Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 133/95

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer baurechtlichen Abbruchgenehmigung für ein unter Denkmalschutz stehendes ehemaliges Arbeiterschlafhaus.

Die Klägerin ist Eigentümerin des in H gelegenen Grundstücks C Straße 4 (Gemarkung D Flur 5 Flurstück 287), das mit einem ca. 30 m langen Fachwerkhaus bebaut ist. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. "Ortsmitte D " der Stadt H aus dem Jahr 1981. Dieser setzt für den betroffenen Bereich ein allgemeines Wohngebiet fest, wobei die festgesetzten Baugrenzen den vorhandenen Baukörper nicht vollständig erfassen, sondern teilweise als nicht überbaubare Grundstücksfläche ausweisen.

Durch - für sofort vollziehbar erklärten - Bescheid des Beigeladenen zu 2. vom 10. April 1987 wurde das Gebäude in die Denkmalliste eingetragen, nachdem der Rat der Stadt H es zunächst abgelehnt hatte, das Gebäude gemäß dem Antrag des Beigeladenen zu 1. unter Denkmalschutz zu stellen, und die oberste Denkmalbehörde eine Weisung zur Eintragung erteilt hatte. Die Eintragung, die zwischenzeitlich bestandskräftig geworden ist, bezieht sich auf das Äußere des Arbeiterschlafhauses von 1872 (ohne spätere Treppenhausanbauten an der Nord- und Südseite) sowie im Inneren auf die noch vorhandene ursprüngliche Fachwerkkonstruktion zur Aufteilung des Gebäudes in Schlafsäle und die drei Kamine aus der Entstehungszeit.

Zur Begründung der Eintragung ist im Bescheid u.a. ausgeführt, das Objekt sei bedeutend für die Stadt H , insbesondere den Ortsteil D , weil es zu den wenigen noch erhaltenen typischen siegerländischen Dokumenten für den Arbeiterwohnungsbau der 70er Jahre des 19. Jahrhunderts gehöre. Typisch siegerländisch sei dabei die Tatsache, daß das Gebäude in der hier üblichen Sparfachwerkbauweise errichtet wurde. Sämtliche Kriterien für diese Bauweise würden durch das Gebäude besonders anschaulich dokumentiert. Das Gebäude der ehemaligen D Eisengiesserei sei ein wichtiges Zeugnis für die Wohnverhältnisse eines Teils der damals dort beschäftigten Arbeiter und belege den "Wirtschaftsboom" bei der Eisenproduktion im Siegerland in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Das Typische eines Schlafhauses, das dem Gebäude auch jetzt noch ein barackenähnliches Gepräge gebe, sei trotz der vorgenommenen Veränderungen am Objekt noch gut ablesbar; sein Zeugniswert werde durch die Veränderungen nur unwesentlich beeinträchtigt. Es stehe in einer Gruppe von mehreren Arbeiterhäusern unterschiedlicher Gestalt aber gleicher Konstruktionsweise, so daß auf engstem Raum eine überaus anschauliche Typenvielfalt dieser speziellen Bauaufgabe aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts erhalten geblieben sei. Reine Schlafhäuser dieser Form seien im Ruhrgebiet und in anderen westfälischen Industriegebieten kaum bekannt. Als seltenem Anschauungsobjekt für die Entwicklung im Arbeiterwohnungsbau des Siegerlands und darüber hinaus Westfalens komme dem Objekt besondere Bedeutung zu. Für die Erhaltung und Nutzung des Objekts lägen wissenschaftliche, insbesondere baugeschichtliche sowie arbeits- und sozialgeschichtliche Gründe vor.

Bereits im März 1984 hatte die Klägerin beim Beklagten als untere Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes mit der Begründung beantragt, das Gebäude befinde sich in einem schlechten Zustand; bei einer Instandsetzung würden zu hohe Kosten anfallen. Mit Bescheid vom 10. September 1987 lehnte der Beklagte die Abbruchgenehmigung erstmals mit der Begründung ab, das Objekt unterliege den Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes (DSchG); der Beigeladene zu 2. als untere Denkmalbehörde habe die nach § 9 DSchG erforderliche Erlaubnis nicht erteilt. Im daraufhin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren von der Klägerin eingeleiteten Klageverfahren (7 K 1048/89 VG Arnsberg) schlossen die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens am 2. Mai 1990 einen Vergleich, in dem der Beklagte seinen Bescheid vom 10. September 1987 aufhob und sich verpflichtete, über den Bauantrag zum Abbruch des Gebäudes bis zum 31. August 1990 neu zu entscheiden.

In der Folgezeit kam es zu Differenzen über die Frage, ob dem Abbruchantrag denkmalrechtlich zuzustimmen sei. Nachdem der Eintragungsbescheid infolge Rücknahme der Berufung der Klägerin in dem die Unterschutzstellung betreffenden Klageverfahren bestandskräftig geworden war, beschloß der Rat der Stadt H am 24. Juni 1992 - entgegen dem Vorschlag des Beigeladenen zu 2. als untere Denkmalbehörde, die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruchantrag zu erteilen. Auf Antrag des Beigeladenen zu 1. entschied die Oberste Denkmalbehörde mit Erlaß vom 12. August 1993 gemäß § 21 Abs. 4 DSchG, daß die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch zu versagen sei. Der Beklagte lehnte daraufhin mit Bescheid vom 6. Oktober 1993 den Abbruchantrag der Klägerin vom 24. August 1987 ab.

