Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 4185/95

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Aufhebung einer durch den Voreigentümer zu Lasten seines Grundstücks begründeten Baulast.

Der Kläger erwarb durch notariellen Vertrag vom 3. Dezember 1979 aus der Konkursmasse der J. -Bau, Industrie- und Wohnungsbau GmbH & Co.KG die Grundstücke in C. , Gemarkung M. , Flurstücke 1925 bis 1929 sowie 1956 bis 1960. Diese Flurstücke liegen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7420-9 der Stadt C. , der für den hier maßgeblichen Teil des Plangebiets eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1 festsetzt.

Bereits unter dem 7. Juni 1977 hatte sich die J. -GmbH & Co.KG gegenüber der I. -J. KG vertraglich verpflichtet, für die genannten Grundstücke eine Baulast zu übernehmen. Gleichzeitig bevollmächtigte die J. GmbH & Co.KG die I. -J. GmbH, alle erforderlichen Erklärungen zur Eintragung der Baulast abzugeben und entgegenzunehmen. Die I. -J. GmbH & Co.KG beabsichtigte, auf ihren, durch die Baulast begünstigten Grundstücken ein Verwaltungsgebäude für die Beigeladene zu errichten. Am 20. September 1977 gab die J. -Bau GmbH & Co.KG, vertreten durch die I. -J. GmbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer Herrn Carl Montag folgende Baulastübernahmeerklärung ab:

"Übernahme einer Baulast zum Nachweis einer fehlenden Geschoßflächenzahl gemäß den Vorschriften der §§ 99 und 100 der Bauordnung für das Land NW in der Fassung vom 15.7.1976

Die J. -Bauindustrie und Wohnungsbau mbH & Co.KG in C. , vertreten durch die I. -J. GmbH, diese vertreten durch Herrn Carl N. , ist Eigentümer der Grundstücke C. -M. , W. Straße. Diese Grundstücke haben die Bezeichnung Gemarkung M. , Flur 1, Flurstücke Nr. 1928, 1929, 1960, 1959, 1958, 1956, 1957, 1925, 1926 und 1927 und werden im folgenden als Baulastengrundstück bezeichnet.

Der J. -Bauindustrie und Wohnungsbau mbH & Co.KG ist bekannt, daß die I. -J. auf dem Grundstück C. -M. , W. Straße den Neubau von Verwaltungsgebäuden errichtet. Diese Grundstücke haben die Bezeichnung Gemarkung M. , Flur 1, Flurstücke Nr. 1811, 1812, 1815, 1814, 1912, 1913, 1919, 1922, 1918, 1917, 1915, 1916, 1921, 573, 1920, 1914, 1813, 1951, 1952, 1953, 1955, 1954, 1806 und 1807 und werden im folgenden als Baugrundstück bezeichnet.

Die J. -Bauindustrie und Wohnungsbau mbH & Co.KG, vertreten durch die I. -J. GmbH, diese vertreten durch Herrn Carl N. übernimmt hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde der Stadt C. die öffentlich-rechtliche Verpflichtung die im Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 besonders gekennzeichneten Flächen des Baulastengrundstücks dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten. Diese Baulastflächen stellen die bei der Durchführung des Bauvorhabens auf dem Baugrundstück fehlenden Grundflächen dar.

Rechte Dritter werden durch die Baulast nicht betroffen.

Der J. -Bauindustrie und Wohnungsbau mbH & Co.KG ist bekannt, daß die Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen wird und auch dem jeweiligen Grundstückseigentümer gegenüber wirksam ist."

Die Flurstücksnummern 1925 bis 1927 wurden handschriftlich in den ansonsten maschinengeschriebenen Text eingefügt.

Auf der Grundlage dieser Übernahmeerklärung trug die Beklagte am 22. September 1977 zu Lasten der Flurstücksnummern 1925 bis 1929 sowie 1956 bis 1960 unter Baulastenblattnummer 336 folgende Baulast ein:

"Übernahme einer Baulast zum Nachweis einer fehlenden Geschoßflächenzahl gemäß den Vorschriften der §§ 99 und 100 der Bauordnung für das Land Nordrhein- Westfalen in der Fassung vom 15.7.1976:

Auf dem vorbezeichneten Grundstück wird zugunsten des Grundstücks C. - M. , W. Straße, Gemarkung M. Flur 1, Flurstücke (1811 bis 1815, 1912 bis 1922, 1806 und 1807, 1813, 1951 bis 1955 und 573) folgende Baulast eingetragen:

Eine in dem Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 genau gekennzeichnete Fläche des Baulastengrundstücks ist dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten. Diese Baulastflächen stellen die bei der Durchführung des Bauvorhabens auf dem Baugrundstück fehlenden Grundflächen dar.

