Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 699/07

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T1.--------straße 15 in I. -I2. (Gemarkung I3. , Flur 7, Flurstück 4961, ehemals 3481). Das 110m² große Grundstück ist mit einem etwa in der Mitte des 19. Jahrhunderts errichteten und zu Wohnzwecken vermieteten Fachwerkhaus bebaut. Das Haus ist in die Denkmalliste des Beklagten eingetragen. Es weist eine Grundfläche von etwa 29m² und eine Wohnfläche von ca. 46m² auf; der Mietzins beträgt ca. 165 Euro (brutto; die Nebenkosten betragen ca. 40 Euro). Im vorliegenden Verfahren möchte der Kläger die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbrucherlaubnis für das Gebäude erreichen.

Im Februar 2000 wurde das Verfahren zur Eintragung des Fachwerkhauses T1.-- ------straße in die Denkmalliste eingeleitet. Der Beigeladene gab am 23. März 2000 - offenbar ohne vorherige Innenbesichtigung - eine Stellungnahme ab, in der das Gebäude beschrieben und bewertet wurde. Dort hieß es u.a., die Umgebung des Gebäudes weise zwar teilweise Überformungen der jüngsten Vergangenheit auf, lasse jedoch durch die Parzellierung der Grundstücke und die Kubatur der Gebäude auch noch die kleinteilige historische Ortsstruktur erkennen. Darüber hinaus wurde in der Stellungnahme ausgeführt:

"Weiterhin ist das Fachwerkhaus nur geringfügig verändert worden, so dass in ihm die Wohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. Jahrhunderts anschaulich werden. ... Aufgrund des guten Erhaltungszustandes und der dadurch gegebenen Anschaulichkeit von historischem Gefüge, Hausbau und Wohnverhältnissen ist es als Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW aus hauskundlichen und sozialgeschichtlichen Gründen zu erhalten und zu nutzen."

Durch Bescheid vom 12. November 2002 wurde dem Kläger die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste des Beklagten mitgeteilt. Im Widerspruchsverfahren gegen diesen Bescheid trug der Kläger vor, er erwirtschafte jährlich lediglich 2.024 Euro und habe im gleichen Zeitraum Kosten von 1.945 Euro. Der Beklagte gab gegenüber der Widerspruchsbehörde am 16. Mai 2003 eine Stellungnahme ab, wonach die vom Kläger geltend gemachten wirtschaftlichen Gesichtspunkte zweifelhaft seien. So könne die Miete bei einer Wohnfläche von 75-80m² nicht unerheblich gesteigert werden. Gegen den am 22. Mai 2003 erlassenen ablehnenden Widerspruchsbescheid erhob der Kläger Anfechtungsklage und trug vor, die nach Renovierung erzielbare Kaltmiete betrage jährlich 2.212,64 Euro für eine Wohnfläche von 42m², jedoch erst nach Investition eines geschätzten Betrages für die Sanierung in Höhe von 125.500 Euro; dies führe zu einer jährlichen Unterdeckung von 9.834 Euro bei einer Verzinsung des aufgenommenen Kapitals zu 6%. Er legte eine gutachtliche Stellungnahme des Architekten B. vom 2. Juni 2003 vor, in der es u.a. hieß, die Fundamente des Gebäudes seien stark durchfeuchtet, so dass alle Grund- bzw. Unterschwellen erneuert werden müssten; dasselbe gelte für zahlreiche Ausfachungen und das Dach, die Haustür, Fenster und teilweise für die Klappläden. Insgesamt sei mit Sanierungskosten von etwa 104.500 Euro zu rechnen, in denen die Schaffung eines modernen Standards der Innenausstattung oder Gebäudedämmung noch nicht enthalten seien. Weiter reichte der Kläger eine Wirtschaftlichkeitsrechnung des Dipl.-Ing. H. vom 28. Mai 2004 zu den Akten, wonach die Sanierung des Wohnhauses Kosten von etwa 220.000 Euro verursachen werde und deshalb vollkommen unwirtschaftlich sei. Das Gebäude sei in der Substanz so geschädigt, dass nur noch ein Abbruch zu empfehlen sei. Von diesen Zahlen ausgehend werde -ge- rechnet auf 20 Jahre - eine jährliche Unterdeckung von 23.453 Euro zu erwarten sein. Auch ohne jegliche Investition habe er im Jahre 2003 einen Verlust von 500 Euro und im Jahre 2004 einen Verlust von 600 Euro erwirtschaftet. In einem gerichtlichen Ortstermin (6. Juli 2005) führte der Mieter des Hauses - er ist bei der beklagten Stadt beschäftigt - aus, er sei bereit, einer angemessenen Mieterhöhung zuzustimmen. Die Klage gegen die Unterschutzstellung nahm der Kläger in demselben Termin zurück. Zu einer Mieterhöhung kam es indes offenbar nicht.