Zur Begründung führte er aus, daß dem Abbruch zwingende gesetzliche Gründe entgegenstünden, weil die Voraussetzungen für eine isolierte denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch gemäß § 9 DSchG nicht vorlägen. Die nach den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften vorzunehmende Interessenabwägung ergebe, daß die Belange des Denkmalschutzes gegenüber den privaten und wirtschaftlichen Interessen der Klägerin am Abbruch des Gebäudes überwögen. Mit der Beseitigung des Baudenkmals ginge ein typisches siegerländisches Dokument für den Arbeiterwohnungsbau der 70er Jahre des 19. Jahrhunderts verloren. Das Gebäude sei ein wichtiges Zeugnis für die Wohnverhältnisse der damaligen Arbeiterschaft und belege zugleich den industriellen Aufschwung bei der Eisenproduktion im Siegerland der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts. Der Erhaltungszustand des Gebäudes rechtfertige den Abbruch nicht. Auf Grund der Lage, der Konstruktion und des Grundrisses des Gebäudes sei es durchaus möglich, dieses in familiengerechte Wohnungen aufzuteilen. Für die Schaffung von Wohnraum bestünden staatliche Förderungsmittel; auch habe das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes NW Finanzmittel in Aussicht gestellt, wenn die Belastungen die Zumutbarkeitsgrenze überschritten. Sollten sich die Kosten für die Erhaltung und Nutzung des Gebäudes als wirtschaftlich unzumutbar erweisen, könne die Übernahme des Denkmals nach § 31 DSchG verlangt werden; auch sei auf die Entschädigungsregelung des § 33 DSchG zu verweisen. Ein überwiegendes öffentliches Interesse für den Abbruch liege nicht vor. Insbesondere habe der Bebauungsplan Nr. keinen Vorrang. Ein Änderungsverfahren für andere Bereiche sei eingeleitet; dieses könne auch dazu genutzt werden, die überbaubaren Grundstücksflächen auf dem hier betroffenen Grundstück so auszurichten, daß das Baudenkmal erhalten bleiben könne. Auch bei Beibehaltung des Plans würden jedenfalls die Grundzüge der Planung verwirklicht, weil das Arbeiterschlafhaus für die Einrichtung von Wohnungen geeignet sei.

Die Klägerin hat bereits am 17. September 1993 Untätigkeitsklage erhoben. Zur Begründung hat sie im wesentlichen vorgetragen, die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG lägen vor. Das Gebäude könne nicht in seinem bisherigen Zustand belassen bleiben. Es sei baufällig, und massive Eingriffe in die Bausubstanz seien nötig. Eine Veräußerung sei ihr - der Klägerin - nicht zumutbar; mit der "Belastung" durch das Denkmal finde sich kein Käufer zu einem angemessenen Preis für das wertvolle Bauland. Die Sanierungskosten für das Objekt seien außerordentlich hoch. Die hierfür benötigten Finanzierungskosten könnten durch Mieteinnahmen nicht gedeckt werden. Es sei ihr daher auch nicht zuzumuten, das Objekt zu erhalten. Insoweit sei eine objektbezogene Betrachtungsweise geboten und nicht auf ihre - der Klägerin - sonstige wirtschaftliche Lage abzustellen. Sie müsse nicht ihr sonstiges Vermögen für den Erhalt des Denkmals opfern und auf Dauer "zuschießen". Auch die Möglichkeit, einen Übernahmeanspruch zu stellen, entbinde nicht von der Pflicht zur Interessenabwägung. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, daß die Bedeutung des Denkmals gering sei.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 6. Oktober 1993 zu verpflichten, ihr die Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes C Straße 4 in H zu erteilen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, erneut über ihren Antrag auf Abbruch des Gebäudes C Straße 4 in H unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich insbesondere auf die Ausführungen in seinem Ablehnungsbescheid bezogen.

Die Beigeladenen haben keine Sachanträge gestellt.

Der Beigeladene zu 1. hat hervorgehoben, daß die Kostenerwägungen der Klägerin nicht nachvollziehbar seien und daß das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans im übrigen durchaus verwertbar sei.

Der Beigeladene zu 2. hat insbesondere ausgeführt, daß die Stadt versucht habe, das Grundstück zu erwerben.

Mit dem angefochtenen, den Bevollmächtigten der Klägerin am 8./13. Dezember 1994 zugestellten Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die am 1. Januar 1995 eingelegte Berufung der Klägerin.

