Oberverwaltungsgericht NRW, 7 D 97/03.NE

Tatbestand:

Die Antragsteller wenden sich gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 03/1 "N.------straße /O. " der Antragsgegnerin.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan erfasst ein Areal, das sich auf rd. 180 m Länge mit einer Breite von 100 bis 85 m entlang der Nordwestseite der N.------straße (L 551) erstreckt, die als Hauptverkehrsstraße in Richtung Nordosten aus E. herausführt. Im Norden wird das Plangebiet begrenzt von der Straße O. (L 580). Das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und seine Umgebung ergeben sich aus der nachfolgenden Übersicht 1:5000.

Das Plangebiet wird zum großen Teil von einem früher als Bau- und Heimwerkermarkt genutzten Baukörper eingenommen. Zur N.------straße hin befinden sich Stellplätze. Der südwestliche Bereich des Plangebiets ist unbebaut. Entlang der dem Plangebiet gegenüber liegenden Südostseite der N.------straße befindet sich wie an beiden Seiten des nördlich der O. gelegenen Abschnitts der N.------straße umfangreiche gewerblich genutzte Bebauung. Südlich des Plangebiets liegt unmittelbar an der N.------straße eine Tankstelle. Das sich westlich an die Tankstelle anschließende Gelände, das durch einen von Süden als Stichstraße bis dicht an das Plangebiet heranführenden Abschnitt des T. Wegs erschlossen ist, wird zu Wohnzwecken genutzt. Wohnbebauung befindet sich auch beiderseits der Straße An der M. , die in einem Abstand von 180 bis 120 m westlich der N.------ straße etwa parallel zu dieser verläuft. Zwischen den rückwärtigen (östlichen) Hausgärten der an der Ostseite der Straße An der M. gelegenen Wohnhäuser und dem Geltungsbereich des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie der südlich anschließenden Wohnbebauung des T. Wegs erstreckt sich eine öffentliche Parkanlage, die im Süden knapp 50 m breit ist und sich nach Norden bis zur Straße O. auf eine Breite von rd. 10 m verjüngt.

Die Antragsteller sind (Mit-)Eigentümer von Wohnhäusern bzw. Eigentumswohnungen, die an dem als Stichstraße ausgebildeten Abschnitt des T. Wegs sowie an der Ostseite der Straße An der M. liegen. Die Grundstücke der Antragsteller zu 1. bis 4. (T. Weg, 9, 9a, 11 und 11a) grenzen unmittelbar an den Südrand des Plangebiets des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die weiteren am T. Weg gelegenen Grundstücke der Antragsteller zu 5. bis 12. sind bis maximal rd. 90 m vom Plangebiet entfernt. Die Entfernung der an der Straße An der M. gelegenen Grundstücke der Antragsteller zu 13. bis 17. zum Plangebiet beträgt zwischen gut 25 und knapp 80 m.

Die Grundstücke der Antragsteller liegen im Geltungsbereich des Ende 1995 bekannt gemachten Bebauungsplans Nr. 93/4 "M. /T. Weg". Dieser erfasst den gesamten Bereich westlich der N.------straße , der im Norden von der Straße O. , im Westen von der Straße An der M. und im Süden vom T. Weg begrenzt wird. Für den Bereich des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans, für den der Bebauungsplan Nr. 93/4 zeitgleich mit Erlass des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufgehoben wurde, setzte der Bebauungsplan Nr. 93/4 ein Sondergebiet "Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt" fest, wobei entlang der N.------straße Stellplätze ausgewiesen waren. Der südwestliche Bereich des nunmehr mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan überplanten Areals war als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern bzw. als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (u.a. Anlage von Feuchtbereichen) ausgewiesen. Zur südlich angrenzenden Wohnbebauung hin war ein Lärmschutzwall mit einer Kronenhöhe von mindestens 2 m festgesetzt. Die Bereiche beiderseits des als Stichstraße ausgewiesenen Abschnitts des T. Wegs (Grundstücke der Antragsteller zu 1. bis 12.) sowie östlich der Straße An der M. (u.a. Grundstücke der Antragsteller zu 13. bis 17.) sind als allgemeine Wohngebiete mit Nutzungseinschränkungen ausgewiesen. Der als solcher tatsächlich auch vorhandene Grünstreifen zwischen den östlich der Straße An der M. gelegenen Wohngrundstücken und dem Sondergebiet bzw. der Bebauung entlang der Stichstraße T. Weg ist als öffentliche Parkanlage mit zusätzlichen naturbezogenen Regelungen ausgewiesen.

Der strittige vorhabenbezogene Bebauungsplan trifft nunmehr für das ehemalige Sondergebiet "Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt" und die südlich anschließenden Flächen folgende Festsetzungen:

