1

G r ü n d e :

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I.

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Der Kläger ist Miteigentümer des 2031 qm großen Grundstücks straße 72 in - (Gemarkung Flur 9 Flurstück 436, früher 99/1). Der Bebauungsplan Nr. C 2 weist das Grundstück als im allgemeinen Wohngebiet liegend und in offener Bauweise zweigeschossig auf einem etwa 600 qm großen "Bauteppich" bebaubar aus. Das seit 1964 mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück grenzt mit seiner Nordostseite an die straße, mit der es durch eine Zufahrt verbunden ist. Mit sei- ner Südostseite grenzt es (in Ecklage) auf etwa 25 m an die zur straße führende - -Straße sowie an einen von der - -Straße abgehenden weg. Das Grundstück steigt von der - -Straße steil an, wobei zwischen dem Straßenniveau und der Böschungsoberkante eine Höhendifferenz von bis zu ca. 6 m besteht; im weiteren Verlauf steigt das Grundstück um bis zu etwa 2 m zusätzlich an.

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Durch Bescheid vom 15. August 1994 zog der Beklagte den Kläger zu einer Vor- ausleistung auf den Erschließungsbeitrag von 27.810,00 DM heran mit der Begrün- dung, die Baustraße " - -Straße" sei nahezu fertiggestellt und somit sei mit der Herstellung der Erschließungsanlage begonnen worden. Den vom Kläger hiergegen erhobenen Widerspruch wies der Beklagte durch Widerspruchsbescheid vom 27. Oktober 1994 als unbegründet zurück.

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Die am 14. November 1994 erhobene Klage mit dem Antrag,

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den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom 15. August 1994 in der Gestalt des Widerspruchsbe- scheides vom 27. Oktober 1994 aufzuheben,

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hat das Verwaltungsgericht durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genom- men wird, als unbegründet abgewiesen.

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Gegen das ihm am 6. Juni 1995 zugestellte Urteil hat der Kläger am 1. Juli 1995 Berufung eingelegt. Zur Begründung trägt er vor:

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Wegen der Hanglage sei das veranlagte Grundstück nicht i.S.v. §§ 131, 133 BauGB erschlossen. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts genüge für die Überwindung des Hanges nämlich nicht ein einfacher Fußweg. Für ein Erschlossen- sein des Grundstücks seien vielmehr eine Treppenanlage und eine in den Hang ge- baute Garage erforderlich, die allerdings auch nur eine "Notlösung" seien. Die hierfür aufzuwendenden Kosten bei einer Erschließung allein durch die - -Straße von etwa 382.700 DM überschritten bei einem Grundstückspreis von etwa 200.000 DM bei weitem das Maß dessen, was ein "vernünftiger Bauherr" i.S. der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufwenden würde, um die Bebau- barkeit seines Grundstücks zu erreichen.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er wendet sich gegen das Berufungsvorbringen des Klägers mit dem Vorbringen, für die Überwindung der Böschung brauche ein vernünftig handelnder Eigentümer nicht die vom Kläger angeführte, vollkommen überteuerte Lösung, sondern lediglich einen einfachen Fußweg, der mit etwa 15.000 DM Kosten angelegt werden könne.