Der Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 ist Bestandteil dieser Eintragung."

Die Beklagte hat als den in der Baulasteneintragung in Bezug genommenen Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 einen Lageplan zu den Akten genommen, der Stempel und Unterschrift des Dipl.-Ing. I. als Öffentlich bestelltem Vermessungsingenieur trägt. Dieser Plan trägt den Eingangsstempel der Stadt C. mit Datum vom 14. September 1977 sowie einen weiteren Stempel der Stadt C. ohne Datum mit dem Wortlaut "Zur Baulasten-Eintragung von heute", der mit einem Handzeichen abgezeichnet ist. Der genannte Plan grenzt durch rote Umrandung zwei Bereiche ab, die mit "A" und "B" gekennzeichnet sind. Im Bereich "B" ist eingetragen: "F 7223 qm; geplante Grundfl. 2127 qm/zul. 2880 qm; gepl. Geschfl. 9821 qm + 30 % Erweiterung 2946 qm - 12767 qm / zul. 7223 qm." Im Bereich "A" heißt es: "F 5382 qm; Grundfl. 2488 qm/zul. 2153 qm; gepl. Geschfl. 8719 qm/zul. 5382 qm."

Der überwiegende Teil der dem Kläger gehörenden Grundstücksflächen ist im Plan grau schraffiert abgesetzt. Im einzelnen handelt es sich um zwei grau schraffierte Flächen, von denen die eine die Flurstücke Nr. 1957 bis 1960 sowie 1928 und 1929 (östlich der N. straße ) und die andere die Flurstücke Nr. 1925 bis 1927 (westlich der N. straße ) umfaßt.

Innerhalb der östlich der N. straße gelegenen Fläche ist im Lageplan folgendes vermerkt:

"Baulastenfläche 6032 qm zur Anrechnung auf die zulässige GFZ von 1.0 der Baugrundstücke A und B."

Ein bis auf die Angabe der Baulastfläche, die dort mit 2.849 qm angegeben ist, gleichlautender Text befindet sich innerhalb der westlich gelegenen Fläche.

Auf den durch die Baulast begünstigten Grundstücken errichtete die Voreigentümerin der Beigeladenen für die Beigeladene ein Bürogebäude. Die in dem der Baulast anliegenden Lageplan mit "B" bezeichnete Fläche ist mit dem Bürogebäude bebaut, die Fläche "A" ist unbebaut.

Einen am 5. Dezember 1979 gestellten Antrag des Klägers, die Baulast dahingehend zu ändern, daß lediglich eine Fläche entsprechend der Geschoßfläche von 2.558 qm auf seinem Grundstück dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten ist, lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 14. März 1980 ab. Der dagegen am 24. März 1980 eingelegte Widerspruch wurde nicht beschieden, da der Kläger am 29. Juli 1990 weitergehend beantragte, die Baulast insgesamt zu löschen. Nach Anhörung des Beigeladenen und der Voreigentümerin, die einer Löschung widersprach, weil eine weitere Bebauung beabsichtigt sei, lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 26. August 1983 die Löschung der Baulast ab.

Dagegen legte der Kläger am 22. September 1983 Widerspruch ein mit der Begründung, die Eintragung der Baulast sei unwirksam.

Mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juni 1988 wies der Regierungspräsident L. den Widerspruch zurück mit der Begründung: Es bestehe kein Anspruch auf Löschung der Baulast; das Baulastenverzeichnis sei richtig. Die damalige Eintragung stehe mit dem höherrangigen Bundesrecht in Einklang. Die in dem Bebauungsplan der Stadt L. nach §§ 19, 20 BauNVO ausgewiesenen GRZ und GFZ bedeutete nicht, daß das jeweilige Grundstück in diesem Maße bebaut werden müsse. Der Bebauungsplan begrenze lediglich das Höchstmaß der zulässigen Bebauung, wobei es dem Grundstückseigentümer jeweils freistehe, dieses Höchstmaß zu unterschreiten bzw. auch ganz auf eine Ausnutzung zu verzichten. Durch eine Baulast könnten auch nicht etwa nur bauordnungsrechtliche Belange gesichert werden. Die Stadt C. habe dem damaligen Bauvorhaben seinerzeit nur zugestimmt, weil die Baulast übernommen worden ist. Dadurch habe sich die Baumasse auf dem Baugrundstück zwar verdichtet, im gesamten Plangebiet jedoch nicht erhöht. Die im Lageplan zur Baulast mit "A" bezeichnete Fläche sei unbebaut und es stehe noch nicht fest, wie diese Fläche bebaut werden solle. Gegenstand der Baulast sei nicht nur der Bau des Arbeitsamtes, sondern die Bebauung der Flächen "A" und "B" insgesamt gewesen.

Am 6. Juli 1988 hat der Kläger Klage erhoben. Er hat vorgetragen: Die Baulastübernahme sei nicht wirksam. Die Bevollmächtigung des Vertreters der Voreigentümerin bei Abgabe der Baulastübernahmeerklärung sei zweifelhaft, da dieser zugleich auch die Eigentümerin der durch die Baulast begünstigten Grundstücke vertreten habe. Auch seien Baulastübernahmeerklärung und Lageplan widersprüchlich, weil die Baulast nach der Übernahmeerklärung der Sicherung der GRZ, nach dem Lageplan jedoch der Sicherung der GFZ diene. Der Lageplan zur Baulast trage einen anderen Eingangsstempel als der Schriftsatz, mit dem er vorgelegt worden sei. Jedenfalls stehe ihm, dem Kläger, ein Anspruch auf Baulastverzicht zu. Die Baulast verstoße gegen Bundesrecht, da die - landesrechtliche - Übernahme von Geschoß- oder Grundflächen nicht im Einklang mit den - bundesrechtlichen - Bestimmungen der §§ 19, 20 BauNVO stehe. Nach Abschluß der Baumaßnahme "Arbeitsamt" müßten zumindest Teilflächen freigegeben werden, weil in absehbarer Zeit keine Erweiterungsmaßnahmen beabsichtigt seien.

Der Kläger hat beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 26. August 1983 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom 7. Juni 1988 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Stadt C. unter Nr. 336 eingetragene Baulast für die Grundstücke in C. , Gemarkung M. , Flur 1, Flurstücke Nr. 1928, 1929, 1960, 1959, 1958, 1956, 1957, 1925, 1926 und 1927 zu löschen,

hilfsweise,

auf alle für die zuvor genannten Flurstücke durch die Baulast Nr. 336 gesicherten Geschoßflächenzahlen zu verzichten, soweit diese Geschoßflächenzahlen durch das Bauvorhaben "Arbeitsamt C. " in M. , W. Straße, noch nicht verbraucht worden sind und die Löschung oder den Verzicht in das bei der Beklagten geführte Baulastenverzeichnis einzutragen,

weiter hilfsweise,

die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 26. August 1983 und 7. Juni 1988 zu verpflichten, auf die Baulast Nr. 336 für die zuvor bezeichneten Flurstücke insoweit zu verzichten, als mit der Baulast noch eine Geschoßflächenzahl von 1.792 qm gesichert werden soll und diesen Verzicht in das Baulastenverzeichnis einzutragen,

äußerst hilfsweise,

die Beklagte zu verpflichten, auf die unter Nr. 336 verzeichnete Baulast für die zuvor näher bezeichneten Flurstücke insoweit zu verzichten, als mit der Baulast noch eine Geschoßflächenzahl von 1.275 qm gesichert werden soll und diesen Verzicht in das Baulastenverzeichnis einzutragen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat auf den Inhalt des angefochtenen Bescheides und des Widerspruchsbescheides Bezug genommen.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Mit dem dem Prozeßbevollmächtigten des Klägers am 22. Mai 1995 zugestellten Urteil vom 28. April 1995, auf dessen Inhalt verwiesen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