Der Bereich um das bestehende Gebäude des früheren Bau- und Heimwerkermarkts ist als Sondergebiet "Großflächiger Einzelhandel und Gastronomie" mit einer maximal zulässigen Grundfläche (GR) und einer maximal zulässigen Geschossfläche (GF) von jeweils 5.800 qm ausgewiesen. Nach den textlichen Festsetzungen sind hier Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 5.000 qm verschiedener näher umschriebener Branchen (mit jeweiliger Verkaufsflächenbegrenzung, deren Summe 13.000 qm beträgt), Gaststätten mit max. 1.000 qm Nutzfläche sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe i.S.v. § 6 Abs. 1 BauNVO mit einer Geschossfläche von insgesamt 1.000 qm unter Ausnahme von Einzelhandelsbetrieben und Vergnügungsstätten zulässig. Die für das Sondergebiet festgesetzten Baugrenzen greifen teilweise - insbesondere im Süden - über den bestehenden Baukörper des früheren Bau- und Heimwerkermarkts hinaus. Im Anschluss an den südlichen Bereich des bestehenden Baukörpers befindet sich innerhalb der durch Baugrenzen festgelegten überbaubaren Grundstücksfläche des Sondergebiets die Eintragung "Drive IN". Zwischen der überbaubaren Fläche des Sondergebiets und der N.------straße sind bis auf einen schmalen zu bepflanzenden Streifen entlang der N.------straße Stellplätze festgesetzt. Der südwestliche Bereich des Plangebiets, der an die Wohnbebauung T. Weg angrenzt, ist als Gewerbegebiet ausgewiesen. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen Betriebe der Klassen I bis VII (Nrn. 1 bis 212) des Abstandserlasses 1998 sowie Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Nach den festgesetzten Baugrenzen bzw. Baulinien können im Gewerbegebiet Baukörper mit insgesamt rd. 55 m Länge (parallel zur südlichen Plangebietsgrenze) errichtet werden. Zulässig ist maximal ein Vollgeschoss bei einer maximalen Gebäudehöhe von 6,00 m und im Bereich der südlichen - den Grundstücken der Antragsteller zu 1. bis 4. zugewandten - Baulinie bei einer Traufhöhe von maximal 4,50 m. Der rd. 7,50 m tiefe Streifen zwischen der überbaubaren Fläche des Gewerbegebiets und den südlich angrenzenden Wohngrundstücken der Antragsteller zu 1. bis 4. ist als Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ausgewiesen. Das kleinere Flurstück 612, das an die bestehende Tankstelle angrenzt und im Bebauungsplan Nr. 93/4 als Sondergebiet "Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt" ausgewiesen war, ist als Mischgebiet festgesetzt. Das nördlich und westlich angrenzende Flurstück 613 ist als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen. Hier befindet sich die einzige Zu- und Abfahrt zu dem festgesetzten Sondergebiet und Gewerbegebiet, die zugleich zu dem südlich anschließenden, vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Übrigen nicht erfassten Tankstellengelände führt. Eine weitere, auf die Einfahrt für den Anlieferverkehr beschränkte Zufahrt ist an der Nordwestecke des Plangebiets zur O. festgesetzt. Im Übrigen setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan zur N.------straße und zur O. hin Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt fest. Für den gesamten Bereich zwischen den überbaubaren Flächen des südlichen Gewerbegebiets und des Sondergebiets sind Stellplätze festgesetzt. Schließlich setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan - neben anderen Festsetzungen - verschiedene Lärmschutzwände fest, die zum einen das "Drive In" nach Westen und Süden sowie das Plangebiet insgesamt nach Westen (zur Bebauung An der M. hin) und Süden (zur Bebauung T. Weg hin) abschirmen sollen.

Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie zur Aufhebung des entsprechenden Bereichs des Bebauungsplans Nr. 93/4 nahm folgenden Verlauf:

Mit Schreiben vom 11. Januar 2002 beantragte die Beigeladene, ein Verfahren zur Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 93/4 und Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzuleiten, u.a. mit dem Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Schnellrestaurants (Burger King) zu schaffen. Am 14. März 2002 fasste die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die entsprechenden Beschlüsse. Nach Durchführung einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung beschloss der Bauausschuss der Antragsgegnerin am 6. Februar 2003 die Offenlegung der Planentwürfe, die gemäß Bekanntmachung vom 17. Februar 2003 in der Zeit vom 25. Februar bis 25. März 2003 stattfand. Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt. Anlässlich der Offenlegung regte die Beigeladene als Vorhabenträgerin an, im Sondergebiet einen Lebensmittelmarkt mit einer Gesamtnutzfläche von 1.200 qm zuzulassen. Die Antragstellerin zu 4. sprach sich - zugleich im Namen der Anwohner des Wohngebiets T. Weg/An der M. - gegen die Planung aus.

Nach Durchführung einer vereinfachten Beteiligung gem. § 3 Abs. 3 iVm § 13 BauGB hinsichtlich verschiedener Änderungen des Plans, u.a. Änderung einer Festsetzung über Werbeanlagen, befasste sich die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 22. Juli 2003 mit den eingegangenen Stellungnahmen. Die Anregung der Beigeladenen wies sie mit der Begründung zurück, die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zielten darauf ab, Auswirkungen im Sinne des Einzelhandelserlasses, wie Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt oder auf die Versorgung der Bevölkerung an anderer Stelle im Stadtgebiet zu verhindern. Den Einwendungen der Antragstellerin zu 4. wurde aus den auf den Seiten 6 ff. der Beschlussvorlage BA 172/2003, der die Stadtverordnetenversammlung am 22. Juli 2003 folgte, dargelegten Erwägungen nicht gefolgt.

Anschließend beschloss die Stadtverordnetenversammlung den Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und die Begründung zur Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 93/4 sowie zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Sodann fasste sie die Satzungsbeschlüsse zur Teilaufhebung und zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, die am 27. Oktober 2003 bekannt gemacht wurden.

Parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und zur Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 93/4 wurde das Verfahren zu einer den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entsprechenden Änderung des Flächennutzungsplans (49. Änderung) durchgeführt. Die Bekanntmachung der Genehmigung der 49. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgte gleichfalls am 27. Oktober 2003.

