.

Angesichts der tatsächlichen Verhältnisse und der vorgelegten Unterlagen der Beigeladenen hält der Senat die Behauptung der Klägerin, die Beigeladenen übten überhaupt kein Gewerbe aus, sondern spielten einen Geschäftsbetrieb insgesamt nur vor, für abwegig. Soweit sich die - teilweise widersprüchlichen - Behauptungen der Klägerin überhaupt auf einen Tatsachenkern zurückführen lassen, sind sie zudem falsch. Dies gilt insbesondere für die Behauptung, es gebe kein neues Modell. Die Klägerseite schließt dies - trotz der sichtbaren Arbeiten an einem neuen Wohnwagen während des Ortstermins - im Wesentlichen daraus, dass die Fahrzeuge nach den in den vorgelegten Rechnungen und Auftragskopien genannten Identifikationsnummern tatsächlich im Jahre 2003 hergestellt worden seien. Das beruht offenkundig auf Unkenntnis der Rechtsgrundlagen und des Aussagegehaltes dieser Identifikationsnummern. Die fünfstellige Endziffer der Fahrzeugnummer X in der Rechnung vom 19. Mai 2009 bezieht sich nämlich nicht - unter Unterschlagung einer Null - auf das Herstellungsjahr. Nach der einschlägigen Richtlinie des Rates der Europäischen Gemeinschaften vom 18. Dezember 1995 - ABl. EG vom 30. Januar 1976 Nr. L 24/1 -, in der Fassung der Richtlinie 78/507/EWG der Kommission vom 19. Mai 1978 - ABl. EG vom 13. Juni 1978 Nr. L 155/31 -, umgesetzt in § 59 StVZO, handelt es sich bei diesen Endziffern um eine fortlaufende Nummerierung des Herstellers, deren Einzelheiten dieser im Wesentlichen frei wählen kann. Einen Bezug zum Produktionsjahr hat dies nicht. Die Verschlüsselung für das Herstellungsjahr findet sich vielmehr in der mittleren Zahlenkombination. In der fraglichen Rechnung steht dort eine 9 - ersichtlich für das Jahr 2009. Gleiches gilt für die anderen aus den vorgelegten Unterlagenen der Beigeladenen zu erkennenden Identifikationsnummern. Sie belegen damit gerade eine Neuproduktion im laufenden Jahr.

Auch im Übrigen entbehren die Vermutungen und Behauptungen der Klägerin eines nachprüfbaren Tatsachenkerns. Für eine rechtmäßige Untersagungsverfügung des Beklagten bieten sie keine tragfähige Grundlage. Auf reine Vermutungen kann er eine Aufsichtsmaßnahme jedenfalls nicht stützen. Das gilt um so mehr, als sich die bisherigen Prognosen und Aussagen der Klägerin zu Art und Umfang des ausgeübten Gewerbebetriebes der Beigeladenen - die bemerkenswerte, nicht öffentlich zugängliche Details etwa aus den Steuererklärungen der Beigeladenen erkennen lassen - weder in diesem Verfahren noch im Verfahren 10 A 971/08 als belastbar erwiesen haben.

Gleiches gilt für die Frage, ob der Betrieb der Beigeladenen zu 1) insolvenzreif sein könnte. Gesicherte Anhaltspunkt für diese Vermutung der Klägerin sind aus den vorgelegten Umsatzzahlen nicht abzuleiten. Auf diese Frage kommt es letztlich aber auch nicht entscheidend an. Ein Gewerbe verlangt eine Gewinnerzielungsabsicht, nicht einen tatsächlich erzielten Gewinn. Eine Bauaufsichtsbehörde wäre auch offensichtlich überfordert, müsste sie für jeden in einem Gewerbegebiet ansässigen Betrieb prüfen, ob er aktuell und zukünftig wirtschaftlich überlebensfähig ist. Maßgeblich für die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens kann daher nur sein, ob ein entsprechendes Gewerbe tatsächlich ausgeübt wird.

Auch unter diesem Aspekt kommt es auf die in der mündlichen Verhandlung unter Beweis gestellten Fragen (Beweisanträge 1. und 2.) nicht an. Selbst wenn die fehlende Substantiierung insoweit außer acht gelassen würde, ist weder die konkrete Umsatzzusammensetzung der Vergangenheit noch die Frage, ob sich damit ein Gewerbebetrieb wirtschaftlich führen lässt, für die planungsrechtliche Zulässigkeit des umstrittenen Vorhabens von Bedeutung.

Eine Betriebsleiter- oder -inhaberwohnung B. I.------weg 3 ist für den von der Beigeladenen zu 1. ausgeübten Gewerbebetrieb auch objektiv sinnvoll. Es ist zu berücksichtigen, dass das Wohnhaus bereits seit ca. 30 Jahren vorhanden und von den Beigeladenen seitdem genutzt wird. Die Frage, ob der derzeitige Gewerbebetrieb die Neuerrichtung eines Betriebsleiterwohnhauses bereits zum jetzigen Zeitpunkt rechtfertigen würde, stellt sich deshalb nicht. Die Klägerin beruft sich zu Unrecht auf eine fehlende Unterordnung des Wohnhauses i.S.v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990. Die anzuwendende BauNVO 1968 kennt eine entsprechende Einschränkung nicht. Maßgeblich ist deshalb lediglich, dass eine Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll ist.

