1

Gründe:

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Die Beschwerde des Beigeladenen mit dem sinngemäßen Antrag,

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den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2008 zu ändern und den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 29. Oktober 2007 abzulehnen,

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hat keinen Erfolg.

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Aus den mit der Beschwerde dargelegten Gründen, die der Senat gemäß § 146

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Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfen hat, ergibt sich nicht, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Baugenehmigung angeordnet hat.

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Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die streitbefangene Baugenehmigung verletze den Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin, weil die von der Baugenehmigung umfasste wohnliche Nutzung der Betriebsleiterwohnung in Gewerbegebieten wie hier gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO unzulässig sei, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Das genehmigte Vorhaben ist ersichtlich planungsrechtlich unzulässig.

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Die Grundstücke der Antragstellerin und des Beigeladenen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 20 b "P. -Süd" der Stadt F. , von dessen Wirksamkeit der Senat im vorliegenden Verfahren ausgeht.

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Vgl. hierzu bereits OVG NRW, Beschluss vom

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28. November 2002 - 10 B 1618/02 -, BRS 66

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Nr. 168.

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Der Bebauungsplan weist für den Bereich, in dem die Grundstücke der Antragstellerin und des Beigeladenen liegen, ein Gewerbegebiet aus.

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Anhaltspunkte dafür, dass nach der hier gebotenen summarischen Prüfung der Bebauungsplan - so der Vortrag des Beigeladenen - funktionslos geworden ist, sind nicht ersichtlich.

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Bebauungspläne können nur in äußerst seltenen Fällen funktionslos sein. Eine bauplanerische Festsetzung kann funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Dezember 1998

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- 4 CN 3.97 -, BRS 60 Nr. 43, und vom 28. April 2004 - 4 C 10.03 -, BRS 67 Nr. 68, sowie Beschluss vom 21. Dezember 1999 - 4 BN 48.99 - BRS 62 Nr. 79.

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Unter Heranziehung dieser Grundsätze lässt sich eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans mit Blick auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO (in der hier maßgeblichen Fassung von 1968) nicht feststellen. Ob im Plangebiet eine private Wohnnutzung vorzufinden ist, wie der Beigeladene vorträgt, ist für sich nicht relevant. Die Planungskonzeption wird dadurch nicht bereits sinnlos, auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke kommt es nicht an. Auch der Leerstand von Gewerbeimmobilien führt noch nicht zu einer derartigen Abweichung vom Planinhalt, dass der Bebauungsplan seine Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann. Denn das Plangebiet steht nach wie vor einer Nutzung durch Gewerbetreibende offen und verfügt über entsprechende Grundstücke. Ein Rückbau von Gewerbeimmobilien ist nach Aktenlage nicht zu verzeichnen. Davon, dass die tatsächlichen Verhältnisse die Verwirklichung der Festsetzung als Gewerbegebiet auf unabsehbare Zeit offensichtlich ausschließen, kann keine Rede sein.

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Darauf, ob der Antragsgegner den Wechsel von einem Gewerbegebiet zu einem Mischgebiet duldet und von der Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Gewerbegebietes ausgeht, kommt es bei der hier gebotenen Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse nicht an. Im Übrigen liegt für eine solche Annahme auch kein Anhalt vor. In der Baugenehmigung vom 29. Oktober 2007 verweist der Antragsgegner ausdrücklich darauf, dass die vom Beigeladenen der Wohnnutzung zugeführten Räume im Erdgeschoss als Betriebsinhaberwohnung gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zugelassen würden. Auch ist er bereits im Januar 2006 gegen die ungenehmigte private Wohnnutzung auf dem Grundstück P1. Straße 22 durch den Voreigentümer des Grundstücks, Herrn Dr. C. , vorgegangen. Schließlich lässt der Antragsgegner derzeit Gewerbeimmobilien im Gewerbegebiet P. über das Internet (www.ruhrsite.de/en-agentur/) anbieten.

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Mit der damit wirksamen und weiterhin nach § 30 Abs. 1 BauGB beachtlichen Gewerbegebietsausweisung ist das hier streitgegenständliche Vorhaben unvereinbar. Die von der Baugenehmigung erlaubte Nutzung eines Betriebsgebäudes mit Inhaberwohnung ist in Gewerbegebieten gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO 1968 grundsätzlich unzulässig. Die Voraussetzungen für die Ausnahmevorschrift des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968, nach der ausnahmsweise Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden können, liegen nicht vor.

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Die ausnahmsweise Zulassung von Wohnungen für Betriebsinhaber kommt in Gewerbegebieten nur in Betracht, wenn das Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf die Art und Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll ist. Dabei muss die Betriebswohnung dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999

22

- 4 B 46.99 -, BRS 62 Nr. 78, und Urteil vom

23

16. März 1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73;

24

OVG NRW, Beschluss vom 26. September 2002

25

- 7 B 1716/02 -, juris.