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin in Ergänzung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens insbesondere vor, das Objekt sei abgängig. Der begehrte Abbruch bedeute keinen Totalverlust des Objekts, da dessen Umsetzung an einen anderen Standort möglich sei; hierzu sei sie - die Klägerin - bereit. Im Hinblick auf die Möglichkeit der Übernahme durch die Gemeinde gehe es ihr - der Klägerin - nicht nur um die Vermeidung von Kosten, sondern insbesondere auch um die Nutzbarkeit des Grundstücks. Eine solche sei mit dem Denkmal nicht sinnvoll möglich. Auch der Bebauungsplan müsse berücksichtigt werden; die Bauleitplanung könne Belange des Denkmalschutzes überwinden, was hier geschehen sei. Im Hinblick auf die im Berufungsverfahren in Abstimmung mit den weiteren Beteiligten erstellte Berechnung der Wirtschaftlichkeit eines Umbaus des Objekts zu vier Mietwohneinheiten im Rahmen des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus ergebe sich auch unter Berücksichtigung von Zuschüssen auf Grund der erzielbaren Mieteinnahmen ein jährlicher Fehlbetrag von rd. 24.000,-- DM. Dies belege, daß ihr eine Sanierung und Erhaltung des Objekts nicht zuzumuten sei. Darauf, ob sie "ein florierendes Weltunternehmen mit Milliardenumsätzen" sei, komme es nicht an; selbst dann sei es ihr nicht zuzumuten, ein Denkmal im Interesse der Allgemeinheit unter Verlusten zu erhalten. Daraus, daß eine Vermietung des Objekts wirtschaftlich nicht vertretbar sei, folge zwangsläufig, daß auch ein Verkauf nicht rentabel sei. Ein Verkauf komme für sie auch deshalb nicht in Frage, weil sie auf Grund der Nähe des Grundstücks zum Betriebsgelände daran interessiert sei, auf das Grundstück ggf. zurückgreifen zu können. Die Ablehnung einer Überführung des Denkmals z.B. in ein Freilichtmuseum sei nicht nachvollziehbar.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend. Im Hinblick auf die im Berufungsverfahren erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht er sich ferner auf Ausführungen des Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes NW. Hiernach sei die Berechnung unter der Prämisse erstellt worden, daß eine maximale Wirtschaftlichkeit bei einem öffentlich geförderten Umbau zum Mietwohnungshaus zu erzielen sei. Trotz des dort ausgewiesenen Fehlbetrags sei der Klägerin die Sanierung des Objekts unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel zuzumuten. So seien verschiedene Ansätze zweifelhaft und die hohen Sanierungskosten dadurch beeinflußt, daß die Klägerin seit über einem Jahrzehnt ihren Verpflichtungen zur Unterhaltung des Objekts nicht nachkomme. Auch sei zweifelhaft, ob ein neues Wohnbauvorhaben nennenswert kostengünstiger gegenüber einer Sanierung durchgeführt werden könne. Im Interesse des Denkmals sei die Übernahme zu beantragen, um so den Denkmalbehörden die Möglichkeit zu eröffnen, für das Denkmal einen Investor zu suchen, der bereit sei, mit den gegebenen öffentlichen Mitteln das Objekt als Baudenkmal zu sanieren und zu erhalten.

Der Beigeladene zu 1. weist ergänzend zu seinem bisherigen Vorbringen insbesondere darauf hin, daß das Objekt durchaus in einen nutzbaren Zustand versetzt werden könne. Es sei nicht abgängig und könne - ggf. mit denkmalverträglichen Anbauten - zu Wohnungen umgebaut werden. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung sei auch der im Unterschutzstellungsbescheid hervorgehobene Seltenheitswert des Arbeiterschlafhauses von Bedeutung. Einer Umsetzung des Objekts stehe neben dem Verlust historischer Substanz entgegen, daß seine denkmalrechtliche Bedeutung gerade auch durch den Standort und die Nähe weiterer Arbeiterhäuser wesentlich beeinflußt sei. Im Hinblick auf den errechneten Fehlbetrag bei einer Sanierung und Nutzung des Objekts für den sozialen Wohnungsbau sei zu berücksichtigen, daß dem hohen Denkmalwert des Objekts letztlich nur das Interesse der Klägerin an einer Vermeidung von Vermögensnachteilen gegenüberstehe. Letzterem könne mit den Mitteln der §§ 31 und 33 DSchG angemessen begegnet werden.

Der Berichterstatter des Senats hat am 17. September 1996 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge sowie der von der Klägerin vorgelegten Berechnungsunterlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Abbrucherlaubnis nach § 63 BauO NW, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NW).

Der Abbruch des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes ist gemäß § 9 Abs. 1 Buchst. a) DSchG erlaubnispflichtig, wobei sich die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis aus § 9 Abs. 2 DSchG ergeben. Diese Voraussetzungen für die Zulassung des Abbruchs eines Baudenkmals sind auch im vorliegenden Verfahren maßgeblich, in dem die Klägerin nicht gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG eine isolierte denkmalschutzrechtliche Erlaubnis beantragt hat, sondern über die denkmalschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung des vorgesehenen Abbruchs in dem von der Klägerin eingeleiteten Baugenehmigungsverfahren zu befinden ist. Gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG sind in einem baurechtlichen Genehmigungsverfahren die Belange des Denkmalschutzes "entsprechend" dem Denkmalschutzgesetz "in angemessener Weise zu berücksichtigen". Hiernach hat der Denkmalschutz auch in einem baurechtlichen Verfahren den gleichen Stellenwert und die gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten denkmalschutzrechtlichen Verfahren nach § 9 Abs. 1 DSchG und läuft regelmäßig auf eine strikte Anwendung der Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG hinaus.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem- ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, 1218 m.w.N..

Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG für den von der Klägerin beabsichtigten Abbruch des Gebäudes liegen nicht vor.

Daß ein "überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt" (§ 9 Abs. 2 Buchst. b) DSchG), scheidet offensichtlich aus. Ein solches öffentliches Interesse kann insbesondere nicht aus den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. der Stadt H hergeleitet werden. Diese Festsetzungen lassen den Bestand des Gebäudes unberührt und gebieten es nicht etwa, die mit den festgesetzten Baugrenzen nicht in Einklang stehende Bausubstanz des vorhandenen Objekts zu beseitigen.

Näher zu prüfen ist lediglich, ob die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG vorliegen. Hiernach ist die nach Absatz 1 der genannten Vorschrift erforderliche Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Das trifft im vorliegenden Fall jedoch nicht zu.

Der Begriff "entgegenstehen" in § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG ist in der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts dahin geklärt, daß nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine Abwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff "entgegenstehen" enthaltene Befugnis zur Abwägung räumt der Behörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die Verpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich uneingeschränkt kontrollierbaren Bewertung der in der Norm genannten Voraussetzungen. Insoweit ist eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem- ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, 1218, Urteil vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 - und Urteil vom 20. Februar 1997 - 7 A 4406/95 - jeweils m.w.N..

Bei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu berücksichtigen, daß es Ziel des Denkmalschutzes ist, Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die Legaldefinition des Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG knüpft ferner daran an, daß der Schutz, die Pflege und die Nutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt; denn nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen den Denkmalbegriff, an deren Erhaltung und Nutzung ein "öffentliches Interesse" besteht. Denkmalschutz besteht nach den Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im Interesse des Allgemeinwohls nicht nur in seiner denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten, sondern auch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung zuzuführen. Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, daß es dem privaten Eigentümer im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des (Grund-)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist, seine eigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der Eigentümerbefugnisse an einem Baudenkmal an den Erfordernissen des Denkmalschutzes auszurichten.

Die sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten und Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind insgesamt als Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die darauf abzielen, daß das Eigentum an einem Denkmal grundsätzlich in einer privatnützigen Form erhalten bleibt, die zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des Denkmalschutzes gerecht wird.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 25. Ju- ni 1990 - 7 A 1837/89 - unter Hinweis auf BVerwG, Beschluß vom 10. Ju-li 1987 - 4 B 146.87 - BRS 47 Nr. 123.

Bei verfassungskonformem Verständnis der Regelungen des Denkmalschutzgesetzes gehen die sich aus den Erfordernissen des Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des Eigentümers jedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer eines Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das Denkmalschutzrecht - nicht anders als etwa im Bereich des Naturschutzrechts - gewisse aus der Situationsgebundenheit des betreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit einem nach denkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk, folgende Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse hinzunehmen.

Zur Situationsgebundenheit aus denkmal- und naturschutzrechtlichen Gründen als Element der Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums vgl.: BGH, Urteil vom 9. Oktober 1986 - III ZR 2/85 - NJW 1987, 2068 und Urteil vom 7. Juli 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 und Beschluß vom 30. September 1996 - 4 NB 31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94.

Auch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Grundeigentums müssen jedoch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen unzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich vorgesehen ist.

Vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141.

Dem hat der Gesetzgeber in den einzelnen Regelungen für die konkrete Abwicklung des Denkmalschutzes in unterschiedlicher Weise Rechnung getragen. Während § 7 Abs. 1 Satz 1 DSchG die den Eigentümer eines Denkmals treffenden reinen Unterhaltungs- und Schutzpflichten unter den Vorbehalt des ihm Zumutbaren stellt, knüpft § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG für die Fälle, in denen Veränderungen (auch Nutzungsänderungen) sowie die Beseitigung des Denkmals aus anderen Gründen als denen des Denkmalschutzes zugelassen werden sollen, mit dem Tatbestandsmerkmal "entgegenstehen" nicht an den Begriff der Zumutbarkeit an. Dementsprechend kann nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts eine Maßnahme, die den im konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden. Dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den betroffenen Eigentümer ist dadurch Rechnung zu tragen, daß im Rahmen der Abwägung zu untersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der Übernahme des Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG oder durch eine angemessene Entschädigung auf der Grundlage von § 33 DSchG hinreichend Rechnung getragen werden kann. Mit diesen Vorschriften hat der Gesetzgeber ein System von Ausgleichsregelungen geschaffen, das bei der aus Gründen des Denkmalschutzes und damit im Interesse des Allgemeinwohls auszusprechenden Versagung der Zulassung von Veränderungen oder gar Beseitigung von Denkmälern jedenfalls im vermögensrechtlich relevanten Bereich in dem oben erwähnten Sinne unzumutbare Belastungen verhindert und demgemäß auch im Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG vorzunehmenden Interessenabwägung Berücksichtigung zu finden hat.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 4. Dezem- ber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, 1218 m.w.N. und Urteil vom 20. Februar 1997 - 7 A 4406/95.

