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G r ü n d e :

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I.

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Die Antragstellerin ist zusammen mit Frau Q. Miteigentümerin des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks U.-----straße 5 in N. . Vorherige Eigentümer waren die Eheleute G. . Frau G. verstarb am 2. Februar 1991. Bei einer Ortsbesichtigung am 30. März 1992 stellte ein Mitarbeiter des Antragsgegners fest, daß Herr G. allein im Erdgeschoß des Hauses wohnte. Im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß des Hauses war mit einer Modernisierung begonnen worden. Im Eckzimmer des Turmbereichs im Dachgeschoß war infolge von Undichtigkeit des Daches der Fußboden verfault. Die ganze Decke drohte einzubrechen. In dem über die Ortsbesichtigung gefertigten Vermerk vom 30. März 1992 wurde als Fazit festgehalten, daß die leerstehenden Wohnungen nicht zu bewohnen seien. Wegen einer schweren Erkrankung des Herr G. sollte jedoch zunächst von wohnungsaufsichtlichen Maßnahmen abgesehen werden. Bei einer am 30. März 1993 durchgeführten Ortsbesichtigung wurde festgestellt, daß die Lage im ganzen Haus - wie im Bericht vom 30. März 1992 beschrieben - unverändert sei.

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Nachdem Herr G. am 21. April 1993 gestorben war, wandte sich der Antragsgegner u.a. an die Antragstellerin als Miterbin mit der Bitte, ihm hinsichtlich des teilweisen Leerstandes des Gebäudes die Nutzungsabsicht der Erbengemeinschaft mitzuteilen.

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Mit an die Erbengemeinschaft, z.Hd. der Antragstellerin gerichteter Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 ordnete der Antragsgegner an, die ohne seine Genehmigung leerstehenden Wohnungen im Erdgeschoß, ersten Obergeschoß und Dachgeschoß des Wohnhauses wieder Wohnzwecken zuzuführen, und ordnete die sofortige Vollziehung an. Für den Fall, daß diese Aufforderung nicht innerhalb von drei Monaten erfüllt werde, drohte der Antragsgegner ein Zwangsgeld in Höhe von 6.000,-- DM (jeweils 2.000,-- DM je Wohnung) an. Unter dem 26. Mai 1995 richtete der Antragsgegner eine gleichlautende Ordnungsverfügung an die Erbengemeinschaft, z.Hd. der Miterbin, die als Mitglied der Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen war.

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Mit ihrem Widerspruch machte die Antragstellerin geltend, daß sie beabsichtige, aus dem Nachlaß der Ehefrau des verstorbenen Voreigentümers deren Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Nach Klärung der Eigentumsverhältnisse solle das Grundstück sodann verkauft werden. Die Miterbin habe sich jedoch noch nicht hiermit einverstanden erklärt. Das Haus sei derzeit unbewohnbar und sie - die Antragstellerin - verfüge nicht über die entsprechenden Mittel, es instandzusetzen.

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Die Bezirksregierung Düsseldorf wies mit Bescheid vom 22. September 1995 den Widerspruch zurück, u.a. mit der Begründung, daß die derzeitige Unbewohnbarkeit des Gebäudes auf mangelnde Instandsetzung zurückzuführen sei.

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Gegen das Wohnnutzungsgebot vom 4. April 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 22. September 1995 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Düsseldorf Klage - 14 K 10121/95 - erhoben.

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Nachdem der Antragsgegner bei einer Besichtigung am 5. Oktober 1995 keine Veränderungen an dem Gebäude festgestellt hatte, setzte er mit Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995, gerichtet an die Erbengemeinschaft z.Hd. der Antragstellerin, das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 6.000,-- DM fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 12.000,-- DM (4.000,-- DM je Wohnung) für den Fall an, daß die Antragstellerin dem Wohnnutzungsgebot nicht innerhalb von 3 Monaten nachkommen sollte. Eine gleichlautende Verfügung wurde an die Miterbin gerichtet.

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Am 17. November 1995 legte die Antragstellerin Widerspruch ein. Am gleichen Tag hat sie beim Verwaltungsgericht um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht und unter Bezugnahme auf ihr Vorbringen im Klageverfahren - 14 K 10121/95 - vorgetragen: Ihr fehlten die finanziellen Mittel, um das Haus wieder in einen wohnungswürdigen Zustand zu versetzen. Es müßten Entsorgungs- und Entkernungsarbeiten durchgeführt werden; inzwischen müsse das Haus auch ausgetrocknet werden, da es von einem Schwamm durchzogen sei. Innerhalb der gesetzten Frist von 3 Monaten habe sie die notwendigen Instandsetzungsarbeiten nicht durchführen können. Außerdem habe die Erbengemeinschaft von vornherein geplant, das Gebäude zu verkaufen. Die umständliche Erbauseinandersetzung und die unklaren Eigentumsverhältnisse hätten jedoch die geplante Veräußerung verzögert, auch fehle es an einem potentiellen Käufer.