Unter dem 9. September 2003 waren der Beigeladenen zwei Baugenehmigungen gemäß § 33 BauGB erteilt worden. Sie erfassen ein Finanzdienstleistungszentrum im Bereich der östlichen überbaubaren Fläche des festgesetzten Gewerbegebiets sowie ein Schnellrestaurant mit Drive-In-Schalter und Außengastronomie im südlichen Bereich der überbaubaren Fläche des festgesetzten Sondergebiets und enthalten beide zugleich Festlegungen über die Errichtung von Lärmschutzwänden. Beide Baugenehmigungen sind nicht bestandskräftig.

Die Antragsteller haben am 28. Oktober 2003 einen Normenkontrollantrag gestellt, der sich ursprünglich allein gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan richtete, und zugleich den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47 Abs. 6 VwGO beantragt. Am 24. November 2003 haben die Antragsteller ihren Normenkontrollantrag ergänzend auch gegen die Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 93/4 gerichtet. Das Begehren auf Erlass einer einstweiligen Anordnung hat der Senat mit Beschluss vom 28. November 2003 im Wesentlichen mit der Begründung abgelehnt, die Antragsteller hätten keinen schweren Nachteil im Sinne von § 47 Abs. 6 VwGO dargetan. Mit weiterem Beschluss vom 28. November 2003 hat der Senat das Verfahren, soweit es sich gegen die Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 93/4 richtet, vom vorliegenden Verfahren abgetrennt. Dieser Normenkontrollantrag ist beim Senat unter dem Aktenzeichen 7 D 112/03.NE anhängig.

Zur Begründung ihres vorliegenden Begehrens auf Unwirksamkeitserklärung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans tragen die Antragsteller insbesondere vor, sie seien alle antragsbefugt. Keines ihrer Grundstücke liege weiter als 100 m vom Baumarktgelände entfernt. Angesichts der u.a. vorgesehenen Nutzung für einen Gaststättenbetrieb mit 1000 qm Fläche und Außengastronomie sowie verschiedener Gewerbebetriebe in nicht verlässlich eingrenzbarer Konstellation sei mit unterschiedlichsten Beeinträchtigungen durch Geräusche und Gerüche sowie Sichtbehinderungen oder Lichteffekte zu rechnen. Auch die Art der baulichen Schutzmaßnahmen (Errichtung eines Gebäudes oder einer Lärmschutzwand) sei noch nicht abschließend festgelegt worden. Die Störungen ließen sich nicht verlässlich auf einen Radius von maximal 100 Metern begrenzen; auch die bisher vorgelegten Gutachten könnten diese Besorgnis nicht ausräumen, zumal der Bebauungsplan nicht sicherstelle, dass die gewählten theoretischen Ansätze auch tatsächlich in die Realität überführt würden.

Ihr Antrag sei auch begründet. Bis heute existiere kein hinreichend konkretes Vorhaben, welches den Voraussetzungen des § 12 BauGB genüge und damit die Anwendung des planungsrechtlichen Sonderinstruments vorhabenbezogener Bebauungsplan rechtfertige. Für den als Publikumsmagnet in Aussicht genommenen Nutzer Burger King" sei nur ein geringer Bruchteil des nutzbaren Areals vorgesehen gewesen, für den Rest der nutzbaren Flächen habe es weder einen konkreten Plan noch irgendwelche ernsthaften Interessenten gegeben. Ergänzend weisen die Antragsteller auf zahlreiche weitere ihrer Meinung nach gegebene Mängel des Plans hin.

Die Antragsteller beantragen,

den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 03/1 "N.-- ----straße /O. " der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt insbesondere vor, zumindest den Antragstellern zu 5. bis 12. sowie zu 17. fehle die Antragsbefugnis. Im Übrigen sei der Antrag nicht begründet.

Die Rechtsprechung zur Reichweite des Planungsinstruments "vorhabenbezogener Bebauungsplan" nach § 12 BauGB schließe nicht aus, dass das vereinbarte und im Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegte Vorhaben eine gewisse Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten umfasse. Hier bilde die gesamte Bebauung bzw. Nutzungsänderung in den als Sonder- bzw. Gewerbegebiet festgesetzten Bereichen des Plangebiets das Vorhaben, dessen quantitatives Schwergewicht in der Nutzungsänderung des Gebäudebestandes auf der Grundlage der Sondergebietsfestsetzung liege. Insoweit sei eine Sondersituation gegeben, zumal der Durchführungsvertrag unter § V 1 einen Abriss und Neubau des Gebäudebestandes nicht zulasse. Die Etablierung des Fast-Food-Restaurants bilde den zentralen Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, was sich durch alle Planaufstellungsunterlagen einschließlich der eingeholten Gutachten hindurchziehe und auch in der Planurkunde selbst hinreichend deutlich werde. Zu verweisen sei auch auf die enge zeitliche Verzahnung zwischen dem Ablauf des Planaufstellungsverfahrens sowie der Baugenehmigungsverfahren für das Burger King-Restaurant und das Finanzdienstleistungszentrum.

Das Gesamtvorhaben umfasse neben dem Projekt "großflächiger Einzelhandel und Gastronomie" im Rahmen der Bestandsimmobilie, für das eine entsprechende Sondergebietsausweisung getroffen worden sei, die Etablierung eines untergeordneten Gewerbe-, namentlich Dienstleistungsobjekts am südlichen Rand des Plangebiets. Dabei seien die Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung auf das bereits umschriebene Gesamtvorhaben zugeschnitten. Soweit die getroffenen Festsetzungen eine eng umschriebene Bandbreite möglicher Sortimente eröffneten, um bei ggf. erforderlichen Marktanpassungen nicht zu laufenden Änderungen gezwungen zu sein, entspreche dies der Leitentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. September 2003 und widerspreche auch nicht der weiteren höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die gewerbliche Nutzung im Sondergebiet müsse sich der vorhabenspezifischen Zweckbestimmung des Sondergebietes unterwerfen, daher seien lediglich Gewerbebetriebe im Sinne von Dienstleistungsbetrieben zulassungsfähig. Ihr zulässiger Anteil betrage im Übrigen nur max. 17 % der Geschossfläche im Sondergebiet. Auch das südliche Gewerbegebiet sei gegenüber dem im Sondergebiet zu realisierenden Teil des Gesamtvorhabens als untergeordneter Bestandteil desselben zu werten. Der Anteil des Gewerbegebietes an der gesamten überbaubaren Grundstücksfläche betrage lediglich 15 %.