Für die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG sind dabei folgende Kriterien maßgeblich:

Nach § 31 DSchG kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Vorschrift gibt dem Eigentümer bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit einer sinnvollen Nutzung des Denkmals das Recht, gleichsam spiegelbildlich zur Enteignung die Entziehung seines Eigentums und dessen Übertragung auf die übernahmeverpflichtete Gemeinde zu beantragen.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 25. Juni 1990 - 7 A 1837/89 -.

Insoweit kann sich die Gemeinde dieser Übernahmepflicht nicht - auch nicht unter Hinweis auf eine fehlende Leistungsfähigkeit - entziehen.

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - BRS 42 Nr. 137.

Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluß haben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten Nutzungsmöglichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen Verlusten führen kann.

Vgl. zum gleichen Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BBauG: BGH, Urteil vom 25. November 1974 - III ZR 42/73 - BGHZ 63, 240 (249).

Maßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer sinnvollen Nutzung "selbst trägt". Spürbare Verluste im dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.

Der Übernahmeanspruch nach § 31 DSchG allein stellt jedoch den gebotenen Verhältnismäßigkeitsausgleich noch nicht sicher. Er läßt dem betroffenen Eigentümer lediglich die Alternative, das Denkmal in der ihm wirtschaftlich nicht zumutbaren verlustreichen Weise zu nutzen und damit einen Teil seines Vermögens im Interesse des Allgemeinwohls aufzuopfern oder sich des Denkmals vollständig zu entäußern. Will der Eigentümer mit Blick auf den grundsätzlichen Schutz der Substanz des Eigentums

- vgl.: BVerfG, Urteil vom 15. Ju- ni 1976 - 1 BvL 19 und 20/75, 1 BvR 148/75 - BVerfGE 42, 263 (295) und Urteil vom 1. März 1979 - 1 BvR 532, 533/77, 419/78 und 1 BvL 21/78 - BVerfGE 50, 290 (341) -

trotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von der Übernahmemöglichkeit des § 31 DSchG keinen Gebrauch machen, sondern das ihn unzumutbar belastende Denkmal behalten, und akzeptiert er damit zwangsläufig die durch die Belange des Denkmalschutzes vorgegebene eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit, hat ihn die Allgemeinheit von den durch die Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden vermögensrechtlichen Nachteilen, soweit sie die Schwelle der Sozialbindung des Grundeigentums überschreiten, zu entlasten. Dem trägt die Regelung des § 33 DSchG Rechnung.

Seinem Wortlaut nach erfaßt § 33 DSchG zwar nur die Fälle, in denen der Vollzug des DSchG "enteignende Wirkung" hat. Mit dieser Wortwahl hat der Gesetzgeber jedoch nur formal an den überkommenen weiten Enteignungsbegriff angeknüpft. Der Sache nach ging es dem Gesetzgeber darum, im Wege einer "salvatorischen Klausel" eine Entschädigungspflicht für die Fälle zu normieren, in denen der Vollzug des Gesetzes die Sozialpflichtigkeit des Eigentums überschreitet.

Vgl. die Begründung zu Abschnitt VII des Gesetzentwurfs des DSchG in LT-Drs. 8/4492, S. 35.

Nach dem zwischenzeitlich eingetretenen Wandel im Verständnis des Enteignungsbegriffs

- vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. Ju- ni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 und Beschluß vom 30. Septem-ber 1996 - 4 NB 31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94; zur Rechtsprechung des BGH vgl.: Krohn, Enteignung und Inhaltsbestimmung des Eigentums in der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ZfBR 1994, 5 ff -

ist § 33 DSchG daher als Regelung über Ausgleichsansprüche im Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums zu begreifen, die dem Zweck dient, eine dem Eigentümer durch denkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte Belastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein zumutbares Maß herabzumildern.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 29. Febru- ar 1996 - 10 A 366/92 - NWVBl. 1996, 386.

Seinem Inhalt nach setzt dieser Ausgleichsanspruch die Beeinträchtigung einer als Eigentum geschützten Rechtsposition voraus, durch die der Eigentümer unverhältnismäßig oder im Verhältnis zu anderen ungleich belastet wird.

Zum Regelungsgehalt und zur Gültigkeit salvatorischer Klauseln der hier vorliegenden Art vgl.: BverwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141; BGH, Urteil vom 7. Ju-li 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104.

Zusammenfassend ist damit im Rahmen der Interessenabwägung nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG zu berücksichtigen, daß diese Interessenabwägung unter Einbeziehung des Bestehens der in den §§ 31 und 33 DSchG festgelegten "Schadensausgleichsregelungen" zu erfolgen hat und daß im Rahmen dieses Ausgleichs ein Wahlrecht des Eigentümers - und nur des Eigentümers - besteht, sich zu entscheiden, ob er sich zur Hinnahme dieser Belastungen mit der Folge entschließt, daß ihm ein angemessener Ausgleich für die Vermögensnachteile zu zahlen ist, die die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreiten, oder ob er sich des Denkmals zu Lasten der betroffenen Gemeinde entäußert, die dieses sodann einer mit den Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes vereinbaren sinnvollen Nutzung zuzuführen hat.