Mit seiner am 21. Juni 1995 eingelegten Berufung macht der Kläger geltend, die Baulast sei unwirksam, da sie gegen die Vorschriften des Bauplanungsrechtes verstoße. Zudem sei der der Baulasteintragung beigefügte Lageplan insich widersprüchlich. Jedenfalls aber bestehe kein öffentliches Interesse mehr an der Beibehaltung der Baulast, da das Bauvorhaben "Arbeitsamt" abgeschlossen sei und die ursprünglich veranschlagten GRZ/GFZ nicht mehr benötigt würden.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach den Klageanträgen zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung verweist sie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen sowie die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil und trägt ergänzend vor, die damalige Personenidentität zwischen Baulastgeber und Baulastnehmer führe nicht zur Unwirksamkeit der Baulast. Die Baulasterklärung besitze auch einen baulastfähigen Inhalt.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Aufhebung der Baulast. Die Beklagte war weder verpflichtet, die Baulast zu löschen noch auf sie - auch nicht teilweise - zu verzichten.

Die Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässig.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 18. Juli 1995 - 11 A 11/94 -.

Bei der vom Kläger beantragten Aufhebung der Baulast handelt es sich um einen Verwaltungsakt. Ob bereits die Eintragung der Baulast nach § 99 BauO NW 1970 im Jahre 1977 als Verwaltungsakt einzustufen ist - unter der Geltung der Bauordnung NW 1970 hatte die Eintragung noch keine konstitutive Wirkung - mit der Folge, daß die Aufhebung als "actus contrarius" dessen Rechtsnatur teilt, kann dahinstehen. Jedenfalls kommt der Aufhebung die einem Verwaltungsakt eigene Rechtswirkung zu, weil ein entsprechender Vermerk im Baulastenregi- ster einzutragen ist, der den Rechtsschein einer bestehenden Baulast beseitigt.

Die insoweit zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger besitzt weder einen Anspruch auf Löschung noch auf Verzicht auf die Baulast.

Einen Anspruch auf Aufhebung einer Baulast i.S. eines gegen das Baulastenverzeichnis gerichteten Berichtigungsanspruchs hat derjenige, der nach dem nunmehr geltenden § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NW den Verzicht bezüglich der Baulast fordern kann. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führenden Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch darauf, daß die Eintragung gelöscht wird. Der Löschungsanspruch stützt sich auf das - in Artikel 14 GG gewährleistete - Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung, die darin besteht, daß das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich- rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 18. Juli 1995 - 11 A 11/94 -, Seite 9 des amtlichen Umdrucks, m.w.N.

Die Voraussetzungen des Löschungsanspruchs liegen hier nicht vor, weil das Baulastenverzeichnis richtig ist.

Unrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine Baulast eingetragen ist, die entweder nicht wirksam begründet worden ist oder nicht mehr besteht.

Die wirksame Begründung einer Baulast setzt in der Regel voraus, daß die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der Baulastübernahmeerklärung entspricht, und einen baulastfähigen Inhalt hat.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 26. April 1994 - 11 A 2345/92 -.

Hingegen ist ein besonderes öffentliches Interesse nicht Voraussetzung für das Entstehen der Baulast. Dieser Gesichtspunkt ist erst im Rahmen der Überprüfung, ob ein Anspruch auf Verzicht auf die Baulast besteht, von Bedeutung.

Vgl. OVG NW, Urteil vom 22. Juli 1987 - 11 A 1388/85 - m.w.N.

Die genannten Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt die hier streitbefangene Baulast. Sie ist durch Erklärung des Vertreters der seinerzeitigen Eigentümerin des belasteten Grundstücks wirksam begründet worden und fand ihre Rechtsgrundlage in § 99 BauO NW 1970.

Die eingetragene Baulast ist nach § 99 BauO NW 1970 formell ordnungsgemäß zustande gekommen. Die Übernahmeerklärung ist am 20. September 1977 schriftlich abgegeben worden (§ 99 Abs. 2 BauO NW 1970); die Unterschrift ist auch vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt worden. Daß der Vorgang vor der Bauaufsichtsbehörde abgewickelt wurde, zeigen der Stempelaufdruck der Stadt C. auf der Übernahmeerklärung und das Schreiben der Stadt C. vom 22. September 1977, mit der den betroffenen Grundstückseigentümern eine Ausfertigung der Übernahmeerklärung übersandt wurde. Wie der Eintragung am Ende der Übernahmeerklärung zu entnehmen ist, waren die gesetzlichen Anforderungen an die Form der Unterschriftsleistung ebenfalls gewahrt. Dort ist neben der Unterschrift des Bediensteten der Stadt C. Stadtamtsrat B. vermerkt, daß die "vorstehende Unterschrift ... anerkannt" wird. Damit hat der Bedienstete im Sinne des § 99 Abs. 2 BauO NW 1970 beglaubigt, daß die Unterschrift vom Unterzeichneten geleistet worden ist.

