Oberverwaltungsgericht NRW, 7 D 62/04.NE

Tatbestand:

Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135 I).

Der Antragsteller ist Eigentümer der im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans gelegenen Grundstücke Gemarkung H. , Flur 21, Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (I.----straße 227 und 229) in C1. H. . Diese Grundstücke sind mit zwei Wohn- und Geschäftshäusern bebaut. Der vordere, an die I.----straße angrenzende Grundstücksteil ist mit zwei voll unterkellerten, zwei- bzw. dreigeschossigen Wohn - und Geschäftshäusern mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im rückwärtigen Grundstücksteil befindet sich ein eingeschossiger, voll unterkellerter Anbau. In den beiden Gebäuden befinden sich eine Spielhalle, zwei Ladenlokale, zwei Büros und drei Wohnungen. Der rückwärtige unbebaute Teil der Grundstücke wird als PKW- Stellplatz und zur Andienung genutzt.

Die Grundstücke des Antragstellers liegen auch im Geltungsbereich des "Bebauungsplans Nr. 2.0 zur Ordnung der gewerblichen Nutzung im Bereich Geschäftszentrum C1. H. " vom 20. Dezember 1984, der aus einer Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben besteht. Gemäß § 2 Nr. 1 dieser Satzung sind in einem Bereich, der u.a. das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 2135 I umfasst, Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder Unterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos) ist, unzulässig. Die Grundstücke des Antragstellers waren vor Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 I vom räumlichen Geltungsbereich des vom Rat der Antragsgegnerin am 26. April 1988 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 2135 (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135) umfasst. Dieser Bebauungsplan, dessen Gebiet im Wesentlichen mit dem des Bebauungsplans Nr. 2135 I identisch ist, wies die Grundstücke des Antragstellers als Teil eines an der I.----straße gelegenen Kerngebiets (MK) aus. Ausweislich seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.4 waren im MK entlang (u.a.) der I.----straße nur Nutzungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BauNVO [1977] zulässig; eine ausdrückliche Regelung zum Ausschluss von Vergnügungsstätten enthielt dieser Plan nicht. Mit seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.5 wurden Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO [1977] ab dem 1. Obergeschoss für zulässig erklärt. Jener Plan sah im Übrigen an den Rändern seines Gebietes im Wesentlichen Misch- und Kerngebiete sowie an diversen Stellen - insbesondere im inneren Bereich des Plangebietes unter dem seinerzeit noch vorgesehenen Regenrückhaltebecken - Tiefgaragenplätze vor.

Die Grundstücke des Antragstellers liegen heute am südlichen Rand des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2135 I. Dieser wird begrenzt im Süden durch die I.----straße , die sich in diesem Bereich auf einer Länge von ca. 400 m erstreckt. Westlich wird das Plangebiet begrenzt durch die auf Teilabschnitten als Straßenverkehrsfläche festgesetzte M.---------straße , die - ausgehend von der katholischen Kirchengemeinde St. M1. , deren Grundstück das südwestliche Eck des Plangebietes bildet - von Südwesten nach Nordosten verläuft. Nach etwa 300 m trifft die M.---------straße auf die Straße Am C2. , die ihrerseits auf einer Strecke von ca. 190 m die nördliche Begrenzung des Plangebietes markiert. Den östlichen Rand des Plangebietes bildet die P. Straße, und zwar auf einer Länge von ca. 185 m, wobei der nordöstliche Teilabschnitt der P. Straße auf ca. 90 m als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen ist.

Die Nutzung des durch das o.g. Straßengeviert gekennzeichneten Plangebietes stellt sich im Wesentlichen wie folgt dar: Die I.----straße ist im zum Plangebiet gehörenden Teil überwiegend mit zwei- bis dreigeschossigen Häusern bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich überwiegend gewerbliche Nutzungen. Zwischen den Grundstücken I.----straße 227 und 223 befindet sich eine etwa 11 m breite Zufahrt bzw. Zuwegung zum Innenbereich des o.g. Straßengevierts. Die genannte Zuwegung/Zufahrt gabelt sich nach ca. 17 m an dem rückwärtig an das Gebäude der Volkshochschule (C3.---------straße 12) keilförmig angebauten Gebäude (C3.--------- straße 2, 4, 6, 8 und 10); diese Gebäude sind auf der Parzelle 371 gelegen und vom Flurstück 370 umgeben. Die genannte Zuwegung/Zufahrt führt in westlicher Richtung zu dem unter Denkmalschutz stehenden Haus C3.---------straße 17 und zu einem hinter der M2. kirche liegenden (kleineren) Parkplatz und in östlicher Richtung an bzw. hinter dem Gebäude der Volkshochschule vorbei zu einem größeren asphaltierten Areal, das als Parkplatzfläche genutzt wird.

Am südwestlichen Rand des Plangebiets befindet sich die unter Denkmalschutz stehende Kirche St. M1. . In der M3.--------straße findet sich überwiegend Wohnbebauung, im Erdgeschoss gibt es aber z.T. auch gewerbliche Nutzungen; auch von der M.---------straße ist die Zufahrt zum Innenbereich des Plangebietes - insbesondere zu den Parkplatzflächen - möglich. In der Straße Am C2. finden sich in dem durch den Plan erfassten Areal im nordwestlichen Bereich einzelne Wohnhäuser (Einfamilienhäuser), an die sich das Gelände der Gemeinschaftsgrundschule (Am C2. 8) anschließt. Südwestlich des Schulgebäudes befindet sich das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück C3.------- --straße 25, an das sich in Richtung auf das o.g. "C4. gebäude" eine ca. 45 X 70 m große Grünfläche anschließt. In der nordöstlichen Ecke des Plangebietes befindet sich der ebenfalls etwa 45 X 70 m große "Rosengarten". Südlich an den Rosengarten schließt sich ein sog. Gesundheitszentrum (mit Massagepraxis, Ärzten usw.) an (P. Straße 19); sodann führt eine weitere Zufahrt zum Innenbereich des Straßengevierts, anschließend folgt ein weiteres Gebäude (P. Straße 17), bevor die Planbegrenzung auf das unter Denkmalschutz stehende "Bürgerhaus A. " trifft. Das Innere des Plangebiets ist im östlichen Bereich im Wesentlichen durch versiegelte Flächen, insbesondere durch die sich westlich an das Gesundheitszentrum anschließende als Parkplatz genutzte Fläche gekennzeichnet. Etwa am westlichen Rand dieser Parkplatzfläche befindet sich eine (alte) Turnhalle (Flurstück 103), in der zur Zeit eine Transformatorenstation untergebracht ist, und im Anschluss daran westlich das o.g. Gebäude der Volkshochschule nebst rückwärtigem Anbau.

Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält im Wesentlichen folgende zeichnerischen Festsetzungen: Der südliche Bereich des Plangebiets wird von der Ecke P. Straße/I.----straße auf einer Länge von ca. 230 m bis zu den Grundstücken des Antragstellers (I.----straße 227 und 229), diese allerdings nur teilweise erfassend, als Kerngebiet (MK) festgesetzt. Abgesehen vom "Bürgerhaus A. " trifft der Plan in diesem Kerngebiet Festsetzungen über die GRZ, GFZ, die Gebäudehöhe und die (geschlossene) Bauweise; im - von der I.----straße aus gesehen - rückwärtigen Bereich sind drei Bebauungsriegel vorgesehen, die von der hinter dem Haus P. Straße 17 abzweigenden Straßenverkehrfläche sowie einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung erschlossen werden. Im Bereich der Grundstücke I.--- -straße 241 und 243 ist über die teilweise bebaute Fläche ein nach Norden gehendes Gehrecht - gr 1 - zugunsten der Allgemeinheit ausgewiesen; zwischen den Grundstücken I.----straße 253 und 255 ist ein Fuß- und Radweg festgesetzt. Im Bereich der Grundstücke des Antragstellers I.----straße 227 und 229 biegt quasi halbmond- bzw. bogenförmig ein zunächst etwa ca. 17 m breiter Streifen ab, der als "Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich" ausgewiesen ist. An diesen schließt sich östlich - parallel verlaufend - ein etwa 2,5 m breiter Streifen an, der als "Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit" - gr 2 - mit einer lichten Höhe von mindestens 3 m festgesetzt ist. Der festgesetzte Fußgängerbereich gabelt sich an der südlichen Ecke des Gebäudes C3.---------straße 2 bis 10 in einen westlichen - zu einer Parkplatzfläche hinter der M2. kirche verlaufenden - und einen östlichen Ausläufer. Kurz vor der genannten Gabelung beginnt - hinweislich gekennzeichnet - eine Fläche für die Renaturierung der Strunde, die sich in dem östlichen Ausläufer des festgesetzten Fußgängerbereichs auf einer Länge von ca. 50 m und mit einer Breite von 2,5 m erstreckt. Beiderseits dieser hinweislichen Kennzeichnung für die Offenlegung der Strunde verläuft dieser Ausläufer des Fußgängerbereichs auf einer Breite von jeweils ca. 5 m westlich an das Gebäude C3.---------straße 2 bis 10 und östlich an das 2,5 m breite Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit angrenzend. Die Breite des östlichen Ausläufers des festgesetzten Fußgängerbereichs reduziert sich ab etwa der östlichen Kante des Volkshochschulgebäudes auf ca. 7 m; diese Verkehrsfläche endet nach etwa 50 m an dem Punkt, an dem sie auf das Gehrecht gr 1 trifft und an den sich dann eine etwa 140 m lange Straßenverkehrsfläche anschließt, die die Verbindung zur P. Straße herstellt. Der zwischen der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich und der zusammen mit ihrem Kirchhof als Fläche für den Gemeinbedarf ausgewiesenen M2. kirche befindliche Bereich der I.----straße ist als MK ausgewiesen. Die sich anschließenden Flächen des Plangebiets an der südöstlichen Seite der M.---------straße sind im Wesentlichen als MK und - nach einer Zufahrt (Straßenverkehrsfläche) in das Innere des Plangebiets - als Mischgebiet (MI) mit unterschiedlicher Begrenzung der Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Kurz hinter dem nordwestlichen Eckpunkt des Plangebietes ist auf der Straße Am C2. eine ca. 90 m lange und - an ihrer größten Ausdehnung in den inneren Bereich des Plangebiets hinein - ca. 75 m tiefe Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule" vorgesehen, an die sich in südwestlicher Richtung eine etwa 50 X 100 m große private Grünfläche anschließt, die das Grundstück C3.---------straße 25 umfasst; östlich dieser privaten Grünfläche und der Gemeinbedarfsfläche schließt sich eine öffentliche Grünfläche an, die den Rosengarten einschließt, sich bis zur P. Straße ausdehnt und dabei ein direkt an dieser gelegenes kleineres Mischgebiet umfasst; die öffentliche Grünfläche ist in Teilbereichen ausweislich einer hinweislichen Kennzeichnung für die Renaturierung der Strunde vorgesehen. Im Süden wird die öffentliche Grünfläche begrenzt durch eine Straßenverkehrsfläche, die sie von der oben beschriebenen quasi halbmondförmigen Riegelbebauung im MK sowie von einer kleineren privaten Grünfläche nördlich des Bürgerhauses A. trennt, und welche sich bis zu der o.g. Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich erstreckt.

Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält ferner verschiedene textliche Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung: So sind im MI Vergnügungsstätten i.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht zulässig, während im MK Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig sind. Ferner enthält der Bebauungsplan die Festsetzung, dass "entsprechend der Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984" im MK Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und /oder Unterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos) ist, nicht zulässig sind. Ferner finden sich Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche. Hinsichtlich der "Flächen für Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)" heißt es: "Bei der Umsetzung des Bebauungsplans ist der genaue Standort der zur Gewährleistung einer ausreichenden Stromversorgung erforderlichen und im Bebauungsplan festgesetzten Transformatorenstation innerhalb des ausgewiesenen MK zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen." Weiter enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zum Lärmschutz, die nach Lärmpegelbereichen entsprechend dem Abschnitt 5 der DIN 4109 gegliedert sind. Ferner sind in den Bebauungsplan Regelungen zur Baugestaltung aufgenommen.

Der Flächennutzungsplan Nr. 138/2135 - C. weist die äußere Begrenzung des Straßengevierts sowie u.a. das Grundstück, auf dem sich das Gebäude C3.------- --straße 25 befindet, als gemischte Baufläche und den inneren Bereich überwiegend als Grünfläche aus. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf:

Nach Durchführung von zwei Bürgerversammlungen im Februar und Oktober 2000 beschloss am 13. Februar 2001 der Planungsausschuss der Antragsgegnerin, das Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans durchzuführen. Im Rahmen der frühzeitigen öffentlichen Bürgerbeteiligung ging eine Reihe von Stellungnahmen ein, die im Wesentlichen die Gestaltung der Parkplatzsituation sowie den Erhalt des Rosengartens, der seinerzeit noch durch ein zweistöckiges Parkgebäude ersetzt werden sollte, zum Gegenstand hatten. Die Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt. In seiner Sitzung vom 21. Juni 2001 beauftragte der Planungsausschuss der Antragsgegnerin die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2135 I auf der Grundlage des (geänderten) Vorentwurfs fortzuführen. Auf Antrag des Landschaftsverbandes Rheinland wurde der "Rosengarten" im September 2001 in die Denkmalliste der Antragsgegnerin eingetragen; daraufhin wurde die bis dato geplante Bebauung für diesen Bereich fallen gelassen. Am 15. November 2001 fasste der Planungsausschuss den Beschluss, den Bebauungsplan Nr. 2135 I unter Beifügung der Begründung öffentlich auszulegen. Nach öffentlicher Bekanntmachung am 20. November 2001 wurde der Entwurf des Bebauungsplans in der Zeit vom 3. Dezember 2001 bis 11. Januar 2002 offen gelegt. Die Träger öffentlicher Belange wurden erneut beteiligt. Unter dem 7. Januar 2002 wandte sich der Antragsteller an die Antragsgegnerin und führte aus, die jetzt vorliegende Planung und deren Umsetzung beschneide deutlich die Entwicklungsmöglichkeiten seiner Grundstücke. Bei Umsetzung des Planentwurfes komme es zu einem vollständigen Abriss aller Gebäude, eine Neubebauung sei nur in Teilbereichen möglich. Das sei eine mehr als deutliche Wertminderung, mit der er sich nicht einverstanden erklären könne. Er sei allerdings bereit, eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden.

In seiner Sitzung vom 18. April 2002 beschloss der Planungsausschuss der Antragsgegnerin, dieser Einwendung nicht zu entsprechen und empfahl dem Rat, den Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung zu beschließen. In der Stellungnahme der Bürgermeisterin der Antragsgegnerin zur Einwendung des Antragstellers heißt es: "Es ist richtig, dass die Grundstücke I1. str. 227 und 229 überplant werden. Dies ist u.a. erforderlich, um eine ausreichend breite Fußgängerverbindung zur Erschließung des geplanten Gebäudekomplexes wie auch des VHS-Gebäudes zu schaffen. Mit der Erstellung der Erschließungsanlage könnten jahrelange Streitigkeiten der Anlieger um Wegerechte einer Lösung zugeführt werden. Die Breite der Verkehrsfläche begründet sich mit der Notwendigkeit der Anlieferung und mit der vorgesehenen Trasse zur Öffnung der Strunde. Für den geplanten Gebäudekomplex ist ein parzellenübergreifendes, aber flexibles und stufenweise zu realisierendes Nutzungs- und Bebauungskonzept [erforderlich]. Ziel ist es dabei, die Möglichkeiten der Grundstücke in dieser Lage besser auszunutzen und durch ein gemeinsames Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler eine Neugestaltung und Attraktivierung dieses Teiles des Stadtzentrums zu erreichen. Das für die Realisierung der genannten grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument ist die Umlegung nach Baugesetzbuch. In der Umlegung werden die für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen."

In der Sitzung vom 16. Mai 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin u.a. unter Bezugnahme auf die genannte Stellungnahme der Bürgermeisterin, die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Einwendungen (u.a.) des Antragstellers und der Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 zurückzuweisen. Gleichzeitig beschloss der Rat den Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung.

In der gleichzeitig beschlossenen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 2135 I heißt es zur städtebaulichen Zielsetzung, der 1987/1988 aufgestellte bisherige Bebauungsplan Nr. 2135 habe über bestandsbezogene Festsetzungen hinaus vor allem Planungsaussagen zum Innenbereich des C6. geländes enthalten. 1998 sei seitens der Verwaltung die Rahmenplanung "Innenstadt C1. -H. " erstellt worden. Grundsätzliche Aussagen zum Stadtzentrum und damit zur C. enthielten das Leitbildkonzept der Rahmenplanung vom Juni 1998 und das Verkehrskonzept vom April 1999. Die dadurch beschlossene zukünftige Abgrenzung des Stadtzentrums teile das Plangebiet in west-östlicher Richtung, etwa entsprechend dem tatsächlichen Nutzungsverlauf (Kerngebiet im südlichen Teil, Mischgebiet im nördlichen Teil). Sodann heißt es in der Begründung, ein weiterer Kernpunkt des Konzeptes sei die Überplanung der großflächigen Stellplatzanlagen im Innenbereich der C. . In dem wiedergewonnenen Stadtraum sei für den westlichen Teil eine Platzanlage und für den östlichen Teil eine öffentliche Grünfläche vorgesehen. Die Änderungen gegenüber dem vorhergehenden Bebauungsplan Nr. 2135 lägen vor allem in der planungsrechtlichen Sicherung des neuen Sporthallenstandorts, der Herausnahme des Regenrückhaltebeckens, dem Ersatz der Tiefgarage durch oberirdische Stellplatzanlagen und der Konkretisierung eines Gebäudekomplexes im Bereich der rückwärtigen I.----straße .

Der Satzungsbeschluss wurde im Kölner Stadtanzeiger und in der Bergischen Landeszeitung jeweils am 29. Mai 2002 öffentlich bekannt gemacht. Die Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 - C. wurde am 27. Juni 2002 genehmigt und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht. Am 12. Oktober 2002 wurde der Bebauungsplan Nr. 2135 I erneut öffentlich bekannt gemacht. Die Ausfertigung des Bebauungsplans erfolgte am 28. Oktober 2002. Am 26. Mai 2004 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung er vorträgt, der Bebauungsplan überplane seine Grundstücke als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bzw. als überbaubare Grundstücksfläche innerhalb eines Kerngebietes. Um die Festsetzungen des Bebauungsplans zu realisieren, sei ein Abriss der Gebäude auf seinen Grundstücken erforderlich. Außerdem trägt der Antragsteller vor:

Seine Grundstücke seien zur Ermöglichung der rückwärtigen Erschließung der Nachbargrundstücke mit Wegerechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Nachbargrundstücke belastet. Es bestehe außerdem eine Grunddienstbarkeit betreffend die Duldung der verlegten Kanalrohrleitung bzw. eines Regenwasserkanals. Zugunsten seiner Grundstücke seien Wegerechte an den Nachbarparzellen 370 und 371 bestellt. Diese Teilflächen bildeten zusammen mit den Teilflächen seiner Grundstücke den Verbindungsweg von der I.----straße zu den rückwärtigen Grundstücksbereichen im Bereich des heutigen Strundebachkanals.

Hinsichtlich des Planes fehle es an der Bekanntmachungsanordnung, diese sei im Aufstellungsvorgang nicht enthalten; auch sei ungewiss, ob die im Parallelverfahren betriebene Änderung von Bebauungsplan und Flächennutzungsplan vor Bekanntmachung des Bebauungsplans abgeschlossen gewesen sei, verneinendenfalls fehle es an der erforderlichen Genehmigung.

Es fehle an der Rechtfertigung für die Beschränkung von Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO auf Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Hierfür seien gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO besondere städtebauliche Gründe erforderlich, die für Betriebsinhaberwohnungen weder genannt noch erkennbar seien. Ziffer 1.4. der textlichen Festsetzungen sei damit zumindest hinsichtlich der Beschränkung von Betriebsinhaberwohnungen unwirksam.

Unwirksam sei auch der in Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen vorgesehene Ausschluss von bestimmten Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben. Es sei zwar grundsätzlich möglich, diese Nutzungen auch in Kerngebieten auszuschließen. Dies dürfe aber nicht so flächendeckend erfolgen, dass für solche Nutzungen im eigentlichen Stadtzentrum kein Raum mehr sei. Der in der textlichen Festsetzung und in der Begründung zitierte Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 sehe genau das offenbar vor. Spätestens im Rahmen der Überplanung des Gebietes hätte für den Plangeber Veranlassung bestanden, sich mit der städtebaulichen Rechtfertigung dieses Ausschlusses noch einmal zu befassen. Dies gelte insbesondere, wenn im Plangebiet, wie etwa auf seinem Grundstück I.----straße 227, ein solcher Spielsalon tatsächlich vorhanden sei.

Die Festsetzung von Flächen für Versorgungsanlagen genüge nicht dem Bestimmtheitsgebot, wenn der Plangeber es ausreichen lasse, dass der genaue Standort im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen sei. Weil die Festsetzung einer solchen Versorgungsfläche einen Entschädigungsanspruch begründe und letztlich auch Gegenstand eines Enteignungsverfahrens sein könne, sei eine hinreichende Bestimmtheit zwingend erforderlich.

