Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 5288/97

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten im wesentlichen um die Frage, ob eine dem Kläger erteilte Baugenehmigung die Nutzung eines Gebäudes zu Bürozwecken gestattet.

Der Kläger ist Eigentümer des in Leverkusen-Hitdorf gelegenen Grundstücks Langenfelder Straße 166 (Gemarkung Hitdorf, Flur 1, Flurstücke 42, 43 und 153), auf dem sich ursprünglich eine landwirtschaftliche Hofstelle befand. Gegenwärtig wird das Grundstück u.a. von einer Gaststätte und für Wohnzwecke sowie ‑ in zwei Hallengebäuden ‑ zu Lagerzwecken genutzt.

Das nördlich des Ortsteils Hitdorf gelegene Grundstück ist im Norden, Osten und Westen weiträumig von nur vereinzelt bebauten Flächen umgeben, die der Kiesgewinnung dienten bzw. dienen. Für diesen Bereich, in dem sich mehrere Baggerseen befinden, hat die Stadt Leverkusen bereits vor längerer Zeit die Aufstellung eines Bebauungsplans (Nr. 41/I "Tageserholungsanlage Rheindorf/Hitdorf") beschlossen. Der Planentwurf sieht für das Grundstück des Klägers eine Festsetzung als "Sondergebiet, das der Erholung dient" vor mit der ‑ u.a. ‑ textlichen Festsetzung:

"...Zulässig sind...d) Läden zum Verkauf von Angel- und Wassersportzubehör als untergeordnete Betriebsteile bis maximal 200 qm Verkaufsfläche."

Ein Satzungsbeschluß ist bis heute nicht gefaßt worden.

Der Flächennutzungsplan der Stadt Leverkusen enthält für das Grundstück des Klägers die Darstellung für eine Nutzung als "Grünfläche", "Freizeiteinrichtungen".

Mit Formularantrag vom 18. März 1991 stellte der Kläger beim Beklagten am 11. April 1991 einen Bauantrag zur Errichtung eines Vorhabens, das gemäß einer Bau- bzw. einer Betriebsbeschreibung, die die Formulierung "zum Bauantrag vom 18.3.91" enthielten, mit "Lagerhalle mit untergeordneten Verkaufsflächen", "Lagerhalle für die Lagerung von Wassersportgerät sowie Verkaufsflächen für Angel- und Wassersportzubehör" bezeichnet war. Dem Bauantrag zuzuordnende Bauzeichnungen sind in den übersandten Verwaltungsvorgängen des Beklagten nicht enthalten. Ausweislich eines Vermerks vom 17. Juni 1991 bemängelte das Planungsamt des Beklagten, daß aus den Antragsunterlagen nicht hervorgehe, welche Größe die Verkaufsfläche haben und welche Fläche sie beanspruchen solle. Der Erdgeschoßgrundriß enthalte lediglich die Bemerkung "Verkaufsfläche kleiner 200 qm". Das Vorhaben entspreche den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs nur dann, wenn durch eine bauliche Trennung zwischen Lagerung und Wassersportgerät und Handelsnutzung sichergestellt sei, daß die Handelsnutzung ausschließlich auf einer erkennbar untergeordneten Teilfläche von maximal 200 qm beschränkt sei.

Unter dem 29. Juli 1991 stimmte der Regierungspräsident Köln dem Vorhaben gemäß §§ 36 Abs. 1, 33 BauGB mit der Anmerkung zu, daß die Planung der Halle "auch im Grundriß eindeutig festzulegen" und eine Verbrauchermarktnutzung ausgeschlossen sei.

Im Anschluß an eine Besprechung beim Beklagten im August 1991 legte der Kläger im September bzw. Dezember 1991 neue Bauvorlagen für eine Halle mit Satteldach anstatt des ursprünglich offenbar vorgesehenen Flachdaches vor. Eine in den Verwaltungsvorgängen des Beklagten befindliche unter dem 5. September 1991 aufgestellte Baukostenberechnung des Architekten des Klägers legt für das Dachgeschoß (Obergeschoß) eine Nutzung als Büro (215 qm) und für Wohnungen (2 x 135 qm) zugrunde. Ebenso enthält eine mit "Ergänzung zu den Bauvorlagen vom 18.3.91" überschriebene Baubeschreibung ohne Datumsangabe und Eingangsstempel die Vorhabenbezeichnung "Lagerhalle mit untergeordneten Verkaufsflächen sowie Büro und Wohnfläche im Dachgeschoß".