Schon zuvor, nämlich durch Schreiben vom 24. Juli 2003, hatte der Kläger die Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zum Abbruch des Gebäudes beantragt. Zur Begründung führte er aus, der Mieter werde Ende 2003 ausziehen, und danach werde eine sinnvolle Nutzung des Hauses nicht mehr möglich sein. Der Beklagte lehnte diesen Antrag durch Bescheid vom 6. August 2003 ab, u.a. mit der Begründung, der Zustand des Hauses rechtfertige einen Abbruch selbst dann nicht, wenn derzeit oder künftig Restaurierungsangaben erforderlich seien; Angaben zu den §§ 31, 33 DSchG NRW enthielt der Bescheid nicht. Der Kläger erhob durch einen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 5. September 2003 Widerspruch. Im Widerspruchsverfahren vertiefte er seine Bedenken hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit einer weiteren Nutzung des Gebäudes. Nachdem der Beklagte die zu jenem Zeitpunkt noch nicht bestandskräftige Unterschutzstellung des Objekts für sofort vollziehbar erklärt hatte, legte der Beigeladene Stellungnahmen vom 11. Mai, 2. und 22. Juni 2004 vor. Darin wurde der bauliche Zustand als zwar renovierungsbedürftig, jedoch nicht als stark geschädigt beschrieben. Die Dacheindeckung sei intakt, und das Holzfachwerk habe nur an klar definierten Stellen Schwächungen, die durch eine fachgerechte Zimmermannsreparatur zu beheben seien. Auch die Reparatur des Sockelmauerwerks und das Einfügen einer horizontalen Isolierung seien mit überschaubarem Aufwand möglich.

Mit Bescheid vom 2. Juli 2004 wies der Landrat des S. -F. -Kreises als obere Denkmalbehörde den Widerspruch mit der Begründung zurück, Gründe des Denkmalschutzes stünden der Erteilung der Abbrucherlaubnis entgegen. Der erforderliche Erhaltungsaufwand werde voraussichtlich tragbar sein, weil das Gebäude einen guten Erhaltungszustand aufweise. Hiervon unabhängig stehe es dem Kläger frei, die Übernahme des Gebäudes nach § 31 DSchG NRW oder eine Entschädigung nach § 33 DSChG NRW zu verlangen, falls der Erhaltungsaufwand das Maß des wirtschaftlich Zumutbaren übersteige.

Der Kläger hat am 22. Juli 2004 Klage erhoben. Zur Begründung hat er vorgetragen, die Kosten für eine erforderliche Sanierung führten zur Unwirtschaftlichkeit der Denkmalerhaltung und seien ihm deshalb nicht zumutbar. Der Zustand des Gebäudes sei auf Grund zahlreicher Baumängel schlecht; die gegenteiligen Behauptung des Beklagten und Beigeladenen entbehrten schon deshalb jeder Grundlage, weil das Haus von Vertretern dieser Behörden im April 2004 erstmals von innen besichtigt worden sei. Im Übrigen sei der Beklagte noch im Mai 2003 davon ausgegangen, dass die vermietbare Wohnfläche bis zu 80m² betrage, während es in Wirklichkeit nur 45m² seien. Die zur Sanierung mindestens erforderlichen Kosten habe der Gutachter B1. mit 104.500 Euro angesetzt; wegen zusätzlicher Arbeiten, die im Zuge der Sanierung mit Sicherheit anfallen würden, sei der Kläger von 125.000 Euro ausgegangen. Der Gutachter H. habe sogar einen Aufwand von 220.400 Euro ermittelt. Allein die Zinsbelastung für entsprechende Darlehen werde der Kläger niemals tragen können. Selbst wenn die höchstzulässige - also noch nicht den Tatbestand des Mietwuchers erfüllende - Miete verlangt und gezahlt werde, wären dies nur etwa 211 Euro Kaltmiete, so dass selbst ohne Berücksichtigung der Kostenlast für Darlehen eine dauerhafte Unterdeckung zwangsläufig zu erwarten sei. Erst recht gelte dies, wenn die Sanierung das Gebäude nicht nur schadensfrei machen, sondern auch in einen den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechenden Zustand versetzen solle. Zu einem Verkauf sei der Kläger allerdings nicht bereit, da er das Gebäude abbrechen und an dieser Stelle neu bauen wolle.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 6. August 2003 und des Widerspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -Kreises vom 2. Juli 2004 zu verpflichten, die begehrte Abbrucherlaubnis in der T1.--------straße 15 zu erteilen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen

und sich zur Begründung auf die angegriffenen Bescheide berufen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Er hat den Denkmalwert des Objekts als des einzig verbliebenen Hauses in der T1.--------straße hervorgehoben, das die kleinbäuerliche Struktur des früheren Ortes noch erkennen lasse. Auch wenn es vergleichbare Gebäude in den umliegenden Orten geben dürfte, sei das Haus des Klägers für den Ortskern von I1. von hoher Bedeutung.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 12. Januar 2007 - dem Kläger zugestellt am 5. Februar 2007 - abgewiesen und die Berufung zugelassen. Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht entfallen - auch nicht durch nach der Unterschutzstellung liegende Entwicklungen - und auch nicht als unbedeutend einzuschätzen. Die privaten Interessen des Klägers geböten die Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht. Der Kläger habe insbesondere keine Anstrengungen unternommen, das Gebäude zu veräußern, obwohl dies angesichts des relativ guten Erhaltungszustandes aussichtsreich gewesen wäre. Auch wenn es nicht Aufgabe des Eigentümers sei, alle nur denkbaren Nutzungsmöglichkeiten für sein Denkmal zu ermitteln und zu bewerten, sei dem Kläger im vorliegenden Fall zumutbar, die auf der Hand liegende Nutzungsmöglichkeit - Vermietung zu Wohnzwecken - auszuschöpfen. Außerdem habe der Kläger selbst vorgetragen, dass die Mieteinnahmen jedenfalls die laufenden Unterhaltungskosten deckten. Schließlich sei die Erhaltung auch unter Berücksichtigung erforderlicher Sanierungsarbeiten für den Kläger nicht unzumutbar. Der von ihm angegebene Kostenumfang von 220.000 Euro sei nicht maßgeblich, weil er eine Renovierung deutlich über das Maß des Erforderlichen hinaus beinhalte. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei deshalb derzeit noch nicht gegeben.

