Oberverwaltungsgericht NRW, 10 A 2795/05

Tatbestand:

Die Klägerin wehrt sich mit ihrer Klage gegen die der Beigeladenen erteilten Erlaubnis (Bebauungsgenehmigung) für eine geschlossene Bebauung des Nachbargrundstücks, die zur Schließung von vier Fenstern im grenzständigen Giebel ihres Hauses führt.

Die Klägerin ist Eigentümerin des ca. 1905 errichteten dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück X. Straße 245 in Bochum (Gemarkung B1. , Flur 6, Flurstück 75). Die X. Straße (B 226) ist in diesem Bereich beidseitig mehrgeschossig bebaut. Die ordnungsbehördliche Verordnung über die Regelung, Abstufung und Gestaltung der Bebauung im Gebiet der Stadt C. vom 24. Juni 1961 sah für das Vorhabengrundstück und das Gebäude der Klägerin, das traufseitig zur X. Straße ausgerichtet ist und dessen Giebelwände an den beiden Grundstücksgrenzen stehen, eine geschlossene Bebauung vor.

Zu Gunsten des klägerischen Grundstücks und zu Lasten des der Beigeladenen gehörenden Flurstücks 72 der Flur 6 (Gemarkung B1. ) wurde im Jahre 1905 im Grundbuch von B1. (Blatt 0504, Zweite Abteilung) ein Lichtrecht eingetragen. Die Flurstücke 72 und 75 grenzen nicht unmittelbar aneinander. Zwischen ihnen liegt das der Beigeladenen gehörende Flurstück 73 der Flur 6.

Während die mit dem Lichtrecht belastete Parzelle westlich des klägerischen Grundstücks früher mit einem beidseitig grenzständig errichteten Gebäude bebaut war und heute als Parkplatz genutzt wird, wurde das ca. 2,60 m breite seit jeher unbebaute Flurstück 73 als Wegeparzelle genutzt. Es dient als Durchfahrt zu einer rückwärtigen Garage auf dem Flurstück 74, das ebenfalls im Eigentum der Beigeladenen steht.

In der an das Flurstück 73 angrenzenden westlichen Giebelwand des Hauses der Klägerin befindet sich ungefähr mittig im ersten und zweiten Obergeschoss jeweils ein Fenster mit den Außenmaßen 1,86 m x 1,09 m. Die Fenster dienen der Belichtung der ca. 5 qm großen Küchen separater Wohnungen. Diese sind mit einer Wand von dem jeweils angrenzenden Wohnzimmer abgetrennt. Die Wohnzimmer haben ca. 5 m von der jeweiligen Wand entfernt je ein zur Straßenseite gerichtetes Fenster mit den Maßen 1,96 m x 1,49 m. Die Giebelwand weist im übrigen neben einem weiteren Fenster im Keller zwei Fenster im Dachgeschoss auf, die zusammen mit vier Dachflächenfenstern der Belichtung des Wohnzimmers der Dachgeschosswohnung dienen.

Westlich der Flurstücke 72 und 73 liegt das einem Dritten gehörende Grundstück X. Straße 241, das beidseitig grenzständig bebaut ist. Bis zur Kreuzung X. Straße/M.--------- straße schließen sich weitere unbebaute Parzellen der Beigeladenen an, die sie im Eckbereich ebenfalls bebauen will. An der nach Norden abzweigenden M.---------straße stehen mehrere Gebäude in offener Bauweise. Im südlichen Bereich dieser Straße sind mehrere Häuser auch grenzständig errichtet worden. Westlich der genannten Kreuzung sind die Gebäude an der X. Straße teilweise unmittelbar an die Grenze gebaut worden, teilweise weisen sie zu angrenzenden Flurstücken einen Abstand unterschiedlicher Tiefe auf.

Östlich des klägerischen Grundstücks (X. Straße 245) schließt sich bis zum Grundstück X. Straße 257 jeweils grenzständig errichtete zumeist mehrgeschossige Bebauung an. Unterbrochen wird diese durch einen - von der Westseite des Hauses der Klägerin ca. 60 m entfernten - nicht gewidmeten Weg zwischen den Gebäuden X. Straße 251 und 253. Auch östlich vom nur einseitig an der Grenze gebauten Gebäude X. Straße 257 sind die Grundstücke grenzständig bebaut. An der von der X. Straße abzweigenden Straße B2. dem L. stehen neben einem Doppelhaus mehrere einseitig grenzständige Gebäude.