In einem weiteren Vermerk des Planungsamtes des Beklagten vom 23. Oktober 1991 wurde u.a. erneut eine eindeutige Zweckbestimmung der Lagerhalle entsprechend der textlichen Festsetzung d) im Bebauungsplanentwurf angemahnt; eine im Dachgeschoß vorgesehene Büronutzung müsse "eindeutig zweckgebunden bzw. zum Erdgeschoßbetrieb zugehörig gekennzeichnet" werden.

Mit Teilbaugenehmigung vom 21. Mai 1992 erteilte der Beklagte der "Hitdorfer Kiesbaggerei" zu Händen des Klägers unter Bezugnahme auf den Bauantrag vom 11. April 1991 die Teilbaugenehmigung für die Ausschachtungsarbeiten, Grundleitungen, Stützwände bis Unterkante Bodenplatte für eine "Halle mit Satteldach". Der darin als Bestandteil der Teilbaugenehmigung genannte Lageplan und eine Bauzeichnung sind in den Verwaltungsvorgängen des Beklagten nicht vorhanden. Die zur Teilbaugenehmigung vom 21. Mai 1992 gehörenden Mitteilungsblätter über Baubeginn bzw. Rohbaufertigstellung enthalten als Vorhabenbezeichnung "Lager- und Bürogebäude".

Unter dem 21. September 1992 erteilte der Beklagte dem Kläger sodann unter Bezugnahme auf den Bauantrag vom 18. März 1991 die Baugenehmigung für die Errichtung einer "Halle mit ausgebautem Dachgeschoß für Ausstellung und Büronutzung". Als Bestandteile der Baugenehmigung wurden u.a. erklärt: ein Lageplan, vier Bauzeichnungen, drei Blatt Baubeschreibung, zwei Blatt zusätzliche Baubeschreibung für gewerbliche Anlagen. In den übersandten Verwaltungsvorgängen des Beklagten sind lediglich vier mit Grünstempel und Zugehörigkeitsvermerk versehene Bauzeichnungen (Grundrißzeichnung jeweils für Kellergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß sowie Schnitt- und Ansichtszeichnung) enthalten. Die Erdgeschoßgrundrißzeichnung enthält die Eintragung "Verkaufszone wird noch festgelegt". Ein baulich abgetrennter Raum in der Mitte des Erdgeschosses soll danach als "Lager für gesicherte Geräte" dienen. Die Grundrißzeichnung des Dachgeschosses enthält als Nutzungsangabe "Ausstellung und Zwischenlager" sowie "Bürofläche". Bauliche Abtrennungen zwischen den angegebenen Nutzungen sind nicht vorgesehen. Außerdem wurde dem Kläger als Nebenbestimmung Nr. 7 zur Baugenehmigung die Errichtung von 20 Stellplätzen als "notwendige Stellplätze" aufgegeben.

Mit Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Klägers vom 3. November 1992 teilte dieser dem Beklagten mit, der Kläger habe, nachdem er die Halle für eine Nutzung als Ausstellungs- und Verkaufshalle für Wassersportgeräte, Motorboote, Angelzubehör und dazugehörige Kleidung nicht habe vermieten können, mit der Fa. Siemens einen Mietvertrag abgeschlossen. Die Fa. Siemens wolle ihre Aktivitäten für den EDV-Bereich der Fa. Bayer in dem Hallengebäude konzentrieren. Es würden ca. 120 Arbeitnehmer beschäftigt. Diese Nutzung werde von der Baugenehmigung vom 21. September 1992 gedeckt. Hilfsweise werde eine Nutzungsänderungsgenehmigung beantragt.

Nachdem der Beklagte die Aufnahme der Büronutzung in der Halle durch die Fa. Siemens sowie die Errichtung von weiteren Stellplätzen entlang der im östlichen Grundstücksbereich aufstehenden Lagerhalle "neben den 20 genehmigten" festgestellt hatte, teilte er dem Kläger mit Schreiben vom 4. Dezember 1992 mit, die Nutzung der Halle durch die Fa. Siemens sei formell und materiell illegal. Die Nutzung werde durch die Baugenehmigung vom 21. September 1992 nicht gedeckt und könne aufgrund der unzureichenden Entwässerung und des Widerspruchs zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans bzw. den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs Nr. 41/I nicht genehmigt werden. Für die Errichtung der Stellplätze liege ebenfalls keine Baugenehmigung vor. Gleichzeitig wurde dem Kläger Gelegenheit gegeben, zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung der Hallen- bzw. Stellplatznutzung sowie des beabsichtigten Beseitigungsgebotes hinsichtlich der Stellplätze Stellung zu nehmen.

