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G r ü n d e :

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Der Antrag hat keinen Erfolg. Der Kläger hat keine Zulassungsgründe im Sinne des § 124 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - gemäß dem hier nach § 194 Abs. 1 VwGO in der Fassung des Gesetzes zur Bereinigung des Rechtsmittelrechts im Verwaltungsprozess vom 20. Dezember 2001 (BGBl. I, Seite 3987) noch anzuwendenden § 124 a Abs. 1 Satz 4 VwGO a.F. dargelegt.

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Die allein geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (vgl. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht. Der Kläger hat keinen Anspruch entsprechend § 812 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB - auf Erstattung des an die Beklagte in der Zwangsversteigerung des Hauses L. straße 30 in P. ausgeschütteten Betrages in Höhe von 93.028,50 DM, weil die Beklagte einen Rechtsgrund für das Behaltendürfen dieses Betrages hat. Sie durfte sich nämlich an der Zwangsversteigerung dieses Hauses beteiligen und so die wegen der Zweckentfremdung von neun Wohnungen in dem Haus festgesetzten Zwangsgelder beitreiben, auch wenn der Kläger mit der Beschlagnahme und anschließenden Versteigerung die Verfügungsbefugnis über das Haus und damit über den zweckentfremdeten Wohnraum verloren hatte.

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Gemäß § 60 Abs. 3 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen - VwVG NRW - wird das Zwangsgeld im Verwaltungszwangsverfahren beigetrieben, wenn es der Betroffene nicht fristgerecht zahlt. Die Beitreibung unterbleibt, sobald der Betroffene die gebotene Handlung ausgeführt oder die zu duldende Maßnahme gestattet. Die Beitreibung brauchte hiernach nicht zu unterbleiben, weil der Kläger der Forderung, den leer stehenden Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, nicht nachgekommen ist. Auch wenn hier nach der Zwangsversteigerung weitere Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot durch den Kläger nicht mehr möglich sind, dient die nachfolgende Beitreibung des Zwangsgeldes dazu, der früheren Androhung den notwendigen Nachdruck zu verleihen. Entscheidend ist allein, dass der Verstoß gegen eine vollziehbare Ordnungsverfügung nach Androhung und während der Zeit, in der ein Verbot noch galt, erfolgt ist.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. Dezember 1988 - 7 A 2555/87 -, NVwZ-RR 1990 S. 17; Beschluss vom 10. Oktober 1991 - 13 B 1522/91 -, NVwZ-RR 1992, 517; Urteil vom 30. September 1992 - 4 A 3840/91 -, NVwZ-RR 1993, 671; Beschluss vom 18. Juli 1996 - 4 E 461/95 -, NVwZ-RR 1997, 764; Beschluss vom 18. Dezember 1996 - 5 E 1035/95 -, NVwZ-RR 1997, 763; Beschluss vom 20. April 1999 - 5 E 251/99 -.

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Die vorstehenden Erwägungen gelten auch für die hier erlassenen wohnungsrechtlichen Verfügungen. Bei der Forderung, Wohnraum wieder zweckentsprechend zu nutzen, steht die Durchsetzung des Verbots im Vordergrund, Wohnraum - hier durch Leerstand - zweckfremd zu nutzen.

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Vgl. Hess.VGH, Beschluss vom 18. November 1996 - 4 TG 2986/95 -, NJWE-MietR 1997, 164 HessVG- Rspr. 1997, 49; zur Durchsetzung eines Anschluss- und Benutzungszwanges, vgl. BayObLG, Urteil vom 25. Mai 1999 - 2 Z RR 670/98 -, NVwZ-RR 1999, 785.

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Durch das Mietrechtsverbesserungsgesetz und die auf dieser Grundlage erlassenen Zweckentfremdungsverordnungen soll in den Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, Wohnraum erhalten und nicht zu anderen Zwecken genutzt werden.

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Vgl. zum Zweck der Ermächtigung, Zweckentfremdungsverordnungen zu erlassen, BVerfG, Beschluss vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5.74 -, BVerfGE, 38, 348, 359 ff.

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Weder den Bedürfnissen des Wohnungsmarktes allgemein noch denen der einzelnen Wohnungssuchenden ist genügt, wenn Wohnraum irgendwann, möglicherweise sogar erst dann, wenn sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannt hat, wieder zweckentsprechend genutzt wird. Wird etwa das Zweckentfremdungsverbot wegen einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt später aufgehoben - wie dies durch die Verordnung vom 12. Juni 2001 (GVBl NRW, 458) für viele Städte, nicht aber P. , geschehen ist - ändert dies nichts daran, dass ein Verfügungsberechtigter früher durch die Zweckentfremdung zur Verschlechterung der Situation auf dem Wohnungsmarkt beigetragen hat. Der Schaden ist mit dem verbotswidrigen Leerstand eingetreten und hat sich während der gesamten - hier langjährigen - Dauer der zweckfremden Nutzung gemessen an den Verhältnissen für den Wohnungsmarkt noch vergrößert. Diese Situation ist nicht mit den Fällen vergleichbar, in denen der Schadenseintritt und das erledigende Ereignis zusammenfallen, etwa wenn eine Ordnungsverfügung, mit der die Sicherung von Bauteilen gefordert wird, durch den Einsturz des Gebäudes gegenstandslos wird. In diesen Fällen wird die Festsetzung und Beitreibung angedrohter Zwangsgelder allgemein als unzulässig angesehen. Auf diese Differenzierung geht der von dem Kläger zur Stützung seiner Rechtsansicht mehrfach herangezogene Aufsatz von Brinktrine,