Am 25. April 2001 - geändert mit Schreiben vom 18. Mai 2001 - stellte die Beigeladene bei der Beklagten eine planungsrechtliche Bauvoranfrage zur Errichtung von zwei mehrgeschossigen Gebäuden, und zwar für ein Wohn- und Geschäftshaus auf dem westlich an das Haus X. Straße 241 angrenzenden Eckgrundstück X. Straße/M.---------straße und für ein zwischen den Gebäuden X. Straße 241 und 245 vorgesehenes Wohnhaus. Letzteres soll nach dem Erdgeschossgrundriss an die Grundstücksgrenze der Klägerin gebaut werden. Den zum Bauvorbescheid gehörigen Bauvorlagen ist zu entnehmen, dass im Erdgeschoss 9 Stellplätze vorgesehen sind und der Dachfirst ca. 90 cm höher sein soll als das Haus der Klägerin, aber über 1 m niedriger als das Haus X. Straße 241.

Unter dem 3. Juli 2001 erteilte die Beklagte der Beigeladenen den beantragten Bauvorbescheid. Im Anschluss an die Rechtsbehelfsbelehrung wies die Beklagte darauf hin, dass die Prüfung der Bauvoranfrage sich auf die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens beschränke. Im weiteren führte die Beklagte aus:

"Dennoch möchte ich Sie für die weitere Planung Ihres Bauvorhabens insbesondere auf folgendes hinweisen: ....

In der grenzständigen Giebelwand des östlich benachbarten Gebäudes ("X. Str. 245") befinden sich Fensteröffnungen. Für diese ist ein sogenanntes "Lichtrecht" grundbuchlich gesichert. Eine solche zivilrechtliche Sicherung ist auch im Baugenehmigungs-Verfahren zu berücksichtigen."

Am 7. September 2001 erhob die Klägerin gegen den ihr nicht zugestellten Bauvorbescheid Widerspruch. Zur Begründung führte sie aus, die Beigeladene müsse die üblichen Abstände einhalten, zumal entlang der X. Straße nicht durchgehend angebaut sei. Der Vorbescheid verstoße gegen das Rücksichtnahmegebot, da die hinter den Fenstern in der Giebelwand liegenden Räume ausschließlich über diese Licht und Luft erhielten.

Mit Widerspruchsbescheid vom 23. Dezember 2002 wies die Bezirksregierung B. den Widerspruch mit der Begründung zurück, das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Der Neubau setze nur die von der Klägerin bereits in Anspruch genommene Grenzbebauung fort. Es sei unerheblich, dass durch den Anbau Fenster in der Grenzwand geschlossen würden. Das Bauvorhaben verletze in der genehmigten Form auch keine bauordnungsrechtlichen Vorschriften.

Am 17. Januar 2003 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, nach den sich insoweit widersprechenden Bescheiden sei offen, ob und in welchem Umfang Abstandflächen geprüft worden seien. Das Verschließen der Fenster sei rücksichtslos, da es sich um seit dem Jahre 1905 vorhandene nicht ersetzbare notwendige Fenster handele. Gesunde Wohnverhältnisse seien wegen der unzureichenden Belichtung und Belüftung nicht mehr gewährleistet. Bei der Errichtung ihres Gebäudes sei auch nicht mit einem Anbau zu rechnen gewesen, da auf dem benachbarten Flurstück stets ein Weg verlaufen sei. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung sei auch das im Grundbuch eingetragene Lichtrecht zu berücksichtigen. Im weiteren sei das Vorhaben wegen des Maßes der baulichen Nutzung rücksichtslos.

Die Klägerin hat beantragt,

den der Beigeladenen erteilten Vorbescheid der Beklagten vom 3. Juli 2001 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung B. vom 23. Dezember 2002 aufzuheben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat ausgeführt, die nähere Umgebung des Bauvorhabens sei durch geschlossene Bebauung geprägt. Nach § 22 Abs. 3 Halbsatz 1 BauNVO sei somit kein seitlicher Grenzabstand erforderlich. Ein möglicher Bestandsschutz der Fenster in der Giebelwand des klägerischen Gebäudes begründe keine öffentlich-rechtliche Abwehrposition zur Verhinderung der angrenzenden Bebauung. Die Klägerin könne im Rahmen des § 22 Abs. 3 Halbsatz 2 BauNVO auf die ihr mögliche architektonische Selbsthilfe zur hinreichenden Belichtung verwiesen werden. Das klägerische Grundstück sei aufgrund der grenzständigen Errichtung latent vorbelastet gewesen. Es bestehe auch keine Unklarheit im Hinblick auf die Prüfung von § 6 BauO NRW. Regelungsgegenstand des Vorbescheides sei jedoch allein die planungsrechtliche Zulässigkeit gewesen.

Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 2. Juni 2005 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, bauordnungsrechtliche Fragen seien nicht Gegenstand des Vorbescheides gewesen. Gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts verstoße dieser nicht. Eine Rücksichtslosigkeit des vom Vorbescheid erfassten Vorhabens ergebe sich auch nicht aus dem Verschließen der Fenster. In die insoweit vorzunehmende Abwägung sei das zivilrechtliche Lichtrecht nicht einzubeziehen. Bei der zumindest auch vorhandenen geschlossenen Bauweise sei eine grenzständige Bebauung zulässig. Derjenige, der ein Fenster in eine Grenzwand baue, dürfe nicht erwarten, dass der Nachbar sein Grundstück nicht in gleicher Weise ausnutze und einen nicht vorgegebenen Grenzabstand einhalte. Die Klägerin könne die durch das Verschließen der Fenster in ihrem Hause entstehenden baurechtswidrigen Zustände durch ihr zumutbare Maßnahmen der architektonischen Selbsthilfe, u.a. die Vergrößerung anderer Fenster, ausgleichen. Die Kosten hierfür habe sie zu tragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil Bezug genommen.

Die Klägerin hat gegen das ihr am 21. Juni 2006 zugestellte Urteil am 21. Juli 2005 die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom 15. Mai 2007 hat der Senat die Berufung zugelassen.

Mit der rechtzeitig bei Gericht eingegangenen Berufungsbegründung trägt die Klägerin vor, der Bauvorbescheid sei trotz des Erdgeschossgrundrisses unbestimmt, da die Lage der Obergeschosse unklar bleibe. Das Interesse der Beigeladenen an einer grenzständigen Errichtung sei nachrangig, da deren Eigentum durch das Lichtrecht belastet sei. Durch das Lichtrecht, den Bestandsschutz der Fenster und die Lage des Giebels an einem Weg werde eine besondere Schutzwürdigkeit begründet. Wegen dieser Schutzwürdigkeit könne man von ihr keinen Umbau im Sinne der architektonischen Selbsthilfe erwarten. Im übrigen erreiche man dadurch keinen hinreichenden Ausgleich. Da hier neben der geschlossenen auch offene Bebauung zulässig sei, sei auch kein besonderer Rechtfertigungsgrund für die offene Bauweise nötig. Das Vorhaben habe zudem eine erdrückende Wirkung.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 2. Juni 2005 den der Beigeladenen erteilten Vorbescheid der Beklagten vom 3. Juli 2001 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung B. vom 23. Dezember 2002 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, dem Erdgeschossgrundriss sei die Lage des gesamten Baukörpers mit hinreichender Bestimmtheit zu entnehmen, da diese für alle Etagen identisch sei. Das Zumauern der Fenster begründe keine Rücksichtslosigkeit des Vorhabens. Das Interesse der Beigeladenen an der grenzständigen Errichtung überwiege. Nach § 22 Abs. 3 Halbsatz 2 BauNVO erfordere ein Abrücken von der Grenze eine planungsrechtliche Rechtfertigung, an der es hier fehle. Insoweit erforderliche unabweisbare Gründe seien auch unter Berücksichtigung des Lichtrechts nicht ersichtlich. Die Fenster seien nicht schutzwürdig. Der Nachweis für eine Genehmigung sei nicht erbracht worden. Abgesehen davon sei eine etwaige Genehmigung wegen umfänglicher Umbauarbeiten im Innern des Hauses erloschen.

Die Beigeladene beantragt ebenfalls,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung.

Der Berichterstatter des Senats hat am 21. November 2007 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. B2. die Niederschrift vom gleichen Tage wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und der Bezirksregierung B. Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.

Die Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO) ist zulässig und begründet.

Der der Beigeladenen erteilte Vorbescheid der Beklagten vom 3. Juli 2001 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung B. vom 23. Dezember 2002 verstößt gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Bauplanungsrechts und verletzt die Klägerin damit in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Hierbei begründet der Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften durch das geplante Gebäude X. Straße 243 in C. die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Vorbescheides, der insgesamt Streitgegenstand der Anfechtungsklage ist.

Das Bauvorhaben der Beigeladenen ist nach § 34 BauGB zu beurteilen, da es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils verwirklicht werden soll und nicht im Geltungsbereich eines wirksamen Bebauungsplans gemäß § 30 BauGB liegt.

Die ordnungsbehördliche Verordnung über die Regelung, Abstufung und Gestaltung der Bebauung im Gebiet der Stadt C. vom 24. Juni 1961 stellt keinen gültigen Bebauungsplan dar. Hierbei kann offen bleiben, ob diese Verordnung jemals Wirksamkeit erlangt hat. Eine solche hat sie jedenfalls durch Zeitablauf verloren. B2. der Grundlage des § 30 des Ordnungsbehördengesetzes vom 16. Oktober 1956 (GV NW S. 289) als ordnungsbehördliche Verordnungen erlassene Baustufenordnungen galten mit dem vollständigen Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes am 1. Juli 1961 gemäß § 173 Abs. 3 BBauG a.F. zwar zunächst als übergeleitete Bebauungspläne fort. Jedoch sind diese gemäß § 34 Abs. 1 Satz 3 OBG NRW 20 Jahre nach ihrem Inkrafttreten ungültig geworden, sofern - wie hier - keine andere Frist bestimmt worden ist.