In seiner Stellungnahme vom 15. Dezember 1992 vertrat der Kläger die Auffassung, das fragliche Gebäude könne als großflächige Ausstellungs- und Bürohalle genutzt werden. Die Baugenehmigung vom 21. September 1992 enthalte keine Eingrenzung dieser Nutzungsmöglichkeiten. Außerdem sei im Bauaufsichtsamt des Beklagten die beabsichtigte Nutzung durch die Fa. Siemens bekannt gewesen. Bedenken dagegen seien vom Beklagten nicht erhoben worden. Die bemängelten Parkplätze seien immer vorhanden gewesen, in der Vergangenheit allerdings nicht genutzt worden. Außerdem liege das Grundstück nicht im Außenbereich, da es aufgrund erteilter Baugenehmigungen intensiv gewerblich genutzt werde. In einer weiteren Stellungnahme vom 18. Januar 1993 verwies der Kläger darauf, daß die Baugenehmigung vom 21. September 1992 gewerbliche Nutzung und damit auch eine Büronutzung in dem Hallengebäude gestatte. Außerdem habe er aus Gründen der Besitzstandswahrung einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine uneingeschränkte gewerbliche Nutzung der Halle, deren Neuerrichtung wegen des maroden Zustands der zuvor dort stehenden Gebäude notwendig geworden sei. Nachdem die Fa. Siemens im Januar/Februar 1992 ihr Interesse für eine Büronutzung bekundet habe, seien die Bauvorlagen hinsichtlich der Nutzung geändert und später dem Beklagten vorgelegt worden. Dem Beklagten sei die beabsichtigte Nutzung durch die Fa. Siemens ausführlich durch den Architekten erklärt worden. Dabei sei diesem mitgeteilt worden, für das baurechtliche Genehmigungsverfahren sei es unerheblich, in welchem Umfang Büro- und Ausstellungsflächen zueinander stehen würden. Diese Flächen seien je nach Bedarf beliebig austauschbar. Im übrigen entspreche die Entwässerung über einen Auffangbehälter dem neuesten Stand der Technik und sei vom Bauaufsichtsamt abgenommen. Die bemängelten Stellplätze seien immer vorhanden gewesen, allerdings zuletzt kaum genutzt worden und daher zum Teil "verwildert". Daher seien sie neu hergestellt worden.

Mit Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 untersagte der Beklagte der Fa. Siemens die Nutzung der Halle als Büro und die Nutzung von näher bezeichneten Stellplätzen entlang der im östlichen Grundstücksbereich aufstehenden Lagerhalle aus Gründen formeller und materieller Illegalität.

Mit weiterer auf § 58 Abs. 1 Satz 2 BauO NW 1984 gestützter Ordnungsverfügung vom selben Tag gab der Beklagte dem Kläger unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 10.000,‑‑ DM auf, zum einen die ohne Baugenehmigung durchgeführte und in einem beigefügten Plan näher beschriebene Stellplatzbefestigung zu beseitigen und zum anderen "die auf dem Grundstück Langenfelder Straße 166 mit Baugenehmigung vom 21.09.92 genehmigte Halle nach Räumung durch die Fa. Siemens AG nur noch entsprechend der Genehmigung zu nutzen bzw. zu vermieten". Zur Begründung wurde ausgeführt, die Errichtung der im Außenbereich gelegenen Stellplatzanlage sei nicht von einer Baugenehmigung gedeckt und könne als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB auch nicht genehmigt werden, da der Flächennutzungsplan für diesen Bereich eine Nutzung als Grünfläche darstelle. Außerdem sei mangels Anschlusses des Grundstücks an eine öffentliche Kanalisation eine ordnungsgemäße Ableitung des Regenwassers nicht gesichert. Daher erfordere die Baumaßnahme unwirtschaftliche Aufwendungen für Anlagen der Abwasserbeseitigung. Auch sei die Stellplatzanlage nicht mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 41/I zu vereinbaren. Die Nutzung der Halle zu Bürozwecken mit ca. 120 bis 140 Mitarbeitern sei durch die Baugenehmigung vom 21. Septem-ber 1992 nicht gedeckt. Nach der Bau- und Betriebsbeschreibung habe eine Lagerhalle für die Lagerung von Wassersportgeräten sowie Verkaufsflächen für Angel- und Wassersportzubehör errichtet werden dürfen. Zusätzlich weise die genehmigte Lagerhalle eine untergeordnete Verkaufsfläche auf. Der genaue Umfang der Verkaufszone sei allerdings noch nicht festgelegt und bedürfe einer gesonderten Nutzungsgenehmigung. Eine nachträgliche Genehmigung der Büronutzung komme nicht in Betracht, da die im Außenbereich errichtete Halle den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widerspreche, der für diesen Bereich eine Nutzung als Grünfläche vorsehe.