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

Hiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn auf dem Betriebsgrundstück die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die beispielsweise zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Gleiches gilt, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die Abwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss. Zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, zumindest dann, wenn es um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.

OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Aufgrund des vorhandenen Kundenkreises müssen die Beigeladenen stets präsent sein. Die Kunden aus dem Schaustellergewerbe erwarten flexible Öffnungszeiten, da sie Besichtigungstermine nur mit Rücksicht auf ihre sonstigen Reiseplanungen wahrnehmen können. Da die Beigeladenen auch außerhalb normaler Betriebszeiten zur Verfügung stehen müssen, ist es zweckmäßig, den Gewerbebetrieb mit der privaten Wohnnutzung zu verbinden. Eine Anfahrt zu den Besichtungs- und Verkaufsterminen ist somit nicht erforderlich. Die Zulässigkeit von Betriebsleiterwohnungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 hängt zudem nicht davon ab, dass die betriebsverbundene Wohnnutzung alternativlos wäre.

Unabhängig davon hat die Beigeladene zu 1) auch ein berechtigtes Interesse, zum Schutz vor Diebstählen und Sachbeschädigungen an der Ausstellungsfläche zu wohnen. Die im Freien ausgestellten Wohnwagen - zum Zeitpunkt des Ortstermins im wesentlichen ein gebrauchter Wohnwagen sowie das Vorführmodell des neu entwickelten Wohnwagentyps - haben einen Wert von ca. 70.000,00 Euro und sind aufgrund der Aufstellung im Freien Gefahren stärker ausgesetzt als Gegenstände, die in Häusern oder Hallen gesichert gelagert werden.

Zu diesem Aspekt vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -; BRS 52 Nr. 59.

Der funktionale und damit objektiv sinnvolle Bezug des Wohnens zum Gewerbebetrieb der Beigeladenen wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Produktion derzeit nicht in L. , sondern in J2. stattfindet. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von den Örtlichkeiten gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers anhand von Fotos und Plänen vermittelt hat, spricht nämlich alles dafür, dass der Betriebsschwerpunkt schon jetzt am I.------weg liegt. Die angemietet Montagehalle ist ungeeignet, Wohnwagen angemessen zu präsentieren und Verkaufsverhandlungen zu führen. Das Gebäude ist in Teilen abgängig, große Bereiche der Deckenverkleidung sind bereits heruntergefallen. Abgesehen davon handelt es sich um eine reine Arbeitshalle. Wohnwagen mit einer Gesamtlänge von mehr als 12 m dort ab- oder aufzustellen, ist praktisch unmöglich, zumal sie auch auf dem Gelände bewegt werden müssen. Somit kommt dem Umstand, dass in der Montagehalle ein Büroraum vorhanden ist, keine ausschlaggebende Bedeutung zu, weil es nicht sinnvoll ist, Präsentationsstätte und Büro zu trennen.

Der Senat folgt nicht der Behauptung der Klägerin, die Beigeladene habe anlässlich des Ortstermins Gewerbeaktivitäten in L. lediglich vorgespiegelt und eigens zu diesem Zweck zwei Wohnwagen nach L. transportiert. Die Klägerin hat in der Berufungserwiderung selbst ausgeführt, auf dem Grundstück stünden "seit Monaten" zwei Wohnwagen. Gerade das hat sich beim Ortstermin bestätigt.

Schließlich ist zu erwarten, dass die betriebswirtschaftlich und -technisch naheliegende Zusammenführung des Betriebes in absehbarer Zeit zu einem einheitlichen Standort in L. führen wird. Das Grundstück gehört der Beigeladenen zu 1) und ist deshalb die kostengünstigere Variante. Bei dem Standort B. I.------weg handelt es sich um den traditionellen Firmensitz. Es bietet sich daher an, diesen Standort mit Rücksicht auf die große Zahl der Stammkunden zu erhalten und je nach finanziellen Möglichkeiten auszubauen. Zudem spricht objektiv alles dafür, dass die Produktionshalle in J2. allenfalls vorübergehend genutzt werden kann und nur ein den beengten finanziellen Verhältnissen der Beigeladenen geschuldeter Notbehelf ist. Die konkret beabsichtigte Konzentration am Standort B. I.------weg 3 wird nicht zuletzt durch den beantragten und erteilten Vorbescheid zur Errichtung zweier Betriebshallen bestätigt. Dass dem keine ernsthaften Bauabsichten zugrunde liegen, ist eine reine Vermutung der Klägerin, aber keine Basis für ein behördliches Einschreiten. Der Bauvorbescheid gilt bis August 2011 und kann darüber hinaus verlängert werden.

Entgegen der Auffassung der Klägerin sieht der Senat auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Größe der mit dem Vorbescheid genehmigten beiden Hallengebäude mit ca. 1100 qm Grundfläche von vornherein für die Zwecke des Gewerbebetriebs der Beigeladenen zu 1) ungeeignet sein könnte. Unabhängig davon ist es Sache der Beigeladenen, ihre Betriebsorganisation selbst zu bestimmen. Die Klägerin geht dies nichts an.