Die Beigeladene äußert sich zur Sache nicht und stellt keinen Sachantrag.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 7 D 112/03.NE, der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungsvorgänge, Pläne und sonstigen Unterlagen sowie der von den Antragstellern vorgelegten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Normenkontrollantrag ist nur teilweise zulässig. Lediglich die Antragsteller zu 1. bis 4. und zu 13. bis 16. sind im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt.

Die Antragsbefugnis liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier: die rechtsverbindlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Als solche Rechtsverletzung kommt auch eine Verletzung des subjektiven Rechts auf Abwägung der eigenen Belange des von einem Bebauungsplan Betroffenen in Betracht.

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. September 1998 - 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46.

Zu den in diesem Sinne abwägungsrelevanten Belangen gehören auch das Interesse des Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustands, namentlich an der Beibehaltung von Ruhezonen.

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 20. August 1992 - 4 NB 3.92 -, BRS 54 Nr. 21.

Ebenso abwägungsrelevant ist auch das Interesse von Anliegern, die ihr Grundeigentum zulässigerweise zu Wohnzwecken selbst nutzen bzw. durch Dritte nutzen lassen, vor heranrückenden Immissionen neuer Nutzungen geschützt zu werden. Als Abwägungsposten beachtlich ist das Lärmschutzinteresse nicht erst, wenn Geräuschbeeinträchtigungen als schädliche Umwelteinwirkungen zu qualifizieren sind, die einen Kompensationsanspruch nach sich ziehen, oder gar die Schwelle der Gesundheitsgefährdung überschreiten, die eine absolute Planungssperre markiert. Auch Lärm, der nicht aufgrund der Wertungen des einfachen oder des Verfassungsrechts als unzumutbar einzustufen ist, kann im Rahmen der Abwägungsentscheidung den Ausschlag geben. In die Abwägung braucht er nur dann nicht eingestellt zu werden, wenn das Interesse, vor ihm bewahrt zu bleiben, nicht schutzwürdig ist oder mit so geringem Gewicht zu Buche schlägt, dass es als planungsrechtlich vernachlässigenswerte Größe außer Betracht bleiben kann.

Vgl. zum Verkehrslärm: BVerwG, Beschluss vom 8. Juni 2004 - 4 BN 19.04 -, BauR 2005, 829 m.w.N..

Gemessen an diesen Maßstäben sind die Antragsteller zu 1. bis 4. sowie zu 13. bis 16. antragsbefugt. Ihre Grundstücke grenzen entweder unmittelbar an das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans an (Antragsteller zu 1. bis 4.) bzw. sind von diesem lediglich durch einen im Bereich ihrer Grundstücke knapp 30 bis gut 40 m breiten Streifen öffentliche Parkfläche getrennt. Bislang waren die Grundstücke dieser Antragsteller durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 93/4 der Antragsgegnerin davor geschützt, dass der südwestliche Bereich des Plangebiets baulich bzw. für umfangreiche, gewerblicher Nutzung zugeordnete Stellplatzanlagen genutzt wird. Demgegenüber sieht der strittige Plan gewerbliche Nutzungen praktisch unmittelbar neben den Grundstücken der Antragsteller zu 1. und 4. sowie umfangreiche Stellplatzanlagen vor, die über die öffentliche Parkfläche hinweg unmittelbar auf die rückwärtigen Hausgärten der Grundstücke der Antragsteller zu 13. bis 16. einwirken können. Dementsprechend räumt auch die Antragsgegnerin selbst ein, dass die Antragsbefugnis der Antragsteller zu 1. bis 4. sowie zu 13. bis 16. nicht zu verneinen ist.

Den übrigen Antragstellern fehlt hingegen die Antragsbefugnis.

Die Wohngrundstücke der Antragsteller zu 5. bis 12. liegen beiderseits des als Stichstraße ausgebildeten Abschnitts des T. Wegs. Sie sind zwar nur zwischen rd. 25 und rd. 90 m vom Plangebiet des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans entfernt, jedoch gegenüber diesem durch die Wohnhäuser der Antragsteller zu 1. bis 4. bzw. weiter im Süden durch zunehmend mehr Bebauung abgeschirmt. Diese bebauten Flächen sind nach den fortbestehenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 93/4 als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Sie stellen mithin gleichsam einen Riegel dar, der die weiter südlich liegenden Wohnhäuser bzw. Wohnungen der Antragsteller zu 5. bis 12. davor schützt, dass sie mit beachtlichen negativen Veränderungen durch neue Nutzungen im Plangebiet des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans rechnen müssen. Zwar können nach diesem Plan künftig in dem bislang nicht bebaubaren südwestlichen Bereich des Plangebiets gewerbliche Nutzungen aufgenommen werden. Diese haben jedoch - gleich welcher Art sie sind - bereits bezüglich der unmittelbar südlich angrenzenden Wohnnutzungen der Antragsteller zu 1. bis 4. die Schutzmaßstäbe einzuhalten, die sich aus der fortbestehenden Wohngebietsausweisung ergeben. Für die weiter südlich gelegenen Grundstücke der Antragsteller zu 5. bis 12. ist damit sichergestellt, dass sie schon wegen des größeren Abstands zum Plangebiet und zusätzlich auf Grund der nicht zu vernachlässigenden Abschirmung durch die vorhandenen Gebäude nur mit solchen Veränderungen rechnen müssen, die die für allgemeine Wohngebiete maßgeblichen Werte ersichtlich nicht in abwägungsrelevantem Ausmaß überschreiten. Angesichts dessen brauchte die Antragsgegnerin die nachteiligen Folgen für diese Antragsteller im Rahmen ihrer Abwägung über die Inhalte des strittigen Plans nicht gesondert in den Blick zu nehmen; deren Interessen waren hier im Sinne der angeführten Rechtsprechung vernachlässigenswert".