In seinem dagegen am 7. April 1993 eingelegten Widerspruch nahm der Kläger im wesentlichen Bezug auf seine Ausführungen im Schreiben vom 18. Januar 1993.

Mit Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 1991 wies der Regierungspräsident Köln den Widerspruch des Klägers unter Bekräftigung der Ausführungen in der Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 als unbegründet zurück. Ergänzend wurde ausgeführt, die Baugenehmigung vom 21. September 1992 gestatte ausweislich der ausdrücklich zum Bestandteil der Baugenehmigung gemachten Baubeschreibung eine Nutzung als Lagerhalle für die Lagerung von Wassersportgerät sowie als Verkaufsfläche für Angel- und Wassersportzubehör. Die Nutzung für reine Bürozwecke sei durch diese Baugenehmigung nicht gedeckt. Eine solche Nutzung könne wegen Nichtübereinstimmung mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 41/I weder auf der Grundlage des § 33 BauGB noch wegen Beeinträchtigung des in der Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 genannten öffentlichen Belangs aufgrund § 35 BauGB legalisiert werden.

Der Kläger hat am 16. Juni 1993 Klage erhoben und zur Begründung im wesentlichen auf seinen Vortrag im Schriftsatz vom 18. Januar 1993 Bezug genommen. Ergänzend hat er ausgeführt, die Baugenehmigung vom 21. September 1992 ermögliche alternativ eine Nutzung der gesamten Halle zu Ausstellungs-, Zwischenlager- oder zu Bürozwecken. Dies ergebe sich aus den entsprechenden Eintragungen in der zur Baugenehmigung gehörenden Grundrißzeichnung für das Dachgeschoß. Hinweise für eine Trennung oder eine Größenangabe der einzelnen Nutzungen seien darin nicht enthalten. Die zum Bauantrag vom 18. März 1991 gehörende Baubeschreibung habe nicht die Nutzung für eine Lagerung von Wassersportgerät und Verkaufsfläche für Angel- und Wassersportzubehör zum Inhalt gehabt, sondern vielmehr eine Nutzung als Lagerhalle mit untergeordneten Verkaufsflächen sowie Büro- und Wohnfläche im Dachgeschoß. Mit der Baugenehmigung vom 21. September 1992 seien alle Nutzungsarten nach § 8 BauNVO genehmigt worden. Im übrigen seien die Verwaltungsvorgänge des Beklagten unvollständig. So fehle der im November 1991 eingereichte neue Bauantrag mit neuer Baubeschreibung für ein Vorhaben mit ausgebautem Dachgeschoß, in dem eine 108,56 qm große Wohnung und eine Büronutzung über 124,8 qm vorgesehen gewesen sei. Der Kläger habe außerdem aus Bestandsschutzgründen einen Anspruch auf Baugenehmigung für die Halle, da sie als Ersatzbau für die baufällige, Anfang 1990 durch Sturm zerstörte Lagerhalle anzusehen sei.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hat der Beklagte die Zwangsgeldandrohung in der angefochtenen Ordnungsverfügung aufgehoben. Die Beteiligten haben insoweit das Verfahren für in der Hauptsache erledigt erklärt.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15.03.1993 sowie den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Köln vom 18.05.1993 aufzuheben, soweit diese nicht durch die Erklärung des Beklagten betreffend die Zwangsgeldandrohung aufgehoben worden sind,

2. festzustellen, daß der Kläger berechtigt ist, das mit Baugenehmigung vom 21.09.1992 genehmigte Vorhaben auf dem Grundstück Langenfelder Straße 166 in Leverkusen-Hitdorf für reine Bürozwecke zu nutzen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich im wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden berufen und bekräftigt, daß Bestandteil der Baugenehmigung vom 21. September 1992 auch die Baubeschreibung mit den Nutzungsangaben "Lagerhalle für die Lagerung von Wassersportgerät und Verkaufsfläche für Angel- und Wassersportzubehör" gewesen sei. Daher habe in der Baugenehmigung auf die konkrete Bezeichnung des Vorhabens verzichtet werden können, zumal dem Kläger und dessen Architekt die Festsetzung des Bebauungsplanentwurfs bekannt gewesen sei. Der zur Baugenehmigung gehörenden Dachgeschoßgrundrißzeichnung sei eine Trennung zwischen Ausstellungsfläche und Bürofläche zu entnehmen. Letztere nehme nur etwa 20 % der Dachgeschoßfläche in Anspruch. Eine Nutzung des Erdgeschosses als Büro sei komplett unzulässig.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