Vgl. zur vergleichbaren gesetzlichen Befristung der als Bebauungspläne übergeleiteten, auf Grund des Preußischen Polizeiverwaltungsgesetzes ergangenen Baupolizeiverordnungen: BVerwG, Urteil vom 12. Januar 1968 - IV C 167.65 -, BVerwGE 29, 49 ff. (insoweit aber nicht abgedruckt); OVG NRW, Urteil vom 16. Mai 1966 - X A 269/64 -, VwRspr. 18 Nr. 122; Runderlass des Ministers für Wohnungsbau und öffentliche Arbeiten vom 19. Juli 1968 - II/1 - 0.310, MBl. NRW 1968, 1422 f..

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben nur dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt.

Nachbarschützende Wirkung entfaltet § 34 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise nur über das im Tatbestandsmerkmal des Einfügens verankerte Rücksichtnahmegebot. Für eine solche Verletzung reicht es indes nicht aus, dass ein Vorhaben sich nicht in jeder Hinsicht innerhalb des Rahmens hält, der durch die Bebauung der Umgebung gebildet wird. Hinzu kommen muss objektivrechtlich, dass es im Verhältnis zu seiner Umgebung bewältigungsbedürftige Spannungen erzeugt, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich ziehen, und subjektivrechtlich, dass es die gebotene Rücksichtnahme speziell auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung vermissen lässt.

Das Gebot der Rücksichtnahme soll die bei Verwirklichung von Bauvorhaben aufeinanderstoßenden Interessen angemessen ausgleichen. Ob ein Vorhaben das Gebot der Rücksichtnahme verletzt, hängt im Wesentlichen von den jeweiligen konkreten Umständen des Einzelfalles ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung derer ist, denen die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt, umso mehr kann an Rücksichtnahme verlangt werden. Umgekehrt braucht derjenige, der ein Vorhaben verwirklichen will, umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die von ihm verfolgten Interessen sind. Für die sachgerechte Beurteilung des Einzelfalles kommt es danach wesentlich auf eine Abwägung an zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmeberechtigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist. Dementsprechend ist das Rücksichtnahmegebot verletzt, wenn unter Berücksichtigung der Schutzwürdigkeit der Betroffenen, der Intensität der Beeinträchtigung und der wechselseitigen Interessen das Maß dessen was billigerweise noch zumutbar ist, überschritten wird.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Februar 1977 - 4 C 22.75 -, BRS 32 Nr. 155.

Die Beurteilung hat jeweils gesondert bezüglich der in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Tatbestandsmerkmale der Art, des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, zu erfolgen. Die durch den Bauvorbescheid zugelassene grenzständige Errichtung des Wohnhauses X. Straße 243 unmittelbar grenzständig am bestehenden Gebäude X. Straße 245 erweist sich gegenüber der Klägerin hinsichtlich der Bauweise als rücksichtslos. Bezüglich der Bauweise gehört zur näheren Umgebung des Vorhabens jedenfalls der Bereich nördlich der X. Straße zwischen der Kreuzung Bruchspitze und der Abzweigung B2. dem L. sowie die Grundstücke im südlichen Teil der M.---------straße . Die Grundstücke südlich der X. Straße gehören nicht zur maßgeblichen näheren Umgebung, weil diese wegen ihrer Breite und in deren Mitte verlaufende Straßenbahnschienen trennende Wirkung hat. In dieser näheren Umgebung gibt es sowohl geschlossene Bebauung - u.a. X. Straße 245 bis 255 - als auch offene Bebauung - vor allem an der M.---------straße -. Daneben sind insbesondere an der X. Straße (u.a. Nr. 233, 237, 257) eine Reihe von Gebäuden einseitig an der Grenze angebaut. Da sich die Bauweise der Bebauung an der Straße B2. dem L. - offen, einseitig grenzständig - von derjenigen im oben genannten Bereich nicht unterscheidet, kann offen bleiben, ob auch diese zur näheren Umgebung gehört.

Aus der näheren Umgebung lässt sich somit weder eine zwingende geschlossene oder offene Bauweise als städtebauliche Ordnung ableiten. In einem Gebiet mit teils offener, teils geschlossener Bauweise sind regelmäßig beide Bauweisen planungsrechtlich zulässig. Hieran ändert sich auch dann nichts, wenn die geschlossene Bebauung zahlenmäßig überwiegt.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. März 1994 - 4 B 53.94 -, BRS 56 Nr. 65.