26

Diese Voraussetzungen gelten auch mit Blick darauf, dass erst in der BauNVO 1990 § 8 Abs. 3 Nr. 1 mit dem Zusatz versehen worden ist, "die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind". Die Aufnahme dieses Zusatzes hat lediglich klarstellende Funktion, ihr kommt nicht die Bedeutung einer materiell-rechtlichen Änderung zu.

27

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. Februar 2003

28

- 7 B 2374/02 -, BRS 66 Nr. 82.

29

Vorliegend mangelt es bereits an der Zuordnung der Wohnnutzung zu dem Gewerbebetrieb. Der Beigeladene betreibt ein Busunternehmen mit sechs Reisebussen und drei sog. Midi-Bussen (29 Sitzplätze), nach eigenen Angaben ist er zu 70 % im Schulbus- und Linienverkehr tätig, zu 30 % werden die Busse im Reiseverkehr eingesetzt. Angesichts der Tatsache, dass sich von dem Fuhrpark des Beigeladenen sechs Linien- und Reisebusse und ein Midi-Bus auf dem mit einer Fahrzeughalle samt Waschstraße, Grube und Reifenservice ausgestatteten Grundstück in C1. , I. Talstraße 45, befinden (sofern sie nicht im Einsatz sind) und dieses auf der anderen Talseite in einer Entfernung von 2 km Luftlinie liegt, spricht alles dafür, dieses Grundstück als Betriebsgrundstück anzusehen. Eine Zuordnung der Wohnnutzung im Gewerbegebiet P. zum Busbetrieb in C2. ist damit allein wegen der Entfernung ausgeschlossen.

30

Selbst wenn man zugunsten des Beigeladenen den Betrieb aufspaltet und das Grundstück P1. Straße 22 als weiteres Betriebsgrundstück ansehen wolle, weil dort Verwaltungstätigkeiten vorgenommen würden, fehlt es an der erforderlichen Zuordnung. Betriebsinhaber können zwar wegen ihrer engen Bindungen an den Betrieb auf dem Betriebsgrundstück wohnen, wenn dies mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll erscheint.

31

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999, a.a.O..

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Betriebliche Gründe, die eine private Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe zu betriebsbedingter Verwaltungstätigkeit erfordern, sind hier aber nicht ersichtlich. Die von dem Beigeladenen vorgebrachten Argumente vermögen die Zulassung einer Betriebsleiterwohnung nicht zu rechtfertigen.

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Insoweit unterscheidet sich die Verwaltungs- und Bürotätigkeit in dem Betrieb des Beigeladenen nicht von anderen verwaltungstechnischen Arbeitsabwicklungen in anderen Unternehmen. Auch der vorgebrachte 24-stündige Bereitschaftsdienst führt zu keiner anderen Beurteilung. Warum eine Wohnnutzung in P. erforderlich sein soll, wenn die Übernahme von Busfahrten angesichts des Fuhrparks des Beigeladenen im Regelfall auf dem Grundstück I. Talstraße stattfinden dürfte, ist nicht nachvollziehbar. Soweit der Beigeladene darauf verweist, er müsse für Fahrer einspringen, die ihre Lenkzeiten überschritten hätten, ist ebenfalls nicht erklärbar, warum er diese Fahrer an der P1. Straße treffen muss, da ein Treffpunkt zur Übernahme einer Fahrt an jedem möglichen Standort vereinbart werden kann. Gleichfalls besteht kein Bedürfnis, Fahrgästen eine Zusteigemöglichkeit im Gewerbegebiet P. zu ermöglichen, wenn für die überwiegende Mehrzahl der Fahrzeuge Stellplätze in C2. vorhanden sind und die Midi-Busse als Zubringer genutzt werden können.

34

Ungeachtet dessen fehlt es schließlich auch an der Unterordnung der Wohnnutzung unter die gewerbliche Nutzung. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, kann im hier vorliegenden Fall von einer Unterordnung der Wohnnutzung weder nach der Grundfläche noch der Baumasse die Rede sein. Hierauf nimmt der Senat Bezug. Dass eine Unterordnung der Wohnnutzung ein erkennbares Übergewicht der gewerblichen Nutzung erfordert, versteht sich nach dem Wortsinn von selbst und ist insoweit vom Verwaltungsgericht zutreffend mit "deutlich" beschrieben worden.

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Vgl. hierzu auch Bayerischer VGH, Beschluss vom 10. Februar 2004 - 14 CS 03.2898 -, juris.

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Soweit der Beigeladene schließlich darauf abstellt, das Verwaltungsgericht hätte fehlerhaft ausgeführt, dass die Baugenehmigung wegen der Unvereinbarkeit mit der Baulastübernahmeerklärung vom 6. Mai 1976 nicht hätte erteilt werden dürfen, ist dies in der Sache unzutreffend. Das Verwaltungsgericht hat lediglich darauf verwiesen, dass die bislang ausgeübte Wohnnutzung durch den Beigeladenen baurechtlich nicht genehmigt war, so dass die hier streitgegenständliche Baugenehmigung nicht etwa eine bereits zugelassene Beeinträchtigung abmildere, sondern eine bislang ungenehmigte Wohnnutzung legalisiere.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und Abs. 3 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf die §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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