Die abwägungsrelevanten Interessen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. sachgerecht bewertet worden. Hinsichtlich der Eigentümer des Grundstücks C3.------- --straße 25 sei das darauf befindliche Gebäude als private Grünfläche überplant. Dies werde damit begründet, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan diese Fläche zwar als Kerngebiet, aber nicht als überbaubare Fläche dargestellt habe. Die Antragsgegnerin sei auf den im Verfahren geäußerten Einwand der Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25, das Wohnhaus werde auch weiterhin genutzt und zur Verbesserung der Hinterlanderschließung solle an der bestehenden Feuerwehrzufahrt für die Schule ein Geh- und Fahrrecht begründet werden, nicht eingegangen. Die offensichtliche Planungsabsicht, die hinteren Grundstücksflächen frei von Bebauung zu halten, sei auf Dauer nicht durchsetzbar, da nicht ansatzweise erkennbar sei, dass die Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 das Wohnhaus aufgeben wollten. Für den Plangeber sei die dauerhafte Nutzung in diesem Bereich erkennbar gewesen, dennoch habe er den Eigentümer auf den bloßen Bestandsschutz beschränkt, ohne sich Gedanken über eine Regelung nach § 1 Abs. 10 BauNVO zu machen. Der Umstand, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan eine Einschränkung der Bebaubarkeit enthalten habe, entbinde den Plangeber nicht davon, sich bei einer Planänderung mit den vorgetragenen Interessen des Grundstückseigentümers zu befassen und diese bei der Neuaufstellung des Plans in diesem Teilbereich zu gewichten. Dann sei aber kein Grund vorhanden, das Grundstück ungeachtet der existierenden Bebauung als Grünfläche zu überplanen.

Auch seine eigenen Eigentümerinteressen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. nicht sachgerecht abgewogen worden. Die Festsetzungen des Plans sähen eine nahezu vollständige Inanspruchnahme seines Grundstücks für die Verkehrsfläche bzw. das Gehrecht gr 2 vor. Nach Realisierung des Bebauungsplans verbleibe lediglich eine kleinere, zur I.----straße ausgerichtete Fläche des Gebäudes I.---- straße 229, im Übrigen werde dieses durch die Festsetzung des Gehrechts überlagert.

Planungsalternativen habe die Antragsgegnerin überhaupt nicht einbezogen.

Die Ausgangsbasis der Festsetzung des Gehrechts, wonach mit der Erstellung der Erschließungsanlage jahrelange Streitigkeiten der Anlieger einer Lösung zugeführt werden sollten, entbehre der tatsächlichen Grundlage. Streitigkeiten um das Wegerecht gebe es nicht, vielmehr setze sich die in der Örtlichkeit vorhandene private Wegefläche aus mehreren Privatgrundstücken zusammen, für die wechselseitig Grunddienstbarkeiten bestünden, um die hinteren Grundstücksflächen zu erreichen. Ebenso wie er ein Wegerecht an der Fläche besitze, die zum Grundstück der Volkshochschule gehöre, bestehe umgekehrt ein Wegerecht; gleiches gelte für andere Wegeanlieger.

Von Streitigkeiten sei ihm nur insoweit etwas bekannt, als die Antragsgegnerin für die Errichtung des Gebäudes der Volkshochschule auf dem Flurstück 371 offenbar Teile dieses Grundstückes bzw. Teile der angrenzenden Parzelle 370 lastenfrei veräußert habe. An dieser Lastenfreiheit fehle es aber, weil er, der Antragsteller, auf die Ausnutzung des zu seinen Gunsten eingetragenen Geh- und Fahrrechts angewiesen sei. Er könne nur vermuten, dass der Käufer des Grundstücks aus diesem Grunde Schadensersatzansprüche geltend mache oder einen Teil des Kaufpreises einbehalten habe. Es handele sich dabei jedenfalls um eine privatrechtliche Angelegenheit der Antragsgegnerin, die nicht mit den Festsetzungen des angefochtenen Bebauungsplans zu seinen Lasten gelöst werden dürfe.

Die Ausweisung der Verkehrsfläche von 10 m bis zu 15 m sei aus städtebaulichen Gründen nicht erforderlich; dies gelte um so mehr, als noch zusätzlich ein 2,5 m breites Gehrecht vorgesehen sei. Die heute in der Örtlichkeit vorhandene Fläche sei vielmehr vollkommen ausreichend, um die mit diesem Weg verbundenen Funktionen zu erfüllen. Insbesondere für den Anlieferverkehr wäre es vollkommen ausreichend gewesen, diesen über die ohnehin vorhandene rückwärtige Erschließung von der P. Straße aus entweder zu verlängern oder die dort vorgesehene Verkehrsfläche von 7 m für ausreichend zu erachten. Keinesfalls sei es aber erforderlich gewesen, diese Wegefläche noch zu erweitern, insbesondere habe es keiner derartig breiten Fußgängerverbindung zur Erschließung des VHS- Gebäudes bedurft, denn dieses Gebäude sei bereits errichtet und verfüge bereits über eine ausreichende Erschließung, weil ja sonst eine Baugenehmigung nicht erteilt worden wäre.

Die Aufweitung der Verkehrsfläche könne auch nicht mit der vorgesehenen Trasse zur Öffnung der Strunde begründet werden. Denn zum einen handele es sich nur um eine Planungsabsicht; die hierfür erforderlichen Flächen seien im Plan lediglich hinweislich enthalten. Zum zweiten könne es zwar sein, dass ökologische Gründe für die Aufweitung des Baches im Bereich der öffentlichen Grünfläche sprächen, doch sei die hierfür vorgesehene Fläche 2,5 m breit; dies stelle keine Bachnaturierung dar, sondern lediglich die Öffnung eines verrohrten und zukünftig kanalisierten Baches. Eine besondere ökologische Funktion sei hiermit nicht verbunden. Im Rahmen der Abwägung sei nicht geprüft worden, ob auf die Offenlegung des Baches in diesem Bereich zugunsten der Erhaltung der Privatnützigkeit der angrenzenden Grundstücke habe verzichtet werden können.

Bei einer den verkehrlichen Gegebenheiten angepassten und zurückhaltenderen Verkehrswegeplanung hätte der auf seinen Grundstücken vorhandene Gebäudebestand erhalten oder nur in kleineren Teilbereichen beschnitten werden müssen, während die jetzige Planung zum vollständigen Verlust der Gebäudesubstanz führe. Seine Grundstücke lägen heute an der Hauptverkehrsstraße. Selbst bei Wiederzuteilung von Grundstücken im Umlegungsverfahren fiele dieser Lagevorteil weg. Auch die heute im Gebäude I.---- straße 227 ausgeübte Nutzung eines Spielsalons wäre nach den Festsetzungen des Bebauungsplans an anderer Stelle nicht mehr möglich. Diese Gesichtspunkte habe die Antragsgegnerin nicht gesehen, sondern seine Eigentümerinteressen einfach in das Umlegungsverfahren verlagert. Berücksichtige man ferner, dass die Antragsgegnerin bei der Festsetzung von Verkehrsflächen die örtlichen Gegebenheiten stets berücksichtigt habe, aber nicht einmal in Erwägung gezogen habe, das Grundstück der Volkshochschule zur Verbreiterung der Zufahrtsmöglichkeit ebenfalls in Anspruch zu nehmen, so werde deutlich, dass die Verkehrsflächenplanung der Antragsgegnerin letztlich die bloße Umsetzung der mit einem Zirkel gezogenen rückwärtigen Bebauungsplanung ohne Rücksicht auf seine Grundstücke darstelle. Ohne weiteres wären städtebauliche Lösungen denkbar gewesen, die zumindest einen Erhalt der vorderen Gebäude auf den Grundstücken I.----straße 227 und 229 ermöglicht hätten, ohne das städtebauliche Ziel der Neugestaltung der hinteren Grundstücksflächen in Frage zu stellen.

Im derzeit laufenden Umlegungsverfahren sähen sich die betroffenen Grundstückseigentümer wegen der hohen Folgekosten veranlasst, ihre Grundstücke an einen privaten Investor zu veräußern, der sich auf diese Weise nach und nach die Grundstücke verschaffe. Im Umlegungsverfahren sei für den Bau der Tiefgarage die Bildung einer "Tiefgaragen-GbR" vorgesehen, die sich aus den Grundstückseigentümern zusammensetze. Nach den im Umlegungsverfahren vorgegebenen Regelungen reiche es aus, wenn mindestens zwei Eigentümer, welche Flächen für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung stellen, den Bau der Tiefgarage beantragen; bereits dann seien alle anderen Eigentümer verpflichtet, ihren Kostenanteil für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung zu stellen. Auch um von diesen Folgekosten der Planung der Antragsgegnerin verschont zu bleiben, würden möglicherweise Eigentümer ihre hinteren Grundstücksflächen an den privaten Investor verkaufen. Daher könne nicht von dem von der Antragsgegnerin so bezeichneten gemeinsamen Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler zur Neugestaltung und Attraktivierung dieses Teils des Stadtzentrums gesprochen werden; vielmehr sei die Planung von vornherein so angelegt, dass nur ein privater Großinvestor die Baumaßnahmen realisieren könne.

Die planungsrechtliche Inanspruchnahme seiner Grundstücke sei daher unverhältnismäßig und abwägungsfehlerhaft, was die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 2135 I zumindest im Bereich der I.----straße 223 bis P. Straße 17 zur Folge habe.

Der Antragsteller beantragt,

den Bebauungsplan der Stadt C1. H. Nr. 2135 - C. - 1. Änderung für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt im Wesentlichen vor:

Ein Verstoß gegen § 8 Abs. 3 BauGB liege nicht vor. Zwar sei der Bebauungsplan irrtümlich bereits vor der Genehmigung und Bekanntmachung des Flächennutzungsplans bekannt gemacht worden, nachdem dieser Fehler aber erkannt worden sei, sei am 12. Oktober 2002 eine erneute Bekanntmachung erfolgt.

Der Bebauungsplan Nr. 2135 I leide auch nicht an materiellen Mängeln.

Die Festsetzung, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei aus speziellen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. Wohnungen im Erdgeschoss eines Gebäudes würden nämlich dem Charakter eines Kerngebietes, welches die Schaffung eines Geschäftszentrums ermöglichen solle, widersprechen, weil sie geeignet seien, den Zusammenhang einer Einkaufsstraße zu unterbrechen und den Kundenstrom abreißen zu lassen. Die Regelung, dass auch sonstige Wohnungen nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO gerechtfertigt; die Zulassung von Wohnungen diene dazu, das Stadtzentrum auch außerhalb der Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten.