Mit seiner am 16. Februar 2007 eingelegten Berufung verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Zur Begründung führt er aus:

Die Unterschutzstellung des Gebäudes sei bereits nichtig, weil aus ihr nicht hervorgehe, ob bzw. dass die zu dem Fachwerkhaus gehörende Hoffläche ebenfalls in die Denkmalliste eingetragen sei. Hiervon unabhängig müsse die Denkmaleigenschaft im vorliegenden Verfahren erneut überprüft werden, da die Bestandskraft der Unterschutzstellung sich nicht auf das Verfahren nach § 9 DSchG NRW erstrecke. Selbst wenn dies jedoch der Fall sein sollte, müsse die - geringe - Bedeutung des Denkmals in die Entscheidung über den Abbruch einbezogen werden. Daraus ergebe sich nämlich, dass Gründe des Denkmalschutzes dem Abbruch nicht entgegenständen.

Jedenfalls begründe der schlechte Erhaltungszustand des Gebäudes einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Erlaubnis, da der erforderliche Sanierungsaufwand derart hoch sei, dass er dem Kläger wirtschaftlich nicht zugemutet werden dürfe. Die mit Hilfe hoher Sanierungskosten erzielbaren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten stünden dem Kläger nicht zur Verfügung. Er erhalte ohnehin von keiner Bank das erforderliche Kapital als Darlehen, da er als Sicherheit nichts außer dem Fachwerkhaus anbieten könne. Selbst bei Sanierungskosten von nur 50.000 Euro - dieser Betrag werde freilich mit Sicherheit nicht ausreichen - seien die Bewirtschaftungskosten des Gebäudes mit 3.838 Euro immer noch deutlich höher als die maximal erzielbare Jahresmiete von 2.541 Euro. In diesen Zahlen sei die Tilgung der aufzunehmenden Darlehen noch nicht enthalten; diese Belastung müsse jedoch ebenfalls berücksichtigt werden. Die Ablehnung der Abbrucherlaubnis sei im Übrigen allein deshalb rechtswidrig, weil der Beklagte nicht zugleich über Entschädigungsleistungen oder die Möglichkeit der Übernahme entschieden habe.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 12. Januar 2007 zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheids vom 6. August 2003 und des Widerspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -Kreises vom 2. Juli 2004 zu verpflichten, dem Kläger auf seinen Antrag vom 24. Juli 2003 die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T1.--------straße 15 in I. -I1. zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung weist er darauf hin, dass nach den Feststellungen des städtischen Statikers zwar die Standfestigkeit der hofseitigen Giebelwand nicht mehr gewährleistet sei, dass jedoch das Gebäude insgesamt erhaltungsfähig sei. Der Kläger könne die Abbrucherlaubnis im Übrigen schon deshalb nicht beanspruchen, weil er seit 20 Jahren keine Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt und den Zustand des Gebäudes damit verschuldet habe.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Er führt aus, die vom Kläger vorgelegten Berechnungen gingen zu Unrecht von einer vollständigen "Rundumsanierung" aus, die denkmalfachlich jedoch nicht erforderlich sei. Das Haus sei bewohnt und werde angemessen genutzt; es seien begrenzte Substanzschäden vorhanden, deren Beseitigung nötig sei. Dabei werde der erforderliche Materialaustausch maximal 15% des Gebäudes betreffen. Fenster und Schlagläden könnten repariert werden. Das nur im Mittelbereich vorhandene Schwellholz zum straßenseitigen Giebel etwa müsse derzeit lediglich zu den Eckständern hin ergänzt werden, ohne dass hier ein akuter Handlungsbedarf bestehe. Schließlich übersteige die Feuchtigkeit im Keller nicht das für derartige Gebäude übliche Maß, so dass auch insoweit kein größerer Handlungsbedarf zu erkennen sei. Wesentliche Innenschäden gebe es nicht. Außerdem seien die Kostenansätze des Gutachters H. überzogen. Ein Aufwand von etwa 40.000 Euro werde alle erforderlichen Arbeiten abdecken.

Der Senat hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis u.a. dazu erhoben, ob substanzbedrohende Schäden vorhanden seien, welche Teile des Bauwerks erneuerungsbedürftig seien und innerhalb welchen Zeitraums bzw. mit welchen Kosten diese durchzuführen seien. Zur Erstellung des Gutachtens ist ein Teil des Verputzes der hofseitigen Giebelwand des Gebäudes entfernt und das Fachwerk freigelegt worden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. I4. hat am 17. Oktober 2008, der Sachverständige Dipl.-Ing. Körbe im Einvernehmen der Beteiligten am 27. November 2008 einen Ortstermin durchgeführt; der Gutachter Dipl.-Ing. I4. hat am 10. März 2009 sein Gutachten erstellt. Darin führt er aus, die gesamte Bausubstanz sei in unterschiedlicher Intensität geschädigt und in wesentlichen, auch statisch bedeutsamen Teilen abgängig. Eine partielle Reparatur sei praktisch unmöglich, da die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben sei. Die Kosten einer Sanierung - die einen vollständigen Abbau und Wiederaufbau des Gebäudes umfassen müsste - würden bei etwa 117.000 Euro liegen. Wegen der Einzelheiten wird auf das dem Senat vorgelegte Gutachten verwiesen.