Nichts anderes gilt auch hinsichtlich des Antragstellers zu 17., dessen Grundstück rd. 80 m vom Plangebiet des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans entfernt ist und von diesem durch die öffentliche Parkanlage getrennt wird. Auch diesem Grundstück ist zum Plangebiet des strittigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans hin die bereits angesprochene, planungsrechtlich abgesicherte Wohnbebauung vorgelagert. Sie stellt auch für den Antragsteller zu 17. sicher, dass er nur mit ersichtlich hier zu vernachlässigenden zusätzlichen Beeinträchtigungen rechnen muss. Dabei ist unerheblich, dass - wie die Bevollmächtigte der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen hat - vom Grundstück des Antragstellers zu 17. aus jedenfalls Sichtkontakt zum Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans besteht. Dieser Sichtkontakt kann sich, wie schon aus dem dem Senat vorliegenden Kartenmaterial ohne weiteres ablesbar ist, nur auf Teilbereiche des Plangebiets beschränken, so dass die Bebauung namentlich der Antragsteller zu 3. und 4. jedenfalls eine gewisse Abschirmwirkung entfaltet. Im Übrigen ändert dies nichts daran, dass eben diese Bebauung dadurch, dass bei ihr bereits die einschlägigen Wohngebietsschutzmaßstäbe zu wahren sind, auch für den Antragsteller zu 17. sicherstellt, dass er mit deutlich geringeren, hier vernachlässigenswerten Beeinträchtigungen rechnen muss.

Soweit der Normenkontrollantrag - bezüglich der Antragsteller zu 1. bis 4. und zu 12. bis 16. - zulässig ist, ist er auch begründet.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 03/1 ist schon deshalb ungültig, weil er in mehrfacher Hinsicht den Anforderungen des § 12 BauGB nicht gerecht wird. Die drei Regelungselemente des Plans - Durchführungsvertrag, Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan als Bestandteil des Bebauungsplans (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB) - sind nicht in dem erforderlichen Maß widerspruchsfrei aufeinander abgestimmt. Zudem bestimmt der von der Antragsgegnerin als Satzung beschlossene normative Planinhalt kein hinreichend konkretisiertes Vorhaben im Sinne von § 12 BauGB und wird auch deshalb nicht von dieser Ermächtigungsgrundlage getragen.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit einzelner Vorhaben bestimmt wird. Er setzt voraus, dass die Gemeinde mit dem Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag geschlossen hat (§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Gegenstand des Vertrages ist der Vorhaben- und Erschließungsplan, durch den nicht etwa allgemein irgendeine Bebauung des Plangebiets, sondern die Errichtung eines oder mehrerer konkreter Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB geregelt wird. Der Vorhaben- und Erschließungsplan, der Bebauungsplan und der Durchführungsvertrag müssen aufeinander abgestimmt sein und dürfen sich nicht widersprechen. Das schließt nicht aus, dass das vereinbarte und im Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegte Vorhaben von vornherein eine gewisse Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten umfasst und damit einem Bedürfnis des Vorhabenträgers oder der Gemeinde nach einem nicht allzu starren planerischen Rahmen Rechnung trägt. Die Festsetzung eines Baugebiets allein reicht jedenfalls nicht aus. Ebenso wäre ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, der ein anderes Vorhaben als das im Durchführungsvertrag vereinbarte - ein aliud" - zulässt, fehlerhaft.

Vgl. zu alledem: BVerwG, Urteil vom 18. September 2003 - 4 CN 3.02 -, BRS 66 Nr. 21.

Wo die zulässige Grenze der angesprochenen Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten" liegt, hat das Bundesverwaltungsgericht auch in seiner nachfolgenden Rechtsprechung offen gelassen. Namentlich hat es bislang offen gelassen, ob die zulässige Bandbreite" mit der Variationsbreite" gleichzusetzen ist, durch die der Rahmen verschiedener Nutzungsarten untereinander abgesteckt wird.

In diesem Sinne: OVG NRW, Urteil vom 11. März 2004 - 7a D 51/02.NE -, ZfBR 2004, 575.