Der Ausschluss von Spielhallen im Kerngebiet in Ziffer 1.5. der textlichen Festsetzungen könne schon deshalb nicht von dem Antragsteller angegriffen werden, weil bei Feststellung der Unwirksamkeit dieser Regelung die Regelung der Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten vom 20. Dezember 1984 eingriffe, die die gleiche Regelung enthalte. Der durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I festgesetzte Ausschluss von (u.a.) Spielhallen sei aber auch in der Sache gerechtfertigt. Ziel sei es, das Kerngebiet als Stadtzentrum zu erhalten, die durch die Zulassung von Wohnungen geförderte Wohnfunktion nicht zu stören und eine Verdrängung von Betrieben mit qualifiziertem Warenangebot zu verhindern.

Der Bebauungsplan habe in Ziffer 4 seiner textlichen Festsetzungen nicht eine verbindliche Festsetzung zur Versorgungsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB treffen wollen, sondern es handele sich insoweit um einen Hinweis darauf, dass innerhalb des Kerngebietes eine Transformatorenstation untergebracht werden müsse; eine derartige Station sei derzeit auch vorhanden und müsse von den Grundstückseigentümern geduldet werden.

Gegenüber den Eigentümern des Grundstücks C3.---------straße 25 sei das Abwägungsgebot ebenfalls nicht verletzt worden. Durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I werde diesen Grundstückseigentümern kein Baurecht genommen, da ihr Grundstück bisher außerhalb der festgesetzten Baugrenzen gelegen habe. Die Festsetzung als private Grünfläche entspreche seiner Belegenheit als "Hinterland" und ergänze die öffentliche Grünfläche im Sinne einer optischen Fortsetzung; eine Bebauung in zweiter Reihe solle gerade nicht zugelassen werden. Den Grundstückseigentümern sei es mit ihren Einwendungen im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans vorrangig um die Erschließung ihres Grundstücks gegangen, die aber auch nach den Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans erhalten bleibe.

Auch gegenüber dem Antragsteller sei das Abwägungsgebot nicht verletzt worden. Es sei durchaus erkannt worden, dass mit der Realisierung des Bebauungsplans in das Grundeigentum des Antragstellers eingegriffen werde, doch habe sie mit den für die Planung sprechenden öffentlichen Belangen seine Interessen wegwiegen können. Ziel der Planung sei u.a. die Schaffung eines Gebäudekomplexes mit attraktiven Fassaden auf allen Seiten, was eine ausreichend dimensionierte Erschließung voraussetze. Durch die Gestaltung des ausgewiesenen Fußgängerbereichs solle der Innenraum der C. für den fußläufigen Verkehr als Aufenthaltsbereich zur Verfügung stehen. Bei der im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsfläche handele es sich um die künftige Hauptwegeverbindung zwischen der schon bestehenden Fußgängerzone im Bereich der I.----straße und dem geplanten C5. park. Die Verkehrsfläche müsse entsprechend breit und einladend gestaltet werden, um ihre Funktion als Hauptfußgängerachse von der Fußgängerzone über den C5. park bis zum Rosengarten zu erfüllen. Die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung sei auch nicht überdimensioniert. Hinzu komme, dass der angegriffene Bebauungsplan die Möglichkeit schaffen solle, die bisher verrohrte Strunde wieder zu öffnen und sie als offenen Bachlauf in Erscheinung treten zu lassen. Die hierzu vorzuhaltende Fläche von 2,5 m sei in dem Plan dargestellt, daneben verbleibe für den Fußgänger- und Anlieferungsverkehr noch eine Fläche von 5 m, zu der die Breite der Flächen unter den Arkaden von 2,5 m hinzu trete; damit könne von einer Überdimensionierung keine Rede sein.

Die von der I.----straße abzweigende Verkehrsfläche diene ferner u.a. dazu, die innerhalb des Kerngebietes gelegenen Gebäude auch von ihrer der I.----straße abgewandten Seite aus zu erschließen und eine Verbindung zu der im angegriffenen Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche zu schaffen. Hinter dieses städtebauliche Ziel würden bisherige Streitigkeiten um die Zugänglichkeit einzelner im rückwärtigen Bereich gelegener Grundstücke zurücktreten. Es sei allerdings ein wichtiger Nebeneffekt der Planung, dass die bisher bestehende Erschließungsproblematik mit der Realisierung des Bebauungsplans Nr. 2135 I gelöst werde.

Angesichts dieser städtebaulichen Ziele müssten die Grundstücke des Antragstellers in Anspruch genommen werden. Wegen der örtlichen Gegebenheiten sei es nicht möglich, im Bereich zwischen den VHS-Gebäuden und den Grundstücken des Antragstellers den Beginn einer attraktiven Fußgängerzone zu schaffen, ohne in den Gebäudebestand des Antragstellers einzugreifen. Denn mit einem schmalen Durchgang seien die mit den angegriffenen Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge und Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g g r ü n d e :

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

Der Antragsteller ist antragsbefugt i.S.d. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44.

Diese Voraussetzungen sind erfüllt, denn der Antragsteller ist Eigentümer der im Plangebiet liegenden Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (u.a. I.----straße 227 und 229); diese werden durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans überplant, und die darauf befindlichen Gebäude müssen bei Realisierung der Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans (weitgehend) abgerissen werden.

Der Normenkontrollantrag ist begründet.

Der Bebauungsplan ist bereits formell fehlerhaft.

Der Bebauungsplan ist nicht ordnungsgemäß ausgefertigt. Durch die Ausfertigung des als Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen Bebauungsplans soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des Plans mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt, wobei das Bundesrecht ungeregelt lässt, welche Anforderungen an eine solche Ausfertigung zu stellen sind.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 27. Januar 1999 - 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29 und vom 9. Mai 1996 - 4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41.

Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung des Senats geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung von Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, wenn eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als Vorsitzender des Rates (als zuständigen Beschlussorgans der Gemeinde) zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung beschlossen hat.

Vgl. z.B. Senatsurteil vom 17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE -, BRS 58 Nr. 30.

Nach diesen Grundsätzen liegt eine ordnungsgemäße Ausfertigung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nicht vor. Dieser ist nämlich am 12. Oktober 2002 öffentlich bekannt gemacht worden, die Ausfertigung datiert aber erst vom 28. Oktober 2002.

Ob der Bebauungsplan Nr. 2135 I den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt, weil er für das Grundstück C3.---------straße 25 eine private Grünfläche festsetzt, obwohl der Flächennutzungsplan sowohl in seiner alten und als auch in seiner geänderten Fassung eine gemischte Baufläche darstellt, kann offenbleiben. Denn selbst wenn der Bebauungsplan insoweit mit dem Entwicklungsgebot nicht vereinbar sein sollte, wäre ein solcher Verstoß gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, da nicht erkennbar ist, dass ein solcher (kleinräumiger) Verstoß die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin oder auch nur im weiteren Umfeld des Bebauungsplans beeinträchtigt hat.

Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 - 4 CN 6.98 -, BRS 62 Nr. 48.

Dass im Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung des Bebauungsplans (29. Mai 2002) die Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 noch nicht vorlag (vgl. § 6 Abs. 1 BauGB), sondern diese erst am 27. Juni 2002 erfolgte und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht wurde und damit gegen die Bestimmungen der §§ 8 Abs. 3, 10 Abs. 2 BauGB verstoßen worden sein könnte, führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans. Gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist es für die Rechtswirksamkeit eine Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan nach § 8 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB unbeachtlich, wenn im Parallelverfahren gegen § 8 Abs. 3 BauGB verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

Der Bebauungsplan leidet auch an materiellen Fehlern.

Allerdings war die Aufstellung des Bebauungsplan für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich, § 1 Abs. 3 BauGB, weil sie nach der planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden kann. § 1 Abs. 3 BauGB setzt voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich ein Planungsfreiraum eingeräumt wird. Das Planungsermessen umfasst neben dem "Wie" auch das "Ob" und "Wann" planerischer Gestaltung, es bedeutet Entschließungs- und Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Gemeinde überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt; maßgebend sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1 m.w.N.

Erforderlich in diesem Sinne kann auch eine bauplanerische Regelung sein, die es der Gemeinde im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen soll, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden kann. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1999 - 4 BN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2.

Die Antragsgegnerin verfolgt mit dem Plan im Ansatz legitime bauplanungsrechtliche Ziele, nämlich im Wesentlichen, das östliche Stadtzentrum von C1. H. zu attraktivieren (§ 1 Abs. 5 Nr. 4 BauGB a.F.). In der in der Planbegründung mehrfach (z.B. auf S. 2 und S. 4 bis 7) in Bezug genommenen "Rahmenplanung Innenstadt", ist das planerische Konzept gerade für den Bereich "C. " dargestellt. Danach sollen mit einer attraktiven Gestaltung der Freiflächen im Osten und einer Platzgestaltung im Westen als vielfältig nutzbare öffentliche Räume für Besucher der Innenstadt neue Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden. Der geplante "C5. park" soll den Grünzug des Strundetals in die Innenstadt hinein fortsetzen. Ein wichtiges Element soll die Offenlegung der Strunde in naturnaher Ausgestaltung sein. Diese Planung ist im Laufe des Planverfahrens - abgesehen davon, dass der Rosengarten infolge seiner Aufnahme in die Denkmalliste im September 2001 nicht mehr zur Bebauung vorgesehen ist - im Kern erhalten geblieben.

Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sind nicht alle von hinreichenden Rechtsgrundlagen gedeckt.

Die Einräumung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit findet ihre Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Nach dieser Bestimmung können festgesetzt werden mit (u.a.) Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen. Dabei kann auch insbesondere die höhenmäßige Ausdehnung festgesetzt werden.

Vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand: 15. April 2005, § 9 Rz. 165.

Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB begründet nicht schon die darin genannten Gehrechte; diese sind vielmehr - sofern sie nicht ohnehin schon existieren - nach Privatrecht zu begründen. Die Festsetzung bewirkt aber, dass Vorhaben unzulässig sind, die den Festsetzungen widersprechen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4 sowie Söfker, a.a.O., § 9 BauGB, Rz. 170

Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung von Gehrechten für die Allgemeinheit (gr 1, gr 2 und gr 3) - ungeachtet der Frage der ordnungsgemäßen Abwägung, auf die noch einzugehen sein wird - aus städtebaulichen Gründen (vgl. § 9 Abs. 1 BauGB) rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für das gr 2, das über die Grundstücke des Antragstellers führt. Damit soll der Anschluss von der Innenstadt zum inneren C6. gelände attraktiv gestaltet werden. Dass dabei eine lichte Höhe von mind. 3 m festgesetzt wird, ist durch § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB abgedeckt. Dass lediglich ein Mindestmaß der lichten Höhe angegeben wird, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Gerade bei Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird aus den dargelegten Gründen das Recht nicht durch den Bebauungsplan, sondern (regelmäßig) durch privatrechtliche Vereinbarungen begründet, die den Umfang im Einzelnen bestimmen. Es kann deshalb noch nicht in allen Details im Bebauungsplan festgesetzt werden, denn dieser hat insoweit nicht die Aufgabe, dem Vollzug seiner Festsetzungen in allen Einzelheiten vorzugreifen oder diesen bis in alle Einzelheiten zu binden.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4.