Mit Beschluß vom 12. Februar 1998 hat der Senat auf Antrag des Klägers die Berufung zugelassen. Der Kläger trägt unter Bezugnahme auf sein bisheriges Vorbringen zur Begründung seiner Berufung weiter vor, das hier strittige Grundstück liege innerhalb des Geltungsbereichs des rechtsgültigen Bebauungsplans der Gemeinde Monheim, die früher die Planungshoheit für diesen Bereich innegehabt habe. Dieser Bebauungsplan setze für das Grundstück des Klägers eine Nutzung als Mischgebiet fest. Im übrigen liege diese Fläche innerhalb eines Bereichs, der nach § 34 BauGB zu berücksichtigen sei. Schließlich sei die Baugenehmigung vom 21. September 1992 dahingehend auszulegen, daß die gesamte Halle alternativ für Ausstellungs- und Bürozwecke genutzt werden dürfe. Insoweit könne die Ungenauigkeit der Baugenehmigung nicht zu Lasten des Klägers gehen.

In der vom Berichterstatter des Senats am 25. November 1998 vorgenommenen Ortsbesichtigung hat der Beklagte den die Beseitigung der Stellplatzanlage betreffenden Teil der Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 aufgehoben. Insoweit haben der Kläger und der Beklagte das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu erkennen, soweit er sich auf den noch nicht erledigten Teil der Ordnungsverfügung des Beklagten bezieht.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er bekräftigt sein bisheriges Vorbringen und verweist darauf, daß der Bebauungsplanentwurf "In den Dehlen" der Stadt Monheim niemals in Kraft getreten sei. Der zur Baugenehmigung vom 21. September 1992 gehörende Dachgeschoßgrundriß unterteile das Dachgeschoß in 6,5 Rasterflächen, wovon lediglich 1,5 Einheiten über ca. 200 qm als Bürofläche genutzt werden könnten. Zudem solle nach der Betriebsbeschreibung so wenig Personal eingesetzt werden, daß sich auch hieraus nur eine untergeordnete Büronutzung erkennen lasse.

Hinsichtlich des Ergebnisses der vom Berichterstatter am 25. November 1998 durchgeführten Ortsbesichtigung wird auf die Niederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war das Verfahren entsprechend § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen und das angefochtene Urteil für unwirksam zu erklären. Im übrigen ist die Berufung unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage insoweit zu Recht abgewiesen.

Die Klage ist mit dem (nur noch) auf Aufhebung der Ziffer 2 der Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15. März 1993 gerichteten Antrag unbegründet. Die Ordnungsverfügung des Beklagten in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten Köln vom 18. Mai 1993 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger dadurch nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung die dem Kläger mit der in Streit stehenden Ziffer 2 der Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 auferlegte Verpflichtung dahingehend ausgelegt, daß sie als auf Unterlassung der Nutzung der Halle in der Weise, wie die Firma Siemens sie genutzt hat, gerichtet ist. Das begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Urteil wird daher zur Vermeidung von Wiederholungen gemäß § 130 b Satz 2 VwGO verwiesen, zumal die Beteiligten gegen die dahingehende Interpretation des noch streitigen Teils der Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 keine Einwände erhoben haben. Klarzustellen bleibt, daß das darin enthaltene Verbot eine Nutzung der strittigen Halle in ihrer Gesamtheit zu Bürozwecken beinhaltet. Davon geht auch das Verwaltungsgericht aus, wenn es in den Entscheidungsgründen von einer "beide Geschosse umfassenden Nutzung" als "reines Bürogebäude" spricht. Nur eine solche Nutzung entspricht im übrigen der durch die Firma Siemens ausgeübten.

Der Beklagte hat dem Kläger auf der Grundlage des § 58 Abs. 1 Satz 2 BauO NW 1984 zu Recht die Nutzung der hier in Rede stehenden Halle für Zwecke einer reinen Büronutzung untersagt, weil diese Nutzung sowohl formell als auch materiell illegal ist.

Die Nutzung der aufgrund der Baugenehmigung vom 21. September 1992 errichteten Halle auf dem Grundstück des Klägers als reines Bürogebäude ist formell illegal. Eine solche Nutzung ist nicht Gegenstand der dem Kläger erteilten Baugenehmigung vom 21. September 1992. Was Inhalt der Baugenehmigung, die gemäß § 70 Abs. 1 Satz 2 BauO NW 1984 der Schriftform unterliegt, ist, bestimmt in erster Linie der Bauschein mit seinen Regelungen. Den dort regelmäßig in Bezug genommenen und mit Zugehörigkeitsvermerk versehenen Bauvorlagen und sonstigen Anlagen kommt eine erläuternde und konkretisierende Funktion zu; sie können dazu beitragen, den objektiv zu ermittelnden Regelungsgehalt einer Baugenehmigung zu bestimmen.