Zugleich hat es jedoch ausgeführt, dass sich gute Gründe dafür ins Feld lassen mögen, den Vorhabenbegriff des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB eher eng als weit auszulegen. Nicht von § 12 BauGB gedeckt ist aber ein Plan, der sich darin erschöpft, eine planungsrechtliche Hülle" zu schaffen, die der Vorhabenträger nach Belieben ausfüllen" kann, bzw. wenn durch die Festsetzungen eine breite Palette unterschiedlicher baulicher Nutzungsmöglichkeiten eröffnet wird, die zueinander nicht mehr im Verhältnis einer gewissen Bandbreite stehen, sondern sich jeweils als aliud darstellen. Der Plan darf in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung nicht nach § 30 Abs. 2 BauGB eine unbestimmte Zahl unterschiedlichster Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB zulassen. Schafft ein vorhabenbezogener Bebauungsplan die Voraussetzungen für eine breite Nutzungspalette, so kann die Gemeinde es dem Vorhabenträger zwar überlassen, innerhalb der einzelnen Nutzungssegmente zu variieren. Sie hat jedoch Vorsorge dafür zu treffen, dass das planerisch vorgegebene Nutzungsspektrum als solches in seinem Kern erhalten bleibt. Diesem Erfordernis ist nicht genügt, wenn der Vorhabenträger es in der Hand hat, das im Bebauungsplan bezeichnete Nutzungsangebot um beliebig viele Nutzungstypen zu verringern oder zu erweitern.

So: BVerwG, Beschluss vom 10. August 2004 - 4 BN 29.04 -, BauR 2004, 1908 = ZfBR 2005, 72.

Gemessen hieran wird der strittige Plan den nach der vorstehend umschriebenen Rechtsprechung jedenfalls geklärten Mindestanforderungen an einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne von § 12 BauGB in mehrfacher Hinsicht nicht gerecht.

Allerdings hat die Antragsgegnerin mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, dem seinen Bestandteil bildenden Vorhaben- und Erschließungsplan und dem Durchführungsvertrag ein Regelungspaket" geschaffen, das als solches alle für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB erforderlichen Regelungselemente enthält.

Das Vorhaben ist in § V 1 des Durchführungsvertrags wie folgt umschrieben:

"Das Vorhaben betrifft die Nutzungsänderung des bestehenden Gebäudes in Form von Einzelhandelseinrichtungen mit Gastronomie und die Realisierung eines weiteren Gebäudes im südlichen Abschnitt des Vertragsgebietes zur Unterbringung von, das Wohnen nicht wesentlich störenden, Gewerbebetrieben sowie die Errichtung zusätzlicher Stellplätze einschließlich aller mit dem Vorhaben verbundenen Maßnahmen, die dem Immissionsschutz dienen.

Bezüglich weiterer Details wird auf den Vorhaben- und Erschließungsplan selbst sowie auf die Vertragsbestimmungen des städtebaulichen Vertrages verwiesen."

Des Weiteren heißt es in der Präambel des Durchführungsvertrags: Der Vorhabenträger beabsichtigt, das in seinem Eigentum befindliche Gebäude N.------straße 150 einer Nutzungsänderung zuzuführen. Nachdem Ende des Jahres 2002 die Nutzung als Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt aufgegeben worden ist, beabsichtigt er dort ein Schnellrestaurant (Burger King), zusätzliche Einzelhandelseinrichtungen sowie das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe anzusiedeln.

Neben der Umnutzung des bestehenden Gebäudes besteht ferner die Absicht, eine zusätzliche eingeschossige Bebauung im südwestlichen Teilbereich des in Rede stehenden Grundstückes zu realisieren, um hier nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe anzusiedeln."

Die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung dieses Vorhabens" sind in dem Bebauungsplan geregelt, der die nach § 30 Abs. 2 BauGB maßgeblichen Vorgaben für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet festlegt. Dass dieser Bebauungsplan über das im Eigentum der Beigeladenen stehende Flurstück 614 hinaus im südöstlichen Bereich auch die Flurstücke 612 und 613 sowie am westlichen und nördlichen Rand des Plangebiets als Straßenverkehrsfläche ausgewiesene Teilbereiche der N.------straße und der O. erfasst und damit über den Bereich des Vorhabens" hinausgreift, ist unschädlich. In der Anlage 1 zum Durchführungsvertrag ist in Übereinstimmung mit § 1 Abs. 1 des gleichfalls zwischen der Antragsgegnerin und der Beigeladenen abgeschlossenen städtebaulichen Vertrags eindeutig festgelegt, dass der zugleich als Vertragsgebiet" bezeichnete Vorhaben- und Erschließungsplan im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB - Plan zur Durchführung der Vorhaben und Erschließungsmaßnahmen - allein das Flurstück 614 erfasst. Die im Bebauungsplan hiernach erfolgte Einbeziehung einzelner Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans ist ersichtlich von § 12 Abs. 4 BauGB gedeckt.

Die hier geschaffenen drei Regelungselemente des vorhabenbezogenen Bebauungsplans - Durchführungsvertrag, Vorhaben- und Erschließungsplan sowie Bebauungsplan - sind indes nicht in jeder Hinsicht den genannten Anforderungen entsprechend widerspruchsfrei aufeinander abgestimmt.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ergibt sich folgender Widerspruch: Sowohl der Durchführungsvertrag als auch der Bebauungsplan und der seinen Bestandteil bildendende Vorhaben- und Erschließungsplan lassen im größeren nördlichen, als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich entsprechend der Umschreibung des Vorhabens" im Durchführungsvertrag neben Einzelhandelsnutzungen und der Errichtung von Gaststätten auch - begrenzt auf 1.000 qm Geschossfläche - sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe" unter Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und Vergnügungsstätten zu. Der Bebauungsplan weist insoweit keinen Widerspruch zum Durchführungsvertrag auf. Anders liegt es jedoch hinsichtlich des südlichen Gewerbegebiets. Hier sollen nach der Umschreibung des Vorhabens" im Durchführungsvertrag gleichfalls nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe" angesiedelt werden. Demgegenüber enthalten die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zu den im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungsarten nicht dieselbe Umschreibung. Sie schließen in Abschnitt 1.2 lediglich die Betriebs- und Anlagearten nach den Klassen I bis VII (Nrn. 1 bis 212) des Abstandserlasses 1998 sowie die gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO als Gewerbebetrieb allgemein zulässigen Einzelhandelsbetriebe gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO und die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO aus. Dem Wortlaut der textlichen Festsetzungen zu 1.2 ist damit zu entnehmen, dass im festgesetzten Gewerbegebiet alle Nutzungen nach § 8 BauNVO zulässig sein sollen, soweit sie nicht - im angeführten Umfang - ausdrücklich durch die textlichen Festsetzungen ausgeschlossen sind. Allgemein zulässig sind dort mithin neben den nicht dem Abstandserlass 1998 unterfallenden Gewerbebetrieben, Lagerhäusern, Lagerplätzen und öffentlichen Betrieben auch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke; ferner können die Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BauNVO zugelassen werden. Dieses Nutzungsspektrum geht deutlich über die im Durchführungsvertrag nur erwähnten nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe" hinaus.