Vor diesem Hintergrund kann auch Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen, wonach sich u.a. das zeichnerisch festgesetzte gr 2 um die Fläche erweitert, um welche die anschließenden Gebäude im Erdgeschoss hinter die Baugrenze zurücktreten, als gerechtfertigt angesehen werden. Ausweislich der Planbegründung (dort S. 11) soll der an den Bereich des neuen Gebäudekomplexes sich anschließende Fußgängerbereich eine Aufweitung in Arkadenform erfahren. Vor diesem Hintergrund ist die Erweiterung des gr 2 im Erdgeschoss um die Fläche, um die daran liegende Gebäude zurücktreten, aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt.

Die textliche Festsetzung Nr. 4 der Flächen für Versorgungsanlagen im Bereich des Kerngebiets zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche ist nicht von der - als Rechtsgrundlage allein in Betracht kommenden - Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB gedeckt.

Hierbei sollte es sich nach der Vorstellung des Rates der Antragsgegnerin im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses um eine verbindliche Regelung und - entgegen dem Vortrag der Antragsgegnerin - nicht nur um eine quasi hinweisliche Kenntlichmachung handeln. Dafür, dass eine Festsetzung beabsichtigt war, spricht insbesondere, dass Nr. 4 im Textteil des Bebauungsplans ausdrücklich den "Festsetzungen" und gerade nicht den - dort und auch im Plan ausdrücklich aufgeführten - Hinweisen oder hinweislichen Kennzeichnungen zugeordnet ist. Auch ist die für die Festsetzung einer Versorgungsfläche in Betracht kommende Ermächtigungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) in der diesbezüglichen textlichen Festsetzung ausdrücklich benannt. Bei der Festsetzung einer Versorgungsfläche ist deren konkreter Zweck anzugeben, auch wenn ein konkret Begünstigter (Versorgungsunternehmen, Versorgungsträger) nicht konkret benannt zu werden braucht.

Vgl. Gierke in Kohlhammer-Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung, Stand: Februar 2004, § 9 Rz. 241.

Vorliegend ist bereits fraglich, ob der Zweck der Nr. 4 der textlichen Festsetzungen, nämlich eine Fläche für Versorgungsanlagen festzusetzen, fehlgeschlagen ist. In dem Bebauungsplan Nr. 2135 I findet sich nämlich für den betroffenen Bereich - anders als für andere Transformatorenstationen im Plangebiet - keine Fläche für die Versorgung, die farblich gelb zu kennzeichnen gewesen wäre; es ist lediglich die mit der Festsetzung einer Versorgungsfläche verfolgbare Zweckbestimmung ("Elektrizität") angegeben (vgl. auch Nr. 7 der Planzeichenverordnung). Ob das Fehlen der in Nr. 4 der textlichen Festsetzungen vorausgesetzten Flächen für Versorgungsanlagen allein durch die Festsetzung einer Zweckbestimmung ersetzt werden kann, kann offenbleiben, da auch bei Bejahung dieser Frage die Festsetzung Nr. 4 unwirksam ist. Diese Festsetzung ist nämlich nicht hinreichend bestimmt. Einer Norm fehlt zwar nicht deshalb die rechtsstaatlich gebotene Bestimmtheit oder Klarheit, weil sie der Auslegung bedarf. Die Interpretation der Norm ist dabei nicht durch den formalen Wortlaut der Norm begrenzt; ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Gesetzgebers, allerdings nur, sofern er wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext seinen Niederschlag gefunden hat.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57.

Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung insgesamt nicht hinreichend bestimmt. Ihr lässt sich nämlich nicht in der rechtlich erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, wo sich der Standort der Versorgungsanlage befinden soll. In der Planbegründung (dort S. 9/10) ist zwar davon die Rede, die heute in der - noch abzureißenden Turnhalle - befindliche Transformatorenstation sei im Rahmen der Baumaßnahme zum Gebäudekomplex am Park beizubehalten bzw. im Einvernehmen mit dem zuständigen Energieunternehmen innerhalb des betreffenden Baugebietes (MK) zu verlagern bzw. neu zu errichten. Um einen flexiblen Spielraum bezüglich der Unterbringung der Trafo-Station zu gewährleisten, werde im Bebauungsplan auf die Festsetzung eines bestimmten Standortes bzw. einer Versorgungsfläche verzichtet. Die Unterbringung einer entsprechenden Versorgungseinrichtung werde im Bebauungsplan durch Einschrieb des Planzeichens Elektrizität sowie durch die textliche Festsetzung planungsrechtlich gesichert. Damit lässt sich nicht in der gebotenen eindeutigen Weise der Standort der Versorgungsanlage bestimmen. Zwar gibt es in dem Kerngebiet zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche innerhalb des Bebauungsplans nur eine Transformatorenstation. Es ist aber rechtlich zu beanstanden, dass ihr Standort innerhalb des genannten Kerngebiets nicht eindeutig festgelegt ist. Diesem Umstand kommt hier vor allem deshalb besondere Bedeutung zu, weil die zur Zeit in dem beschriebenen Bereich befindliche Transformatorenstation ausweislich eines in den Aufstellungsvorgängen befindlichen Schreibens der Bergischen Licht-, Kraft- und Wasserwerke (BELKAW) vom 30. Oktober 2001 eine Größe von immerhin 45 qm hat und es sich damit um die deutlich größte innerhalb des gesamten Plangebiets handelt, die einen Umkreis von ca. 100 bis 200 m zu versorgen hat. Der Standort, an dem sie - nach dem offenbar geplanten Abriss der Turnhalle, in der sie sich zur Zeit befindet - errichtet werden soll, ist mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 aber nicht hinreichend konkret umschrieben. Insbesondere ist nicht sicher, dass sie auf dem Flurstück 130, auf dem sich die genannte Turnhalle befindet und das offenbar im Eigentum der Antragsgegnerin steht, neu errichtet wird. Entsprechende Anhaltspunkte können der Planbegründung und auch den zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen nicht eindeutig entnommen werden. Damit bleibt unklar, welcher der Eigentümer von Grundstücken in dem betroffenen Kerngebiet die Errichtung der Transformatorenstation hinzunehmen haben wird. Einer eindeutigen Bestimmung des Standorts hätte es auch deshalb bedurft, weil gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB Entschädigungsansprüche begründet werden, wenn es infolge der Festsetzung oder Durchführung deshalb, weil Vorhaben gemäß § 32 BauGB nicht ausgeführt werden dürfen, zu Nutzungsbeschränkungen für das betroffene Grundstück kommt. Bereits die Festsetzung von Versorgungsflächen - und nicht erst ihre Durchführung bzw. Realisierung - vermag die Entschädigungsansprüche auszulösen, wie sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmungen ergibt. Bei dieser Sach- und Rechtslage konnte die Antragsgegnerin nicht - auch nicht unter dem Aspekt planerischer Zurückhaltung - von einer exakten räumlich-örtlichen Bestimmung des Standorts absehen.

Die Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich - ist aus städtebaulichen Gründen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB erfolgt. Nach dieser Bestimmung können insbesondere Fußgängerbereiche festgesetzt werden. Angesichts der oben dargelegten städtebaulichen Konzeption ist es - soweit es die Festsetzung als solche betrifft - zur Verwirklichung der "Rahmenplanung Innenstadt" angemessen und sachdienlich, den Fußgängerbereich hier festzusetzen, und zwar auch in der vorgesehenen Breite von - die offenzulegende Fläche der Strunde mitgerechnet - 10 bis 15 m.

Die vom Antragsteller monierte Festsetzung "private Grünfläche" auf dem Grundstück C3.---------straße 25 kann auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB gestützt werden. Die Festsetzung "private Grünfläche", die die Bebaubarkeit der davon erfassten Fläche mit solchen baulichen Anlagen ausschließt, die mit dem Zweck der Festsetzung nicht vereinbar sind,

vgl. BayVGH, Urteil vom 22. November 1985 - 23 B 83 A.2659, BayVBl 1986, S. 756,

kann gerechtfertigt sein, wenn sie der Verwirklichung eines hinreichend tragfähigen städtebaulichen Konzepts dient.

Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47/03 -, JURIS-Dokumentation [insoweit in BRS 66 Nr. 65 nicht abgedruckt].

Vor diesem Hintergrund ist die Festsetzung vorliegend aus städtebaulichen Gründen getroffen worden. In der Begründung zum Bebauungsplan (dort S. 10/11) wird auf den parkartigen Zuschnitt des zu diesem Grundstück gehörenden Privatgartens sowie darauf hingewiesen, dass diese Fläche die öffentliche Grünfläche im Innenbereich ergänze und deren Fortsetzung bilde. Ferner wird ausgeführt, dass der nunmehr als private Grünfläche ausgewiesene Bereich bislang ohnehin in einem nicht überbaubaren Bereich eines Mischgebiets gelegen habe und daher mit der Einordnung als private Grünfläche Baurechte nicht genommen würden. Diese Vorstellung der Antragsgegnerin erscheint angesichts der Ausdehnung der festgesetzten privaten Grünfläche (insgesamt 45 X 100 m) und ihres unmittelbaren Anschlusses an die öffentliche Grünfläche plausibel. Auch wenn aus den den o.g. Gründen die Festsetzung einer privaten Grünfläche im hier betroffenen Bereich von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, ist sie - soweit es das Erfordernis der "städtebaulichen Gründe" i.S.d. § 9 Abs. 1 BauGB betrifft - gerechtfertigt.

Die textliche Festsetzung Nr. 1.4 des Bebauungsplans ist ebenfalls von einer hinreichenden Ermächtigungsgrundlage gedeckt. Gemäß 1.4. der textlichen Festsetzungen sind im Kerngebiet MK Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Nr. 7 BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig.

Dieser Regelung fehlt nicht die hinreichende Bestimmtheit. Einer Rechtsvorschrift fehlt nicht die rechtsstaatlich gebotene hinreichende Bestimmtheit, wenn der Norminhalt durch die anerkannten Auslegungsmethoden hinreichend ermittelt werden kann. Im Rahmen der Auslegung kommt dabei der Planbegründung besonderes Gewicht zu.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57 m.w.N.