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Die Antragstellerin hat beantragt,

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die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 19. Oktober 1995 sowie die Aussetzung der Beitreibung des mit Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995 festgesetzten Zwangsgeldes anzuordnen.

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Der Antragsgegner hat beantragt,

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den Antrag abzulehnen,

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und hat im wesentlichen auf die Begründung der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.

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Durch Beschluß vom 22. Dezember 1995 hat das Verwaltungsgericht den Antrag der Antragstellerin abgelehnt.

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Hiergegen hat die Antragstellerin Beschwerde erhoben, mit der sie unter Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens geltend macht, daß sie die erforderlichen Renovierungsarbeiten nicht habe durchführen können, da Streit mit den Miterben bestehe und sie nur über eine Rente von 1.500,-- DM verfüge. Verhandlungen zur Veräußerung des Grundstücks hätten sich als schwierig erwiesen.

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Die Antragstellerin beantragt,

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den angefochtenen Beschluß zu ändern und die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 19. Oktober 1995 anzuordnen.

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Der Antragsgegner beantragt,

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die Beschwerde zurückzuweisen,

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und weist darauf hin, die Antragstellerin habe bislang hinreichend Gelegenheit gehabt, eine Sanierung einzuleiten oder das Grundstück zu veräußern.

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II.

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Die zulässige Beschwerde ist teilweise begründet.

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Der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die in der Verfügung des Antragsgegners vom 19. Oktober 1995 enthaltene Zwangsgeldfestsetzung und weitere Zwangsgeldandrohung hat Erfolg, soweit es um die im 1. Obergeschoß und Dachgeschoß des Hauses gelegenen Wohnungen geht. In diesem Umfange überwiegt bei der im Rahmen der gerichtlichen Entscheidung nach § 80 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) vorzunehmenden Interessenabwägung das private Interesse der Antragstellerin das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Ordnungsverfügung. Nach der im vorliegenden Eilverfahren gebotenen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage stellt sich die Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995 hinsichtlich der beiden genannten Wohnungen als rechtswidrig dar.

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Dabei geht der Senat der Frage nicht nach, ob die zu vollstreckende Ordnungsverfügung rechtliche Bedenken aufwirft, insbesondere ob sie zum Zeitpunkt ihres Erlasses tatsächlich befolgt werden konnte. Allerdings hat der Senat - wie das Verwaltungsgericht - keinen Zweifel daran, daß die Wohnungen im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß nach wie vor durch das Zweckentfremdungsverbot geschützt sind, weil sie objektiv zu Wohnzwecken geeignet und von den Verfügungsberechtigten dazu bestimmt sind. Der Eignung in diesem Sinne steht nicht entgegen, daß das Gebäude im Bereich dieser Wohnungen in nennenswertem Umfang reparaturbedürftig ist; denn es ist nichts dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, daß der erforderliche Reparaturaufwand - auch im Hinblick auf früher unterlassene Instandsetzungsarbeiten - unzumutbar wäre.

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Vgl. dazu Senatsbeschluß vom 2. Juni 1995 - 14 B 3234/93 -, ZMR 1996, 456.

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Auf die behauptete mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit der Antragstellerin kommt es insoweit nicht an.

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Entscheidend ist vielmehr, daß die Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 - bezogen auf die beiden Wohnungen im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß - derzeit nicht nach § 55 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein- Westfalen (VwVG NW) vollzogen werden kann, weil sie von der Antragstellerin ein derzeit objektiv unmögliches Verhalten verlangt und daher unverhältnismäßig ist. Nach dem Akteninhalt ist davon auszugehen, daß diese Wohnungen zur Zeit nicht die Mindestanforderungen erfüllen, die an Wohnraum zu stellen sind, vielmehr unbewohnbar sind. In dem über die Ortsbesichtigung vom 30. März 1992 gefertigten Vermerk des Antragsgegners ist festgehalten, daß im Dachgeschoß der Fußboden im Eckzimmer des Turmbereichs infolge von Undichtigkeit verfault ist. Außerdem drohte die ganze Decke einzubrechen. Derart gravierende Mängel, die nicht durch bloße Renovierungsarbeiten behoben werden können, beeinträchtigen den Gebrauch der Räume zu Wohnzwecken erheblich, vgl. § 5 Abs. 2 a) des Gesetzes zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (Wohnungsgesetz - WoG -). Eine Wohnnutzung könnte sogar zu gesundheitlichen und körperlichen Schäden der Bewohner führen. Hinsichtlich der Wohnung im 1. Obergeschoß ist in dem Aktenvermerk vom 30. März 1992 ausgeführt, daß mit einer Modernisierung begonnen wurde; die Wohnung sei "im Ausbauzustand". Ob die Wohnung seinerzeit schon ausgebaut war oder erst noch ausgebaut werden sollte, läßt der Akteninhalt offen. Dieser Aufklärungsmangel geht zu Lasten des Antragsgegners als der einschreitenden Behörde. Insoweit ist auch hinsichtlich der - seinerzeit leerstehenden - Wohnung im 1. Obergeschoß derzeit von deren Unbewohnbarkeit auszugehen. In diesem Sinne lautet im übrigen auch das in dem Aktenvermerk vom 30. März 1992 gezogene Fazit.