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis hat entsprechend dem Beweisbeschluss des Senats vom 17. Dezember 1998 unter dem 31. Mai 1999 ein Wertgutachten über das veranlagte Grundstück in unbebautem Zustand und bei gänzlich fehlender Erschließung für eine bauliche Nutzung sowie bei einer Erschlie- ßung allein durch die - -Straße erstattet. Entsprechend dem Beweisbeschluss des Senats vom 17. Februar 2000 hat der Garten- und Landschaftsarchitekt in unter dem 14. Juli 2000 ein Gutachten über die Frage erstattet, welche Kosten die Anlegung eines Fußweges von der - -Straße zu einem Wohnhaus auf dem veranlagten Grundstück erfordern würde. Entsprechend dem Beweisbeschluss des Senats vom 6. Februar 2001 hat der Gutachterausschuss unter dem 26. März 2001 ein ergänzendes Wertgutachten erstellt über die Höhe des Verkehrswertes des veranlagten Grundstücks für den gedachten Fall, dass das Grundstück allein durch die - -Straße erschlossen wird, und zwar durch eine Treppenanlage bzw. eine Fußweganlage entsprechend dem Gutachten des Gartenarchitekten vom 14. Juli 2000.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens, insbesondere zu den erstat- teten Gutachten, und des Sachverhalts im übrigen wird auf die gerichtliche Streitakte nebst Beiakten einschließlich der vom Senat eingeholten Gutachten Bezug genom- men.

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II.

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Der Senat entscheidet über die Berufung des Klägers nach Anhörung der Beteiligten durch Beschluss, weil er sie einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält (§ 130 a VwGO).

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Die allgemeinen Voraussetzungen des § 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die Erhebung einer Vorausleistung - Beginn und Absehbarkeit der Herstellung der - -Straße - sind vom Verwaltungsgericht festgestellt worden; insoweit enthält das Berufungsvorbringen des Klägers auch keine Ausführungen, die Anlass für weitere Erörterungen geben; gleiches gilt hinsichtlich der Höhe der angeforderten Vorausleistung.

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Das Verwaltungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass das Grundstück des Klägers durch die - -Straße i.S.v. §§ 131 Abs. 1, 133 Abs. 1 BauGB erschlossen wird, weil die Wertsteigerung, die das (im unerschlossenen Zustand vorgestellte) Grundstück des Klägers durch den Bau eines im Grundstücksbinnenbereich anzulegenden Fußweges zur Überwindung des Hanges an der - -Straße erfahren würde, größer wäre als die Wegebaukosten, und dass deshalb der Wegebau dem Kläger zuzumuten wäre; das führt zur Einbeziehung des Grundstücks in das Erschließungsgebiet der - -Straße.

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Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteile vom 29. April 1988 - 8 C 24.87 -, KStZ 1988, 207, vom 17. Juni 1994 - 8 C 22.92 -, KStZ 1995, 1990, und vom 25. Oktober 1996 - 8 C 21.95 -, KStZ 1998, 17.

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Dabei kann offenbleiben, auf welchen der in Betracht kommenden Zeitpunkte für die Ermittlung der Differenz zwischen der genannten Wertsteigerung und den Wege- baukosten abzustellen ist (Abschluss des Vorverfahrens am 27. Oktober 1994, Ent- stehung der Vollbeitragspflicht oder Senatsentscheidung im vorliegenden Beru- fungsverfahren). Denn auch in dem Zeitpunkt, der als im Sinne des Klagebegehrens "günstigster Zeitpunkt" anzusehen ist, waren die für den Bau eines Hangweges er- forderlichen Kosten dem Kläger zuzumuten; hierbei handelt es sich um den Ab- schluss des Vorverfahrens, da der Wert des veranlagten Grundstücks seitdem (ab- solut und prozentual) erheblich stärker gestiegen ist als der Aufwand für den Bau der Zuwegung.

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Die genannten Umstände, die ein Erschlossensein des veranlagten Grundstücks ungeachtet seiner Hanglage begründen, ergeben sich aus den vom Senat eingehol- ten Gutachten, die z.T. aufeinander bezogen sind und sich wechselseitig erhärten. Der Senat legt diese Gutachten seiner Entscheidung zugrunde. Die Gutachten wei- sen keine groben, offen erkennbaren Mängel oder unlösbaren Widersprüche auf und geben auch keinen Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde des jeweiligen Gutachters. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der (noch zu erörternden) Einwände der Betei- ligten. Da die Örtlichkeit seitens beider Gutachter besichtigt worden ist und der Senat aus den Akten (einschließlich der Gutachten) ein hinreichendes Bild vom veranlagten Grundstück samt den seinen Verkehrswert (§ 194 BauGB) beeinflussenden Merkmalen hat, bedarf es auch nicht der vom Kläger angeregten Augenscheinsein- nahme. Die Einwendungen der Beteiligten machen schließlich keine ergänzende Begutachtung erforderlich.