Allein nach dem Wortlaut ist nicht völlig eindeutig, ob nur Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6 bzw. 7 BauNVO ab dem ersten Obergeschoss zulässig sein sollen oder aber ob derartige Wohnungen nur ab dem ersten Obergeschoss zulässig und deshalb im Erdgeschoss unzulässig sein sollen. Im Hinblick darauf, dass die Planbegründung (dort S. 6 unten) davon spricht, trotz der vorhandenen Lärmbelastung würden im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur und die angestrebte Nutzungs- und Funktionsmischung Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss "weiterhin zugelassen", ergibt sich aber klar, dass die Vorschrift in der zuletzt genannten Auslegung zu verstehen ist .

Als Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung hinsichtlich der Zulässigkeit von z.B. Betriebsinhaberwohnungen erst ab dem 1. Obergeschoss (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO) kommt § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO in Betracht. Danach kann in Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind (Nr. 1). Besondere städtebauliche Gründe sind solche Gründe, die für das Gebiet, in dem die Festsetzung gelten soll, eine Gliederung von Nutzungsarten gerade nach Geschossen und damit ein in bestimmter Weise geordnetes Vorhandensein von Nutzungen auch verschiedener Art jeweils auf den einzelnen Grundstücken rechtfertigen können. Es muss sich um ein städtebauliches Ziel handeln, das spezifisch eine bestimmte Verteilung und/oder Mischung von Nutzungsarten auf jedem der davon betroffenen Grundstücke im Auge hat und deshalb nach der konkreten örtlichen Planungssituation durch das Instrument der vertikalen Gliederung verwirklicht werden soll. Damit wird ein städtebaulicher Grund erforderlich, der gerade auf die vertikale Gliederung zielt, also die Nutzungsverteilung auf den einzelnen Grundstücken im jeweiligen Baugebiet in den Blick nimmt, etwa um in einem bestimmten Gebiet gewachsene Strukturen zu erhalten und fortzuentwickeln oder der Verödung eines Stadtbereichs entgegenzuwirken. Dagegen ist die planerische Absicht, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung in einem bestimmten Gebiet zu sichern, für sich allein nicht geeignet, eine differenzierende Festsetzung nach § 1 Abs. 7 BauNVO zu tragen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 1991 - 4 NB 35.89 -, BRS 52 Nr. 9 sowie Urteil des Senats vom 7. September 2001 - 7a D 133/99.NE, S. 16 f. des amtlichem Umdrucks.

Nach diesen Grundsätzen sind besondere städtebauliche Gründe für den Ausschluss von Betriebsinhaberwohnungen gegeben. In der Planbegründung heisst es hierzu (dort S. 6 unten), trotz der verkehrsbedingten Vorbelastung auf Grund des Straßenverkehrs würden Wohnungen im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur und das städtebauliche Ziel einer Nutzungs- bzw. Funktionsmischung ab dem 1. Obergeschoss weiterhin zugelassen. Nicht zuletzt dienten Wohnnutzungen in innerstädtischen Lagen dem städtebaulichen Ziel, das Stadtzentrum auch außerhalb der Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten. Diese Begründung rechtfertigt nicht die Annahme, die planerische Absicht habe vorliegend allein darin bestanden, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung dauerhaft zu sichern. Die städtebauliche Rechtfertigung dafür, Betriebsinhaberwohnungen nur im 1. Obergeschoss zuzulassen und damit im Erdgeschoss auszuschließen, ergibt sich vorliegend aus der Anlehnung an die vorhandene Nutzungsstruktur. Diese Nutzungsstruktur soll nach dem planerischen Konzept beibehalten werden. Denn der Erdgeschossbereich soll Geschäften, Gastronomiebetrieben usw. vorbehalten sein. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass im Plangebiet ein Bedarf an Betriebsinhaberwohnungen gerade im Erdgeschoss besteht, sind nicht konkret erkennbar. Die in Nr. 1.4 der textlichen Festsetzungen für "sonstige Wohnungen" (§ 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) getroffene Regelung ist ebenfalls von einer hinreichenden Rechtsgrundlage gedeckt. Dabei mag offenbleiben, ob die Festsetzung, (nur) ab dem 1. Obergeschoss seien sonstige Wohnungen zulässig, ihre Ermächtigungsgrundlage (als lex specialis) in § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO findet oder ob es insoweit des Rückgriffs auf § 1 Abs. 7 BauNVO (und damit des Vorliegens besonderer städtebaulicher Gründe) bedarf.

Vgl. zu diesem Problemkreis Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage 2003, § 7 Rz. 26 und Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Auflage 2002, § 7 Rz.12.2, beide m.w.N. pro et contra; vgl. auch Urteil des Senats vom 18. März 2004 - 7a D 52/03.NE -, NWVBl 2004, S. 384 ff.

Es liegen nämlich aus den in der Planbegründung genannten Gründen jedenfalls auch besondere städtebauliche Gründe i.S.d. § 1 Abs. 7 BauNVO vor. Dass die Erdgeschosse - insbesondere etwa im Bereich der I.----straße als Einkaufsstraße - gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben sollen, leuchtet aus den oben dargelegten Gründen ohne weiteres ein; eine solche Regelung war im Übrigen bereits Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 2135 (dort Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen). Insoweit ist mit der Planbegründung davon auszugehen, dass die "sonstige Wohnnutzung" zur Durchmischung der Nutzungsarten beitragen können wird, zumal der Bebauungsplan Nr. 2135 I - wie oben dargelegt - keine zwingende Wohnnutzung ab dem 1. Obergeschoss vorschreibt. Er lässt vielmehr Wohnnutzung zu, ohne andere kerngebietstypische Nutzungen auszuschließen.

Die Festsetzung in 1.5.1. der textlichen Festsetzungen ist rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere, soweit danach "entsprechend der Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984" im Kerngebiet u.a. nicht zulässig sind Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder Unterhaltungsgeräten ist.

Der Bebauungsplan trifft in Nr. 1.5.1 insoweit eine eigenständige Regelung zum Ausschluss der genannten Vergnügungsstätten. Er übernimmt mit der expliziten Bezugnahme auf die genannte Satzung vom 20. Dezember 1984 - die als einfacher Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB/bzw. §§ 30, 34 Abs. 1 BBauG a.F. einzuordnen sein wird - diese nicht nur etwa "nachrichtlich" oder "deklaratorisch" - mit der Konsequenz, dass dann etwa im vorliegenden Verfahren der Wirksamkeit dieser als "Textbebauungsplan" bezeichneten Satzung nachzugehen wäre.

Vgl. hierzu etwa OVG NRW, Urteil vom 21. August 1997 - 11a D 156/93.A -; vgl. zur Unwirksamkeit eines "Textbebauungplans" auch VGH BW, Urteil vom 16. Dezember 1991 - 8 S 14/89 -, JURIS-Dokumentation.

Der Plangeber des vorliegend angegriffenen Planes wollte mit 1.5.1 der textlichen Festsetzungen eine eigenständige, im Angesicht der "1. Änderung" erneute Bestimmung zum Ausschluss u.a. von Vergnügungsstätten treffen. Dies ergibt sich aus der Planbegründung. Dort heißt es auf S. 6 unten, das Plangebiet sei überlagert von der genannten städtischen Satzung vom 20. Dezember 1984; die Absicht des Rates bezüglich des Ausschlusses dieser Nutzungen bleibe aufrechterhalten. Da der vorliegende Bebauungsplan den Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 aufhebe, erfolge eine "Übernahme" der seinerzeit getroffenen Zulässigkeitsregelung. Daraus ergibt sich nicht etwa, dass der Rat die Regelungen der genannten Satzung lediglich "fortschreiben" wollte. Vielmehr wollte er zur Umsetzung des Bebauungsplans Nr.2135 I, der der Umsetzung der städtischen Rahmenplanung aus Juni 1998 dienen sollte, eine eigenständige neue Regelung der Unzulässigkeit von bestimmten Vergnügungsstätten treffen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 im Jahre 1987/ 1988 und erst recht unter Geltung des [noch vor Erlass der Satzung vom 20. Dezember 1984 geltenden] vorherigen Bebauungsplans Nr. 28/1 Teil 1 war nämlich das jetzige Konzept auf Grund der Rahmenplanung aus 1998 gar nicht absehbar. Der Plangeber wollte nunmehr (erstmals) in einem qualifizierten Plan angesichts der nunmehr gegebenen städtebaulichen Situation zur Umsetzung des Konzepts, den Bereich C. insbesondere zwischen I.----straße und dem "Innenbereich" des das Plangebiet bildenden Straßengevierts zu attraktivieren und dort Aufenthaltsqualitäten zu schaffen, eine eigenständige Regelung treffen. Ist damit die Satzung vom 20. Dezember 1984 nicht Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans geworden, bedarf es auch keiner Überprüfung ihrer Wirksamkeit.

Der Ausschluss von Spielhallen in Nr. 1.5.1 der textlichen Festsetzungen ist auf der Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO möglich, wenn es besondere städtebauliche Gründe, d.h. spezielle städtebauliche Gründe gerade für diese Differenzierung gibt.

100

Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 77.84 -, BRS 47 Nr. 58 und Beschluss vom 21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42.

101

Solche besonderen städtebaulichen Gründe können z.B. vorliegen, wenn Spielhallen oder sonstige Vergnügungsstätten einen "trading-down-Effekt" bewirken.

102

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 1992 - 4 B 182.91 -, a.a.O.

103

Derartige Gründe sind hier zu bejahen. Ausweislich der auf S. 3 f. der Begründung erläuterten städtebaulichen Konzeption dient der Bebauungsplan dazu, den im östlichen Stadtzentrum, das durch das Plangebiet und den - weiter südlich auf der anderen Seite der I.----straße gelegenen - Bereich G. -Park/C7. Löwe gebildet wird, in den letzten Jahren eingetretenen Verlust an Anziehungskraft zu stoppen und diesen Teil des Stadtzentrums attraktiv zu machen und neu zu beleben. Dieser Effekt soll mit der Schaffung von Aufenthaltsqualitäten bewirkt werden. Neben Ladenlokalen, Dienstleistungsbetrieben und attraktiven Stadtwohnungen in den oberen Geschossen sollen gerade gastronomische Betriebe Innenstadtbesucher zum Verweilen bewegen und den Bereich bis in die Abendstunden beleben (S. 5 der Planbegründung). Dass der Betrieb einer Spielhalle dieser Absicht zuwiderlaufen kann, liegt auf der Hand, so dass der Ausschluss auf der Grundlage des § 1 (Abs. 5 i.V.m.) Abs. 9 BauNVO zulässig ist. Der Bebauungsplan ist abwägungsfehlerhaft. Er leidet an erheblichen Mängeln im Abwägungsvorgang und gelangt zu einem mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis.