Die hiernach grundsätzlich zulässige geschlossene Bauweise erweist sich im vorliegenden Einzelfall jedoch gegenüber dem Grundstück der Klägerin als unzulässig. Selbst bei einer durch Bebauungsplan festgesetzten geschlossenen Bauweise ist nach § 22 Abs. 3 Halbsatz 2 BauNVO ein Grenzabstand einzuhalten, wenn die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert. Entsprechendes gilt in einem nicht beplanten Gebiet, sofern der Grenzanbau dem unmittelbaren Nachbarn gegenüber rücksichtslos ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 1995 - 4 B 197. 94 - , BRS 57 Nr. 131.

Ein solcher Fall liegt hier vor.

Die grenzständige Errichtung des Wohnhauses X. Straße 243 unmittelbar am bestehenden Gebäude X. Straße 245 erweist sich unter Berücksichtigung der konkreten Grundstückssituation und des im Jahre 1905 im Grundbuch von B1. eingetragenen Lichtrechts zu Gunsten des klägerischen Grundstücks als rücksichtslos. Infolgedessen ist das unmittelbar an das Grundstück der Klägerin angrenzende ca. 2,60 m breite Flurstück 73 der Flur 6, Gemarkung B1. von Bebauung freizuhalten.

Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Beigeladenen ist hier die aus privatrechtlichen Rechten der Klägerin folgende öffentlich-rechtliche Rechtsposition im Rahmen des Abwägungsgebots beachtlich. Die rechtlichen Eigentümerbefugnisse werden im konkreten Nachbarschaftsverhältnis zwischen dem Grundstück der Klägerin (Flurstück 75) und den Grundstücken der Beigeladenen (Flurstücke 72 und 73) maßgeblich durch das 1905 in das Grundbuch eingetragene "Lichtrecht" bestimmt, das durch Auslegung zu bestimmen ist.

Für die Auslegung des hier fraglichen Lichtrechts führt allerdings der nahe liegende Rückgriff auf § 142 des 1. Teils, 8. Titel des Allgemeinen Landrechts für die Preußischen Staaten - ALR - nicht weiter. Diese zur Zeit der Eintragung in das Grundbuch im Jahre 1905 in C. gemäß Art. 124 EGBGB geltende Regelung bestimmte:

"Sind jedoch die Fenster des Nachbarn, vor welchen gebaut werden soll, schon seit 10 Jahren oder länger vorhanden, und die Behältnisse, wo sie sich befinden, haben nur von dieser Seite her Licht, so muss der neue Bau so weit zurücktreten, dass der Nachbar noch aus den ungeöffneten Fenstern des unteren Stockwerkes den Himmel erblicken könne."

Bei diesem Lichtrecht handelte es sich somit um eine gesetzliche Eigentumsbeschränkung, die erst nach dem Ablauf von 10 Jahren seit der Herstellung der Fenster entstand. Während der Nachbar dann verpflichtet war, einen entsprechenden Abstand zu halten, wurden die Befugnisse des anderen Eigentümers erweitert. Dieses Lichtrecht konnte der Nachbar nicht durch Klage, sondern nur dadurch verhindern, dass er bis zum Ablauf dieser Frist das Fenster verbaut hatte.

Vgl. RG, Urteile vom 29. September 1899 - VIa. 81/99 -, RGZ 44, 312 (316 ff.) und vom 23. Mai 1900 - V. 78/00 -, RGZ 46, 269 (271).

§ 142 des Ersten Teils, 8. Titel ALR traf keine Regelung zu einem zwischen den Nachbarn zu vereinbarenden Lichtrecht. Daher kann hier nicht vom Inhalt des gesetzlich entstehenden Lichtrechts ausgegangen werden. Wesentlich für die Bestimmung der im Grundbuch gesicherten Begünstigung des Grundstücks der Klägerin (Flurstück 75) ist, dass mit dem Lichtrecht nicht die angrenzende ca. 2,60 m breite Zuwegungsparzelle, sondern das nicht unmittelbar benachbarte Baugrundstück (Flurstück 72) belastet wurde. Aus der Zuordnung des Lichtrechts zum Flurstück 72 folgt, dass das ca. 2,60 m breite Flurstück 73 zur Freihaltung der Fenster im grenzständigen Giebel des Hauses auf dem Flurstück 75 auf Dauer unbebaut bleiben sollte.

Der Berücksichtigung des so zwischen den Grundstücksnachbarn vereinbarten Lichtrechts im Rahmen des Rücksichtnahmegebots steht nicht entgegen, dass es sich dabei um private Rechte handelt. Privatrechtliche Rechte, die den Inhalt des Eigentums bestimmen, können im Einzelfall - ebenso wie für Festsetzungen im Bebauungsplan - im Rahmen des Rücksichtnahmegebots beachtlich sein.

