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Gründe:

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I.

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Die Antragstellerin bewohnt als Mieterin im zweiten Dachgeschoss (ehemaliger Spitzboden) des Hauses X. X1. 28 in E. (Gemarkung S. , Flur 8, Flurstück 813) eine ca. 47 m² große Wohnung. Eine Baugenehmigung für diese Nutzung besteht nicht; dasselbe gilt für die Nutzung mehrere Kellerräume zu Wohnzwecken. Nachdem der Antragsgegner im Jahre 2005 erstmalig auf diese Nutzung aufmerksam gemacht worden war, hörte er die Eigentümerin und durch Schreiben vom 20. Februar 2006 auch die Antragstellerin zu der beabsichtigten Nutzungsuntersagung an.

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Durch Ordnungsverfügung vom 22. März 2006 untersagte der Antragsgegner der Eigentümerin die weitere Nutzung bzw. Vermietung u.a. der Dachgeschosswohnung nach Aufgabe der Nutzung durch die Antragstellerin. Mit der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung von demselben Tag - zugestellt am 29. März 2006 - gab der Antragsgegner der Antragstellerin auf, die Nutzung ihrer Wohnung zu Wohnzwecken bis zum 31. Mai 2006 einzustellen und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR an; der Sofortvollzug der Verfügung wurde angeordnet. Zur Begründung der Ordnungsverfügung und des Sofortvollzugs verwies der Antragsgegner auf die formelle Illegalität der Nutzung; weitere Gesichtspunkte waren nicht genannt. Die Antragstellerin legte rechtzeitig Widerspruch ein.

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Nach einer Begehung der Räumlichkeiten wandte sich der Antragsgegner durch Schreiben vom 19. April 2006 an den damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Ehemannes der Eigentümerin und sicherte diesem zu, die Vollstreckung der gegen die Antragstellerin gerichteten Ordnungsverfügung auch über den 31. Mai 2006 hinaus auszusetzen, wenn kurzfristig ein Bauantrag für die Räumlichkeiten eingereicht und ein zweiter Rettungsweg bis zum 31. Mai 2006 hergestellt würde. In der Folge wurden zwei Bauanträge vorgelegt, von denen einer ausschließlich die Wohnung der Antragstellerin betraf. Beide Anträge wurde wegen Unvollständigkeit der Bauvorlagen gemäß § 72 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW durch Bescheide vom 1. März 2007 abgelehnt. Durch Ordnungsverfügung vom 22. März 2007 setzte der Antragsgegner das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR fest, gab der Antragstellerin die Räumung der Wohnung bis zum 30. April 2007 auf und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500 EUR an. Auch dieses Zwangsgeld wurde durch Bescheid vom 17. September 2007 festgesetzt, verbunden mit der Aufforderung zur Räumung bis zum 31. Oktober 2007 und der Androhung der Versiegelung der Wohnung im Wege des unmittelbaren Zwangs.

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In der ersten Jahreshälfte des Jahres 2007 ist nach Angaben der Antragstellerin der zweite Rettungsweg für ihre Wohnung installiert worden. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Grundverfügung vom 22. März 2006 abgelehnt.

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II.

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Die Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig und begründet. Die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Grundverfügung vom 22. März 2006 ist hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen, da diese ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig ist. Zwar rechtfertigt nach ständiger Rechtsprechung der Bausenate eine formell illegale Nutzung regelmäßig eine Nutzungsuntersagung, wenn nicht eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit gegeben ist, was hier - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat - ausscheidet. Eine eingehende Begründung für die Anordnung einer Nutzungsuntersagung ist deshalb grundsätzlich entbehrlich, wenn für den Adressaten der Ordnungsverfügung der maßgebliche Gesichtspunkt - formelle Illegalität - zweifelsfrei erkennbar ist. Der Antragsgegner muss

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aber jedenfalls dann, wenn er gegen den Mieter einer Wohnung vorgeht, sein Ermessen auch hinsichtlich der Frage ausüben und seine Entscheidung entsprechend begründen, ob dem Mieter in gleicher Weise wie dem Eigentümer die Nutzung untersagt werden soll, insbesondere innerhalb welcher Frist dem Mieter eine Räumung der Wohnung zuzumuten ist.

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Vgl. Senatsbeschluss vom 15. November 2006 - 10 B 2352/06 -.