Durch Ordnungsverfügung des Beklagten vom 9. Dezember 2008 ist dem Kläger deshalb die vollständige Entfernung des Zementputzes an der Giebelwand bis zum 18. Dezember 2008 aufgegeben worden. Weil der Kläger der Ordnungsverfügung nicht nachkam, wurde die angedrohte Ersatzvornahme durchgeführt und der gesamte Putz entfernt. Nach einem Schreiben des Beklagten an den Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 22. Januar 2009 geschah dies am 15. Januar, nach dem Bescheid vom 3. März 2009 über die Anforderung der Kosten für die Ersatzvornahme am 21. Januar 2009. Sodann hat der Beklagte das Gebäude durch einen Statiker in Augenschein nehmen lassen. Dieser hat erhebliche Schädigungen der hofseitigen Giebelwand festgestellt. Insbesondere der Zustand der Fachwerkhölzer sei so schlecht, dass das Holz teilweise mit der Hand entfernt werden könne; die Querschnittsverluste betrügen in den ungünstigen Bereichen bis zu 100%. Dies betreffe sowohl die zur Lastableitung notwendigen Pfosten und Schwellen als auch das Holz im Bereich des Giebelfensters; das Mauerwerk liege teilweise nur noch lose in den Gefachen. Der Giebel sei akut einsturzgefährdet. Bei einem Einsturz müsse auch mit einem Teileinsturz des Daches gerechnet werden, da die Längswände des Gebäudes die Lasten wegen auch dort bestehender erheblicher Schäden nicht vollständig aufnehmen könnten. Deshalb seien sofortige Sicherungsmaßnahmen nötig. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vermerk des Statikers vom 16.1.2009 verwiesen. Der Beklagte veranlasste Notabstützungsmaßnahmen. Dem Mieter wurde die Nutzung eines Teilbereichs des Gebäudes untersagt.

Als Reaktion auf das vom Senat in Auftrag gegebene Gutachten hat der Beklagte ein Kurzgutachten des Zimmerermeisters und vereidigten Sachverständigen für das Zimmererhandwerk T2. vorgelegt, das auf der Grundlage eines am 20. April 2009 durchgeführten Ortstermins erstellt wurde. Der Gutachter, den der Senat in der mündlichen Verhandlung zur Erläuterung seines Gutachtens angehört hat, führt in der Stellungnahme vom 22. April 2009 aus, dass u.a. die gesamte Fachwerkkonstruktion am rückseitigen Giebel abgängig sei, ebenso wie der komplette Schwellenstrang. Pfosten und Riegel der Wände, die Geschossbalkenlagen sowie die Bindsparren der Dachkonstruktion müssten saniert werden; hierfür reiche indes ein Abfangen des Gebäudes in den jeweiligen Teilbereichen aus. Die Gesamtkosten der Sanierung des Gebäudes betragen - gerechnet auf der Grundlage dieser gutachtlichen Stellungnahmen - nach Angaben des Beklagten 100.000 Euro.

Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Bezirksregierung L. dem Kläger Landeszuwendungen in Höhe von 15.000 Euro als Anteilsfinanzierung von 25% zu denkmalpflegerischen Kosten von 60.000 Euro zugesichert. Der Mieter des Gebäudes hat durch anwaltliches Schreiben vom 16. April 2009 ein bis zum 30. April 2009 befristetes Kaufangebot in Höhe von 45.000 Euro unterbreitet. Der Bodenrichtwert beträgt nach einer Auskunft des Beklagten 320 Euro. Weiter hat der Beklagte eine Bewertung des Gebäudes nach dem Ertragswertverfahren vorgelegt. Danach beträgt der Ertragswert der baulichen Anlage 516,80 Euro, der Bodenwert 35.200 Euro. Die Restnutzungsdauer von 0 Jahren könne durch Modernisierungsmaßnahmen auf 8 Jahre erhöht werden. Der Sanierungsbedarf wird mit 100.000 Euro angegeben, der Verkehrswert handschriftlich mit 0 Euro.

Der Berichterstatter des Senats hat am 8. Oktober 2007 die Örtlichkeit in Augenschein genommen; auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T3.------- straße in I. -I3. , so dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom 12. Januar 2007 sowie der Ausgangsbescheid vom 6. August 2003 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 2. Juli 2004 abzuändern sind.

Nach § 9 Abs. 1 Buchst. c) bedarf einer Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde, wer ein Baudenkmal beseitigen will. Diese Erlaubnis muss u.a. dann erteilt werden, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen, § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW. Wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend gemacht wird, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung der denkmalwerten Aussage einer in die Denkmalliste eingetragenen baulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist (dazu 1.) oder weil das Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und dies nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals (§§ 33, 31 DSchG NRW) oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann (dazu unten 2.). Die Voraussetzungen beider Alternativen sind im vorliegenden Fall gegeben.

Mit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder nichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der Eigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist Einschränkungen der Nutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt einem Veränderungs- und Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG NRW). Diese Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder behördliche Maßnahmen auf der Grundlage des DSchG NRW die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen - also auf nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung der übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -.