Vgl. OVG NW, Urteile vom 26. Juli 1995 ‑ 7 A 2179/93 ‑ und vom 10. Dezember 1996 ‑ 10 A 4248/92 ‑.

Ausgehend davon kann hier allein auf den Bauschein vom 21. September 1992 und die mit Grünstempel und Zugehörigkeitsvermerk versehenen vier Bauzeichnungen (Grundrißzeichnungen für Kellergeschoß, Erdgeschoß und Dachgeschoß sowie die Schnitt- und Ansichtszeichnung) abgestellt werden, da die übrigen im Bauschein vom 21. September 1992 in Bezug genommenen Anlagen nicht vorliegen. In den vom Beklagten übersandten, das Grundstück des Klägers betreffenden umfangreichen Bauakten sind sie nicht zu finden. Auch der Kläger hat derartige Unterlagen nicht vorgelegt. Andere in den Verwaltungsvorgängen vorhandene Darstellungen, wie etwa Bau- oder Betriebsbeschreibungen, sind mangels Zugehörigkeitsvermerks nicht Bestandteil der Baugenehmigung vom 21. September 1992 geworden und können schon daher an ihrer Regelungswirkung nicht teilnehmen. Im übrigen weisen sie - wie noch zu erörtern sein wird ‑ keine Inhalte auf, die auf eine mit der Baugenehmigung vom 21. September 1992 zugelassenen Nutzung der Halle für reine Bürozwecke hindeuten.

Nimmt man zunächst den Bauschein vom 21. September 1992 in den Blick, so rechtfertigt dessen Formulierung "Halle mit ausgebautem Dachgeschoß für Ausstellung und Büronutzung" eher die Annahme einer Zulassung beider Nutzungsformen nebeneinander ("und") nicht aber die Zulassung ausschließlich einer von beiden Nutzungsformen nach Wahl des Bauherrn. Letzteres wäre nur anzunehmen, wenn das Wort "oder" oder eine gleichbedeutende Formulierung verwandt worden wäre. Geht man allein vom Text des Bauscheins aus, so läßt sich nicht annähernd mit der notwendigen Sicherheit feststellen, daß eine reine Büronutzung des gesamten hier fraglichen Hallengebäudes ‑ nur darum geht es hier ‑ von der Baugenehmigung vom 21. September 1992 gestattet wird.

Damit ist auf weitere Auslegungskriterien zurückzugreifen. Hier ist zunächst auf die Zahl der in der Baugenehmigung vom 21. September 1992 zugelassenen 20 Stellplätze hinzuweisen. Schon diese deutet nicht auf eine ausschließliche Büronutzung der Halle als Regelungsgegenstand dieser Baugenehmigung hin. Legt man die Richtzahlen für den Stellplatzbedarf zugrunde, wie sie in der Anlage zu Nr. 51.11 der Verwaltungsvorschriften zu § 51 BauO NW enthalten sind, so errechnet sich für die rund 1.260 m² große Halle ein (Mindest‑)Stellplatzbedarf von 31 Stellplätzen (1 Stellplatz je 40 m² Nutzfläche).