Vgl. zur Berücksichtigung privater Rechtspositionen Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Söfker, BauGB, Stand: September 2007, § 34 Rn 48; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 10. Aufl. 2007, § 34 Rn 19.

Dies ist hier insbesondere der Fall, weil das fragliche Lichtrecht als Ersatz einer seinerzeit nicht möglichen öffentlich-rechtlichen Sicherung der Nichtbebaubarkeit des Flurstückes 73 gedient hat. Zur Zeit der Begründung des Lichtrechts im Jahre 1905 gab es in Preußen - zu dem C. seinerzeit gehörte - nämlich noch keine öffentlich-rechtliche Sicherungsmöglichkeit.

Vgl. Gädtke/Temme/Heintz, BauO NRW, 10. Aufl. 2003, § 83 Rn 1.

Erst seit dem 1. Oktober 1962 ist in den jeweils geltenden Bauordnungen für das Land Nordrhein-Westfalen die Sicherung baurechtsgemäßer Zustände durch eine öffentlich- rechtliche Baulast vorgesehen (§ 83 BauO NRW). Im Jahre 1905 war stattdessen lediglich eine privatrechtliche Sicherung möglich. Somit diente hier die Eintragung des Lichtrechts der Sicherung der Nachbarrechte im Zusammenhang mit der Errichtung des Wohn- und Geschäftshauses X. Straße 245. Für eine Berücksichtigung des Lichtrechts im Rahmen des Rücksichtnahmegebots spricht somit auch dessen seinerzeitige Ersatzfunktion im Hinblick auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte. Während heute öffentlich- rechtliche nachbarliche Abwehrrechte anerkannt sind, stand nach der Rechtsprechung des Preußischen OVG,

vgl. Urteil vom 30. April 1877, PrOVGE 2, 351 (354),

dem Nachbarn seinerzeit kein Abwehrrecht gegenüber einer Baugenehmigung zu, die gegen eine Vorschrift verstieß, die neben den öffentlichen allgemeinen Interessen auch die besonderen Interessen der Nachbarn zu schützen bestimmt war. Allein private Rechte wie das Lichtrecht boten dem Nachbarn die Möglichkeit, sich - auf dem Privatrechtsweg - gegen eine öffentlich-rechtlich zugelassene Bebauung zu wehren.

Einer Berücksichtigung des privatrechtlich im Verhältnis zum Grundstücksnachbarn ausgestalteten Eigentums im Rahmen des planungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots steht nicht die Bestimmung des § 71 Abs. 2 i.V.m. § 75 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW entgegen, wonach ein Bauvorbescheid - wie eine Baugenehmigung - unbeschadet privater Rechter Dritter ergeht. Dies bedeutet nämlich abgesehen davon, dass es sich um eine landesrechtliche Vorschrift handelt, nicht, dass private Rechte für das Baugenehmigungs- bzw. Bauvorbescheidsverfahren stets unbeachtlich wären. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

Vgl. Urteil vom 17. Dezember 1964 - I C 130.63 -, BVerwGE 20, 124 (126),

kann aus dieser Regelung derjenige, der zur Bauausführung privatrechtlich nicht befugt ist, nicht das Recht herleiten, dass ihm die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung erteilt werden müsse. Im weiteren ist dort ausgeführt:

"Die Gesamtheit der zivilrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Schranken konkretisiert erst den Inhalt des Eigentums. Im Baugenehmigungsverfahren kann nicht von einem anderen Eigentum ausgegangen werden als im Zivilprozess. Da die Baugenehmigung nicht nur die Feststellung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem öffentlichen Recht enthält, sondern zugleich auch die Ausführung des genehmigten Vorhabens enthält, besteht kein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Erteilung der baurechtlichen Genehmigung, wenn das betreffende Grundstück nicht bebaut werden darf und somit das Eigentum an dem Grundstück nicht die Befugnis zur Bebauung des Grundstücks enthält."

Abgesehen davon verstößt das Vorhaben der Beigeladenen zu Lasten der Klägerin gegen das Gebot der Rücksichtnahme, weil sie durch das Schließen der Fenster im 1. und 2. Obergeschoss des Wohn- und Geschäftshauses X. Straße 245 unzumutbar in ihren Rechten beeinträchtigt wird.

Eine Schließung der Fenster in den beiden Geschossen hätte zur Folge, dass die Küchen in den beiden dortigen Wohnungen über kein Tageslicht mehr verfügten. Denn es handelt sich um die einzigen Fenster dieser Aufenthaltsräume. Eine derartige Grenzbebauung würde dem Ziel, gesunde Wohnverhältnisse zu erhalten, diametral entgegenlaufen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese Fenster nicht ersetzbar sind.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 1995, a.a.O.