Den aus dem Wortlaut der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans folgenden Zulässigkeitsregelungen lässt sich - entgegen der von der Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom 27. Mai 2005 vertretenen Auffassung - nicht etwa entgegenhalten, dass der Durchführungsvertrag die Zulässigkeitsregelungen des Bebauungsplans begrenzt. Auf den Durchführungsvertrag kann zur Auslegung des normativen Inhalts eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht zurückgegriffen werden, weil er nicht Bestandteil der Bauleitplanung ist und von anderen Planbetroffenen nicht eingesehen werden kann.

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 18. September 2003 - 4 CN 3.02 -, BRS 66 Nr. 21.

Auch bezogen auf die zulässige Bausubstanz sind die drei Regelungselemente des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht im erforderlichen Ausmaß widerspruchsfrei aufeinander abgestimmt. Bei der Umschreibung des Vorhabens" hinsichtlich des nördlichen Bereichs des Plans ist im Durchführungsvertrag ausdrücklich die Rede davon, dass lediglich eine Nutzungsänderung des bestehenden Gebäudes vorgesehen ist. Demgegenüber enthält der Bebauungsplan einschließlich des seinen Bestandteil bildenden Vorhaben- und Erschließungsplans keine entsprechenden Einschränkungen, obwohl der Antragsgegnerin wegen der aus § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB folgenden fehlenden Bindung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans an den ansonsten für normale" Bebauungspläne geltenden numerus clausus" der planerischen Festsetzungsmöglichkeiten entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan ohne weiteres möglich gewesen wären. Die für das Sondergebiet getroffenen Festsetzungen lassen ohne weiteres auch die Errichtung vollständig neuer Bausubstanz zu. Deren Dimensionen sind allein durch die teilweise über den vorhandenen Baubestand des früheren Bau- und Heimwerkermarkts hinausgreifenden Baugrenzen sowie die weiteren Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (GR maximal 5.800 qm; GF maximal 5.800 qm; Höhe maximal 8,0 m ab Oberkante Erdgeschossfußboden; maximal ein Vollgeschoss) und zur Bauweise (als abweichende Bauweise Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m zulässig unter Einhaltung des seitlichen Grenzabstands) begrenzt.

Neben diesen Mangel der fehlenden Widerspruchsfreiheit zwischen Durchführungsvertrag, Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan tritt als weiterer Mangel, dass das Vorhaben nicht hinreichend konkretisiert ist.

Insoweit kann dahinstehen, ob die Festsetzung eines Sondergebiets Großflächiger Einzelhandel und Gastronomie" mit den im Bebauungsplan getroffenen Zulässigkeitsregelungen bezüglich der Einzelhandelsbetriebe und Gaststätten den genannten, im Detail noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärten Anforderungen genügt. Die Grenze der allenfalls in Erwägung zu ziehenden Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten" ist hier jedenfalls insoweit eindeutig überschritten, als der strittige vorhabenbezogene Bebauungsplan im Sondergebiet auch - wenn auch flächenmäßig begrenzt - generell sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe mit Ausnahme von Einzelhandelsbetrieben und Vergnügungsstätten sowie im südlichen Gewerbegebiet, wie dargelegt, die gesamte Palette der in einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO zulässigen Nutzungsarten mit Ausnahme der ausdrücklich ausgeschlossenen Nutzungsarten zulässt. Der Sache nach stellt der strittige vorhabenbezogene Bebauungsplan damit - nicht anders als ein normaler" Bebauungsplan - eine Angebotsplanung dar, die dem Vorhabenträger innerhalb gewisser Grenzen die freie Wahl lässt, welche konkreten baulichen Nutzungen er an welchen Standorten im Plangebiet verwirklichen will. Mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets kann die Gemeinde es gerade nicht bewenden lassen, auch wenn das sich aus dem Katalog des § 8 BauNVO ergebende Zulässigkeitsspektrum wie hier in einzelnen Punkten gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO modifiziert worden ist. Ähnlich stellt auch die generelle Zulassung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben" im Sondergebiet, auch wenn sie insgesamt nur gut ein Sechstel der zulässigen Nutzfläche einnehmen dürfen, die Zulassung eines weit reichenden, unterschiedlichste Vorhaben ermöglichenden Spektrums baulicher Nutzungen dar.