Zieht man angesichts der jedenfalls nicht mit hinreichender Deutlichkeit im Sinne des Klägers zu wertenden Formulierung im Text des Bauscheins vom 21. September 1992 zusätzlich die oben erwähnten, zur Baugenehmigung gehörenden Bauzeichnungen ‑ hier die insoweit allein aussagekräftigen Grundrißzeichnungen des Erdgeschosses bzw. Dachgeschosses ‑ heran, läßt sich ebenfalls eine reine Büronutzung zulassender Regelungsgehalt der Baugenehmigung vom 21. September 1992 nicht feststellen. Mit ihren Nutzungsangaben "Verkaufszone wird noch festgelegt" und "Lager für gesicherte Geräte" für das Erdgeschoß bzw. "Ausstellung und Zwischenlager" und "Bürofläche" für das Dachgeschoß stimmen sie bereits nicht vollständig mit der textlichen Vorhabenbezeichnung im Bauschein ("Ausstellung und Büronutzung") überein und sprechen daher jedenfalls nicht für eine auch ausschließlich gestattete Büronutzung. Ungeachtet der die Bestimmtheit der hier fraglichen Baugenehmigung betreffenden Frage, ob die flächenmäßige Aufteilung unter den genannten Nutzungsformen hinreichend klar geregelt wird und ob eine selbständige oder unselbständige Lagerung (welcher Gegenstände?) bzw. Büronutzung Gegenstand der Baugenehmigung ist, kommt jedenfalls auch nach den genannten zur Baugenehmigung gehörenden Bauzeichnungen eine vollständige Nutzung des gesamten Gebäudes als Büro ‑ um die es hier, was nochmals betont werden soll, allein geht ‑ eindeutig nicht in Betracht. Denn zumindest in Bezug auf das Erdgeschoß spricht nach dem Ausgeführten nichts für eine auch ausschließliche Gestattung als Bürofläche. Daran änderte sich auch nichts, wenn man den in der Baugenehmigung in Bezug genommenen Bauantrag des Klägers vom 18. März 1991 ("Antragsdatum 18.03.91") und die nach ihrem Inhalt zu diesem gehörende Bau- bzw. Betriebsbeschreibung mit in die Betrachtung einbeziehen wollte, obwohl diese Unterlagen ohne Zugehörigkeitsvermerk nicht an der Schriftform der Baugenehmigung und damit an ihrer Beweisfunktion teilnehmen. Die dort genannte Vorhabenbezeichnung ("Lagerhalle mit untergeordneten Verkaufsflächen" bzw. "Lagerhalle für die Lagerung von Wassersportgerät sowie Verkaufsflächen für Angel- und Wassersportzubehör") gibt keinerlei Anhaltspunkte für eine reine Büronutzung des in Rede stehenden Hallengebäudes. Auch sonst enthalten die vom Beklagten übersandten Verwaltungsvorgänge nichts, was eine derartige Feststellung rechtfertigen könnte. Ob mündliche Absprachen zwischen dem Architekten des Klägers und Bediensteten des Beklagten stattgefunden haben, die ‑ wie der Kläger behauptet ‑ eine vollständige Nutzung der Halle zu Bürozwecken als Antragsgegenstand zum Inhalt hatten, kann offen bleiben. Denn ihnen fehlt es, worauf bereits das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat, an der gemäß § 70 Abs. 1 Satz 2 BauO NW 1984 erforderlichen Schriftform. Daher ist auch ohne Belang, ob dem Beklagten bereits vor Erteilung der Baugenehmigung vom 21. September 1992 die beabsichtigte Büronutzung durch die Fa. Siemens bekannt gewesen ist.

Hat nach alledem die Baugenehmigung vom 21. September 1992 jedenfalls keinen eine vollständige Nutzung der Halle als Bürogebäude gestattenden Regelungsgehalt, kann mangels Erheblichkeit für das vorliegende Verfahren dahinstehen, ob diese Baugenehmigung überhaupt hinreichend bestimmt ist.

Ist damit die mit der angefochtenen Ziffer 2 der Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 untersagte Nutzung der Halle ausschließlich zu Bürozwecken nicht von der Baugenehmigung vom 21. September 1992 gedeckt, ist der Beklagte im Ergebnis zu Recht von der formellen Illegalität dieser Nutzung ausgegangen. Es ist daher unschädlich, daß er in seiner rechtlichen Würdigung ebenso wie der Regierungspräsident Köln im Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 1993 irrtümlicherweise angenommen hat, daß Bau- bzw. Betriebsbeschreibungen, die eine Nutzung des Gebäudes als Lagerhalle für die Lagerung von Wassersportgerät sowie Verkaufsflächen für Angel- und Wassersportzubehör zum Gegenstand haben, zum Inhalt der Baugenehmigung vom 21. September 1992 gemacht worden sind.

Die vom Beklagten untersagte Nutzung zu Bürozwecken ist auch materiell illegal. Eine derartige Nutzung ist planungsrechtlich unzulässig, weil sie im Außenbereich verwirklicht werden soll und dort als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtigt (§ 35 Abs. 2 und 3 BauGB in der hier anzuwendenden, im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 1986 (BGBl I S. 2253), zuletzt geändert durch Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 (BGBl I S. 466)).

Das Grundstück des Klägers lag jedenfalls in dem im Rahmen der vorliegenden Anfechtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist ‑ unstreitig ‑ wegen entgegenstehender künftiger Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 41/I ("Tageserholungsanlage Rheindorf/Hitdorf") auch nicht auf der Grundlage des § 33 BauGB planungsrechtlich zulässig, wobei dahinstehen kann, ob der Bebauungsplan überhaupt die in § 33 BauGB vorausgesetzte Planreife erlangt hat. Der frühere Bebauungsplanentwurf der Stadt Monheim ("In den Dehlen") ist niemals in Kraft getreten. Der Kläger ist den diesbezüglichen Angaben des Beklagten nicht substantiiert entgegengetreten. Auch der Senat sieht keinen Anlaß, Gegenteiliges anzunehmen.

