Oberverwaltungsgericht NRW, 10 B 401/07

G r ü n d e :

Die Beschwerden des Antragsgegners und der Beigeladenen haben keinen Erfolg.

Die in den Beschwerdebegründungen dargelegten Gründe, die der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfen hat, führen nicht zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts, wonach die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung eines Kurzzeitpflegeheims in eine Schank- und Speisegaststätte vom 16. August 2006 mit Vorschriften des Bauplanungs- oder Bauordnungsrechts unvereinbar ist, die auch dem Schutz der Antragstellerin zu dienen bestimmt sind.

1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen richtet sich nach § 34 BauGB. Das Vorhaben befindet sich nach Maßgabe des dem Senat vorliegenden Kartenmaterials, der Lichtbilder und des Ortsterminsprotokolls des Verwaltungsgerichts innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Auch wenn die Gaststätte von einer parkähnlich ausgestatten Gartenanlage umgeben ist, handelt es sich nicht um eine Außenbereichsinsel im Innenbereich. Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche ist nur dann als Außenbereich zu qualifizieren, wenn sie so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und die deshalb nicht als Baulücke erscheint.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 - 4 C 55.81 -, BRS 42 Nr. 94.

Hier ist das Vorhaben der Beigeladenen Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, der durch die umgebende Bebauung gebildet wird. Die Grundstücksfläche von 6658 qm ist im Hinblick auf die Größe der umliegenden Grundstücke nicht so groß, dass die ringsum vorhandene Bebauung unterbrochen würde.

2. Innerhalb dieser zusammenhängenden Bebauung richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht bei der in einem Eilverfahren allein angezeigten summarischen Prüfung einem allgemeinen Wohngebiet.

Die hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung maßgebliche nähere Umgebung umfasst den Bereich südlich des C. , östlich des E. bzw. der F., nördlich des G. sowie östlich der I.-straße . In dem beschriebenen Bereich findet die erforderliche wechselseitige bodenrechtliche Prägung statt. Dies gilt auch für das durch den Bebauungsplan Nr. 301 festgesetzte allgemeine Wohngebiet östlich der I.-straße . Die I.-straße hat an dieser Stelle keine trennende Funktion. Vielmehr vermittelt die gleichartige Nutzung durch großzügige Villenbebauung sowohl westlich als auch östlich der I.-straße den Eindruck einer einheitlich zu betrachtenden städtebaulichen Situation. Dies wird bestätigt durch den Bescheid der unteren Denkmalbehörde vom 18. Dezember 1996, mit dem das - dem Vorhaben der Beigeladenen gegenüberliegende - Anwesen der Antragstellerin (I.-straße 19) als Denkmal anerkannt wurde. Nach dessen Begründung stellt die Villa der Antragstellerin, welche - wie auch die streitgegenständliche „Villa B“ der Beigeladenen - von dem Seidenfabrikanten D. im Jahr 1847 erbaut wurde, einen „wesentlichen Bestandteil des Villenquartiers an der I.-straße in W.-M.“ dar.

Dagegen gehören die gewerblichen Nutzungen nördlich des C. nicht mehr zur näheren Umgebung, weil der Platz eine städtebauliche Zäsur darstellt. Ebenso kommen dem E1. bzw. der F. im Westen eine trennende Wirkung zu. Der Bereich südlich des G. ist bereits dem durch Bebauungsplan Nr. 302 festgesetzten Kerngebiet zuzurechnen.

Die Eigenart der so eingegrenzten näheren Umgebung entspricht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO, weil der maßgebliche Bereich vorwiegend durch Wohnbebauung geprägt ist. Sie wird grundsätzlich durch alle baulichen Nutzungen bestimmt, die tatsächlich vorhanden sind. Dabei ist zunächst die auf dem jeweiligen Baugrundstück vorhandene Bebauung zu berücksichtigen. Die Eigenart der näheren Umgebung ändert sich auch nicht ohne weiteres durch die Beseitigung oder Nutzungsänderung einer prägenden baulichen Anlage.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. September 1967 - 4 C 109.65 -, BRS 18 Nr. 24; zur nachprägenden Wirkung Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand März 2007, § 34 Rn. 35 und 20 m.w.N. aus der Rechtsprechung.

Hier haben auf dem Grundstück der Beigeladenen seit Mitte des 19. Jahrhunderts Nutzungen stattgefunden, die in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sind. Die streitgegenständliche, 1847 errichtete „Villa B.“ diente zunächst der Familie des Seidenfabrikaten D. (1800 - 1856) als Wohnsitz und Ort der Repräsentation für Empfänge oder Feste. Bis in das Jahr 1987 blieb die Villa im Familienbesitz. Im Jahr 1988 verkaufte die Familie D. das Anwesen an einen Unternehmer, der bis 1999 in der Villa ein Kurzzeitaltenpflegeheim betrieb. Auch die letztgenannte Nutzung ist Wohnnutzung. Nach § 3 Abs. 4 BauNVO gehören zu Wohngebäuden auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege der Bewohner dienen. Damit werden der Wohnnutzung über Altenwohnheime hinaus auch Altenpflegeheime, bei denen der Pflege- und Betreuungszweck vorherrscht, zugeordnet. Die Baugenehmigungen vom 31. Oktober 2003, vom 8. Oktober 2004 und vom 20. Februar 2006, mit denen der Antragsgegner jeweils den Betrieb einer Gaststätte in der Villa B. zuließ, führen nicht zu einem Ende der prägenden Wirkung der vormaligen Wohnnutzung. Denn diese Genehmigungen sind allesamt nicht bestandskräftig geworden; vielmehr hat der Antragsgegner sie - nach verwaltungsgerichtlichen Eilverfahren - jeweils durch neue Genehmigungen ersetzt.