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Nach dem Grundstückswertgutachten vom 31. Mai 1999 betrug der Verkehrswert des veranlagten Grundstücks am 27. Oktober 1994 unter der Annahme, dass es nicht bebaubar wäre, 24.312 DM. Für denselben Zeitpunkt betrug hiernach der Wert des Grundstücks unter Annahme, dass es allein durch die - -Straße erschlos- sen würde, 206.730 DM. Da dieser Wert ausweislich des Gutachtens mit Hilfe von Einzelwerten für erschließungsbeitragsfreie Wohnbaugrundstücke ermittelt worden ist, die Beitragspflicht für das veranlagte Grundstück aber noch nicht endgültig gere- gelt war, ist von diesem Wert der im genannten Zeitpunkt (Abschluss des Vorverfah- rens) zu erwartende endgültige Erschließungsbeitrag abzusetzen. Hierbei handelt es sich um einen Betrag von ca. 44.987,17 DM; dabei ist die in nahem zeitlichem Zu- sammenhang (im Mai 1995) vom Beklagten mitgeteilte Schätzung des durch Voraus- leistungen nicht erfassten beitragsfähigen Aufwandes auf 155.000 DM als wertbe- stimmender Faktor berücksichtigt (27.810 + 139.500 : 15.942 x 1.963) . Das ergibt für den 27. Oktober 1994 einen Verkehrswert von ca. 161.742,83 DM für das er- schließungsbeitragspflichtige (als unbebaut vorgestellte) Grundstück des Klägers.

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Die Verkehrswertermittlungen des Gutachterausschusses werden durch die Einwendungen des Klägers nicht erschüttert. Das gilt einmal für die Darlegungen des Klägers, ältere und behinderte Menschen oder eine Mutter mit Kinderwagen hätten es - gerade auch bei winterlichen Verhältnissen - sehr schwer, die 40 Treppenstufen zu bewältigen, die entsprechend dem Gutachten anzulegen sein würden. Hierbei bleibt außer Acht, dass der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zudem hat der Gutachterausschuss sein Gutachten vom 31. Mai 1999 nach Besichtigung des Grundstücks erstellt und im Ergänzungsgutachten vom 26. März 2001 - in Kenntnis des Gutachtens - ausdrücklich vermerkt, er sei der Meinung, "dass derartige Erschließungen in den Eifelregionen vorkommen und den Grundstückswert nicht weiter reduzieren", d.h. nicht untypisch sind. Die Bemerkung des Klägers, diese Feststellung sei falsch und auch nicht näher begründet, zeigt keine Tatsachen auf, die dieser Feststellung widersprechen und Anlass geben könnten, die hierin ausgedrückte Kenntnis der regionalen Grundstücksverhältnisse und Marktgegebenheiten in Zweifel zu ziehen, zudem lässt die angeführte Erschwernis für einzelne Personen und deren spezielle Bedüfnisse nicht den Schluss zu, das Grundstück sei "nur für einen begrenzten Personenkreis nutzbar". Zum anderen gibt auch der Hinweis des Klägers auf ein zum Preis von 350.000 DM angebotenes Grundstück am Ende der straße dem Senat keinen Anlass, an der Richtigkeit der Wertermittlung insbesondere im Ergänzungsgutachten zu zweifeln. Die vom Kläger hierzu mitgeteilten Daten (Grundstück 2700 qm groß, Preis etwa 70 % höher als der Wert des veranlagten Grundstücks, ebenerdig erreichbar und bebaubar) zeigen nämlich nicht auf, inwieweit dieser Verkaufsfall Aussagewert haben könnte, der dem vom Gutachterausschuss zu Grunde gelegten Tatsachenmaterial in einer Weise widersprechen könnte, dass dem im einzelnen hätte nachgegangen werden müssen.