104

Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB (jetzt: § 1 Abs. 7 BauGB) sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

105

Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis allerdings genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.

106

Zu den im Rahmen einer hoheitlichen Planungsentscheidung abwägungserheblichen Belangen gehört "selbstverständlich und in hervorgehobener Weise" das Eigentum.

107

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17 m.w.N.

108

Gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird das Eigentum gewährleistet. Seine Schranken werden gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Gesetze bestimmt. Auch Bebauungspläne bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Der Satzungsgeber muss ebenso wie der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss dabei im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen handeln; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört sowohl die Privatnützigkeit als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand.

109

Vgl. BVerfG, Beschuss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6 und BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25.98 -, BRS 60 Nr. 8; vgl. auch Papier in Maunz/Dürig/ Herzog/Scholz (Begr./Hrsg), Grundgesetz, Loseblattsammlung, Stand: Juni 2002, Art. 14 Rz. 92 f.

110

Beim Erlass eines Bebauungsplans muss im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Planungsgebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt.

111

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 - 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69.

112

Durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind auch Bauvorhaben oder bauliche Anlagen, die zwar ohne Einholung der erforderlichen Genehmigung, jedoch materiell in Einklang mit den einschlägigen Vorschriften ausgeführt werden. Derjenige, der ein Vorhaben zwar formell baurechtswidrig, jedoch materiell baurechtsgemäß ausführt, übt damit materiell sein Eigentumsrecht aus, so dass die bauliche Anlage dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG unterstellt ist.

113

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Oktober 1980 - IV C 81.77 -, BRS 36 Nr. 99.

114

Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken ist dem Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes Geltung zu verschaffen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt einen verfassungslegitimen Grund für den hoheitlichen Eingriff, die Eignung des gewählten Eingriffsmittels, seine Erforderlichkeit im Sinne der Wahl des schonenden Mittels sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Eingriffsschwere und dem Eingriffsnutzen.

115

Vgl. Papier in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz (Begr./Hrsg), Grundgesetz, Loseblattsammlung, Stand: Juni 2002, Art. 14 Rz. 301 ff. sowie Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage 2005 § 1 Rz. 126.

116

Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken muss also stets geprüft werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung annähernd gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Als milderes Mittel ist es anzusehen, wenn das Planvorhaben (annähernd) gleich gut auch auf Grundstücken der öffentlichen Hand verwirklicht werden kann. In der Abwägung hat das Eigentum der öffentlichen Hand nämlich ein geringeres Gewicht als das Eigentum Privater, weil Hoheitsträger - als ein solcher ist im vorliegenden Zusammenhang auch die Antragsgegnerin anzusehen - angesichts des personalen Schutzzwecks der Eigentumsgarantie nicht Inhaber des Grundrechts aus Art. 14 Abs.1 GG sind.

117

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8; vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 8. Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, S. 82 (105).

118

Ferner ist zu beachten, dass die Grenzen der Verhältnismäßigkeit schneller erreicht bzw. überschritten sind, wenn die Ausnutzung des vorhandenen Bestandes wesentlich erschwert wird, als wenn es darum geht, die Erweiterungsfähigkeit des vorhandenen Bestandes zu sichern,

119

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. April 1971 - IV C 66.67 -, DVBl 1971, S. 746 (750); Krautzberger, a.a.O., Rz. 126,

120

oder wenn der Betroffene nicht an der Weiterführung der bisherigen Grundstücksnutzung gehindert wird.

121

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 - 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69.

122

Nach diesen Grundsätzen ist jedenfalls das Eigentum des Antragstellers nicht mit dem ihm objektiv gebührenden Rang in die Abwägung eingestellt worden.

123

Die Antragsgegnerin hat nicht übersehen, dass mit der Realisierung der Festsetzung über die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich - und mit der Festsetzung des Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit (gr 2) die Grundstücke I.----straße 227 und 229 überplant werden. Dass mit der Überplanung und der Realisierung der genannten Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2135 I aber die Bausubstanz des Grundstücks I.----straße 227 vollständig und die des Grundstücks I.----straße 229 zu einem nicht unerheblichen Teil beseitigt und die ausgeübte - jedenfalls weitgehend - legale baurechtliche Nutzung, insbesondere die mit Baugenehmigung vom 25. März 1980 genehmigte Spielhalle, "vernichtet" wird, ist ihr in seiner Tragweite nicht bewusst geworden.

124

Die Antragsgegnerin hat insbesondere keine Überlegungen angestellt, ob nicht die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht auch auf andere Weise, insbesondere etwa durch Inanspruchnahme von Grundstücken, die sich in (ihrer) öffentlichen Hand befinden, realisiert werden kann. Sie selbst war im für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) - jedenfalls teilweise - Eigentümerin der Parzellen Nr. 370 und 371. Sollte das Grundstück, auf dem der rückwärtige Anbau an das Volkshochschulgebäude steht, soweit es an die ausgewiesene Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung angrenzt, im Eigentum der öffentlichen Hand stehen, kann insoweit der Grundsatz der Erforderlichkeit schon deshalb verletzt sein, weil aus den oben dargestellten Gründen den im Eigentum der öffentlichen Hand zustehenden Flächen im Rahmen der Abwägung ein geringeres Gewicht zukommt. Jedenfalls hätte die Antragsgegnerin in der Abwägung aufzeigen müssen, weshalb die Inanspruchnahme dieser Grundstücke nicht in Betracht kam, obwohl das Eigentum des Antragstellers weitgehend entzogen werden sollte.

125

Sollten die Parzellen 370 und 371 nicht im Eigentum der Antragsgegnerin stehen, wäre das Gebot der Erforderlichkeit, nämlich der Grundsatz des mildesten Eingriffs bei möglichst (annähernd) gleicher Effektivität, auch dadurch verletzt, dass sie - den Antragsteller weniger belastende, aber ebenfalls geeignete - Alternativen der Planung nicht ernsthaft erwogen hat. So ist nicht ohne weiteres ersichtlich, warum das im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 2135 ausgewiesene Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit lediglich eine Breite von 5 m hatte, nunmehr aber - ab der "Gabelung" der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung im Bereich der Grundstücke des Antragstellers - eine Breite von 12 bis 15 m hat und dort zusätzlich noch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit von 2,5 m eingeräumt wird. Hier hätte es sich aufgedrängt zu prüfen, ob die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich, die im Bebauungsplan Nr. 2135 überhaupt nicht ausgewiesen war, in diesem Abschnitt nicht auf eine deutlich geringere Breite hätte zurückgeführt werden können. So verläuft der an den ersten der drei Bauriegel angelehnte Fußgängerbereich ab etwa der nördlichen Grenze des Grundstücks I.---- straße 231 nur auf einer Breite von insgesamt 7 m. Die Breite lässt sich auch nicht - wie in der Begründung zur Zurückweisung der Einwendung des Antragstellers - damit rechtfertigen, sie sei erforderlich, um den geplanten Gebäudekomplex und das VHS- Gelände zu erschließen. Dass dies hinsichtlich des geplanten Gebäudekomplexes nicht (zwingend) erforderlich ist, ergibt sich schon daraus, dass dieser jedenfalls ab dem o.g. Punkt ab etwa der östlichen Seitenwand des VHS-Gebäudes auf einer Breite von etwa 7 m verläuft. Eine größere Breite (bis zu dem gerade genannten Punkt) kann mit der Erschließung der VHS nicht begründet werden, da insoweit ab der "Gabelung" des Fußgängerbereichs (ab C3.---------straße 2/4) westlich eine zwischen 10 und 15 m breite Verbindung besteht. Diese "Erschließungsmöglichkeit" zum VHS-Gebäude kann sogar als für Besucher der VHS attraktiver angesehen werden, da sich nicht nur die Eingänge zur VHS auf der westlichen bzw. nördlichen - und damit der von den Grundstücken des Antragstellers abgewandten - Seite des Fußgängerbereichs befinden, sondern dort auch die einzigen im Plangebiet befindlichen - von der M.---------straße aus anfahrbaren - oberirdischen Parkplätze gelegen sind. Darüber hinaus befindet sich dort auch das "C4. gebäude" (C3.----- ----straße 17). Der Fußgängerverkehr zur VHS vermag daher die Breite der Verkehrsfläche im Bereich der Grundstücke des Antragstellers jedenfalls nicht in dem Sinne zu rechtfertigen, dass sein Interesse an dem Substanzerhalt seines Eigentums von vornherein zurücktreten müsste.

126

Die ins Feld geführte "Notwendigkeit der Anlieferung" vermag die Breite der Trasse ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Sollte hiermit die Anlieferung - z.B. von Kursmaterialien - an die VHS gemeint sein, bietet sich aus den o.g. Gründen die Belieferung von der westlichen Seite und damit gerade nicht von der Seite an, auf der sich die Grundstücke des Antragstellers befinden. Sollte mit "Anlieferung" die Belieferung der Bebauungsriegel - z.B. den in den Erdgeschossen vorgesehenen Gastronomiebetrieben gemeint sein -, kann diese jedenfalls zu einem nicht unerheblichen Teil über die von der P. Straße abzweigende (Plan-)Straße und im Übrigen - jedenfalls in gewissem Umfang - über die I.----straße erfolgen.