Dies ist hier der Fall. Ein Ersatz der Fenster innerhalb der Küchen ist nicht möglich, da die zum Grundstück der Beigeladenen gerichtete grenzständige Giebelwand die einzige Außenwand der Küchen ist.

Eine Belichtung der Küchen wäre nur möglich, wenn die vorhandenen Innenwände zum Wohnzimmer oder zum Kinderzimmer ganz oder jedenfalls weitgehend beseitigt würden. Da eine Verbindung von Kinderzimmer und Küche nicht ernsthaft in Betracht zu ziehen ist, verbleibt nur die Möglichkeit, die Küche jeweils mit dem Wohnzimmer zu verbinden. Die faktische Abschaffung eines von der Küche separaten Wohnbereichs stellt eine grundlegende Veränderung der Wohnungen dar, die der Klägerin nicht zuzumuten ist. Im übrigen stellt diese bauliche Maßnahme keinen Ersatz für die erforderliche Fensterlüftung der Küchen dar. Der grundlegenden Umgestaltung des Wohnungszuschnitts steht des weiteren entgegen, dass diese gesunde Wohnverhältnisse nicht sicherstellen. In Anbetracht des Umstandes, dass die Küchen bis zu mehr als 9 m von dem jeweils vorhandenen Wohnzimmerfenster entfernt sind, drängt sich die Ungeeignetheit einer solchen Maßnahme auf. Zudem ist nicht gewährleistet, dass durch eine Erweiterung der Wohnzimmerfenster eine hinreichende Belichtung erreicht werden kann.

Der Abwehranspruch der Klägerin scheitert entgegen der Auffassung der Beklagten nicht daran, dass sie die Fenster illegal errichtet oder den Bestandsschutz für ihr Wohnhaus insgesamt verloren hätte. Denn zur Überzeugung des Senats steht fest, dass das Wohn- und Geschäftshaus der Klägerin - einschließlich der Fenster in der Giebelwand - formell und materiell legal errichtet wurden. Zwar kann die Klägerin - die insoweit grundsätzlich darlegungs- und beweispflichtig ist - keine Baugenehmigungsurkunde vorlegen, aus der sich die Legalität ihres Baubestandes hinsichtlich der betroffenen Fenster ergäbe. Aus den konkreten Umständen des vorliegenden Einzelfalls ergibt sich jedoch mit hinreichender Sicherheit, dass von einer legalen Errichtung des Gebäudes einschließlich der Fenster auszugehen ist.

Die Inaugenscheinnahme durch den Berichterstatter des Senats hat ergeben, dass die in der Giebelwand vorhandenen Fenster aller Wahrscheinlichkeit nach nicht nachträglich, sondern schon im Zuge der ursprünglichen Errichtung des Hauses eingebaut worden sind. Für ihre Legalität spricht auch die vorerwähnte im Jahre 1905 erfolgte grundbuchliche Sicherung des vertraglich vereinbarten Lichtrechts, die andernfalls sinnlos gewesen wäre. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das Gebäude der Klägerin bei seiner Errichtung materiell baurechtmäßig war und dass die erforderliche Baugenehmigung vorgelegen hat, jedoch - wie die übrigen Hausakten auch - während des zweiten Weltkriegs vernichtet worden ist. Im Übrigen wäre in der konkreten Grundstückssituation die Errichtung eines formell oder materiell illegalen Gebäudes der hier vorliegenden Dimension "unter den Augen der Baupolizei" schwer vorstellbar, nachdem zuvor eine förmliche grundbuchliche Sicherung des erforderlichen Lichtrechts erfolgt war.

Vgl. zu einer vergleichbaren Konstellation: BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 1995, a.a.O.

Die Schutzwürdigkeit jedenfalls der Giebelfenster im 1. und 2. Obergeschoss ist auch nicht durch die nachträgliche Änderung bzw. Nutzungsänderung des Dachgeschosses entfallen. Diese auf eine Veränderung und Intensivierung der dortigen Wohnnutzung abzielende Maßnahme hat keine materielle Illegalität des gesamten Wohn- und Geschäftsgebäudes einschließlich der genannten Fenster begründet. Abgesehen davon, dass keine materielle Illegalität der Umbauarbeiten als solche ersichtlich ist, beschränkten sich der Umbau und die Nutzungsänderung auf das Innere des abgetrennten Dachgeschosses. Der äußere Baukörper mit den Giebelfenstern blieb - abgesehen vom Ersatz und Einbau von Dachflächenfenstern - ebenso unberührt wie die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss.