Dabei ist allerdings stets vorauszusetzen, dass die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW. Denn die über eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. August 2008 - 10 A 3250/07 -, NWVBl 2009, 17; Urteil vom 6. Februar 1996 - 11 A 840/94 -, BRS 58 Nr. 228 = EzD 2.1.1 Nr. 6; Urteil vom 21. März 1994 - 7 A 1422/87 -, EzD 2.2.1 Nr. 6; Urteil vom 21. Juli 1999 - 7 A 3387/98 -, EzD 2.2.2 Nr. 9; Bayerischer VGH, Urteil vom 22. September 1986 - 14 B 85 A.707 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 7.

Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage eines Objekts bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals; darüber hinaus ist eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen Denkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch technische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie des konkreten Objekts von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei Fachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt; der Umstand, dass das Denkmal "durch die Zeit geht", lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung - so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die "Rettung" eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht seinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder Wiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon vergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung einiger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin als Kopie des früheren Denkmals anzusehen.

Wo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände ab. Im vorliegenden Fall ist der Senat in Anwendung der vorerwähnten Grundsätze davon überzeugt, dass das Denkmal T4.------straße als Folge der unaufschiebbaren Sanierungsarbeiten wegfallen wird. Der bauliche Zustand des Fachwerkhauses ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme derart schlecht, dass eine Erhaltung des Gebäudes als Denkmal nicht mehr möglich ist. Zwar wäre es technisch erreichbar, die Funktion des Objekts als Beispiel für die Wohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. Jahrhunderts durch Wiederherstellung der Gebäudekubatur und der noch erkennbaren Raumaufteilung auch nach einer Beseitigung aller vorhandenen Schäden zu erhalten. Die zur Verhinderung der völligen Zerstörung des Gebäudes erforderlichen Sanierungsarbeiten würden jedoch dazu führen, dass diese Aussage durch ein Gebäude übernommen würde, das in ganz wesentlichen Teilen als Kopie des ursprünglichen Denkmals anzusehen wäre.

Der Senat hat seiner Entscheidungsfindung u.a. die schriftlichen Gutachten der Sachverständigen I4. und T2. zu Grunde gelegt und die Sachverständigen L1. und T2. in der mündlichen Verhandlung angehört. Nach den detaillierten und plausibel begründeten Ausführungen der Sachverständigen I4. und L1. - die vom Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung geäußerten Zweifel an der Sachkunde des Sachverständigen L1. teilt der Senat nicht; hiervon abgesehen ist das schriftliche Gutachten von dem Sachverständigen I4. erstellt worden, dessen Sachkunde auch vom Beigeladenen nicht in Frage gestellt worden ist - ist das Gebäude insgesamt abgängig. Einigkeit besteht zwischen den Beteiligten darüber, dass dies auf die hofseitige Giebelwand zutrifft; dies wird durch die von den Sachverständigen und vom Beklagten vorgelegten Fotografien bestätigt. Dieselbe Einschätzung trifft jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch auf den Rest des Gebäudes zu. Eine tragfähige Auflage für die Fachwerkständer der Wände, die auch das Dach tragen, ist insgesamt nicht mehr gegeben. Der gemauerte Sockel des Gebäudes ist durch langandauernde Durchfeuchtung so schwer geschädigt, dass er zu mindestens 80% ersetzt werden muss. Dasselbe gilt für die auf diesem Sockel aufliegenden Grundschwellen, die schon nach dem Eindruck in der gerichtlichen Ortsbesichtigung teilweise völlig fehlen, teilweise durch Fäule und Schädlinge massiv geschädigt sind. Sie können ihre Aufgabe, die Lasten aus Wänden und Decke aufzunehmen und zu verteilen, nicht einmal eingeschränkt wahrnehmen, so dass sie ebenfalls vollständig oder so gut wie vollständig ausgetauscht werden müssen. Wie schwer das Gebäude durch Feuchtigkeit geschädigt ist - u.a. auch deshalb, weil das umgebende Gelände teilweise zu hoch liegt, so dass Oberflächenwasser in Sockel und Schwellenhölzer eindringt -, ist darüber hinaus nicht nur im Teilkeller, sondern auch daran erkennbar, dass die Hauseingangstür im unteren Drittel ihrer Höhe verfault und nicht wieder herstellbar ist. Nichts anderes gilt hinsichtlich zahlreicher Streben, Pfosten und Riegel des Fachwerks im Übrigen sowie hinsichtlich des Daches. Auch wenn die Sachverständigen I4. und L1. nicht jeden einzelnen der Ständer gesondert untersucht haben, die der Lastableitung von Gefachen und Dach dienen, hält der Senat ihre Einschätzung für plausibel, dass Dichte und Intensität der Schäden in den untersuchten Ständern in Giebel- und Traufwänden die Annahme stützen, dass ein zum Austausch der wesentlichen Teile dieser Hölzer zwingendes Schadensbild auch bei den nicht untersuchten Hölzern vorliegt. Dies wird u.a. durch die Konstruktionsweise des Gebäudes bestätigt, die dadurch geprägt ist, dass die Balkenlagen von Erdgeschoss- und Obergeschossdecke mit dem Fachwerk der Wände dergestalt verbunden sind, dass die Balkenköpfe von außen dem Einfluss von Nässe und Witterung ausgesetzt sind. Die in diesem Bereich festgestellten schweren Schäden haben ebenfalls zum Verlust der statischen Funktion der Verbindung von Decken und Wänden geführt. Das Dach schließlich ist undicht und ebenfalls durch Schädlingsbefall der tragenden Hölzer geschwächt. Der Gesamtzustand des Gebäudes wird dadurch geprägt, dass das Fachwerkgefüge insgesamt nicht mehr intakt ist, so dass Giebel- und Längswände untereinander kaum noch Verbindung haben. Der Verlust einzelner Teile - etwa der hofseitigen Giebelwand, für die der Statiker des Beklagten Querschnittsverluste von bis zu 100% diagnostiziert hat - wird durch die wenigen verbleibenden und möglicherweise statisch funktionsfähigen Teile der übrigen Wände nicht kompensiert werden können. Zugleich wird, wie der Gutachter L1. nachvollziehbar ausgeführt hat, der Verlust der hofseitigen Giebelwand - mit dem auch nach Ansicht des Beklagten jederzeit gerechnet werden muss - zu einer starken Mehrbelastung der bereits stark geschwächten Traufwände und damit zu einer zusätzlichen Überbeanspruchung des Fachwerkgefüges führen. Hinzu kommt, dass der Zustand der Ausfachungen - die Steine liegen teilweise lose, ohne Verbund, in den Gefachen, teilweise überragen die Ausfachungen die Fachwerkhölzer um bis zu 7cm, so dass Feuchtigkeit in das Gebäude gelenkt wird - gleichermaßen schlecht ist und dass durch unfachmännische Reparaturen oder das Aufbringen von Zementputz vorhandene Schäden vertieft wurden und neue entstanden sind.

Angesichts dieses Schadensbildes ist die von den Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung eingehend erörterte Frage, ob die Sanierung des Gebäudes abschnittsweise möglich wäre oder ein Niederlegen der Fachwerkkonstruktion erfordert, nicht entscheidungserheblich. Denn wie auch immer die Sanierung durchgeführt werden sollte, wird sie dazu führen, dass die historische Substanz des Gebäudes in maßgeblichem Umfang entfallen wird. Dies gilt nicht nur für die nicht mehr sanierungsfähigen Hölzer, die insgesamt auszutauschen sind, sondern sogar für einen nicht unerheblichen Teil der verwendeten Steine, die durch Feuchtigkeit und Frosteinwirkung so brüchig geworden sind, dass sie - etwa in den neu hergestellten Gefachen, erst recht im Bereich des Sockels - nicht mehr verwendet werden können. Ebensowenig kommt es auf die von den Sachverständigen kontrovers diskutierte Frage an, ob von den Fachwerkständern, Balken und sonstigen Hölzer 2/3 oder weniger auszutauschen sind oder in welchem Umfang es möglich sein wird, durch "Anlaschen" Reparaturen vorzunehmen oder ob die von allen Gutachtern festgestellten Schäden durch Wurmbefall auf "aktive" Schädlinge zurückgehen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass das Holzgefüge insgesamt zu einem so großen Teil geschädigt ist, dass so gut wie kein für die Denkmalaussage wesentliches Bauteil unangetastet bleiben kann.

Das Gesamtbild der ohne weitere Eingriffe in die Substanz des Gebäudes bereits feststellbaren Schäden ist derart gravierend, dass der Senat keine Zweifel daran hat, dass die Beseitigung der Schäden nicht mehr als umfangreiche bloße Reparatur des Gebäudes anzusehen wäre, sondern einer Neuerrichtung unter Verwendung weniger verbleibender originaler Bestandteile gleichkäme. Für diese Einschätzung maßgeblich ist der von den Sachverständigen I4. und L1. vermittelte Eindruck, dass die bei dem Gebäude bestehende akute Einsturzgefahr nicht lediglich auf wenige schwere - letztlich aber isoliert behebbare - Mängel zurückzuführen ist. Sie hat ihre Ursache vielmehr darin, dass schwere Schäden an fast allen für die Denkmalaussage maßgeblichen Bauwerksteilen in einer Weise zusammenwirken, die eine verlässliche Prognose der statischen Folgewirkungen von einzelnen Sanierungseingriffen ausschließt. Damit ist die bei Fachwerkbauten schwer zu ziehende Grenze zwischen bloßer Erhaltung und Ersetzung des Originals durch einen Nachbau überschritten, so dass die Denkmalaussage entfallen würde.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ändert auch der Umstand, dass der Kläger seit dem Erwerb des Denkmals keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat, an dieser Einschätzung nichts. Es ist schon fraglich, ob der Rechtsgedanke des § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW, wonach sich ein Eigentümer nicht auf die dem öffentlichen Recht widersprechende Unterlassung von Erhaltungsarbeiten berufen kann, im vorliegenden Zusammenhang überhaupt anwendbar ist. Denn hier geht es nicht um die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen in diesem Zusammenhang muss die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten selbstverständlich zu Lasten des Eigentümers berücksichtigt werden -, sondern um den möglichen Wegfall der Denkmaleigenschaft. Aus § 27 Abs. 2 DSchG NRW folgt nämlich, dass nur bei widerrechtlicher und schuldhafter Beschädigung und Zerstörung eines Denkmals die Wiederherstellung ungeachtet des Umstandes gefordert werden kann, dass die Denkmalaussage mit dem Denkmal untergegangen ist. So liegt der Fall hier aber nicht, da der Kläger das Denkmal nicht vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt oder zerstört hat; diesem Befund entspricht es, dass der Beklagte zu keinem Zeitpunkt eine auf § 27 DSchG NRW gestützte Ordnungsverfügung erlassen hat.