Die Wirksamkeit der Baulast begegnet auch nicht deshalb Bedenken, weil die Unterschrift nicht vom damaligen alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer der L. -GmbH der Voreigentümerin (vgl. §§ 35 GmbHG, 114, 161, 170 HGB) Herrn H. , sondern vom damaligen alleinvertretungsberechtigten H. der L. -GmbH der Eigentümerin des begünstigten Grundstücks Herrn N. geleistet worden ist. Herr N. war insoweit verfügungsbefugt, da die I. -J. GmbH im notariellen Vertrag vom 7. Juni 1977 von der Voreigentümerin ausdrücklich zur Abgabe der Erklärung (rechtsgeschäftlich) bevollmächtigt worden war und Herr N. wiederum als alleinvertretungsberechtigter H. die GmbH nach § 35 GmbHG kraft Gesetzes vertreten durfte.

Die erteilte rechtsgeschäftliche Vollmacht deckte nach ihrem eindeutigen Wortlaut auch inhaltlich die abgegebene Baulasterklärung.

Anhaltspunkte dafür, daß die erteilte Vollmacht unwirksam war (vgl. §§ 164 ff. BGB) bestehen nicht. An einer vom Kläger gerügten "Interessenkollision" wegen Personenidentität, die zur Unwirksamkeit der rechtsgeschäftlichen oder der gesetzlichen Bevollmächtigung führt, fehlt es. Eine etwaige Interessenkollision bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts durch einen Vertreter ist nur im Rahmen des § 181 BGB rechtserheblich. Die genannte Vorschrift beruht auf dem Gedanken, daß eine Personenidentität zwischen Erklärendem und Erklärungsempfänger die Gefahr eines Interessenkonflikts und damit die Schädigung einer Partei in sich birgt.

Vgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 55. Auflage München 1996, § 181 Anm. 1b) und 3 a bb).

Die Tatbestandsvoraussetzungen der Norm liegen hier offensichtlich nicht vor. Bei der Bevollmächtigung im notariellen Vertrag vom 7. Juni 1977 waren die Vertragsparteien durch ihre jeweiligen H. vertreten, die Abgabe der Baulastübernahmeerklärung erfolgte gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, so daß es jeweils schon an einer Personenidentität fehlte.

Die Baulast ist auch nicht unwirksam, weil - wie der Kläger meint - ihr Text in sich widersprüchlich ist. Um Wiederholungen zu vermeiden, wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.

Schließlich war der Inhalt der Übernahmeerklärung auch baulastfähig. Eine Erklärung ist nach der sehr allgemein gehaltenen Formulierung in § 99 Abs. 1 BauO NW 1970 (schon) baulastfähig, wenn der Eigentümer die öffentlich-rechtliche Verpflichtung übernimmt, die Nutzung seines Grundstücks in einem bestimmten Umfang zu beschränken, und sich diese Beschränkung nicht schon aus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird mithin nur, daß die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist. Obwohl die Baulast ein Institut des Bauordnungsrechts ist und damit in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fällt, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, kann ein Grundstück zugunsten eines Nachbargrundstücks auch mit öffentlich rechtlichen Verpflichtungen des Bauplanungsrechts belastet werden.

Vgl. BVerwG, Beschluß vom 29. Oktober 1992 - 4 B 218.92 -, BRS 54 Nr. 157; Urteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87 -, BRS 52 Nr. 161; OVG NW, Urteil vom 22. Juli 1987 - 11 A 1388/85 -, Seite 9 des amtlichen Umdrucks; Urteil vom 27. November 1969 - X A 842/69 -, BRS 22 Nr. 144.

Die Übernahmeerklärung der Rechtsvorgängerin des Klägers erfüllt die genannten Voraussetzungen.