Angesichts dessen war auch dem dritten in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisantrag mangels Erheblichkeit nicht nachzugehen. Darüber hinaus geht der Antrag von falschen tatsächlichen Grundlagen - einer Produktions-, Reparatur- und Bürohalle mit nur 700 qm Nutzfläche - aus. Diese von der Klägerseite aufgeworfene Frage stellte sich nach dem Inhalt der Genehmigungsakte, in die der Prozessbevollmächtigte der Klägerin ab dem 19. Mai 2009 Einsicht nehmen konnte, nicht. Hierauf hat der Senat in seinem Ablehnungsbeschluss auch abgestellt, einen Beweisantrag mit den tatsächlich genehmigten Maßen hat die Klägerseite nicht gestellt.

2.) Abgesehen davon wäre die Klage auch dann abzuweisen, wenn die Beigeladene zu 1) derzeit tatsächlich noch keinen Betrieb ausübte, der ein betriebsbezogenes Wohnen rechtfertigte. Die nicht genehmigte reine Wohnnutzung wäre in dem festgesetzten Gewerbegebiet dann illegal. Der Beklagte wäre allerdings wegen der Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles nicht zum Einschreiten - wie es die Klägerin beantragt hat - verpflichtet.

Allerdings ist der Beklagte bei einem Verstoß gegen bundesrechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechtes gehalten, im Rahmen seines nach Landesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung zu verschaffen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 - 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169.

Angesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen Wohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen.

Vgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom 15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 9.2.2000 - 4 B 11.00 -, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 61 Rdnr. 143 ff.

Der Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.

OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13.

Trotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten Ermessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber verpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden - Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere rechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; Boeddinghaus/Hahn/ Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148.

In Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise wegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die gebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladenen absehen. In die Ermessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die langjährige Wohnnutzung der Beigeladenen zu 1) zumindest ganz überwiegend materiell legal war. Sie hat von 1980 bis 2001 in der Geschäftsführung des elterlichen Betriebes gearbeitet und durfte in dieser Eigenschaft das Wohnhaus betriebsbezogen nutzen. Eine entsprechende Baulast hat der Beklagte eingetragen. Auch in der Folgezeit war sie nahezu durchgängig als Gesellschafterin und/oder Geschäftsführerin ähnlicher Gewerbebetriebe tätig. Eine betriebsbezogene Wohnnutzung blieb also im Wesentlichen aufrecht erhalten, auch wenn sie in den letzten Jahren mehrfach kurzfristig unterbrochen war, weil die zugehörigen Betriebe wegen Insolvenz eingestellt wurden. Die Beigeladene zu 1) hat ihre Bemühungen, einen Gewerbebetrieb dauerhaft zu etablieren, bis heute nicht eingestellt; im Gegenteil ist die Situation durch den zumindest im Aufbau befindlichen Produktions- und Handelsbetrieb in Bewegung. Eine Fortführung des Unternehmens in L. ist derzeit jedenfalls wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund ist es nicht ermessensfehlerhaft, die weitere Betriebsentwicklung abzuwarten.

Solche Umbruch- und Übergangsphasen, in denen zweifelhaft sein kann, ob noch bzw. schon wieder betriebsbezogen gewohnt wird, kommen immer wieder vor. Betriebsänderungen oder Insolvenzen lassen sich im Wirtschaftsleben - insbesondere in Wirtschaftskrisen - nicht vermeiden. Sie zwingen die Bauaufsichtsbehörden jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Nachbarn an der Gebietserhaltung nicht, bauaufsichtsrechtlich einzuschreiten. Die Klägerin verkennt, dass mit einem solchen bedingungslosen Einschreiten die Wiederaufnahme einer legalen Nutzung regelmäßig erschwert, wenn nicht sogar unmöglich gemacht würde. Statt sich um den Aufbau des Betriebes kümmern zu können, müsste der Betroffene zunächst sein Privatleben neu ordnen. Er liefe Gefahr, nach der betrieblichen Insolvenz auch privat in den finanziellen Ruin getrieben zu werden. Dem stehen berechtigte Nachbarinteresse nicht gegenüber, insbesondere ist in diesen Phasen nicht zu befürchten, dass eine schleichende Veränderung des Gebietscharakters eintreten könnte, im Gegenteil besteht gerade das Bemühen, das Grundstück (wieder) gewerbegebietstypisch zu nutzen.

Dies gilt im vorliegenden Fall um so weniger, als eine negative Vorbildwirkung, die sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, nicht zu befürchten ist. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der Örtlichkeit gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, trifft die Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin gehörenden Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen Wohnhäusern wäre. Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in den ca. 30 Jahren, in denen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt wird, weitere Bauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies kurzfristig ändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem Gesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten.

Sollten sich die Pläne der Beigeladenen in der Zukunft nicht realisieren lassen oder aus sonstigen Gründen aufgegeben werden, müsste der Beklagte ggfls. zu einem späteren Zeitpunkt einschreiten, dies wäre jedoch auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin ausreichend.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.