Hiervon unabhängig lägen jedoch auch die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW nicht vor. Zwar hat der Kläger selbst so gut wie keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt, doch hat der Mieter in nicht unerheblichem Maße jedenfalls im Gebäudeinneren Arbeiten durchgeführt und im Gegenzug über einen gewissen Zeitraum nur Nebenkosten, nicht aber Mietzins bezahlt. Im Übrigen hat der Beklagte die Unterschutzstellung selbst u.a. mit dem angeblich guten Erhaltungszustand des Gebäudes begründet und an dieser Einschätzung noch jahrelang festgehalten, obwohl insbesondere der extrem schlechte Zustand der hofseitigen Giebelwand nur wegen unzureichender Bestandsaufnahme - nicht zuletzt wegen des von außen aufgetragenen Zementputzes - unentdeckt geblieben ist. Der Kläger musste deshalb nicht davon ausgehen, dass Erhaltungsarbeiten schon damals unerlässlich waren, um das Gebäude als Denkmal überhaupt bewahren zu können; eine auf § 7 DSchG NRW gestützte Erhaltungsanordnung ist in dem hier maßgeblichen Zeitraum nicht ergangen.

Unabhängig von dem Umstand, dass die aus technischen Gründen erforderliche Sanierung des Gebäudes zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führen würde, kann der Kläger die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes - unterstellt, die Denkmaleigenschaft könnte auch nach durchgeführter Sanierung erhalten bleiben - wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.

Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen "zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -; BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum DSchG RP); OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Mai 1988 - 1 S 1949/87 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 8; OVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008 - 2 A 269/08 -, juris.

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Denkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen durchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch) verfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen würden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus Überschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft "zuzuschießen"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu beantworten.

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können. Insbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder Restaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die denkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten des Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls decken.

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung, die Auskunft über die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Denkmalerhaltung geben soll, sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen Fällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des Eigentümers liegen. Im Hinblick auf §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ist allerdings auch hier darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das Potenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind zu Lasten des Eigentümers ebenso einzubeziehen wie schuldhaft nicht erzielte Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs der Wirtschaftlichkeitsrechnung führt der Einwand eines Eigentümers, ihm selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens überhaupt nicht möglich, im Allgemeinen nicht dazu, die Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an der durch Denkmalschutz unbelasteten Nutzung des Grundstücks hat - etwa wenn es sich um ein von ihm selbst genutztes Wohnhaus oder um einen zur Sicherstellung seines Lebensunterhalts betriebenes Unternehmen handelt -, kann dies anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, damit das Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Stehen jedoch derartige nicht ausschließlich wirtschaftliche Erhaltungs- und Nutzungsinteressen des Eigentümers nicht in Rede, sondern handelt es sich bei dem Denkmal um ein reines Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw. das Ertragspotenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für eine Erhaltung und ggf. Restaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals beanspruchen kann, sondern sich ggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das Baudenkmal zu verkaufen.

Die Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen Wirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im Rahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur Veränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung, Enteignung).

In Anwendung dieser Grundsätze ist dem Kläger die Erhaltung des Baudenkmals wirtschaftlich nicht zuzumuten.

Allerdings hat der Kläger nichtwirtschaftliche Aspekte, die einen Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis begründen könnten, nicht vorgetragen, so dass er sich nicht darauf berufen kann, keine Steuervorteile erzielen bzw. keine Darlehensmittel von den Banken erhalten zu können. Auch rechnet der Senat zu den Einnahmen aus dem Denkmal nicht nur die tatsächlich erzielte, sondern die erzielbare Miete, da der Mieter im Laufe des Verfahrens einer Mieterhöhung zugestimmt hat, ohne dass der Kläger hierauf eingegangen wäre. Doch auch unter Berücksichtigung dieser Umstände ist die Erhaltung des Denkmals für den Kläger wirtschaftlich unzumutbar, so dass die Verweigerung der Abbrucherlaubnis unverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist.

Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit darüber, dass der Kläger derzeit einen jährlichen Rohertrag von etwa 2.000 Euro erzielt und dass dieser Ertrag auch nach umfassender Sanierung des Gebäudes auf höchstens 2.400 Euro steigen wird. Dies ist plausibel, da die Wohnfläche entgegen früherer Annahmen des Beklagten bei nur etwa 45m² liegt, so dass die Miete nur in engen Grenzen steigerungsfähig ist. Zugleich besteht Einigkeit darüber, dass erhebliche Sanierungskosten anfallen werden, um die Standsicherheit des Gebäudes wiederherzustellen und die sofort notwendigen Arbeiten an Sockel, Fachwerk, Ausfachungen, Keller, Dach und Ausstattung durchzuführen. Der Beklagte schätzt diesen Betrag auf 100.000 Euro, der vom Gericht beauftragte Sachverständige auf ca. 117.000 Euro. Die nicht näher begründete grobe Schätzung des Beigeladenen - 40.000 Euro - hält der Senat, sollte sie tatsächlich alle denkmalfachlich erforderlichen Arbeiten umfassen, nicht für nachvollziehbar. Der Senat neigt vielmehr der - insgesamt noch als äußerst zurückhaltend anzusehenden - Schätzung des Sachverständigen I4. zu, weil dieser keinerlei nicht denkmalfachlich veranlasste Arbeiten in Anschlag gebracht hat. So ist er beispielsweise davon ausgegangen, dass Sanitärobjekte ausgebaut und für den späteren Wiedereinbau gelagert werden können und dass auch die Eichenfenster nach Überarbeitung erneut Verwendung finden können. Dennoch legt der Senat für seine Überlegungen die Angaben des Beklagten zu Grunde, so dass es offen bleiben kann, welche dieser beiden Schätzungen letztlich zutrifft. Denn auch eine Investition von 100.000 Euro zur Erzielung eines Rohertrages von jährlich 2.400 Euro - dies entspricht nach der Rechnung des Beklagten einem Reinertrag von 1.752 Euro und einem Ertragswert der Immobilie von 516,80 Euro - ist dem Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie wirtschaftlich nicht zumutbar. Auch unter Berücksichtigung denkbarer Zuschüsse von 25.000 Euro - dem Kläger wurden im Verfahren allerdings nur 15.000 Euro zugesichert - sowie unter Berücksichtigung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten für den Sanierungsaufwand läge allein die Zinsbelastung für ein Darlehen von 75.000 Euro bei 3.750 Euro, die Erreichbarkeit eines Zinssatzes von 5% für den jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks trotz begründeter Zweifel hieran vorausgesetzt. Damit stehen schon die bloße Zinsbelastung und der bestmögliche Ertrag dieser Investition in einem derart krassen Missverhältnis, dass die Möglichkeit einer Darlehensfinanzierung einer solchen Investition unabhängig davon ausgeschlossen werden kann, ob der Kläger oder ein etwaiger Käufer das Darlehen in Anspruch nehmen möchte.

Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer würde das Risiko einer Verschuldung in der hier erforderlichen Höhe nicht auf sich nehmen, weil er nicht damit rechnen könnte, aus den bescheidenen Erträgen das aufgenommene Darlehen innerhalb eines üblichen Zeitraums zu tilgen oder auch nur zurückzuführen. Denn die Erträge werden bereits durch die Zinsbelastung dauerhaft mehr als aufgezehrt. Es widerspräche schon jeder wirtschaftlichen Vernunft, eine Investition von 75.000 Euro (100.000 Euro abzüglich eines Zuschusses aus Denkmalfördermitteln in Höhe von 25%) vorzunehmen, um einen monatlichen Reinertrag von 146 Euro (Jahresertrag von 1.752 Euro auf den Monat gerechnet) zu erzielen. Erst recht gilt dies, wenn die erzielbare Kapitalrendite von 2,3% - unter Abzug des Bodenwerts (35.200 Euro) von nur noch 1, 59% - durch die Notwendigkeit einer Verzinsung des notwendigen Kapitals mehr als aufgezehrt wird. Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass in diese grobe Rechnung zwar die erzielbaren Steuervorteile nicht eingerechnet sind, andererseits aber auch der wirkliche Kapitalbedarf nach der Überzeugung des Senats um mindestens 17.000 Euro höher liegt und überdies die Bezuschussung nur in Höhe von 15.000 Euro zugesichert war. Es ist daher mit Sicherheit davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Denkmal sich auf Grund der zwingenden Erhaltungslasten weder jetzt noch in überschaubarer Zukunft "selbst trägt" im Sinne der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.

Das von dem derzeitigen Mieter unterbreitete Kaufangebot ändert an diesen Feststellungen nichts. Es ist nicht als bindendes Kaufangebot anzusehen, da es nicht notariell beurkundet ist; der Senat bewertet es angesichts der Umstände, unter denen es abgegeben worden ist, als nicht ernsthaft. So ist es bis zum 30. April 2009, mithin auf einen Zeitpunkt wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung befristet gewesen und mit der Ankündigung einer Mietminderung verbunden worden für den Fall, dass der Kläger bis zu demselben Termin nicht die volle Bewohnbarkeit des Gebäudes durch Beseitigung der Mängel der Mietsache wieder herstellt. Dass dies unmöglich ist, muss dem Mieter allerdings klar gewesen sein, zumal er Adressat einer behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung für einen Teil des Gebäudes ist. Infolge der Verknüpfung des Kaufangebots mit der Aufforderung, Mängel der Mietsache zu beseitigen, bleibt zudem unklar, ob das Angebot sich auf das Gebäude in seinem jetzigen Zustand beziehen sollte oder auf ein von Mängeln befreites Gebäude. Schließlich ging aus dem mit anwaltlichem Schreiben unterbreiteten Angebot nicht hervor, welche Grundstücksfläche umfasst sein sollte; erst auf Nachfrage durch den Berichterstatter wurde dies auf eine Teilfläche des betroffenen Flurstücks von etwa 60m² konkretisiert, obwohl die Unterschutzstellung nach dem ausdrücklichen Willen des Beigeladenen die gesamte umgebende Hoffläche erfasst. Auch wenn nicht allgemein davon ausgegangen werden kann, dass Verkaufsmöglichkeiten bei der Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ausnahmslos nur dann berücksichtigt werden können, wenn sie notariell beurkundet sind, spricht wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles Überwiegendes dafür, dass der Kläger das Kaufangebot nicht als ernsthafte Alternative zu einer Erhaltung des Denkmals in Betracht ziehen musste.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die entscheidungserheblichen Vorschriften im Wesentlichen dem irrevisiblen Landesrecht angehören und hinsichtlich der Anwendung von Bundesrecht keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.