Nach Maßgabe dieser Kriterien überwiegen im vorliegenden Fall die gegen die Beseitigung des Denkmals sprechenden Gründe des Denkmalschutzes gegenüber den gegenläufigen privaten Interessen der Klägerin.

Auf Grund der im Berufungsverfahren angestellten Überprüfungen steht fest, daß das strittige Objekt im Rahmen der privatnützigen Ausübung der Eigentümerbefugnisse durch die Klägerin durchaus einer sinnvollen, seine charakteristischen Denkmaleigenschaften wahrenden privaten Nutzung zugänglich ist. Es kann, wenn auch mit erheblichem Kostenaufwand, zu heutigen Wohnanforderungen gerecht werdenden Wohnungen umgebaut werden, ohne daß die charakteristischen Merkmale des Denkmals - seine äußere Hülle und die unter Schutz gestellte Fachwerkkonstruktion einschließlich der Kamine - in ihrer denkmalrelevanten Aussagekraft entscheidend beeinträchtigt werden. Diese Nutzung ist auch ohne weiteres realisierbar, weil sie ihrer Art nach mit der hier maßgeblichen Ausweisung des Bebauungsplans übereinstimmt und - soweit die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen nicht eingehalten werden - entweder vom Bestandsschutz gedeckt oder jedenfalls aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit im Wege der Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zuzulassen ist.

Gegen das Beseitigungsverlangen streitet die hier gegebene besondere Bedeutung des Objekts, die im Ablehnungsbescheid des Beklagten zutreffend näher umschrieben ist. Der Einwand der Klägerin, das Objekt könne ohne Beeinträchtigung seiner denkmalschutzrechtlich relevanten Aussagekraft abgebaut und an einen anderen Standort - etwa in ein Freilichtmuseum - umgesetzt werden, geht schon wegen der spezifischen Standortgebundenheit des Objekts fehl. Das Gebäude befindet sich noch exakt an der Stelle, an der die für seine Denkmalrelevanz maßgebliche hervorragende Bedeutung als eines der wenigen Zeugnisse für siegerländische Arbeiterschlafhäuser in räumlicher Nähe zur Betriebsstätte - insoweit handelt es sich um das jetzige Werksgelände der Klägerin im Tal - begründet worden ist. Es steht zudem in engem räumlichen Kontext zu weiteren Objekten des Arbeiterwohnungsbaus, deren Unterschutzstellung allerdings noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Eine Umsetzung in ein Museum, wie sie von der Klägerin wiederholt angeboten wurde, würde abgesehen von dem seitens des Beigeladenen zu 1. zutreffend angesprochenen Gesichtspunkt des erheblichen Verlustes historischer Bausubstanz im übrigen zwar nicht von vornherein ausscheiden, aber im Hinblick darauf, daß sich das Gebäude als solches nicht als Museum anbietet und ein darüber hinausgehender Museumsgegenstand nicht konkret festliegt, auch unter dem Gesichtspunkt fernliegen, daß Baudenkmäler in erster Linie in Annäherung an ihre ursprüngliche Zweckbestimmung sinnvoll zu nutzen sind.

Auf Seiten der Klägerin stehen den solchermaßen beachtlichen öffentlichen Interessen erhebliche finanzielle (wirtschaftliche) Interessen gegenüber.

In diesem Zusammenhang ist allerdings von vornherein der Einwand der Klägerin unbeachtlich, das Grundstück für ihre betrieblichen Belange gleichsam "in Vorrat" halten zu wollen. Es kann nach den maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans nur zu den in einem allgemeinen Wohngebiet zulässigen Zwecken genutzt werden; eine Einbeziehung in das betriebliche Geschehen ist daher derzeit ausgeschlossen. Spekulative Erwägungen der Klägerin über denkbare zukünftige Ereignisse, die ohnehin nicht näher spezifiziert sind, sind insoweit irrelevant.

Gleichermaßen unbeachtlich ist das von der Klägerin hervorgehobene Interesse, ihr Grundeigentum ohne die Belastung mit der "Hypothek" des Denkmals behalten und ggf. wirtschaftlich lukrativ verwerten zu wollen. Die Denkmaleigenschaft steht bestandskräftig fest und schränkt damit - sofern und solange das Objekt unter Beibehaltung seiner denkmalrelevanten Bestandteile sinnvoll nutzbar ist - die privaten Verfügungsbefugnisse über das mit dem Denkmal belegte Grundeigentum ein. Insoweit hat sich letztlich die besondere Situationsgebundenheit des Grundeigentums, die durch die Existenz des Denkmals bereits vorgezeichnet war, durch die Unterschutzstellung nur manifestiert und bestimmt dann auch die für die Bewertung der Zumutbarkeit zugrunde zu legende Ausgangslage. Diese Ausgangslage ist ferner dadurch beschrieben, daß die wirtschaftlichen Folgewirkungen der Denkmaleigenschaft des Gebäudes - wie ausgeführt - durch die Möglichkeit der Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in einem die Zumutbarkeit sichernden Umfang ausgeglichen werden können.