Dass eine der Sache nach der klassischen Angebotsplanung entsprechende Palette unterschiedlichster Nutzungsmöglichkeiten zugelassen werden sollte, entspricht auch dem im Planaufstellungsverfahren ausdrücklich verlautbarten Willen der Antragsgegnerin. So ist in der Beschlussvorlage BA 172/2003, der die Stadtverordnetenversammlung bei ihrem Satzungsbeschluss am 22. Juli 2003 folgte, hinsichtlich der Zurückweisung der Einwendungen der Antragstellerin zu 4. u.a. ausgeführt: "Im Zusammenhang mit einer grundsätzlich möglichen zusätzlichen Bebauung im südlichen Abschnitt des Plangebietes (Gewerbegebiet) wird seitens der Einwenderin außerdem bemängelt, dass das Vorhaben, da die konkreten zukünftigen Nutzungen bisher nicht bekannt sind, nicht ausreichend bestimmt sei und damit das Instrument des Vorhaben- und Erschließungsplanes hier nicht hätte angewendet werden dürfen. Der Gesetzgeber geht nicht davon aus, dass Voraussetzung für die Anwendung des § 12 BauGB (Vorhaben- und Erschließungsplan) eine auf konkrete Nutzungen (Branche) abgestellte Planung ist. Vielmehr ist ausreichend, im Vorhaben- und Erschließungsplan das Vorhaben so konkret zu beschreiben, dass danach eine städtebaurechtliche Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben möglich ist. Insoweit muss der Vorhaben- und Erschließungsplan die Regelungsdichte eines qualifizierten Bebauungsplanes aufweisen (Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 8. Auflage, § 12 Rd-Nr. 6). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Daneben muss sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens verpflichten, was er mit dem vor Satzungsbeschluss abzuschließenden Durchführungsvertrag zu tun hat."

Klarer kann im Grunde nicht verdeutlicht werden, dass nach den Vorstellungen der Antragsgegnerin beim Satzungsbeschluss - entsprechend einer seinerzeit in der Planungspraxis noch durchaus weit verbreiteten Sichtweise - ein vorhabenbezogener Bebauungsplan gerade nicht im Sinne der erst im September 2003 erfolgten rechtsgrundsätzlichen Klärung durch das Bundesverwaltungsgericht eine auf konkrete Vorhaben abgestellte Planung sein muss, sondern wie ein klassischer" Bebauungsplan im Sinne einer Angebotsplanung sich auch darauf beschränken kann, den Rahmen für ein breites Spektrum möglicher zulässiger Vorhaben zu liefern.

Dieses Verständnis des strittigen Plans wird durch verschiedene weitere Anhaltspunkte aus seiner Entstehungsgeschichte bestätigt. So hat die Beigeladene anlässlich der Offenlegung des Planentwurfs angeregt", im festgesetzten Sondergebiet auch räumlich begrenzten Einzelhandel zuzulassen; die Antragsgegnerin ist dieser Anregung bei ihrem Satzungsbeschluss nicht gefolgt. Diese Vorgehensweise verdeutlicht, dass die Antragsgegnerin und die Beigeladene den strittigen Plan im Grunde nur als eine von der Antragsgegnerin im Detail festzulegende Angebotsplanung verstanden haben, denn der Planinhalt ist insoweit nicht im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB mit der Gemeinde abgestimmt". Auch der zwischen der Antragsgegnerin und der Beigeladenen ergänzend zum Durchführungsvertrag abgeschlossene städtebauliche Vertrag, mit dem die Beigeladene sich u.a. zur verantwortlichen Ausarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB" verpflichtete (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 des städtebaulichen Vertrags), macht deutlich, dass letztlich eine Angebotsplanung im klassischen Sinne erstellt werden sollte. So ist das von der Beigeladenen zu erstellende Planwerk in § 9 Abs. 1 des städtebaulichen Vertrags wie folgt umschrieben: Der vorhabenbezogene Bebauungsplan muss mindestens Festsetzungen enthalten, die für einen qualifizierten Bebauungsplan erforderlich sind. Maßgeblich sind die Signaturen der Planzeichenverordnung. Der Bebauungsplan ist mit einem Textteil und der Begründung zu versehen."

Entgegen den Ausführungen der Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom 27. Mai 2005, der nach dem vom Berichterstatter des Senats durchgeführten Erörterungstermin eingereicht wurde, ist das strittige Planwerk nicht etwa dahin zu verstehen, dass es im Grunde ein Vorhaben Gastronomie-, Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum" absichert. Die rechtsverbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans geben für eine solche eingeschränkte Sicht nichts her. Soweit die Antragsgegnerin diese Sicht nunmehr - im Gegensatz zu ihren eigenen Verlautbarungen im Planaufstellungsverfahren - namentlich aus verschiedenen Ausführungen im Durchführungsvertrag herleiten möchte, verkennt sie bereits, dass der Durchführungsvertrag, wie dargelegt, gerade nicht für eine einschränkende Auslegung des Planinhalts herangezogen werden kann. Im Übrigen geben selbst die Regelungen des Durchführungsvertrags nichts dafür her, dass etwa mit den dort erwähnten nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben" ausschließlich solche des Dienstleistungssektors gemeint sein sollten.

Erweist sich nach alledem, dass der strittige vorhabenbezogene Bebauungsplan bereits in mehrfacher Hinsicht nicht den aus § 12 BauGB folgenden Anforderungen an die spezifisch vorhabenbezogene Sonderform eines solchen Bebauungsplans gerecht wird, kann dahinstehen, ob der Plan auch im Übrigen, wie die Antragsteller weiterhin rügen, an zu seiner Ungültigkeit führenden Mängeln leidet.

Bei der auf den §§ 154 Abs. 1, 159, 162 Abs. 3 VwGO iVm § 100 ZPO beruhenden Kostenentscheidung hat der Senat das anteilmäßige Unterliegen mehrerer der Antragsteller einerseits sowie der Antragsgegnerin andererseits berücksichtigt.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.