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Seit der Ortsbesichtigung im Jahre 1992 hat sich - soweit ersichtlich - an dem Zustand der beiden Wohnungen im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß nichts geändert. Der Antragsgegner hat in dem Vermerk vom 30. März 1993 vielmehr festgehalten, daß die Lage - wie im Bericht 1992 beschrieben - unverändert sei. Dies hat der Antragsgegner auch nochmals in der Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 wiederholt. Im Widerspruchsbescheid vom 22. September 1995 heißt es sogar, daß das (gesamte) Gebäude (infolge mangelnder Instandhaltung) derzeit unbewohnbar sei. Es ist auch keine Anordnung gemäß § 5 WoG ergangen,

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vgl. dazu Senatsbeschluß vom 2. Juni 1995, a.a.O.,

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durch deren Vollstreckung die Herstellung ordnungsgemäßer Wohnungszustände sichergestellt werden könnte. Ein Wohnnutzungsgebot, dessen Befolgung mit erheblichen Gefahren für die Bewohner der Räume verbunden ist, kann jedoch nicht mit Mitteln des Verwaltungszwanges durchgesetzt werden. In diesem Umfang sind die auf die Wohnungen im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß bezogenen Zwangsgeldfestsetzungen in Höhe von 4.000,-- DM und die Androhung weiterer Zwangsgelder in Höhe von 8.000,-- DM rechtswidrig.

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Im übrigen - hinsichtlich der Wohnung im Erdgeschoß - ist von einem das private Interesse der Antragstellerin an einer Aussetzung der Vollziehung überwiegenden öffentlichen Interesse auszugehen, da die Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995 insoweit nach summarischer Prüfung rechtmäßig ist.

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Der Antragsgegner hat - bezogen auf die Wohnung im Erdgeschoß - zu Recht gemäß den § 64, 60 VwVG NW ein Zwangsgeld i.H.v. 2.000,- DM festgesetzt. Insoweit kann das an die Antragstellerin als Mitglied der Erbengemeinschaft gerichtete Gebot vom 4. April 1995, die in Rede stehenden Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen, nach § 55 Abs. 1 VwVG NW mit dem Zwangsmittel des Zwangsgeldes durchgesetzt werden, da die hiergegen erhobene Klage - 14 K 10121/95 - (VG Düsseldorf) keine aufschiebende Wirkung hat. Um einen Aufschub der Vollziehung hat die Antragstellerin nicht nachgesucht.

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Hinsichtlich dieser Wohnung ist ein Vollstreckungshindernis nicht gegeben. Insbesondere kann nach den Ermmittlungen des Antragsgegners und dem Vortrag der Antragstellerin nicht davon ausgegangen werden, daß die Wohnung z.Zt. zu Wohnzwecken nicht geeignet ist. Sie kann daher einer Wohnnutzung wieder zugeführt werden. Aus dem Vermerk des Antragsgegners vom 30. März 1992 ergibt sich, daß das Erdgeschoß seinerzeit bewohnt war. Daß sich an der Eignung der Räume im Erdgeschoß zu Wohnzwecken etwas geändert haben könnte, ist nicht ersichtlich. Soweit in dem Widerspruchsbescheid festgehalten ist, das (gesamte) Gebäude sei derzeit unbewohnbar, beruht dies nicht auf neuen eigenen Feststellungen der Widerspruchsbehörde, sondern auf einer Würdigung der Ermittlungen des Antragsgegners. Tatsachen, die die Eignung zu Wohnzwecken im Sinne des § 5 WoG erheblich einschränken und eine vorherige Instandsetzung erfordern, sind jedoch nur hinsichtlich der Wohnungen im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß und nicht hinsichtlich der Erdgeschoßwohnung festgestellt worden. Auch die Antragstellerin hat im vorläufigen Rechtsschutzverfahren und im Beschwerdeverfahren lediglich behauptet, daß die Wohnung nicht mit einem zumutbaren Renovierungsaufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden könnte, dies jedoch weder substantiiert dargelegt noch glaubhaft gemacht. Die im übrigen von der Antragstellerin gegen die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung und der hiermit verbundenen Zwangsgeldandrohung vorgebrachten Einwendungen können im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden. Die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 4. April 1995 ist aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehung vollziehbar gemäß § 55 VwVG NW. Einwendungen gegen ihre Rechtmäßigkeit können im Rahmen des - selbständigen - Verwaltungsvollstreckungsverfahrens grundsätzlich nicht geltend gemacht werden.