127

Die geplante Offenlegung bzw. Renaturierung der Strunde vermag die Breite der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und die damit einhergehende Substanzverletzung des Grundeigentums des Antragstellers ebenfalls nicht zu begründen. Die entsprechende hinweisliche Kennzeichnung, die im vorliegenden Normenkontrollverfahren rechtsverbindliche Vorgaben nicht zu begründen vermag,

128

vgl. hierzu z.B. Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand: Januar 2005, § 9 Rz. 268 f.,

129

weist im Bereich der Grundstücke des Antragstellers eine 2,5 m breite und ca. 50 m lange Trasse aus. Angesichts des dargestellten erheblichen Gewichts der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsposition hätte es hier durchaus nahe gelegen, auf die Offenlegung der Strunde im hier relevanten - für die Renaturierung der Strunde verhältnismäßig kleinen Bereich - zu verzichten. Von dem Verzicht auf die Offenlegung der Strunde im Bereich der Grundstücke des Antragstellers blieben die Renaturierung der Strunde im Areal der öffentlichen Grünfläche und auch der C5. park in seiner Dimensionierung unangetastet. Durch das Absehen von der Offenlegung der Strunde wird auch kaum der Eindruck entstehen, eine lückenlose - städtebaulich angestrebte - Verbindung zwischen C5. park und G1. park bzw. (westlicher) Innenstadt werde mangels Fortsetzung des Verlaufs der Strunde unterbrochen. Denn nur etwa 12 m unmittelbar nach Abschluss der für die Offenlegung der Strunde hinweislich gekennzeichneten Fläche schließt sich bereits die I.----straße an. Unabhängig von diesen Erwägungen stellt sich auch weiter die Frage, ob auch bei einer (weitgehenden) Offenlegung der Strunde im Bereich der Grundstücke des Antragstellers - insbesondere etwa des Grundstücks I.----straße 227 - nicht an der an das Gebäude der Volkshochschule angrenzende Bereich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung stärker in Anspruch genommen werden kann und dann durch eine Brücke über die Strunde eine Verbindung zum Bauriegel auf der rückwärtigen Seite der I.----straße hergestellt werden kann. Dieser Gedanke liegt hier vor allem deshalb nahe, weil in der von der Antragsgegnerin überreichten Dokumentation zur Rahmenplanung (dort S. 16) der Innenstadt im Bereich des C5. parks mehrere Brücken bzw. Wege über den Strundeverlauf vorgesehen sind. Anders als beim Antragsteller liegt es hingegen, soweit das Grundstück C3.--------- straße 25 in Rede steht, soweit dort für den Bereich, in dem das dortige Haus der betroffenen Grundstückseigentümer liegt "private Gründfläche ausgewiesen ist. Dort geht es nämlich lediglich darum, zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten in bislang nicht zu Bauzwecken genutzten und - ausweislich der Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans - auch nicht (für Hauptnutzungen) nutzbaren Bereichen zu beschneiden. Der angegriffene Bebauungsplan steuert insoweit nur die Zulässigkeit künftiger Nutzungsänderungen oder -erweiterungen, steht aber der Fortsetzung der bestehenden und bestandsgeschützten privaten Nutzung des Grundstücks nicht entgegen. In einem solchen Fall kann dann nicht von einer völligen oder weitgehenden Entwertung des Grundeigentums gesprochen werden.

130

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 - 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69; vgl. auch Urteil des Senats vom 4. Juni 2003 7a D 46/02.NE -, JURIS- Dokumentation. Mit Blick auf das Vorbringen des Antragstellers, hinsichtlich dieser Eigentümer sei noch nicht einmal § 1 Abs. 10 BauNVO in Betracht gezogen worden, ist darauf hinzuweisen, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung schon deshalb nicht gegeben sind, weil dort vorausgesetzt wird, dass für den in Frage stehenden Bereich ein Baugebiet nach den §§ 2 bis 9 BauNVO festgesetzt wird; dies ist hinsichtlich des Grundstücks C3.---------straße 25 aber nicht der Fall. Welche Bedeutung im Rahmen der Abwägung dem Umstand zukommen könnte, dass die Antragsgegnerin - soweit es das Grundstück C3.---------straße 25 betrifft - von den Vorgaben des Flächennutzungsplans abgewichen ist, ohne dies in der Planbegründung zu thematisieren, mag hier - weil nicht entscheidungserheblich - offenbleiben; von einer Verletzung des Rechts der Eigentümer des Grundstücks C3.- --------straße 25 auf Substanzerhaltung ihres Grundeigentums kann jedenfalls keine Rede sein.

131

Dagegen werden die Substanz des Eigentums des Antragstellers (bis auf den vorderen Bereich der I.----straße 229) durch die bauplanerischen Festsetzungen bzw. ihre Realisierung vollständig und eine Reihe der Nutzungsmöglichkeiten des Eigentums - wie vor allem die formell und materiell legale Nutzung der Spielhalle - vollständig beseitigt. Die Nutzung insbesondere der Spielhalle genießt passiven Bestandsschutz, der aber mit deren Abriss untergehen wird. Nach dem städtebaulichen Konzept des angegriffenen Bebauungsplans (vgl. 1.5.1 der textlichen Festsetzungen) soll die Spielhalle im Stadtzentrum gerade nicht mehr neu errichtet werden können.

132

Die Antragsgegnerin hat damit die Bedeutung der verfassungsrechtlichen Schutzes der Substanz des Eigentums verkannt. Die Antragsgegnerin hat die diesbezügliche Eigentumsgarantie nicht mit dem objektiv gebotenen Rang in die Abwägung eingestellt.

133

Sie hat den Ausgleich zwischen ihren städtebaulichen Vorstellungen und den dahinter stehenden öffentlichen Belangen auf der einen Seite und den durch Art, 14 Abs.1 GG geschützten Interessen des Antragstellers in einer Weise vorgenommen, die zu deren objektiver Gewichtigkeit außer Verhältnis steht.

134

Insbesondere konnte die Antragsgegnerin den Antragsteller nicht auf das Umlegungsverfahren verweisen. Allerdings kann im Einzelfall bei der Aufstellung eines Bebauungsplans der bei der Planung anzustrebende gerechte Interessenausgleich je nach Lage der Dinge einem späteren Umlegungsverfahren vorbehalten bleiben.

135

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. September 2001 - 10 A 407/98 -, BauR 2002, 674 f.

136

Die Inanspruchnahme von privatem Grundeigentum durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche in einem Bebauungsplan kann daher gerechtfertigt sein, wenn die Gemeinde den Vollzug des Bebauungsplans durch ein die Gleichbehandlung der Eigentümer gewährleistendes Umlegungsverfahren vorbereitet und darin planungsbedingte Ungleichbelastungen durch bodenordnende Maßnahmen ausgeglichen werden können.

137

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25/98 -, BRS 60 Nr. 8

138

Kann eine Absicherung bestimmter vorhandener Nutzungen nicht erreicht werden, weil diese mit den planerischen Zielsetzungen schlechterdings nicht vereinbar ist, ist es für eine abwägungsgerechte Entscheidung jedoch erforderlich, dass der Plangeber die Augen vor den umlegungs- bzw. entschädigungsrechtlichen Konsequenzen nicht verschließt oder andere gesicherte Lösungen zur Bewältigung des Konflikts in seine Überlegungen einstellt.

139

Vgl. Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 3. Auflage 2004, Rz. 223

140

In der Begründung des Beschlusses über die Einwendungen des Antragstellers vom 16. Mai 2002 ist aber lapidar nur davon die Rede, das für die Realisierung der grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument sei die Umlegung nach dem Baugesetzbuch, in dem Umlegungsverfahren würden die für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen. Damit wird aber übersehen, dass es aus den o.g. dargelegten Gründen vorliegend nicht darum geht, die Erweiterungsfähigkeit des vorhandenen Bestandes zu beschränken, sondern dass mit der Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur öffentlichen Verkehrsfläche (in dieser Breite) und zum Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit der Bestand auf dem Grundstück in seiner Substanz vernichtet wird. Eine Kompensation dieses Substanzverlustes im Umlegungsverfahren kann vorliegend - insbesondere hinsichtlich der Spielhalle - nicht erfolgen, da das Umlegungsgebiet durch das Gebiet des Bebauungsplans begrenzt wird (§ 52 Abs. 1 i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) und die bisherige Nutzung als Spielhalle - auch mangels Regelungen nach § 31 Abs. 1 BauGB [oder ggf. § 1 Abs. 10 BauNVO] - in dem Plangebiet gerade nicht zulässig ist. Selbst wenn im Umlegungsverfahren ggf. ein Wertausgleich erreichbar sein sollte, würde dieser den Verlust der - auf Grund der Eigentumsgarantie primär zu schützenden - Substanz des Eigentums nicht zu kompensieren vermögen. Damit kann der Antragsteller hier nach Lage der Dinge auch nicht auf das Umlegungsverfahren verwiesen werden. Zu diesen Aspekten hat die Antragsgegnerin ausweislich der Aufstellungsvorgänge - außer dem pauschalen Verweis auf das Umlegungsverfahren - Überlegungen nicht angestellt.

141

Eine Heilung des Mangels auf der Grundlage des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB kommt nicht in Betracht.

142

Der Fehler im Abwägungsvorgang ist offensichtlich und auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hinweisen; "von Einfluss gewesen" i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist der Mangel dann, wenn sich an Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen ist

143

- vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 - 4 NB 42.93 -, BRS 57 Nr. 22 m.w.N. - bzw. wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.

144

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65.

145

Die Offensichtlichkeit des Mangels ergibt sich vorliegend schon daraus, dass der Antragsteller durch seinen Bevollmächtigten aktenkundig auf die Beeinträchtigung der Eigentumsposition durch den ausdrücklich so bezeichneten Abriss der Gebäude bereits im Anschluss an die öffentliche Auslegung, nämlich mit Schreiben vom 7. Januar 2002 hingewiesen hat. Der Mangel ist auch von Einfluss gewesen, denn bei hinreichender Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Position hätte der Rat der Antragsgegnerin möglicherweise eine andere Entscheidung getroffen.

146

Der Abwägungsfehler führt nicht nur zu einer Unwirksamkeit der Festsetzungen hinsichtlich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und des Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit, soweit sie das Grundstück des Antragstellers betreffen.

147

Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen des Bebauungsplanes führt nur dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

148

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993 - 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30 m.w.N.

149

Danach ist der Bebauungsplan Nr. 2135 I hier insgesamt unwirksam. Denkt man sich das Gehrecht - gr 2 - und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich - hinweg, soweit sie die Grundstücke des Antragstellers betreffen, so würde die diesbezügliche Passage von der I.----straße zum Bereich zwischen dem ersten Bauriegel und dem C5. park - wenn man gleichzeitig an der vorgesehenen Offenlegung der Strunde festhält -, auf weniger als 5 m reduziert. Ob dies allein ausreicht, eine lediglich teilweise Unwirksamkeit zu verneinen, mag offenbleiben. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan auch bei hinweggedachter Inanspruchnahme der Grundstücke des Antragstellers, insbesondere des Grundstücks I.----straße 227, beschlossen hätte. Durch den Wegfall von Gehrechten für die Allgemeinheit und die Reduzierung des Fußgängerbereichs wäre der Zugang zum C5. park zwar nicht unzumutbar, aber auch in nicht völlig unerheblichem Umfang verengt worden. Dieser sollte aber nach der Rahmenplanung Innenstadt, die mit dem Bebauungsplan Nr. 2135 I realisiert werden sollte, gerade das "Haupteingangstor" zum inneren Bereich der C. darstellen. Außerdem sollte, wie die Antragsgegnerin z.B. in ihrem Schriftsatz vom 9. September 2005 (dort S. 6) betont hat, gerade der festgesetzte Fußgängerbereich die Funktion einer "Hauptfußgängerachse von der Fußgängerzone [der I.----straße ] über den C5. park bis zum Rosengarten erfüllen". Dem entspricht es, wenn die Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom 9. September 2005 die Auffassung des Rates bei Beschlussfassung über den Bebauungsplan dahingehend erläutert, dass "mit einem schmalen `Durchgang` ... die mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen" gewesen wären.

150

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

151

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

152

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

153