Das Grundstück liegt auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB. Ein Bebauungszusammenhang in diesem Sinne reicht nur so weit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulichkeiten den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. September 1992 ‑ 4 C 15.90 ‑ BRS 54 Nr. 65 m.w.N.

Nach dem vorliegenden Karten- und Bildmaterial stellt sich die fragliche Fläche nicht mehr als Teil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Hitdorf dar. Es ist von dem südlich an der Westseite der Langenfelder Straße gelegenen Gebäude ‑ unterstellt, dies gehört selbst noch zum Bebauungszusammenhang des Ortsteils Hitdorf ‑ bereits mehr als 100 m entfernt und damit so deutlich abgesetzt, daß es von dem im Bebauungszusammenhang liegenden Gebäuden des Ortsteils Hitdorf nicht mehr als Bauland geprägt wird. Das Grundstück ist im Norden, Westen und Osten von nahezu unbebauten Bereichen umgeben, was seinen Charakter als im Außenbereich liegende Fläche weiter unterstreicht. Der auf dem Grundstück des Klägers vorhandene Baubestand ist auch nicht für sich betrachtet als im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB zu qualifizieren. Er hat weder angesichts der Zahl der vorhandenen Bauten das erforderliche städtebauliche Gewicht noch ist er nach Anordnung und Funktion der Bebauung Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 6. November 1968 ‑ IV C 31.66 ‑ BRS 20 Nr. 36 und vom 17. Februar 1984 ‑ 4 C 55.81 ‑ BRS 42 Nr. 94.

Liegt die strittige Fläche damit im Außenbereich und richtet sich die planungsrechtliche Beurteilung der fraglichen Büronutzung allein nach § 35 Abs. 2 BauGB, da ein Privilegierungstatbestand gemäß § 35 Abs. 1 BauGB hier offensichtlich nicht vorliegt. Als sonstiges Vorhaben ist die in Rede stehende Büronutzung unzulässig. Der Beklagte ist in seiner strittigen Ordnungsverfügung im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, daß eine Nutzung der Halle als Bürogebäude öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt. Das Vorhaben des Klägers widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes, der für die hier interessierende Fläche eine Nutzung als "Grünfläche", "Freizeiteinrichtungen" vorsieht. Daß der Flächennutzungsplan in Bezug auf das Grundstück des Klägers seine Aussagekraft verloren haben könnte, ist schon mit Blick auf die Möglichkeit der Nutzung der dort vorhandenen Baulichkeiten für Freizeitzwecke nicht anzunehmen.

Auf die Vorschriften des § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB kann sich der Kläger nicht mit Erfolg berufen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor, weil es sich vorliegend nicht um eine nach unabwendbaren Ereignissen erfolgende Neuerrichtung eines im Bauvolumen, in der Nutzung und Funktion vergleichbaren Vorhabens handelt.

Ist nach alledem die in Streit stehende Büronutzung formell und materiell illegal, ist die hieran anknüpfende Entscheidung des Beklagten auch unter Ermessensgesichtspunkten nicht zu beanstanden.

Die Klage hat auch mit dem im Feststellungsantrag verfolgten Begehren keinen Erfolg.

Ob die Klage die an sie zu stellenden Zulässigkeitsvoraussetzungen insbesondere im Hinblick auf den in § 43 Abs. 2 VwGO geregelten Grundsatz der Subsidiarität erfüllt, kann offen bleiben. Insoweit ist fraglich, ob die Feststellungsklage effektiveren Rechtsschutz als die gegen die Ordnungsverfügung vom 15. März 1993 gerichtete Anfechtungsklage bietet, in deren Rahmen die Frage des Regelungsgegenstandes der Baugenehmigung vom 21. September 1992 gerade auch im Hinblick auf die fragliche Büronutzung zu klären war. Der Senat stellt die diesbezüglichen Bedenken zugunsten des Klägers zurück. Denn das Feststellungsbegehren ist jedenfalls unbegründet. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen zum Anfechtungsbegehren verwiesen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 161 Abs. 2 VwGO. Es entspricht trotz der von den Beteiligten im Rahmen der Ortsbesichtigung getroffenen abweichenden Einigung über die Kostenverteilung - an die das Gericht ohnehin nicht gebunden ist - der Billigkeit, dem Kläger die Kosten auch insoweit aufzuerlegen, als der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist. Denn der vom Beklagten zu tragende Teil der Gerichtskosten wäre im Verhältnis zu den gesamten Kosten geringfügig (vgl. § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO).

Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.