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Ausgangspunkt bei der Ermittlung der Kosten für eine "Baureifmachung" des veranlagten Grundstücks von der - -Straße her sind die Fragen, "welche tatsächlichen Maßnahmen zur Beseitigung dessen erforderlich sind, was unter dem Blickwinkel der verkehrlichen Erreichbarkeit die Bebaubarkeit eines Grundstücks hindert, und welche Kosten für sie voraussichtlich entstehen werden"; die Antwort hierauf "hängt ausschlaggebend davon ab, welche Erreichbarkeitsanforderungen das Bebauungs- und das Bauordnungsrecht an die Bebaubarkeit eines bestimmten Grundstücks stellen oder genauer: davon, was im Einzelfall zur Erfüllung dieser Anforderungen auf dem Grundstück zu ändern, zu beseitigen, hinzuzufügen u.s.w. ist".

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So BVerwG, Urteil vom 29. April 1988, a.a.O.

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Der hier einschlägige Bebauungsplan C 2 stellt keine besonderen Anforderungen an die Erreichbarkeit des mit einem zweigeschossigen Wohngebäude bebaubaren Grundstücks des Klägers. Deshalb reicht für dieses Grundstücks die Regelerschlie- ßung in Wohngebieten aus, d.h. die Möglichkeit, mit Kraftfahrzeugen auf der - -Straße bis etwa in Höhe des Grundstücks zu fahren und es (ggf. unter Überquerung eines Gehwegs) von da aus zu betreten.

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Vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 6. Aufl., § 17 Rn. 57 ff, 66 (m.w.N., insbesondere mit Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 1993 - 8 C 59.91 -, HSGZ 1994, 110.

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Hiernach gehören die Kosten für die Anlegung von Stellplätzen (oder Garagen) auf dem Grundstück nicht zu den Kosten der "Baureifmachung" in diesem Sinne; denn sie werden nicht für eine Maßnahme aufgewendet, mit der das beseitigt wird, "was unter dem Blickwinkel der verkehrlichen Erreichbarkeit die Bebaubarkeit eines Grundstücks hindert" (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1988, a.a.O.); sie sind viel- mehr zu vergleichen mit anderen Nebenkosten des Baugrundstücks wie z.B. Kosten für den Anschluss an die Wasser- und die Stromversorgung oder die Abwasserbe- seitigung.