Im vorliegenden Fall werden die wirtschaftlichen Folgewirkungen der durch den Denkmalschutz bedingten Beschränkungen des streitigen Gebäudes einschließlich des mit dem Denkmal belegten Grundstücks durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in einem Maße "abgefedert", daß es der Klägerin angesichts der konkreten Bedeutung des Objekts zuzumuten ist, sich für eine der beiden Alternativen - Stellung eines Übernahmeverlangens nach § 31 DSchG oder Behalten und Nutzen des Denkmals in der hier in Betracht kommenden Weise mit der Folge eines die wirtschaftlichen Belastungen auf das zumutbare Maß herabsetzenden finanziellen Ausgleichs über § 33 DSchG - zu entscheiden und unter dieser Prämisse auf die von ihr beabsichtigte Beseitigung des Denkmals zu verzichten.

Hinsichtlich eines eventuellen Übernahmeverlangens, dem sich die Stadt H - wie angeführt - auch unter Berücksichtigung ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochenen angespannten finanziellen Situation nicht entziehen kann, ist anzumerken:

Die Voraussetzungen für ein solches Übernahmeverlangen dürften nach den nunmehr vorliegenden Erkenntnissen gegeben sein. Als private Nutzungsform des Objekts kommt in der gegebenen Situation praktisch nur dessen Umbau zu zeitgerechten Wohnungen in Betracht. Andere theoretisch denkbare, etwa von öffentlichen Trägern realisierbare Nutzungsformen - z.B. als Begegnungsstätte, soziale Einrichtung u.a.m. - scheiden für die Klägerin als privater Grundeigentümerin von vornherein aus. Bei der Herrichtung zu zeitgemäß nutzbarem Wohnraum ist ferner davon auszugehen, daß der im Berufungsverfahren geprüfte Umbau zu öffentlich geförderten Mietwohnungen - entsprechend der eigenen Einschätzung der an der Prüfung maßgeblich mit beteiligten Denkmalbehörden - am ehesten "wirtschaftlich" ist. Auf andere Alternativen, etwa die Herrichtung zu marktgerechten Eigentumswohnungen für den freien Wohnungsmarkt, kann die Klägerin ersichtlich nicht verwiesen werden. Das strittige Objekt ist schon wegen seines beengten Charakters, der durch das "barackenähnliche" Äußere zusätzlich betont wird, keineswegs geeignet, zu mit hohem Preis vermarktbaren Eigentumswohnungen umgebaut zu werden, wie dies etwa bei Jugendstilvillen an attraktiven innerstädtischen Standorten und anderen Objekten der Fall sein mag. Auch die hier ermittelten Gesamtkosten von rd. 1,5 Mio DM für vier Wohneinheiten von jeweils nur rd. 110 qm Wohnfläche, die letztlich zu einem Preis von nahezu 400.000,-- DM je Wohnung führen, bewegen sich nach der allgemein bekannten derzeitigen Marktlage in einem Bereich, der in Großstädten mit hohem Wohnungsbedarf für bestimmte Altbauobjekte erzielbar sein mag. Für die bestehende örtliche Situation von D scheidet bei dieser Preislage jedoch eine kostengerechte Vermarktung offensichtlich aus. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob die Klägerin überhaupt im nachhinein auf eine solche Nutzungsalternative verwiesen werden kann, wenn zuvor im Einvernehmen aller Beteiligten, insbesondere auch unter Einbeziehung der fachlichen Beratung durch den Beigeladenen zu 1., eine bestimmte Kalkulationsgrundlage festgelegt ist. Es ist nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle theoretisch nur erdenkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des Denkmals berufen will. Vielmehr trifft insoweit die Denkmalbehörden eine Mitwirkungslast, bei der sie sich auch der fachlichen Beratungen durch die Landschaftsverbände (vgl. § 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG) zu bedienen haben. Auf deren Einschätzungen hinsichtlich der Nutzbarkeit von Denkmälern können sich die Beteiligten, wenn sie ihnen nicht widersprechen, für den weiteren Gang des Verfahrens verlassen.

Die insoweit im vorliegenden Verfahren angestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung führt zu dem Ergebnis, daß der Umbau des Denkmals zu zeitgerechten Wohnungen unter Ansatz der für den sozialen Wohnungsbau üblichen Wirtschaftlichkeitskriterien eine dauernde Belastung des Eigentümers durch das Denkmal als "Zuschußobjekt" bewirkt. Dies mag je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls für den betreffenden Eigentümer kein Anlaß sein, auf das ihn belastende Denkmal verzichten zu wollen; sei es, weil er als Eigennutzer bereit ist, für das "Wohnen in einem Denkmal" einen höheren Preis zu zahlen, sei es, weil ihm auf Grund seiner weiteren Vermögenssituation die Möglichkeit gegeben ist, die Belastungen etwa durch steuerrechtliche Verrechnung zu mindern. Der Umstand, daß sich das Objekt, wenn es der hier in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung zugeführt wird, nicht nur nicht trägt, sondern im Ergebnis Kosten von jährlich rd. 24.000,-- DM verursacht, erfüllt im Regelfall jedenfalls im dargelegten Sinne das Merkmal "wirtschaftlich nicht zuzumuten" nach § 31 DSchG und führt damit zu der Berechtigung, von der Gemeinde die Übernahme zu verlangen.