An bauaufsichtlichen Maßstäben gemessen war die Erklärung offensichtlich baurechtlich bedeutsam, denn die Rechtsvorgängerin des Klägers verpflichtete sich gegenüber der Bauaufsichtbehörde, eine bestimmte Fläche ihres nach dem dort maßgeblichen Bebauungsplan bebaubaren Grundstücks dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten. Daß diese Freihaltung darauf gerichtet war, eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des begünstigten Grundstücks zu erreichen, ändert an der wirksamen Entstehung der Baulast auch dann nichts, wenn man der Auffassung des Klägers folgen wollte, daß eine solche Baulast unzulässig sei. Entscheidend für die Frage der Entstehung der Baulast ist allein die hier gegebene Tatsache, ob sich der Baulastgeber zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet hat, das sich nicht bereits als Pflicht aus öffentlichen Vorschriften ergibt.

Der Grundsatz der Subsidiarität ist gewahrt. Die Freihaltung des Grundstücks von baulichen Anlagen ergibt sich nicht schon aus öffentlichen Vorschriften, denn es war aus rechtlicher Sicht bebaubar. Schließlich ist der Inhalt der Baulast mit der Übernahme der Unterlassungspflicht auch hinreichend bestimmt.

Die somit wirksam entstandene Baulast ist auch nicht nachträglich weggefallen. Die Beklagte hat auf die Baulast nicht verzichtet; andere Erlöschensgründe wie Ablauf einer Befristung, Eintritt einer auflösenden Bedingung u.ä. liegen nicht vor.

Da nach alledem das Baulastenverzeichnis richtig ist, scheidet ein Anspruch des Klägers auf Löschung der Baulast aus.

Ein Anspruch des Klägers auf Verzicht der Beklagten als Bauaufsichtsbehörde auf die eingetragene Baulast besteht ebenfalls nicht. Rechtsgrundlage des geltend gemachten Anspruchs kann nur § 99 BauO NW 1970 bzw. § 83 Abs. 3 BauO NW 1995 sein. Es bedarf vorliegend keiner Klärung, ob auf den Verzicht auf eine unter Geltung der BauO NW 1970 übernommene Baulast noch das alte Recht oder aber das neue Recht anzuwenden ist. In beiden Fällen liegen die Voraussetzungen für einen Anspruch des Klägers auf Verzicht nicht vor. Beide Vorschriften setzen nämlich für den Anspruch auf Verzicht voraus, daß ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Das öffentliche Interesse kann demgemäß nur in den Fällen verneint werden, in denen die bauaufsichtlichen Belange, wegen deren die Baulast bestellt wurde, nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind; baurechtswidrige Zustände dürfen durch den Verzicht nicht geschaffen werden.

Vgl. OVG, Urteil vom 7. April 1986 - 7 A 1357/85 -, Seite 11 des amtlichen Umdrucks; OVG Lüneburg, Urteil vom 28. Februar 1983 - 6 A 39/82 -, BRS 40 Nr. 179, und Urteil vom 11. Februar 1985 - 6 A 64/83 - Baurecht 1986, 191, 192.

Es besteht ein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der Baulast. Die ursprüngliche Interessenlage der damaligen Eigentümer des belasteten und des begünstigten Grundstücks sowie der Beklagten als Bauaufsichtsbehörde hat sich nicht in dem Sinne geändert, daß der Grund für die Eintragung der Baulast weggefallen wäre. Ziel der zwischen den Grundstückseigentümern getroffenen (privaten) Absprache war es, durch gänzliche Freihaltung des belasteten Grundstücks von baulichen Anlagen eine durch die geplante Bebauung des begünstigten Grundstücks verursachte, von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichende Verdichtung der Bebauung im Plangebiet zu kompensieren. Diese zwischen den Privatleuten getroffene Vereinbarung mit ihrer bauplanungsrechtlichen Zielsetzung hat die Bauaufsichtsbehörde mit der Entgegennahme der auf dieser Vereinbarung fußenden Verpflichtungserklärung akzeptiert und mit der Eintragung der Baulast öffentlich rechtlich gesichert, daß die durch eine solche bauliche Verdichtung bedingten städtebaulichen Folgewirkungen durch eine entsprechende Freihaltung der angrenzenden Flächen die nach dem Bebauungsplan vorgegebene Bebauungsdichte des Bereichs gewahrt blieb. Dieser Sicherung bedarf es nur dann nicht mehr, wenn die tatsächlichen oder rechtlichen Grundlagen dieser Vereinbarung entfallen, weil etwa das begünstigte Grundstück gar nicht mehr bebaut werden soll oder der maßgebliche Bebauungsplan geändert wird.

Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß sich an der beschriebenen vom Willen der damaligen Beteiligten getragenen Zielsetzung der Vereinbarung etwas geändert hat oder im übrigen ihre Grundlagen entfallen sind. Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, das Bauvorhaben der Beigeladenen als nunmehriger Eigentümerin des begünstigten Grundstücks sei nur zum Teil verwirklicht worden, das ursprüngliche gemeinsame Interesse an der Baulast deshalb durch Zeitablauf entfallen. Nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung und des zugehörigen Lageplans entsprach es gerade nicht dem Willen der Beteiligten, nur ein unmittelbar vor der Verwirklichung stehendes konkretes Bauvorhaben zu sichern. Vielmehr sollte die Möglichkeit einer verdichteten Bebauung des begünstigten Grundstücks für die Zukunft auf Dauer in einem in der Vereinbarung selbst zum Ausdruck kommenden Umfang erhalten bleiben. Dieser Wille wird in der Verpflichtungserklärung zur Baulast durch die Formulierung dokumentiert, daß das belastete Grundstück dauerhaft von baulichen Anlagen freigehalten werden soll. Aus der Eintragung im zugehörigen Lageplan "gepl. Geschoßfl. 9.821 qm + 30 % Erweiterung" wird deutlich, daß die Beteiligten die zukünftige Erweiterung in einem konkret festgelegten Umfang bedacht haben und mit der Baulast schon zum damaligen Zeitpunkt abdecken wollten.

Letztlich fehlt entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht deshalb das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der Baulast, weil mit ihr unzulässigerweise Grundflächen auf ein anderes Grundstück übertragen würden und deshalb der bauplanungsrechtliche Begriff des Baugrundstücks verletzt wird. Durch die Bestellung der Baulast wurde der bauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff nicht in dem Sinne verändert, daß das begünstigte Grundstück und das belastete Grundstück zu einem Grundstück zusammengefaßt wurden. Die Baulast hatte lediglich zum Ziel, die durch die Erhöhung der baulichen Ausnutzung der begünstigten Grundflächen berührte, nach dem Plan vorgegebene generelle Baudichte dadurch sicherzustellen, daß zum Ausgleich eine dem Vorhaben benachbarte Fläche unbebaut blieb. Daß hierbei zur Ermittlung des Maßes an benötigter Ausgleichsfläche belastetes und begünstigtes Grundstück zusammengezählt und die Grund- bzw. Geschoßflächenzahl auf die Summe der beiden Grundflächen bezogen errechnet wurde, führt noch nicht zu einer Änderung des planungsrechtlichen Grundstücksbegriffs, sondern besagt lediglich, daß die nach dem Plan vorgesehene Relation zwischen bebauter und unbebauter Fläche gewahrt ist. Ob bei der im vorliegenden Fall erteilten planungsrechtbezogenen Baulast, wie etwa auch bei der Abstandsbaulast, für ein öffentliches Interesse an dem Bestand der Baulast weitere Voraussetzung ist, daß die durch die Baulast angestrebten Abweichungen von der regulären gesetzlichen Regelung ihrerseits zusätzlich auch die Befreiungsvoraussetzungen erfüllen,

vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87 -, BRS 52 Nr. 161,

kann der Senat offen lassen. Im vorliegenden Fall sind unter Einbeziehung der Baulast die Befreiungsvoraussetzungen gegeben. Die unter Ausnutzung der Baulast geplante Bebauung weist die erforderliche Atypik auf, denn das Vorhaben soll in einer durch seine Funktion bedingten, gegenüber der Umgebungsbebauung herausragenden Größenordnung auf Standorten errichtet werden, die sich aufgrund ihrer Lage und in Verbindung mit dem tatsächlich insgesamt geplanten Bauvorhaben für eine städtebauliche Akzentsetzung eignen. Sie ist aus dem vorgenannten Grund auch städtebaulich vertretbar und berührt angesichts der baulastbedingten Distanz zu der übrigen von dem Plan erfaßten Bebauung und der offensichtlich geregelten Folgewirkungen der vorhabensabhängigen Verkehrsabläufe die Grundzüge der Planung nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.