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Rechtsfragen des Zwangsgeldeinsatzes im Verwaltungsvollstreckungsverfahren, Sächs VBl. 2000, 105,

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nicht ein, der im Übrigen die Wiedergabe einer vom Prozessbevollmächtigten des Klägers in Auftrag gegebene wissenschaftliche Untersuchung aus dem Jahre 1997 ist. Der Umstand, dass das Haus L. straße 30 zwangsversteigert wurde und der Kläger dazu vorträgt, ihn treffe hieran kein Verschulden, ist unerheblich, da er zuvor gegen das vollziehbare Verbot verstoßen hat, den Wohnraum zweckfremd zu nutzen.

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Die Beitreibung der Zwangsgelder verstößt auch nicht gegen § 65 Abs. 3 VwVfG NRW. Danach ist der Vollzug einzustellen, sobald sein Zweck erreicht ist. Von einer Zweckerreichung kann hier gerade nicht gesprochen werden, weil der Kläger die Wohnungen jahrelang, teilweise seit 1988 hat leer stehen lassen.

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Die Beitreibung der Zwangsgelder widerspricht auch nicht einer zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung. Die Vereinbarung vom 11. August 1994 hat die Beklagte mit Schreiben vom 14. November 1994 widerrufen, weil der Kläger vereinbarungswidrig und trotz nochmaliger Aufforderung nicht angezeigt hat, dass die erste der zu renovierenden Wohnungen fertig gestellt war. Ein solcher Widerruf war in der Vereinbarung vom 11. August 1994 unter Buchstabe f) vorgesehen. Soweit der Kläger auf eine Vereinbarung vom 21. August 1995 hinweist, handelt es sich lediglich um einen Vermerk über ein Gespräch des Bruders des Klägers mit Bediensteten der Stadt. In diesem Vermerk wurde zwar das Wort "vereinbart" gebraucht, hinsichtlich eines Verzichts auf eine Zwangsgeldbeitreibung wurde aber gerade nichts vereinbart. Es heißt dort nur: "Die z.Zt. offenen Zwangsgelder ... sollen noch Gegenstand eines Gesprächs (mit dem eventuellen Ziel eines Erlasses) nach Abschluss der Vermietung der Wohnungen werden.". Ungeachtet des Umstandes, dass sich aus dem Gesprächsvermerk gerade nichts für einen Verzicht auf eine spätere Beitreibung der Zwangsgelder ergibt, haben auch keine Sanierungsarbeiten mit dem Ziel einer Vermietung der Wohnungen stattgefunden. Ausweislich eines weiteren Vermerks vom 26. Februar 1996 über eine Ortsbesichtigung wurde festgestellt, dass gegenüber der letzten Besichtigung anlässlich der Zwangsverwaltung in den Wohnungen keine wesentlichen Fortschritte erzielt wurden. Die Zwangsverwaltung wurde bereits im Dezember 1993 wieder aufgehoben. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben der inzwischen beauftragten Hausverwaltung W. vom 31. Januar 1996. Dort wird zwar angegeben, die Renovierung und Sanierung der Wohnungen sei weit fortgeschritten, andererseits aber bedürfe es zur Gewährleistung einer Vermietbarkeit eines sofortigen Kapitaleinsatzes von mindestens 50.000,-- DM. Auch aus diesem Schreiben folgt, dass die Wohnungen gerade nicht für eine Vermietung fertig gestellt waren.

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Schließlich folgt eine Unzulässigkeit der Beitreibung der Zwangsgelder nicht aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts Minden vom 27. Juni 1996 - 2 K 1658/95 -. Auf Seite 7 der Urteilsgründe ist dort ausgeführt: "Weder die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung noch die der weiteren Zwangsgeldandrohung werden dadurch berührt, dass der Beklagte zurzeit keine weiteren Vollstreckungsmaßnahmen (Beitreibung des festgesetzten Zwangsgeldes, Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes) ergreifen kann, weil der Kläger während der Dauer der nunmehr angeordneten Zwangsverwaltung keine Verfügungsgewalt über die betroffenen Wohnungen hat." Die Ausführungen zur Unzulässigkeit weiterer Vollstreckungsmaßnahmen waren für die dort zu treffende Entscheidung ohne Bedeutung. Sie erfolgten beiläufig und sind nicht in Rechtskraft erwachsen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 13 Abs. 2 des Gerichtskostengesetzes - GKG -.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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