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Bei dieser Entscheidung sind die relevanten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln und zu berücksichtigen. Denn anders als der Eigentümer formell illegal genutzter Räumlichkeiten hat der Mieter keinen unmittelbaren Einfluss darauf, dass in Reaktion auf ein behördliches Anhörungsschreiben unverzüglich genehmigungsfähige Bauvorlagen gefertigt und ein entsprechender Bauantrag gestellt wird. Zu berücksichtigen ist einerseits, ob neben dem Gesichtspunkt der formellen Illegalität weitere öffentliche Belange - insbesondere solche der Standsicherheit oder des Brandschutzes - den Sofortvollzug rechtfertigen und welche Belange des betroffenen Mieters entweder einer Anordnung der sofortigen Vollziehung entgegenstehen oder jedenfalls eine längere Frist zur Befolgung der Nutzungsuntersagung erfordern. Sofern insbesondere Bedenken der Bausicherheit nicht entgegenstehen, ist daher u.a. zu berücksichtigen, dass zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit eine hinreichende Frist zur Auswahl einer neuen Wohnung und für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen muss; dabei spielen die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen ebenso wie die Situation des örtlichen Wohnungsmarkts eine Rolle, die ggf. ermittelt werden müssen.

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Daran fehlt es im vorliegenden Fall vollständig. Die streitgegenständliche Ordnungsverfügung ist ausschließlich mit der formellen Illegalität der Nutzung begründet worden, ohne dass erkennbar wird, ob dem Antragsgegner der Umstand, dass die Antragstellerin die Wohnung als Mieterin nutzt, überhaupt bewusst gewesen ist. Erst recht hat der Antragsgegner offenbar keine Überlegungen dazu angestellt, ob die Antragstellerin innerhalb der ihr eingeräumten Frist passenden Ersatzwohnraum würde finden und den Umzug bewältigen können. Hinzu kommt, dass der Antragsgegner noch innerhalb der Widerspruchsfrist gegenüber der Eigentümerin zu erkennen gegeben hat, dass jedenfalls keine dringenden Gründe für einen Sofortvollzug der Ordnungsverfügung sprechen; vielmehr hat er der Eigentümerin eine - nach der gewählten Formulierung unbefristete - Aussetzung der Vollstreckung zugesichert für den Fall, dass ein Bauantrag eingereicht und der zweite Rettungsweg installiert wird. Die Erforderlichkeit einer gesonderten Ermessensausübung hinsichtlich der Räumungsfrist liegt angesichts dieser Umstände auf der Hand.

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Die Tatsache, dass im vorliegenden Fall brandschutzrechtliche Bedenken gegen die Nutzung der Wohnung durch die Antragstellerin bestanden haben, ändert daran nichts. Zwar ist es zulässig, die Frist zur Befolgung einer Nutzungsuntersagung in Fällen fehlenden Brandschutzes besonders kurz zu bemessen, da dies gerade auch dem Schutz der Mieter dient; dies hat der Senat wiederholt bestätigt. Der Antragstellerin gegenüber hat der Antragsgegner diesen Gesichtspunkt jedoch nicht einmal ansatzweise geltend gemacht; dies gilt sowohl für die Grundverfügung als auch für alle weiteren Bescheide, die gegen die Antragstellerin erlassen worden sind. Der weitere Verlauf des Verfahrens bestätigt diese Einschätzung, zumal der zweite Rettungsweg inzwischen offenbar vorhanden ist; die Anordnung und Durchsetzung der sofortigen Vollziehung der Grundverfügung gegenüber der Mieterin dürfte nach deutlich mehr als eineinhalb Jahren nicht mehr angezeigt sein, auch wenn die formelle Illegalität der Nutzung auf Grund des uneinsichtigen Verhaltens der Eigentümerin auch weiterhin fortbesteht. Der Antragsgegner wird deshalb zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung die erforderlichen Ermessensüberlegungen anzustellen und ggf. einem gesonderten Bescheid zu Grunde zu legen haben. Hat die Grundverfügung voraussichtlich keinen Bestand, ist auch die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf §§ 53 Abs. 3, 52 Abs. 1 GKG. Dabei geht der Senat davon aus, dass das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an dem Verfahren mit dem Jahresnutzwert der Wohnung zu bemessen ist. Diesen schätzt er auf einen Betrag von 5.000 EUR, der im Hinblick auf den Charakter des Verfahrens als Eilverfahren zu halbieren ist.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO.

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