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Für die Ermittlung der Kosten eines Fußweges, der den Grundstückshang an der - -Straße als Erschließungshindernis überwinden würde, legt der Senat die "Spezifikation für die Lösung A" (Treppenanlage) des Gutachters zu Grunde. Dem steht der Einwand des Beklagten, sowohl die Lösungsvariante A als auch die Lösungsvariante B des Gutachtens stellten nicht die wirtschaftlichste Ausführung dar, nicht entgegen. Denn wie aus dem abschließenden Zahlenvergleich hervorgeht, wirkt sich die Berücksichtigung einer billigeren Art der Zuwegung im Ergebnis nicht aus; im übrigen stellt dieser Einwand die Tauglichkeit der "Lösung A" für den ihr zugedachten Zweck nicht in Frage. Von dem im Gutachten ausgeworfenen Nettobetrag von 107.700 DM sind zunächst 4.000 DM für die "Fortführung des Weges oberhalb der Treppenanlage bis zum Hauseingang" abzuziehen, da diese Kosten nicht durch die Überwindung des Erschließungshindernisses "Steilhang" bedingt sind. Gleiches gilt für den Betrag von 7.500 DM für "Pflanzarbeiten, einschl. Fer- tigstellungs- und Unterhaltspflege"; denn die Erteilung einer Baugenehmigung dürfte nicht von der Ausführung dieser Arbeiten abhängig gemacht werden. Hiernach ver- bleibt ein Nettobetrag von 96.200 DM, woraus sich bei der Rückrechnung auf den Oktober 1994 ein Nettobetrag von ca. 87.542 DM ergibt (ca. 9 % Abzug laut Gutach- ten ); dem entspricht ein Bruttobetrag (einschließlich 15 % Umsatzsteuer) von ca. 100.673,30 DM. Die vom Kläger vorgetragenen Einwendungen wecken keinen Zwei- fel daran, dass mit den im Gutachten angesetzten (bereinigten) Kosten im wesentli- chen alle Kosten der "Lösung A" erfasst sind. Insoweit folgt der Senat nicht der Auf- fassung des Klägers, den im Gutachten aufgelisteten Kostenpositionen seien Vergü- tungen für Architekt und Statiker von 14.000 DM bzw. 13.000 DM zuzusetzen. Denn weder im Vorbringen des Klägers noch sonst sind Anhaltspunkte dafür zu finden, dass die Bemühung eines Architekten und eines Statikers für die Realisierung der "Lösung A" überhaupt erforderlich wäre bzw. dass der Gutachter etwa anfallende Architekten- bzw. Statikerleistungen nicht in die Kostenpositionen seines Gutachtens einbezogen hätte. Gleiches gilt für die vom Kläger mit 11.500 DM bezifferten Materi- alkosten für ein Geländer. Denn auch auf die einschlägige Position des Gutachtens ("Montage des Geländers (90 cm hoch) 7.500,-- DM") ist die Bemerkung des Gutach- ters bezogen "In den Summen sind die Kosten für die Lieferung der Materialien selbstverständlich mit eingeschlossen"; im übrigen ist nichts dafür erkennbar, dass ein dem Betrag von 7.500 DM entsprechender Arbeitsaufwand von annähernd 100 Stunden allein für die Montage eines Treppengeländers anfallen würde. Das Gutach- ten mag allenfalls insofern verständlicher Kritik ausgesetzt sein, als darin kein Ansatz für Beleuchtungskosten enthalten ist; die Installation einer Beleuchtung dürfte nämlich erforderlich sein, um die in § 19 Abs. 1 BauO NRW geforderte Verkehrssi- cherheit des Treppenweges herzustellen. Insoweit wären - entsprechend dem Vor- bringen des durch seine Architektin fachlich beratenen Klägers - aber nicht mehr als 12.000 DM (brutto) dem genannten Betrag von 100.673,30 DM hinzuzusetzen. Das ergibt einen Gesamtbetrag für die "Baureifmachung" des veranlagten Grundstücks von der - -Straße her von (allenfalls) ca. 112.673,30 DM (brutto).

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Die vorstehenden Erwägungen und Berechnungen ergeben, dass das Grundstück des Klägers durch eine "Baureifmachung" entsprechend der "Lösung A" des Gutachtens im Oktober 1994 eine Wertsteigerung von ca. 137.430,83 DM erfahren hätte (161.742,83 - 24.312). Diese Wertsteigerung übertrifft die berücksichtigungsfähigen Kosten der "Baureifmachung" des veranlagten Grundstück um ca. 24.757,53 DM (137.430,83 - 112.673,30); dieser Differenzbetrag würde noch höher ausfallen, falls die vom Beklagten gegen das Gutachten vorgetragenen Bedenken ganz oder teilweise berechtigt sein sollten. Auch liegt auf der Hand, dass der Differenzbetrag wesentlich höher ausfiele, falls er nach Maßgabe der deutlich höheren Grundstückswerte in im April 1999 bzw. im März 2001 zu berechnen wäre (265.275,-- DM bzw. 291.295,-- DM laut dem Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses vom 26. März 2001).

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 154 Abs. 2 VwGO, § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO, §§ 130a Satz 2, 125 Abs. 2 Satz 4, 132 Abs. 2 VwGO und §§ 13 Abs. 2, 14 GKG.

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