Der Schutzwürdigkeit der zur Belichtung erforderlichen Giebelfenster im 1. und 2. Obergeschoss stehen auch nicht die nunmehr von der Beklagten erhobenen brandschutzrechtlichen Bedenken gegen Treppenhaustüren aus Glas entgegen. Das dauerhafte Interesse an der Belichtung wird nicht dadurch relativiert, dass Türen auszutauschen sind. Ein derartiger Austausch der möglicherweise seinerzeit materiell legal eingebauten Türen ist ohne weiteres möglich. Die Beklagte hat aber von der Klägerin einen solchen Austausch bislang nicht gefordert, obwohl ihr die Örtlichkeiten jedenfalls seit dem erstinstanzlichen Ortstermin vor mehr als 2 ½ Jahren hinreichend bekannt sind. Auch im übrigen bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Schutzwürdigkeit der zur Belichtung erforderlichen Giebelfenster.

Den Interessen der Klägerin an der Verhinderung einer grenzständigen Bebauung steht kein besonders schutzwürdiges Interesse der Beigeladenen gegenüber. Der Beigeladenen ist es ohne weiteres möglich, ihre Grundstücke auch mit dem erforderlichen Abstand zu errichten. Die Bebaubarkeit des an das klägerische Grundstück angrenzenden Flurstücks 74 ist auch nicht unabweisbar. Im Gegenteil hat eine solche in Anbetracht dessen, dass diese Parzelle immer als Weg genutzt wurde und nie bebaut war, ferngelegen. Demgegenüber dominieren die schutzwürdigen Interessen der Klägerin. Diese ergeben sich - für die Rücksichtslosigkeit hinreichend - aus dem der grenzständigen Bebauung entgegenstehenden Lichtrecht als einer auch für das öffentliche Recht erheblichen Rechtsposition. Davon unabhängig dominiert auch das Interesse der Klägerin an der Verhinderung unzureichender Lichtverhältnisse, die sich bei einem Grenzanbau auch nicht anderweitig zumutbar vermeiden lassen.

Der festgestellte Nachbarrechtsverstoß führt zur Aufhebung des Vorbescheides auch soweit er die Bebauung des Eckgrundstücks betrifft, das die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt. Einer verfahrensrechtlichen Aufteilung des Vorbescheides in zwei Regelungsbereiche hat der Beigeladene in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich widersprochen. An einer Aufspaltung des Vorbescheides in zwei Vorhaben sieht sich der Senat aus Rechtsgründen gehindert.

Gemäß § 71 Abs. 1 BauO NRW kann vor Einreichung des Bauantrages zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Die "Fragen des Bauvorhabens" können alle diejenigen sein, über die im bauaufsichtsrechtlichen Genehmigungsverfahren entschieden werden muss, wenn ein Bauantrag gestellt wird. Da der Vorbescheid ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt ist, der gemäß § 71 Abs. 1, § 71 Abs. 2 i.V.m. § 69 BauO NRW nur auf schriftlichen Antrag erteilt wird, bestimmt der Bauherr mit der Bauvoranfrage - wie mit einem Bauantrag -, was Gegenstand des Verfahrens und der dort vorzunehmenden Beurteilung sein soll.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 - 4 B 62.98 -, BRS 62 Nr. 178; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: Oktober 2007, § 71 Rn 3 ff.

Mit dem Bauantrag bzw. der Bauvoranfrage legt der Bauherr damit auch grundsätzlich fest, was "das Vorhaben" im Sinne von § 29 Absatz 1 BauGB ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. August 1991 - 4 B 20.91 -, BRS 52 Nr. 2.

Regelmäßig stellt ein zur Genehmigung gestelltes Bauvorhaben ein einheitliches Ganzes dar, sei es, dass dessen einzelne Teile unter Nutzungsgesichtspunkten eine enge funktionale Verbindung aufweisen, sei es, dass der eine Bestandteil ohne den anderen baurechtlich nicht zulässig ist, oder sei es, dass die Einheitlichkeit des Vorhabens dem ausdrücklich geäußerten oder jedenfalls erkennbaren Willen des Bauherrn entspricht.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. September 2001 - 10 B 332/01 -, BRS 64 Nr. 180.

Das gilt in gleicher Weise für den Bauvorbescheid, der Fragen des Bauvorhabens betrifft.

Die Beigeladene hat durch ihre Anfrage den Gegenstand des hier angefochtenen Vorbescheides dahingehend bestimmt, dass die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Gebäude X. Straße 239 und 243 beurteilt werden soll. Von der Regel eines sich daraus ergebenden einheitlichen Vorhabens ist hier nicht abzuweichen. Die Einheitlichkeit des Vorhabens entspricht dem Willen der Beigeladenen. Offenbar auch im Hinblick auf die Unterbringung der bauordnungsrechtlich für das Gebäude X. Straße 239 erforderlichen Stellplätze im Wohnhaus X. Straße 243 geht es der Beigeladenen ersichtlich um die Bebauung des gesamten Areals und nicht nur eines einzelnen Teilgrundstücks.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 154 Abs. 3, 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.