Der Klägerin kann - wie geschehen - im vorliegenden Fall auch konkret entgegenhalten werden, daß bei einem Behalten und Nutzen des Denkmals in der geprüften sinnvollen Weise unzumutbare Belastungen über § 33 DSchG auszugleichen sind, so daß auch unter Einbeziehung dieses Ausgleichs die hier vorzunehmende Interessenabwägung zu ihren Lasten ausgeht. Die Anwendung dieser Vorschrift kommt hier nach den gegebenen Umständen des Einzelfalls durchaus in Betracht. Im Rahmen der Prüfung, ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der Sozialpflichtigkeit überschreitenden Weise unzumutbar belastet wird und deshalb eines finanziellen Ausgleichs bedarf, ist maßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein - als Leitbild gedachter - vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der auch das Gemeinwohl nicht aus dem Auge verliert, entscheiden würde. Dabei müssen die in der Situationsgebundenheit des konkreten Eigentumsobjekts zum Ausdruck kommenden Belange des Denkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht berücksichtigt werden. Je stärker diese Interessen sind und je mehr das betroffene Grundstück in seiner konkreten "Situation" durch sie geprägt wird, um so eher können die wirtschaftlichen Folgen dem einzelnen Eigentümer zugemutet werden.

Vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 1993 - III ZR 60/92 - DVBl. 1993, 1092

Ein in diesem Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer hat hiernach dann, wenn er sich zum Behalt und der privatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, - selbstverständlich - nur solche Nutzungen in den Blick zu nehmen, die die Allgemeinheit auf Grund eventueller Ausgleichsaussprüche möglichst gering belasten. Dabei hat er zugleich die speziell für den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern vorgesehenen Fördermittel und sonstigen Vergünstigungen in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Erst wenn sich bei Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte Verluste aus der privatnützigen Nutzung des Denkmals ergeben, stellt sich die Frage, inwieweit die verbleibenden Belastungen unzumutbar sind.

Insoweit steht im vorliegenden Fall außer Streit, daß der hinsichtlich seiner Wirtschaftlickeit geprüfte Umbau des Objekts zu Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau eine der Klägerin angesichts ihres umfangreichen, über das eigentliche Betriebsgelände hinausgehenden Grundeigentums zumutbare Nutzungsmöglichkeit darstellt, in deren konkrete Ausgestaltung auch die unmittelbar zur Verfügung stehenden Fördermittel einzurechnen sind. Der Umstand, daß gleichwohl bei Realisierung dieser Nutzung eine Dauerbelastung in der genannten Größenordnung verbleibt, legt es nahe, daß im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen nach § 33 DSchG besteht.

Bei der Ermittlung der Höhe dieser Ausgleichszahlung ist allerdings nicht, wie in den Ausführungen der Klägerin vom Ansatz her anklingt, davon auszugehen, daß sich der auszugleichende "Schaden" durch die Differenz zwischen der in jeder Hinsicht uneingeschränkten Nutzbarkeit der Immobilie und der durch den Denkmalschutz eingeschränkten Nutzbarkeit bestimmt. Insoweit ist vielmehr zu berücksichtigen, daß ein Ausgleich, soweit die Sozialbindung des Eigentums - auch durch den Denkmalschutz - reicht, nicht stattfindet. Ein Ausgleich erfaßt vielmehr nur Betroffenheiten im Kernbereich des Eigentums. Dies bedeutet für die wirtschaftliche Bewertung der Höhe des Ausgleichs, daß die wirtschaftlichen Folgen, die der Denkmaleigentümer auf Grund dessen hinzunehmen hat, daß er seine Immobilie nicht im üblichen Umfang auf dem freien Markt verwerten kann, als solche nicht auszugleichen und die Bewertungen auf dem freien Markt damit nicht heranzuziehen sind. Der Kernbereich des Eigentums ist von vornherein nur da betroffen, wo der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener Gewinn, sondern echter Verlust in dem Sinne ist, daß auf Dauer zur Erhaltung des Denkmals aus dem sonstigen Vermögen zugeschossen werden muß. Nur dieser Bereich ist von der Ausgleichspflicht erfaßt. Der Umfang des insoweit zu erbringenden Ausgleichs ist nach Entschädigungsrecht zu ermitteln und gewährleistet dem Betroffenen so gesehen einen als sachgerecht zu bewertenden Ausgleich.

Nach diesen Maßgaben ist auch die nach § 33 DSchG gegebene Ausgleichsmöglichkeit - kein Ersatz der durch die Sozialbindung als solcher bedingten Betroffenheiten, wohl aber Ersatz im Bereich der "echten" Verluste - als mit Art. 14 GG vereinbarer und damit der Klägerin zumutbarer Ausgleich zu bewerten, so daß ihr ein Erhalt des Denkmals angesichts hinreichender Ausgleichsmöglichkeiten insgesamt zuzumuten ist und die im Rahmen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG stattfindende Interessenabwägung damit zu ihren Lasten ausgeht.

Stehen dem Begehren der Klägerin auf Zulassung des Abbruchs somit Gründe des Denkmalschutzes entgegen, folgt hieraus zugleich, daß die Klägerin auch keinen Anspruch auf die mit dem Hilfsantrag begehrte Neubescheidung ihres Antrags hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.