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Vgl. Beschluß des Senats vom 3. April 1996 - 14 B 2580/95 - m.w.N.

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Sie sind in den gegen die Grundverfügung möglichen Rechtsmittelverfahren zu erheben. Das gilt gleichermaßen gemäß § 8 Abs. 1 des nordrhein-westfälischen Gesetzes zur Ausführung der VwGO bezüglich der Fristsetzung und Zwangsgeldandrohung. Es bedarf daher auch keiner Klärung, ob die in der Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 gesetzte Frist von drei Monaten angemessen war.

38

Die Antragstellerin hat die Verpflichtungen aus der Grundverfügung bislang nicht erfüllt. Sie hat nicht dargelegt, daß sie sich ernsthaft und nachhaltig darum bemüht hat, die Räume im Erdgeschoß des Hauses dem Wohnungsmarkt als Wohnraum wieder - sei es durch Veräußerung des Hauses, sei es durch Zwischenvermietung - zur Verfügung zu stellen. Der pauschale Hinweis auf schwierige Vertragsverhandlungen mit potentiellen Käufern und auf Streitigkeiten mit den anderen Erbberechtigten und Miteigentümern ist als solcher ohne nähere Substantiierung und Beifügung entsprechender Belege nicht geeignet, die Bemühungen der Antragstellerin nachzuweisen, die Räume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

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Die Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995 ist nach summarischer Prüfung auch insoweit rechtmäßig, als in ihr - bezogen auf die Erdgeschoßwohnung - ein weiteres Zwangsgeld i.H.v. 4.000,- DM angedroht worden ist, sofern die Wohnräume nicht innerhalb von drei Monaten einer Wohnnutzung zugeführt werden. Nach § 57 Abs. 3 und § 60 Abs. 1 Satz 3 VwVG NW kann das Zwangsmittel des Zwangsgeldes - bis zur Erledigung des Verwaltungsakts - beliebig oft wiederholt werden. Voraussetzung für eine Wiederholung ist insbesondere nicht, daß eine früher angedrohtes Zwangsgeld zuvor beigetrieben wurde

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vgl. Beschluß des Senats vom 3. April 1996 - 14 B 2580/95 - m.w.N.

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Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, für das § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NW einen Rahmen von 20,- bis 100.000,- DM setzt, ist nicht zu beanstanden. Insoweit hat die Antragstellerin auch keine Einwendungen vorgetragen.

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Auch die Bestimmung einer Frist von drei Monaten erscheint angesichts des bisherigen Verlaufs angemessen i.S.d. § 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NW zur Erfüllung der durch die Grundverfügung aufgegebenen Verpflichtung. Die Antragstellerin ist aufgrund der sofort vollziehbaren Verfügung vom 4. April 1995 verpflichtet, die in Rede stehenden Räume wieder Wohnzwecken zuzuführen. Sie hat die hierfür gesetzten Fristen verstreichen lassen, ohne bislang hinreichend darzutun, daß sie ernsthaft bemüht ist, der Ordnungsverfügung nachzukommen.

43

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 25 Abs. 2 Satz 2, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes. Es entspricht der ständigen Praxis des Senats,

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vgl. etwa Beschlüsse vom 13. Juli 1995 - 14 B 1193/94 - und vom 22. März 1996 - 14 E 1100/95 -,

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in Hauptsacheverfahren, in denen - wie hier - die Zwangsgeldfestsetzung und die Androhung eines weiteren Zwangsgeldes im Streit steht, hinsichtlich der Festsetzung den vollen Betrag (hier: 6.000,- DM) und hinsichtlich der Androhung den halben Betrag des Zwangsgeldes (hier: 6.000,- DM)

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insoweit unter Abrücken von der früheren Senatspraxis, vgl. Beschluß vom 15. Juli 1991 - 14 B 911/91 -,

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als Streitwert festzusetzen. Die so ermittelten Streitwertbeträge werden in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes halbiert. Die weder der früheren noch der heutigen Senatspraxis entsprechende Festsetzung durch das Verwaltungsgericht wurde von Amts wegen geändert.

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Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

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