Auch das nach den obigen Ausführungen zur näheren Umgebung gehörende Gebiet östlich der I.-straße , in welchem auch das Grundstück der Antragstellerin liegt, ist überwiegend durch eine - teilweise großzügige - Wohnnutzung geprägt und wird im Übrigen durch den Bebauungsplan Nr. 301 auch als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

3. Das Vorhaben der Beigeladenen ist in einem allgemeinen Wohngebiet seiner Art nach nicht zulässig. Eine Schank- und Speisewirtschaft ist in einem solchen Gebiet allgemein nur dann zulässig, wenn sie der Versorgung des Gebiets dient (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Dies ist hier nicht der Fall. Ausweislich der Baugenehmigung vom 16. August 2006 beträgt die maximale Besucherzahl 199 Gäste, verteilt auf zwei Etagen. Genehmigt ist neben dem Restaurantbetrieb auch die Ausrichtung von Festen einschließlich der Unterhaltung durch eine Musikanlage. Dass eine derart großzügig dimensionierte Gastwirtschaft nicht (nur) der Versorgung des Gebiets dient, liegt auf der Hand. Das Vorhaben der Beigeladenen ist auch nicht ausnahmsweise in einem allgemeinen Wohngebiet als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig. Dabei kann offen bleiben, ob die ausnahmsweise Zulassung einer Schank- und Speisewirtschaft, welche die Voraussetzung der Versorgungsfunktion des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nicht erfüllt, schon aus Gründen der Spezialität nicht in Betracht kommen kann.

Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 4 BauNVO Rn. 20 i.V.m. § 2 Rn. 33b, 55 m.w.N.; a.A. Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl. 2005, § 4 Rn. 8 i.V.m. § 2 Rn. 30.

Jedenfalls handelt es sich bei dem Vorhaben der Beigeladenen wegen der Lärmproblematik nicht um einen „nicht störenden Gewerbebetrieb“. Dies ergibt sich aus der schalltechnischen Untersuchung der Q. vom 9. August 2006. Nach dieser Untersuchung ist der für allgemeine Wohngebiete geltende Immissionsrichtwert der TA Lärm (nachts) von 40 dB(A) für das Gebäude der Antragstellerin ‑ selbst bei Einhaltung sämtlicher in dem Gutachten vorgeschlagenen Schallschutzmaßnahmen - um 1,5 dB(A) überschritten.

4. Unabhängig davon haben die Beschwerden auch dann keinen Erfolg, wenn man mit dem Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass das Grundstück der Beigeladenen in einem faktischen Mischgebiet liegt. Auch in diesem Fall ist nicht gewährleistet, dass die Antragstellerin vor unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen des genehmigten Vorhabens geschützt ist. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO ist in Mischgebieten die Unterbringung nur solcher Gewerbebetriebe - dazu zählen nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO auch Schank- und Speisewirtschaften - zulässig, die „das Wohnen nicht wesentlich stören“. Zu einer solchen wesentlichen Störung würden die Lärmemissionen des Vorhabens der Beigeladenen indes führen. Das Verwaltungsgericht, welches die nähere Umgebung des Grundstücks der Beigeladenen als Mischgebiet ansieht, hat wegen der Lage des Grundstücks der Antragstellerin in einem allgemeinen Wohngebiet als Immissionsrichtwert einen „Zwischenwert“ von 42,5 dB(A) für die Nachtzeit in Ansatz gebracht. Dass dieser Immissionsrichtwert eingehalten werden kann, ist nicht gewährleistet. Dies zeigt das Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung vom9. August 2006. Danach überschreitet der durch das genehmigte Vorhaben verursachte Lärm (Gesamtbeurteilungspegel 55 dB(A)) in der Nachtzeit den in Ansatz gebrachten Immissionswert von 42,5 dB(A) deutlich.

Zwar hat der Antragsgegner die zahlreichen in der schalltechnischen Untersuchung vorgeschlagenen Schallschutzmaßnahmen als Auflagen in die Baugenehmigung übernommen, um eine (knappe) Unterschreitung des Grenzwerts für das Grundstück der Antragstellerin zu erreichen. Damit wird aber hinsichtlich des Lärmschutzes die Gebietsverträglichkeit des Vorhabens nicht sichergestellt. Entgegen den Beschwerdebegründungen ist dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen, dass die Baugenehmigung im Hinblick auf einen zu erwartenden Nachbarwiderspruch „maßgeschneidert“ ist.

Vgl. zur maßgeschneiderten Baugenehmigung BVerwG, Beschluss vom 22. November 2002 - 4 B 72.02 -, BRS 66 Nr. 77; OVG NRW, Urteil vom 21. März 1995 - 11 A 1089/91 -, BRS 57 Nr. 68 und Beschluss vom 25. September 1995 - 11 B 2195/05 -, BRS 57 Nr. 94.

Es spricht alles dafür, dass die Baugenehmigung durch die Nebenbestimmungen im Hinblick auf den Störgrad des Vorhabens passend gemacht werden sollte. Individuelle immissionsrelevante Nebenbestimmungen führen jedoch nur dann zu einer tatsächlichen bauplanerischen Konfliktbewältigung, wenn sie auf effektive Umsetzung angelegt sind, so dass bei realistischer Betrachtungsweise mit ihrer Beachtung gerechnet werden kann. Das ist hier bei der Auflage A005 nicht der Fall. Diese aus Lärmschutzgründen in die Baugenehmigung aufgenommene Auflage zur Parkplatznutzung lautet wie folgt:

„ Die 21 Stellplätze auf dem Grundstück werden über eine Schrankenanlage angefahren. Die Auffahrt auf die Stellplätze ist Montag bis Freitag bis 18.30 Uhr und Samstag und Sonntag bis 15.00 Uhr möglich. Danach schließt die Schranke und eine Auffahrt ist nicht mehr möglich. Abfahrten sind Montag bis Sonntag bis 22.00 Uhr möglich. Nach 18.30 Uhr bzw. 15.00 Uhr öffnet die Schranke über eine Lichtschranke ausschließlich für den abfahrenden Verkehr. Ab 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr sind ausnahmslos keine Abfahrten möglich, die Schranke bleibt geschlossen. Für Notfälle ist eine Öffnung der Schranke über eine Schlüsselschaltung jederzeit möglich. Die Feuerwehr erhält einen Schlüssel in einem Schlüsseldepot, so dass die Feuerwehrzufahrt jederzeit nutzbar bleibt. Für die Zeit Montag bis Freitag ab 18.30, sowie Samstag und Sonntag ab 15.00 Uhr, jeweils bis 5.00 Uhr des Folgetages stehen die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück I.-straße 6a, W. zur Verfügung.“

Diese Regelung betrifft einen tyischen Betriebsablauf (Fahrzeugverkehr der ankommenden und abfahrenden Gäste), der bei einem Restaurant- und Saalbetrieb der vorliegenden Art realistischerweise gerade nicht erwartet werden kann, ist fehleranfällig und nur schwer kontrollierbar. Sie dient ersichtlich dazu, eine im Hinblick auf die Lärmimmissionen des Vorhabens an sich nicht genehmigungsfähige Nutzung auf einen - vermeintlich - genehmigungsfähigen Umfang „maßzuschneidern“.

Gleiches gilt für die Auflagen A014 und A017, mit welchen sichergestellt werden soll, dass Lärmgrenzwerte nicht überschritten werden. Sie lauten:

„A014. Der Betreiber hat ein Lärmimmissionsmessgerät für den Betrieb vorzuhalten, um die betrieblichen Lärmpegel festzustellen. Bei dem Gerät muss es sich um ein geeichtes Gerät handeln, das in der Lage ist, den Mittelungspegel in Abhängigkeit der Taktfrequenz zu bilden (z.B. 30 s (6 Takte) L AFTeq = 56 dB (A))...A017. An folgenden Messpunkten dürfen die zugehörigen Lärmwerte nicht überschritten werden:Messpkt. Ort tags nachts1 I.-straße 19 57,5 dB(A) 42,5 dB(A)2 Garten 60,0 dB(A) 45,0 dB(A)Sollte es zu Nachbarstreitigkeiten kommen, ist der Nachweis der Einhaltung der Lärmimmissionswerte durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen in Abstimmung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde während der Veranstaltung nachzuweisen. Die Beauftragung des staatlich anerkannten Sachverständigen hat durch den Eigentümer zu erfolgen.“

Auch diese komplizierten Regelungen sind fehleranfällig, kaum kontrollierbar und damit zur Sicherstellung des erforderlichen Lärmschutzes ungeeignet. Sie ließen sich in die Betriebsabläufe eines auf fast 200 Gastplätze angelegten Restaurants mit Saalbetrieb nicht einfügen.

Schließlich sind - worauf das Verwaltungsgericht zu Recht hingewiesen hat - auch die Regelungen in der Auflage A010: „Ausschluss einer Nutzung der Außenbereiche nach 22.00 Uhr (Parkplatz)“ und „Sicherstellung, dass kein lärmintensives Verlassen der Gaststätte durch Gäste erfolgt“ - ungeachtet der Bestimmtheitsfragen - nicht geeignet, wirksamen Lärmschutz zu gewährleisten, weil das Verhalten der Gäste kaum beeinflussbar ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO.